Правовая природа и место риелторских услуг в системе гражданско-правовых обязательств по законодательству Российской Федерации

ПРАВОВАЯ ПРИРОДА И МЕСТО РИЕЛТОРСКИХ УСЛУГ В СИСТЕМЕ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ПО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Л. Б. СИТДИКОВА, Е. С. ПЕТРОВА

Ситдикова Любовь Борисовна, заведующая кафедрой гражданского права и процесса РГСУ, доктор юридических наук, профессор.

Петрова Екатерина Сергеевна, аспирант кафедры гражданского права и процесса РГСУ.

В статье рассматривается правовая природа риелторских услуг и их место в системе гражданско-правовых обязательств. На основании проведенного исследования авторы приходят к выводу, что по своей правовой природе договор в сфере оказания риелторских услуг опосредуется различными обязательственно-правовыми конструкциями, которые в зависимости от вида оказываемой услуги можно разделить на: информационные и консультационные услуги, посреднические услуги, факультативные услуги.

Ключевые слова: услуга, риелторская услуга, обязательство, информационная услуга, консультационная услуга, посредническая услуга.

Legal nature and place of realtor's services in the system of civil-law obligations under the legislation of the Russian Federation L. B. Sitdikova, E. S. Petrova

The article considers legal nature of realtor's services and the place thereof in the system of civil-law obligations. On the basis of the study the authors make a conclusion that in accordance with it's legal nature the contract in the sphere of rendering realtor's services is mediated by various obligation-law constructions which depending on the type of the service rendered can be divided into: informational, consultation, mediatory and optional services.

Key words: service, realtor's service, obligation, informational service, consultation service, mediatory service.

Отсутствие общепринятого определения понятия "риелторская услуга" приводит к тому, что вопрос отнесения того или иного вида услуг к риелторским является проблематичным. Для определения сферы риелторских услуг следует обратиться к истории. Так, в Постановлении Правительства г. Москвы "Об утверждении положения о лицензировании риелторской деятельности в городе Москве" дан перечень гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом (земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями) и правами на них, в которых могут принимать участие риелторы, - это купля, продажа, мена, аренда, рента и управление <1>. Из данного Постановления мы не можем выделить какие-либо особенности, которые характеризовали бы ту или иную услугу как риелторскую. Следующим историческим документом, который позволил бы выявить отдельные виды услуг риелторов, является проект Закона о риелторской деятельности 1998 г., который был представлен в Государственную Думу РФ, но впоследствии снят с рассмотрения <2>. В ст. 6 данного законопроекта предложен перечень видов риелторских услуг, а именно: -------------------------------- <1> Постановление Правительства г. Москвы "Об утверждении положения о лицензировании риелторской деятельности в городе Москве" от 18.11.1997 N 799 (утратил силу). Сайт "Электронная Москва" // URL: http://mosopen. ru/document/799_pp_1997-11-18 (дата обращения: 27.02.2012). <2> Постановление ГД ФС РФ "О проекте Федерального закона "О риелторской деятельности в Российской Федерации" от 14.05.1998 N 2441-II ГД // КонсультантПлюс. Законопроекты.

