Договор коммерческого найма жилого помещения

ДОГОВОР КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Л. М. МОКРОУСОВА

Мокроусова Л. М., судья Таловского районного суда Воронежской области.

Происшедшие в России политические и социально-экономические перемены обусловили кардинальное изменение многих аспектов жизни граждан. Присоединение России к Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод 28 февраля 1996 г. и ратификация ее Федеральным законом от 30 марта 1998 г. явились реинтеграцией в юридическое и культурное европейское пространство <*>. -------------------------------- <*> См.: Водолагин С. Конвенция о правах человека как составная часть правовой системы России // Российская юстиция. 2001. N 8. С. 26.

Распространение международного правового поля на территорию Российской Федерации, принятие Конституции в 1993 году, бурное обновление законодательства привели к закреплению совершенно новых принципов государственного устройства, отношений собственности, определили новый статус субъектов Российской Федерации и привели, в частности, к реформированию основных принципов и детальной регламентации права собственности на жилье, прав граждан на жилище и других правоотношений в жилищной сфере. В истории советского жилищного законодательства, по мнению В. Н. Литовкина, выделялись следующие принципы-идеи, лежащие в его основе: - утверждение в структуре жилищного фонда господствующего, монопольного положения социалистической формы собственности; тенденция к ликвидации частной собственности на жилье и землю; радикальное ограничение оборотоспособности объектов жилья и земли и сворачивание рынка жилья; ограничение каких бы то ни было условий для коммерциализации жилья; - утверждение договорных отношений по использованию жилья потребительского типа в сочетании с некоммерческим характером деятельности жилищно-эксплуатационных организаций; - удовлетворение жилищных потребностей граждан прежде всего и главным образом за счет наемного жилья в обобществленном жилом фонде; - утверждение потребительского принципа использования жилья во всех разновидностях жилищного фонда на основе всеобщего нормирования; коллективизм распределения и перераспределения; нарушение свободы договора в домах обобществленного жилищного фонда; материальная доступность наемной жилой площади в связи с низкой квартирной платой <*>. -------------------------------- <*> См.: Литовкин В. Н. Жилищное законодательство: кризис доктрины, смена принципов, от прошлого к настоящему. Проблемы современного гражданского права. М.: Городец, 2000. С. 242 - 243.

Ясно, что приведенные принципы, в свою очередь, создавали предпосылки для существования определенного рода экономических реалий. Так, по состоянию на 1 января 1992 г. государственный жилой фонд занимал в Российской Федерации 66,7%, а индивидуальный - 26,6%. Социалистические, экономические и правовые рамки перестали соответствовать своему внутреннему содержанию в период реформ. Действующая Конституция РФ явила собой смену возможностей в удовлетворении жилищных потребностей, закрепила переход к новой системе жилищных правоотношений. Прежде всего, Конституция РФ впервые ввела Россию в правовое поле международного сообщества, распространив на ее территории нормы международного права. Статья 15 Конституции гласит, что "общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации являются составной частью ее правовой системы". Достойная, с точки зрения международных стандартов, жизнь и свободное развитие человека посредством нормы статьи 7 Конституции РФ возводятся в ранг государственной политики. Социальная природа государства, провозглашенная в статье, подкрепляется и обязанностью государства предоставлять бесплатное жилье малоимущим. Вслед за Всеобщей декларацией прав человека Основной закон устанавливает гарантии неприкосновенности жилища, оговаривая в статье 25, что никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом и на основании судебного решения. Статья 40 Конституции, гласящая, что "каждый имеет право на жилище", также имеет аналогию в Международном пакте об экономических, социальных и культурных правах (ст. 11). Здесь же следует заметить, что статья 12 Пакта о гражданских и политических правах закрепила право каждого, "кто законно находится на территории какого-либо государства", в пределах этой территории, "на свободное передвижение и свободу выбора места жительства". Российская Конституция статьей 27 практически воспроизвела эту юридическую формулу, и тем самым Россия реализовала свои обязательства перед международным сообществом. Еще до принятия новой Конституции в жилищной сфере наметился поворот в законодательном и практическом регулировании, отразившийся в новых редакциях ст. ст. 12 и 58 Конституции РСФСР; в Законе РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" (1991 г.) и Законе РФ "Об основах федеральной жилищной политики" (1992 г.); в изменениях и дополнениях ряда положений Жилищного кодекса РСФСР. В значительной мере дальнейшее законотворчество предопределили государственные программы "Жилье" (1993 г.), "Свой дом" (1994 г.) и другие. Были определены новые виды жилищных фондов и порядок их использования, разработаны новые правила сделок с жилыми помещениями, расширены права граждан на жилище, введены новые понятия. Подытожил и предопределил развитие жилищных правоотношений в новых экономических условиях новый Гражданский кодекс Российской Федерации. Вместе с тем следует отметить, что наряду с обновленной законодательной базой продолжает действовать ряд нормативных актов бывших СССР и РСФСР, которые хотя и применяются в части, не противоречащей Конституции и Гражданскому кодексу РФ, но создают иногда практические трудности в правоприменительной практике. Предлагаемая вашему вниманию статья посвящена изучению института договора коммерческого найма, который можно отнести к новым понятиям гражданского законодательства, но не с новым для него, а с обновленным содержанием. Целью исследования является анализ правового регулирования в условиях сохранения устаревших норм Жилищного кодекса РСФСР и новых норм ГК РФ и поиск выхода из правовых коллизий, ими порождаемых.

