Обеспечение жилыми помещениями детей-сирот и лиц, оставшихся без попечения родителей: вопросы регионального правоприменения

ОБЕСПЕЧЕНИЕ ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ ДЕТЕЙ-СИРОТ И ЛИЦ, ОСТАВШИХСЯ БЕЗ ПОПЕЧЕНИЯ РОДИТЕЛЕЙ: ВОПРОСЫ РЕГИОНАЛЬНОГО ПРАВОПРИМЕНЕНИЯ <*>

А. С. ВАСИЛЬЕВА

-------------------------------- <*> Vasil'eva A. S. Provision of living accommodations to children-orphans left without parental care: issues of regional law-application.

Васильева Анна Сергеевна, судья Свердловского областного суда, доцент кафедры социального права, государственной и муниципальной службы Уральской государственной юридической академии, кандидат юридических наук.

В статье рассматриваются актуальные проблемы практики применения законодательства о социальной защите детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей, по вопросам обеспечения жилыми помещениями. Автором анализируются причины возникновения споров в данной сфере, в том числе с учетом существующих пробелов федерального и регионального законодательства об обеспечении жильем данной категории граждан, рассматриваются возможные варианты совершенствования законодательства и оптимизации деятельности соответствующих органов государственной власти и должностных лиц.

Ключевые слова: дети-сироты, жилье, социальное обеспечение.

The article considers topical issues of practice of application of legislation on social protection of children-orphans left without parental care with regard to the issues of provision of living accommodations. The author analyses the causes of arising of disputes in this sphere including taking into consideration the existing lacunas in federal and regional legislation on provision of living accommodations to this category of citizens, considers the possible variants of improvement of legislation and optimization of activity of the relevant agencies of state power and officials.

Key words: children-orphans, living accommodations, social provision.

Положениями действующего законодательства Российской Федерации предусмотрены меры повышенной социальной защиты детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей: в силу абзаца 2 п. 1 ст. 8 Федерального закона "О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей", дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, а также дети, находящиеся под опекой (попечительством), не имеющие закрепленного жилого помещения, после окончания пребывания в образовательном учреждении или учреждении социального обслуживания, а также в учреждениях всех видов профессионального образования, либо по окончании службы в рядах Вооруженных Сил Российской Федерации, либо после возвращения из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы, обеспечиваются органами исполнительной власти по месту жительства вне очереди жилой площадью не ниже установленных социальных норм. Данное положение Закона предусматривается также положениями п. 2 ч. 2 ст. 57 Жилищного кодекса Российской Федерации о предоставлении указанным категориям лиц вне очереди жилых помещений по договорам социального найма. В ряде субъектов Российской Федерации, в том числе в Свердловской области, не принято до настоящего времени в установленном федеральным законом порядке закона субъекта Российской Федерации о наделении органов муниципальной власти соответствующими полномочиями по предоставлению детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, жилых помещений. В этой связи отсутствие должного законодательного регулирования путем принятия специальных законов на основании ключевых, системообразующих и общих положений базовых нормативных актов, как справедливо отмечается исследователями в области нормотворчества, не отвечает целям и задачам проводимых социальных реформ <1>. Изложенное суждение в полной мере подтверждается материалами, полученными в ходе изучения судебной практики рассмотрения дел об обеспечении жилыми помещениями детей-сирот и лиц из их числа. -------------------------------- <1> Кобзева С. И. Источники права социального обеспечения России: Монография. М., 2009. С. 196.

