Как из квартиры сделать офис

КАК ИЗ КВАРТИРЫ СДЕЛАТЬ ОФИС

С. А. КИРАКОСЯН

Киракосян Сусана Арсеновна, партнер юридической фирмы "Эсток-Консалтинг", кандидат юридических наук.

В статье рассматриваются правовые вопросы, которые возникают при переводе помещения из жилого в нежилое. В научно-практической публикации акцентируется внимание на вопросе получения согласия собственников на сооружение отдельного изолированного входа в создаваемое помещение. Выводы, изложенные в статье, могут быть использованы в правоприменительной практике.

Ключевые слова: жилое помещение, нежилое помещение, многоквартирный дом, офис.

How to make office of an apartment S. A. Kirakosyan

The paper examines legal issues connected with the process of changing apartment into an office. The author tries to draw attention to the issue of obtaining the consent of the owners necessary for construction of an isolated entrance to the office. The conclusions made in the paper may be used in law-application practice.

Key words: residential premises, non-residential premises, apartment house, office.

Не секрет, что ремонт помещений довольно часто требует проведения их перепланировки. Казалось бы, что может быть легче: убрал стену или достроил, сделал проем в виде окна - и дело в шляпе! Но, как оказывается, не все так просто... Многочисленные обращения собственников помещений в многоквартирных домах в правоохранительные органы, а также в органы местного самоуправления по вопросам защиты своих нарушенных прав в связи с переводом жилых помещений в нежилые свидетельствуют о нерешенности данной проблемы законодательством. При этом судебная практика при решении вопроса о возможности перевода жилого помещения в нежилое руководствуется, как правило, тремя критериями: этажность, отдельный доступ к помещению, отсутствие прав третьих лиц на помещение. Как установлено в ст. 288 ГК РФ, жилые помещения предназначены для проживания граждан. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Согласно ч. 1 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое (нежилого помещения в жилое) допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности. Перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления. И допускается только в случаях, если помещение расположено на первом этаже дома либо выше первого этажа, но помещения под ним уже имеют статус нежилых. Условия, при которых перевод жилого помещения в нежилое невозможен (ст. 22 ЖК): - доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению; - переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания; - квартира в многоквартирном доме расположена не на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, являются жилыми. Для осуществления перевода требуется подготовить и представить пакет документов в соответствии с требованиями ч. 2 ст. 23 ЖК РФ. К таким документам относятся: 1) заявление о переводе помещения; 2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); 3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, - технический паспорт такого помещения); 4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; 5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения). Заметим, что местные органы власти не вправе определять какие-либо иные дополнительные для перевода документы, не указанные в Жилищном кодексе. Требование таких документов является незаконным. В судебной практике возник вопрос: вправе ли орган местного самоуправления на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое требовать от заявителя представления согласия других собственников, если из представленного заявителем проекта следует необходимость проведения работ по реконструкции дома и (или) предоставления заявителю в этих целях части общего земельного участка при условии, что данный земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, сформирован (установлены его размеры и границы) и в отношении его проведен кадастровый учет? Как разъяснил Верховный Суд РФ, несмотря на отсутствие в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, в вышеуказанных случаях положения ч. 2 и 3 ст. 23 ЖК РФ необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Отсюда следует непременное требование, хотя и не нашедшее закрепления в ЖК РФ. До обращения в орган местного самоуправления за получением разрешения на перевод жилого помещения в нежилое собственник должен получить согласие всех участников долевой собственности в многоквартирном доме. Ярким примером правильного применения норм жилищного законодательства по вопросам перевода в нежилое помещение является Постановление ФАС Центрального округа от 30 июля 2009 г. по делу N А08-7815/2008-27. Суд указал, что положения ч. 2, 3 ст. 23 ЖК РФ необходимо применять в совокупности с нормами ч. 3 ст. 36 и п. 2 ст. 40 ЖК РФ, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Поскольку в случае перевода помещения, принадлежавшего предпринимателю на праве собственности, из жилого в нежилое возникала необходимость разрушения части несущей стены под оконным проемом, устройства отдельного входа в помещение и козырька, что было связано с присоединением части общего имущества, суд пришел к выводу, что предприниматель вместе с полным пакетом документов, предусмотренных ст. 23 ЖК РФ, должен был представить уполномоченному органу и документ о согласии собственников многоквартирного дома на реконструкцию и переоборудование.