1. Традиционный институт и его новое правовое регулирование

Договор найма жилого помещения, как отмечает П. В. Крашенинников, без преувеличения можно назвать основным институтом жилищного законодательства, с помощью которого жилые помещения передаются во временное владение и пользование, т. е. достигается реализация основного предназначения такого объекта гражданского оборота, как жилое помещение <*>. -------------------------------- <*> См.: Крашенинников П. В. Сделки с жилыми помещениями. М.: Статут, 2000. С. 47.

Действующее жилищное законодательство не содержит определения понятия "договор коммерческого найма". Литовкин В. Н. указывает, что название введено в обиход в юридической литературе и адекватно его правовой природе <*>. Советское и прежнее российское законодательство знали единый договор найма жилого помещения. -------------------------------- <*> См.: Литовкин В. Н. Указ. соч. С. 271.

Особенности правового регулирования отношений по поводу использования жилья в коммерческих целях были закреплены в нормах Жилищного кодекса РСФСР, посвященных правилам пользования жилыми помещениями в домах индивидуального жилищного фонда, принадлежащих гражданам (глава 6 ЖК РСФСР). При этом Кодекс допускал заключение договора найма или аренды, не конкретизируя их различий, а принятый в конце 1992 года Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" - лишь договора аренды, но в домах иных жилищных фондов. Статья 17 предусматривает, что доли государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемого по договору аренды, определяются Правительством РФ, республик, органами государственного управления краев, областей, округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга. В качестве арендатора статья называет как граждан, так и юридических лиц. Глава 35 Гражданского кодекса РФ, разделившая договор найма жилого помещения на договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилом фонде социального использования и просто договор найма жилого помещения, не восприняла дословно ни нормы ЖК РФ, ни Закона. Юридическая литература и ряд подзаконных нормативных актов, а вслед за ними и правоприменительная практика стали именовать договоры как "договор социального найма" и "договор коммерческого найма". Статья 671 ГК РФ закрепила различие между договором найма жилого помещения и договором аренды жилого помещения, указав, что в соответствии с последним юридические лица могут использовать жилье для проживания граждан. В связи с тем что продолжает действовать Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики", несмотря на то что нормы главы 35 ГК не указывают виды жилищных фондов, в которых допустимо заключение договора коммерческого найма, и принимая во внимание конституционный принцип равенства всех форм собственности, договор коммерческого найма может быть заключен по поводу жилого помещения любого вида жилого фонда, кроме жилья социального использования государственного и муниципального жилого фонда.

2. Содержание права собственности на жилое помещение; пределы и ограничения

В уже упоминаемой 671-й статье ГК определены стороны договора найма (и социального, и коммерческого) как собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель), с одной стороны, и, с другой стороны, наниматель, которым, с учетом положений ч. 2 статьи, следует признать физическое лицо. Таким образом, Закон устанавливает обязательные требования к объему правомочий наймодателя, который должен быть или собственником жилого помещения, или управомоченным им лицом. В статье 1 Протокола 1 Европейской конвенции в качестве основополагающего закреплено право на беспрепятственное пользование своим имуществом. В связи с этим следует особо остановиться на особенностях осуществления права собственности в области жилищных правоотношений, так как это поможет понять правовую природу отдельных положений Гражданского кодекса, регулирующих отношения по поводу договора коммерческого найма, их проекцию на нормы главы 35 ГК РФ. В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения имуществом. Вслед за нормами международного права, Конституцией РФ гражданское законодательство восприняло как бы "священный характер права собственности". А. В. Колпакова в статье "Формы собственности и их соотношение" приводит точку зрения современных французских юристов (Вербар Катрин, Дерае Але) на собственность как на право человека, а не гражданина, подчеркивая, что она не исчерпывается имущественными правомочиями, а является свойственной человеку как свобода, которая и сама не может существовать без собственности. При этом государство должно лишь защищать и гарантировать право собственности, а не предоставлять его <*>. Однако значимость такого блага, как жилье, в системе общечеловеческих приоритетов предопределило необходимость установления пределов осуществления права собственности в сфере жилищных правоотношений. -------------------------------- <*> См.: Колпакова А. В. Формы собственности и их соотношения. Актуальные проблемы гражданского права. М.: Статут, 2000. С. 129 - 130.

Установление пределов осуществления права собственности на недвижимое имущество знали и римское частное право, и русское гражданское право. При этом в силу установленных ограничений собственник, с одной стороны, не должен был совершать определенных действий в отношении своего имущества, с другой стороны, терпеть совершение определенных действий в отношении своего имущества. Запреты, адресованные собственнику в отношении его прав на имущество, по мнению В. П. Камышанского, и означают те пределы свободы, до которых может доходить свободная воля собственника <*>. -------------------------------- <*> См.: Камышанский В. П. Право собственности: пределы и ограничения.

