Совет многоквартирного дома. Практические вопросы

СОВЕТ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА. ПРАКТИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ

А. ЛЕЙБА

Лейба Алексей, юрисконсульт ООО "Уралводоканал".

С момента принятия Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ", которым в ЖК РФ была введена статья 161.1 о совете многоквартирного дома, прошло более двух лет. Тем не менее проблема самоорганизации разрозненных собственников квартир дома при отсутствии в нем ТСЖ актуальна и у многих вызывает интерес до сих пор. О том, как реализовывались эти положения на практике, будет рассказано в настоящей статье.

ДОМОВЫЕ КОМИТЕТЫ И СТАРШИЕ ПО ДОМУ (ПРЕДЫСТОРИЯ СОЗДАНИЯ СОВЕТОВ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА)

Статьей 19 ЖК РСФСР в свое время было предусмотрено, что домовые комитеты и другие органы общественной самодеятельности, в соответствии с положениями о них, участвуют в управлении жилищным фондом, оказывают содействие жилищно-эксплуатационным организациям в их работе по обеспечению сохранности и надлежащему использованию жилищного фонда, а также осуществляют общественный контроль за соблюдением гражданами правил пользования жилыми помещениями и содержания жилых домов. Существовали и старшие по дому (подъезду), выполнявшие подобные общественные функции. Как отмечает А. Юзиков, "их деятельность не регламентирована существующим законодательством. ЖК РФ, вступивший в силу в 2005 году, никаких упоминаний о старших по дому и домовых комитетах не содержит" <1>. -------------------------------- <1> Юзиков А. А. О замене старших по дому и домкомов на советы многоквартирных домов (на примере г. Москвы) // Вестник Екатерининского института. 2011. N 4(16).

В настоящее время статьей 161.1 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений обязаны избрать совет многоквартирного дома (далее - МКД), если в МКД не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры. При этом речь идет именно о количестве квартир, а не комнат или нежилых помещений. Министерство регионального развития РФ в письме от 27.10.2012 разъяснило данные положения ЖК РФ и указало, что совет МКД - это новый институт самоорганизации собственников помещений в МКД. Министерство также указало, что ЖК РФ предусматривает необходимость избрания совета МКД при реализации в таком доме следующих способов управления: - управление управляющей организацией (совет дома может представлять интересы собственников при заключении договора управления МКД); - непосредственное управление (контролировать заключение договоров на выполнение работ и предоставление услуг по содержанию дома) <2>. -------------------------------- <2> Официальный сайт Министерства регионального развития РФ. Доступ через http://www. minregion. ru/pressoffice/news/1635.php.

Таким образом, основная задача создания института совета МКД - организовать, объединить разобщенных собственников квартир и других помещений в одного полновластного хозяина - МКД, одновременно вытеснив такие устаревшие формы, как домовые комитеты и старшие по дому.

ВОПРОСЫ ИЗБРАНИЯ СОВЕТА МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА. СТАТУС СОВЕТА

Если собственники не проявят самостоятельности и не проведут общее собрание, на котором будет избран совет МКД, то в течение календарного года (или если соответствующее решение не реализовано) орган местного самоуправления обязан в трехмесячный срок созвать общее собрание этих собственников (ч. 2 ст. 161.1 ЖК РФ). В повестку дня при этом включаются вопросы об избрании в данном доме совета МКД, в том числе председателя совета данного дома, или вопрос о создании в данном доме ТСЖ. Следует иметь в виду, что в таком случае выбор председателя совета МКД будет зависеть не только от собственников помещений, поскольку влияние органов местного самоуправления в подобных случаях достаточно велико. Поэтому в конечном итоге председателем совета может стать совсем не то лицо, которое собственники хотели бы видеть в этом качестве. При определении статуса совета МКД необходимо учитывать следующее: 1. Поскольку совет МКД не является ни юридическим лицом, ни общественной организацией, регистрация совета, а также положения, на основании которого он действует, в органах местного самоуправления, налоговых и иных органах не осуществляется. В связи с этим И. Миронов отмечает, что "...отсутствие предписаний о необходимости хотя бы ведения органами местного самоуправления учета избранных в конкретных многоквартирных домах советов дома, а также председателей таких советов на практике не будет способствовать их легитимному восприятию во взаимоотношениях с третьими лицами, в особенности с управляющими организациями" <3>. -------------------------------- <3> Миронов И. Б. Совет дома как способ повышения эффективности управления многоквартирным домом // Семейное и жилищное право. 2012. N 1.

