Правовой режим коммунальных квартир: коллизии жилищного законодательства и практика их разрешения

ПРАВОВОЙ РЕЖИМ КОММУНАЛЬНЫХ КВАРТИР: КОЛЛИЗИИ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА И ПРАКТИКА ИХ РАЗРЕШЕНИЯ <*>

А. Е. ТАРАСОВА

-------------------------------- <*> Tarasova A. E. Legal regime of communal flats: conflicts of housing legislation and practice of resolution thereof.

Тарасова Анна Евгеньевна, доцент кафедры гражданского и предпринимательского права Южно-Российского института ФГОУ ВПО "Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ", кандидат юридических наук.

В статье рассматриваются актуальные вопросы правового регулирования в нормах гражданского и жилищного законодательства режима жилых помещений с позиции их делимости, неделимости как объектов прав. Автором анализируются пробелы в регулировании статуса коммунальных квартир при реконструкции многоквартирного дома, признанного аварийным. Предлагаются пути совершенствования жилищного законодательства в регулировании отношений, складывающихся в коммунальных квартирах со смешанным составом пользователей (собственники и наниматели комнат).

Ключевые слова: жилое помещение, коммунальная квартира, перепланировка и переустройство, реконструкция, многоквартирный дом.

The article deals with current issues of legal regulation in the rules of civil and housing law regime of premises with their positions divisibility, indivisibility, as the objects of rights. The author analyzes the gaps in the regulation of the status of communal apartments in the reconstruction of an apartment building, found in an emergency. Suggests ways to improve the housing legislation to regulate relations in communal apartments, with mixed users (owners and tenants of rooms).

Key words: housing, communal apartment, redevelopment of premises, reconstruction of the dwelling, apartment house.

Жилищный кодекс РФ в качестве объектов жилищных прав определяет жилые помещения (ст. 15 ЖК РФ), устанавливая следующие их виды: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. Таким образом, жилищное законодательство исходит из делимости жилого помещения для целей определения объектов жилищных прав, т. е. самостоятельных единиц, в отношении которых могут складываться жилищные отношения. Этот подход сам по себе является спорным, так как исходя из природы жилого помещения оно должно относиться все же к объектам неделимым. Обратимся к общей системе объектов гражданских прав, учитывая, что общая легитимация объектов, по поводу которых могут складываться частные отношения, определяется в отрасли гражданского права и в дальнейшем правовой режим некоторых объектов развивается уже в рамках иных отраслей права, требуя более сложного механизма регулирования. ГК РФ в общих положениях об объектах гражданских прав не уделяет отдельного внимания помещениям (жилым или нежилым). В ст. 133 ГК РФ дается понятие неделимой вещи как вещи, раздел которой невозможен без изменения ее назначения. Однако как соотносится это правило с понятием помещения, отсутствующего в гражданском законодательстве, исходя из положений ГК РФ установить нельзя. Из всей системы норм гражданского законодательства можно сделать вывод, что к вопросу о делимости жилого помещения как объекта прав гражданское законодательство, так же, как и жилищное, подходит неоднозначно. В частности, в правоприменительной практике при разрешении споров со множественным составом собственников на индивидуальный жилой дом сложился определенный подход, допускающий раздел жилого дома. Это вытекает из Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10 июня 1980 г. N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" <1>. -------------------------------- <1> Сборник Постановлений Пленума Верховного Суда РФ 1961 - 1993. М.: Юридическая литература, 1994.

В случае технической возможности разработки варианта раздела общей собственности на дом между сособственниками из такого индивидуального дома может получиться многоквартирный дом, подпадающий под определение многоквартирного дома, закрепленное в п. 6 раздела I Постановления Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" <2>. Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. -------------------------------- <2> Российская газета. N 28. 2006.