Понятия пределов и ограничений права собственности на жилище в юридической литературе разграничиваются следующим образом. При том, что они оба предполагают определенные границы, в которых осуществляются правомочия собственника жилого помещения, их различают, исходя из источника установления этих границ, и в то же время это понятия взаимосоставляющие. Так, П. В. Крашенинников указывает, что "пределы объективны в том смысле, что они не зависят от воли собственника и иных лиц, а предопределены законом; ограничения же субъективны, потому что зависят от основанной на законе воле субъектов или судебных органов. Поскольку пределы осуществления права собственности объективны, постольку ограничения права собственности также возможны только в этих пределах" <*>. Далее он относит пределы к общим основаниям стеснения права собственности, а ограничения - к частным и приводит общую классификацию таких стеснений: -------------------------------- <*> См.: Крашенинников П. В. Указ. соч. С. 17.

- пределы, установленные федеральными законодательными актами, - судебные ограничения, вызванные оспоримостью права собственности на жилье; - договорные ограничения, обусловленные соглашением сторон <*>. -------------------------------- <*> Крашенинников П. В. Указ. соч. С. 18.

В данной работе предлагается для более детальной характеристики норм, регулирующих договор коммерческого найма жилого помещения, следующая классификация пределов и ограничений осуществления права собственности на жилое помещение (используя общий термин "стеснения") в зависимости от целей, которые преследуются при их установлении: - стеснения, устанавливаемые в целях обеспечения стабильности жилищных правоотношений (например, норма ст. 675 ГК РФ, предусматривающая правопреемство нового собственника жилого помещения в отношении ранее заключенного договора найма, или ст. 684 ГК РФ, посвященной преимущественному праву нанимателя на заключение договора найма на новый срок) <*>; -------------------------------- <*> В качестве примеров приведены установленные законом пределы осуществления права собственности, так как ограничения существуют в тех же рамках, за исключением возможных прецедентных ограничений, которые могут существовать лишь за пределами закона, так как восполняют собой пробелы в нем.

- стеснения, направленные на обеспечение сохранности жилого фонда (сюда следует отнести правила ст. 130 ЖК РСФСР относительно контроля местных органов власти над содержанием домов, квартир, принадлежащих гражданам; статьи 293 ГК РФ о прекращении права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение), - стеснения, обеспечивающие охрану законных интересов других лиц (начиная с общих норм ГК РФ, обязывающих при осуществлении любых действий в отношении принадлежащего имущества блюсти интересы других лиц, как, например, п. 2 ст. 209 ГК РФ, и переходя к конкретным жилищным нормам, таким, как в ст. 292 ГК РФ о правах членов семьи собственника жилого помещения; та же статья 684 ГК РФ, правила которой направлены и на достижение охранных целей), - достаточно новый вид стеснений прав собственника, такой, как стеснения социального характера, т. е. устанавливаемые в целях защиты прав социально незащищенной категории граждан (когда для отчуждения жилого помещения недостаточно лишь его волеизъявления, а требуется согласие органа опеки и попечительства - ст. 292 ГК РФ). В пользу такой классификации говорит и то, что такое же деление пределов и ограничений можно привести в зависимости от правомочия, при осуществлении которого они действуют, соответственно при владении ("сохранные стеснения"), пользовании ("охранные" стеснения и входящие в них "стабильные") и распоряжении ("социальные" стеснения). При этом сами правомочия представляются в несколько плоскостном понимании (резко разграниченными, тогда как они могут и взаимопроникать), но такой прием будет оправдан при рассмотрении практической реализации отдельных правомочий, когда они служат объектом различных сделок. Резюмируя вышеизложенное, можно сделать следующие выводы, раскрывающие содержание права собственности на жилое помещение. Собственник жилого помещения в соответствии с действующим законодательством, осуществляя правомочия по владению, обязан заботиться о сохранности своего имущества, выполняя при этом общеполезную социальную функцию; используя это помещение, должен стремиться к сохранению (стабильности) однажды возникших жилищных правоотношений и соблюдать паритет прав с другими субъектами этих правоотношений; вправе распорядиться им свободно или с согласия уполномоченных органов, если это затрагивает права и интересы социально незащищенных граждан либо он сам относится к таковым.

3. Сравнительная характеристика договора найма жилого помещения и договора социального найма жилого помещения в соответствии с главой 35 ГК РФ. Определение договора коммерческого найма

