Предмет договора ипотеки

(Киселев А. А.) ("Нотариус", N 2, 2003) Текст документа

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА ИПОТЕКИ

А. А. КИСЕЛЕВ

Киселев А. А., к. ю.н., академик РАЕН, член исполкома РСЮ.

Согласно статье 334 ГК Российской Федерации ипотекой признается залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества. При этом имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании (п. 1 ст. 1 ФЗ "Об ипотеке"). Статья 5 ФЗ "Об ипотеке" определяет имущество, которое может быть предметом ипотеки. Прежде всего таковыми могут быть недвижимые вещи (недвижимое имущество, недвижимость), указанные в ст. 130 ГК Российской Федерации, а именно: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, - на которые зарегистрированы права в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. П. 1 ст. 5 ФЗ "Об ипотеке" конкретизирует имущество, которое может быть предметом ипотеки. Это, во-первых, земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 ФЗ "Об ипотеке". Во-вторых, предприятия, здания и сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности. В-третьих, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из изолированных комнат (одной или нескольких). В-четвертых, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения. В-пятых, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Определение понятия недвижимости содержится в ст. 130 ГК Российской Федерации. Это объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Как правильно отмечает Д. И. Мейер, нет необходимости, чтобы юридическое деление имущества на недвижимое и движимое совпадало с физической неподвижностью или подвижностью вещей: в области права это деление имущества имеет то значение, что одни определения связываются с имуществом недвижимым, другие - с имуществом движимым <*>. Но действительно ли имущество, признаваемое по закону недвижимым, неподвижно по своей природе, или оно подвижно, - это все равно. И если, например, законодательство найдет нужным какое-либо определение, касающееся недвижимого имущества, распространить и на движимое имущество, то определение это будет распространяться и на движимое имущество, и наоборот. -------------------------------- <*> Мейер Д. И. Русское гражданское право. СПб., 1910.

Понятно, что разделение имущества на движимое и недвижимое не случайно. Практически его значение проявляется особенно в большей ограниченности господства над недвижимостью и в прочности укрепления прав на эти виды имущества, сравнительно с имуществом движимым. Пункт 1 ст. 1 ФЗ "Об ипотеке" устанавливает, что имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Это фактически означает изъятие у залогодателя права распоряжения залогом, важнейшего компонента права собственности (п. 1 ст. 209 ГК Российской Федерации). По мнению А. Смолянникова <*>, это противоречит традициям ипотеки классического романо-германского права, которых придерживается вся континентальная Европа и многие другие страны, и идет вразрез с традициями российского гражданского права. В соответствии с этим положением, продолжает он, "при установлении ипотеки залогодатель обязан фактически отчуждать свое право собственности на заложенное имущество в пользу кредитора, что не соответствует п. 2 ст. 209 ГК Российской Федерации, согласно которой собственник вправе согласно своему усмотрению... оставаясь собственником... отдавать имущество в залог и обременять его другими способами". В связи с этим в абзаце 3 п. 1 ст. 1 Закона следует добавить, что имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя не только в его владении и пользовании, как это изложено в действующей редакции, но и распоряжении, с ограничениями, установленными федеральным законом. -------------------------------- <*> Смолянников А. Ипотека: теория сквозь призму законотворчества // Вопросы экономики. 1997. N 7. С. 115.

Предмет ипотеки в соответствии со ст. 9 ФЗ "Об ипотеке" подлежит оценке по соглашению сторон в соответствии с законодательством Российской Федерации. Принцип оценки предмета залога по соглашению сторон представляется достаточно целесообразным, потому как лишь соглашением сторон по данному условию договора возможно достичь максимальной сбалансированности интересов контрагентов в данном правоотношении. Представляется, что оценка предмета залога третьей стороной, предлагаемая А. Смолянниковым <*>, хотя и будет иметь максимально независимый характер, тем не менее может привести к неразрешимым противоречиям между сторонами и в конечном итоге заставит избрать иной способ обеспечения основного обязательства либо обратиться в суд для урегулирования спора об оценке предмета ипотеки. Данные пути видятся слишком обременительными, а значит, неприемлемыми. -------------------------------- <*> См.: Там же.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами (п. п. 2, 3, 4 ст. 1 ФЗ "Об ипотеке"). Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. Как и залог движимого имущества, ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству, полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Кроме того, если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: - в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; - в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; - в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; - в возмещение расходов по реализации заложенного имущества (это корреспондирует ст. 337 ГК Российской Федерации). Ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, если договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 3 ФЗ "Об ипотеке"). Вместе с тем в правилах об обеспечении обязательств ипотекой законодателем предусмотрено исключение. Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на: - возмещении судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; - возмещении расходов по реализации заложенного имущества (ст. 3 ФЗ "Об ипотеке"). ФЗ "Об ипотеке" предусматривает, что ипотекой могут быть обеспечены также и другие дополнительные расходы залогодержателя. Следует иметь в виду, что в соответствии с п. 3 ст. 5 ФЗ "Об ипотеке" вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое, если иное не предусмотрено договором. Между тем часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки (п. 4 ст. 5 ФЗ "Об ипотеке"). Имущество (объекты), изъятое из оборота, должно быть прямо указано в законе (п. 2 ст. 129 ГК Российской Федерации). Круг имущества, изъятого из оборота, неширок. Сюда входят главным образом вещи, находящиеся в исключительной собственности государства, в том числе ресурсы континентального территориального шельфа и морской экономической зоны, определенные объекты оборонного производства и другие. Наряду с изъятыми из оборота не могут находиться в залоге и объекты, ограниченно оборотоспособные <*>. В качестве примера можно сослаться на лечебные природные ресурсы, которые могут принадлежать на праве собственности Российской Федерации либо ее субъектам (см. Закон от 23 февраля 1995 г. "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" <**>). -------------------------------- <*> Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. М., 1998. С. 413. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского "Договорное право. Общие положения" (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации - М.: Издательство "Статут", 2001 (издание 3-е, стереотипное). ------------------------------------------------------------------ <**> См.: Российская газета. 1995. 1 марта.

