Жилищное законодательство. Проблемы и перспективы его совершенствования

ЖИЛИЩНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ ЕГО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ

Г. ШЕШКО

Шешко Галина, заслуженный юрист РФ.

Жилищное законодательство, как известно, имеет свои пробелы и недосказанности, что вызывает спорные ситуации на практике. Но при этом зачастую законодатель модернизирует положения, не требующие пересмотра, оставляя проблемные места без внимания.

Необходимость внесения в Жилищный кодекс РФ существенных (и немалых) изменений не нуждается в заверениях. Погрешности Кодекса: противоречия, проблемы, неопределенность и невнятность ряда норм, проблемы в их применении - были отчетливо видны с момента его принятия. На таковые многократно и настойчиво обращалось внимание в юридической литературе <1>. Но безуспешно. Федеральный законодатель этого не услышал. -------------------------------- <1> См., в частности: Жилищное право. Октябрь. 2011. С. 5, сноска 1.

Позволим себе предположение, что за столь большой срок действия ЖК РФ законодатель не озаботился решением серьезных проблем Кодекса: устранение несогласованности отдельных его положений с Конституцией РФ, а также Гражданским кодексом РФ; устранение регламентации вопросов, подлежащих регулированию гражданским законодательством; нормализация положения социально уязвимых групп населения, утративших некоторые жилищные льготы в связи с принятием ЖК РФ (многодетные семьи, больные тяжелыми формами хронических заболеваний); определение возможных способов улучшения жилищных условий гражданами, находящимися вне круга подлежащих обеспечению жильем по договору социального найма и не имеющих финансовой возможности на иное жилье, и т. д. В вопросах изменения ЖК можно отметить востребование позиций, далеко не способствующих его совершенствованию. Так, основываясь на наличии в Кодексе положений о кооперации, в течение длительного времени сохраняет силу намерение дополнить его разделом "Управление территорией малоэтажной застройки" <2>. -------------------------------- <2> Наверное, вопрос малоэтажной застройки требует регламентации. Однако разумно ли решать его в Жилищном кодексе. Конечно же, нужен самостоятельный закон, который, кстати, мог бы вобрать множество иных вопросов (помимо многоэтажной застройки): организация кооперативов, их создание, деятельность и пр. Это позволило бы изъять либо изменить ряд норм Кодекса (п. 9 ст. 4, п. 8 и 9 ст. 12, разд. V и VI). Наличие в ЖК РФ ряда положений об организации и деятельности ЖК, ЖСК (определение порядка образования, прием и исключение из кооператива, организация общего собрания, определение органов управления, реорганизация, ликвидация) представляется нецелесообразным. Аналогичное можно отметить в отношении ТСЖ.

Нецелесообразность такого намерения очевидна. Его реализация, полагаем, вызывает нарушение построения Кодекса в части должной его наполняемости, смещение приоритетов, искажение представления о значимости ряда его позиций, а также роли Жилищного кодекса в системе законодательства. Обоснованную озабоченность вызывает ряд принятых в последнее время актов, затрагивающих ЖК РФ. Вспомним, например, Федеральный закон от 04.06.2011 N 123-ФЗ, которым внесено значительное число изменений в ЖК. Напомним некоторые его положения <3>. -------------------------------- <3> См.: Жилищное право. Октябрь. 2011. С. 5 - 15.

Изменения касаются деятельности ТСЖ и жилищных кооперативов; оплаты коммунальных услуг; предусматривается избрание совета многоквартирного дома, а также комиссий собственников помещений в доме (и др.). Ряд изменений, надо сказать, неудачен. Закон обозначил в составе общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме помещения для удовлетворения потребностей собственников, в том числе для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом (и пр.). При этом не определено, какие "иные помещения" в доме, то есть помещения, помимо определенных в п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК, могут направляться на эти цели <4>. Много вопросов возникает по созданию совета многоквартирного дома и комиссий собственников дома, и прежде всего - какова правовая форма совета <5>. -------------------------------- <4> П. 1 ч. 1 ст. 36 содержит полный перечень помещений в доме, не являющихся частями квартир, включая чердаки, подвалы. <5> Предложив совет в качестве органа управления многоквартирным домом, законодатель должен был бы обозначить связь совета с общим собранием собственников (орган управления многоквартирным домом - ст. 44 ЖК), определив их взаимодействие, разграничение полномочий, (возможную) взаимозаменяемость. Что касается представления совета в качестве общественного объединения, предусматриваемая обязанность создания совета не согласуется с положениями Конституции РФ (ст. 30 Конституции).

