Меняю огород на ферму

Н. КИРПИКОВА

Наталья Кирпикова, юрист, г. Екатеринбург.

В процессе хозяйственной деятельности собственники земельных участков сталкиваются с проблемой смены их использования. Если физлицо имеет несколько гектаров земли (вид разрешенного использования "огородничество") и решило зарегистрировать фермерское хозяйство, то как ему действовать?

Земли в Российской Федерации делятся на семь категорий, одна из которых - земли сельскохозяйственного назначения (ст. 7 ЗК РФ). Для каждой категории земель устанавливается разрешенное использование в соответствии с зонированием территории.

Правообладателю земельного участка для изменения вида разрешенного использования необходимо выбрать подходящий ему вид разрешенного использования из предусмотренных в территориальной зоне, где расположен его земельный участок, и обратиться в орган кадастрового учета. Вид разрешенного использования выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Казалось бы, чего проще - процедура смены разрешенного использования прямо прописана законом и никаких трудностей вызывать не должна. Однако возникает вопрос: какими нормативными актами устанавливается зонирование территории для земель сельскохозяйственного назначения?

С территориями муниципальных образований (земли населенных пунктов) все понятно: в соответствии с ГрК РФ зонирование осуществляется по правилам землепользования и застройки.

Для межселенных территорий (а сельскохозяйственные земли зачастую относятся к ним) подготовка правил землепользования и застройки может осуществляться в случае планирования застройки таких территорий. В отношении таких земель действуют градостроительные регламенты, определяющие правовой режим использования земельных участков в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. Нормативных актов по зонированию земель иных категорий на территории РФ не принято.

Как же быть собственнику участка земли сельскохозяйственного назначения, который хотел бы сменить разрешенное использование, например, с огородничества на фермерское или личное подсобное хозяйство?

Существуют процедуры непосредственного предоставления земельных участков для ведения фермерского хозяйства (Федеральный закон от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве") и для использования под личное подсобное хозяйство (Федеральный закон от 07.07.2003 N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве"). Однако ни один нормативный акт, в том числе Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", не регламентирует процедуру изменения разрешенного использования земельных участков в составе сельскохозяйственных земель.

Заметим, что Минэкономразвития России в письме от 08.07.2011 N 14310-ИМ/Д23 разъяснило, как территориальным органам и подведомственным организациям Росреестра вносить изменения в сведения государственного кадастрового учета земельного участка в составе земель сельскохозяйственного назначения в связи с изменением вида разрешенного использования. По мнению министерства, изменения могут быть осуществлены в случае представления в орган кадастрового учета решения главы местной администрации, принятого с учетом публичных слушаний, об изменении одного вида разрешенного использования на другой вид в порядке, установленном п. 3 ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации".

Данная позиция вызывает много вопросов. Норма ГрК РФ, на которую ссылается Минэкономразвития России, действует исключительно до принятия правил землепользования и застройки, но не позднее чем до 31 декабря 2012 года. Однако в подавляющем большинстве муниципальных образований на территории РФ правила землепользования и застройки уже приняты. Да и действие градостроительных регламентов не распространяется на сельскохозяйственные земли.

Таким образом, вопрос нормативного обоснования и регламентирования процедуры смены разрешенного использования земельных участков в составе сельскохозяйственных земель в настоящее время остается нерешенным. Данная правовая неопределенность создает реальные препятствия для эффективного использования сельскохозяйственных земель, заставляет собственников идти на поклон к чиновникам, что приводит к коррупционному "решению" вопроса.

В очередной раз приходится констатировать, что в действующем законодательстве по правовому регулированию разрешенного использования объектов недвижимого имущества имеются пробелы. А для их устранения требуется принять соответствующие нормативные акты.