В данном контексте необходимо также обратиться к Федеральному закону от 29 декабря 1994 г. N 79-ФЗ "О государственном материальном резерве" <*>, который устанавливает, что запасы государственного резерва независимо от места их размещения, здания, сооружения и другое имущество входящих в систему государственного резерва организаций, а также земельные участки, на которых эти организации расположены, и участки недр, которые используются для хранения государственного резерва, являются федеральной собственностью и не могут быть использованы в качестве предмета залога (п. 3 ст. 4 ФЗ N 79-ФЗ). -------------------------------- <*> См.: Собрание законодательства Российской Федерации. 1995. N 1. Ст. 3.

Перечень видов имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание, содержится в приложении N 1 к Гражданскому процессуальному кодексу РСФСР 1964 г. (с последующими изменениями). Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации имущество, содержащееся в этом перечне, не может быть предметом залога (п. 2 ст. 336 ГК Российской Федерации). Единственным недвижимым имуществом, указанным в приложении, является жилой дом с хозяйственными постройками или отдельные его части - у лиц, основным занятием которых является сельское хозяйство, - в котором должник и вся его семья постоянно проживают. В ст. 6 ФЗ "Об ипотеке" установлен запрет ипотеки имущества, в отношении которого в установленном этим Законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена. Данное положение на законодательном уровне решило наконец проблему, решаемую до этих пор только судебной практикой. Так, акционерное общество закрытого типа "Панда" обратилось в арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке, предусмотренном ст. 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о переводе на него заложенных прав арендатора, принадлежащих товариществу с ограниченной ответственностью "Белые ночи", по договорам аренды, заключенным с Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (КУГИ), со всеми вытекающими из них имущественными правами, в том числе и правом требования к КУГИ или другому уполномоченному государственному органу заключить договор купли-продажи арендованных помещений. Решением от 29.03.95 иск был удовлетворен. В апелляционном и кассационном порядке законность и обоснованность решения не проверялись. Рассмотрев протест заместителя Генерального прокурора Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда отменил решение от 29.03.95, отказав в иске акционерному обществу закрытого типа "Панда". Такое решение Президиум обосновал следующим. Поскольку спорные правоотношения возникли в процессе приватизации муниципального имущества, при разрешении спора следует руководствоваться правовыми нормами, регламентирующими вопросы приватизации. Действующим законодательством приватизация государственного или муниципального имущества через залоговые сделки не предусмотрена. Следовательно, у юридического лица, не являющегося субъектом приватизации, не возникает права на понуждение собственника заключить с ним договор купли-продажи имущества, переданного в аренду. Таким образом, реализация залогового требования АОЗТ "Панда" в обход норм, регулирующих вопросы приватизации, повлекла незаконную передачу права собственности на муниципальное имущество, которое могло быть приобретено только путем выкупа в порядке приватизации лицом, наделенным соответствующими правами в силу закона <*>. -------------------------------- <*> Постановление Президиума ВАС РФ от 7 апреля 1998 г. N 2203/97 (текст официально опубликован не был).

По основному назначению предметов ипотеки различают: - ипотеку жилых домов и квартир; - ипотеку земельных участков; - ипотеку предприятий, зданий, сооружений, строений и иного недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности. С целью более углубленного исследования условий ипотеки рассмотрим особенности залога отдельных видов имущества.

Ипотека жилых домов и квартир

Одним из наиболее распространенных видов ипотеки является ипотека жилых домов и квартир. Связано это в первую очередь с развитием системы ипотечного инвестирования. Ипотечное кредитование - один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте. Системы ипотечного инвестирования предусматривают механизм накопления и досрочного кредитования под невысокий процент. Ипотечные ссуды используются для финансирования, приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений. Залоговое имущество при этом является надежным обеспечением ссуды. В настоящее время складываются несколько видов систем ипотечного кредита <*>. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость не предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объектов нового строительства, а также порционность предоставления кредита. -------------------------------- <*> Терновская Е. Ипотека: проблемы, перспективы // Хозяйство и право. 1997. N 9. С. 17.

Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство. Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных источников финансирования, в частности приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банков под дополнительные закладные под земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость. Положением о жилищных кредитах, утвержденным Указом Президента Российской Федерации от 10 июля 1994 г. N 1180 <*>, установлен порядок предоставления банками на территории Российской Федерации юридическим и физическим лицам кредитов на строительство жилья, обустройство земельных участков, на приобретение жилья при условии залога недвижимого имущества. Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" закреплена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. -------------------------------- <*> См.: Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. N 7. Ст. 692; Закон. 1996. N 8. С. 50.