- деятельность риелтора в качестве агента или поверенного; - деятельность риелтора в качестве брокера или дилера; - деятельность риелтора в качестве посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами, при этом посреднической риелторской деятельностью признается деятельность, заключающаяся в оказании лицам, изъявившим намерение приобрести или продать недвижимое имущество (приобрести или передать права на такое имущество), услуг по приисканию контрагентов с целью последующего заключения соответствующих сделок, непосредственной стороной которых сам риелтор не является; - деятельность риелтора по организации торговли недвижимым имуществом, под которой понимается предоставление риелтором участникам сделок с недвижимым имуществом комплекса услуг, способствующих надлежащему заключению и (или) исполнению таких сделок, в том числе: услуг по информационному обеспечению участников сделок (предоставление информации об объектах, ценах на них, иной информации); консультационных услуг, услуг по оформлению документов; услуг по надлежащему и безопасному проведению расчетов по сделкам; - деятельность риелтора по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в возмездное пользование (при этом осуществление риелтором функций заказчика строительства (реконструкции) зданий, строений, сооружений, жилых или нежилых помещений не является риелторской деятельностью); - деятельность риелтора по доверительному управлению недвижимым имуществом; - деятельность риелтора по предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества. Следует отметить, что в законопроекте предполагалось возложить на риелтора весь комплекс услуг, связанных с недвижимым имуществом. Приведенный перечень услуг можно сгруппировать на следующие группы: посредничество при заключении сделок с объектами недвижимости и правами на них; организация торгов объектами недвижимости и правами на них; доверительное управление объектами недвижимости; консультационные и иные услуги на рынке недвижимости. Как видим, характерными для риелторов являются услуги посредничества при заключении сделок с объектами недвижимости и правами на них. Последняя попытка определить состав риелторских услуг была предпринята в законопроекте о риелторской деятельности, представленной РГР в 2012 г. В предложенном варианте отношения, связанные с осуществлением субъектами предпринимательской деятельности по оказанию услуг для целей совершения физическими и юридическими лицами сделок с недвижимым имуществом, были сгруппированы на четыре составляющие: оказание услуг потребителю по продаже или передаче в аренду (наем) недвижимого имущества; оказание услуг потребителю по приобретению в его собственность или в пользование принадлежащего третьим лицам недвижимого имущества; предоставление консультационных услуг и иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества; оказание услуг потребителю по управлению принадлежащим ему недвижимым имуществом. По нашему мнению, представленный вариант сферы риелторских услуг не совсем удачный. Во-первых, он не соотносится с существующей классификацией ОКВЭД. Во-вторых, включает в себя ряд услуг, отдельное оказание которых не позволяет риелтору идентифицировать себя с позиции самой профессии. Проблемам исследованиям сферы риелторских услуг посвящен и ряд работ. Различные авторы относят к риелторским услугам как услуги риелтора в купле-продаже, мене, дарении, пожизненном содержании с иждивением, найме и аренде недвижимого имущества, так и действия риелторской фирмы (индивидуального предпринимателя), когда он выступает в сделках в своих интересах и от своего имени <3>. Некоторые авторы также включают в перечень риелторских услуг информационные и консультационные услуги по сделкам с недвижимостью, рекламные услуги и услуги правового характера, услуги по оформлению переустройства жилого и нежилого помещения, по приватизации и переводу жилого помещения в нежилое, изменению правового статуса земельного участка и т. д. -------------------------------- <3> Батяев А. А. Справочник риелтора. Ростов н/Д: Феникс, 2006 [Электронный ресурс].

Так, Д. В. Петелин считает, что, оказывая риелторские услуги, риелтор осуществляет следующие действия: 1) дает консультации и справки по правовым и иным вопросам, связанным с недвижимостью, как в устной, так и в письменной форме; 2) составляет заявления, жалобы, ходатайства и другие документы правового и иного характера, предметом которых является недвижимое имущество; 3) оказывает подбор и организацию показов объектов недвижимости; 4) проводит оценку планируемой доверителем сделки с недвижимостью на вероятность ее недействительности; 5) оказывает содействие в организации взаиморасчетов между участниками сделки с недвижимостью; 6) осуществляет документальное оформление передачи объекта недвижимости доверителю; 7) проводит сбор и подготовку документов, необходимых для осуществления сделки доверителя с недвижимостью, представляя интересы доверителя в органах государственной власти, органах местного самоуправления, общественных объединениях и иных организациях; 8) осуществляет государственную регистрацию недвижимого имущества и сделок с ним на имя доверителя (в данном пункте указано некорректно - действия риелтора. Законом осуществление государственной регистрации возложено на государственные органы. Действия же риелтора заключаются в оказании содействия сторонам сделки в ее государственной регистрации, что и описано в п. 7. - Е. С.). Анализ перечисленных действий, осуществляемых риелтором, показывает, что Д. В. Петелин рассматривает риелторскую услугу как комплексную, которая включает информационные и консультационные услуги по правовым и иным вопросам, связанным с недвижимостью, посреднические услуги при заключении сделок с объектами недвижимости и правами на них. Все остальные услуги, оказываемые риелторами, Д. В. Петелин обозначает как иные услуги, оказание которых не запрещено федеральным законодательством <4>. -------------------------------- <4> Петелин Д. В. Договорное регулирование риелторской деятельности в Российской Федерации: Дис. ... к. ю.н. М., 2008. С. 61.

