Квартира стала офисом
(Ачкасов В.)
("Бизнес-адвокат", N 15, 1997)
Текст документа
КВАРТИРА СТАЛА ОФИСОМ
В. АЧКАСОВ
В. Ачкасов, юрист риэлторской фирмы ТОО ПКФ "Афина Лтд".
333555. Могу ли я свою 1-комнатную приватизированную квартиру, находящуюся на первом этаже жилого дома, сделать продовольственным магазином? Что для этого надо предпринять?
Ст. 288 ГК РФ, в подтверждение сложившейся практики до появления нового Гражданского кодекса, еще раз подчеркнула, что жилые помещения, являясь недвижимым имуществом, имеют присущее только им функциональное назначение: они предназначены исключительно для проживания граждан. Размещение в жилом помещении предприятий, учреждений и организаций (в современном понимании к таковым относятся и офисы) допускается лишь после перевода такого помещения в нежилое. Так уж сложилось, что Россия в силу ряда причин никогда не имела достаточного количества жилых помещений, поэтому понятны требования закона об установлении жестких требований в данном вопросе.
Названная статья ГК, являясь отсылочной нормой, устанавливает, что порядок перевода помещений из жилых в нежилые определяется жилищным законодательством.
Статьи 7, 8 и 9 ЖК РСФСР, по сути повторяя нормы ГК, не вносят ясности в порядок осуществления перевода, а называют лишь советские органы исполнительной власти, в компетенцию которых входили вопросы перевода жилых помещений в нежилой фонд. Таким образом, на сегодняшний день можно констатировать лишь факт отсутствия в федеральном законодательстве механизма решения проблемы изменения функционального назначения жилья.
Вместе с тем ст. 72 Конституции РФ устанавливает, что жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов, а значит, последние, имея чистое правовое пространство в данной области, вправе принять собственные нормативные документы. Москва как субъект РФ уже проделала огромную работу в этой сфере.
Порядок перевода жилых помещений (домов) в нежилой фонд в Москве установлен распоряжением мэра Москвы от 11 ноября 1994 г. N 560-РМ, в котором исчерпывающе названы все документы, необходимые для представления в соответствующие межведомственные комиссии. Этим распоряжением предусматривается решение вопроса перевода жилых помещений как межведомственной комиссией соответствующего административного округа, так и непосредственно Городской межведомственной комиссией по использованию жилищного фонда г. Москвы, которая проводит свои заседания в Комитете муниципального жилья, как правило, один раз в месяц (Газетный пер., д. 1/12). Кроме того, только в компетенцию Городской комиссии входит рассмотрение вопросов о переводе в нежилой фонд жилых домов в целом. Решения соответствующих межведомственных комиссий утверждаются распоряжением КМЖ. Но прежде чем счастливый соискатель получит долгожданную выписку из этого распоряжения о переводе помещения в нежилой фонд, необходимо произвести еще ряд действий, о которых многие даже не подозревают.
Существует всего три основания для перевода жилых помещений (домов) в нежилой фонд:
- признание жилых помещений (домов) непригодными для постоянного проживания в соответствии с Положением об оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фона для постоянного проживания (утверждено Приказом министра жилищно - коммунального хозяйства РСФСР от 5 ноября 1985 г. N 529);
- признание жилых помещений (домов) временно непригодными (до устранения причин, обуславливающих непригодность) для проживания;
- признание в исключительных случаях факта целесообразности изменения функционального назначения жилых помещений, расположенных на первых этажах строений, в целях улучшения жилищно - коммунального и бытового обслуживания населения, получения дополнительных средств для расширенного воспроизводства жилищного фонда.
Что касается первого основания, то с ним можно подробно ознакомиться в пп. 2.2, 2.3 и 2.4 названного Положения.
Второе основание вряд ли устроит будущего собственника нежилого помещения, т. к. здесь речь ведется только о временной непригодности. Более всего это основание подходит жилищным организациям для временного отселения граждан на период производимого ремонта.
Собственники жилых помещений используют главным образом третье основание для перевода помещения в нежилой фонд, которое позволяет практически любое жилое помещение, расположенное на первом этаже, перевести в нежилое. Однако в этом случае встает вопрос об оплате разницы стоимости жилого и будущего нежилого помещения. При этом документы подаются еще в одну комиссию, которая и определяет окончательную стоимость функционального изменения жилого помещения. Эта комиссия называется Городская комиссия по приватизации и управлению жилищным фондом в г. Москве. Она создана и функционирует в соответствии с распоряжением первого заместителя премьера правительства Москвы от 24 января 1995 г. N 63-РЗП.