Разрешение вопросов социальной поддержки детей-сирот, безнадзорных детей и детей, оставшихся без попечения родителей, а также организации и осуществления деятельности по опеке и попечительству в соответствии с подп. 24, 24.2 п. 2 ст. 26.3 Федерального закона от 6 октября 1999 г. N 184-ФЗ "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" отнесено, таким образом, к полномочиям органов государственной власти субъектов Российской Федерации, осуществляемым ими самостоятельно за счет средств субъектов Российской Федерации (за исключением субвенций из федерального бюджета). Как показывает изучение судебной практики <2>, несмотря на установленное право детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, на внеочередное получение жилья, уполномоченные органы в лице соответствующих органов исполнительной власти Свердловской области и соответствующие органы местного самоуправления не всегда в должной мере реализуют положения федерального и регионального законодательства, что вызывает необходимость судебного вмешательства, инициируемого самими обеспечиваемыми лицами, а также прокурорами в порядке, предусмотренном ст. 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. При этом право прокурора на инициирование гражданского процесса в сфере обеспечения жилыми помещениями в государственном и муниципальном жилищных фондах не ставится законодателем в зависимость от наличия уважительных причин, по которым гражданин сам не может обратиться в суд с соответствующим иском, что также подчеркивает значимость данных дел, вытекающих из блока отношений по социальной защите детей-сирот и лиц из их числа. -------------------------------- <2> При изучении использовались материалы судебной практики рассмотрения дел по искам о предоставлении жилых помещений детям-сиротам и лицам из их числа, а также о восстановлении права на жилое помещение, рассмотренных районными (городскими) судами Свердловской области в течение 2008 г. I квартала 2011 г.

