Предназначение теории процессуального права - способствовать обеспечению реализации норм материального права

В настоящий момент нет единства в разрешении судами гражданских дел, связанных с регистрацией сделок с недвижимостью и вещных прав на недвижимое имущество. Каковы последствия несоблюдения требования о государственной регистрации сделок с недвижимостью? Применяется ли норма ст. 165 ГК РФ к сделкам, которые при отсутствии регистрации в соответствии с ГК РФ являются незаключенными?

Вынесенные в заголовок слова М. Клеандрова отражают тесную связь принципов и институтов гражданского процессуального права с нормами подлежащего применению материального права. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является актом органа исполнительной власти, иными словами, административно-правовым актом, имеющим гражданско-правовое значение.

Нормы ГК РФ и Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм.) неодинаково определяют гражданско-правовое значение актов регистрации. Это обстоятельство, труднообъяснимое с точки зрения материального права, является причиной отсутствия единства в практике рассмотрения и разрешения судами гражданских дел, связанных с регистрацией сделок с недвижимостью и вещных прав на недвижимое имущество.

О значении регистрации сделок

Анализ п. 1 ст. 165, п. 3 ст. 433, а также других норм ГК РФ и иных федеральных законов о государственной регистрации некоторых сделок с недвижимостью показывает, что отсутствие требуемого по закону акта государственной регистрации таких сделок может влечь различные последствия. Так, в соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность (ничтожность). В то же время договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом, в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ.

Многие договоры считаются заключенными с момента их государственной регистрации, следовательно, если регистрация этих договоров не осуществлялась, они считаются незаключенными. Это договоры продажи жилого помещения, в том числе его части (п. 2 ст. 558 ГК РФ); мены жилых помещений, в том числе их частей (глава 30, ст. 567 ГК РФ); продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК РФ); аренды здания или сооружения на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ); аренды предприятия (п. 2 ст. 568 ГК РФ); участия в долевом строительстве (ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Договоры об ипотеке (п. 3, 4 ст. 339 ГК РФ), о передаче недвижимого имущества в доверительное управление (ст. 1017 ГК РФ) являются недействительными, если не соблюдены требования об их государственной регистрации.

В то же время о последствиях несоблюдения требования о государственной регистрации не упоминается в ст. 574 ГК РФ (договор дарения недвижимого имущества), ст. 584 ГК РФ (договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, которое может быть осуществлено по правилам § 7 главы 30 и главы 32 ГК РФ); ст. 609 ГК РФ (договоры аренды недвижимого имущества, кроме названных в п. 2 ст. 651, п. 2 ст. 568 ГК РФ).

Если следовать правилу п. 3 ст. 433 ГК РФ, то названные договоры, не прошедшие государственную регистрацию, не заключены. Однако они одновременно являются двусторонними сделками и, в силу п. 1 ст. 165 ГК РФ, - ничтожными сделками. Хотя в соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ такие сделки могут быть "оживлены" посредством регистрации на основании решения суда в случаях, если одна из сторон уклоняется от регистрации сделки. Статья 164 ГК РФ устанавливает при этом, что государственная регистрация осуществляется в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Заметим, что ст. 131 ГК РФ никаких указаний на "случаи" регистрации сделок не содержит. В соответствии с ней государственной регистрации подлежат вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Сделки могут быть основаниями названных последствий, однако далеко не все такие сделки подлежат регистрации.

В теории гражданского права делаются попытки объяснить соотношение норм п. 1 ст. 165 и п. 3 ст. 433 ГК РФ. Так, утверждается, что в случае конкуренции этих норм приоритет принадлежит п. 3 ст. 433 ГК РФ. Норма п. 1 ст. 165 ГК РФ применима лишь в случаях, прямо предусмотренных законом для конкретных сделок*(1). По мнению других специалистов, нормы п. 1 ст. 165 ГК РФ и п. 3 ст. 433 ГК РФ распространяют свое действие на одни и те же сделки*(2).

В силу ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи жилого помещения достаточно заключить в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этого правила влечет недействительность сделки. В соответствии же с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи жилого помещения подлежит регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Следовательно, если договор заключен в форме, требуемой ст. 550 ГК РФ, он действителен, но если он затем не зарегистрирован, то он не заключен. Таково же соотношение недействительности и незаключенности других договоров, например, договоров продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ), аренды предприятия (ст. 658 ГК РФ).

В судебной практике понятия недействительности и незаключенности сделок часто отождествляются, однако, тем не менее, предъявляются иски как о недействительности сделок и их последствиях, так и о незаключенности сделок и их последствиях. Причем бывает, что в материалах одного дела суды применяют оба термина ("недействительность" и "незаключенность") как равнозначные. Остается неясным с точки зрения как цивилистики, так и процессуальной формы правоприменения, почему неосуществление одного и того же действия - государственной регистрации сделки - в одних случаях влечет ее недействительность, а в других - незаключенность.