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНАЯ ПРОЦЕДУРА ПЕРЕВОДА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ

Завершение перевода помещения и его перепланировки подтверждается актом приемочной комиссии, который составляет муниципальный орган и затем направляет в органы по учету объектов недвижимого имущества (иначе - в БТИ). Если же собственник квартиры не сможет представить в БТИ документы, подтверждающие согласование с муниципальным органом проведенной перепланировки квартиры, в техническом паспорте квартиры будет сделана отметка о том, что перепланировка в данной квартире является самовольной. Такая отметка в техническом паспорте делает невозможным совершение сделок с данной квартирой. Акт приемочной комиссии является основанием для использования переведенного помещения в качестве нежилого. Кроме того, после внесения изменений в "технический облик" помещения последним шагом собственника должно стать внесение соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) в Федеральной службе регистрации, кадастра и картографии Российской Федерации. Получение свидетельства о государственной регистрации права на нежилое помещение и будет формальным окончанием процесса перевода, переустройства и перепланировки. Одним из самых распространенных и проблемных вопросов при переводе является вопрос организации отдельного изолированного входа в переводимое помещение. Речь идет о наличии технической возможности оборудовать такой вход (например, переоборудовать окно под дверь, прорубить в стене отверстие для двери). Поскольку жилые помещения в многоквартирных домах, за редчайшим исключением, не оборудованы отдельными выходами на улицу, то для осуществления перевода необходимо произвести работы по перепланировке и реконструкции помещения. Без сомнения, в данном случае затрагиваются права и законные интересы других собственников. Потому-то Жилищный кодекс и требует получения их согласия. Уменьшение размера общего имущества в доме путем реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещений возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, связанных с его расширением или надстройкой, происходит большинством не менее 2/3 голосов (ч. 2 ст. 44 и ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Отсюда следует, что для принятия решения практически по аналогичным вопросам требуется разный процент голосов собственников: в первом случае 100%, во втором - 67%. Такое законодательное регулирование заведомо неэффективно. Особый акцент необходимо сделать на том, что в доме, управляемом ТСЖ, вопрос о реконструкции необходимо решать на общем собрании всех собственников. Такое собрание собственников не стоит подменять собранием членов ТСЖ. Учитывая, что не все собственники помещений в многоквартирном доме являются членами ТСЖ, возникает риск обжалования принятого решения со стороны собственника - нечлена ТСЖ, поскольку он обладает равными с членами ТСЖ правами в отношении общего имущества. На практике предпринимателям, не получившим согласия всех собственников, отказывают в переводе помещения (например, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.08.2008 N Ф08-4896/2008, Постановление ФАС Центрального округа от 13.09.2010 по делу N А62-367/2010). Так, судом было установлено, что площадь помещения после его перевода в нежилое увеличивается за счет общего имущества в многоквартирном доме, а именно за счет сноса ограждения лоджии, переоборудования тамбура на площади, ранее занимаемой лоджией, а также занятия внешней стены многоквартирного дома при устройстве крыльца в данном помещении <1>. Отсюда судом был сделан правильный вывод о необходимости согласия всех собственников жилья многоквартирного дома. Доводы стороны о получении согласия от ТСЖ на перевод суд отклонил, поскольку этот документ не свидетельствует о том, что согласие выразили все собственники жилья многоквартирного дома. -------------------------------- <1> Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 декабря 2010 г. по делу N А65-14550/2010 // СПС "КонсультантПлюс".

ОБЖАЛОВАНИЕ РЕШЕНИЯ ОРГАНА МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ

Орган местного самоуправления обязан сообщить заявителю о своем решении на перевод в установленный срок. Форма и содержание документа, подтверждающего решение о переводе или об отказе, утверждены Постановлением Правительства РФ от 10 августа 2005 г. N 502 <2>. -------------------------------- <2> Постановление Правительства РФ от 10 августа 2005 г. N 502 "Об утверждении формы уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение" // Российская газета. N 180. 2005.

Если подлежащее переводу помещение располагается в многоквартирном доме и подлежит реконструкции, разрешение на реконструкцию выдается при условии представления заявителем документов, подтверждающих согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Если же решение принято без согласия собственников, то у любого собственника возникает право обращения в суд. Согласно ст. 46 Конституции РФ любые решения и действия органов местного самоуправления и должностных лиц могут быть обжалованы в суд. При этом в соответствии со ст. 13 ГК РФ ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными. Нужно помнить, что в одиночку в суде не справиться. От одних правильно заявленных требований мало что зависит. Обращение должно носить коллективный характер, нельзя забывать и о свидетельских показаниях. Важно, чтобы позиция собственников в суде была аргументированна, подтверждена доказательствами. Подводя итог вышеизложенному, рекомендуем до начала процедуры перевода конкретного жилого помещения в нежилое получить консультацию о возможности такого перевода в органе местного самоуправления, полномочном принимать решения о переводе помещений.

------------------------------------------------------------------

Название документа