В случае невозможности раздела индивидуального жилого дома на изолированные друг от друга части (с отдельными выходами на прилегающий земельный участок) по соглашению сособственников или в судебном порядке определяется вариант пользования домом, находящимся в общей собственности, соразмерно долям собственников или с отступлением от идеальных долей (при соблюдении определенных условий - наличие согласия сособственников, выплата компенсации и др.). При этом индивидуальный дом не рассматривается как делимый объект, отношения общей долевой собственности в нем сохраняются и коммунального дома юридически не образуется. Поскольку в ЖК РФ к объектам жилищных прав относится не только жилой дом, но и его часть, в судебной практике под выделением части дома понимается предоставление сособственнику части помещений в отдельное владение и пользование, в то время как остальная часть (как правило, это помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения бытовых потребностей, связанных с проживанием в помещении, - коридоры, сантехнические помещения, кухня) сохраняется в режиме общего пользования всех сособственников. В этом случае не формируется правовой режим многоквартирного дома. Часть дома рассматривается как объект жилищных прав только применительно к правомочиям владения и пользования, а не в качестве самостоятельного, оборотоспособного объекта внутри многоквартирного дома. Это вытекает и из самого понятия многоквартирного дома как комплекса, состоящего из двух и более квартир (п. 6 раздел I Постановления Правительства РФ N 47 от 28 января 2006 г.), а также разъяснения вышестоящей судебной инстанции о неделимости индивидуального жилого дома с образованием дома коммунального типа (Постановление Пленума ВС РФ N 4 от 10 июня 1980 г.). Аналогичная ситуация складывается и в отношениях общей собственности на квартиру. Судебная практика не допускает раздел такого помещения с образованием коммунальной квартиры, таким образом, исходит из принципа неделимости объекта. Так, в п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 14 от 2 июля 2009 г. указывается: "...принимая во внимание, что жилое помещение законом отнесено к недвижимому имуществу (часть 2 статьи 15 ЖК РФ, пункт 1 статьи 130 ГК РФ), мировым судьям в силу пункта 7 части 1 статьи 23 ГПК РФ подсудны дела об определении порядка пользования жилым помещением, находящимся в общей собственности нескольких лиц, если между ними не возникает спор о праве на это жилое помещение или если одновременно не заявлено требование, подсудное районному суду. Если спор об определении порядка пользования таким жилым помещением (жилым домом, квартирой) связан со спором о праве собственности на него (в частности, о признании права на долю в общей собственности и ее выделе для владения и пользования), то его подсудность как имущественного спора мировому судье или районному суду зависит от цены иска (пункт 5 части 1 статьи 23 ГПК РФ)" <3>. Исходя из данного разъяснения доля в общей собственности на квартиру не может быть выделена в натуре, только определена для целей владения и пользования жилым помещением. Однако указанные положения, применяемые на практике в отношении жилых домов и квартир, не позволяющие превращать их в коммунальное жилье, законодательно не закреплены. -------------------------------- <3> Российская газета. N 123. 2009.

