Субъективное гражданское право на жилое помещение: проблемы удовлетворения

СУБЪЕКТИВНОЕ ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ: ПРОБЛЕМЫ УДОВЛЕТВОРЕНИЯ

О. Н. БОБРОВСКАЯ

Бобровская Ольга Николаевна, заведующая кафедрой гражданско-правовых дисциплин Московской академии экономики и права.

Существование субъективного права собственности на жилое помещение само по себе не влечет удовлетворения жилищной потребности. Потребность, определяемая лицом как необходимость проживания, может остаться нереализованной (несовпадение места постоянной деятельности и места совершения купли-продажи доступного для инвестиций жилья). Кроме того, объективная потребность в жилье может быть гораздо меньше той, что определяется субъектом. Рассуждаем о единстве интереса и потребности по отношению к специфическому объекту - жилому помещению.

Ключевые слова: жилищная потребность, интерес, удовлетворенность, качество жизни.

Subjective civil right to living accommodation: problems of satisfaction O. N. Bobrovskaya

The existence of subjective right of ownership to living accommodation doesn't lead in itself to satisfaction of housing need. The need determined by a person as a necessity of living can be left without realization (incongruity of place of permanent activities and place of sale-purchase of living accommodation availablefor investments). Besides, objective need for living accommodation can be less that the one determined by a subject. The author discussed the uniformity of interest and need with respect to a specific object - living accommodation.

Key words: housing need, interest, quality of life.

"Чтобы считать жилищную потребность удовлетворенной, - считает С. И. Суслова, - нужно... чтобы все граждане России имели жилье на праве собственности или проживали в жилом помещении по договору социального найма" <1>. Однако при очевидной справедливости данного высказывания наличие жилья на праве собственности или в найме у родовой (родительской семьи) не влечет удовлетворения жилищной потребности их детей, достигших возраста физиологической и социальной зрелости, достаточной для создания собственных семей. Необходимость совместного проживания, крайняя стесненность в пользовании жильем порождает конфликт, распад семьи, одиночество и, как следствие, влечет к недостатку внимания к детям, растущим в атмосфере психологической драмы и накала страстей. Без преувеличения актуальным и в наше время остается высказывание К. Маркса о критерии удовлетворенности потребностей человека: "Среди личных потребностей человека первостепенное значение имеют потребности в пище, одежде, жилище и другие, которые являются насущными, жизненными потребностями" <2>. -------------------------------- <1> Суслова С. И. Жилищные права: понятие и система. М.: Юриспруденция, 2011. С. 48. <2> См.: Маркс К. и Энгельс Ф. Соч. Т. 3. С. 542; Т. 23. С. 182.

Представляется, что постановка вопроса о возможности удовлетворения жилищной потребности для всех граждан России исключительно путем приобретения жилья в собственность или в социальный наем, выглядит абсурдной, поскольку такой возможности нет ни у граждан Германии, ни у граждан Швейцарии, ни в других странах с высоким уровнем жизни и эффективной экономикой <3>. Более того, жилищный наем, лишенный признаков льготного режима (т. е. не имеющий государственного механизма предоставления), является наиболее типовым и распространенным правоотношением (из договора жилищного найма), направленным на передачу во временное владение и пользование жилого помещения, отвечающим потребностям конкретного лица (семьи). При этом оплата найма жилого помещения приемлема и доступна каждому, имеющему стабильный доход. В России, где вопрос о стабильности каких-либо институционных основ остается нерешенным, социальный наем жилья видится многим ученым последней гарантией государства, способной сохранить удовлетворительным уровень обеспеченности жильем. Вместе с тем ожидание социального жилья занимает значительный период в жизни гражданина (семьи) и составляет порядка двадцати лет. Можно ли считать, что ради грядущего удовлетворения жилищной потребности не имеет значения качество жизни семьи в данный (конкретный) период, равный сроку ожидания? Представляется, что ответ на этот вопрос необходимо искать через определение категорий интереса и потребности, рассматривая каждую с точки зрения сочетания и различий. -------------------------------- <3> Источником регулирования отношений по найму в ФРГ является § 535 - 597 ГГУ; в Швейцарии ст. 250 - 259 Обязательственного закона.

Некоторые ученые считают, что понятия интереса и потребности идентичны <4>. Более того, нередко проводится и более широкое тождество по отношению к понятиям интереса, потребностям, нужды и выгоды. Между тем эти понятия не совпадают, но употребляются в сочетании и взаимообусловлены. Интерес всегда соответствует определенным потребностям. "Если потребность выражает объективную необходимость тех или иных действий, направленных на обеспечение существования субъекта, то объективный интерес фиксирует те меры, осуществление которых ведет к удовлетворению потребностей и тем самым к реализации данной необходимости" <5>. Например, потребность в жилье как нужда конкретного субъекта проявляется в интересе через способы его удовлетворения (приобретение материального блага (жилого помещения), участие в распределении и закреплении прав (постановка на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий)). -------------------------------- <4> Жилищные права и обязанности советских граждан (по законодательству Союза ССР и УССР): Юридический справочник / Отв. Ю. А. Щербанин. Ресурсы и потребности: внешнеэкономический аспект: Дис. ... д. э.н. М., 1997. <5> Курбатов А. Я. Теоретические основы сочетания частных и публичных интересов при правовом регулировании предпринимательской деятельности // Черные дыры в российском законодательстве. 2001.

