Проблема правовой квалификации договора участия в долевом строительстве

ПРОБЛЕМА ПРАВОВОЙ КВАЛИФИКАЦИИ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

И. А. ЛЕПЕХИН

Лепехин Илья Александрович, заведующий кафедрой экономико-управленческих и правовых дисциплин ГОУ ВПО "Российский государственный гуманитарный университет", филиал в г. Твери, кандидат юридических наук.

В статье исследуется проблема правовой квалификации договора участия в долевом строительстве. Автором рассмотрены многочисленные, порой прямо противоположные, точки зрения относительно сущности и правовой принадлежности данного договора. Выводы, изложенные в статье, могут быть использованы в правоприменительной практике.

Ключевые слова: долевое строительство, квалификация договора, строительный подряд, простое товарищество.

Problem of legal qualification of contract of participation in the shared construction L. A. Lepekhin

The article studies the problem of legal qualification of contract of participation in the shared construction. The author considers various, sometimes controversial viewpoints with regard to essence and legal attribution of the said contract. The conclusions made in the article can be used in law-application practice.

Key words: shared construction, qualification of the contract, construction contract, simple partnership.

Долевое строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости предполагает привлечение денежных средств граждан и юридических лиц на основе договора участия в долевом строительстве. По такому договору застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать объект участнику долевого строительства, а участник долевого строительства - уплатить обусловленную договором цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию. Споры о правовой квалификации договора участия в долевом строительстве продолжаются в отечественной науке на протяжении всего времени существования этого вида договора. Одни авторы квалифицируют договор участия в долевом строительстве как договор простого товарищества <1>, другие доказывают, что это два различных по своей природе договора <2>. Некоторые авторы характеризуют договор участия в долевом строительстве как "договор строительного подряда" <3>, "обязательство подрядного типа" <4> или "основание возникновения подрядного обязательства" <5>, другие, напротив, утверждают, что договор участия в долевом строительстве "не может признаваться договором строительного подряда" <6>. -------------------------------- <1> См.: Родионова А. П., Шмакова С. В. Договор долевого участия в строительстве: юридическая классификация, налогообложение и учет // Бухгалтерский бюллетень. 2003. N 3. С. 15. <2> См.: Мошкина Л. В. Договор о долевом участии в инвестировании строительства и договор простого товарищества // Юрист. 2002. N 2. С. 32; Соловьев Д. С. Договор долевого участия в строительстве и договор о совместной деятельности (простое товарищество): проблемы общего и различного в теории и судебной практике // Арбитражный и гражданский процесс. 2007. N 7. С. 45; Чуркин Н. Договор участия в долевом строительстве // Законность. 2006. N 12. С. 41. <3> Мельник В. В. Договоры о долевом участии в строительстве // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2004. N 2. С. 187. <4> Романец Ю. Как квалифицировать договоры долевого участия в строительстве? // Хозяйство и право. 2000. N 3. С. 77. <5> Ершов О. Г. Договор участия в долевом строительстве в системе гражданско-правовых договоров // Нотариус. 2007. N 2. С. 23. <6> Фокин С. Договор долевого участия в строительстве // Закон. 2003. N 6. С. 124.

Существуют предложения квалифицировать договор участия в долевом строительстве как договор об оказании услуг <7>, договор на выполнение работ <8> или договор купли-продажи имущества, которое будет создано продавцом в будущем <9>. Распространенным является понимание рассматриваемого договора как инвестиционного <10>. Противоположной концепции придерживаются авторы, доказывающие, что отношения сторон по договору участия в долевом строительстве принципиально нельзя считать инвестиционными <11>. -------------------------------- <7> См.: Фомина Е. В. Правовая природа договора долевого участия в строительстве // Правовые вопросы недвижимости. 2007. N 1; Свирин Ю. Инвестор или потребитель? О долевом финансировании строительства жилья // Российская юстиция. N 3. 1997. С. 37. <8> См.: Бунина Н. В. Договор участия в долевом строительстве как договор о выполнении работ // Юрист. 2009. N 7. С. 60. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография К. И. Скловского "Собственность в гражданском праве" включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2010 (5-е издание, переработанное). ------------------------------------------------------------------ <9> См.: Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. М.: Дело, 1999. С. 483 - 484, 489 - 490; Договор долевого участия в строительстве и возникновение права собственности на объект долевого строительства // Хозяйство и право. 2008. N 7. С. 42 - 43. <10> См.: Корнеева С. Особенности инвестиционного договора // Хозяйство и право. 2007. N 7. С. 43; Кирсанова Е. В. К вопросу об инвестиционной природе долевого строительства // Право и государство: теория и практика. 2007. N 8. С. 74 - 77; Сокол П. В. Некоторые вопросы исполнения инвестиционных договоров в сфере жилищного строительства (договоров о долевом участии) // Закон. 2006. N 3. С. 22 - 24. <11> См.: Брюховецкий Н. Н. Договор участия в долевом строительстве не есть вид "инвестиционного" договора // Адвокат. 2007. N 8. С. 90 - 91; Капица О. Л. Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстве: Дис. на соиск. ... канд. юрид. наук: 12.00.03. Краснодар, 2005. С. 11 - 12; Щербинин А. Г. Особенности правового регулирования долевого участия граждан в строительстве жилых помещений для личных нужд: Дис. на соиск. ... канд. юрид. наук: 12.00.03. Тюмень, 2003. С. 21.