2. В его состав избираются только собственники всех (жилых и нежилых) помещений, поэтому председателем совета дома может быть даже представитель юридического лица, если оно является собственником помещения в МКД. 3. ЖК РФ не устанавливает требований к минимальному или максимальному количественному составу совета МКД. Это оставлено на откуп собственников. Например, для домовых комитетов пунктом 4 Положения о домовом комитете в государственном жилищном фонде, утвержденного Постановлением Совмина РСФСР И ВЦСПС от 09.08.1968 N 548 "Об усилении роли домовых комитетов в управлении государственным жилищным фондом", было установлено, что он должен избираться в составе не менее 7 человек <4>. -------------------------------- <4> СП РСФСР. 1968. N 15. С. 75.

4. Избрание совета МКД собственниками помещений нескольких МКД не допускается, что установлено в ч. 3 ст. 161.1 ЖК РФ. 5. Совет МКД ни при каких обстоятельствах не подменяет собой такой высший орган управления МКД, как общее собрание собственников, поэтому вопросы исключительной компетенции не могут быть переданы совету МКД <5>. -------------------------------- <5> Миронов И. Б. Указ. соч.

Как было отмечено в Апелляционном определении Хабаровского краевого суда от 07.08.2013 по делу N 33-4823, "совет собственников МКД не является органом управления в смысле ст. 161 ЖК РФ в отличие от ТСЖ и УК, а его деятельность по управлению МКД, начислению оплаты за содержание дома, за текущий и капитальный ремонт не основана на законе. Такой способ управления МКД, как непосредственное управление советом собственников МКД, ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ не допускает". 6. Для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению МКД, могут избираться комиссии собственников помещений в данном доме, количество которых также не ограничено. Они являются коллегиальными совещательными органами управления (ч. 11 ст. 161.1 ЖК РФ). Очевидно, что порядок их создания должен быть предусмотрен в соответствующих положениях о совете МКД. 7. По общему правилу совет дома избирается сроком на 2 года, однако общим собранием может быть установлен как более короткий, так и более длительный срок, а, например, в случае принятия решения о создании в доме ТСЖ полномочия совета прекращаются досрочно.

УДОСТОВЕРЕНИЕ ПОЛНОМОЧИЙ ПРЕДСЕДАТЕЛЯ СОВЕТА ДОМА

Без доверенности председатель вправе осуществлять большинство организационно-распорядительных и контрольных полномочий, перечисленных в ст. 161.1 ЖК РФ. На основании доверенности, выданной собственниками помещений в МКД, избираемый из числа лиц данного совета председатель может заключать на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления МКД или договоры, указанные в ч. 1 и 2 ст. 164 ЖК РФ (при непосредственном управлении). При этом по договору управления МКД приобретают права и обязанности все собственники помещений в МКД, предоставившие председателю совета дома такие полномочия. Исключительно на основании доверенности, выданной собственниками помещений в МКД, председатель выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме, при этом ЖК РФ относит к таким делам только дела, связанные с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг (п. 5 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ). Однако при обращении в суд и непредставлении доверенности на представление интересов избранный председатель совета МКД действует только от своего имени и поэтому не имеет полномочий от всех собственников помещений (Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 13.08.2013 по делу N 33-6850/2013). Что касается порядка оформления доверенности, выдаваемой председателю совета МКД, хотелось бы отметить следующее. Ввиду отсутствия регламентации такого порядка в ЖК РФ, руководитель клуба "Управдом" А. Демченко сделал запрос в Минрегион России с просьбой пояснить, как именно должна быть оформлена такая доверенность. Из ответа за подписью директора департамента ЖКХ И. Булгаковой следует, что доверенность должна быть оформлена в соответствии со ст. 185 ГК РФ <6>. Однако до сих пор непонятно, необходима одна доверенность, подписанная всеми собственниками (и как это технически оформлять), или все-таки нужна доверенность от каждого собственника. -------------------------------- <6> Официальный сайт клуба собственников жилья "УПРАВДОМ" (г. Новосибирск). Доступ через http://clubupravdom. ru/news/sovet_mnogokvartirnogo_doma_dolzhen_poluchit_pismennye_doverennosti/2011-08-31-250#.Um-A5Np_ERA().

