Раздел жилого помещения

РАЗДЕЛ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Д. ПОТЯРКИН

Д. Потяркин, главный юрисконсульт управления жилищной политики департамента муниципального жилья и жилищной политики Москвы.

В настоящей статье речь пойдет о проблемах, связанных с разделом жилого помещения между нанимателями помещения. При этом сразу оговоримся, что в случае с собственниками жилья вопрос о разделе жилого помещения должен рассматриваться в плоскости выделения доли из общей собственности.

Раздел жилого помещения влечет за собой изменение предмета договора. В соответствии со ст. 432 ГК предмет договора - одно из существенных условий, обязательное включение которого требует закон. Содержание предмета зависит от вида договора. Для договора найма жилого помещения под предметом следует понимать то жилое помещение, которое указано в ордере (выписке из решения органа исполнительной власти). При этом договор может быть заключен только на изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (ст. 673 ГК). При сравнении этой статьи со ст. 300 ГК РСФСР 1964 г. "Предмет договора", включенной в главу 35 "Наем жилого помещения", заметим, что ныне действующий закон расширяет прежний перечень объектов (предметов) договора найма жилого помещения (квартира, часть квартиры), добавляя в него "жилой дом" и "часть жилого дома". Несмотря на то, что ссылка на ст. 673 ГК "Объект договора найма жилого помещения" использована в контексте повествования о предмете договора, предпочтительной видится следующая позиция: "Предметом договора чаще всего является имущество (вещь), которое одна сторона обязана передать другой (ст. 454, 606 и др. ГК)" <*>. -------------------------------- <*> Гражданское право. Часть первая: Учебник / Под ред. А. Г. Калпина, А. И. Масляева. М., 1997. С. 379.

Большинство дел, связанных с разделом жилого помещения, сегодня касаются пока лишь одного вида предмета договора - квартиры. Не в последнюю очередь это связано с тем, что для большинства наших сограждан единственным возможным способом улучшить жилищные условия остается получение жилья из государственного и муниципального жилищного фонда. В соответствии со ст. 28 ЖК РСФСР гражданам, признанным в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий, жилье из государственного и муниципального жилищного фонда предоставляется, как правило, именно в виде отдельной квартиры. Статья 86 ЖК "Изменение договора найма жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя" в качестве условий раздела жилого помещения выдвигает два главных требования. Первое требование - необходимость получения согласия на раздел квартиры остальных проживающих в ней совершеннолетних членов семьи нанимателя. Согласия временных жильцов и поднанимателей, как лиц, не обладающих самостоятельным правом пользования жилым помещением (ст. ст. 680, 685 ГК), не требуется. В этом контексте следует обратить внимание на следующее: поставить вопрос об изменении договора найма вправе, если исходить из буквального смысла ст. 86 ЖК РСФСР, только совершеннолетний член семьи нанимателя, но не сам наниматель <*>. Ранее не любой совершеннолетний гражданин мог требовать заключения с ним отдельного договора найма жилого помещения. Исходя из того, что заключение договора найма влечет возложение на нанимателя определенного финансового бремени, ГК РСФСР 1964 г. требовал, чтобы отделявшийся член семьи имел самостоятельный источник средств к существованию (ст. 313). В современных условиях (задержка зарплаты, ее невысокий уровень, безработица и т. д.), когда долг населения по жилищно - коммунальным платежам выражается в больших цифрах, было бы разумным при разработке нового ЖК РФ взять за основу правило, изложенное в ГК РСФСР 1964 г. -------------------------------- <*> Противоположная позиция изложена в книге Кичихина А. Н., Мартковича И. Б., Щербаковой Н. А. Жилищные права. Пользование и собственность: Комментарии и разъяснения. М., 1997. С. 162.