В зависимости от срока, объекта, цели при кредитовании строительства (реконструкции), приобретения жилья в собственность банком предоставляются три вида жилищных кредитов. Земельный кредит - краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый физическим или юридическим лицам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство. Строительный кредит - краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый юридическим и физическим лицам для финансирования строительных работ. Кредит на приобретение жилья - долгосрочный кредит, предоставляемый физическим и юридическим лицам для приобретения жилья. В соответствии с указанной выше Концепцией на рынке долгосрочного ипотечного жилищного кредитования действуют следующие основные участники: - кредиторы-банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы). Основными функциями кредитора являются: предоставление ипотечного кредита на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования; оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке; обслуживание выданных ипотечных кредитов. По договору об ипотеке жилья кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя; - операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) - специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению. К основным функциям операторов вторичного рынка относятся: рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования; выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг; привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования; оказание кредиторам содействия во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов; - органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Основными функциями этих органов являются: регистрация сделок купли-продажи жилых помещений, оформление перехода прав собственности к новому собственнику; регистрация договоров об ипотеке и права ипотеки; хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка; - страховые компании - страховые компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка; - оценщики - юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании; - риелторские фирмы - юридические лица, получившие лицензии как профессиональные посредники на рынке купли-продажи жилья. К функциям риелторов относятся: подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключении сделок по купле-продаже, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание; - инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и др.; - инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования: нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т. д., обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью. В настоящее время долгосрочные жилищные кредиты населению предоставляют универсальные коммерческие банки. Расширение этих операций, рост масштабов рынка неминуемо приведут к созданию специализированных кредитных организаций, ограничивающихся деятельностью по ипотечному кредитованию населения. Создание кредитных организаций типа "ипотечных банков", "ссудосберегательных ассоциаций", "стройсберкасс" позволит повысить профессионализм и качество услуг, предлагаемых населению банками и кредитными организациями. Их создание и работа в сфере кредитования населения во многом будут определяться адекватным развитием банковского законодательства и созданием необходимой нормативной базы, регулирующей их деятельность. Взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении ссуды определяются на основании кредитного договора, договора об ипотеке. В кредитном договоре определяются: цель получения ссуды, срок и размер кредита, порядок выдачи и погашения кредита, процентная ставка, обеспечение кредитного обязательства заемщика, условия страхования, санкции за нецелевое использование и несвоевременный возврат ссуды, размер и порядок уплаты штрафов, порядок изменения и расторжения договора, другие согласованные условия. Жилищное кредитование осуществляется при соблюдении основных принципов кредитования: целевого использования ссуды, обеспеченности, срочности, платности, возвратности. Целевое использование кредита подтверждается документами, предоставленными заемщиком. Обеспечением кредита является залог заемщиком имущества и имущественных прав. Подтверждением возвратности является предоставление заемщиком документов о его платежеспособности. Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально на данном этапе 10 - 15 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика. Сумма кредита составляет не более 60 - 70 процентов рыночной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога. Заемщик обязан внести первоначальный взнос на оплату части жилья, как правило, в сумме 30 - 40 процентов его стоимости за счет собственных средств. Кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период). Это удобно как для заемщика (поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора. Величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30 - 35 процентов совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (п. 1 ст. 9 ФЗ "Об ипотеке"). Важным шагом, закладывающим организационные основы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования, явилось создание в качестве оператора вторичного рынка ипотечных кредитов Агентства по ипотечному жилищному кредитованию в форме открытого акционерного общества с контрольным пакетом акций, принадлежащим государству (в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. N 1010 "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию"). В настоящее время уставной капитал Агентства составляет 80 млн. рублей, все его акции принадлежат государству. Перед Агентством поставлена задача разработать и реализовать схему деятельности по рефинансированию кредиторов, мониторинг которой может осуществляться Центральным банком Российской Федерации, Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг, потенциальными и реальными инвесторами, рейтинговыми агентствами. В ходе реализации пилотного проекта Агентства в г. Санкт-Петербурге были разработаны и апробированы стандарты и процедуры предоставления, рефинансирования и обслуживания долгосрочных жилищных ипотечных кредитов, которые обеспечивают надежность всей схемы функционирования и взаимодействия первичного и вторичного рынков жилищных ипотечных кредитов. В г. Санкт-Петербурге была создана необходимая нормативная правовая база, создающая благоприятные условия для эффективной работы всех участников рынка, включая привлечение инвесторов в рамках региональной ипотечной программы. Учитывая уже имеющийся зарубежный банковский опыт, ряд банков (Сбербанк России, банк "СБС-АГРО" и др.) в свое время предпринимали попытки разработать и внедрить проекты долгосрочных целевых жилищных накопительных схем, предполагающих сочетание накопительной и ипотечной программ. Столкнувшись с падением платежеспособного спроса на жилье, застройщики стали реализовывать схемы привлечения в строительство жилья средств населения через систему стройсбережений или ссудосберегательных касс (г. Москва и др.). Суть системы заключается в следующем. Потенциальный покупатель жилья в течение определенного срока (от 1 года до 2 - 3 лет) должен накопить на специальном сберегательном счете до 50 процентов стоимости квартиры. Далее он приобретает готовое жилье, а остальные 50 процентов стоимости квартиры оплачивает в рассрочку в течение 2 - 5 лет. Квартира оформляется в собственность заемщика только после полной оплаты жилья. В ряде регионов России (Белгородская область, Республика Башкортостан и др.), в основном в сельской местности, получили распространение схемы кредитования, в которых не используется кредитно-финансовый механизм. В Республике Башкортостан заемщики получают кредит (заем) в виде строительных материалов, а в Белгородской области рассматривается результативность подсобного хозяйства заемщика. Одной из достаточно распространенных форм привлечения средств граждан и юридических лиц в жилищное строительство стал выпуск муниципальных жилищных облигаций или жилищных сертификатов ( г. г. Москва, Санкт-Петербург, Саратов, Ульяновск и др.). Основной смысл облигационного займа заключается в возможности населения постепенно накапливать средства на приобретение квартиры путем покупки облигаций, каждая из которых дает право на получение определенного количества площади жилья (например, 0,1 кв. метра). Срок обращения таких облигаций может достигать 10 лет. Накопив необходимый пакет облигаций, гражданин вправе обменять его на квартиру соответствующей площади. Как правило, эти облигации дают право на приобретение жилья в домах, построенных муниципалитетом. Цена облигаций устанавливается на основе себестоимости строительства и индексируется в соответствии с изменением стоимости строительства жилья. Если владелец облигаций откажется от приобретения квартиры, то он имеет право на получение определенного денежного эквивалента - облигации выкупаются по текущей номинальной цене. В соответствии с п. 3 Указа Президента РФ от 28 февраля 1996 г. "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" <*> индивидуальные жилые дома, непосредственно связанные с землей, подлежат залогу в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 340 ГК Российской Федерации, но только при одновременной ипотеке земельного участка, на котором находится этот дом. Положение этого Указа не противоречит статьям ФЗ "Об ипотеке" и соответствует ст. 79 этого Закона" <*>. -------------------------------- <*> Российская газета. 1996. 6 марта. <**> Авторы Комментария к ФЗ РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". М.: Изд-во "Приор", 1998 - полагают, что данный Указ утратил силу в связи с принятием ФЗ "Об ипотеке". См.: С. 7.