Полномочия председателя могут быть конкретизированы и в тексте самой доверенности. Например, в решении Арбитражного суда Саратовской области от 02.10.2013 по делу N А57-5190/2013 было указано, что "председатель совета дома наделена полномочиями следующих действий от имени собственников помещений МКД: - вступать в переговоры относительно условий договоров на обслуживание и текущий ремонт общего имущества МКД до принятия общим собранием собственников решения о заключении этого договора; - заключать на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений, с правом подписания от лица собственников договоры на обслуживание и текущий ремонт имущества МКД, осуществлять контроль за выполнением обязательств по заключенному договору на обслуживание и текущий ремонт имущества МКД, подписывать акты приемки-передачи коммунальных услуг по обслуживанию и текущему ремонту имущества, паспорта готовности дома к эксплуатации в зимний период, актов осмотра МКД и других документов, касающихся обслуживания и ремонта дома".

ОПЛАТА ТРУДА ПРЕДСЕДАТЕЛЯ СОВЕТА

По поводу оплаты труда председателя совета МКД А. Рыжов отмечает, что "четкое разграничение правовой природы совета МКД и ТСЖ делает обоснованным отсутствие в ЖК РФ указаний на оплату труда председателя совета МКД. В этой связи единственным механизмом сбора средств на оплату труда председателя совета МКД может быть включение соответствующего пункта в договор управления таким домом, на основании которого управляющая организация станет начислять вознаграждение председателю. Однако такой механизм порождает настолько очевидный конфликт интересов, что его невозможно рассматривать как одобряемый" <7>. -------------------------------- <7> Рыжов А. Совет многоквартирного дома // Жилищное право. 2011. N 11.

Действительно, на практике такая оплата чаще всего выражается в благодарности собственников и освобождении председателя от оплаты ЖКУ (частично или полностью), в связи с чем приведу один пример из судебной практики. Практика. Председатель совета МКД обратилась с иском о взыскании с ООО "УК "Мегаполис" вознаграждения за выполнение обязанностей председателя и указала, что на основании решения внеочередного собрания жильцов МКД она является председателем совета дома, которым ей установлено вознаграждение в размере <...> рублей, подлежащее выплате из статьи "Содержание и текущий ремонт". Однако ответчик выплату вознаграждения ей не производил. Решением мирового судьи от 22.10.2012 исковые требования были удовлетворены, и, не согласившись с решением суда, ответчик обратился в суд с апелляционной жалобой. По итогам рассмотрения жалобы суд апелляционной инстанции отменил решение мирового судьи и указал, что ни действующим жилищным законодательством, ни договором управления МКД с ответчиком не предусмотрена выплата вознаграждения председателю совета дома. Апелляционная инстанция также указала, что суд первой инстанции неверно исходил из того, что, поскольку решение о выплате вознаграждения председателю совета дома принято на общем собрании собственников дома, оно является обязательным для исполнения в том числе и управляющей компанией, на счет которой поступают денежные средства от жильцов данного дома за услуги и работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД. При этом перечень работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, определенный Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, не содержит такого вида расходов, как вознаграждение председателю совета дома. Помимо этого, мировым судьей не дана правовая оценка расчету тарифа на содержание и ремонт МКД, согласно которому расходы на выплату вознаграждения председателю совета в названном тарифе также не учтены. Кроме того, из пояснений сторон следует, что истец как председатель совета дома каких-либо услуг ООО "УК "Мегаполис" не оказывала, договор с ней как с председателем совета дома не заключался, а факт заключения договора между истцом как старостой дома и ответчиком на возмездное оказание услуг правового значения не имеет, поскольку староста жилого дома и председатель совета МКД имеют различный правовой статус и правовые обязанности (Апелляционное определение Ломоносовского районного суда г. Архангельска от 05.02.2013 по делу N 11-14/2013).