Данные судебной статистики позволяют судить о постоянном увеличении дел по искам в защиту жилищных прав детей-сирот и детей из их числа; преимущественное удовлетворение требований свидетельствует об обоснованности исковых требований. Наибольшее число вопросов в судебной практике возникает при рассмотрении гражданских дел по искам о внеочередном обеспечении жилой площадью детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. Субъективное право детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, на жилое помещение в порядке п. 2 ч. 2 ст. 57 Жилищного кодекса Российской Федерации, как правило, в судебном порядке не оспаривается; причиной и предметом судебного рассмотрения становится порядок реализации указанного права, что является следствием отсутствия согласованности действий органов власти субъекта и местного самоуправления, а также систематически меняющимся порядком предоставления жилых помещений с ежегодным возложением правительством субъекта функций на разные министерства, ведомства, учреждения. Вынесение решений об отказе в предоставлении жилья лицам из числа детей-сирот и приравненных к ним категорий является, как правило, следствием установленного в ходе судебного разбирательства факта отсутствия субъективного права на внеочередное получение жилья. На протяжении 2008 - 2011 гг. судами Свердловской области принимались решения о возложении обязанности предоставить жилое помещение указанным категориям в порядке ст. 57 Жилищного кодекса Российской Федерации на соответствующие органы местного самоуправления, органы исполнительной власти Свердловской области. При этом отсутствие единства в определении уполномоченных в рассматриваемой сфере субъектов и распределении между ними обязанностей в части последовательности предоставления жилых помещений вызвано отсутствием стабильного законодательства Свердловской области по указанному вопросу. Так, Постановлением правительства Свердловской области от 21 мая 2008 г. N 479-ПП "Об утверждении Порядка обеспечения в 2008 г. жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, за счет средств областного бюджета" в качестве главного распорядителя бюджетных средств (п. 3) указывается со ссылкой на предусмотренные Законом Свердловской области "Об областном бюджете на 2008 год" на эти цели суммы в размере 91893 тыс. руб. Министерство общего и профессионального образования Свердловской области. В 2009 г. в соответствии с Постановлением правительства Свердловской области от 2 марта 2009 г. N 219-ПП "Об утверждении Порядка обеспечения в 2009 году жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, за счет средств областного бюджета" во исполнение Закона Свердловской области от 19 декабря 2008 г. N 119-ОЗ "Об областном бюджете на 2009 год и плановый период 2010 и 2011 годов" главным распорядителем бюджетных средств, предусмотренных для обеспечения жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей (далее - дети-сироты), в сумме 207200 тыс. руб. в соответствии с Законом также назначается Министерство общего и профессионального образования Свердловской области. Вместе с тем, несмотря на указание в данном Постановлении на распространение указанного порядка обеспечения детей-сирот и лиц из их числа жилыми помещениями на плановый период 2010 - 2011 гг., в 2010 г. Постановлением правительства Свердловской области от 20 апреля 2010 г. N 646-ПП "Об утверждении Порядка обеспечения в 2010 году жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, а также детей, находящихся под опекой (попечительством), не имеющих закрепленного жилого помещения, за счет средств областного бюджета" вновь изменяется распорядитель бюджетных средств, выделяемых на обеспечение жильем детей-сирот и лиц из их числа, в качестве которого указывается Министерство строительства и архитектуры Свердловской области. Кроме того, указанным Постановлением предусматривается, что получателем средств областного бюджета, предусмотренных для обеспечения жилыми помещениями детей-сирот, является Свердловское областное государственное учреждение "Фонд поддержки индивидуального жилищного строительства" (далее - Фонд). На плановый период 2011 - 2015 гг. принято Постановление правительства Свердловской области от 8 февраля 2011 г. N 84-ПП "Об утверждении Порядка обеспечения в 2011 - 2015 годах жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, не имеющих закрепленного жилого помещения", в соответствии с которым обеспечение в 2011 - 2015 годах жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, не имеющих закрепленного жилого помещения (далее - дети-сироты), осуществляется за счет средств областного бюджета, главным распорядителем которых является Министерство строительства и архитектуры Свердловской области. При этом получателем средств областного бюджета, предусмотренных для обеспечения жилыми помещениями детей-сирот, является Свердловское областное государственное учреждение "Фонд поддержки индивидуального жилищного строительства" (далее - Фонд). Жилые помещения, построенные и приобретенные за счет средств областного бюджета, зачисляются в казну Свердловской области и государственный жилищный фонд Свердловской области социального использования в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и Свердловской области, и после распределения их детям-сиротам в установленном порядке безвозмездно передаются в муниципальную собственность для предоставления по договорам социального найма. Постоянное изменение только на протяжении последних трех лет порядка обеспечения детей-сирот и лиц из их числа жилыми помещениями, изменение полномочий областных органов влекут отсутствие единообразия судебной практики. Как правило, в качестве ответчиков по делам данной категории судами привлекались исходя из требований жилищного законодательства и принятых на соответствующий год нормативных актов Свердловской области следующие субъекты: - в качестве ответчиков: администрация соответствующего муниципального образования; главный распорядитель бюджетных средств: в 2008 - 2009 гг. - Министерство общего и профессионального образования Свердловской области, в 2010 г. - I квартале 2011 г. - Министерство строительства и архитектуры; - в качестве ответчиков и (или) третьих лиц без самостоятельных требований: с учетом измененного порядка предоставления помещений с 2010 г. - Свердловское областное государственное учреждение "Фонд поддержки индивидуального жилищного строительства"; Правительство Свердловской области - в связи с отсутствием средств бюджета, заложенных на обеспечение лиц, обратившихся за защитой права на получение жилья в судебном порядке, в ведение главного распорядителя бюджетных средств. Необходимость расширения субъектного состава участников по делам данной категории вызвана в том числе непоследовательностью процессуально-правовой позиции указанных органов власти и местного самоуправления, излагаемой ими в отзывах и возражениях на исковые заявления. Как правило, ответчиками в возражение на иск указывается на следующие обстоятельства: 1) отсутствие факта постановки на учет органами местного самоуправления лиц из числа детей-сирот и приравненных к ним категорий со ссылкой на несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора, а также нарушение прав иных очередников; 2) отсутствие денежных средств бюджета области, формируемых в пределах лимитов бюджетных средств с учетом нуждающихся граждан по соответствующим спискам. Вместе с тем судами при рассмотрении дел данной категории указывается, что в соответствии со ст. 57 Жилищного кодекса Российской Федерации данная категория граждан жилыми помещениями обеспечивается вне очереди, порядок формирования списков граждан-претендентов на внеочередное предоставление жилого помещения по договору социального найма вытекает из положений ст. 13 Жилищного кодекса Российской Федерации. Необходимость формирования такого списка граждан-претендентов обусловлена также целью предотвращения предоставления жилых помещений по произвольному усмотрению в связи с отсутствием свободных жилых помещений и необходимостью определения времени возникновения права и последовательности соответствующих действий. Однако на сегодняшний день с учетом отсутствия Закона Свердловской области о порядке наделения полномочиями по обеспечению детей-сирот и лиц из их числа жилыми помещениями с одновременным включением на уровне подзаконного нормативного правового акта - Постановления правительства Свердловской области от 08.02.2011 - органов местного самоуправления в структуру органов и учреждений, выполняющих отдельные функции по реализации положений Федерального закона "О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей", ст. 57 Жилищного кодекса Российской Федерации судами области наряду с указанным в Постановлении главным распорядителем бюджетных средств в лице Министерства строительства и архитектуры (на плановый период с 2011 - 2015 гг.), СОГУ "Фонд поддержки индивидуального жилищного строительства, являющегося получателем бюджетных средств, к участию в деле привлекается администрация соответствующего муниципалитета, на которую возложены обязанности после поступления бюджетных средств, приобретения жилья с его передачей в муниципальную собственность заключить с лицом из числа детей-сирот договор социального найма указанного жилого помещения. Остается нерешенным вопрос относительно исполнимости таких решений в отношении лиц, не учтенных при формировании бюджета области на очередной год и выделении целевых денежных средств на приобретение жилья Министерству строительства и архитектуры области как главному распорядителю бюджетных средств. В этой связи требует необходимости разрешения вопрос финансирования мероприятий по исполнению решений суда в отношении лиц, для которых право на внеочередное получение жилья по п. 2 ч. 2 ст. 57 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено в судебном порядке, в том числе с определением соответствующего процессуального статуса уполномоченного органа. Также необходимым является преодоление пробелов в правовом регулировании отношений, связанных с предоставлением жилых помещений, в том числе лицам, достигшим 23-летнего возраста и не находившимся в исправительных учреждениях или не проходившим военную службу, предоставлением жилых помещений в общежитии, статус которого впоследствии снят, однако договоры социального найма не заключены.

