"Коммуналка" не отменяется

(Галимов М.)

("ЭЖ-Юрист", 2011, N 26)

Текст документа

"КОММУНАЛКА" НЕ ОТМЕНЯЕТСЯ

М. ГАЛИМОВ

Марат Галимов, газета "ЭЖ-Юрист".

Я приобрела квартиру в строящемся доме по договору долевого участия. С момента сдачи дома начали начисляться коммунальные платежи. В новой квартире я не живу, поскольку там еще не сделан ремонт. До настоящего времени у меня нет свидетельства о праве собственности, только договор долевого участия. Имею ли я право не вносить "коммуналку" за новую жилплощадь, если я проживаю в съемной квартире и оплачиваю коммунальные услуги там?

Л. Белова, г. Краснодар

Пунктом 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства его участнику, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Объект долевого строительства можно передать только после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 2 ст. 8 Закона).

По смыслу положений ст. 218 ГК РФ право собственности на многоквартирный дом принадлежит застройщику до передачи участнику долевого строительства по акту. В силу норм ст. ст. 223, 224 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено договором, а вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

Иными словами, если между вами и застройщиком подписан передаточный акт, то с момента его подписания вы как участник долевого строительства владеете и пользуетесь построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляете права собственника, указанные в ст. 209 Кодекса, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.

С момента государственной регистрации участник долевого строительства приобретает также и право распоряжения принадлежащим ему имуществом, однако отсутствие государственной регистрации не может свидетельствовать об отсутствии у участника долевого строительства права собственности на объект долевого строительства.

Пунктом 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ предусмотрена обязанность собственника жилого помещения по внесению платы за жилые помещения и коммунальные услуги с момента возникновения права собственности на жилое помещение. Кроме того, согласно ст. 210 ГК РФ бремя содержания имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со ст. 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок.

Как следует из п. 11 ст. 155 ЖК РФ, неиспользование собственником помещений не является основанием для невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Таким образом, участник долевого строительства осуществляет внесение платы за жилые помещения и коммунальные услуги с момента подписания сторонами передаточного акта объекта долевого строительства. При этом факт отсутствия проживания в указанном помещении в силу п. 11 ст. 155 ЖК РФ не будет являться основанием для освобождения от уплаты коммунальных платежей.

------------------------------------------------------------------

Название документа

"Обзор практики рассмотрения дел Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ"

(Карасева С. Ю.)

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2011)

Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

ОБЗОР ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ ДЕЛ

ПРЕЗИДИУМОМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РФ

Материал подготовлен с использованием правовых актов

по состоянию на 28 июня 2011 года

С. Ю. КАРАСЕВА

Постановление от 10 мая 2011 г. N 18181/10

ОАО "Ч", осуществив энергоснабжение домовладения супругов Р., обратилось к мировому судье с иском о взыскании задолженности за потребленную электроэнергию.

Решением мирового судьи в иске отказано, решением установлено, что Р. проходит службу в ОВД, является старшим участковым уполномоченным и проживает в сельской местности, в состав его семьи входит жена, которая является собственником этой квартиры. Суд отказал в иске, поскольку с учетом изменений, внесенных в Закон о милиции, на органы местного самоуправления возложена обязанность предоставления участковым уполномоченным, проживающим в сельской местности, льготы в виде бесплатного обеспечения жильем с отоплением и освещением.

ОАО "Ч" обратилось с иском к Российской Федерации в лице Минфина о взыскании 17605,97 руб. расходов, связанных с реализацией льгот по оплате электроэнергии Р. на основании ст. 30 Закона РФ от 18.04.1991 N 1026-1 "О милиции".

Решением суда в иске отказано в связи с отсутствием в ст. 30 Закона о милиции положений, предусматривающих льготы для участковых уполномоченных по оплате коммунальных услуг. ФАС округа решение отменил, иск удовлетворил, руководствуясь ч. 3 ст. 30 Закона о милиции (в редакции ФЗ от 30.06.2002 N 78-ФЗ), которой определено, что участковые уполномоченные милиции, работающие в сельской местности и в поселках городского типа, и члены их семей, проживающие с ними, бесплатно обеспечиваются органами местного самоуправления жильем с отоплением и освещением в соответствии с установленными нормами.