При залоге же квартир в многоквартирных домах в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК Российской Федерации одновременно с квартирой право залога возникает и на долю в праве собственности на общее имущество всего жилого дома. Общее имущество представляют собой части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе; находятся в общей долевой собственности собственников помещений (домовладельцев) (ст. 1 ФЗ "О товариществах собственников жилья" от 15 июня 1996 г. <*>). Статьи указанного Закона обеспечивают особую защиту интересов кредиторов, предоставляющих ипотечные кредиты. Исходя из того, что домовладельцы и товарищество собственников жилья имеют право заключать договоры об ипотеке, используя в качестве залога принадлежащие им помещения (п. 1 ст. 43 указанного ФЗ), товарищество может договориться с кредитором или кредиторами о том, что оно принимает на себя определенные обязательства по отношению к ним. -------------------------------- <*> Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. N 25. Ст. 2963.

Основные положения соглашений с кредиторами, предоставляющими ипотечные кредиты, могут быть включены в устав товарищества в качестве договорных обязательств товарищества перед любыми настоящими и будущими кредиторами, предоставляющими ипотечные кредиты товариществу или любому домовладельцу в кондоминиуме (п. 2 ст. 43 указанного ФЗ). Кредитор, предоставивший кредит под залог любой части недвижимого имущества в кондоминиуме, имеет право проверять финансовую документацию товарищества. По запросу кредитора товарищество обязано предоставлять копию финансового отчета (п. 3 ст. 43 указанного ФЗ). Представляется правильным обратить особое внимание на вопросы правового регулирования особенностей ипотеки жилых домов и квартир, которые отражены в главе XIII ФЗ "Об ипотеке". Необходимо указать, что состав недвижимого имущества применительно к жилищной сфере уточняется в Федеральном законе Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1992 г. (с последующими изменениями) <*>. Данный Закон относит к недвижимым объектам жилые дома (с жилыми и нежилыми помещениями) и приусадебные хозяйственные постройки с земельными участками, на которых они расположены, вместе с находящимися на земельных участках зелеными насаждениями с многолетним циклом развития; квартиры и иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, а также сооружения и элементы инфраструктуры жилых домов. -------------------------------- <*> Российская газета. 1993. N 15. 23 января.

Предметом ипотеки могут быть только предназначенные для постоянного проживания индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам (п. 1 ст. 74 ФЗ "Об ипотеке"). Таким образом, представляется, что ипотека квартир и жилых домов, переведенных в нежилой фонд в порядке, установленном законодательством, не является предметом регулирования указанной главы. Залог (ипотека) индивидуальных и многоквартирных жилых домов (квартир), находящихся в государственной и муниципальной собственности, не допускается (п. 2 ст. 74 ФЗ "Об ипотеке"). Исключение составляет ипотека гостиниц, домов отдыха, дач, садовых домов и других строений (помещений), но только тех из них, которые не предназначены для постоянного проживания. Ипотека такой недвижимости проводится по общему правилу. Ипотека квартир в многоквартирном жилом доме осуществляется в соответствии с правилами п. 1 ст. 290 ГК Российской Федерации. Что касается строящихся жилых домов, то при предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства (ст. 76 ФЗ "Об ипотеке"). Под объектом незавершенного строительства понимается вновь создаваемый объект недвижимости, который еще не принят на кадастровый и технический учет и соответственно право на который еще не зарегистрировано в установленном порядке. П. 2 ст. 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. <*> предусматривает, что в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях - на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Содержание ст. 76 не противоречит п. 6 ст. 340 ГК Российской Федерации, где говорится о залоге вещей и имущественных прав, которые залогодатель приобретет в будущем. -------------------------------- <*> Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. N 30. Ст. 3594.