------------------------------------------------------------------

Название документа Интервью: Заключение договора найма жилого помещения в письменной форме выгодно обеим сторонам ("Жилищное право", 2011, N 11) Текст документа

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ПИСЬМЕННОЙ ФОРМЕ ВЫГОДНО ОБЕИМ СТОРОНАМ

Т. РОДЫГИНА

Родыгина Татьяна, юрист.

В правовом обществе договор найма при аренде квартиры или комнаты - вполне обыденное явление, однако в России оно пока еще не получило широкого распространения. Тем не менее правильно составленный договор позволяет избежать множества неприятных ситуаций. Об этом мы поговорили с юристом Татьяной Родыгиной.

- Какими документами и нормативными актами регулируются отношения арендодателя и съемщика? - Договор аренды и договор найма жилого помещения относятся к договорам имущественного найма. Так как это разные договоры, отношения сторон в первом случае регулируются главой 34 ГК РФ ("Аренда"), а во втором случае - главой 35 ГК РФ ("Наем жилого помещения"). Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. По договору найма жилого помещения одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (пункт 1 статьи 671 ГК РФ). Юридическому лицу жилое помещение может быть предоставлено только на условиях аренды. При этом арендатор обязан использовать его исключительно для проживания граждан. Следовательно, если квартира сдается юридическому лицу, заключается договор аренды. В нем недопустимо заменять наименование сторон и называть такой договор договором найма. Договор найма заключается только в том случае, если жилое помещение сдается физическому лицу, так как нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин (пункт 1 статьи 677 ГК РФ). Согласно пункту 1 статьи 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Статья 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит жилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены законом. Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 данного Федерального закона помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений. Следовательно, договор аренды, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор найма жилого помещения, независимо от того, на какой срок он заключен, не требует государственной регистрации.