Приступая к характеристике договора коммерческого найма как нового вида договора, будем придерживаться последовательности норм главы 35 ГК РФ, анализируя их содержание, отмечая отличительные черты и квалифицирующие признаки. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Таким общим определением договора найма жилого помещения (как коммерческого, так и социального) глава 35 ГК РФ приступает к правовой характеристике этого института. Рассмотрим общие черты и отличия этих двух видов договоров, следуя хронологии статей ГК, с тем чтобы дать определение договора коммерческого найма. Если в качестве наймодателя ч. 1 ст. 671 ГК РФ прямо называет собственника или управомоченное им лицо, то категорию нанимателей из этой статьи можно определить путем исключения субъектов, которые в силу части второй статьи не могут быть этой стороной договора, т. е. юридические лица. О том, что нанимателем может быть только гражданин, говорится в статье 677 ГК РФ. Статья 672 ГК РФ, определяя область применения договора социального найма жилого помещения: государственный и муниципальный жилой фонд социального использования, - оставляет все другие пригодные для жилья помещения возможными объектами договора коммерческого найма. Таким образом, выявляется один из признаков договора - сфера действия. Объектом договора найма жилого помещения, в силу ст. 673 ГК РФ, может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). При этом законодатель особым образом выделяет признак пригодности жилья: диспозиция ч. 2 п. 1 статьи носит отсылочный характер и предполагает существование особого порядка определения пригодности. Статья 676 ГК РФ называет обеспечение пригодности жилого помещения первоочередной обязанностью наймодателя. Исходя из различных степеней социального значения договора социального найма и договора коммерческого найма, представляется, что такой особый подход к этому критерию должен быть применим скорее к первому, нежели к последнему виду договора, т. к. стороны при заключении договора коммерческого найма свободны в своих действиях (ст. 421 ГК РФ) и вольны сдавать в наем и нанимать не отвечающее всем установленным требованиям жилищного законодательства помещение, например предусмотрев по этому поводу особые условия договора. Однако п. 3 ст. 672 ГК РФ не распространяет действие этой нормы на договор социального найма, апеллируя к жилищному законодательству, тогда как статья 40 ЖК РСФСР несколько уже трактует требования к объекту найма, говоря не о пригодности в соответствии с законом, а о "благоустроенности применительно к условиям данного населенного пункта". Императивность требования о пригодности к постоянному проживанию не отвечает и срочному характеру договора коммерческого найма. Думается, что вернее было бы, применительно к данному договору, говорить о приемлемости, а не о пригодности жилого помещения, приняв ее за один из квалифицирующих признаков. Объектом договора найма может быть не только одно изолированное жилое помещение. В случаях найма жилого помещения в многоквартирном доме объектом договора будет сложная вещь: главная - квартира и принадлежность - доля общих помещений дома, несущих конструкций, механического, электрического, санитарно-технического оборудования, обслуживающего не одну квартиру (ст. ст. 134, 135, 290 ГК РФ). Форму заключения договоров найма законодатель однозначно предусмотрел как простую письменную. Соблюдение этого условия, безусловно, дисциплинировало бы участников правоотношения, сделало бы процесс разрешения споров более цивилизованным. Однако на практике, особенно в сельской местности, редко составляются документы по поводу сдачи в наем жилья, которые отвечали бы обычным требованиям к договору, но и отсутствуют иные "письменные и другие доказательства", которые могут, в силу п. 1 ст. 163 ГК РФ, подтверждать в случае спора факт совершения сделки. Коммерческому найму жилья не предшествует решение единоличного или коллегиального органа; не требуется ордера для вселения. Поскольку в случае несоблюдения простой письменной формы сделки стороны лишены возможности ссылаться на свидетельские показания, а принципы состязательности и диспозитивности гражданского процесса уравняли стороны правоотношения (кроме случаев, указанных в законе), на практике им трудно будет доказать наличие обязательств и их условий. В связи с тем что речь идет об одном из конституционных прав граждан и судебная практика принимает в качестве доказательств возникновения и прекращения жилищных правоотношений любые без исключения фактические данные, которые в соответствии со ст. 49 ГПК РСФСР могут иметь значение для правильного разрешения дела <*>. Исходя из этого можно сделать вывод о том, что однозначно императивный смысл этой норме придавать рано. -------------------------------- <*> См.: Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 29 марта 1991 г. // Вестник Верховного Суда СССР. 1991. N 8. С. 8; Постановление Президиума Московского городского суда // Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1988. N 3. С. 12; Постановление Президиума Санкт-Петербургского городского суда от 30 августа 1995 г. // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1996. N 3. С. 8.