Положение ст. 77 существенным образом охраняет интересы банков-кредиторов, участвующих в ипотечном кредитовании. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, то жилой дом или квартира, приобретенные за счет банка или иной кредитной организации в собственность, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры (ст. 77 ФЗ "Об ипотеке"). При обращении взыскания на заложенный дом (квартиру) должника приоритетными считаются интересы кредитора, который, исходя из позиции законодателя, является слабой стороной. Между лицом, которое приобрело бывший предмет ипотеки - жилой дом (квартиру) в результате его реализации, и бывшим собственником жилого дома (квартиры) либо кем-то из проживающих с ним членов семьи заключается договор найма занимаемого ими жилого помещения в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации. Если соглашение о заключении договора не достигнуто, любая из сторон вправе в судебном порядке потребовать его заключения и определения его условий (абз. 2 п. 1 ст. 78). Редакция п. 3 ст. 78 усложняет правовое положение залогодержателя, которым может быть ипотечный банк, давший кредит под ипотеку дома (квартиры). Однако в данной ситуации и обычный жилец (квартиросъемщик) не должен нести неблагоприятных последствий. Согласно редакции п. 3 ст. 78 такого гражданина, арендующего, например, одну из комнат в помещении, не выселишь. Подтверждением тому служат и нормы статей 288 - 290 ГК Российской Федерации. В таком случае страдают интересы добросовестного залогодержателя как кредитора. Кроме того, банки вряд ли будут практиковать принятие в ипотеку таких помещений: слишком много проблем, слишком велик риск неудачного для заимодавца исхода дела при условии действия однозначно социально ориентированного жилищного законодательства России. Назначение жилого помещения зафиксировано в законе (ГК и ЖК), а индивидуально-определенного жилого помещения - в данных бюро технической инвентаризации. Собственник не вправе его изменять или аннулировать. Для общества это социально важно. Назначение жилища в отношениях собственности, урегулированное в ст. 288 ГК Российской Федерации, оказалось неидентичным его назначению в наемных отношениях, урегулированных также в ГК (ст. 673). В отношениях собственности жилье для его собственника функционально предназначено для проживания, в наемных отношениях жилье для его нанимателя - место постоянного проживания. И в тех, и в других отношениях жилище должно отвечать одним и тем же целям. И те, и другие отношения имеют место одновременно в одном и том же объекте недвижимости. Однако в отношениях собственности требования к жилищу снижены, а в наемных отношениях завышены <*>. -------------------------------- <*> См.: Постатейный комментарий к ч. 1 ГК Российской Федерации. М.: Контракт-Инфра, 1997. 520 с.

Жилищный кодекс (ст. 7) вступил с ГК в противоречие, совершенно обоснованно установив единые завышенные требования к жилищу: оно должно отвечать требованиям постоянного проживания. Несогласованность между частями первой и второй ГК Российской Федерации образовалась в результате их принятия в разное время. Очевидно, что конструктивно жилище и в тех, и в иных отношениях должно быть единым независимо от того, как его собственник или его пользователь им реально пользуется <*>. -------------------------------- <*> См.: Там же.

Следует, однако, отметить, что в Федеральном законе "Об ипотеке" механизм возврата кредита не отлажен. Правовые сложности с возвратом кредита и значительный риск его невозврата вынуждают банки устанавливать крайне высокую стоимость жилищных кредитов и сокращать сроки, на которые они выдаются. Анализ имеющейся судебной практики показывает, что залог дома или квартиры, особенно в сельской местности, не имеет большого распространения, так как согласно ст. 78 Федерального закона "Об ипотеке" при обращении залогодержателем требования на заложенный жилой дом или квартиру и реализации этого имущества выселение залогодателя и членов его семьи невозможно, если жилье является единственно пригодным помещением для постоянного проживания. В самом начале такие дела у банков были, но потом они сошли на нет, потому что трудно в конечном итоге реализовать предмет залога. Банки прекратили давать под такой залог кредиты, особенно в сельской местности. Сельская местность специфическая. Там хозяйство, постройки, живность и т. д. - целый комплекс тесно связанных между собой имуществ. Нельзя рассматривать земельный участок отдельно, дом отдельно и т. д. В городе, где только квартира, проще. Думается, что специфику сельской местности надо глубоко исследовать и обязательно учитывать в законе, особенно при разработке механизма его реализации. Что касается городов, то распоряжением мэра Москвы от 7 сентября 1998 г. N 915-РМ определен состав коммерческих банков Москвы, привлекаемых для выдачи ипотечных сертификатов и кредитов заемщикам в рамках пилотного проекта: Московский банк Сбербанка РФ, Московский муниципальный банк - Банк Москвы, Мосстройэкономбанк, Инвестсбербанк. Кроме того, в соответствии с Концепцией развития ипотечного жилищного кредитования в г. Москве и положениями Договора о создании ипотечного рынка в г. Москве от 11 января 1998 г. Департамент государственного и муниципального имущества г. Москвы совместно с координационно-аналитическим управлением Комплекса перспективного развития города и рабочей группой "Московская ипотечная программа" провели организационные мероприятия по учреждению открытого акционерного общества "Московское ипотечное агентство", предусматривающего долю участия города Москвы не менее 51%. Постановлением Правительства Москвы от 16 марта 1999 г. N 194 было учреждено открытое акционерное общество "Московское ипотечное агентство". Распоряжением премьера Правительства Москвы от 26 августа 1998 г. N 970-РП ОАО "Московское страховое строительное общество" (МОССО) утверждено в качестве страховой компании, уполномоченной для осуществления страховой деятельности на рынке ипотечного кредитования в г. Москве.

Ипотека земельных участков

Земля как объект кредитно-правовых отношений занимает уникальное и ключевое положение во всей системе производственной и инвестиционной деятельности. Ее нельзя изготовить или воспроизвести. Общепризнано, что земля - самый надежный предмет залога, так как со временем она не изнашивается при рациональном использовании, как другие виды недвижимости, а напротив - стоимость ее постоянно возрастает. Не случайно, например, в Германии за более чем 200 лет существования залогового права ни один ипотечный банк не разорился, хотя среди обычных коммерческих банков было много банкротств. Поэтому земля занимает одно из центральных мест в общей системе залоговых отношений. Ст. 62 ФЗ "Об ипотеке" устанавливает, что по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения). В настоящее время не принят новый Земельный кодекс, что привело к образованию правового пробела. В регулировании земельных отношений чрезмерно большую роль стали играть подзаконные акты федеральных органов государственной власти и законы субъектов Федерации. На пробелы в земельном законодательстве указывают ученые-правоведы, говоря о парадоксальной ситуации, сложившейся в данной отрасли. Глава 17 ГК Российской Федерации "Право собственности и другие вещные права на землю" не введена в действие и должна вступить в силу после принятия нового Земельного кодекса. Земельный кодекс 1991 г. в большей части отменен Указом Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. "О приведении земельного законодательства в соответствие с Конституцией Российской Федерации" <*>. -------------------------------- <*> Российская газета. 1994. 11 января.

