Актуальные вопросы практической реализации накопительно-ипотечной системы для военнослужащих

АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ПРАКТИЧЕСКОЙ РЕАЛИЗАЦИИ НАКОПИТЕЛЬНО-ИПОТЕЧНОЙ СИСТЕМЫ ДЛЯ ВОЕННОСЛУЖАЩИХ

А. В. ПАВЛОВА

Павлова А. В., консультант методико-криминалистического отдела военного следственного управления Следственного комитета при прокуратуре Российской Федерации комитета при прокуратуре Российской Федерации.

В одном из предыдущих номеров "Военно-юридического журнала" автором уже освещались общие положения государственной программы жилищного обеспечения военнослужащих - накопительно-ипотечной системы (далее - НИС), ее суть, правовые основы и механизм реализации <1>. В данной статье хотелось бы остановиться на отдельных нормативных и правоприменительных нюансах НИС. -------------------------------- <1> См.: Павлова А. В. Накопительно-ипотечная система для военнослужащих: основные положения и механизм действия // Военно-юридический журнал. 2010. N 6. С. 8 - 12.

Проведенный мониторинг тематических форумов в сети Интернет, участниками которых являются сами военнослужащие, члены их семей и другие заинтересованные лица <2>, позволил выявить наиболее актуальные и волнующие вопросы о накопительно-ипотечной системе. -------------------------------- <2> См., например, тематические форумы. URL: http://voensud. ru/; http:// www. prizyvnik. info/ forum/; http:// gvka. ru/ forum/ index. php? s= 057f2bb82e068936ec5bc6b71770a60& showforum= 8; http:// www. voennoepravo. ru/ phpbb/ index. php; http:// voennayaipoteka. ru/ index. php? module= forum&forum= 12.

На основании вопросов и комментариев посетителей форумов представилось возможным выделить три тематических блока, отражающие заинтересованность участников в тех или иных аспектах накопительно-ипотечной системы: I. Конкретные перспективы для участников НИС при увольнении с военной службы с выслугой от 10 календарных лет по основаниям, предусмотренным ст. 10 Закона о НИС. II. Возможности использования средств материнского (семейного) капитала в рамках программы "Военная ипотека". III. Возможности приобретения жилого помещения по договору долевого строительства для участников НИС. Прокомментируем наиболее типичные вопросы участников интернет-дискуссий. 1. Каким образом будет осуществляться погашение обязательств по взятому ипотечному кредиту после увольнения с военной службы? При увольнении по основаниям, предусмотренным п. п. 2 и 4 ст. 10 Федерального закона от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" (далее - Закон о НИС, Закон), военнослужащий имеет право получить учтенные на его именном счету накопления в соответствии с Правилами использования накоплений для жилищного обеспечения, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 7 ноября 2005 г. N 655 "О порядке функционирования накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих". При этом он также имеет возможность при определенных условиях получить денежные средства, дополняющие накопления для жилищного обеспечения (далее - дополнительные средства), в соответствии со ст. 4 Закона. В случае положительного решения федерального органа исполнительной власти и при отсутствии задолженности перед уполномоченным федеральным органом исполнительной власти военнослужащий получает дополнительные денежные средства в свое личное распоряжение. Несколько по-иному решается вопрос, когда увольняющемуся по льготным основаниям военнослужащему был предоставлен целевой жилищный заем (далее - ЦЖЗ) и у него имеются обязательства по ипотечному кредиту (займу). В таком случае возврат государству денежных средств по ЦЖЗ не производится, а залог (обременение) в пользу Российской Федерации снимается, т. е. жилое помещение остается в собственности бывшего военнослужащего. Однако залог в пользу кредитной организации может быть снят только после полного расчета по кредиту. Погашение долга можно осуществить за счет средств, накопленных на именном накопительном счету военнослужащего на момент его увольнения, а также предоставленных по решению соответствующего государственного органа денежных средств, дополняющих накопления для жилищного обеспечения. 2. Каков порядок и условия предоставления дополнительных денежных средств, указанных в ст. 4 Закона, и на какие цели их можно потратить? Порядок и условия выплаты участникам НИС и членам их семей дополнительных денежных средств регламентирован Правилами выплаты участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих или членам их семей денежных средств, дополняющих накопления для жилищного обеспечения, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 ноября 2005 г. N 686. В частности, они определяют, что дополнительные средства перечисляются на счет участника и члена его семьи лишь при условии, что указанные лица не имеют задолженностей перед государством и непогашенных обязательств по ипотечному кредиту (займу). В противном случае дополнительные денежные средства в безналичном порядке перечисляются заинтересованным государственным органом исполнительной власти для возврата задолженности перед соответствующим государственным органом, для погашения обязательств по ипотечному кредиту (займу) перед кредитными организациями, а также для оплаты жилого помещения, приобретаемого участником НИС или одним из членов его семьи <3>. -------------------------------- <3> См.: п. 12 Правил выплаты участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих или членам их семей денежных средств, дополняющих накопления для жилищного обеспечения (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 ноября 2005 г. N 686) // СПС "КонсультантПлюс".