За базовую стоимость, из которой определяется окончательная стоимость перевода, Комиссией принимается сумма стоимости перевода по справке ГорБТИ, которая, в свою очередь, определяется по методике, утвержденной распоряжением мэра Москвы от 15 июля 1996 г. N 81/1-РМ.
После определения окончательной стоимости на заседании названной Комиссии Комитет муниципального жилья издает распоряжение о переводе жилого помещения в нежилой фонд. Но выход распоряжения не означает, что юридически все уже оформлено должным образом. Изменение функционального назначения помещения является изменением права постоянного пользования и в соответствии со ст. ст. 131, 164 и 219 ГК РФ требует государственной регистрации, а следовательно, и нотариального удостоверения (ст. 8 Федерального закона "О введении в действие части первой ГК РФ").
Необходимо также помнить, что регистрировать нотариально удостоверенный договор перевода жилого помещения в нежилой фонд необходимо не только в Мосприватизации, но и в Москомимуществе.
Из практики известно, что все эти действия требуют не только больших денежных затрат, сопоставимых с рыночной стоимостью самого жилого помещения (а подчас и значительно превышающих ее), но и массы времени и физических сил. Так, подготовка документов для обеих комиссий требует определенной их формализации, и от того, как составлены эти документы, зависит и итоговая стоимость перевода в нежилой фонд. Кроме того, существуют определенные действия, которые могут быть совершены только уполномоченными на них организациями, например, регистрацию нотариального договора о переводе жилого помещения в нежилой фонд в Мосприватизации может произвести только та организация, с которой КМЖ имеет договор о сотрудничестве в сфере перевода жилых помещений в нежилой фонд.
Порядок действий собственника при переводе жилого
помещения в нежилой фонд для предпринимательских целей
1. Сбор необходимых документов и представление их на Городскую межведомственную комиссию по использованию жилищного фонда г. Москвы через одну из уполномоченных КМЖ организаций:
- заявление в Городскую МВК по вопросу перевода жилого помещения в нежилой фонд;
- выписка из решения МВК ТУ ЦАО или МВК соответствующего административного округа (если необходимо);
- заключение соответствующего отдела Госпожнадзора;
- заключение центра санитарно-эпидемиологического надзора;
- заключение МосжилНИИпроекта;
- технический паспорт БТИ (или выписка из него);
- поэтажный план и экспликация БТИ;
- выписка из домовой книги и справка из паспортного стола, подтверждающие, что на данной площади никто не прописан;
- обязательство собственника об использовании данного помещения в соответствии с принятыми законодательными нормами.
2. Получение выписки из решения Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда г. Москвы.
3. Заказ справки в ГорБТИ о расчете разницы стоимостей помещения при переводе из жилого помещения в нежилой фонд.
4. Сбор необходимых документов и представление их на Городскую комиссию по приватизации и управлению жилищным фондом в г. Москве через одну из уполномоченных КМЖ организаций:
- правоустанавливающие документы на жилое помещение;
- уставные документы юридического лица, если оно является собственником жилого помещения;
- справка о расчете разницы стоимостей помещения при переводе из жилого помещения в нежилой фонд из ГорБТИ;
- копия выписки из решения Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда г. Москвы.
5. Получение выписки из решения Городской комиссии по приватизации и управлению жилищным фондом в г. Москве.
6. Получение выписки из распоряжения КМЖ о переводе жилого помещения в нежилой фонд.
7. Оплата стоимости перевода через уполномоченную организацию.
8. Оформление нотариального договора на перевод жилого помещения в нежилой фонд.
9. Регистрация договора перевода через уполномоченную организацию в Мосприватизации.
10. Регистрация договора перевода в Москомимуществе.
11. Получение свидетельства о внесении в реестр собственности г. Москвы.
Приведенный алгоритм перевода жилых помещений в нежилой фонд только в общих чертах представляет порядок действий, и без помощи организации, непосредственно занимающейся переводом, практически не обойтись.
------------------------------------------------------------------
Название документа