Как уже подчеркивалось выше, отличительной чертой регулирования жилищных отношений является их стабильность и некая самостоятельность по отношению к судьбе вещных прав на жилое помещение. Для нанимателей коммерческого и социального жилья законодатель гарантировал сохранение договора найма и его условий при переходе права собственности. Принимая во внимание нормы ст. ст. 216, 294, 296 ГК РФ, то же следует отнести и к переходу делегированных собственником прав иным "управомоченным лицам" других вещных прав (ст. 675 ГК РФ). В случае нарушения прав со стороны нового наймодателя в соответствии со ст. 305 ГК РФ наниматель имеет право на защиту своих прав. Ввиду предоставленного гражданам, постоянно проживающим вместе с нанимателем, равного права пользования жилым помещением (ч. 2 п. 2 ст. 677 ГК РФ), на них также не отразится факт смены стороны договора. Наниматель может использовать жилое помещение в соответствии с целями заключенного договора, если жилое помещение свободно и пригодно для проживания, что должен обеспечить наймодатель в силу п. 1 ст. 676 ГК РФ. К другим обязанностям наймодателя закон относит надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное в наем жилое помещение; предоставление коммунальных услуг или обеспечение возможности их предоставления; ремонт мест общего пользования и систем коммуникации (п. 2 ст. 676 ГК РФ). Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма. Обязанность наймодателя по осуществлению капитального ремонта социального жилья в соответствии с нормами ЖК РСФСР носит императивный характер. Кроме того, наймодатель должен обеспечить нанимателя жильем на время проведения капитального ремонта другим приемлемым в техническом и санитарном отношении жильем, если ремонт невозможно произвести без выселения (ст. 82 ЖК РСФСР). Договор найма при этом не расторгается. Лицо, предоставившее жилое помещение по договору коммерческого найма, не обременяется такой обязанностью. Если помещение нуждается в капитальном ремонте настолько, что перестает быть пригодным для постоянного проживания, договор расторгается в соответствии с п. 3 ст. 687 ГК РФ. В других случаях наймодателю придется дождаться окончания срока договора. Без согласия нанимателя, как предусматривает и Жилищный кодекс, наймодатель не вправе осуществить перепланировку или переоборудование, если они существенно изменят условия пользования жилым помещением (п. 3 ст. 681 ГК РФ и ст. 84 ЖК РСФСР). Разница состоит лишь в том, что в случае правоотношения по поводу социального найма жилого помещения согласие должны изъявить также и совершеннолетние члены семьи нанимателя. Для лиц, постоянно проживающих совместно с нанимателем коммерческого жилья, среди которых могут быть и члены семьи, такая гарантия не предусмотрена, и представляется, что она не презюмируется исходя из нормы о равенстве прав по пользованию жилым помещением. Гражданский кодекс РФ по-новому определил круг лиц, имеющих право постоянного пользования жилым помещением по договору найма жилого помещения. Ими в соответствии со ст. 677 ГК РФ являются наниматель и постоянно проживающие с ним граждане. Наверное, в этом можно увидеть черты нового, более демократического характера правового регулирования. Закон не устанавливает никаких требований к характеру взаимоотношений нанимателя и граждан, проживающих с ним. Для того чтобы обладать равными с нанимателем правами по постоянному пользованию жилым помещением на условиях договора коммерческого найма, эти лица не обязательно должны быть членами семьи нанимателя или признаваться таковыми. Обязательным является лишь условие об указании этих граждан в договоре найма или вселение их с согласия наймодателя (за исключением вселения несовершеннолетних детей). Вместе с тем законодатель оставляет требование, обычно предъявляемое к социальному жилью, относительно соблюдения нормы жилой площади на одного человека. Представляется, что указанное стеснение не совсем отвечает характеру коммерческого договора. Такое требование актуально постольку, поскольку государство посредством регулирования жилищных правоотношений стремится решить жилищную проблему и обеспечить граждан постоянным, приемлемым во всех отношениях жильем. Требуя от сторон договора коммерческого найма соблюдения этого условия, оно перелагает свою обязанность, заведомо временно, на собственника жилого помещения в интересах нанимателя. Однако, исходя из свободного, возмездного характера договора, такое радение может привести к тому, что наниматель может быть лишен возможности вселить к себе членов семьи или других граждан, если финансовые возможности не позволяют нанять достаточное по размеру жилье не по воле наймодателя, а ввиду запрета государства. Хотя относительно вселения временных жильцов Закон не так категоричен и позволяет наймодателю дать согласие на их вселение без учета нормы жилой площади на одного человека (ст. 680 ГК РФ). Само название договора как "коммерческого" предполагает его возмездный характер. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон, о чем гласит п. 1 ст. 682 ГК РФ. Здесь же оговаривается, что, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Трудно представить, как, исходя из современного законодательного уровня защиты права собственности, целей и коммерческого характера правоотношения, будет обосновываться такое ограничение платы, если речь не идет о социальном жилье. Важной гарантией прав сторон является правило статьи 682 (п. 2) ГК РФ о том, что одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. В договоре должны оговариваться также сроки внесения платы за жилое помещение. Если стороны этого не предусмотрели, считается, что она вносится ежемесячно в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом РФ. Отличительным признаком договора коммерческого найма является его срочность. Законодатель счел оптимальным и предусмотрел в качестве предельного срок его действия, не превышающий пяти лет (ст. 683 ГК РФ). Договор будет считаться заключенным на пять лет, если иной срок не определен в договоре. При заключении договора краткосрочного найма (до одного года) стороны должны указать, кто, кроме нанимателя, будет проживать в квартире; порядок вселения других лиц; возможность вселения временных жильцов; порядок их выселения; преимущественное право на возобновление договора; возможность и порядок поднайма и допустимость замены нанимателя; либо указать на распространение действия соответствующих статей Кодекса, для того чтобы воспользоваться предусмотренными в них правами. Защищая права граждан на жилье, Закон предусмотрел для нанимателя преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок, вменив наймодателю в обязанность предложить продлить такой договор (на тех же или иных условиях) не позднее чем за три месяца до