Совет дома как способ повышения эффективности управления многоквартирным домом

СОВЕТ ДОМА КАК СПОСОБ ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ <*>

И. Б. МИРОНОВ

Миронов Илья Борисович, кандидат юридических наук.

В статье рассматривается совет дома как новый институт самоорганизации собственников помещений в многоквартирном доме, а также его место и значение в системе управления многоквартирными домами.

Ключевые слова: управление многоквартирными домами, собственники помещений в многоквартирном доме, совет дома, председатель совета дома.

The article considers "council of block of flats" as a new institute of self-organization of owners of premises in block of flats as also its place and importance in the system of management of blocks of flats.

Key words: management of blocks of flats, owners of premises in blocks of flats, council of blocks of flats, chairman of council of block of flats.

Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" <1> в числе достаточно масштабных изменений, направленных на совершенствование вопросов управления многоквартирным домом, в Жилищный кодекс включена новая статья, регламентирующая вопросы создания, деятельности и компетенции совета многоквартирного дома и председателя такого совета. Конечно, как и в любой сфере отношений, регламентируемых законом, возникают вопросы о предназначении совета дома и целесообразности его введения по прошествии шестилетнего срока со дня вступления в силу ЖК РФ, который до этого не предусматривал необходимость образования из числа собственников такого органа. -------------------------------- <1> СЗ РФ. 2011. N 23. Ст. 3263.

Практика применения ЖК РФ в части реализации собственниками помещений в многоквартирном доме своих прав по управлению многоквартирном домом свидетельствует, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, при всей своей значимости, как единственный орган управления таким домом и как форма выражения воли указанных собственников не всегда является достаточно гибким инструментом для руководства текущей деятельностью по управлению многоквартирным домом. Часто предоставленные собственникам помещений права по созданию своих объединений по разным причинам реализованы не в полной мере <2>. Не редки случаи, когда собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно не осуществили выбор способа управления многоквартирным домом, и отбор управляющей организации обеспечен органом местного самоуправления в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ без участия собственников помещений. Понятно, что собственники помещений ни при каких обстоятельствах не должны быть отстранены от решения текущих вопросов по обеспечению прежде всего надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома и его обслуживания. -------------------------------- <2> По данным Росстата, в Российской Федерации на 1 января 2011 г. доля общей площади МКД, которыми управляют ТСЖ, в общей площади всех МКД составляет 19,8% (с учетом "многодомовых" ТСЖ).

