Десять лучше шести

ДЕСЯТЬ ЛУЧШЕ ШЕСТИ

Э. Д. ГОРИНА

Эльвира Горина, заместитель начальника Департамента недвижимости муниципального образования, г. Новый Уренгой.

Минимальный размер площади в общежитии надо пересмотреть

Одной из форм удовлетворения жилищных потребностей граждан, закрепленной в Конституции РФ, является предоставление им жилого помещения в специализированных объектах жилищного фонда. Вопросы правового регулирования, в том числе и в части размера предоставляемой площади в общежитии, требуют незамедлительной корректировки. Рассмотрим почему.

Шесть квадратов на одного...

Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 N 42 "Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений" утверждена типовая форма договора, определяющая его существенные условия и основные характеристики, которые, на наш взгляд, требуют внесения некоторых коррективов. Согласно ч. 1 ст. 100 ЖК РФ по договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем. Наймодателем по договору найма жилого помещения в общежитии может быть только собственник общежития, от имени которого выступает орган государственной власти или орган местного самоуправления. Нанимателем по указанному договору может быть гражданин, не обеспеченный жильем в населенном пункте, в котором он работает, проходит службу или учится. При этом нанимателем может быть любое физическое лицо - гражданин Российской Федерации, иностранный гражданин, лицо без гражданства. Это отличает договор найма жилого помещения в общежитии от договора социального найма, в котором согласно п. 5 ст. 49 ЖК РФ нанимателем может быть только российский гражданин. Кроме того, согласно ч. 6 ст. 100 ЖК РФ общежитие предоставляется для проживания не только гражданам, но и членам их семей. Однако данной нормой права конкретно не установлено, какие лица относятся к членам семьи нанимателя жилого помещения в специализированном жилищном фонде. На наш взгляд, в этом случае необходимо применять правило ч. 1 ст. 69 ЖК РФ, согласно которому к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, дети и родители данного нанимателя. Применение нормы права следует осуществлять по аналогии закона, определенной ст. 7 ЖК РФ. Предмет договора найма жилого помещения в общежитии исходя из положений раздела IV ЖК РФ - жилое помещение, отнесенное в установленном порядке собственником к специализированному жилищному фонду. При этом, как и любое другое жилое помещение, предоставляемое гражданину общежитие должно быть предназначенным для проживания и отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. На основании п. 1 ст. 105 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека, и только п. 11 Постановления Совета Министров РСФСР от 11.08.1988 N 328 "Об утверждении Примерного положения об общежитиях" предусмотрено условие о предоставлении семьям изолированных жилых помещений.

...уже как 20 лет!

Возможность (обратите внимание: возможность, а не обязанность!) предоставления нанимателю и членам его семьи в общежитии отдельного изолированного жилого помещения также сохранена в типовом договоре найма жилого помещения в общежитии, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 N 42, однако данная норма в нормах ЖК РФ, в том числе в разделе IV, отсутствует. Учитывая, что п. 4 раздела 1 типового договора найма жилого помещения в общежитии предусмотрена только возможность, а не обязанность предоставления наймодателем нанимателю и членам его семьи в общежитии отдельного изолированного жилого помещения, принимая во внимание необходимость исключительно отдельного проживания, слова "может быть" считаем необходимым из вышеуказанной нормы права исключить. При этом данную отредактированную норму дополнительно ввести в п. 1 ст. 105 ЖК РФ. По поводу предоставления общежития отдельно проживающему гражданину свое мнение выразил Ю. К. Толстой: "Типовой договор найма жилого помещения в общежитии смоделирован в расчете лишь на семейные общежития. Возможно, сочли достаточным указание на то, что изолированное жилое помещение в общежитии нанимателю и членам его семьи может быть предоставлено. Выходит, что если таких членов семьи у нанимателя нет, то изолированное жилое помещение нанимателю может быть и не предоставлено. Было бы, однако, юридически грамотнее прямо записать в законе, что нанимателю-одиночке в общежитии может быть предоставлено и койко-место. На практике это нередко и происходит" <1>. -------------------------------- <1> Толстой Ю. К. Жилищное право: Учебник. М.: Велби; Проспект, 2007. С. 52.

