Некоторые проблемы возникновения и регистрации права общей собственности на недвижимое имущество

НЕКОТОРЫЕ ПРОБЛЕМЫ ВОЗНИКНОВЕНИЯ И РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

Я. А. КАМИНСКАЯ

Каминская Я. А., кандидат юридических наук.

Гарантированное ст. 8 Конституции Российской Федерации право частной собственности означает, что каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Однако проблемы с нарушением названных конституционных прав нередко возникают в том случае, когда речь идет о владении, пользовании и распоряжении общей собственностью на недвижимое имущество. В этой связи следует прежде всего затронуть вопрос о действующих в настоящее время правилах регистрации права общей собственности на недвижимое имущество, которые в ряде случаев создают проблемы в процессе выделения доли одного из сособственников в общем имуществе и распоряжения ею. В начале процесса приватизации жилья передача в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений производилась путем оформления договора передачи, подлежавшего нотариальному удостоверению. Форма подобного договора, предложенная нотариальными органами, предусматривала оформление договора на имя одного из членов семьи (ответственного квартиросъемщика). В результате у гражданина возникало право индивидуальной собственности на жилище. Позже в соответствии с Положением о приватизации (бесплатной передаче) жилищного фонда в г. Москве, утвержденным Указом Президента РФ от 12 января 1992 г., стала возможна приватизация жилья в собственность всех проживающих и прописанных на данной жилой площади. Кроме того, было установлено, что жилые помещения передаются в общую собственность (совместную или долевую) либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетнего (ст. 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"). Таким образом, граждане получили право выбирать вид собственности (совместной или долевой), в большей степени отвечающий их интересам. Однако в регистрирующих органах, осуществляющих регистрацию права собственности на жилые помещения, долгое время сохранялась практика внесения в правоустанавливающие документы лишь одного лица - собственника. Напомним, что основным нормативным правовым актом, регулирующим порядок приобретения гражданами статуса титульного владельца жилого помещения, является Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <1>. Согласно п. 1 ст. 24 названного Закона, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. -------------------------------- <1> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594; 1997. N 30. Ст. 3594; 2003. N 24. Ст. 2244; 2004. N 27. Ст. 2711, N 35. Ст. 3607, N 45. Ст. 4377; 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 43.

К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек. Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке. Особый случай регистрации общей долевой собственности представляют собой факты регистрации собственности членов кондоминиумов. Согласно ст. 23 названного Закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах проводится с учетом норм Жилищного кодекса РФ. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Одним из наиболее часто встречающихся случаев возникновения проблем на стадии появления права общей долевой собственности является совместное участие двух или более лиц в строительстве дома. Нередки случаи, когда гражданин, которому для строительства дома отведен земельный участок, привлекает к участию в строительстве членов своей семьи или иных лиц <2>. По окончании строительства между созастройщиками, а иногда между ними и органом государственной власти (местного самоуправления) возникает спор, за кем дом должен быть зарегистрирован: только ли за лицом, которому отведен земельный участок, или также и за иными лицами. -------------------------------- <2> Толстой Ю. К. Право общей собственности. С. 424 - 425.

Судебная практика подходит к разрешению указанных споров с учетом следующих условий. Во-первых, как правило, устанавливается, связаны ли лица, принимавшие участие в строительстве дома, семейно-бытовыми отношениями или являются посторонними для застройщика лицами. Во-вторых, устанавливается, в каких целях возводился дом: в целях обеспечения жильем принимавших участие в строительстве лиц или в иных целях. Наконец, в-третьих, к участию в деле, если он не выступает в деле в качестве стороны, привлекается орган, который отводит земельные участки, для выяснения его отношения к возникшему спору. Если лица, участвовавшие в строительстве, связаны семейно-бытовыми отношениями или хотя бы и не связаны, но дом возводился для обеспечения как тех, так и других лиц жильем, а орган, отводивший земельный участок, не возражает против признания дома общей собственностью, спор решается судом в пользу фактических созастройщиков. Суд может и не согласиться с мнением соответствующего органа, возражавшего против признания дома общей собственностью созастройщиков, но свое несогласие суд должен мотивировать в решении по делу. В случае признания дома общей собственностью созастройщиков суд может определить их долю в общей собственности с учетом стоимости труда и материалов, вложенных созастройщиками в строительство дома, а также иных заслуживающих внимания обстоятельств (например, состава семьи). При отказе в признании дома общей собственностью дело ограничивается присуждением созастройщикам стоимости труда и материалов. Подтверждением сказанного может служить Постановление Президиума Краснодарского краевого суда, в котором среди прочего было зафиксировано: "Разрешая спор о праве собственности на дом посторонних для застройщика лиц, если они участвовали в строительстве, суд должен выяснить, имелась ли у них с застройщиком договоренность о создании общей собственности. Передача одной стороной другой стороне денег по договору займа не создает у заимодавца права на имущество, приобретенное на полученные по договору займа деньги" <3>. -------------------------------- <3> (Извлечение) // Правовая система.