В новой статье 161.1 ЖК РФ существенно расширены возможности собственников помещений, во-первых, в части более эффективного формирования и согласования собственниками помещений решений, направленных на повышение качества обслуживания и управления многоквартирным домом, и во-вторых, закреплены конкретные полномочия в осуществлении контроля за оказанием услуг и (или) выполнением работ по содержанию и ремонту общего имущества такого дома, а также контроля за предоставлением коммунальных услуг надлежащего качества. Указанные возможности и права в соответствии с новыми правилами должны применяться в случаях, если собственники помещений не смогли объединиться в товарищество собственников жилья либо дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. Поэтому при отсутствии в многоквартирном доме создаваемых собственниками помещений из своего состава объединений в форме юридических лиц такие собственники на своем общем собрании должны избрать совет дома, а из числа лиц данного совета избрать его председателя. При этом в состав совета дома могут входить только собственники помещений данного многоквартирного дома. Кроме того, в отличие от правил, допускающих в определенных случаях создание так называемых многодомовых ТСЖ (часть 2 статьи 136 ЖК РФ), т. е. объединений собственников помещений в форме юридических лиц для управления несколькими многоквартирными домами, избрание одного совета дома собственниками помещений нескольких многоквартирных домов не допускается. Для исключения такой возможности в части 3 статьи 161.1 ЖК РФ установлен императивный запрет. ЖК РФ возлагает на собственников помещений многоквартирного дома обязанность избрания ими совета дома. Исключение составляют только так называемые малоквартирные дома, число квартир в которых менее пяти. Необходимо обратить внимание, что численный критерий, отражающий минимальное пороговое значение для необходимости избрания совета дома, ориентирован исключительно на число квартир. Поэтому в данном случае не имеют значения такие параметры, как количество нежилых помещений и количество собственников жилых и иных помещений, в том числе комнат. Используемый в части первой статьи 161.1 ЖК РФ численный критерий о количестве квартир разграничивает только исполнение собственниками помещений в многоквартирном доме обязанности об избрании совета дома, но не ограничивает собственников помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором менее пяти, также избрать на своем общем собрании совет дома и председателя такого совета. В данном случае собственники помещений в таких малоквартирных домах не связаны императивными рамками по обязательному избранию совета дома. Создаваемый собственниками помещений на своем общем собрании совет дома не влечет необходимости совершения действий по регистрации такого объединения в органах местного самоуправления или любых иных органах. Указание на отсутствие регистрации, как представляется, введено, с одной стороны, с целью подчеркнуть, что такая форма самоорганизации группы собственников помещений в многоквартирном доме не может являться юридическим лицом, с другой - для устранения препятствий и давления со стороны любых административных органов в процессе реализации права указанных собственников на создание совета дома. Вместе с тем следует признать, что отсутствие предписаний о необходимости хотя бы ведения органами местного самоуправления учета избранных в конкретных многоквартирных домах советов дома, а также председателей таких советов на практике не будет способствовать их легитимному восприятию во взаимоотношениях с третьими лицами, в особенности с управляющими организациями. Практические сложности будут иметь место также во взаимоотношениях между советами дома и их председателями с органами местного самоуправления, учитывая, что на орган местного самоуправления возложена обязанность по организации проведения проверки деятельности управляющих организаций на основании обращений председателя совета соответствующего многоквартирного дома. В то же время орган местного самоуправления должен иметь актуальную информацию о действующих в многоквартирных домах советах дома и о председателях таких советов, прежде всего потому, что выполнение возложенной в части 2 статьи 161.1 ЖК РФ обязанности о созыве органом местного самоуправления общего собрания собственников помещений, при невыполнении обязанности об избрании совета дома в предусмотренных случаях, может быть реализовано таким органом только при наличии соответствующей информации от собственников помещений соответствующего многоквартирного дома. Актуальная информация о советах дома и их председателях также необходима и жилищным инспекциям, учитывая, что вышеназванным Законом данным органам субъектов РФ предоставлены права обращения в суд с заявлениями о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, если такое решение не соответствует положениям ЖК РФ, а также на проведение с согласия собственников обследования жилых помещений, исследований, испытаний, расследований, экспертиз и других мероприятий по контролю. Следует признать, что предоставление информации об избрании общим собранием собственников помещений совета дома и его председателя прежде всего обеспечивает интересы собственников помещений, а сбор такой информации крайне необходим органам местного самоуправления для реализации возложенных обязанностей. Поэтому