По нашему мнению, позиция, изложенная Д. В. Петелиным, не выдерживает критики. Так, дача консультаций и справок по правовым и иным вопросам, связанным с недвижимостью, составление заявлений, жалоб, ходатайств и других документов правового и иного характера, предметом которых является недвижимое имущество, является прерогативой специалистов, имеющих юридическое образование. Данные действия можно обозначить как оказание услуг правового характера. Однако требования к профессиональному статусу риелтора не включают обязательное наличие юридического образования <5>. Поэтому включение в перечень действий, оказываемых риелтором, оказания правовых услуг является необоснованным. -------------------------------- <5> Петелин Д. В. Указ. соч. С. 182.

Е. В. Накушнова выделяет следующие виды риелторских услуг, оказываемых при осуществлении риелторской деятельности: консультационные услуги по сделкам с объектами недвижимости (в частности, консультации по оценке стоимости объекта недвижимости, по предпродажной подготовке объекта, по оформлению, заключению, исполнению сделки, интересующей клиента), о процедуре получения ипотечного кредита и особенностях покупки жилья с использованием ипотеки (помощь в выборе ипотечной программы); информационные (в частности, предоставление информации о спросе и предложении на объекты недвижимости, о техническом и правовом состоянии интересующего клиента объекта недвижимости; предварительное ознакомление клиента с ситуацией на рынке недвижимости); подбор вариантов сделки с объектом недвижимости, сделки с участием в строительстве объекта недвижимости; юридическое сопровождение сделки: организация и проведение согласования условий предстоящей сделки, составление договоров купли-продажи, мены, дарения, интересующих клиента, согласование существенных условий будущего договора между владельцем объекта недвижимости и клиентом и т. д.; обеспечение юридической чистоты сделки: проверка документов, удостоверяющих право собственности владельцев объекта недвижимости, проверка данных о лицах, прописанных по адресу продаваемого объекта недвижимости, осуществление контроля за юридическим и физическим освобождением продавцом объекта недвижимости, приобретенного клиентом, осуществление контроля над оплатой продавцом объекта недвижимости долгов по коммунальным платежам, осуществление контроля за получением клиентом всех правоустанавливающих документов на приобретенный объект недвижимости и снятием с регистрационного учета бывших владельцев; рекламные услуги: размещение рекламы продаваемого объекта недвижимости в средствах массовой информации и в Интернете за счет агентства; организация и осуществление показов или просмотров объекта недвижимости потенциальным покупателям; доверительное управление недвижимым имуществом клиента; помощь в подготовке (оформлении, сборе) документов, связанных с осуществлением сделки с объектом недвижимости, сделки с участием в строительстве объекта недвижимости, регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, подготовка и подача пакета необходимых документов для приватизации жилья, подготовке и подаче документов для рассмотрения заявки на получение кредита в выбранный клиентом банк <6>. -------------------------------- <6> Накушнова Е. В. Договор оказания риелторских услуг в гражданском праве России: Автореф. дис. ... к. ю.н. Саратов, 2010. С. 17 - 18.

Перечень услуг, оказываемых риелтором, представленный Е. В. Накушновой, трудно сгруппировать по видовым характеристикам, однако исходя из определения риелторской деятельности, которое она дает в своей работе, можно предположить, что сферу риелторских услуг она разделяет на информационные и посреднические услуги при совершении сделок с объектами недвижимости и правами на них (услуги доверительного управления недвижимым имуществом клиента автор включил в посреднические услуги) <7>. -------------------------------- <7> Накушнова Е. В. Указ. соч. С. 9.

