Выселение из квартиры в результате неправомерного распоряжения собственностью

(Абрамов А.)

("Жилищное право", 2012, N 12)

Текст документа

ВЫСЕЛЕНИЕ ИЗ КВАРТИРЫ В РЕЗУЛЬТАТЕ НЕПРАВОМЕРНОГО

РАСПОРЯЖЕНИЯ СОБСТВЕННОСТЬЮ

А. АБРАМОВ

Абрамов Алексей, ведущий юрисконсульт ГУП "Дирекция строительства и эксплуатации объектов гаражного назначения г. Москвы ТУ по ЮВАО".

С распадом СССР, само собой разумеется, изменилась и экономическая ситуация в нашей стране. Возникли новые формы ведения хозяйственной деятельности. Как граждане, так и организации различных форм собственности получили ранее не имевшиеся в их распоряжении возможности. Одной из таких возможностей стал вновь зародившийся институт частной собственности.

Появление новых форм собственности призвано было дать собственникам возможность оперативно управлять своим имуществом, распоряжаясь им по своему усмотрению. Однако вопрос оказался не так прост, как подразумевалось изначально, поскольку на практике осуществление прав одних очень часто ущемляло права других собственников.

В данной статье автор предлагает рассмотреть вопрос выселения из квартиры, возникающий при нарушении прав собственников жилых помещений в коммунальной квартире. Анализ вопроса будет дан по материалам конкретного судебного дела из практики автора.

Как вы уже догадались, ниже речь пойдет о достаточно непростых отношениях собственников в коммунальной квартире, когда в результате, казалось бы, вполне законного распоряжения своим имуществом один из собственников грубо нарушает права других соседей.

Согласно действующему сегодня жилищному законодательству собственник вправе продать, подарить, обменять, передать по наследству и т. д. помещение, принадлежащее ему на правах частной собственности. Подобное право предоставлено ему пп. 1 и 2 ст. 35 Основного Закона нашей страны - Конституции РФ: "Право частной собственности охраняется законом... Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами". Право собственника распоряжаться своим имуществом закреплено также и в п. 1 ст. 30 ЖК РФ, а именно: "Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования".

Одновременно с этим нормы п. 2 ст. 30 ЖК РФ определяют и порядок оформления воли собственника по предоставлению кому-либо своего помещения на различных условиях: "...собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством..." Подобные же постулаты содержат и нормы пп. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ: "...собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом".

Казалось бы, вопрос ясен и понятен: есть собственность и ее хозяин, у собственника есть право распоряжаться своим имуществом и оно закреплено на законодательном уровне. Однако собственник очень часто забывает, что есть и другая сторона вопроса - появление любых прав автоматически порождает и возникновение определенных обязанностей.

Ярким тому примером являются нормы п. 1 ст. 41 ЖК РФ: "Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире)". Также подводный камень заложен в данном случае и в нормах пп. 1 и 4.1 ст. 37 ЖК РФ, а именно: "...доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения... Осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме".

С учетом вышеизложенного становится ясно, что права собственника жилых помещений в коммунальной квартире ограничены действующим жилищным законодательством, в части, взаимосвязанной с распоряжением общей собственностью.

Иначе это можно сформулировать так - собственник может осуществлять свои права только в той степени и до того момента, покуда это не ущемляет права других владельцев помещений в данной квартире. Данное положение сугубо проистекает из норм п. 1 ст. 10 ГК РФ, а именно: "...не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах". Иными словами, если при осуществлении своих прав собственник допустит ущемление или ограничение прав других собственников, то в этом случае возникнет прецедент для судебного разбирательства и весьма вероятно, что в дальнейшем собственник будет ограничен в этих самых правах (выселен, расторгнут договор и т. д.).

Теперь, для более детального понимания, давайте рассмотрим конкретный пример из практики.

Собственник Ч. А.О. владела жилой комнатой в коммунальной квартире в центре Москвы, принадлежащей ей на правах собственности, что, безусловно, было подтверждено соответствующими документами. В марте 2009 г. Ч. А.О. решила помочь в плане организации проживания в г. Москве своей родственнице с Украины Д. Т.М. и ее дочери. Для чего заключила с Д. Т.М. договор безвозмездного пользования жилым помещением по конкретному адресу сроком на 5 лет, зарегистрировала его в установленном законом порядке в районном отделе УФМС. После чего успешно поселила родственников в своей комнате.

Однако П. В.П., сосед по коммунальной квартире, который являлся собственником еще двух комнат в этой же квартире, выразил свое недовольство подобным решением Ч. А.О. На что получил, казалось бы, вполне обоснованный ответ: "Собственность моя и распоряжаюсь ею как хочу!" Подобный ответ не устроил соседа, так как он считал, что его права в данном случае грубо нарушены собственником Ч. А.О. Устные переговоры между собственниками к положительному результату не привели, и П. В.П. в августе 2009 г. подал в суд исковое заявление об отмене регистрации Д. Т.М. и ее дочери и выселении их из коммунальной квартиры. Собственник Ч. А.О. и районный отдел УФМС были вызваны в суд в качестве третьих лиц. Причем истец П. В.П. решил, что при наличии данных обстоятельств он сможет обойтись без помощи профессионального юриста.

В качестве доказательств в суд первой инстанции были представлены обращения истца в районный отдел милиции к участковому, в районный отдел УФМС, в управляющую компанию, территориальную прокуратуру, справка-выписка из домовой книги и т. д.

