Спорная недвижимость бывших супругов

(Алистархов В.)

("Жилищное право", 2014, N 4)

Текст документа

СПОРНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ БЫВШИХ СУПРУГОВ

В. АЛИСТАРХОВ

Алистархов Владимир, эксперт по вопросам правового характера.

Приобретая недвижимость у продавца, ранее состоявшего в браке, следует быть особенно внимательным. Не секрет, что бывшие супруги во время бракоразводного процесса или после него активно пытаются продать без согласия другого супруга все имущество, так как в случае решения суда по иску о его разделе оно может быть поделено поровну. При этом взыскать деньги в случае признания такой сделки судом недействительной покупателю будет очень сложно.

Современная жизнь диктует свои условия. Давно прошли союзные времена, когда практически каждому гражданину страны государством была гарантирована работа и крыша над головой. Заселившись в недвижимость, предоставленную государством, граждане могли спокойно спать, не переживая, что завтра по каким-либо причинам их выселят или лишат жилья.

В настоящих реалиях, приобретая недвижимость, каждый покупатель несет определенные риски, а если купленная недвижимость являлась совместно нажитым имуществом супругов, о чем покупатель узнал уже после совершения сделки, то, как говорится, "пришла беда - отворяй ворота".

Самым горьким для покупателя недвижимости является то, что, даже предприняв массу предосторожностей до ее покупки, в итоге имущество все равно может стать спорным, и зачастую результаты судебных споров складываются не в пользу покупателя недвижимости.

Все хорошо, когда супруги находятся в браке, и супруг, продающий недвижимость, предоставляет для ее продажи все необходимые документы, в том числе нотариально удостоверенное согласие другого супруга на сделку.

Другое дело, если супруги находятся в разводе, и имущество продает один из них, скрывая факт своего развода или тот факт, что имущество может быть совместно нажитым в браке.

Не секрет, что бывшие супруги во время бракоразводного процесса или после него активно пытаются продать без согласия другого супруга все имущество, так как в случае решения суда по иску о его разделе оно может быть поделено поровну между ними.

В связи с этим цель продавца имущества - быстро продать, а там - будь что будет.

Но то, что хорошо для продавца недвижимости, плохо для ее покупателя.

Кроме бывшего супруга продавца, который может объявиться в течение длительного времени с претензией на имущество, есть еще и кредиторы супругов, в какой-то степени претендующие на часть имущества супругов-должников для погашения кредиторской задолженности, даже если это имущество не находится в залоге.

ПРЕТЕНЗИИ БЫВШЕГО СУПРУГА НА ЧАСТЬ ИМУЩЕСТВА

Прежде чем приобретать недвижимость, покупателю стоит задаться вопросом: а кем является продавец недвижимости и если он не состоит в браке в настоящее время, то, возможно, состоял в браке ранее?

Возможно, недвижимость, которая продается, приобретена продавцом во время брака или она приобретена покупателем до брака, но во время брака вторым супругом оплачены работы по ремонту недвижимости, что существенно увеличило ее стоимость?

Если это так, то на основании ст. 34, 37 Семейного кодекса РФ такое имущество, независимо от того, на кого оно зарегистрировано, признается судом совместно нажитым имуществом. Бывший супруг может претендовать на свою долю в совместно нажитом имуществе, а претензии на него он может заявить в пределах сроков исковой давности.

ИСКОВАЯ ДАВНОСТЬ ПО ИСКАМ О РАЗДЕЛЕ ИМУЩЕСТВА.

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

В соответствии с п. 7 ст. 38 Семейного кодекса РФ срок исковой давности по искам о разделе имущества составляет три года.

В то же время ошибочно будет думать, что указанный срок исковой давности начинает течение с момента развода супругов.

Согласно п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 05.11.1998 N 15 "О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака", срок исковой давности по искам о разделе имущества начинается не с момента прекращения брачных отношений, а с момента, когда супруг узнал или должен был узнать о своем нарушенном праве.

Другими словами, бывший супруг может узнать о своем нарушенном праве через месяц после купли-продажи недвижимости или через несколько лет. Только с этого момента будет начинаться срок исковой давности, в течение которого можно предъявить исковое заявление о признании сделки купли-продажи недействительной и о разделе совместно нажитого имущества.

ВОЗМОЖНОСТЬ ПРИЗНАНИЯ СДЕЛКИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОЙ ПО ИСКУ ОДНОГО ИЗ СУПРУГОВ.