Актуальным является также обсуждение вопроса о принятых в настоящее время способах оформления права совместной собственности супругов на недвижимое имущество. Правда, речь в данном случае идет не столько о разделе площади, изначально находящейся в долевой собственности граждан, сколько о недвижимости, которая переходит из категории общей совместной собственности в общую долевую. Подобная ситуация, в частности, складывается в тех случаях, когда супруги, являющиеся совместными владельцами той или иной недвижимости (например, квартиры) в соответствии с законным режимом супружеского имущества, заключают соглашение о его разделе. Возможность заключения соглашения о разделе общего супружеского имущества предоставляется гражданам ст. 38 - 39 Семейного кодекса РФ <4>. -------------------------------- <4> СЗ РФ. 1996. N 1. Ст. 16; 1998. N 26. Ст. 3014; 2000. N 2. Ст. 153; 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 11.

Проблема, в частности, заключается в том, что действующие сегодня правила регистрации прав на недвижимое имущество создают немалые препятствия на пути реализации полномочий одного из сособственников и в связи с этим способствуют нарушению конституционных прав граждан по свободному распоряжению своим имуществом. Так, в соответствии с действующими ведомственными нормативно-правовыми актами государственные органы, осуществляющие регистрацию права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним, как правило, регистрируют совместную собственность супругов только на одно лицо - того, кто совершил сделку по приобретению. Этой практики придерживается, в частности, учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории г. Москвы (Мосрегистрация). Это подтверждается официальным ответом Мосрегистрации от 21 мая 2004 г. на запрос, связанный с регистрацией прав на основании соглашения о разделе общего имущества супругов. В названном документе утверждается, в частности, что действующее законодательство, регламентируя имущественные отношения между супругами (ст. 34, 38 СК РФ), не устанавливает обязательность проведения регистрационных действий на основании соглашения о разделе общего имущества супругов, так как его содержание якобы не влечет внесения каких-либо изменений в записи подразделов ЕГРП. В случае с супругами право собственности второго супруга, который не участвовал в сделке по приобретению и в регистрации, возникает на основании ст. 34 СК РФ и п. 2 ст. 8 ГК РФ, который гласит: "Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом". Именно такой "иной" способ возникновения права собственности оговаривается в ст. 34 СК РФ. Однако соответствующей оговорки не содержится в ст. 219 ГК РФ, предусматривающей, что "право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации". Следовательно, нормы семейного законодательства РФ, служащие основанием возникновения права общей собственности супругов, но не предусматривающие участие второго супруга в регистрации имущества, в принципе не противоречат нормам гражданского законодательства РФ (п. 2 ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК РФ). Однако они формируют по сути противоправную ситуацию, в рамках которой право собственности второго супруга на общее имущество существует лишь номинально, так как реальных возможностей для его реализации (распоряжения таким имуществом) у второго супруга нет <5>. Отсутствие имени второго супруга в документах, подтверждающих право собственности на общее имущество, лишает его возможности свободно участвовать в сделках по поводу данного имущества, поскольку, согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <6>, акт государственной регистрации "является единственным доказательством существования зарегистрированного права". Соответственно реальным владельцем общего супружеского имущества является его титульный собственник. -------------------------------- <5> См.: Гарин И., Таволжанская А. Оформление прав собственности супругов. <6> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594; 1997. N 30. Ст. 3594; 2003. N 24. Ст. 2244; 2004. N 27. Ст. 2711, N 35. Ст. 3607, N 45. Ст. 4377; 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 43.

В соответствии с п. 3 ст. 24 государственная регистрация возникновения, перехода и прекращения права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из правообладателей, если законодательством Российской Федерации либо соглашением между правообладателями не предусмотрено иное. Фактически это означает, что, для того чтобы зарегистрировать право собственности второго супруга, необходимо подать заявление об этом от имени того супруга, который совершил сделку и регистрируется в качестве собственника. Однако в условиях реальной семейной жизни в силу разных причин супруги зачастую не заинтересованы в том, чтобы поднимать вопрос о включении каждого из них в документы, подтверждающие право собственности. Кроме того, они могут быть попросту не осведомлены об имеющихся у них возможностях. В случае же возникновения спора относительно распространения законного режима супружеской собственности на то имущество, в отношении которого право собственности зарегистрировано на одного супруга, такой спор может быть решен только в судебном порядке. В целом же можно констатировать, что реального механизма оформления прав общей совместной собственности супругов на их имущество, учитывающего законодательно установленное равенство супругов в управлении супружеским имуществом, действующее законодательство РФ не предусматривает. Для преодоления формирующейся таким образом ситуации нарушения гарантированных Конституцией Российской Федерации прав одного из супругов-сособственников и фактического ограничения его правомочий в отношении распоряжения общим супружеским имуществом необходимо, на наш взгляд, внести необходимые изменения в ГК РФ и нормативно-правовые акты, регулирующие порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в частности, в Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ). Цель этих изменений должна состоять в том, чтобы обязать регистрирующие органы автоматически вносить имя обоих супругов в правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности на общее имущество каждого из них (за исключением случаев, когда законный режим супружеского имущества изменен условиями брачного контракта), а также вносить соответствующие изменения в разделы ЕГРП, подтверждающие фактический раздел общей собственности.

------------------------------------------------------------------

Название документа