Кроме пробелов появились некоторые коллизии в праве. Так, упомянутый выше Указ Президента РФ не соответствует ст. 90 Конституции Российской Федерации. Необходим скорейший выход из создавшегося положения и принятие нового Земельного кодекса <*>. -------------------------------- <*> Панкратов И. Ф. Новый Гражданский кодекс и земельное законодательство // Законодательство и экономика. 1996. N 5/6. С. 42.

В настоящее время, исходя из сложившейся ситуации в законодательстве, совершенно разные правовые акты определяют документы, необходимые субъектам гражданско-правового оборота, связанного с землей: - собственникам земли и земельной доли - свидетельство на право собственности на землю, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. N 1767 <*>; -------------------------------- <*> См.: Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1993. 1 ноября. N 44. Ст. 4191.

- землевладельцам - свидетельство на право пожизненно наследуемого владения землей, утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 марта 1992 г. N 177; - землепользователям - свидетельство о праве бессрочного (постоянного) пользования землей, утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 марта 1992 г. N 177; - арендаторам и временным пользователям земельных участков сельскохозяйственного назначения - договор аренды или договор временного пользования, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 марта 1992 г. N 177; - арендаторам земель несельскохозяйственного назначения - договор аренды, утвержденный Роскомземом России 7 марта 1996 г.; - арендаторам земельных долей - договор аренды земельной доли, утвержденный Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 февраля 1995 г. N 96 <*>. -------------------------------- <*> См.: Экономика и жизнь. 1995. N 9.

В соответствии с главой XI ФЗ "Об ипотеке" земли подразделяются на две категории: земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки (ст. 62), и земельные участки, которые не подлежат ипотеке. Правила об ипотеке не относятся к землям, находящимся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственным угодьям из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Не допускается также ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения (ст. 63 ФЗ "Об ипотеке"). К государственной и муниципальной собственности относятся объекты, перечисленные в приложениях 1, 2, 3 к Постановлению ВС Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" (с изм. от 23 мая 1992 г.; 27 января, 21 июля 1993 г.) <*>. -------------------------------- <*> Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1992. N 3. Ст. 89.

В соответствии со ст. 56 Земельного кодекса РСФСР землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей. Такие земли, как правило, не могут продаваться, что свидетельствует об ограниченном праве распоряжения подобной землей. Что касается личных подсобных хозяйств, то их законодательное положение в настоящий момент не определено. Разработанный Правительством проект федерального закона Российской Федерации "О личном подсобном хозяйстве" был отклонен Президентом в январе 1999 г. в связи с тем, что проект в целом характеризует личное подсобное хозяйство как юридическое лицо. Статья 3 законопроекта определяла: "Личное подсобное хозяйство - форма сельскохозяйственного производства, осуществляемого личным трудом гражданина или членов его семьи, в целях удовлетворения потребностей в продовольствии и иных нуждах". Определение законопроекта, подготовленного Государственной Думой, несколько отличается (ст. 2): "Личное подсобное хозяйство является одной из форм ведения сельского хозяйства гражданами Российской Федерации в свободное от основной работы время, предназначено преимущественно для удовлетворения основных потребностей в продовольствии, улучшения социальной защиты пенсионеров, инвалидов, многодетных семей, других слабо защищенных категорий граждан и не относится к предпринимательской деятельности". В настоящее время земельное и гражданское законодательство определяет личное хозяйство как цель и форму сельскохозяйственного производства. Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, который устанавливается нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. Размеры земельного участка как предмета залога зависят от того, с какой целью передается земельный участок в собственность. В Московской области в соответствии с решением малого Совета Мособлсовета от 16 декабря 1992 г. N 4/28 "О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам на территории Московской области" установлены предельные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность и пожизненное наследуемое владение <*>. -------------------------------- <*> См. также приложение N 1 к Постановлению главы администрации Московской области от 10 февраля 1992 г. N 46 "О предельных размерах земельных участков, предоставляемых крестьянским (фермерским) хозяйствам".

При заключении договора ипотеки земельного участка стороны самостоятельно определяют цену земельного участка, но при этом она не должна быть меньше нормативной цены земли (ст. 67 ФЗ "Об ипотеке"). Нормативная цена земли - показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Нормативная цена земли вводится для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективной долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка (ст. 25 ФЗ "О плате за землю" от 11 октября 1991 г. N 1738-1) <*>. В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 марта 1997 г. N 319 "О порядке определения нормативной цены земли" <**> нормативная цена земли ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям и их группам <***>. -------------------------------- <*> См.: Российская газета. 1991. 30 октября; Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1991. N 44, 424. <**> См.: Российская газета. 1997. 2 апреля; Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. 31 марта. N 13. Ст. 1539. <***> См., например: Постановление Правительства Московской обл. от 7 июля 1997 г. N 51/17 "О нормативной цене земли в Московской области".

При ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если стороны в договоре об ипотеке не предусмотрели такое условие. По желанию сторон здания, сооружения, которые находятся или будут находиться на закладываемом земельном участке, принадлежащие залогодателю, могут быть заложены одновременно с участком по одному договору ипотеки (п. 1 ст. 64 ФЗ "Об ипотеке"). В случае если в договоре об ипотеке на земельный участок не предусмотрено, что находящиеся или возводимые на этом участке и принадлежащие залогодателю здания и сооружения заложены тому же залогодержателю, то в случае обращения залогодержателем взыскания на этот участок залогодатель сохраняет права на принадлежащие ему находящиеся на этом земельном участке здания и сооружения (п. 1 ст. 64 ФЗ "Об ипотеке"). Вместе с тем он (залогодатель) приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью участка, которая необходима для использования здания, сооружения в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом. Представляется, что в договоре об ипотеке можно также предусмотреть сохранение за залогодателем указанной части земельного участка на праве аренды на тех условиях, которые стороны установили при заключении договора об ипотеке земельного участка без ипотеки зданий и сооружений. Залогодатель земельного участка вправе без согласия залогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на этом участке, на которые право залога по договору об ипотеке земельного участка не распространяется (п. 2 ст. 64 ФЗ "Об ипотеке"). На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. На эти здания и сооружения не распространяется право залога, и залогодатель может распоряжаться ими, как это предусмотрено п. 2 ст. 64 ФЗ "Об ипотеке" (абз. 1 п. 1 ст. 65 ФЗ "Об ипотеке"). Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК Российской Федерации потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение (абз. 2 п. 1 ст. 65 ФЗ "Об ипотеке"). На наш взгляд, абз. 2 п. 1 ст. 65 Закона необоснованно расширяет права залогодержателя. Залогодержатель имеет право потребовать изменения договора об ипотеке, если залогодатель без согласия залогодержателя возвел здание (сооружение) на заложенном участке, но только в том случае, если возведенное здание может повлечь ухудшение обеспечения. Законодатель не определяет, что необходимо подразумевать под ухудшением обеспечения. Поэтому подобная формулировка не может быть критерием, определяющим основные действия, например, залогодателя. Тем не менее законодатель усиливает права залогодержателя, который может не только потребовать изменения договора об ипотеке на земельный участок, но и, если это необходимо, распространить ипотеку (опять-таки путем изменения договора) на возведенное залогодателем здание (сооружение). Такое положение представляется необоснованным. Положения абз. 1 п. 1 ст. 65 распространяются только на те случаи, когда залогодатель законно возвел строение на заложенном участке. Это подтверждается формулировкой "если иное не предусмотрено договором об ипотеке". Иными словами, если договор не запрещает возведение строения, то и нарушения ипотечного обязательства со стороны залогодателя нет. Поэтому совершенно необоснованно требование залогодержателя об изменении договора. Следовательно, необходимо исключить абз. 2 п. 1 ст. 65 ФЗ "Об ипотеке" как противоречивый. В соответствии с п. 2 ст. 65 ФЗ "Об ипотеке" возведение зданий и сооружений на заложенном земельном участке, если права залогодержателя удостоверены закладной, допускается только в случае, если право залогодателя на это предусмотрено закладной, с соблюдением условий, которые в ней отражены. Особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки выражены в трех правилах, содержащихся в ст. 68 ФЗ "Об ипотеке". Эти правила подлежат применению в совокупности с нормами, предусмотренными в главе IX "Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке" ФЗ "Об ипотеке". На земельный участок при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу распространяются требования о разрешенном использовании. Лицо, которое приобрело земельный участок при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, вправе менять назначение участка лишь в случаях, предусмотренных земельным законодательством Российской Федерации, или в установленном этим законодательством порядке (п. 1 ст. 68 ФЗ "Об ипотеке"). Продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных земельных участков осуществляется с соблюдением установленных Федеральным законом ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие участки (п. 2 ст. 68 ФЗ "Об ипотеке"). Иногда на практике складываются ситуации, когда заложенный земельный участок переходит в порядке правопреемства к нескольким лицам. В этом случае каждый из правопреемников (приобретателей) несет вытекающие из ипотеки последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства соразмерно перешедшей к нему части земельного участка. Однако если предмет ипотеки неделим или по иным основания остается в общей собственности правопреемников, то они становятся солидарными залогодателями. В некоторых случаях право собственности залогодателя на заложенный земельный участок прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены законом. Происходит это, как правило, вследствие изъятия (выкупа) участка для государственных и муниципальных нужд, реквизиции и национализации. В таком случае залогодателю предоставляется другой земельный участок или соответствующее возмещение. Что касается права ипотеки (залога), то оно распространяется на предоставленный взамен земельный участок либо соответственно залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своего требования из суммы причитающегося залогодателю возмещения. Кроме того, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой.

Ипотека имущественного комплекса предприятия

Ст. 5 ФЗ "Об ипотеке" выделяет в качестве особого объекта ипотеки предприятие как имущественный комплекс. В ст. 4 ФЗ о предприятиях и предпринимательской деятельности указывается, что предприятие является самостоятельным хозяйствующим субъектом, созданным для производства продукции, выполнения работ и оказания услуг в целях удовлетворения общественных потребностей и получения прибыли. С принятием первой части Гражданского кодекса 1994 г. содержание понятия "предприятие" изменилось. Так, в ст. 132 ГК предприятие определяется как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Эта статья содержится в гл. 6 ГК, посвященной объектам права. В ней речь идет о предприятии как объекте права. Иными словами, здесь имеется в виду имущество предприятия, составляющее единый имущественный комплекс <*>. -------------------------------- <*> См. также: Гетман Б. Н. Трудовое законодательство и хозяйственное право. Ростов-на-Дону, 1999. С. 83.

Отметим, что если предметом ипотеки является имущественный комплекс предприятия, то ипотека предприятия распространяется на все его имущество, в том числе на основные фонды и оборотные средства, а также иные ценности, отраженные в самостоятельном балансе предприятия. В состав имущества предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долга, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменные наименования, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. Таким образом, в имущество, находящееся в собственности предприятия, входят как движимые, так и недвижимые вещи. Помимо деления имущества предприятия на недвижимое и движимое согласно Положению о бухгалтерском учете и отчетности в Российской Федерации все имущество, отражаемое в бухгалтерском балансе предприятия, подразделяется на следующие виды: капитальные и финансовые вложения, основные средства и нематериальные активы, сырье, материалы, готовая продукция и товары, незавершенное производство и расходы будущих периодов, капитал и резервы, расчеты с дебиторами и кредиторами, прибыль (убыток). Основные средства представляют собой совокупность материально-вещественных ценностей, используемых в качестве средств труда в натуральной форме в течение длительного времени как в сфере материального производства, так и в непроизводственной сфере. Порядок учета имущества предприятий определяется законодательством. Основным нормативным актом в этой области является Федеральный закон о бухгалтерском учете от 21 ноября 1996 г. <*>. Положение же о бухгалтерском учете и отчетности, утвержденное Приказом Министерства финансов Российской Федерации 26 декабря 1994 г., действует лишь в части, не противоречащей Закону. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Приказ Минфина РФ от 26.12.1994 N 170 "О Положении о бухгалтерском учете и отчетности в Российской Федерации" утратил силу в связи с изданием Приказа Минфина РФ от 29.07.1998 N 34н "Об утверждении Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации". ------------------------------------------------------------------ -------------------------------- <*> Российская газета. 1996. 21 ноября.