В соответствии с ч. 3 ст. 30 Закона о милиции (в редакции ФЗ от 31.03.1999 N 68-ФЗ) сотрудникам милиции и проживающим с ними членам их семей предоставляется 50-процентная скидка в оплате коммунальных услуг. Этой нормой установлено, что данная льгота компенсируется из средств бюджетов, за счет которых финансируются подразделения милиции.

Частью 4 ст. 30 Закона о милиции (в редакции ФЗ от 29.12.2000 N 163-ФЗ) предусмотрено, что участковые уполномоченные милиции, работающие в сельской местности и в поселках городского типа, и члены их семей, проживающие с ними, бесплатно обеспечиваются органами местного самоуправления жильем с отоплением и освещением в соответствии с установленными нормами.

Статьей 4 ФЗ от 30.06.2002 N 78-ФЗ исключена с 01.07.2002 ч. 3 ст. 30 Закона о милиции, предусматривавшая предоставление льгот по оплате коммунальных услуг сотрудникам милиции и проживающим с ними членам их семей; ч. 4, обязывающая органы местного самоуправления бесплатно обеспечивать жильем с отоплением участковых уполномоченных, работающих в сельской местности и в поселках городского типа, стала ч. 3. Таким образом, с учетом изменений, внесенных в Закон о милиции, на органы местного самоуправления возложена обязанность предоставить участковым уполномоченным льготу в виде бесплатного жилья с отоплением и освещением (то есть благоустроенного), а не льготу по оплате коммунальных услуг.

Данная позиция была сформулирована Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 21.07.2009 N 4910/09.

Президиум ВАС РФ отменил Постановление кассационной инстанции, оставив в силе решение суда первой инстанции.

Постановление от 10 мая 2011 г. N 308/11

Предприниматель Н. обратилась с иском к Российской Федерации в лице Минфина РФ и Пензенской области в лице Минфина области о взыскании солидарно с казны РФ и казны области 32713663,52 руб. расходов, возникших в результате обеспечения равной доступности услуг общественного транспорта для отдельных категорий граждан, оказание мер социальной поддержки которым относится к ведению РФ и области.

В судебном заседании Н. изменила требования и просила взыскать с Российской Федерации 615685,69 руб. расходов, с области - 3259526,81 руб.

Определением суда требования к области выделены в отдельное производство и направлены для рассмотрения по подсудности в Арбитражный суд Пензенской области.

Решением суда в иске о взыскании с РФ 615685,89 руб. расходов отказано. Суд пришел к выводу, что в данном случае возложения на Н. обязанности по перевозке отдельных категорий граждан на льготных условиях со стороны публично-правового образования - Российской Федерации - не было, так как Н. заключила субагентский договор с другим лицом в соответствии с принципом свободы заключения договора. Кроме того, суд сослался на пропуск Н. срока исковой давности за период с января по ноябрь 2006 года, о чем было заявлено Минфином, поскольку согласно субагентскому договору Н. получала вознаграждение ежемесячно. Апелляционный суд решение оставил без изменения. ФАС округа оставил судебные акты без изменения, указав, что вопросы оплаты выполняемого агентом поручения урегулированы субагентским договором. Вознаграждение агента определено в конкретной сумме за единицу подвижного состава и не связано каким-либо образом с количеством перевозимых льготников.

Федеральным законом от 22.08.2004 N 122-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" с 01.01.2005 отменены льготы по проезду отдельным категориям граждан. Вместе с тем Закон предписал субъектам РФ и муниципальным образованиям при замене льгот в натуральной форме на денежные компенсации вводить эффективные правовые механизмы, обеспечивающие сохранение и возможное повышение ранее достигнутого уровня социальной защиты граждан с учетом специфики их правового, имущественного положения, а также других обстоятельств.