собственникам помещений следует незамедлительно уведомлять орган местного самоуправления об избрании совета дома и его председателя, а органам местного самоуправления необходимо организовать сбор и ведение соответствующих сведений, основываясь в том числе на исполнении предусмотренных частью 3 статьи 165 ЖК РФ обязанностей о предоставлении гражданам информации, затрагивающей сферу жилищно-коммунальных отношений. Необходимо обратить внимание, что орган местного самоуправления обязан организовать созыв общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, если в предусмотренных комментируемой статьей случаях указанные собственники самостоятельно не осуществили избрание совета дома и его председателя. Для собственников помещений в многоквартирном доме установлен период, составляющий календарный год, в течение которого должно быть проведено общее собрание, на котором должен быть рассмотрен вопрос о выборе совета дома и его председателя. С учетом части 5 статьи 8 вышеназванного Федерального закона отсчет календарного года осуществляется со дня вступления в силу данного Закона, который согласно его статье 9 вступил в силу через десять дней после опубликования. Поэтому с учетом даты официальной публикации начиная с 17 июня 2011 г. в течение календарного года собственникам помещений в многоквартирных домах необходимо в предусмотренных ЖК РФ случаях обеспечить избрание совета дома и его председателя. Для органов местного самоуправления установлен специальный срок в три месяца, отсчет которого осуществляется по истечении указанного календарного года. В данном случае, если в предусмотренных ЖК РФ случаях в соответствующем доме не проведено общее собрание, на котором избран совет дома и его председатель, орган местного самоуправления в период с 17 июня 2012 г. по 17 сентября 2012 г. должен организовать проведение общих собраний в таких домах. При этом в повестку дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, организуемого при содействии органа местного самоуправления, включается либо вопрос об избрании совета дома и его председателя, либо о создании товарищества собственников жилья. Возложение обязанности по организации проведения указанного собрания на орган местного самоуправления в сравнении с обязанностью по проведению данным органом открытого конкурса по отбору управляющей организации (часть 4 статьи 161 ЖК РФ) представляется недостаточно обоснованным. Если пассивное отношение собственников помещений в многоквартирном доме в вопросе выбора способа управления замещается административными процедурами по понятным причинам, в данном случае такая пассивность не должна приводить к разрушению жилищного фонда и влиять на безопасность условий проживания. Преодоление же пассивности таких собственников по инициативе органа местного самоуправления в вопросе избрания совета дома и его председателя нельзя объяснить необходимостью обеспечения непрерывного управления домом, в таком доме не создаются условия, приводящие к утрате управления домом. Если "формально" избранный при содействии органа местного самоуправления совет дома и его председатель не будут активно пользоваться предоставленными комментируемой статьей правами, то не произойдет никаких изменений в улучшении качества "жизни" дома, для обеспечения чего и предусмотрено создание совета дома. Только общее собрание собственников помещений многоквартирного дома является единственным постоянно существующим органом управления многоквартирного дома. Поэтому совет дома не следует рассматривать как самостоятельный орган управления многоквартирным домом. Конечно, совет дома не является альтернативным способом управления и не заменяет собой общее собрание. Исходя из целей создания совета дома и его компетенции, избираемый из числа собственников помещений в многоквартирном доме совет следует рассматривать как законодательно установленную процедуру самоорганизации собственников помещений в конкретном доме, посредством которой создается действующий на постоянной основе актив собственников такого дома. Совет дома можно рассматривать как прообраз действовавших в советский период домовых комитетов, которые также избирались на общем собрании жильцов или их представителей от домов, корпусов, подъездов (по нормам, устанавливаемым соответствующим исполкомом местного Совета народных депутатов, комитетом профсоюза предприятия, организации и учреждения) открытым голосованием сроком на два года в составе не менее 7 человек <3>. При этом цели создания совета дома и домового комитета с поправкой на имевшие место социально-экономические отношения практически совпадают <4>. -------------------------------- <3> См.: Постановление Совмина РСФСР, ВЦСПС от 9 августа 1968 г. N 548 "Об усилении роли домовых комитетов в управлении государственным жилищным фондом" (СП РСФСР. 1968. N 15. Ст. 75). <4> Домовый комитет образовывался на общественных началах в каждой жилищно-эксплуатационной организации исполкома местного Совета народных депутатов, предприятия, организации и учреждения в целях широкого привлечения населения к управлению государственным жилищным фондом и для содействия жилищно-эксплуатационной организации в ее работе по обеспечению сохранности жилищ и их дальнейшего благоустройства, по улучшению жилищных условий трудящихся и образцовому содержанию квартир, домов, дворов, придомовых участков и объектов благоустройства.