Исходя из описания заложенного имущества предприятия, трудно решить, какое имущество считается заложенным в конкретном случае: следует это из договора или взысканию подлежит все имущество, находящееся в собственности, хозяйственном ведении предприятия на момент взыскания. Подробное исследование состава имущества предприятия позволяет обратиться к проблеме выдержанности принципа специальности залогового права при ипотеке имущественного комплекса. По общему правилу предполагается, что залог возникает на конкретное имущество (конкретный земельный участок, здание, машину, находящиеся в определенном месте товары) или на конкретное право. Признание же допустимым ипотеки имущественного комплекса означает, что российское право исключает в некоторых случаях действие принципа специального залогового права и признает возможность залога совокупности имущества и прав. Чем крупнее предприятие, тем более сложную совокупность оно из себя представляет. Проблема определенности круга имущества, на которое распространяется ипотека предприятия, обостряется еще и тем, что в разные моменты времени предприятию может принадлежать различное имущество. Этот вопрос решается обращением к п. 2 ст. 340 ГК Российской Федерации, который устанавливает, что при ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено договором или законом. Исходя из положений этой же статьи можно сделать вывод, что предметом ипотеки может быть также структурное подразделение предприятия, которое представляет собой "иной имущественный комплекс". Представляется, что в этом случае должны применяться положения главы XII ФЗ "Об ипотеке" об особенностях ипотеки предприятий, зданий и сооружений. По мнению Царапкиной О. С., такое положение ипотечного права нарушает принцип специальности, который требует, чтобы право залога возникало на конкретные вещи, а не на совокупность имущества. Царапкина О. С. предлагает указывать в договоре, какое конкретное имущество является объектом ипотеки, либо в нем должны содержаться условия, по которым его можно будет определить <*>. -------------------------------- <*> См.: Царапкина О. С. Правовое регулирование ипотеки: Дисс. ... канд. юрид. наук. М., 1998. С. 84 - 85.

Состав передаваемого в ипотеку имущества предприятия и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации данного имущества. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию, являются обязательными приложениями к договору об ипотеке (ст. 70 ФЗ "Об ипотеке"). На принадлежащее залогодателю право пользования земельным участком, на котором находится предприятие, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех условиях и в том объеме, что и прежний собственник (залогодатель) предприятия (ст. 69 ФЗ "Об ипотеке"). Новеллой залога недвижимости предприятия является ст. 71 ФЗ "Об ипотеке", в соответствии с которой ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию. Ипотекой предприятия обеспечивается денежное обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке. В случае если договором предусмотрено, что ипотекой предприятия обеспечивается обязательство с менее продолжительным сроком исполнения, право на обращение взыскания на предмет ипотеки по неисполненному или ненадлежащим образом исполненному обязательству возникает у залогодержателя по истечении года с момента заключения договора об ипотеке. Залогодатель вправе продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять в заем имущество, относящееся к предприятию, переданному в ипотеку, и иным образом распоряжаться указанным имуществом, а также вносить изменения в состав данного имущества, если это не несет уменьшения указанной в договоре об ипотеке общей стоимости имущества, относящегося к предприятию, а также не нарушает других условий договора об ипотеке (абз. 1 п. 1 ст. 72 ФЗ "Об ипотеке"). Данная норма соотносится с положениями п. 2 ст. 343 ГК Российской Федерации, в соответствии с которой залогодержатель имеет право проверять по документам и фактически наличие, количество, состояние и условия хранения заложенного имущества, находящегося у залогодателя. Без разрешения залогодержателя залогодатель не вправе передавать имущество, относящееся к предприятию, в залог, совершать сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества, относящегося к предприятию, если иное не установлено договором об ипотеке (п. 1 ст. 72 ФЗ "Об ипотеке"). В случае непринятия залогодателем предприятия мер по обеспечению сохранности заложенного имущества, неэффективного использования этого имущества, что может привести к уменьшению стоимости предприятия, залогодержатель вправе обратиться в суд с требованием о досрочном выполнении обеспеченного ипотекой обязательства или введением ипотечного контроля над деятельностью залогодателя (абз. 1 п. 2 ст. 72 ФЗ "Об ипотеке"). В порядке ипотечного контроля Закон предоставляет больше права залогодержателю, который решением суда может быть уполномочен: - требовать от залогодателя регулярно предоставлять бухгалтерские или иные ипотечные документы, предварительно согласовывать вопросы, связанные с заключением сделок с относящимся к предприятию имуществом; - обращаться к собственнику имущества, относящегося к предприятию, или уполномоченному им органу с требованием о расторжении контракта с руководителем предприятия; - предъявлять иски в суд о признании сделок, заключенных залогодателем, недействительными; - осуществлять иные права, предусмотренные ипотечным контролем над деятельностью залогодателя. Представляется, что конкретное содержание прав, входящих в ипотечный контроль, устанавливается в каждом отдельном случае судом.

Название документа