Судебные разбирательства прошли с множественными нарушениями ГПК РФ. Судом первой инстанции даже не было точно установлено количество жильцов, проживающих в спорном жилом помещении. В результате 19.08.2009 Тверской районный суд г. Москвы полностью отказал истцу П. В.П. в удовлетворении исковых требований по делу N 2-2294/09. Вынося отказ, суд первой инстанции руководствовался следующими основаниями:

а) собственник Ч. А.О. распоряжалась своей собственностью по своему усмотрению, основывая свои действия на нормах ст. 30 ЖК РФ, и ее право в данном случае может быть ограничено только решением суда, чего на момент заключения договора между нею и Д. Т.М. не было, следовательно, действия собственника абсолютно законны;

б) истец П. В.П. не является собственником спорного помещения, следовательно, не обладает какими-либо правами по отношению к нему, поэтому его доводы не основательны.

Однако истец П. В.П. не согласился с данными выводами суда, решил продолжить борьбу и пригласил для сотрудничества юриста. Ознакомившись с материалами дела, юрист пришел к выводу о том, что на этапе формирования доказательной базы и подготовки искового заявления истцом были допущены стратегические ошибки. Истец П. В.П. не потребовал признания договора безвозмездного пользования ничтожным, а предоставленная доказательная база была недостаточно полной. Также истец не акцентировал внимание суда на том, что нарушены его права в отношении распоряжения общими помещениями в коммунальной квартире.

Проанализировав материалы процесса, юрист истца дополнил доказательную базу и подал кассационную жалобу по делу. В кассационной жалобе юрист исходил из того, что права истца грубо нарушены ответчиком Д. Т.М., свои доводы юрист основывал на нормах п. 1 ст. 247 ГК РФ: "...владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом", а также на нормах п. 1 ст. 246: "...распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников".

Также юрист акцентировал внимание суда второй инстанции на том, что безвозмездная передача в пользование по своей правовой сути является двусторонней сделкой, а в данном случае условия сделки ущемляют права других лиц, соответственно, сделка должна быть признана недействительной и отменена, а договор признан ничтожным и расторгнут (ст. 168 ГК РФ).

По итогам рассмотрения кассационной жалобы коллегия по гражданским делам Мосгорсуда в феврале 2010 г. своим Определением по делу N 33-813 отменила решение суда первой инстанции и отправила дело на новое рассмотрение. Основания для отмены вышестоящим судом решения суда первой инстанции были идентичны тем, которые заявил истец в кассационной жалобе. Поскольку суд первой инстанции неправильно определил обстоятельства дела и не дал надлежащей оценки доводам истца и действиям ответчика, дело было отправлено на новое рассмотрение обратно в Тверской суд г. Москвы.

Однако при повторном рассмотрении суд первой инстанции, несмотря на предыдущие выводы коллегии Мосгорсуда, вторично отказал истцу П. В.П. в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на нормы права и обстоятельства, которые ранее уже были признаны незаконными. Свои выводы суд изложил в решении по гражданскому делу N 2-1310/10 от 30.06.2010.

Юрист ответчика обжаловал решение в установленном законом порядке и в июле 2010 г. коллегия по гражданским делам Мосгорсуда признала очередное решение Тверского районного суда г. Москвы незаконным и подлежащим отмене. Заседание кассационной инстанции проходило при участии прокурора, который в порядке надзора признал решение суда первой инстанции противоречащим действующему законодательству.

В итоге Мосгорсуд полностью удовлетворил исковые требования собственника П. В.П., признал сделку недействительной, договор безвозмездной передачи ничтожным, обязал районный отдел УФМС снять гражданку Д. Т.М. и ее дочь с регистрационного учета. В дальнейшем Д. Т.М. была выселена приставом-исполнителем из незаконно занимаемой ею комнаты в коммунальной квартире! От дальнейших судебных разбирательств собственники в данной коммунальной квартире воздержались.

Таким образом, судом на практике было реально подтверждено, что право собственника на владение и распоряжение своей недвижимостью в коммунальной квартире ограничено действующим жилищным законодательством в части пользования общими помещениями. Собственник жилого помещения в коммунальной квартире не может единолично, без согласования с соседями, принять решение о сдаче внаем (передаче в безвозмездное пользование) принадлежащего ему на правах собственности жилого помещения.

Учитывая рассмотренное выше, можно дать следующие практические советы собственникам помещений:

1. Намереваясь немного поправить свое материальное положение путем сдачи внаем принадлежащей вам комнаты в коммунальной квартире, помните о том, что ваши жильцы также будут пользоваться и общими помещениями в квартире. А по этому вопросу у соседей может быть совсем другое мнение, они могут быть с вами не согласны. Тогда вы сильно рискуете стать участником судебного разбирательства, где в числе прочих вам могут быть выдвинуты и чисто материальные исковые требования.

2. Оказывая помощь родственникам в плане безвозмездного предоставления им в пользование комнаты в коммунальной квартире, вы должны согласовать этот вопрос с соседями, этого требует от вас действующее жилищное законодательство. Иначе, при их несогласии, в результате судебных разбирательств велика вероятность выселения ваших родных с занимаемой ими жилой площади.

3. Все вопросы с соседями по коммунальной квартире, касающиеся управления общей собственностью и использования общих помещений, лучше закреплять совместным соглашением на бумаге, которое необходимо в обязательном порядке заранее прорабатывать с юристом.

4. Действующее жилищное законодательство содержит достаточное количество противоречий, что позволяет различно толковать одни и те же вопросы, поэтому при возникновении жилищных проблем лучше обратиться за помощью к юристу. Это избавит вас от ошибок и позволит минимизировать расходы.

------------------------------------------------------------------

Название документа