Что касается комиссий собственников помещений в доме, не обозначены функции комиссий, не определено, сколько их необходимо и по каким вопросам. Можно предположить (см. п. 4 ч. 5 ст. 161.1 ЖК), что роль комиссий сводится к участию в подготовке проектов договоров (иное не усматривается). Достаточно ли этого, чтобы рассматривать эти комиссии в качестве органов управления (см. ч. 11 ст. 161.1 ЖК). Рассматриваемым Федеральным законом (N 123-ФЗ) существенно изменен порядок оплаты коммунальных услуг (см. ч. 6.3 и ч. 7.1 ст. 155 ЖК). Этот вопрос может быть предметом самостоятельного основательного обсуждения. Заметим лишь, что, по мнению специалистов, предложенный порядок расчета за коммунальные услуги вызывает немало проблем. Закон, а также Правила предоставления коммунальных услуг (Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354) вызывают серьезную критику. Вместе с тем требующие решения вопросы не находят должной поддержки. Так, нуждается в особом внимании вопрос о возможности установления ограничений в реализации собственником жилья права на сдачу этого жилого помещения внаем <6>. -------------------------------- <6> Необходимость решения этого вопроса отмечалась в юридической литературе. См., в частности: Жилищное право. Май. 2006. С. 40 - 43.

Статья 209 ГК РФ допускает возможность ограничений при владении, пользовании и распоряжении собственником принадлежащим ему имуществом, установив, что собственник может совершать в отношении этого имущества любые действия, не противоречащие закону и иным нормативным правовым актам, а также не нарушающие права и интересы других лиц. Напомним некоторые такие ограничения, установленные для собственника жилого помещения. Собственник может сдать внаем лишь пригодное для постоянного проживания жилое помещение; пригодность определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (ст. 673 ГК РФ). При смене собственника новый собственник жилого помещения не может "отказаться" от заключенного ранее договора найма этого жилого помещения (ст. 675 ГК РФ), договора безвозмездного пользования (ст. 700 ГК РФ). Следует упомянуть ст. 1137 ГК РФ о сохранении при смене собственника права пользования жилым помещением в силу завещательного отказа. Сохраняют такое право бывшие члены семьи собственника (приватизировавшего жилое помещение) в случаях, предусмотренных ст. 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". Любопытно, что согласно ст. 679 ГК РФ вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем, допускается при условии соблюдения требований о норме площади жилья на одного человека, кроме вселения несовершеннолетних детей (при том, что наем не ограничивается). Вспомним, что регистрация граждан по месту жительства производится (в числе прочих оснований) в связи с договором найма жилого помещения, принадлежащего на праве собственности, и договором поднайма. Примечательно, что ст. 685 ГК РФ ограничивает сдачу жилого помещения в поднаем определенными условиями, в числе которых соблюдение нормы площади жилья. Подобного правила в отношении найма жилья (как уже отмечалось) законодательство не содержит. Отсутствие подобного ограничения вызывает серьезные проблемы. Общеизвестны случаи, когда в жилом помещении регистрируется такое число граждан, что на каждого зарегистрированного нанимателя (что должно означать проживающего) приходится непозволительно малый (даже ничтожный) размер площади. К сожалению, вопрос не решается. Подготовленный проект Федерального закона о внесении изменений в ст. 30 ЖК РФ <7> (имеется в виду, в частности, ограничение договора найма нормой площади жилья) не был поддержан Правительством РФ. Понятно, что было бы неверным говорить о "безупречности" проекта, но и нельзя отрицать необходимость этого давно назревшего вопроса. -------------------------------- <7> Изменения должны коснуться и норм Гражданского кодекса РФ, в частности ст. 673.

Несомненный интерес представляет проект Федерального закона "О правах граждан при передаче приватизированных жилых помещений в государственную или муниципальную собственность" (проект в стадии обсуждения). Проектом очерчен круг лиц, которые участвуют в отношениях, возникающих в связи с передачей. Это: собственники жилых помещений, члены семьи собственников, постоянно проживающие в приватизированных помещениях. В числе таких участников лица, пользующиеся приватизированным жильем на основании договора найма, безвозмездного пользования, в силу завещательного отказа <8>, а также бывшие члены семьи собственника, указанные в ст. 19 ФЗ о введении в действие ЖК РФ. -------------------------------- <8> Эти лица согласно ГК РФ сохраняют право пользования жилым помещением при смене собственника (см. ст. 675, 700, 1137).

