Создание системы помощи собственникам помещений в реализации их полномочий по управлению многоквартирными домами

СОЗДАНИЕ СИСТЕМЫ ПОМОЩИ СОБСТВЕННИКАМ ПОМЕЩЕНИЙ В РЕАЛИЗАЦИИ ИХ ПОЛНОМОЧИЙ ПО УПРАВЛЕНИЮ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ

А. РЫЖОВ

Рыжов Александр, руководитель аппарата комитета Законодательного собрания Нижегородской области по вопросам градостроительной деятельности, жилищно-коммунального хозяйства и топливно-энергетического комплекса.

В предыдущих номерах "Жилищного права" уже обсуждалась необходимость создания правовых, организационных и экономических условий для реализации волеизъявления собственников помещений в соответствии с предоставленными им Жилищным кодексом Российской Федерации полномочиями по управлению многоквартирным домом, необходимость серьезных административных усилий для проведения реформы в сфере управления многоквартирными домами <1>. Данная статья продолжает тему. -------------------------------- <1> Рыжов А. Б. Создание условий для реализации полномочий собственников помещений по управлению многоквартирным домом: региональный опыт // Жилищное право. 2006. N 10.

Ранее отмечалось и то, что товарищества собственников жилья в подавляющем большинстве случаев не располагают ресурсами, достаточными для осуществления предусмотренных ЖК РФ процедур принятия решений. По этой причине указывалось, что эффективное обеспечение прав и интересов граждан посредством ТСЖ требует создания детальных норм права, регламентирующих деятельность ТСЖ, и масштабной внешней инфраструктуры. Например, недостатки правового регулирования и отсутствие ресурсов в ЖСК советского времени компенсировались усилиями партийных и советских органов <1>. -------------------------------- <1> Рыжов А. Б. О создании условий для эффективной деятельности товариществ собственников жилья // Жилищное право. 2007. N 10.

В этой связи предлагались, например, положения о внесении изменений в ЖК РФ, обеспечивающих обязательность решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о привлечении инженера (инженерной организации) в целях осуществления контроля и надзора за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления для всех собственников помещений в таком доме <1>. -------------------------------- <1> Рыжов А. Б. Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления многоквартирным домом // Жилищное право. 2007. N 6.