- Почему в России мало распространена практика заключения договоров? - Как правило, если квартира сдается юридическому лицу, договор аренды заключается сторонами в большинстве случаев. Если квартира передается физическому лицу, договор найма в письменной форме заключается намного реже. Думаю, среди причин сложившейся ситуации можно назвать доверчивость людей, отсутствие у них необходимых юридических знаний и жизненного опыта, желание сэкономить время и деньги. Многие считают заключение договора формальностью, рутиной. Некоторые собственники, желающие сдать свое жилье за плату, наивно полагают, что если нанимателями являются их знакомые, друзья, знакомые друзей, друзья знакомых, то заключение с ними договора является проявлением недоверия. Среди желающих снять квартиру также немало тех, кто считает заключение договора необязательным. Люди не осознают всех последствий, к которым может привести отсутствие договора. Только грамотно составленный договор поможет защитить интересы каждой стороны в случае возникновения конфликтных ситуаций.

- Кому более выгоден договор? - Считаю, что заключение договора найма жилого помещения в письменной форме выгодно обеим сторонам, так как несоблюдение данной формы договора хотя и не влечет его недействительность, но лишает стороны права ссылаться на свидетельские показания в случае спора. Представим ситуацию, в которой может оказаться собственник квартиры, если по вине нанимателя начался пожар или произошло затопление соседей на нижних этажах. Пострадавшие вправе предъявить свои требования о возмещении причиненного им ущерба владельцу квартиры. В случае отсутствия договора ему будет трудно доказать что-либо в суде. Виновник может попросту скрыться, забрав вещи. Не исключено, что впоследствии он будет отрицать факт проживания в этой квартире. Если говорить о нанимателе, то следует отметить, что он также может пострадать в случае отсутствия договора. Представим следующую ситуацию. Вы сняли квартиру на длительный срок. Вас все устраивает, устно все условия согласованы с другой стороной. Вы оплачиваете арендную плату за первый месяц. Через неделю к вам приходит собственник и сообщает, что он решил изменить ранее согласованные условия, в том числе размер оплаты. Он также может в любое время потребовать освободить занимаемую вами площадь, не объясняя причин. Согласитесь, неприятно оказаться в подобной ситуации на месте нанимателя. При наличии грамотно составленного договора подобные ситуации исключены.

- С чьей стороны больше встречается нарушений договора? - Ввиду того, что я не изучала статистику по данному вопросу, судить об этом могу лишь исходя из собственного опыта работы юристом. Чаще ко мне обращаются собственники квартир (физические лица), столкнувшиеся с проблемой нарушения нанимателями условий договора об оплате. В большинстве случаев договор в письменном виде не заключался либо был составлен неграмотно.

- На какие пункты договора стоит обращать особое внимание обеим сторонам? - Хочется особо выделить некоторые условия договора найма. Размер, сроки, способы оплаты. Размер платы за жилое помещение является существенным условием договора найма и устанавливается по соглашению сторон. Если сроки в договоре не предусмотрены, оплата производится ежемесячно. Одностороннее изменение размера оплаты не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. При оплате очередного периода советую нанимателю брать с собственника квартиры расписку. В ней должно быть указано, какую сумму он принял в качестве оплаты, а также за какой период произведена оплата. Известны случаи, когда после получения денег собственник впоследствии утверждал, что денег ему никто не давал. Или, пересчитав купюры, которые находились в конверте, он констатировал факт, что их намного меньше, чем должен наниматель. Так что составление расписки поможет избежать обмана и недоразумений. Срок договора. Договор найма может быть заключен на срок не более пяти лет. Если срок в договоре не указан, то он считается заключенным на пять лет. Кроме того, необходимо обратить внимание на следующие пункты: - опись имущества и его состояние в передаваемой квартире, условия об ответственности съемщика за его сохранность; - порядок возмещения ущерба в случае его причинения; - условия оплаты телефонных переговоров, электроэнергии, коммунальных платежей; - условия расторжения договора и порядок сдачи нанимателем квартиры при прекращении договора. Арендодателям (наймодателям) можно посоветовать приложить к договору ксерокопии паспортов жильцов. Необходимо также составить акт приема-передачи. В нем указывается, что арендодатель (наймодатель) сдал, а арендатор (наниматель) принял квартиру по указанному адресу, прилагается перечень передаваемого вместе с квартирой имущества (мебели, бытовой техники), отмечается, сколько комплектов ключей получил арендатор. После подписания сторонами акт приема-передачи можно подшить к договору. Таким образом, стороны должны включить в договор все важные условия, которые они хотят для себя определить. При согласовании текста договора нужно быть предельно внимательными и не торопиться. Чтобы договор был составлен правильно, защищал интересы каждой стороны и не противоречил российскому законодательству, советую обратиться за помощью к юристу или адвокату.