Интерес есть объективная категория, существует в сочетании объективного и субъективного интересов. При этом объективный интерес закрепляет средства, способствующие возникновению и стабилизации социального положения субъекта общественных отношений, а субъективный интерес представляет собой отношение данного субъекта к путям и способам достижения этой цели. Потребности - это то, в чем объективно нуждается субъект. Тем самым можно утверждать, что интересы общества (личности) порождаются потребностями, имеющими социальное значение. Реализация потребностей и интересов, их удовлетворение невозможны вне рамок общественных отношений, при этом отношение - это связь, которая возникает в процессе и в результате социальной деятельности <6>. -------------------------------- <6> Баринов Н. А. Имущественные потребности и гражданское право / Под ред. Ю. Х. Калмыкова. Саратов, 1987. С. 22.

Жилищная потребность, существующая объективно, породит комплекс последовательных мер, которые предпримет субъект для ее удовлетворения. При этом в основе его понимания удовлетворенности имеющимся жильем лежит субъективная оценка. Достаточно обратиться к данным официальной статистики, чтобы иметь представление об уровне жилищной удовлетворенности.

Таблица 1 <7>

-------------------------------- <7> Статистический бюллетень 2010 г. Росстат.

Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на 1 жителя (метр квадратный, значение показателя за год)

Значение 2005 г. 2010 г. показателя за год

Москва 19,4 18,7

Приведенные данные свидетельствуют о снижении показателя обеспеченности жильем, однако в целом он соответствует понятию нормы предоставления, используемой в Жилищном кодексе РФ в отношении социального найма жилья. Вместе с тем выборочное обследование бюджетов семей выявило высокие показатели субъективной неудовлетворенности семьи своими жилищными условиями. Около 9,2% семей считают свои жилищные условия сложными. До 64% семей имеют намерение улучшить жилищные условия, предполагая приобрести новое жилье, произвести обмен имеющегося, купить второе жилье, либо построить новый дом. Однако осуществление этих планов зависит от показателей роста цен на рынке жилья.

Диаграмма 1

Динамика средних цен на первичном и вторичном рынках жилья тыс. рублей/1 кв. м общей площади (на конец периода)

60 56,5 52,5 52,9 **** 50 47,5 47,2 //// **** 47,7 **** //// **** **** //// **** //// **** //// **** //// **** //// **** //// **** 40 //// **** //// **** //// **** 36,2 36,6 //// **** //// **** //// **** //// **** //// **** //// **** //// **** //// **** //// **** //// **** 30 //// **** //// **** //// **** //// **** 25,4 //// **** //// **** //// **** //// **** 22,2 //// **** //// **** //// **** //// **** //// //// **** //// **** //// **** //// **** 20 //// **** //// **** //// **** //// **** //// **** //// **** //// **** //// **** //// **** //// **** //// **** //// **** //// **** //// **** //// **** //// **** //// **** //// **** //// **** //// **** 10 //// **** //// **** //// **** //// **** //// **** //// **** //// **** //// **** //// **** //// **** //// **** //// **** //// **** //// **** //// **** //// **** //// **** //// **** //// **** //// **** 0 2005 г. 2006 г. 2007 г. 2008 г. 2009 г.

// первичный рынок ** вторичный рынок

В последние годы наряду с ростом цен на жилье имеет место и рост среднего размера квартиры во вновь построенном жилье (в 1995 г. средний размер квартиры составлял 68,2 кв. м, в 2000 г. - 81,1 кв. м, в 2008 г. - 83,4 кв. м, в 2009 г. средний размер квартиры в построенном жилье составил 85,3 кв. м) <8>. С одной стороны, это свидетельствует о росте комфортности вновь вводимого жилья, а с другой - о снижении его доступности по причине роста площади квартиры при одновременном росте цены 1 кв. м. -------------------------------- <8> Там же.

Общая площадь жилых помещений, на которые органами регистрации в 2009 г. зарегистрированы права собственности в результате совершения сделки на основании договоров купли-продажи, составила 51,2 млн. кв. м, что меньше на четверть, чем в 2008 г., и занимает 1,9% в общей площади жилых помещений, находящихся в частной собственности. Вместе с тем в действующем жилищном законодательстве объективные критерии уровня удовлетворенности жилищной потребности не определены. Приобретение жилья в собственность или получение квартиры в социальный наем по нормам предоставления могут удовлетворить потребность только на данный конкретный период времени или не удовлетворить совсем. При этом временное жилье, отвечающее критериям субъективной потребности лица, может выступать в этом качестве с превосходным результатом. Таким образом, удовлетворенность есть не что иное, как критерий качества жизни, выражающийся в двух показателях: объективной характеристике самого человека (или социума), его жизнедеятельности и условий жизни и субъективной оценочной характеристике, отражающей отношение субъекта к реалиям его жизни. Кроме того, качество жизни населения определяется жизненными потенциалами общества, отдельных граждан и соответствием результатов их жизнедеятельности социально-позитивным потребностям, ценностям и целям. Качество жизни проявляется в субъективной удовлетворенности людей самими собой и своей жизнью, а также в объективных характеристиках, свойственных человеческой жизни как биологическому, психическому (духовному) и социальному явлению. В этой связи жилищная потребность выступает основанием возникновения жилищных отношений, в которых реализуется субъективное право лица владеть, пользоваться, управлять и сохранять жилое помещение как материальное благо и объект социальной жизни. Оба компонента могут использоваться в сочетании или раздельно, при приращении и передаче этого материального блага потомкам.

------------------------------------------------------------------

Название документа