Выплата дополнительных денежных средств осуществляется на основании рапорта (заявления) участника НИС или члена его семьи, в котором среди прочего в строгом порядке указываются обязательства указанных лиц об использовании дополнительных средств по целевому назначению, освобождении занимаемого служебного жилого помещения или иного жилого помещения специализированного жилищного фонда, а также сведения о том, что участник НИС или члены его семьи не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или их собственниками, а также членами семей таких нанимателей или собственников. Исключение составляют жилые помещения, приобретенные с использованием целевых жилищных займов в соответствии с Законом о НИС. Таким образом, необходимыми условиями выплаты дополнительных денежных средств являются: - использование таких средств исключительно по целевому назначению, а именно на приобретение жилого помещения; - освобождение служебного жилого помещения; - отсутствие у участника НИС или членов его семьи жилых помещений в собственности или по договору социального найма. При этом заявитель несет ответственность за достоверность сведений, содержащихся в рапорте (заявлении) о выплате дополнительных средств и прилагаемых к нему документах. 3. Какое финансовое бремя ляжет на плечи бывшего военнослужащего при увольнении его досрочно и не по льготным основаниям? В случае если при досрочном увольнении участника накопительно-ипотечной системы с военной службы отсутствуют основания, предусмотренные п. п. 1, 2 и 4 ст. 10 Закона, и правом на получение ЦЖЗ такой военнослужащий не воспользовался, то средства, накопленные на именном лицевом счете, просто возвращаются в бюджет, а сам именной накопительный счет закрывается. Ситуация, когда увольняющийся военнослужащий, не имеющий права получить накопления в соответствии со ст. 10 НИС, уже взял у государства ЦЖС и заключил договор об ипотечном кредите (займе), несколько сложнее. С момента своего увольнения военнослужащий лишается права использовать накопления, а взятый целевой жилищный заем становится процентным и подлежит возврату. Бывшему военнослужащему надлежит уплатить проценты по ЦЖЗ ежемесячными платежами в срок, не превышающий десять лет. Процентный доход по целевому жилищному займу является доходом от инвестирования. Проценты начисляются на сумму остатка задолженности по целевому жилищному займу. В свою очередь, кредитная организация, выдавшая ипотечный кредит, вправе пересмотреть условия кредитования и в одностороннем порядке изменить процентную ставку. Если уволенный военнослужащий не в состоянии будет выплачивать кредит на новых условиях, кредитная организация может через суд потребовать реализации его жилого помещения и таким образом погасить задолженность. 4. Возможно ли использование средств материнского (семейного) капитала для погашения кредита (займа) по ипотеке для участников НИС? Мировой финансовый кризис, отразившийся на экономике страны, заставил внести коррективы в действующее законодательство, в том числе в сфере, касающейся ипотеки жилья. Так, с начала 2009 г. в соответствии с изменениями, внесенными в Федеральный закон от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" <4>, разрешено использовать средства материнского (семейного) капитала (далее - МСК) для погашения ипотечных кредитов и процентов по ним. Распорядиться средствами материнского (семейного) капитала в этих целях можно в любое время со дня рождения (усыновления) второго, третьего ребенка или последующих детей. -------------------------------- <4> Изменения внесены Федеральным законом от 25 декабря 2008 г. N 288-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" // СПС "КонсультантПлюс".