- Если договор составлен грамотно, возможно ли возникновение спорных ситуаций? - Следует отметить, что от возникновения спорных ситуаций застраховаться невозможно. Грамотно составленный договор и внимательное отношение к документам помогут избежать многих проблем, а в случае судебного разбирательства станут средством защиты интересов каждой из сторон.

- Какие сложности могут возникнуть, если у квартиры несколько собственников? - Сложности в данном случае заключаются в том, что собственник, владеющий долей квартиры, не может сдать ее внаем без согласия остальных собственников. Поэтому в договоре должны быть поставлены подписи всех собственников, а если среди них есть несовершеннолетние, то подписи их полномочных представителей - родителей. Если обеспечить личное присутствие всех собственников невозможно, один из них может представить нотариальную доверенность на свое имя или письменное согласие других собственников, оформленное нотариально.

- Действительно ли договор в простой письменной форме, не заверенный нотариусом, имеет юридическую силу в случае разбирательств или здесь есть нюансы? - Согласно статье 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Нотариальное его удостоверение необязательно. Но замечу, что в случае спора договор, заверенный нотариусом, имеет ряд преимуществ. Стороны подписывают договор в присутствии нотариуса. Он удостоверяет их личности, проверяет право собственности владельца (или владельцев) квартиры и их дееспособность. Поэтому сделку, удостоверенную нотариусом, оспорить сложнее.

- Как съемщику убедиться, что арендуемая квартира юридически чиста? Делать запросы в инстанции, в какие? - В наше время рынок аренды жилья привлекает многих участников в поисках доходов. Это и риелторы (профессиональные агенты по недвижимости), и частные маклеры-одиночки, и различные информационные агентства. К сожалению, мошенники могут принимать вид и первых, и вторых, и третьих. Чтобы избежать возможных рисков и не стать жертвой мошенников, советую нанимателю перед заключением договора внимательно изучить следующие документы: 1. Паспорт собственника. Он должен иметь необходимые средства защиты от подделки, отчетливые печати, не иметь исправлений, быть действительным. 2. Документ, подтверждающий право собственности арендодателя на квартиру (свидетельство о государственной регистрации права). 3. Правоустанавливающий документ, показывающий, на основании чего собственник приобрел право собственности на объект (договор продажи, мены, дарения, раздела имущества, свидетельство о праве на наследство и др.). Необходимо сверить адрес объекта сделки, указанный в документах, с фактическим адресом, а также все технические параметры квартиры (этаж, количество комнат, площади и т. д.). В некоторых случаях может оказаться, что в отношении объекта сделки есть решение об аресте или решение суда о разделе имущества на доли. Для проверки этой информации можно получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сделав запрос в Управление Федеральной службы государственной регистрации. В выписке указываются следующие данные: описание объекта недвижимости, данные о правообладателях, зарегистрированные на объект права, ограничения, обременения прав, сведения о правопритязаниях и заявленных в суде правах требования. Если вы убедились в том, что арендодатель является единственным собственником жилья, нужно удостовериться также в том, что отсутствуют лица, сохранившие право пользования квартирой. Для этого попросите собственника получить выписку из домовой книги. Советую вам присутствовать лично при получении им этого документа. Из архивной выписки можно узнать о том, кто и когда был зарегистрирован по месту жительства в этой квартире, куда выбыл, кто ее приватизировал. Убедитесь в том, что среди ранее зарегистрированных нет убывших в места заключения или в психоневрологический диспансер на лечение. Несмотря на все предпринятые вами меры, арендодатель может оказаться недееспособным, т. е. не имеющим права распоряжаться своим имуществом. Сделки, заключенные недееспособным лицом, являются ничтожными. Чтобы обезопасить себя от возможных рисков, попросите у арендодателя справку из психоневрологического и наркологического диспансеров о его здоровье. Рекомендую также лично присутствовать при получении справок, чтобы исключить риск фальсификации.