Как было отмечено, регистрация сделки может производиться на основании решения суда, если одна из сторон от регистрации уклоняется (п. 3 ст. 165 ГК РФ). Возникает вопрос: применяется ли норма п. 3 ст. 165 ГК РФ к сделкам, которые при отсутствии регистрации в соответствии с ГК РФ являются незаключенными?

Президиум ВАС РФ в информационном письме от 16 февраля 2001 г. дал положительный ответ на этот вопрос, приведя пример из судебной практики. Индивидуальный предприниматель (арендатор) обратился в арбитражный суд с иском к юридическому лицу (арендодателю) о регистрации подписанного между сторонами договора аренды здания сроком на 10 лет на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ. Ответчик, возражая против удовлетворения иска, заявил, что в соответствии с п. 2 ст. 651 и п. 3 ст. 433 ГК РФ договор аренды действительно требует государственной регистрации, однако при ее отсутствии он считается незаключенным. Предъявленный истцом иск по сути является иском о понуждении к заключению договора аренды, что возможно лишь в случае, предусмотренном п. 4 ст. 445 ГК РФ, когда заключение договора обязательно для одной из сторон. По мнению ответчика, п. 3 ст. 165 ГК РФ не может применяться к сделкам, которые при отсутствии регистрации считаются незаключенными. Эти доводы были отклонены арбитражным судом, так как "Гражданский кодекс не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными. Таким образом, требование п. 3 ст. 165 ГК РФ носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной"*(3). Разъяснение ВАС РФ не вносит ясности в проблему разграничения понятий недействительности и незаключенности сделок, требующих государственной регистрации, равно как в разрешение проблемы соотношения недействительности и незаключенности сделок вообще.

О регистрации прав на недвижимое имущество

Обратимся к нормам ГК РФ, определяющим значение государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество, и актам их официального толкования.

Так, ст. 8 ГК РФ гласит: "Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом".

Согласно ст. 219 ГК РФ "право собственности на здания, сооружения и другое вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации".

В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ "в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом".

В статье 131 ГК РФ сказано: "Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение".

Пленум ВАС РФ в постановлении от 25 февраля 1998 г. разъяснил: "При разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом". Однако в такой ситуации и продавец не вправе распоряжаться этим недвижимым имуществом, поскольку "покупатель является его законным владельцем".

Приведенным нормам ГК РФ не соответствуют нормы Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", определяющие значение регистрации вещных прав на недвижимое имущество.

В частности, согласно ст. 2 названного закона, "государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним... - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке".

Признать и подтвердить можно то, что уже существует на момент признания и подтверждения, следовательно, акт регистрации не является основанием возникновения и перехода права собственности.

"Участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него" (ст. 5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Не следует ли из данного положения вывод о том, что подлежащие регистрации права возникают до их государственной регистрации во всякой ситуации, а не только в случаях, предусмотренных ст. 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"?

В статье 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" речь идет о "юридически действительных правах". Анализ ее текста позволяет утверждать, что после вступления в силу данного закона вещные права на недвижимое имущество признаются "юридически действительными" после их государственной регистрации. Но если после государственной регистрации вещные права становятся "юридически действительными", то каковы они до момента регистрации? Или все же их нет вовсе?

Статья 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержит требования к документам, представляемым на государственную регистрацию, причем они определены как "документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество". Следовательно, регистрации подлежит уже возникшее и подтверждаемое документально право?

Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в ст. 20 в числе оснований отказа в государственной регистрации прав предусматривает следующее: "Правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества". Значит, регистрации подлежит право, возникшее до его регистрации?

Практическое решение вопросов, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Анализ судебной практики выявляет неединообразие в применении норм о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Рассмотрим это на примерах мнений различных судебных инстанций.

1 а. В связи с тем, что акт государственной регистрации является завершающим в составе юридических фактов, влекущих возникновение, изменение, прекращение вещных прав на недвижимое имущество, он может быть оспорен в суде как ненормативный акт по правилам глав 24 АПК РФ, 25 ГПК РФ*(4) или быть признан недействительным в деле по иску о признании сделки или права недействительными*(5).

1 б. Последствием недействительности сделки не может являться признание недействительным акта регистрации. Этот акт не является ненормативным правовым актом и не может быть обжалован в порядке, установленном для оспаривания ненормативных правовых актов государственных органов*(6).

2 а. ОАО "А" предъявило иск к юридическим лицам "Б" и "В" и Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Москве: о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества между "Б" и "В"; об истребовании из чужого незаконного владения "В" этого имущества; о признании недействительным зарегистрированного права "В" на это имущество.