Общий порядок направления средств МСК на погашение ипотечного кредита (займа) установлен Правилами направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 12 декабря 2007 г. N 862. Средства МСК могут быть направлены: - на уплату первоначального взноса при получении кредита или займа на приобретение или строительство жилья; - на погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение или строительство жилья (за исключением штрафов, комиссий, пеней за просрочку исполнения обязательств). Указанными Правилами оговорено, что владелец сертификата, удостоверяющего право на получение средств МСК, вправе использовать их на приобретение (в том числе с помощью ипотечного кредита) или строительство жилого помещения, осуществляемое его супругом или супругой. Что касается участников накопительно-ипотечной системы для военнослужащих, то здесь имеются некоторые нюансы, связанные с оформлением права собственности на приобретаемое жилье. Так, согласно требованиям ст. 11 Закона о НИС приобретаемое с использованием целевого жилищного займа и (или) ипотечного кредита (займа) жилое помещение оформляется в собственность только военнослужащего-участника НИС. В то же время ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" установлено: "Жилое помещение, приобретенное с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) и иных совместно проживающих с ними членов семьи с определением размера долей по соглашению". С учетом таких условий Правилами направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий установлено, что владелец сертификата, желающий использовать средства МСК на погашение задолженности по ипотечному кредиту (займу), помимо прочих необходимых документов, предоставляет в Пенсионный фонд Российской Федерации нотариально удостоверенное письменное обязательство об оформлении жилого помещения в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) и иных совместно проживающих с ними членов семьи с определением размера долей по соглашению в течение шести месяцев после снятия обременения с жилого помещения, приобретенного за счет средств ипотечного кредита (займа). Погашение обязательств по кредиту с помощью средств материнского капитала производится участниками НИС не самостоятельно, данная процедура осуществляется Пенсионным фондом Российской Федерации. После рассмотрения поступившего от владельца сертификата заявления о распоряжении средствами материнского капитала (в случае принятия положительного решения) Пенсионный фонд перечисляет средства на счет кредитной организации в течение двух месяцев со дня принятия решения по заявлению. Востребованность предоставленной государством возможности использования средств МСК для погашения кредитных обязательств по ипотеке показывает статистика. По данным Пенсионного фонда Российской Федерации, к февралю 2010 г. владельцами сертификатов было подано 119 тысяч заявлений на сумму 33 млрд. рублей для использования материнского капитала на погашение жилищных кредитов <5>. -------------------------------- <5> Официальный сайт Пенсионного фонда Российской Федерации. URL: http:// www. pfrf. ru/ press_center/ 13075.php.