истечения срока действия прежнего. При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих. Также в интересах нанимателя другой стороне вменяется в обязанность не позднее чем за три месяца до истечения срока договора предупреждать об отказе от продления их отношений по поводу жилья. Нарушение срока предупреждения равнозначно продлению договора на тех же условиях и на тот же срок. Более того, отказ от заключения договора с тем же нанимателем на новый срок может иметь место лишь в связи с решением не сдавать жилое помещение в наем не менее года. Таким образом, статья 684 ГК РФ ограждает граждан от влияния субъективных факторов, которые могут повлечь произвольное лишение их жилища. В заключительной части статья содержит указание на ответственность наймодателя в случае изменения своего решения не сдавать жилое помещение в наем в течение года со дня истечения прежнего договора найма и заключения договора с другим лицом. Наниматель вправе обратиться с требованием о признании такого договора недействительным и (или) возмещении убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор. Представляется логичным само установление ответственности за нарушение столь значимого правила поведения участника правоотношения. Однако, несмотря на то что статья не указывает на обязательные последствия, которые повлечет такое обращение, а лишь декларирует право на обращение с требованием о наступлении таких последствий, содержание ее не бесспорно. Наверное, следует предполагать, что при рассмотрении спора по этому поводу судом будут учтены обстоятельства, в связи с которыми наймодатель решил отказаться от своего решения и сдал жилье в наем другому нанимателю. Абсурдно было бы запрещать собственнику сдавать жилое помещение в наем иному лицу, если он не знает и не может знать местонахождения прежнего нанимателя. Другими словами, следовало бы предусмотреть, что поведение наймодателя не было продиктовано уважительными причинами. Кроме того, признание вновь заключенного договора найма недействительным затронет существенные интересы третьего лица, причем добросовестной стороны договора, для которой не предусмотрено никакой компенсации. Следовательно, суду придется сопоставлять значимость защиты нарушенного права прежнего нанимателя (в статье никак не оговаривается его нуждаемость в жилье на момент обращения с таким требованием) и права на жилье нового нанимателя и постоянно проживающих с ним лиц. В соответствии со ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно было произвести для восстановления нарушенного права; реальный ущерб; а также упущенная выгода, на которую оно рассчитывало бы при обычных условиях гражданского оборота. В связи с отказом наймодателя возобновить договор найма наниматель будет вынужден произвести расходы по найму другого жилья, что не может быть отнесено к убыткам, так как он все равно оплачивал бы прежнее жилье, и Закон не запрещает наймодателю предложить новые условия оплаты, в том числе и повышение ее размера. По этой же причине сумма, превышающая прежний размер платы, не является упущенной выгодой. Резюмируя изложенное, в качестве меры ответственности можно было бы предложить возможность компенсации нанимателю морального вреда как еще одного случая такой защиты при нарушении имущественного права (ст. 1099 ГК РФ). При этом пострадавшая сторона получит денежное удовлетворение, а права третьих лиц не будут затронуты. Возможная редакция части 4 ст. 684 ГК РФ излагалась бы следующим образом: "Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в наем и без уважительных причин в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем не возобновил с ним договор, а заключил договор найма того же жилого помещения с иным лицом, наниматель вправе обратиться с требованием о компенсации морального вреда". Наниматель с согласия наймодателя и под свою ответственность вправе передать часть или все нанятое им жилье в пользование поднанимателю на срок не свыше срока договора найма за плату. Договор поднайма может быть заключен, если размер жилой площади позволяет соблюсти норму обеспечения на одного человека. Поднайм произведен и зависим от найма и не порождает для поднанимателя преимущественного права на перезаключение на новый срок. Наниматель несет ответственность за граждан, постоянно проживающих совместно с ним в силу своего статуса. Самостоятельную солидарную ответственность перед наймодателем вместе с нанимателем они могут нести, если станут сонанимателями. Статья 677 ГК РФ предусматривает такую возможность в случае заключения соответствующего договора с нанимателем с согласия наймодателя, а статья 686 ГК РФ предлагает это в качестве разрешения спора о том, кто из совместно постоянно проживавших с умершим или выбывшим нанимателем заменит его. Особенное значение имеет порядок досрочного расторжения договора найма жилого помещения, ввиду того, что это, в силу ст. 688 ГК РФ, влечет выселение из занимаемого жилого помещения в судебном порядке. И вновь Закон предусмотрел трехмесячный срок для предупреждения о расторжении договора до истечения срока его действия по инициативе нанимателя. Предупреждение должно быть исполнено письменно. На расторжение договора должны быть согласны другие граждане, постоянно проживающие с нанимателем. Если наниматель вправе проявить такую инициативу в любое время, наймодатель может требовать досрочного расторжения в соответствии со ст. 687 ГК РФ только в связи с виновным поведением нанимателя или других лиц, за действия которых он несет ответственность, которое повлекло: - невнесение платы за жилое помещение за шесть месяцев, если иное не предусмотрено договором, а при краткосрочном найме - более двух раз по истечении срока платежа; - разрушение или порчу жилого помещения; - использование жилого помещения не по назначению; - нарушение прав и интересов соседей. В первых двух случаях суд может установить для нанимателя срок не более года для устранения нарушений, а при новом обращении - отсрочить расторжение договора в пределах того же срока. В последних двух - суд принимает решение о расторжении договора, если нарушители уже были предупреждены самим наймодателем. С учетом всего вышеизложенного можно дать следующее определение договора найма жилого помещения в соответствии с требованиями норм главы 35 ГК РФ, именуемого для ясности договором коммерческого найма: "По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо, именуемое "наймодатель", предоставляет в пользование другой стороне - гражданину, именуемому "наниматель", приемлемое свободное изолированное жилое помещение, не относящееся к государственному или муниципальному фонду социального использования, на срок не свыше пяти лет, за свободную плату, для проживания лично и с другими постоянно проживающими с ним гражданами".

