Пригодность для постоянного проживания - сущностный признак жилого помещения, предоставляемого по договорам коммерческого и социального найма

ПРИГОДНОСТЬ ДЛЯ ПОСТОЯННОГО ПРОЖИВАНИЯ - СУЩНОСТНЫЙ ПРИЗНАК ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ, ПРЕДОСТАВЛЯЕМОГО ПО ДОГОВОРАМ КОММЕРЧЕСКОГО И СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА <*>

О. В. КИРИЧЕНКО

-------------------------------- <*> Kirichenko O. V. Availability for permanent living - entity feature of living accommodation provided in accordance with contracts of commercial and social lease.

Кириченко Оксана Владимировна, старший преподаватель кафедры гражданского права и процесса юридического факультета Ульяновского государственного педагогического университета им. И. Н. Ульянова, кандидат юридических наук.

В статье рассматривается один из важнейших признаков жилого помещения - пригодность для постоянного проживания в нем граждан. При отсутствии законодательного определения указанного признака автором, исходя из анализа действующего жилищного законодательства России, вносятся предложения по его пониманию и трактовке.

Ключевые слова: жилищное право, коммерческий наем, социальный наем, существенные признаки договора.

The article considers one of the most important features of living accommodation - availability for permanent living of citizens. In absence of legislative definition of the said feature the author on the basis of analysis of the current housing legislation of Russia introduces proposals with regard to understanding and interpretation thereof.

Key words: housing law, commercial lease, social lease, material features of contract.

Анализ ст. 671, п. 1 ст. 673, 676 ГК РФ, ст. 17, 60, 62 ЖК РФ позволяет сделать вывод, что жилое помещение предоставляется по договорам коммерческого и социального найма для постоянного проживания граждан. При этом данное положение не противоречит срочности договора коммерческого найма, так как и в случае социального найма жилье предоставляется в целях удовлетворения жилищной потребности, носящей постоянный характер. Несмотря на то что коммерческий наем жилья всегда ограничен определенным сроком, на наш взгляд, наниматель вправе рассчитывать на получение по договору жилого помещения, отвечающего установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ст. 15 ЖК). Именно в этом контексте и необходимо рассматривать такой признак жилого помещения, как пригодность для постоянного проживания применительно к договору коммерческого найма. В ряде зарубежных стран жилые помещения считаются пригодными для постоянного проживания граждан, если отвечают требованиям благоустроенности. Так, во Франции сдаваемое внаем жилье должно состоять по крайней мере из одной жилой комнаты и вспомогательных помещений - кухни или кухонного угла, ванной и т. д. Помещение должно быть газифицировано, электрифицировано, обеспечено горячей и холодной водой, канализацией, вентиляцией <1>. -------------------------------- <1> См.: Меркулова Т. А. Зарубежное законодательство о договорах найма жилых помещений // Журнал российского права. 2003. N 2. С. 128 - 129.

Понятие "благоустроенность", как и пригодность для постоянного проживания, в законодательстве не раскрывается, но широко используется (ст. 84 - 89 ЖК). Анализ ч. 1 ст. 89 ЖК РФ позволяет сделать следующие выводы. Во-первых, благоустроенность зависит от условий конкретного населенного пункта (согласно п. 37 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ" во внимание принимается прежде всего уровень благоустроенности жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в этом населенном пункте), т. е. в разных населенных пунктах уровень достигнутой благоустроенности различен. Во-вторых, благоустроенное жилое помещение должно отвечать установленным санитарным, техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Общие требования к благоустроенности определены Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" <2>. Для определения благоустроенности жилого помещения существуют различные архитектурно-планировочные и технические критерии, установленные государственными стандартами, строительными нормами и правилами. К таким критериям относят: выделение в жилом помещении жилой зоны, подсобных помещений (веранда, кладовая, кухня) и санитарно-технических помещений (санузел, ванная), а также теплоснабжение, электроснабжение, водоснабжение, канализирование, радиофикацию, телефонизацию, мусороудаление с использованием современных технических решений и т. п. <3>. Кроме того, в благоустроенных жилых помещениях должны выполняться требования санитарных правил и норм <4>. При этом, если жилое помещение не соответствует санитарным и техническим требованиям, оно подлежит сносу или переоборудованию в нежилое. -------------------------------- <2> СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702. <3> См.: Федеральный закон от 27 декабря 2002 г. N 184-ФЗ "О техническом регулировании" // СЗ РФ. 2002. N 52. Ст. 5140 (в ред. 28.09.2010); Межгосударственный стандарт ГОСТ 30494-96 "Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях" (введен Постановлением Госстроя РФ от 06.01.1999 N 1); Государственный стандарт РФ "Услуги бытовые. Услуги по ремонту и строительству жилья и других построек. Общие технические условия". Принят и введен в действие Постановлением Госстандарта России от 28 мая 2003 г. N 162-ст; СНиП 2.07.01-89 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений"; СНиП 2.08.01-89 "Жилые здания"; СНиП 2.04.05-91* "Отопление, вентиляция и кондиционирование"; СНиП 2.04.01-85 "Внутренний водопровод и канализация зданий"; СНиП 23-05-95* "Естественное и искусственное освещение" и др. <4> См.: Федеральный закон от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" // СЗ РФ. 1999. N 14. Ст. 1650 (в ред. от 28.09.2010); Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы СанПиН 2.1.2.1002-00 "Проектирование, строительство и эксплуатация жилых зданий, предприятий коммунально-бытового обслуживания, учреждений образования, культуры, отдыха, спорта. Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям. Санитарные-эпидемиологические правила и нормативы" (утв. Главным государственным санитарным врачом РФ 15.12.2000); Санитарные правила и нормы СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01 "Проектирование, строительство, реконструкция и эксплуатация предприятий, планировка и застройка населенных мест. Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий. Санитарные правила и нормы" (утв. Главным государственным санитарным врачом РФ 19.10.2001); Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 2 марта 2009 г. N 14 "Об утверждении СанПиН 2.1.8/2.2.4.2489-09". Зарегистрировано в Минюсте РФ 09.04.2009. Регистрационный N 13726; Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 5 мая 2009 г. N 28 "Об утверждении СанПиН 2.3.2.2509-09". Зарегистрировано в Минюсте РФ 29.06.2009. Регистрационный N 14168.