Вопросы о делимости, неделимости объектов недвижимости в жилищной сфере, относящихся к имущественным комплексам (многоквартирные дома), по аналогии к нежилым имущественным комплексам (здания с отдельными помещениями в нем); о трансформации правового режима собственности внутри таких объектов, а также между объектами разного назначения и конструктивного свойства, например трансформация индивидуального дома - в многоквартирный, отдельной квартиры - в коммунальную квартиру, относятся к правовым пробелам. Гражданское законодательство в вопросе определения жилого помещения отсылает к жилищному законодательству. Именно ЖК РФ устанавливает виды жилых помещений и их правовой режим. Полагаем, что понятие комнаты или части квартиры в качестве самостоятельных разновидностей жилого помещения как объекта жилищных прав явилось компромиссом между прежней советской системой решения жилищной проблемы и современной системой, сохранившей преемственность в легитимации коммунальных квартир как самостоятельных объектов прав. Однако же само понятие коммунальной квартиры, ее правовой режим, основания возникновения коммунальных квартир жилищное законодательство четко не устанавливает. Исходя из анализа некоторых норм ЖК РФ очевидно прослеживается направленность на постепенный отказ от коммунальных квартир и исключение их из числа объектов жилищных прав (например, ст. 59 ЖК РФ, закрепившая преимущественный порядок занятия освободившихся жилых помещений соседями по коммунальной квартире при наличии определенных условий; ст. 82 ЖК РФ об изменении договора социального найма, не предусматривающая в силу своей императивности право на создание коммунальной квартиры путем заключения с членами семьи/бывшими членами семьи, проживающими в одном помещении, отдельных договоров найма). При принятии нового кодифицированного акта, призванного на современном уровне урегулировать жилищные отношения, законодатель не смог отказаться от закрепления правового режима коммунальных квартир, поскольку таковые уже были созданы и заселены гражданами до введения в действие ЖК РФ. И хотя предполагается, что создаваться новые коммунальные квартиры больше в РФ не будут, а только предоставляться в порядке перераспределения коммунальные квартиры старого жилищного фонда, прямого законодательного установления на этот счет нет. Кроме того, сохраняются и уже приватизированные коммунальные квартиры, в которых собственникам принадлежат на праве собственности отдельные части квартиры или комнаты, а помещения вспомогательного использования находятся в общей долевой собственности. Эти коммунальные квартиры участвуют в гражданском и жилищном обороте, являются объектами купли-продажи, найма и т. п. В итоге сложился двойственный подход к определению правового режима такого объекта, как жилое помещение. Гражданское законодательство исходит из понимания жилого помещения как единой неделимой вещи. Напротив, жилищное законодательство, которое в этом вопросе обязывает и гражданское законодательство учитывать наличие иного подхода, рассматривает жилое помещение в одних случаях как неделимый объект (яркий пример - ст. 82 ЖК РФ) и как делимый, закрепляя комнаты (части квартир) в числе видов жилых помещений. Это, в свою очередь, открывает путь различным правоприменительным коллизиям. Так, в жилищном праве отсутствуют меры правовой защиты граждан, временно выселяемых из коммунальных квартир на период реконструкции (но не капитального ремонта) многоквартирного дома, оказавшегося в аварийном состоянии (например, вследствие пожара). Существует правовая неопределенность в вопросе о возможности после реконструкции многоквартирного дома сооружения вместо разрушенных (утраченных) коммунальных жилых помещений отдельных изолированных (не коммунальных) квартир для тех же правообладателей. Ведь отношение современного жилищного законодательства к коммунальным квартирам состоит в отказе от создания нового коммунального жилья и постепенного вывода из оборота имеющегося. Однако на практике при реконструкции аварийных домов, когда фактически дом (или секция, или конкретные помещения) создается заново, правоприменители отказываются признавать отмеченный подход к коммунальным квартирам и продолжают возводить новые коммунальные квартиры, осуществляя вместо реконструкции капитальный ремонт многоквартирного дома <4>. Это связано с отсутствием, с одной стороны, прямого законодательного решения указанного вопроса, с другой стороны, с дефицитом фонда социального использования. -------------------------------- <4> Хотя согласно Постановлению Правительства РФ N 47 от 28 января 2006 г. "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" последствиями признания многоквартирного дома аварийным являются его снос или реконструкция. При этом понятие реконструкции отличается от капитального ремонта дома.