При этом общие положения об изменении договора (гл. 29 ГК РФ), предусматривающие, что именно гражданин - наниматель, как одна из сторон договора, должен выступать в "процессе" изменения договора, в данном случае не могут применяться к договору социального найма жилого помещения (п. 3 ст. 672 ГК). Пленум Верховного Суда РСФСР в Постановлении от 26 декабря 1984 г. N 5 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР" указал, что в силу ст. 53 ЖК, наделяющей всех членов семьи нанимателя равными правами, потребовать раздела жилого помещения может также и опекун (попечитель) в интересах несовершеннолетнего гражданина - члена семьи нанимателя. Статья 86 ЖК РСФСР сформулирована таким образом, что согласие второй стороны договора найма жилого помещения - наймодателя - вроде бы как не принимается во внимание. Однако то, что наймодатель может отказать в разделе жилого помещения и препятствовать тем самым осуществлению этого действия, свидетельствует о необходимости учета мнения наймодателя. Преодолеть сопротивление наймодателя возможно путем обращения в суд. Отказ наймодателя расторгнуть договор найма будет считаться правомерным лишь тогда, когда такой раздел помещения противоречит указаниям закона, что составляет уже содержание второго условия раздела жилого помещения. Итак, второе требование: предполагаемые к разделу жилые помещения (комнаты), составляющие единую квартиру, должны отвечать требованиям, предъявляемым к предмету договора найма (ст. 673 ГК РФ, ст. 52 ЖК РСФСР). Предмет договора найма жилого помещения имеет две главные взаимосвязанные особенности. Во-первых, жилое помещение должно быть изолированным и, во-вторых, отвечать предъявляемым к нему санитарным и техническим требованиям. В связи с первой особенностью допустимы случаи, когда суд не просто откажет в заключении отдельного договора найма по формальному признаку отсутствия изолированности помещения, но и проявит инициативу в выяснении вопроса о практической возможности изоляции комнат (см., напр., Постановление президиума Камчатского областного суда, опубликованное в Бюллетене Верховного Суда РСФСР. 1990. N 2). Второе обстоятельство, необходимое для признания жилого помещения самостоятельным предметом договора, - соответствие санитарным и техническим требованиям - раскрывается через оценку возможности проживания человека в данном жилом помещении без вреда для его здоровья. Критерии оценки жилья на соответствие этим требованиям приведены в Положении по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания, утвержденном Приказом Министра жилищно - коммунального хозяйства РСФСР от 5 ноября 1985 г. N 529. При этом одним из самых важных показателей, входящих в состав указанных требований, является соответствие жилых помещений строительным показателям (последние, в частности, содержатся в распоряжении Премьера Правительства Москвы от 1 апреля 1999 г. N 276-РП "Об утверждении Порядка определения аварийности жилых помещений (домов) в г. Москве"). Кроме того, "суд может отказать в удовлетворении иска о разделе такого жилого помещения либо при наличии совмещенного санузла, либо когда размер мест общего пользования исключает возможность использования их несколькими семьями, а также с учетом других конкретных обстоятельств" <*>. -------------------------------- <*> Седугин П. И. Жилищное право. М., 1997. С. 144.

Как свидетельствует судебная практика, суды принимают то или иное решение о разделе жилого помещения большей частью как раз на основе упомянутых "конкретных обстоятельств". Причем расшифровку понятия "конкретные обстоятельства" можно найти в п. 2.5 указанного выше Положения. К ним относится, в частности, размер жилой и общей площади. В первую очередь выяснению подлежит размер комнат, на которые будут заключены отдельные договоры найма. Как разъяснено в п. 15 упомянутого Постановления Пленума Верховного Суда РСФСР, то обстоятельство, что комната, являющаяся предметом будущего договора найма, по своему размеру не соответствует норме жилой площади, не должно служить препятствием для принятия судом положительного решения. При этом делается отсылка к ст. 38 ЖК РСФСР, устанавливающей норму жилой площади (норму предоставления) в размере 12 кв. м. Для реализации рекомендации Пленума Верховного Суда необходимо учитывать также и то, что, например, московским законодательством установлен несколько иной подход к определению нормы жилого помещения. В п. 3 Положения "О порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в городе Москве", утвержденного Постановлением Московской городской Думы от 7 октября 1998 г. N 86 (далее - Положение), норма предоставления определена на уровне 18 кв. м общей площади (в некоторых случаях допускается снижение нормы до 16 кв. м общей площади - п. 55 Положения). Между тем, вразрез с изложенным, некоторые авторы утверждают, что "спорное помещение ... не может быть менее обязательного минимума предоставляемой жилой площади на одного человека" <*>. -------------------------------- <*> Домашняя юридическая энциклопедия. Жилье. М., 1998. С. 75.

