Правовое положение членов семьи собственника квартиры

ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ЧЛЕНОВ СЕМЬИ СОБСТВЕННИКА КВАРТИРЫ

И. ИСРАФИЛОВ

И. Исрафилов, начальник юридического отдела АО "Стекловолокно", соискатель Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ.

С переходом части квартир из государственной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений и жилищно - строительных кооперативов в собственность граждан (в порядке приватизации; к членам кооперативов, выплатившим паевые взносы на квартиры в полном объеме, и т. д.) изменились и правовые основания пользования жилой площадью в этих квартирах. Граждане - собственники приобретенных квартир вправе использовать жилую площадь в них по своему усмотрению: для личного проживания и (или) проживания членов своей семьи, а также для проживания иных граждан согласно заключенному с ними договору найма. В соответствии со ст. 292 ГК РФ члены семьи собственника квартиры, проживающие в ней, имеют право пользования жилой площадью квартиры на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Жилищный кодекс РСФСР (в редакции Закона РСФСР от 6 июля 1991 года "О внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс РСФСР") определил, что пользование жилой площадью в квартирах, находящихся в собственности граждан, осуществляется в порядке, установленном для жилых помещений в домах индивидуального жилищного фонда. Таким образом, пользование жилой площадью в данном случае регулируется с общих позиций, без учета особенностей приобретения права собственности на жилую площадь в отдельных случаях: в частности, при приватизации жилья, возникновении у членов жилищно - строительных кооперативов права собственности на кооперативные квартиры и т. д. Распространив общий режим пользования жилой площадью на все жилые дома и квартиры, принадлежащие гражданам, законодатель фактически свел самостоятельное право бессрочного пользования жилой площадью в домах государственного, муниципального и общественного фондов членов семьи нанимателей в этих домах (до приватизации) к праву пользования жилой площадью членов семьи гражданина - собственника жилой площади (после приватизации), объем правомочий которого значительно уже. Правда, после приватизации (передачи в собственность или выкупа жилых помещений на аналогичных условиях в общественном фонде) правовое положение пользователей жилой площадью в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов может быть стабильным, поскольку существует институт общей собственности. Однако, на мой взгляд <*>, следовало бы законодательно закрепить положение о необходимости согласия всех пользователей жилой площадью, имевших самостоятельное право пользования еще до приватизации, на последующее отчуждение приватизированного жилья постороннему лицу, не состоящему с ними в родственных отношениях. -------------------------------- <*> См. также по этому поводу: Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. - М., 1995, с. 262. (Прим. ред.).

Конечно, в случае нарушения их прав члены семьи собственника приватизированной квартиры могут в соответствии с ч. 3 ст. 8 Закона РФ от 4 июля 1991 года "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" потребовать признания сделки приватизации жилья недействительной по основаниям, установленным гражданским законодательством <*>, с восстановлением их первоначального правового положения, но этот способ защиты ими своих жилищных прав в данной ситуации представляется малоэффективным, так как не получил соответствующего подтверждения в нормах нового гражданского законодательства. -------------------------------- <*> См.: Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 года N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" // Хозяйство и право, 1994, N 1, с. 44.

Гражданский кодекс Российской Федерации не только не содержит норм об основаниях и условиях признания недействительными подобных сделок, но и не указывает членов семьи собственника приватизированной квартиры в качестве лиц, которыми могут быть предъявлены эти требования в общем порядке, поскольку по смыслу норм о признании сделок недействительными ими могут выступать, как правило, стороны по конкретной сделке. Но так или иначе к правоотношениям пользования жилой площадью в домах и квартирах, принадлежащих гражданам, следует применять жилищное законодательство с учетом изменений, принятых после 6 июля 1991 года. Согласно ст. 53, 127 ЖК РСФСР состав членов семьи собственника квартиры определяется аналогично категории членов семей нанимателей в домах государственного и общественного фондов и членов жилищно - строительных кооперативов. Поэтому с переходом квартир в указанных фондах в собственность граждан изменений в составе их семей в связи с этим, как правило, не происходит. В статье 127 ЖК РСФСР указывается, что члены семьи собственника квартиры вправе пользоваться жилой площадью в квартире наравне с ее собственником, если они совместно проживают с ним. Но данное обстоятельство не имеет определяющего значения по смыслу п. 1 ст. 292 ГК в отношении тех членов семьи, которые отнесены к таковым в самом законе, то есть супруга собственника квартиры, их детей и родителей. Эти члены семьи вправе пользоваться жилой площадью в квартире как в случае проживания в ней вместе с ее собственником, так и без него. Непроживание самого собственника с указанными членами его семьи на жилой площади принадлежащей ему квартиры никоим образом не может отразиться на их праве пользования этой площадью. Совместное проживание с собственником квартиры и ведение с ним общего хозяйства имеет значение в отношении других его родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, которые по данному основанию могут быть признаны членами его семьи. Если применительно к пользованию жилой площадью в домах государственного и общественного жилищных фондов и фонда жилищно - строительных кооперативов определение состава семьи таким образом было в какой-то степени приемлемым, то сохранение этого порядка по отношению к пользованию жилой площадью в домах и квартирах, принадлежащих гражданам, приводит к некоторому несоответствию между правомочием собственника по использованию жилой площади по своему усмотрению и правом на пользование этой площадью довольно широкого круга лиц, относимых или признаваемых жилищным законодательством членами семьи, чем и объясняется "нестабильность" правового положения всех членов семьи. Представляется поэтому, что круг членов семьи в данном случае должен быть сужен до круга близких родственников собственника - его супруга и детей (в том числе усыновленных), а само право пользования жилой площадью членов семьи в законодательстве должно быть подкреплено определенными гарантиями, направленными прежде всего на придание данному праву устойчивого характера. Именно с этих позиций предлагалось решить указанные вопросы и в проекте нового Жилищного кодекса РФ <*>. -------------------------------- <*> Российская газета, 1994, 8 октября.