В действительности для одиноко проживающего гражданина предметом договора найма помещения в общежитии может выступать и не выделенная в натуре часть помещения - определенное количество квадратных метров жилой площади - в народе так называемое койко-место. Поэтому целесообразно, на наш взгляд, законодательно предусмотреть возможность заключения договора найма специализированного жилого помещения - общежития только на часть жилого помещения с учетом требований п. 1 ст. 105 ЖК РФ. А в типовой договор найма жилого помещения в общежитии внести соответствующие изменения. Конечно, в данном случае конкретно определить местоположение для проживания одинокого нанимателя (койко-место) в жилом помещении затруднительно, но ведь в случае предоставления нанимателю части жилого помещения предметом договора найма жилого помещения в общежитии согласно п. 1 типового договора найма жилого помещения в общежитии (утв. Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 N 42) выступает все жилое помещение, что не совсем верно. С учетом изложенного считаем возможным законодательно изменить данную норму права. При этом койко-место определять путем выделения данной части помещения в экспликации (техническом паспорте), прилагающейся к типовому договору найма жилого помещения в общежитии. Кроме того, необходимо отметить, что норма 6 кв. м, устанавливающая минимальный предел предоставляемой площади в общежитии на одного человека, была предусмотрена ранее жилищным законодательством РСФСР, а именно Постановлением Совета Министров РСФСР N 328. Данный размер сохранился и до нашего времени (п. 1 ст. 105 ЖК РФ). Следовательно, указанный размер не изменялся в течение более 20 лет! Для сравнения: согласно ст. 23 Федерального закона от 15.07.1995 N 103-ФЗ "О содержании под стражей подозреваемых и обвиняемых в совершении преступлений" норма санитарной площади в камере на одного человека, в отношении которого в соответствии с УПК РФ избрана мера пресечения в виде заключения под стражу, устанавливается в размере 4 кв. м. Норма жилой площади в камере на одного осужденного в лечебно-профилактических учреждениях уголовно-исполнительной системы согласно ст. 99 УИК РФ устанавливается в размере 5 кв. м, в лечебных исправительных учреждениях - в размере 3 кв. м, и только норма жилой площади в расчете на одного осужденного в исправительных колониях и тюрьмах - 2 и 2,5 м соответственно. Здесь возникает вопрос: неужели с учетом наступившего XXI века - века новых свершений и технологий, стремления всего общества к высокому уровню жизни населения и реализации политики государства в данном направлении до настоящего времени законодательно не ставился вопрос об увеличении рассматриваемого нижнего предельного уровня предоставления гражданам жилой площади в общежитии в размере 6 кв. м?

Минимум десять

Обратимся к практике зарубежных стран. Так, в Германии общежития для проживания студентов предоставляются по принципу "одна комната - один студент", что исключает деление одной комнаты в общежитии на нескольких проживающих. В Великобритании проживание в студенческой резиденции также осуществляется студентом в отдельной комнате или двух комнатах. Это может быть одноместный или двухместный номер с необходимым для проживания санитарным узлом (ванной, умывальником и др.). Во Франции существует возможность проживания нескольких студентов в многоместных комнатах, однако данная норма является скорее исключением, чем правилом. В основном традиционное общежитие для студента состоит из одной комнаты в размере 9 кв. м жилой площади на одного человека. На Украине площадь, предоставляемая студенту для проживания в общежитиях "старого образца", составляет 6 кв. м жилой площади на одного человека (аналог РФ), однако уже во вновь построенных общежитиях размер жилой площади составляет не менее 8 кв. м на одного проживающего. Итак, считаем необходимым законодательно пересмотреть размер предоставляемого жилого помещения в общежитиях, определенный ст. 105 ЖК РФ. По нашему мнению, повышение должно быть как минимум на 80%, что будет составлять не менее 10 кв. м жилой площади на одного человека. Кроме того, предлагаемые нами коррективы целесообразно законодательно закрепить на федеральном уровне.

Название документа