4. Некоторые вопросы правового регулирования договора найма жилого помещения в судебной практике

Сложность практического использования норм, регулирующих правоотношения по поводу договора коммерческого найма жилого помещения, обусловлена, с одной стороны, необходимостью нового подхода к традиционному правовому институту, а с другой стороны, наличием старых правил, которые продолжают существовать как в силу недостаточной мобильности законодательной техники, так и в силу того, что не противоречат новым и восполняют их. Однако именно на практике можно определить жизнеспособность и механизма правового регулирования, и его предмета. Судебный способ защиты гражданских прав и, в частности, прав на жилые помещения в соответствии со ст. 11 ГК РФ, как отмечается в комментарии судебной практики, является основным и самым действенным <*>. -------------------------------- <*> См.: Жилин Г. А. Комментарий судебной практики. N 5. М.: Юридическая литература, 1999. С. 17.

В обзоре судебной практики за 1998 г. (п. 16) приведен пример рассмотрения судебными инстанциями различного уровня гражданского спора по жалобе ряда сотрудников Красноярского государственного аграрного университета на действия администрации учебного заведения и профсоюзного комитета по поводу распределения жилья. Заявители просили признать недействительным приказ ректора университета о распределении жилья и обязать предоставить жилые помещения им в аренду в соответствии с очередностью и жилищными нормами. В обоснование своих требований они указали, что при распределении квартир во вновь построенном доме администрация и профсоюзный комитет не учли их права на льготное обеспечение жилыми помещениями, чем нарушили их права и причинили моральный вред. Решением Центрального районного суда г. Красноярска, оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Красноярского краевого суда, в удовлетворении заявленных требований было отказано. Далее президиум Красноярского краевого суда оставил протест прокурора Красноярского края без удовлетворения, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ и Президиум Верховного Суда РФ не согласились с протестами заместителя Генерального прокурора РФ. Красноярский аграрный университет является учреждением и владеет, пользуется и распоряжается государственным имуществом, закрепленным за ним на праве оперативного управления на основании договора от 7 декабря 1995 г. между ним и Красноярским краевым комитетом по управлению государственным имуществом. В договоре стороны предусмотрели, что университет помимо прочих полномочий, предоставленных ему уставом, договором и действующим законодательством, вправе сдавать недвижимое имущество в аренду. Поэтому суд первой инстанции обоснованно констатировал, что аграрный университет вправе распоряжаться закрепленным за ним жилым фондом путем распределения жилых помещений на условиях договора найма, аренды или продажи жилья. В соответствии с Законом Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. жилые помещения могут предоставляться на условиях договора найма, аренды, а также путем продажи жилья, относящегося к государственному, муниципальному и общественному жилому фонду. Статья 17 Закона предусматривает, что порядок, сроки и условия аренды определяются договором между арендатором и собственником либо уполномоченным собственником лицом (органом). Доли государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемого на условиях договора аренды, определяются органами государственного управления различного уровня. Администрация Красноярского края в специальном постановлении предусмотрела, что не менее 60% жилья руководители государственных предприятий и учреждений могут заселять на условиях аренды, а не менее 10% - передавать в фонд социального использования. Это соотношение было соблюдено администрацией аграрного университета и профкомом при распределении спорных квартир. Доводы прокурора относительно неправомерности предоставления квартир на условиях договора аренды учреждением, даже с согласия собственника и произвольном их распределении, юридически несостоятельны. Закон в данном случае не требует соблюдения правил очередности, льготности и т. п. Суд обоснованно сослался на отличительные черты договора найма и договора социального найма жилого помещения. Таким образом, приведенный пример судебной практики наглядно подтверждает необходимость учета вида жилищного фонда при рассмотрении спора по поводу возможности коммерческого использования жилья. Здесь же приняты за основу специфические условия заключения договора найма жилого помещения, отличные от договора социального найма. В практике сельских районных судов часто встречаются споры, где нет не только нормативной базы для их разрешения, но и отсутствуют любые документальные данные, свидетельствующие о полномочиях и намерениях участников спорного правоотношения. В таких случаях приходится производить подобие юридической экспертизы их действий и либо квалифицировать их действия по фактическим последствиям, либо идти от обратного. В связи с чем особую ценность представляет детальный анализ признаков и отличительных черт договоров коммерческого и социального найма. В производстве Таловского районного суда находилось гражданское дело по иску прокурора Таловского района к Ш. о выселении. В обоснование исковых требований прокурор указал, что в интересах муниципального образования р. п. Таловая он просит выселить Ш. из самоуправно занятого жилого дома. Ответчица не состояла на учете как нуждающаяся в улучшении жилищных условий, ордер на жилое помещение ей не выдавался, дом должен быть предоставлен по договору социального найма в порядке очередности. В судебном заседании прокурор уточнил, что иск заявлен в интересах администрации Таловского района. В удовлетворении иска прокурору было отказано. Жилой дом, в который вселилась ответчица первоначально с устного согласия главы администрации