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

Основания для признания сделки недействительной, а также последствия признания сделки недействительной установлены параграфом 2 Гражданского кодекса РФ.

Сделка по купле-продаже недвижимого имущества (совместно нажитого имущества), проданного одним из бывших супругов, но без нотариально удостоверенного согласия второго супруга, является недействительной при соответствующей претензии, поступившей в пределах сроков исковой давности от супруга, чьи права были нарушены.

Данная правовая позиция подтверждается существующей судебной практикой, в том числе Определением Верховного Суда Российской Федерации от 13.08.2013 N 4-КГ13-19.

В частности, согласно Определению, истец в 2012 г. обратилась с иском к бывшему мужу и его сыну и просила суд признать сделку по дарению земельного участка отцом сыну недействительной в связи с тем, что земельный участок был приобретен бывшими супругами в период брака (с 14 июля 1979 г. по 30 сентября 1996 г.).

По мнению истца, земельный участок является совместно нажитым имуществом на основании п. 1 ст. 34 Семейного кодекса РФ.

21.08.2012 Одинцовский городской суд Московской области удовлетворил исковые требования истца к бывшему мужу и его сыну, признав сделку по дарению земельного участка недействительной в части 1/2 доли в общем имуществе супругов, которая должна принадлежать истцу.

Апелляционная инстанция не согласилась с доводами суда первой инстанции и решение о признании сделки недействительной отменила на основании того, что истцом были нарушены сроки исковой давности при обращении в суд.

В результате кассационного обжалования истцом решения апелляционной инстанции 10.04.2013 соответствующее дело было истребовано в Верховный Суд Российской Федерации.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2013 дело передано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

По результатам изучения дела кассационная жалоба истца на решение апелляционного суда признана обоснованной и удовлетворена Судебной коллегией Верховного Суда Российской Федерации.

Судебной коллегией Верховного Суда Российской Федерации установлено, что бывший супруг получил соответствующий земельный участок в собственность в период брака с истцом.

Супругами не производился раздел имущества в период расторжения брака или после расторжения брака.

Бывший супруг подарил земельный участок 08.02.2012 своему сыну, но согласие на отчуждение недвижимого имущества у истца не получил.

Кроме того, суд установил, что о своем нарушенном праве истцу стало известно в феврале 2012 г., то есть трехлетний срок исковой давности по искам о разделе имущества истцом пропущен не был, в том числе с учетом требований ст. 200 Гражданского кодекса РФ.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации указала на то, что апелляционная судебная инстанция при вынесении своего определения ошибочно посчитала срок исковой давности с момента расторжения брака, что противоречит Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 5 ноября 1998 г. N 15.

Таким образом, определение апелляционной инстанции признано Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации незаконным, решение Одинцовского городского суда Московской области от 21.08.2012 оставлено в силе.

ПОСЛЕДСТВИЯ ПРИЗНАНИЯ СДЕЛКИ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОЙ ПО ИСКУ

ОДНОГО ИЗ СУПРУГОВ ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ НЕДВИЖИМОСТИ

Как следует из вышеприведенного примера из судебной практики, сделки с недвижимым имуществом, заключенные с одним из супругов, но без согласия второго, признаются судами недействительными в части доли имущества, которое должно принадлежать второму супругу в случае раздела совместно нажитого имущества.

То есть, если покупатель оформил право собственности на недвижимость, по иску второго супруга право собственности на часть этого имущества будет признано судом недействительным.

При этом следует учесть, что согласно ст. 38, 39 Семейного кодекса РФ доля второго супруга может составлять половину от имущества, нажитого в браке, а при наличии общих несовершеннолетних детей и того больше.

Таким образом, часть имущества, приобретенного покупателем, перейдет обратно в собственность одного из супругов, а у покупателя возникнет право требовать с супруга, продавшего недвижимость, соответствующую часть денежных средств.

С учетом имеющейся практики взыскания денежных средств в рамках исполнительных производств с бывших супругов покупателю недвижимости вряд ли стоит надеяться на быстрый возврат своих денег, уплаченных за недвижимость.

Как минимум покупателю придется побегать за судебными приставами-исполнителями, чтобы они проверили имущественное положение супруга, продавшего недвижимость, и это еще не гарантирует покупателю получение реальных денег в счет погашения долга, так как есть множество способов скрыть свой доход с целью не платить по исполнительному документу.

В итоге, в большинстве случаев судебные приставы-исполнители по таким делам выносят документы о невозможности взыскания долга, что, по сути, является "приговором" для намерений покупателя недвижимости взыскать понесенный ущерб.