Здесь необходимо сделать одно уточнение - размер комнаты не должен быть ниже пределов, установленных строительными нормами и правилами, а не норм предоставления. Например, московскими строительными нормами "Жилые здания" (п. 4.7) установлен минимальный размер комнаты в 9 кв. м; при этом размер кухни не должен быть меньше 7 кв. м. Строительными нормами "Жилые здания", утвержденными Постановлением Госстроя СССР от 16 мая 1989 г. N 78 (п. 2.4), указано, что площадь жилой комнаты должна быть не менее 8 кв. м. В качестве одного из критериев, которым следует руководствоваться при решении вопроса о разделе жилого помещения, В. Литовкин предлагает еще использовать то, что в коммунальной квартире, каковой она становится в результате раздела жилого помещения, "площадь кухни не должна быть менее 10% от жилой площади квартиры" <*>. -------------------------------- <*> Литовкин В. Н. Жилищное законодательство: Справочное пособие. М., 1988. С. 156.

Одновременно с этим в той же работе он указывает, что "если, например, кухня по размеру меньше 6 кв. м, то здесь нет места двум семьям". Расчеты площади, произведенные В. Литовкиным, не соответствуют действительности. Если обратиться к тем же московским СНиПам, то, следуя рекомендациям В. Литовкина, получается, что однокомнатная квартира минимальных размеров (около 33 кв. м) может иметь кухню размером в 3,3 кв. м, а трехкомнатная квартира (68 кв. м) - кухню размером в 6,8 кв. м. При этом за основу специально была взята общая площадь, а не жилая, как предлагает В. Литовкин. Раздел жилого помещения (заключение, как правило, двух договоров найма) приведет к изменению статуса квартиры - из отдельной квартиры она превратится в квартиру коммунального заселения. Как указал Верховный Суд РФ в одном из обзоров судебной практики "Некоторые вопросы практики Верховного Суда РСФСР, возникшие при рассмотрении гражданских дел в кассационном и надзорном порядке" (Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1991. N 10. С. 13; N 11. С. 11), это обстоятельство не может служить поводом к отказу в разделе жилого помещения. Для граждан преимущество изменения статуса квартиры заключается в том, что согласно п. 13 Положения верхний предел нормы постановки граждан на учет из коммунальных квартир составляет 15 кв. м общей площади на одного человека, тогда как для отдельных квартир - 10 кв. м общей площади. Несмотря на то, что эта статья посвящена вопросам раздела жилого помещения между нанимателями, интересно вкратце сравнить все вышеуказанные условия раздела жилого помещения с теми требованиями, которые предъявляются при разделе жилого помещения, находящегося в общей собственности между его собственниками. В соответствии с позицией Верховного Суда России, изложенной в обзоре судебной практики "О некоторых вопросах, возникших при рассмотрении судами дел, связанных с приватизацией гражданами жилых помещений" (Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1994. N 2. С. 7), "принцип выдела доли участнику общей собственности на приватизированную квартиру не отличается от выдела в натуре доли участнику общей собственности на жилой дом. Реальный раздел отдельной квартиры допустим, если есть техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, санузла, коридора и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой". Эта позиция Верховного Суда РФ позволяет также прийти к выводу, что в случае раздела жилого помещения между собственниками речь идет о фактическом делении квартиры, что вряд ли применимо в домах типовых серий. При этом раздел помещения между нанимателями, по сути дела, является определением порядка пользования жильем, но не его действительным разделом. Соглашение о порядке пользования жилым помещением между жильцами квартиры может быть достигнуто ими самостоятельно, "мирным" путем. И при достижении такого согласия, и при его отсутствии граждане вправе обратиться в соответствующие официальные инстанции с просьбой о документальном оформлении соглашения, т. е. заключения еще одного договора найма. При рассмотрении вопроса о разделе жилого помещения соглашение, состоявшееся между жильцами, будет рассмотрено с учетом тех требований, о которых шла речь в настоящей статье.

------------------------------------------------------------------

Название документа