Право членов семьи на пользование жилой площадью в принадлежащем собственнику жилом помещении по своей правовой природе является их вещным правом на эту площадь, поскольку они владеют и пользуются жилой площадью наравне с ее собственником и вправе требовать устранения нарушений их прав на нее от любых лиц, включая и самого собственника. Это право возникает у членов семьи, как правило, с момента вселения их собственником на жилую площадь, если при вселении иное не было установлено соглашением, заключенным между собственником и вселяемым членом семьи. К такого рода соглашениям может быть отнесен и брачный договор, заключаемый супругами в соответствии со ст. 42 нового Семейного кодекса РФ от 29 декабря 1995 года <*> в порядке урегулирования их имущественных отношений. В нем оговорены права супругов на жилую площадь друг друга. У бывших членов семьи нанимателя в доме государственного, муниципального и общественного жилищного фонда, члена жилищно - строительного кооператива это право возникает одновременно с приобретением права собственности на квартиру нанимателем (членами его семьи) и членом кооператива. -------------------------------- <*> Собрание законодательства РФ, 1996, N 1, ст. 16.

Право членов семьи собственника на пользование жилой площадью сохраняется за ними и в случаях перехода права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу (п. 2 ст. 292 ГК), а также при прекращении ими семейных отношений с собственником (ч. 2 ст. 127 ЖК РСФСР). Поэтому в ст. 558 "Особенности продажи жилых помещений" Гражданского кодекса предусматривается, что при переходе права собственности на жилые дома и квартиры (или части жилых домов и квартир) к другому лицу в случаях продажи жилых помещений их собственником в договорах продажи обязательно должны быть указаны все лица, проживающие на жилой площади продаваемых помещений (в том числе и члены семьи собственника), за которыми в соответствии с законом должно быть сохранено право пользования жилой площадью и после перехода права собственности на эти помещения к их новому приобретателю по договору, а также их права на пользование жилой площадью в продаваемых помещениях. Это требование является существенным условием совершения подобного рода сделок, несоблюдение которого влечет в соответствии со ст. 432 и 168 ГК их недействительность. Данное правило согласно п. 2 ст. 567 ГК подлежит применению и к правоотношениям мены жилых помещений. Представляется, что это правило относится и к случаям дарения жилых помещений, хотя законом это специально не оговорено. На отношения пользования жилой площадью в помещениях, принадлежащих собственнику, членами семьи, прекратившими с ним семейные отношения (бывшими членами семьи собственника), согласно ст. 127 ЖК РСФСР распространяются правила найма этих помещений. При этом следует учесть, что положения Жилищного кодекса РСФСР в этой части действуют, если они не противоречат правилам по урегулированию данных правоотношений, содержащимся ныне в главе 35 ГК "Наем жилого помещения". Сохранение права пользования жилой площадью за бывшими членами семьи собственника при переходе права собственности к другому лицу законом не предусмотрено. Однако представляется, что по своему правовому статусу они в данном случае могут быть приравнены к членам семьи. Этот вопрос, правда, затрагивается в проекте нового Жилищного кодекса РФ, где предлагается обусловить отчуждение собственником жилых помещений, в которых проживают бывшие члены семьи собственника, предварительным заключением с ними договоров аренды сроком не менее трех лет, а в отношении несовершеннолетних из числа бывших членов семьи собственника - до достижения ими совершеннолетия. Но поскольку новый ГК уже не включает жилые помещения в число объектов арендных отношений (распространив на все жилые помещения правоотношения найма), в новом жилищном законодательстве данную проблему все же следует рассмотреть, сохранив право пользования жилой площадью и за бывшими членами семьи собственника в случаях совершения последним сделок по отчуждению жилья наравне с членами семьи или на условиях найма, ограничив при этом основания расторжения новым собственником договора найма применительно к праву пользования жилой площадью членами семьи. В жилищном законодательстве не регламентированы порядок и основания прекращения права пользования жилой площадью членов семьи собственника жилого помещения. Кроме отказа самих членов семьи от права пользования жилой площадью или иного прекращения этого права по их волеизъявлению по общему смыслу жилищных норм в этой части право пользования членов семьи может быть прекращено также решением суда об их выселении в соответствии со ст. 981 ЖК РСФСР по требованию собственника, если ими систематически нарушаются правила проживания, когда это делает невозможным дальнейшее проживание с ними других лиц в одной квартире или доме, при порче и разрушении жилых помещений, если меры предупреждения и иного воздействия оказались безрезультатными <*>. В отношении же бывших членов семьи собственника это право может быть прекращено и по основаниям, предусмотренным для расторжения договоров найма по требованию наймодателя: если договор найма жилого помещения заключен на срок не свыше одного года с обязательством освободить помещение по истечении этого срока (п. 1 ч. 2 ст. 135 ЖК РСФСР), когда аналогичное обязательство было дано бывшими членами семьи, если судом будет установлено, что жилое помещение необходимо для личного пользования самого собственника и членов его семьи (п. 2 ч. 2 ст. 135 ЖК РСФСР); если наниматель не вносит плату за жилое помещение в течение шести месяцев подряд (ч. 2 ст. 136 ЖК РСФСР в редакции п. 2 ст. 687 ГК РФ) <**>. -------------------------------- <*> См. также п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 года N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" // Хозяйство и право, 1994, N 1, с. 44. <**> См.: Комментарий части второй Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. - М., 1996, с. 86 - 87. (Прим. ред.).