Следует рассмотреть и сферу риелторских услуг, представленную в специальной литературе для риелторов. Так, А. А. Батяев в учебном пособии для риелторов предлагает все услуги, оказываемые риелтором клиенту, распределить в две группы <8>. Первая группа - это услуги риелтора по участию имущества, недвижимого и жилого, в гражданском обороте. Вторую группу риелторских услуг составляют действия риелтора с недвижимым имуществом клиента, не связанные со сделками по его отчуждению, сдаче внаем, аренду и т. д. Первая группа, по мнению А. А. Батяева, включает услуги с участием риелтора в купле-продаже, мене, дарении, пожизненном содержании с иждивением, найме и аренде недвижимого имущества. При оказании подобных услуг деятельность риелтора заключается в том, что он находит для клиента подходящий вариант для заключения сделки, при этом может участвовать в заключении сделки как доверенное лицо или лишь подготовить все необходимые документы для сделки, найти подходящий вариант для клиента. Во вторую группу автор включает такие услуги, как перевод жилого помещения в нежилое, оформление проведения переустройства (перепланировки) жилого помещения, услуги по оформлению необходимых документов для изменения правового статуса земельного участка, управление недвижимым имуществом клиента и др. -------------------------------- <8> Батяев А. А. Справочник риелтора. Ростов н/Д.: Феникс, 2006 [Электронный ресурс].

В целом можно согласиться с точками зрения исследователей. Риелторские организации (индивидуальные предприниматели) могут предлагать различные услуги, так или иначе связанные с недвижимостью. По нашему мнению, весь перечень услуг, которые предлагаются риелторами (которые они могут оказывать), следует разделить на три группы. В первую группу следует включить такие услуги, которые нашли свое закрепление в главе 39 ГК РФ и которые являются наиболее распространенными при оказании риелторских услуг: речь идет об информационных и консультационных услугах. Одними из самых распространенных услуг, оказываемых риелторами, являются информационные услуги. Включение в первую группу этого вида услуг следует мотивировать следующими факторами. Как правильно отмечает Л. Б. Ситдикова, "следует признать, что информационные услуги нередко могут быть и сопутствующими либо представлять собой начальный этап при оказании других видов услуг, связанных с информационной поддержкой, таких, как маркетинг, аудит, оценочная, рекламная, детективная, риелторская..." <9>. Данный вид услуг подразумевает сбор, анализ и последующее информирование заказчика относительно того, какая ситуация в данный момент сложилась на рынке недвижимости. Например, если клиент высказал пожелания в приобретении квартиры, риелтор должен сообщить, какие соответствующие запросу квартиры имеются в продаже в данный момент, какова средняя цена за квадратный метр жилой площади, в каких районах города доступно жилье и так далее. Таким образом, после того, как покупатель или продавец обратился к помощи риелтора, последний должен предоставить клиенту всю необходимую информацию, которая позволит максимально успешно провести операцию с недвижимостью. Оказание информационных услуг риелтором включает в себя и услуги по распространению информации (рекламные услуги) о потребности клиента в отношении объекта недвижимости (осуществить покупку или продажу, наем (аренду) и т. д.). Оказание услуг по распространению информации может осуществляться как в средствах массовой информации, так и путем размещения информации на информационном сайте риелторской организации или в иных информационных базах данных. Консультационные услуги, оказываемые риелтором, могут включать в себя обеспечение клиента знаниями из различных областей, связанных с недвижимостью. Это могут быть как консультации в правовой области, так и предоставление знаний клиенту по экономической стороне сделки, информирование клиента по техническим вопросам, связанным с недвижимостью. Именно после получения всей исчерпывающей информации относительно своих потребностей, а при необходимости и консультации, клиент, как правило, принимает решение о совершении сделки с недвижимостью, с привлечением услуг риелтора. -------------------------------- <9> Ситдикова Л. Б. Теоретические и практические проблемы правового регулирования информационных и консультационных услуг в гражданском праве России. М.: ИГ "Юрист", 2008. С. 71.

Исходя из вышеизложенного, следует, что основными направлениями риелторской услуги являются посреднические услуги по подготовке и проведению гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, объектами незавершенного строительства, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них. Поэтому вторую группу услуг, оказываемых риелторами, следует признать собственно сами риелторские услуги - посреднические услуги по подготовке и проведению гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, объектами незавершенного строительства, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них. Третью группу услуг, входящих в сферу риелторской деятельности, следует обозначить как группу факультативных услуг. В данную группу входят такие услуги для клиентов, как перевод жилого помещения в нежилое, оформление проведения переустройства (перепланировки) жилого помещения, управление недвижимым имуществом клиента, услуги по организации торговли недвижимым имуществом и другие не запрещенные законодательством услуги в сфере недвижимости.

Название документа