Покупаем квартиру или загородный дом: как оформить свои права?

(Керенский И. В.)

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2012)

Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

ПОКУПАЕМ КВАРТИРУ ИЛИ ЗАГОРОДНЫЙ ДОМ:

КАК ОФОРМИТЬ СВОИ ПРАВА?

Материал подготовлен с использованием правовых актов

по состоянию на 29 августа 2012 года

И. В. КЕРЕНСКИЙ

Покупка или продажа квартиры или загородного дома - чрезвычайно ответственный шаг. Такие сделки человек совершает не каждый день, как правило, это большое событие в жизни целой семьи. Чтобы избежать неприятных ситуаций при заключении и исполнении договора купли-продажи, необходимо правильно оформить все сопутствующие документы.

Квартиры и загородные дома относятся к категории жилой недвижимости, а это означает, что права на них и сделки с ними должны быть зарегистрированы государством.

Государственной регистрацией прав на недвижимое имущество занимаются территориальные органы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Заявление о регистрации и необходимые документы подаются в любое отделение Росреестра в пределах регистрационного округа, т. е. того субъекта Российской Федерации, на территории которого расположен объект недвижимости.

Документы можно подать лично или направить по почте. В первом случае покупателю или продавцу не обязательно приходить в отделение Росреестра. Каждый из них вправе доверить совершение всех действий от своего имени третьим лицам: специализированным организациям, родственникам или любым другим людям. Для этого необходимо выписать нотариально заверенную доверенность на имя того лица, которое будет осуществлять все действия по оформлению перехода права собственности.

Отметим, что с 2011 г. процедура госрегистрации существенно упростилась, поскольку заявитель теперь не обязан представлять документы, уже находящиеся в распоряжении государственных органов или органов местного самоуправления. Это значительно сократило список документов, которые необходимо подавать для регистрации прав на недвижимость. Их можно разделить на два вида: основные, представляемые при совершении любой сделки купли-продажи недвижимости, и дополнительные, представляемые в зависимости от тех или иных условий конкретной сделки (находится ли квартира в собственности супругов, была ли она получена продавцом по наследству и т. д.).

К основным относятся следующие документы:

1. Заявление о государственной регистрации прав.

Оно заполняется сторонами договора непосредственно при подаче документов. Бланки, как правило, предоставляют сотрудники Росреестра. Однако можно заполнить его и заранее, по образцу, размещенному на сайте Росреестра (http://rosreestr. ru).

2. Договор купли-продажи.

Он может быть составлен в простой письменной форме. Нотариального заверения данный договор, если он представляется заявителями в Росреестр лично либо через представителя, не требует. Если же договор направляется по почте, то его необходимо заверить у нотариуса.

К оформлению договора предъявляются определенные требования: если он составлен на нескольких страницах, все они должны быть прошиты и пронумерованы, а также скреплены подписями продавца и покупателя (а если стороной сделки является юридическое лицо, то и его печатью). Содержание договора должно соответствовать гражданскому законодательству.

3. Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины.

В некоторых случаях необходимо представлять также дополнительные документы. Их перечень зависит от того, когда и каким образом у продавца возникло право собственности на недвижимость.

Наиболее распространенным из таких документов является нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки с имуществом, находящимся в общей совместной собственности супругов. В соответствии с Семейным кодексом РФ к такому имуществу относится любое имущество, приобретенное супругами после регистрации брака, за исключением имущества, полученного кем-либо из супругов в дар или по наследству.

Иногда могут потребоваться правоустанавливающие документы, перечисленные в свидетельстве о государственной регистрации права на недвижимое имущество. К ним, в частности, относится свидетельство о праве на наследство, судебное решение, свидетельство о приватизации и т. п. Полный перечень в каждом конкретном случае можно выяснить у сотрудников Росреестра.

Для совершения сделок с земельными участками установлено правило единства судьбы земельного участка и недвижимого имущества на нем. Если на земельном участке расположено капитальное строение, то оно будет считаться отдельным объектом недвижимости. Однако собственник земельного участка, на котором расположено строение, вправе продать такой земельный участок только вместе с расположенным на нем строением. Таким образом, на государственную регистрацию одновременно подается договор купли-продажи земельного участка и договор купли-продажи расположенного на участке строения. Эти два договора могут быть оформлены в виде одного документа.

Покупателям следует знать, что государство не только учитывает права на недвижимое имущество, но также и ведет кадастровый учет соответствующих объектов. В государственном кадастре недвижимости содержится их техническое описание (площадь, координаты границ для земельного участка и т. д.).

Обязанность провести кадастровый учет своей квартиры (земельного участка, загородного дома и т. д.) лежит на собственнике недвижимости. Документом, подтверждающим регистрацию объекта в государственном кадастре, является кадастровый паспорт. В случае отсутствия регистрации объекта недвижимости Росреестр откажет в регистрации перехода прав на недвижимое имущество. Соответственно, покупателю, перед тем как обращаться в Росреестр за регистрацией договора купли-продажи, необходимо удостовериться, что у продавца есть кадастровый паспорт на недвижимость, но представлять данный документ при регистрации договора купли-продажи не требуется.

Название документа