Новая статья не устанавливает требований к количественному составу совета дома, в том числе не устанавливает требований к минимальной численности, как это было установлено для домовых комитетов. Собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно определяют приемлемый состав совета дома, оптимальная численность которого устанавливается ими на своем общем собрании исходя из предусмотренных комментируемой статьей примерных критериев (количества подъездов, этажей, квартир). По общему правилу совет дома избирается сроком на два года. Однако общее собрание вправе принять решение об установлении как более короткого, так и более длительного срока осуществления полномочий избираемого общим собранием собственников помещений совета дома. Если общим собранием иной срок осуществления полномочий не установлен, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме раз в два года должно рассматривать вопрос о переизбрании соответствующего совета дома. В любом случае, соответствующее общее собрание не ограничено в возможности самостоятельного определения необходимости включения тех или иных собственников помещений одного многоквартирного дома в состав совета как путем осуществления ротации отдельных его членов, так и посредством единовременной замены (переизбрания) всего состава совета дома. В случае ненадлежащего исполнения избранным советом дома своих полномочий в повестку дня общего собрания собственников помещений вне зависимости от истечения срока, на который избран такой совет, может быть включен вопрос о досрочном прекращении полномочий данного совета. Полномочия соответствующего совета дома прекращаются не только в связи с избранием нового состава совета дома с момента его избрания. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может без рассмотрения вопроса о прекращении полномочий совета дома принять решение о создании товарищества собственников жилья. В этом случае полномочия совета дома прекращаются в силу закона с момента избрания в установленном порядке правления товарищества собственников жилья. Как было отмечено, компетенция совета дома не заменяет полномочия общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Являясь избранным общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме активом такого дома, совет дома наделен компетенцией по решению организационно-процедурных вопросов, а также по осуществлению контрольных функций. Установлен закрытый перечень вопросов ведения совета дома. Однако избранный в установленном порядке совет дома вправе впоследствии вынести на решение дополнительные предложения по вопросам своей компетенции. В то же время следует учитывать, что предусмотренные ЖК РФ вопросы исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не могут быть переданы совету дома. Для решения отдельных вопросов, повышения уровня проработки выносимых на решение общего собрания вопросов, подготовки консолидированных предложений общее собрание вправе избирать специальные комиссии. В статье 161.1 ЖК РФ не установлены требования к количеству, составу, порядку избрания, срокам осуществления комиссиями своей деятельности. Поэтому все критерии, определяющие создание и деятельность комиссий должны быть выработаны и приняты общим собранием в соответствующем многоквартирном доме. Необходимо обратить внимание, что целесообразность создания комиссий является исключительной прерогативой общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором путем голосования определяется необходимость избрания какой-либо комиссии. Конечно, комиссии избираются в помощь совету дома, прежде всего для более всесторонней проработки и изучения какого-либо вопроса или проблемы. Только для одного случая установлено обязательное участие комиссии в процедуре вынесения на решение общего собрания проектов соответствующих договоров. Это касается комиссии, занимающейся в соответствии с решением общего собрания предварительной оценкой проектов договоров. Если общим собранием такая комиссия была избрана, то совет дома представляет свое заключение по выносимым на голосование общего собрания проектам договоров совместно с такой комиссией. В данном случае не предусматривается, что данная комиссия представляет общему собранию альтернативное заключение, однако процедура совместного представления заключенвляет руководство текущей деятельностью данного совета и подотчетен только общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме. В отличие от компетенции совета дома, расширение которой возможно по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, вопросы компетенции председателя совета дома не могут быть расширены. При этом отдельными из предусмотренных полномочий председатель совета дома обладает, если соответствующие права отражены в выдаваемой собственниками помещений в многоквартирном доме доверенности. Без доверенности от собственников помещений в данном доме председатель совета дома вправе осуществлять только прямо предусмотренные в статье 161.1 ЖК РФ действия. В частности, он вправе решать организационные вопросы по предварительной проработке условий договора управления многоквартирным домом, для подготовки заключения об условиях договора может выносить его на обсуждение совета дома. Выступая от имен и в интересах собственников помещений, председатель совета дома представляет позицию указанных собственников в переговорных процедурах с управляющей организацией и доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты данных переговоров. Если в многоквартирном доме выбрано непосредственное управление, председатель совета дома осуществляет аналогичные действия с лицами, предоставляющими услуги по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества. Также без доверенности осуществляет постоянный контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. В случае выявления нарушений по оказанию услуг и выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлению коммунальных услуг председатель совета дома направляет в органы местного самоуправления обращения о ненадлежащем выполнении управляющей организацией своих обязанностей. Только на основании доверенности председатель совета дома: - заключает с управляющей организацией договор управления многоквартирным домом; - заключает договоры с лицами, предоставляющими услуги по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества, если в соответствии с решением общего собрания собственников помещений осуществляется непосредственное управление многоквартирным домом; - подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества; - выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в многоквартирном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг. Необходимо дополнительно отметить, что в отличие от предусмотренной ЖК РФ возможности расширения компетенции совета дома решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме компетенция председателя совета дома строго ограничена. Поэтому представительство председателем совета дома как должностным лицом интересов собственников помещений в соответствии с выдаваемой ими доверенностью осуществляется только при решении предусмотренных комментируемой статьей вопросов компетенции. Это не означает, что собственники помещений в многоквартирном доме ограничены в возможности наделения лица, избранного на должность председателя совета дома, либо также и иного лица решать в интересах данных собственников любые другие вопросы на основании выдаваемой ими доверенности.

------------------------------------------------------------------

Название документа