Суд первой инстанции удовлетворил все требования. В апелляционной инстанции дело не рассматривалось. ФАС Московского округа отменил последний пункт решения, так как ни ст. 12 ГК РФ, ни какими-либо иными законами не предусмотрен такой вид защиты гражданских прав, как признание права недействительным*(7).

2 б. ООО обратилось в суд с иском к Министерству имущественных отношений Московской области о признании недействительным права собственности Московской области на недвижимое имущество. В качестве третьего лица на стороне ответчика выступало Главное управление Федеральной регистрационной службы по Московской области.

Суд первой инстанции иск удовлетворил. Апелляционная инстанция решение суда первой инстанции отменила и отказала в удовлетворении иска, так как признание права недействительным не предусмотрено законом в качестве самостоятельного способа защиты права.

Суд кассационной инстанции (ФАС Московского округа) отменил постановление апелляционного суда, указав, что в соответствии со ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Это не противоречит ст. 12 ГК РФ, так как заключенный в ней перечень способов защиты не является исчерпывающим, и защита может быть осуществлена иными способами, предусмотренными законом. При рассмотрении требования о признании недействительным права суд устанавливает наличие оснований его возникновения и проверяет их соответствие требованиям закона. Необходимость предъявления отдельного (самостоятельного) требования о признании недействительным основания возникновения права собственности или требования о признании права собственности за лицом, чье право было нарушено, законом не предусмотрена*(8).

3 а. Свидетельство о государственной регистрации права не является ненормативным актом, не имеет правоустанавливающего характера, поэтому не может быть оспорено в суде*(9).

3 б. В качестве правового последствия недействительности сделки суд расценил признание недействительности свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество, с ним согласилась апелляционная инстанция (Арбитражный суд Кемеровской области). ФАС Западно-Сибирского округа, не возражая против такого решения по существу, отменил акты судов первой и второй инстанций, в частности, потому, что в качестве ответчика не был привлечен регистрирующий орган*(10).

Как видим, в судебной практике возникает множество проблем. В зависимости оттого, какое значение (правообразующее или правоподтверждающее), по мнению правоприменителей, имеет акт государственной регистрации права, решается вопрос о возможности его оспаривания по правилам глав 24 АПК РФ и 25 ГПК РФ. Иными словами, это проблема выявления характера спора (частно- или публично-правовой) и вида судопроизводства по нему (исковое или из публичных правоотношений).

Важно определить круг гражданских дел из публично-правовых отношений по поводу государственной регистрации прав на недвижимое имущество, подлежащих рассмотрению в судах общей юрисдикции и арбитражных судах. На наш взгляд, в судах могут быть оспорены по правилам глав 24 АПК РФ и 25 ГПК РФ только такие действия регистраторов, как отказ в государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделки с ним, уклонение от государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделки с ним, отказ в предоставлении сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, приостановление государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделки с ним, нарушение технических правил регистрации права на недвижимое имущество и сделки с ним.

Во всякой ситуации, когда право зарегистрировано за конкретным лицом, любое другое лицо, полагающее, что на деле это право принадлежит ему, вправе требовать защиты своего права посредством предъявления виндикационного, негаторного исков, а также иска о признании недействительной сделки или подачи заявления об оспаривании акта государственного органа или органа местного самоуправления в качестве оснований возникновения права. Очевидно, данный вывод можно сделать лишь на основании утверждения о том, что акт регистрации не является юридическим фактом, влекущим возникновение права, а лишь подтверждает существование права. Приоритетом над нормами ГК РФ в рассматриваемой ситуации обладают нормы Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Необходимо определить полномочия и действия суда, полагающего, что заявителю, оспаривающему правомерность действий государственного регистратора о выдаче свидетельства о регистрации как ее (регистрации) единственного доказательства, следует оспорить действительность договора или иной сделки либо законность акта государственного органа или органа местного самоуправления, явившихся правовым основанием государственной регистрации оспариваемого права.

Иными словами, речь идет о действиях суда, когда он полагает, что заявителем неверно избран способ защиты его права. Если это обстоятельство обнаруживается при принятии заявления, следует оставить его без движения согласно ч. 1 ст. 128 АПК РФ (ч. 3 ст. 247 ГПК РФ) и разъяснить заявителю необходимость оформления искового заявления. Заявление подлежит возвращению, если указания судьи в установленный срок не выполнены (п. 4 ч. 1 ст. 129 АПК, ч. 2 ст. 136 ГПК РФ).

Обнаружение указанного обстоятельства после возбуждения дела в судебной практике влечет различные последствия - прекращение производства по делу, оставление заявления без рассмотрения, отказ в удовлетворении заявления. Правильным представляется последнее действие суда, так как акт регистрации не является ненормативным актом государственного органа, нарушившим права и свободы заявителя. Его право было нарушено действием другого лица (лиц). Эти лица должны занять процессуальное положение ответчиков по искам других лиц, утверждающих свое право на недвижимое имущество.