В проекте конкретизируется ряд позиций законодательства в части передачи приватизированного жилья в государственную или муниципальную собственность. В частности, подчеркивается недопустимость применения содержащихся в проекте положений к иному жилью, помимо приватизированного. При этом обращено внимание на исключение из этого правила - случаи принятия собственниками приватизированного в общую собственность жилого помещения наследственной доли этого помещения. Подтверждены позиции, что передача жилых помещений в государственную или муниципальную собственность производится безвозмездно и на произвольной основе; а также об обязанности соответствующих государственных или муниципальных органов принять такие жилые помещения. Большое внимание уделено в проекте условиям такой передачи жилья, в частности, затронуты случаи, когда собственником приватизированного жилого помещения является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченный в дееспособности судом либо когда эти лица проживают в жилом помещении в составе семьи собственника или на иных основаниях; когда собственник приватизированного жилого помещения произвел самовольную перепланировку и т. д. Затрагиваются в проекте (и довольно подробно) вопросы порядка передачи приватизированного жилого помещения в государственную или муниципальную собственность; обозначены основания возможного отказа в заключении договора передачи; уделено внимание вопросам урегулирования разногласий и обжалования решения об отказе; изложен порядок заключения договора социального найма на переданное из частной собственности в публичную жилое помещение. Важность изложенных в проекте положений убеждает в необходимости их реализации. Следует признать: такой закон нужен. Следует отметить, что готовность законодателя установить предельный срок деприватизации вызывает неприятие. Целесообразность сохранения деприватизации очевидна, и заметим, что в случае несогласия с данной позицией возражение (из числа возможных), обоснованное намерением вскоре отменить приватизацию, неубедительно. Прежде всего уясним, что одинаковый подход к вопросам приватизации и деприватизации лишен логики. Так, намерение отменить приватизацию объясняется сокращением фонда социального использования (основной аргумент сторонников отмены), тогда как деприватизация означает прямо противоположное - возврат жилья в государственную или муниципальную собственность (с заключением договора социального найма). Нельзя не согласиться, что наличие диаметрально противоположных целей подтверждает позицию: возможная отмена приватизации жилья не требует (с необходимостью) упразднения деприватизации. Позволю себе еще раз коснуться вопроса о правомерности отмены приватизации жилья <9> и высказать сомнение в существовании правовых оснований для упразднения этого института. -------------------------------- <9> См., в частности: Жилищное право. Апрель. 2010. С. 57 - 68; Жилищное право. Август. 2011. С. 57 - 65.

Право на приватизацию жилья является жилищным правом. Статья 1 ЖК РФ устанавливает основания ограничения жилищных прав, привлечение любого из которых (необходимость защиты основ конституционального строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства) для отмены приватизации сомнительно. Согласитесь, вряд ли институт приватизации жилья посягнет на основы конституционального строя, препятствует обеспечению обороны страны, покушается на нравственность и пр. В поддержку отмены приватизации предлагается использовать такое основание, как нарушение "прав и законных интересов других лиц", полагая, что приватизация нарушает права очередников на получение жилья <10>. -------------------------------- <10> См.: Жилищное право. Апрель. 2010. С. 66 (колонка "Ваши заметки").

Досадное заблуждение. Приватизация жилья никоим образом не затрагивает прав граждан на улучшение жилищных условий; не посягает на установленные ст. 57 ЖК РФ права очередников. Можно лишь посетовать на сокращение социального жилья, что в определенной (крайне малой) степени затрудняет ситуацию с обеспечением жильем граждан <11>. -------------------------------- <11> Напомним, что в случае выезда семьи из жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, или смерти одиноко проживающего нанимателя освобождаемое жилье предоставляется состоящим на учете для улучшения жилищных условий (см. также ст. 59 ЖК РФ). Следует признать, что вероятность решения жилищной проблемы, рассчитывая на подобные случаи, ничтожна.

------------------------------------------------------------------

Название документа