Незащищенными оказываются и наниматели комнат в коммунальных квартирах со смешанным статусом пользователей, что также можно отнести на счет несовершенства жилищного законодательства. В коммунальной квартире могут оказаться различные пользователи: собственники и наниматели, в то время как правовой режим вспомогательных помещений в коммунальной квартире, согласованный с учетом неодинакового статуса пользователей, в законодательстве отсутствует. На практике это может приводить к полной незащищенности нанимателей комнат в коммунальной квартире и ущемлению их жилищных прав. Так, вспомогательные помещения квартиры находятся в долевой собственности только собственников коммунальных комнат (частей квартиры). И согласно ч. 2 ст. 41 ЖК РФ изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки. Поскольку у собственника и нанимателя комнат в коммунальной квартире не может формироваться режим общей собственности на вспомогательные помещения квартиры (у собственника - есть право собственности, у нанимателя - только право пользования), то наниматель комнаты с учетом нормы ст. 41 ЖК РФ может быть полностью исключен из процесса согласования правового режима общего имущества в коммунальной квартире. Зато таким правом наделен наймодатель жилого помещения - собственник (РФ, субъект РФ или муниципальное образование в зависимости от принадлежности жилого помещения). Таким образом, судьбу общего имущества коммунальной квартиры без учета прав нанимателя решают собственники, проживающие в коммунальной квартире, и публичный собственник жилого помещения, сдавший его внаем. По одному из дел нанимателя коммунальной комнаты не привлекли к решению вопроса между собственниками (гражданкой, проживающей в соседней коммунальной комнате, и районным муниципалитетом, предоставившим другую комнату в социальный наем) об изменении размера общего имущества коммунальной квартиры (санузла, ванной комнаты, кухни и коридора) путем перепланировки и переустройства с присоединением указанной части общего имущества к комнате собственника помещения в коммунальной квартире. При этом муниципалитет в порядке главы 4 ЖК РФ сам же и согласовал такие перепланировку и переустройство. В результате наниматель коммунальной комнаты, проживающий в коммунальной квартире по договору социального найма, заключенному с муниципальным собственником этой комнаты, оказался без необходимых санитарных удобств и мест общего пользования. Действия муниципального органа совершались и в порядке главы 4 ЖК РФ (как административного органа), и в порядке ст. 41 ЖК РФ (как собственника) с учетом действующего договора социального найма, объектом которого выступала комната в коммунальной квартире <5>. -------------------------------- <5> URL: www. kirovsky. ros. sudrf. ru.

Несовершенство жилищного законодательства заключается не только в несогласованности правового режима коммунальных квартир, в которых состав пользователей может быть неоднороден (и собственники, и наниматели), но и в определении объектов жилищных прав. В приведенном деле районная администрация ссылалась на то обстоятельство, что объектом договора найма являлась комната, а не вспомогательные помещения в коммунальной квартире и не коммунальная квартира. Получается, что, определив в качестве вида жилого помещения комнату или часть квартиры, законодатель допускает отмеченную коллизию, когда наниматели жилых помещений в коммунальной квартире лишены прав на общее имущество в ней, в то время как именно оно обеспечивает соответствие их комнаты санитарным и техническим требованиям, предъявляемым законодательством к жилым помещениям. Правильным, на наш взгляд, было бы отнесение к видам жилых помещений не просто комнаты или части квартиры, а комнаты в коммунальной квартире или части коммунальной квартиры, включая вспомогательные помещения, относящиеся к общему имуществу коммунальной квартиры с соответствующей для собственников долей в праве общей собственности, а для нанимателей - долей пользования в помещениях вспомогательного использования. В ст. 41 ЖК РФ необходимо внести корректировку о том, что положения ч. 2 ст. 41 ЖК РФ относятся к собственникам, непосредственно проживающим в коммунальной квартире. В случае проживания в коммунальной квартире помимо собственников нанимателей по договору социального найма, вопросы, указанные в ст. 41 ЖК РФ, не могут быть решены без согласия нанимателей коммунальных комнат. Введение правового режима таких жилых помещений, как комната и часть квартиры, применительно к коммунальным квартирам, а также с учетом конструктивных особенностей жилищного фонда к специализированному жилью - общежитиям, маневренным домам, позволит решить проблему соотношения жилищного и гражданского законодательства в вопросе о делимости объектов жилищных прав - жилых помещений.

------------------------------------------------------------------

Название документа