В-третьих, благоустроенное жилое помещение должно находиться в черте населенного пункта, а не за его пределами, например в промышленной зоне. В литературе под благоустроенностью понимается прежде всего комплекс коммунально-бытовых удобств, имеющийся в предоставляемом жилом помещении и соответствующий условиям большей части жилищного фонда данного населенного пункта. К элементам благоустроенности относят: водопровод, центральное отопление, электрическое освещение и другие виды коммунальных удобств <5>. Естественно, благоустроенное жилое помещение не должно быть в ветхом или аварийном состоянии, находиться в подвалах, бараках, вагончиках и других временных строениях. -------------------------------- <5> См.: Постатейный комментарий к ЖК РФ / Под общ. ред. Н. М. Коршунова. М.: Эксмо, 2005. С. 208; Гражданское право: Учебник: В 3 т. Т. 2 / Е. Н. Абрамова, Н. Н. Аверченко, К. М. Арсланов и др.; Под общ. ред. А. П. Сергеева. М.: РГ-Пресс, 2009. С. 290.

Конечно, в нашей стране наниматель может рассчитывать исходя из своих финансовых возможностей на получение по договору коммерческого найма благоустроенного жилья со всеми необходимыми коммунальными удобствами, отвечающего современным потребностям жизнеобеспечения человека. Но в ряде случаев, например в небольших городах, районных центрах, сельских поселениях, внаем сдаются жилые помещения, не имеющие всех необходимых удобств, что вовсе не означает, что такое жилье непригодно для постоянного проживания и не может быть предметом рассматриваемого договора. Главное, чтобы жилое помещение соответствовало установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям действующего законодательства. Пригодность жилого помещения для постоянного проживания означает наличие конструктивной и функциональной возможности всесезонного (в любое время года, независимо от погодных условий) проживания в нем граждан в течение длительного срока, которая также предполагает безопасность жилого помещения при его использовании по назначению. Признак пригодности помещения для постоянного проживания позволяет отличать жилое помещение от нежилого. Конституционный Суд РФ в своем Постановлении от 14 апреля 2008 г. N 7-П по делу о проверке конституционности абз. 2 ст. 1 ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" в связи с жалобами ряда граждан <6>, по сути, признал данный признак единственно необходимым для отнесения жилого строения, расположенного на садовом земельном участке, относящемся к землям населенных пунктов, к объекту жилищных прав и разрешил регистрацию по месту жительства в жилом строении, пригодном для постоянного проживания. Указанная позиция Конституционного Суда РФ позволяет сделать вывод, что даже если помещение функционально предназначено лишь для временного проживания, то это не является основанием его исключения из числа жилых, если оно объективно пригодно для постоянного проживания, например номер в гостинице, дачный домик. -------------------------------- <6> СЗ РФ. 2008. N 18. Ст. 2089.

Статья 673 ГК РФ по вопросу определения пригодности жилого помещения для проживания отсылает к жилищному законодательству и позволяет применять к предмету договора коммерческого найма требования ЖК РФ, что, в свою очередь, выступает гарантией права нанимателя на получение по данному договору действительно пригодного для постоянного проживания жилого помещения. В соответствии с ч. 4 ст. 15 ЖК РФ жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти. В частности, непригодными для проживания признаются жилые помещения (дома): 1) находящиеся в ветхом состоянии; 2) находящиеся в аварийном состоянии; 3) в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания <7>. -------------------------------- <7> См.: Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" (в ред. от 02.08.2007).

Таким образом, исходя из требований действующего законодательства, пригодность для постоянного проживания определяется следующими параметрами: 1) свойствами и состоянием самого строения, в котором находится жилое помещение; 2) уровнем благоустроенности; 3) безопасностью окружающей среды. Жилые помещения должны удовлетворять здоровому и безопасному проживанию, отвечать санитарным нормам и требованиям по площади, дневной освещенности, безопасности, водоснабжению, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям, обеспечивающим нормальное и здоровое проживание людей. Устанавливая подобные требования, законодатель закрепляет не только частный интерес нанимателя, но и публичный интерес. При этом справедливо заметим, что непригодное для постоянного проживания жилое помещение не может быть предоставлено нанимателю даже с его согласия, а следовательно, вообще не может быть предметом как договора социального, так и договора коммерческого найма.

------------------------------------------------------------------

Название документа