5. Возможно ли увеличение суммы предоставляемого государством целевого жилищного займа в рамках накопительно-ипотечной системы с учетом материнских накоплений? Автор вынужден отметить, что возможность увеличения предоставляемого ЦЖЗ с учетом средств материнского (семейного) капитала на настоящее время законодательно не предусмотрена. 6. Каковы возможности и преимущества участия в долевом строительстве в рамках накопительно-ипотечной системы? Федеральным законом от 4 декабря 2007 г. N 324-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" Закон о НИС был дополнен положениями, которые предусматривают возможность использования целевого жилищного займа для участия в долевом строительстве жилья. Бесспорно, приобретение квартиры в новостройке - более экономичный и доступный способ обзаведения жильем, чем покупка его на вторичном рынке. Квадратные метры в строящемся доме стоят дешевле готовой жилплощади, разница в цене зависит от стадии строительства и может достигать 20 - 25% от стоимости. Хотя, конечно, имеются и определенные риски, которые не возникают при покупке уже готового жилья. С целью их снижения законодатель предусматривает определенные ограничительные условия: - застройщики, с которыми участники НИС планируют заключить договор о долевом строительстве, должны работать в соответствии с Законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", которым предусматривается: обязательное наличие у застройщика разрешения на строительство и документа, подтверждающего право на земельный участок, непременное опубликование и/или размещение застройщиком проектной декларации и ряд других условий; - высокая степень готовности дома (предполагается, что она должна достигать не менее 70%); - приобретение жилья исключительно по договору участия в долевом строительстве, соответствующим образом зарегистрированному в Федеральной регистрационной службе. Договоры соинвестирования, переуступки права требования, вексельная схема, предварительный договор купли-продажи и т. п. не могут быть применимы, так как при таких условиях не подтверждается целевое использование кредита - приобретение жилого помещения. Таким образом, не выполняется требование ст. 14 Закона о НИС. К тому же при таких договорных отношениях о долевом строительстве ответственность застройщиков значительно снижается, поскольку их деятельность не подпадает под строгую регламентацию Законом N 214-ФЗ, а значит, растет риск для выдавшего ипотечный кредит банка - залогодержателя жилого помещения. 7. Существует ли уже сейчас реальная возможность для участников НИС приобрести жилье на условиях долевого строительства? Как уже отмечалось выше, возможность участия в долевом строительстве в рамках накопительно-ипотечной системы нормативно предусмотрена Законом о НИС, однако механизм и порядок использования ЦЖЗ при долевом строительстве пока еще детально не регламентирован. В ближайшем будущем ожидается принятие соответствующего нормативно-правового акта Правительством Российской Федерации. В связи с этим Агентством ипотечного жилищного кредитования <6> (далее - АИЖК) предусмотрена выдача кредитов участникам НИС на приобретение жилого помещения только на вторичном рынке жилья. -------------------------------- <6> Открытое акционерное общество "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" создано в 1997 г. согласно Постановлению Правительства РФ от 26 августа 1996 г. N 1010 "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию". Российская Федерация в лице Федерального агентства по управлению федеральным имуществом является 100% держателем акций общества. Основной его задачей является формирование системы рефинансирования долгосрочных ипотечных жилищных кредитов, предоставленных банками, и внедрение стандартов в сферу ипотечной деятельности. Агентство также занимается разработкой специальной ипотечной программы для участников НИС с особыми, льготными, условиями кредитования.

В ближайшем будущем АИЖК обещает предусмотреть возможность и определить условия кредитования тех из участников НИС, которые хотят приобрести жилье по договору долевого строительства. Особую заинтересованность в скорейшем принятии нормативного документа по этому вопросу высказывают военнослужащие, желающие приобрести жилье в Московском и Ленинградском регионах, где цены на готовые квартиры в разы выше в сравнении с другими регионами России. Важно отметить еще одно обстоятельство. В практике специалистов в сфере сделок с недвижимостью имеются факты, когда застройщики, желая избежать налогов, намеренно не оформляют в собственность уже полностью готовое жилье. Таким образом, оно не может быть приобретено участником НИС в соответствии с нынешними условиями ипотечного кредитования. При наличии законодательно регламентированного механизма приобретения жилья по договору долевого строительства такое жилье не будет выпадать из сферы интересов военнослужащих - участников НИС. Освещенные в данной статье некоторые нюансы реализации накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, конечно же, не охватывают весь объем интересов действительных и потенциальных ее участников. Как уже было отмечено, ипотечное кредитование - это сложный институт, регулируемый множеством правовых норм различных отраслей права и затрагивающий экономические интересы многих субъектов. В связи с этим у участников НИС действительно нередко возникают вопросы, требующие разъяснений со стороны компетентных специалистов. Именно такая деятельность юристов реально способствует осуществлению в полной мере гарантированного государством каждому военнослужащему права на жилищное обеспечение.

Название документа