- Немногие знают, что есть такое понятие, как договор поднайма. Расскажите, что он собой представляет, когда используется, чем отличается от договора найма. - Согласно пункту 1 статьи 685 ГК РФ по договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на некоторый срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Договор поднайма может заключить наниматель жилого помещения, предоставленного ему по договору социального найма. Он имеет право передать часть занимаемого им помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем в соответствии со статьей 76 ЖК РФ. Для этого необходимо согласие в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, должен быть заключен в письменной форме, причем экземпляр такого договора подлежит передаче наймодателю (часть 1 статьи 77 ЖК РФ). При вселении поднанимателя должны также соблюдаться действующие правила о регистрации граждан по месту временного жительства. Главным основанием прекращения договора поднайма является истечение срока действия договора. В этом случае поднаниматель обязан освободить жилое помещение, а при отказе он подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого помещения (часть 5 статьи 79 ЖК). В таком же порядке он выселяется и в случае, если досрочно прекратилось право самого нанимателя на помещение, которое он занимал по договору социального найма (например, в связи с его выездом в другое место жительства, смертью и т. п.), поскольку в случае прекращения договора найма по любому основанию поднаниматель не имеет никаких правовых оснований занимать помещение. Если договор поднайма заключен без указания срока, он считается заключенным на один год (часть 3 статьи 77 ЖК). В случае сдачи в поднаем неприватизированной квартиры (муниципальной, государственной) поднаниматель также не застрахован от рисков. Известно немало примеров, когда двое зарегистрированных в квартире договариваются между собой с целью обмана квартиранта. Один сдает квартиру, забирает деньги и уезжает, а другой неожиданно появляется и требует выселения квартиранта, так как ему негде жить. Но возможны и случаи, когда разногласия в семье (муж сдал, а жена против) вынуждают нанимателя покинуть квартиру, в которой он жил всего несколько недель. Поэтому я рекомендую всем перед заключением договора поднайма обращаться за помощью к юристу или адвокату.

- Вам нередко приходилось заниматься спорными делами, расскажите о каком-нибудь случае из практики? - Хочется рассказать поучительную историю всем, кто планирует сдать свою квартиру друзьям или знакомым. Несколько месяцев назад ко мне за юридической помощью обратился молодой мужчина, который живет с родителями, но является собственником однокомнатной квартиры. Он решил сдать эту квартиру внаем своему знакомому на один год. Обговорили все условия. Договор найма в письменной форме не заключили, так как оба доверяли друг другу и считали, что это необязательно. Знакомый пообещал производить оплату в последний день каждого месяца. Прошел месяц. Деньги он собственнику не заплатил, попросив немного подождать. Прошел второй месяц. На требование наймодателя оплатить долг наниматель ответил, что у него возникли проблемы, и уговорил подождать еще месяц. По истечении третьего месяца терпение у собственника закончилось, он потребовал произвести оплату всей суммы задолженности. Наниматель решил съехать с квартиры, так и не заплатив денег. Наймодатель заставил его написать расписку и после этого забрал ключи от квартиры. Когда срок возврата денег, указанный в расписке, истек, собственник квартиры начал звонить должнику, чтобы напомнить о долге. Но дальше обещаний дело опять не пошло. Осознав тот факт, что должник не собирается выполнять свое обязательство, собственник обратился в нашу юридическую фирму за помощью. Так как расписка была составлена должником по всем правилам, было решено отправить в суд по месту его жительства заявление о выдаче судебного приказа, приложив расписку в качестве доказательства суммы долга. Затем на основании судебного приказа было возбуждено исполнительное производство. Сейчас предприятие, где работает должник, ежемесячно перечисляет часть его зарплаты на банковскую карточку собственника квартиры. Наученный горьким опытом, теперь он сдает свою квартиру только после подписания договора найма, составленного с помощью юриста.

------------------------------------------------------------------

Название документа