ЗЛОУПОТРЕБЛЕНИЕ ПОЛНОМОЧИЯМИ СОВЕТА МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА

В судебной практике есть примеры злоупотребления предоставленными полномочиями со стороны совета МКД. В частности, интерес представляет дело о защите деловой репутации муниципального предприятия. Практика. МУ РЭП N 32 обратилось в суд с иском к совету МКД о защите деловой репутации, поскольку ответчиком в почтовых ящиках жильцов были размещены письменные объявления, озаглавленные как "Информационное сообщение совета многоквартирного дома в отношении МУ РЭП N 32", содержание которых, по мнению истца, не соответствует действительности и порочит его деловую репутацию. Решением суда первой инстанции исковые требования были удовлетворены, на ответчика была возложена обязанность опровергнуть распространенные сведения путем направления собственникам квартир сообщения о недостоверности изложенных сведений. Трое членов совета обратились в суд с апелляционной жалобой, в которой было указано на то, что в обращении к жителям МКД просто излагалось личное мнение о работе истца. Судебная коллегия по гражданским делам согласилась с выводами суда первой инстанции и указала следующее. Утверждение о нарушениях истцом положений Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" порочит деловую репутацию истца, поскольку деятельность МУ РЭП N 32, у которого был заключен договор на управление, содержание и ремонт МКД с собственниками, полностью соответствует требованиям данного Закона, а также Устава предприятия. Суд обоснованно пришел к выводу о том, что утверждение ответчика, что "МУ РЭП в одностороннем порядке завысило тарифы по содержанию и ремонту дома на общую сумму по дому <...> рублей" является не соответствующим действительности, поскольку изменение размера платы за жилое помещение произошло на основании решения, принятого общим собранием собственников о заключении дополнительного соглашения, что подтверждается протоколом общего собрания и соответствует требованиям п. 7 ст. 156 ЖК РФ. По поводу сообщения ответчика о том, что "объемы электроэнергии для мест общего пользования по счетам, предъявленным собственникам, в разы превышают фактические - по показаниям приборов учета", суд указал, что данное утверждение является несостоятельным, так как учет потребления электроэнергии в квартирах производится индивидуальными приборами учета электроэнергии, а данные о расходе электроэнергии по ним собственники передают в соответствии с заключенными прямыми договорами, поэтому плата за потребление электрической энергии в счетах-квитанциях МУ РЭП N 32 не отражается. По поводу указания в объявлении о том, что "объемы потребляемой тепловой энергии всего дома по счетам больше на <...> процентов в месяц, чем по прибору учета", суд апелляционной инстанции указал, что этим ответчик утверждает о неправильности начисления платы за тепловую энергию и завышении ее объемов, однако в МКД установлены и введены в эксплуатацию общие домовые приборы учета потребления тепловой энергии. Начисление размера платы за отопление производилось истцом, исходя из расходов, определенных по показаниям общедомового (коллективного) прибора учета в соответствии с действовавшими Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам. Указание в объявлении на то, что "за результативную работу в интересах руководства управляющей организации госпожа <...> была премирована услугой в виде хорошего ремонта квартиры" также не нашло своего подтверждения, так как истец доказал, что ремонт в квартире производился в <...> г. по заявке собственника на основании заключенного договора подряда между выполнявшей в тот период обязанности УК и подрядной организацией. Никаких ремонтных работ в ее жилом помещении истцом не производилось. Таким образом, суд первой инстанции обоснованно сделал вывод о том, что распространенные ответчиком сведения полностью не соответствуют действительности, порочат деловую репутацию истца, вводят в заблуждение собственников жилых помещений о недобросовестном исполнении своих обязанностей управляющей организацией с целью снизить ее авторитет среди жителей дома, подорвать доверие к ней (Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 02.07.2013 по делу N 33-13658/13). На основании изложенного можно прийти к следующим выводам. На наш взгляд, Федеральный закон от 04.06.2011 N 123-ФЗ был принят после осознания законодателем того, что общее собрание собственников помещений МКД - это очень громоздкий и неповоротливый орган управления МКД, особенно когда в таком доме большое количество собственников. Тем не менее отсутствие в ЖК РФ подробной регламентации деятельности совета МКД (порядка оформления доверенностей от собственников, вопросов уплаты вознаграждения председателю совета и других) приводит на практике к многочисленным проблемам. В особенности это касается комиссий в совете МКД. Так, в п. 4 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ упоминается только об одной из них - комиссии по оценке проектов договоров. Однако в отличие от ревизионных комиссий, создаваемых в ТСЖ или кооперативах, в случае выбора управления управляющей компанией (которая, как правило, является коммерческой организацией) отсутствует возможность какого-либо контроля за ее финансовой деятельностью. В связи с этим, помимо вышеперечисленного, целесообразно предусмотреть в ЖК РФ обязательное создание в структуре совета МКД ревизионной комиссии, осуществляющей контроль деятельности УК.

Название документа