Особого внимания заслуживает концепция, в соответствии с которой договор участия в долевом строительстве является по своей правовой природе смешанным <12>. Так, по словам Е. Г. Донских <13>, договор участия в долевом строительстве является договором смешанного типа, поскольку он включает в себя элементы нескольких видов договоров, таких, как: -------------------------------- <12> См.: Евстратова Н. К. Долевое строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости // Закон. 2007. N 6. С. 42. <13> См.: Донских Е. Г. Долевое участие в строительстве - аспекты законодательства и реалии жизни // Юрист. 2008. N 1. С. 32.

- договор строительного подряда - подрядчик по заданию застройщика обязуется построить объект недвижимости, а дольщик вносит средства на строительство части этого объекта; - договор оказания возмездных услуг - дольщик поручает застройщику оказать услуги по организации строительства квартиры и оплатить их, а застройщик обязуется совершить эти услуги в сроки и в порядке, которые определены в договоре; - договор простого товарищества - дольщики вкладывают свои денежные средства для достижения единой цели и поручают застройщику выполнение определенных действий в своих интересах; - договор купли-продажи - застройщик создает для дольщика объект недвижимости и передает его за плату в собственность по окончании строительства. Распространенной в отечественной науке является и противоположная концепция, в соответствии с которой нельзя договор участия в долевом строительстве рассматривать в качестве смешанного <14>. -------------------------------- <14> См.: Бобровникова М. А. Договор участия в долевом строительстве // Журнал российского права. 2006. N 1. С. 79; Ершов О. Г. Договор участия в долевом строительстве в системе гражданско-правовых договоров // Нотариус. 2007. N 2. С. 23.

Следует отметить, что договор участия в долевом строительстве прямо не предусмотрен нормами Гражданского кодекса Российской Федерации <15> (далее - ГК РФ), а правоприменительная практика по данному вопросу является крайне противоречивой. Это можно проиллюстрировать на примере судебной практики в Российской Федерации. -------------------------------- <15> См.: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. От 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1994. N 32. Ст. 3301; Часть вторая. От 26 января 1996 г. N 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1996. N 5. Ст. 410.

Так, в многочисленных постановлениях Высшего Арбитражного Суда РФ <16> договоры участия в долевом строительстве квалифицируются как договоры простого товарищества, а в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 19 сентября 2002 года <17> - как договоры строительного подряда. -------------------------------- <16> См.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 апреля 1996 г. N 1255/95 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1996. N 8; Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 6 августа 1996 г. N 1620/96 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1996. N 11; Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 июня 1997 г. N 5166/96 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1997. N 10. <17> См.: Обзор судебной практики Верховного Суда РФ "Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов" от 19 сентября 2002 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2003. N 2.

Наиболее правильной и обоснованной представляется концепция, в соответствии с которой договор участия в долевом строительстве - новый самостоятельный вид гражданско-правового договора <18>. Этот договор является консенсуальным, взаимным и возмездным <19>. Его место среди договоров смежных форм обусловлено спецификой области его применения, индивидуальностью предмета договора и других его элементов. В этом смысле, характеризуя правовую природу договора участия в долевом строительстве, следует отметить, что он в полной мере не похож ни на один из видов договоров "классических" форм <20>. -------------------------------- <18> См.: Голосова С. А. К вопросу о правовой квалификации договоров о долевом участии граждан в строительстве многоквартирных домов // Правовые вопросы строительства. 2004. N 1. С. 36. <19> См.: Дурнов А. С. Юридическая природа договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома // Гражданское право. 2009. N 4. С. 30. <20> См.: Горбачев С. Г. Правовая природа договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости и его место среди иных видов договоров // Адвокат. 2008. N 4. С. 23.

Учитывая противоречивость и отсутствие единства законодательной и правоприменительной практики, для разрешения проблемы правовой квалификации договора участия в долевом строительстве нам представляется необходимым закрепить в ГК РФ данный договор как отдельный вид гражданско-правового договора, который является консенсуальным, взаимным и возмездным.

Название документа