В споре о признании права недействительным в качестве способа защиты гражданских прав, на наш взгляд, правы те ученые и практические юристы, которые считают такой способ возможным. Во-первых, ст. 12 ГК РФ предусматривает установление законом иных, помимо названных в данной статье, способов защиты гражданских прав. Это и сделано Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Во-вторых, и по ст. 12 ГК РФ защита путем признания сделки либо акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительными направлена на признание соответствующего права не возникшим.

Существо спора определяет круг лиц, участвующих в деле, в частности процессуально-правовой статус территориальных органов Федеральной регистрационной службы. Анализ судебной практики показывает, что они привлекаются к участию в делах как ответчики (соответчики), третьи лица, заинтересованные лица. Некоторые авторы утверждают, что названные органы вправе инициировать возбуждение гражданских дел о защите вещных прав публично-правовых образований. Особенно часто встречается мнение о том, что в делах искового производства органы регистрационной службы должны участвовать в качестве третьих лиц на стороне ответчика - лица, зарегистрированного в качестве правообладателя.

На наш взгляд, это неверно. В делах искового производства рассматриваются споры, возникающие из частных правоотношений. Такими же (гражданскими, трудовыми, семейными, корпоративными) могут быть правоотношения, связывающие сторону в деле с третьим лицом, не заявляющим самостоятельного требования на предмет спора. Во время рассмотрения дела и до исполнения решения суда по спору между сторонами третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования, может вообще не быть связано с лицом, на стороне которого оно выступает в деле. Ведь не секрет, что чаще не судебный акт, которым заканчивается рассмотрение дела в суде первой инстанции, а его исполнение может повлиять на права и обязанности третьего лица. Привлечение регистрирующих органов в качестве третьих лиц недопустимо, так как их связывает административное правоотношение с ответчиком. Представляется, что названные органы правомерно привлекать в качестве заинтересованных лиц только к участию в делах об оспаривании таких их действий, как отказ в регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, уклонение от регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, приостановление действий по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, отказ в предоставлении сведений о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, нарушение технических правил осуществления государственной регистрации права на недвижимое имущество или сделки с ним. Иными словами, в делах, рассматриваемых судами по правилам глав 24 АПК РФ и 25 ГПК РФ.

Содержание резолютивной части судебного решения о праве на недвижимое имущество и регистрации сделки с недвижимостью

В теории гражданского и арбитражного процесса не решен вопрос о том, вправе ли (должен ли) суд, признавший право истца на недвижимое имущество, указать в резолютивной части своего решения на обязанность регистрирующего органа осуществить регистрацию признанного им права за истцом. На наш взгляд, такое указание излишне, так как само судебное решение в силу закона является основанием соответствующей регистрации.

Иное дело - претензии к содержанию судебного решения в части сведений, необходимых для регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Полагаем, правы регистраторы, требующие от судов, чтобы в их решениях о признании права на недвижимое имущество содержались все необходимые в соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним*(11) сведения. Часто такие данные не указываются, а на запросы регистрирующих органов суды отвечают, что необходимые для регистрации сведения следует черпать из других документов. Вещное право на недвижимое имущество, его субъект и объект должны быть идентифицированы в резолютивной части судебного решения в соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним таким образом, чтобы у регистраторов не возникало вопросов. Так же исчерпывающе обязан суд изложить сведения о сторонах в сделке с недвижимым имуществом и о самом предмете сделки (п. 18, 23-35, 41 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Суды, не согласные с тем, что резолютивная часть их решений должна содержать информацию по всем вопросам, необходимым для регистрации права или сделки, ссылаются, в частности, на то, что действующие АПК РФ и ГПК РФ не содержат норм, устанавливающих специальные требования к содержанию названных решений.

Действительно, подобные нормы не предусмотрены и в отношении других решений, реализация которых осуществляется посредством регистрации специальными государственными органами или органами местного самоуправления. Так, в процессуальных законах отсутствуют нормы о содержании решений о расторжении брака, установлении отцовства, решений по делам особого производства об изменении правового статуса граждан (главы 30-32 ГПК РФ), о признании права муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимую вещь (глава 33 ГПК РФ).

Хотя имеются и исключения. Например, ч. 1 ст. 274 ГПК РФ устанавливает особые требования к содержанию судебного решения, которым удовлетворено заявление об усыновлении: в нем должны быть указаны все данные об усыновленном и усыновителе, необходимые для государственной регистрации усыновления. Однако круг этих данных определяется судом на основе норм главы 19 Семейного кодекса РФ, главы V Федерального закона от 15 ноября 1997 г. N 143-ФЗ "Об актах гражданского состояния" (с изм.).

Л.А. Грось,

профессор МГЮА

"Законодательство", N 6, июнь 2007 г.