ПРИЗНАНИЕ СДЕЛКИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОЙ ПО ИСКУ КРЕДИТОРОВ. СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

Кроме претензий бывшего супруга на часть проданного недвижимого имущества одним из супругов, в суд могут обратиться и кредиторы бывшего супруга, если им станет известно о том, что имущество было приобретено в браке и продано без согласия на это супруга-должника.

Теоретически, даже если имущество продано добросовестному приобретателю, кредиторы вправе обратиться в суд с исковым заявлением о признании сделки купли-продажи имущества недействительной и последующим требованием обратить взыскание на долю супруга-должника в общем имуществе супругов, которое уже продано одним из супругов.

Данная правовая позиция подтверждается Определением Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2012 N 41-КГ12-21, в соответствии с которым раздел имущества может быть проведен судом по иску кредиторов с целью обращения взыскания на долю одного супруга.

Кроме того, вывод о возможности кредитора обратить взыскание на долю одного из супругов в общем имуществе супругов подтвержден Определением Конституционного Суда Российской Федерации от 24.09.2012 N 1845-О.

Процедурно это выглядит следующим образом.

Кредитор обращается в суд с исковым заявлением о признании сделки купли-продажи недвижимости недействительной в части доли супруга-должника, привлекая к суду в том числе и бывших супругов.

Если в суде будет установлено, что имущество, проданное одним из супругов, является совместно нажитым имуществом, а согласия другого супруга на сделку не было, сделка будет признана судом недействительной в части доли супруга-должника и на эту долю будет обращено взыскание для погашения соответствующих обязательств.

Таким образом, покупателю недвижимости придется или выкупать долю повторно, но уже у банка, или получить себе в соседство нового собственника части своей недвижимости.

Опять же, как указывалось выше, взыскать реальные денежные средства с супруга, который продал недвижимость, представляется маловероятным.

НЕКОТОРЫЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПРИ ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Покупая недвижимость, каждый покупатель рискует. Покупая недвижимость у одинокого или разведенного гражданина, покупатель рискует вдвойне.

В связи с этим можно рекомендовать до покупки недвижимого имущества следующее.

1. Если недвижимость продает один собственник и он ранее был разведен, то внимательно проверьте все обстоятельства его брака и развода, в том числе уточните, проводился ли раздел имущества между бывшими супругами нажитого в браке. Если да, то попросите решение суда для ознакомления.

2. По документам проверьте, когда и на каком основании собственник получил продаваемое имущество. Если имущество получено в собственность в период брака, то однозначно требуйте нотариальное согласие бывшего супруга на продажу недвижимости.

Если имущество получено собственником до заключения брака, то необходимо уточнить, делал ли второй супруг во время брака затраты, которые могли бы привести к удорожанию этого имущества, так как в случае существенных денежных вложений в имущество одного из супругов оно может быть также признано совместно нажитым.

3. В случае отказа продавца имущества предоставить согласие на продажу недвижимости бывшего супруга покупателю недвижимости не помешает пообщаться с бывшим супругом и выяснить, есть ли у того виды на отчуждаемое имущество.

4. При определенных обстоятельствах, когда собственник имущества умышленно скрывает сведения о других претендентах на имущество, да еще и подделывает какие-либо документы для совершения сделки, имеет смысл рассмотреть вопрос о наличии в действиях продавца недвижимости признаков состава преступления, предусмотренного ст. 159 Уголовного кодекса РФ.

5. Покупателю недвижимости для совершения сделки по купле-продаже недвижимости целесообразно воспользоваться услугами адвоката или юриста, специализирующегося в данной области, но желательно по рекомендации знакомых.

В целом при покупке недвижимости у разведенного гражданина следует проявить настойчивость и получить нотариально заверенное согласие бывшего супруга на продажу недвижимости, так как если претензий бывшего супруга нет в данный момент, то они могут быть в будущем, с учетом конкретных обстоятельств.

В то же время, если у покупателя есть какие-либо сомнения относительно чистоты сделки или есть моменты, которые не удается прояснить, можно рекомендовать покупателю отложить сделку по оформлению недвижимости до разрешения сомнений или вообще отказаться от данного объекта недвижимости в пользу другого варианта.

Название документа

Вопрос: У мужа от первого брака двое детей, на которых он платит алименты 33%. Если у нас родится ребенок, можем ли мы уменьшить сумму алиментов? Если мы усыновим ребенка, то сможем ли мы уменьшить сумму алиментов? И как все правильно сделать?