р. п. Таловая, одобренного решением жилищной комиссии Таловского поселкового Совета народных депутатов, и оформленный постановлением главы как выморочное имущество, был передан инспекцией Министерства по налогам и сборам РФ по Таловскому району в муниципальную собственность, а впоследствии комитетом по управлению муниципальным имуществом - на баланс Таловской поселковой администрации, без какого-либо договора по поводу возможности им распоряжаться. Очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий в поселковой администрации ввиду отсутствия жилого фонда нет. Жилой дом находился в аварийном состоянии и нуждался в капитальном ремонте. Без оформления какого-либо договора Ш. составляет смету, ремонтирует дом и вселяется в него, после чего следует документальное оформление согласия поселковой администрации. Администрация Таловского района требования прокурора поддержала, однако активной позиции не заняла, заранее согласившись с решением суда. Представитель администрации в суде пояснил, что администрация поселка обращалась с письмом по поводу предоставления спорного дома Ш., но они не стали принимать какое-либо решение, полагая, что с передачей на баланс делегировали право предоставления в пользование администрации р. п. Таловая. При таких обстоятельствах суд не счел возможным принять доводы прокурора. В кассационном порядке дело рассмотрено не было в связи с отзывом протеста прокурора. Разрешая спор, суд исходил из того, что жилое помещение не могло быть предоставлено к моменту вселения по договору социального найма, т. к. не было пригодно для проживания, и не руководствовался при рассмотрении спора нормами жилищного законодательства, регулирующими порядок и условия предоставления жилого помещения по договору социального найма. Ни районная, ни поселковая администрация не возражали против ремонта жилого дома Ш. Отсутствие ордера на вселение или надлежаще оформленного волеизъявления собственника (управомоченного им лица) еще не свидетельствует о самовольном вселении. Передача жилого помещения на баланс сама по себе не порождает ни права собственности, ни права распоряжаться имуществом без согласия собственника. Однако согласия балансодержателя никто из участвующих в деле лиц не отрицал, представитель комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Таловского района и представитель администрации Таловского района в судебном заседании не возражали против проживания Ш. в спорном доме, если суд не усмотрит в этом нарушения закона. Осуществление ремонта указывает на возмездный характер правоотношения. Несмотря на отсутствие письменных доказательств, суд установил, что фактически стороны: администрация Таловского района и ответчица - состоят в договорных отношениях по поводу найма жилого помещения. Руководствуясь уже упомянутыми нормами Закона от 24.12.92, суд не принял во внимание те обстоятельства, что ответчица не состояла в очереди на улучшение жилищных условий и ранее участвовала в приватизации жилого помещения. Ввиду того что прокурор не обосновал довода о самовольности вселения и нарушения прав и законных интересов других лиц, а также учитывая, что стороны не лишены возможности оформить передачу жилого помещения на баланс и предоставление его в пользование надлежащим образом, суд не счел возможным удовлетворить требование прокурора о выселении. Достаточно часто стали встречаться в судебной практике иски собственников индивидуальных жилых домов к нанимателям о досрочном расторжении договоров найма. При этом стороны не только не устанавливают сроков действия договора или иных существенных условий, но и не заключают его в письменной форме. М. обратилась с иском к У., в котором просила выселить ее и членов семьи из принадлежащего ей жилого дома. В иске М. указала, что в доме ответчица проживает с 1994 г. В январе 2000 г. они договорились, что У. будет помимо оплаты коммунальных услуг выплачивать ей по 100 рублей ежемесячно. В течение двух месяцев У. передавала ей оговоренную плату, о чем составлялись расписки, но затем категорически отказалась платить. В судебном заседании У. иск не признала, однако указанных истицей обстоятельств не отрицала. Суду пояснила, что, в связи с тем что М. неправомерно выкупила жилой дом, который она использует для проживания в ТОО "Казанка", она считает, что дом должен быть возвращен в хозяйство, куда она будет платить квартплату. При вселении в дом она знала, что его купила в ТОО М., но директор обещал ей, что решит вопрос о возврате дома в собственность ТОО, а пока он просил М. разрешить У. проживать в нем. Они сразу договорились о том, что У. будет оплачивать все коммунальные услуги и возмещать ей затраты на налоги за дом и участок. Срок они не оговаривали. По взаимной договоренности в начале 2000 г. она стала платить М. еще по 100 рублей ежемесячно. Представитель СХА "Казанка" (правопреемник одноименного ТОО) в суде пояснил, что они продали семье М. последовательно два дома, но позже решили возвратить первый из проданных домов назад. Узнав, что это возможно лишь посредством выкупа, от этого решения отказались. При таких обстоятельствах суд счел несостоятельными возражения ответчицы по поводу оплаты за пользование жилым помещением в пользу М. и, руководствуясь ч. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ, предоставил ответчице У. срок продолжительностью 6 месяцев для устранения нарушений условий состоявшегося между ней и М. договора найма жилого помещения. Предлагаемая вашему вниманию работа содержит самую общую характеристику рассматриваемого вида договора в соответствии с нормами нового гражданского законодательства. Автором приведены нормы и краткий их анализ. Высказываемые в статье мнения и предложения не следует считать категорическими суждениями. Критика здесь - лишь способ осмысления и приглашения к полемике.

------------------------------------------------------------------

Название документа