Можно с удовлетворением отметить, что принятие Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" и Федерального закона от 18.07.2011 N 242-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам осуществления государственного контроля (надзора) и муниципального контроля" обеспечивает создание необходимой внешней инфраструктуры, содействующей реализации полномочий собственников помещений по управлению многоквартирным домом. Рассмотрим актуальность указанных новелл федерального законодательства с точки зрения обеспечения интересов жителей многоквартирных домов в Нижегородской области. Законом Нижегородской области от 07.09.2007 N 123-З "О жилищной политике в Нижегородской области" определены цели жилищной политики Нижегородской области. При этом надлежащая организация сферы управления многоквартирными домами должна обеспечить достижение значительной части указанных целей, а именно: 1) обеспечение права всех жителей Нижегородской области на проживание в жилых помещениях, отвечающих установленным законодательством Российской Федерации требованиям; 2) обеспечение эффективности системы управления жилищным фондом, основанной на бездотационном хозяйствовании рыночных субъектов, действующих на конкурентной основе; 3) обеспечение эффективной защиты прав собственников жилых помещений в Нижегородской области; 4) содействие обеспечению сохранности жилищного фонда в Нижегородской области. Предпосылки для организации сферы управления многоквартирными домами, отвечающей потребностям жителей Нижегородской области в доступном и комфортном жилье, созданы Жилищным кодексом Российской Федерации 2004 года. Вместе с тем опыт реализации положений Жилищного кодекса Российской Федерации об управлении многоквартирными домами показывает наличие ряда специфических проблем. Управление многоквартирным домом означает необходимость согласованной коллективной работы собственников помещений в многоквартирном доме по принятию решений, касающихся управления таким домом. Важнейшие решения, касающиеся управления многоквартирным домом, должно принимать общее собрание собственников помещений большинством голосов. Однако подготовить проект правильного решения, обеспечить кворум на таком собрании, добиться консенсуса на собрании большого числа совершенно разных и нередко малознакомых людей довольно сложно. Решение задач управления многоквартирным домом требует от собственников квартир высокой правовой культуры и культуры слаженной совместной деятельности. Такая культура в Нижегородской области формируется медленно. Так, прокуратура Нижегородской области в информации комитету Законодательного собрания по вопросам градостроительной деятельности, жилищно-коммунального хозяйства и топливно-энергетического комплекса указывает на необходимость усиления контроля в сфере управления многоквартирными домами в связи с индифферентной позицией части собственников помещений в многоквартирных домах. Неэффективность деятельности собственников помещений в многоквартирных домах по управлению такими домами не позволяет в полной мере реализовать потенциал развития сферы управления многоквартирными домами, заложенный в положениях Жилищного кодекса Российской Федерации. Комитетом Законодательного собрания Нижегородской области по вопросам градостроительной деятельности, жилищно-коммунального хозяйства и топливно-энергетического комплекса, возглавляемым Олегом Борисовичем Шавиным, запрошена информация органов местного самоуправления муниципальных районов и городских округов Нижегородской области о состоянии дел в сфере управления многоквартирными домами. Анализ информации органов местного самоуправления муниципальных районов и городских округов Нижегородской области позволяет сделать вывод о распространенности нарушений требований законодательства в сфере управления многоквартирными домами. Так, не все управляющие организации предоставили собственникам помещений отчет о выполнении договора управления многоквартирным домом за 2010 год. Например, в Большеболдинском районе управляющие организации отчитались только перед собственниками 50,8% многоквартирных домов, находящихся в управлении; в Володарском районе - 68,5%; в Княгининском районе - 83%; в Первомайском - 61,6%; в Сеченовском районе - 48%; в Спасском районе - 65,7%. Факты нарушений законодательства представлены также в информации прокуратуры Нижегородской области от 12 июля 2011 года. Согласно информации правительства Нижегородской области, растет число обращений граждан в Государственную жилищную инспекцию Нижегородской области по вопросам качества предоставления коммунальных услуг и содержания жилья: 2008 год - 3017 обращений; 2009 год - 4301 обращение; 2010 год - 5984 обращения; 1 полугодие 2011 года - 5213 обращений (что означает рост по сравнению с 2010 годом на 57%). Значительный рост количества обращений граждан в 2011 году (более чем в 2 раза) по сравнению с 2010 годом отмечен в Арзамасе, Арзамасском, Балахнинском, Борском, Богородском, Городецком, Дальнеконстантиновском, Кулебакском, Краснобаковском, Ковернинском, Пильнинском, Семеновском, Спасском, Тоншаевском, Шахунском, Уренском районах, в Сарове. Это свидетельствует об острой потребности жителей Нижегородской области в осуществлении регионального государственного жилищного надзора. Опыт Нижегородской области показывает, что для обеспечения законности в сфере управления многоквартирными домами, для обеспечения реализации прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирных домах необходимо распространение регионального государственного жилищного надзора (представлявшего собой до сих пор контроль за надлежащим состоянием многоквартирных домов) на контроль за соблюдением законодательства участниками отношений в сфере управления многоквартирными домами, то есть превращение данного вида государственного надзора в систему практической помощи собственникам помещений в многоквартирных домах в решении задач управления такими домами. Правовая основа создания такой системы обеспечена принятием Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" и Федерального закона от 18.07.2011 N 242-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам осуществления государственного контроля (надзора) и муниципального контроля". В Федеральном законе от 18.07.2011 N 242-ФЗ в новой редакции изложена статья 20 Жилищного кодекса Российской Федерации, определяющая государственный жилищный надзор как деятельность уполномоченных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, направленную на предупреждение, выявление и пресечение нарушений требований, установленных жилищным законодательством, законодательством Российской Федерации об энергосбережении и повышении энергетической эффективности. Органы государственного жилищного надзора теперь вправе обратиться в суд с заявлениями о ликвидации товарищества собственников жилья, о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с нарушением требований Жилищного кодекса Российской Федерации, и о признании договора управления данным домом недействительным в случае неисполнения в установленный срок предписания уполномоченного органа об устранении несоответствия устава товарищества собственников жилья или в случаях выявления нарушений порядка создания и ликвидации товарищества собственников жилья, порядка выбора управляющей организации, утверждения условий договора управления многоквартирным домом и его заключения. Федеральный закон от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусматривает, что управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со Стандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством Российской Федерации. Особенности раскрытия информации о деятельности по управлению многоквартирным домом и предоставления для ознакомления документов, предусмотренных ЖК РФ, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющим управление многоквартирным домом (без заключения договора с управляющей организацией), устанавливаются этим Стандартом раскрытия информации. Контроль за соблюдением Стандарта раскрытия информации осуществляется органом регионального государственного жилищного надзора в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. С принятием указанных изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации усиление регионального государственного жилищного надзора позволит органам государственной власти Нижегородской области бороться не только с последствиями неэффективного управления многоквартирным домом, выявляя недостатки в содержании жилья, но и с причинами неэффективного управления, а именно с нарушениями правовой законности, рейдерством в данной сфере, с недобросовестными управляющими компаниями, паразитирующими на жителях многоквартирных домов за счет их разобщенности и индифферентности части собственников квартир. Федеральный закон от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусматривает также расширение роли органов местного самоуправления в обеспечении правовой законности в сфере управления многоквартирными домами. Так, в Жилищный кодекс Российской Федерации включена статья 161.1, согласно которой в случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья. Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома, который направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. Согласно изменениям, внесенным в статью 165 Жилищного кодекса Российской Федерации, орган местного самоуправления на основании обращения собственников помещений в многоквартирном доме, председателя совета многоквартирного дома, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса, организует проведение проверки деятельности управляющей организации в пятидневный срок в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства. В случае если по результатам указанной проверки выявлено невыполнение управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом, орган местного самоуправления не позднее чем через пятнадцать дней со дня соответствующего обращения созывает собрание собственников помещений в данном доме для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным домом. Цена вопроса высока: от эффективности управления многоквартирным домом зависит, будут ли надлежащим образом осуществляться содержание и ремонт многоквартирного дома, предоставляться коммунальные услуги, как будут расходоваться средства граждан, собираемые в качестве платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Таким образом, реализация целей жилищной политики Нижегородской области по обеспечению права всех жителей Нижегородской области на проживание в жилых помещениях, отвечающих установленным законодательством Российской Федерации требованиям, созданию эффективной системы управления жилищным фондом, обеспечению эффективной защиты прав собственников жилых помещений в Нижегородской области требует усиления контроля со стороны органов местного самоуправления Нижегородской области, органов государственной власти Нижегородской области. Органам местного самоуправления Нижегородской области необходимо усилить контроль за соблюдением интересов граждан в сфере управления многоквартирными домами в соответствии с частями 4, 5, 6 и 13 статьи 161, частью 2 статьи 161, частью 1 статьи 165 Жилищного кодекса Российской Федерации. Принимая во внимание рост нагрузки на Государственную жилищную инспекцию Нижегородской области вследствие востребованности жителями Нижегородской области функции регионального государственного жилищного надзора, в связи с необходимостью эффективной реализации требований федерального законодательства желательно увеличить численность сотрудников Государственной жилищной инспекции Нижегородской области.

------------------------------------------------------------------

Название документа