("Юрист спешит на помощь", 2014, N 3)

Текст документа

Р. О.Ульянова, г. Томск

Ответ: Вероятно, сможете. Так, при отсутствии соглашения об уплате алиментов алименты на несовершеннолетних детей взыскиваются судом с их родителей ежемесячно в размере: на одного ребенка - одной четверти, на двух детей - одной трети, на трех и более детей - половины заработка и (или) иного дохода родителей (ст. 81 СК РФ). Размер этих долей может быть уменьшен или увеличен судом с учетом материального или семейного положения сторон и иных заслуживающих внимания обстоятельств.

Однако в Семейном кодексе РФ однозначно не определены основания для уменьшения размера алиментов. Между тем судебная практика на базе ст. 119 СК РФ выработала следующий перечень оснований, по которым возможно уменьшение размера алиментов:

1) родитель, с которого взыскиваются алименты, является инвалидом I или II группы;

2) ребенок, на которого выплачиваются алименты, достиг возраста 16 лет, работает и имеет достаточный заработок или доходы от занятия предпринимательской деятельностью, которые полностью или в значительной степени обеспечивают его потребности. При этом для снижения алиментов должны иметься и другие обстоятельства. Например, родитель, выплачивающий алименты, имеет небольшой заработок, большую семью, и выплата алиментов обременяет его семейный бюджет, в то время как ребенок, на которого выплачиваются алименты, обеспечивает себя сам;

3) ребенок, на которого выплачиваются алименты, имеет в собственности имущество, приносящее значительный доход (получил по наследству недвижимое или движимое имущество, которое сдается внаем, права на вклад в банке, права на акции и др.);

4) в семье плательщика есть лица, которым он по закону обязан предоставлять содержание. Например, имеются нетрудоспособные родители плательщика алиментов или другие несовершеннолетние дети (родные или усыновленные падчерицы и пасынки в данном случае не учитываются), и при взыскании алиментов в установленном законом размере эти дети получали бы от плательщика алиментов меньше средств на свое существование, чем дети, на которых взыскиваются алименты;

5) ребенок, на которого выплачиваются алименты, находится на полном содержании государства (ребенок находится в детском доме или школе-интернате);

6) при взыскании с плательщика алиментов на содержание детей от разных матерей по нескольким вступившим в законную силу решениям суда (исполнительным документам).

Заявление об уменьшении размера алиментов подается в суд по месту жительства взыскателя алиментов.

Н. М.Хромова

Юрист

Название документа

Вопрос: Отец ребенка - лицо без гражданства, ребенок - гражданин РФ, свидетельство об установлении отцовства имеется. Отец шесть лет назад уехал куда-то по шенгенской визе, адрес его проживания мне неизвестен, алиментов на ребенка не получаю. Могу ли я обратиться в суд по месту жительства с просьбой о выдаче мне судебного приказа о назначении алиментов в фиксированной форме? Могу ли я получить от пристава документ, подтверждающий, что алиментов на ребенка не получаю? Без этого документа не оформляют пособие на ребенка, жилищные субсидии.

("Юрист спешит на помощь", 2014, N 3)

Текст документа

И. Н.Вдовина, г. Южно-Сахалинск

Ответ: Вам следует иметь в виду, что в соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 125 ГПК РФ судья отказывает в принятии заявления о вынесении судебного приказа в случае, если место жительства или место нахождения должника находится вне пределов Российской Федерации. Однако в соответствии со ст. 29 ГПК РФ иск к ответчику, место жительства которого не известно или который не имеет места жительства в Российской Федерации, может быть предъявлен в суд по месту нахождения его имущества или по его последнему известному месту жительства в Российской Федерации. Соответственно, вы может подать иск по последнему месту жительства ответчика. Отказ в выдаче судебного приказа не мешает вам защищать свои права в порядке искового производства.

Также при отсутствии отца ребенка в течение шести лет вы можете подать иск о признании его безвестно отсутствующим (в течение года в месте его жительства нет сведений о месте его пребывания - ст. 42 ГК РФ) или умершим (в месте его жительства нет сведений о месте его пребывания в течение пяти лет - ст. 45 ГК РФ). Такое признание послужит косвенным доказательством невозможности взыскания с отца ребенка алиментов.

Н. М.Хромова

Юрист

Название документа

5rik.ru

Материалы для учебы и работы

Спорная недвижимость бывших супругов