Следует отметить, что уже отпали такие основания требования расторжения договоров найма наймодателями, как отсутствие нанимателя и членов его семьи без уважительных причин сверх установленных сроков (ч. 2 ст. 136 и ст. 60 ЖК РСФСР), в связи с признанием Конституционным Судом РФ ч. 1 ст. 60 ЖК РСФСР не соответствующей Конституции РФ <*>, и предупреждение нанимателя за шесть месяцев о расторжении договоров найма, заключенных на неопределенный срок (п. 3 ст. 90 Основ гражданского законодательства 1991 года) в связи с прекращением действия положений Основ гражданского законодательства в этой части после вступления в силу части второй Гражданского кодекса РФ. -------------------------------- <*> Российская газета, 1995, 4 июля.

Специальные правила установлены законодательством для случаев отчуждения жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние члены семьи собственника. С введением в действие ГК отчуждение собственниками жилых помещений в таких ситуациях должно производиться с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Несоблюдение указанного требования влечет ничтожность совершенных в обход этого сделок и не порождает никаких правовых последствий (ст. 168, п. 1 ст. 167 ГК). В отношении приватизируемых квартир это правило было установлено и до введения в действие положений части первой Гражданского кодекса Законом "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (ст. 3 Закона в редакции изменений и дополнений, внесенных Федеральным законом от 11 августа 1994 года <*>). В нем отмечается, что данное правило подлежит применению к случаям последующего отчуждения приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние (независимо от того, являются ли они собственниками, собственниками или членами семьи собственников, в том числе и бывшими), имеющие право пользования отчуждаемым жилым помещением. Оно же распространено и на отчуждение приватизированных жилых помещений, в которых несовершеннолетние не проживают, но на момент приватизации имели на них равные с собственником права пользования. -------------------------------- <*> Собрание законодательства РФ, 1994, N 16, ст. 1863 - 1864.

В Гражданском кодексе Российской Федерации указывается только на "проживание" несовершеннолетних в отчуждаемых помещениях как на условие применения этих положений. Основания их проживания в данных жилых помещениях не конкретизируются. Но и здесь по смыслу правовой нормы проживание следует понимать как проживание с правом собственности на жилые помещения или правом пользования жилой площадью в них. Близкими по своей природе к правоотношениям пользования жилыми помещениями членами семьи их собственников являются и правоотношения пожизненного пользования ими в порядке завещательного отказа (ст. 538 ГК РСФСР 1964 года). Но в последнем случае в правовом отношении право пожизненного пользования жилым помещением в части оснований его прекращения стоит ближе к правомочиям собственника, чем членов его семьи. Поэтому и представляется, что к прекращению права пожизненного пользования жилым помещением тоже следовало бы подходить по аналогии с принципами прекращения права собственности на жилое помещение, заложенными в ст. 293 Гражданского кодекса: только в случаях использования жилого помещения не по назначению, систематического нарушения прав и интересов соседей и бесхозяйственного обращения с жильем, его разрушения и порчи по требованиям собственника жилого помещения или органов местного самоуправления. Думается, что в готовящейся к принятию третьей части Гражданского кодекса Российской Федерации данный вопрос будет решен именно с этих позиций.

------------------------------------------------------------------

Название документа