Согласно ст. ст. 3, 44 и 63 Закона N 122-ФЗ меры социальной защиты инвалидов и социальной поддержки ветеранов и лиц, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС, являются расходными обязательствами РФ, за исключением мер, относящихся к полномочиям государственной власти субъектов РФ.

Финансирование льгот по проезду на общественном транспорте льготников, находящихся в ведении РФ (федеральных льготников), предусмотрено нормативными правовыми актами РФ, поэтому является расходным обязательством РФ.

В соответствии с ФЗ от 26.12.2005 N 189-ФЗ "О федеральном бюджете на 2006 год" предусмотрены субвенции бюджетам на обеспечение равной доступности общественного транспорта на территории соответствующего субъекта РФ для отдельных категорий граждан, оказание мер социальной поддержки которым относится к ведению РФ.

Из федерального бюджета в бюджет Пензенской области поступили субвенции на обеспечение равной доступности услуг общественного транспорта в размере 31025500 руб. В Пензе в 2006 году перевозку пассажиров осуществляли три перевозчика: МУП "П", ООО "М" и ООО "Д". Данные средства были распределены в полном объеме между транспортными организациями, выполняющими функции перевозчиков.

На субъект РФ возложена обязанность по обеспечению равной доступности услуг общественного транспорта льготным категориям граждан, а не по финансированию этих услуг, поэтому недостаточное выделение на эти цели денежных средств субъекту РФ в виде субвенций влечет за собой доплату разницы за счет средств РФ.

Исполняя возложенные государством обязанности по обеспечению федеральным льготникам равной доступности услуг общественного транспорта, правительство Пензенской области приняло Постановления от 14.02.2005 N 79-пП "О порядке предоставления льготного проезда на транспорте общего пользования отдельным категориям граждан, проживающих на территории Пензенской области" и от 30.08.2006 N 563-пП "О порядке предоставления льготного проезда на транспорте общего пользования отдельным категориям граждан в городском и внутрирайонном сообщениях (кроме такси и маршрутного такси) и железнодорожным транспортом пригородного сообщения".

Между ООО "Д" и МУП "П" заключен агентский договор от 26.01.2006, согласно которому ООО "Д" обязалось осуществлять перевозки пассажиров на городских маршрутах по тарифам, утвержденным для МУП "П" в установленном порядке, с предоставлением льгот в соответствии с федеральными законами и иными нормативно-правовыми актами РФ.

Предприниматель Н. (субагент) и ООО "Д" (субпринципал) заключили субагентский договор от 26.01.2006, согласно которому субпринципал поручает, а субагент обязуется за вознаграждение от имени ООО "Д" оказывать услуги по перевозке пассажиров по регулярным маршрутам городского пассажирского транспорта автобусами большой и средней вместимости. Данным договором установлено, что за выполнение предусмотренных им обязательств субагент получает от субпринципала вознаграждение. Его размер составляет часть выручки субагента, полученной от оказания услуг по перевозке, за минусом части суммы, принадлежащей субпринципалу, определяемой из расчета 3 руб. за одну единицу подвижного состава в день, перечисляемых ежемесячно не позднее 5-го числа месяца, следующего за отчетным, на расчетный счет субпринципала.

Поскольку в данном случае заключен субагентский договор и Н. действует от имени ООО "Д", у Минфина не возникает обязанности по возмещению ей расходов за перевозку льготной категории граждан, относящихся к федеральному регистру.

Президиум ВАС РФ оставил все судебные акты по делу без изменения.

Постановление от 10 мая 2011 г. N 17950/10

Отделением ФСС РФ проведена документальная выездная проверка ЗАО "Н" по вопросам начисления, уплаты страховых взносов на обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний и расходования этих средств за период с 01.01.2006 по 31.12.2008, по результатам которой составлен акт от 30.12.2009 и принято решение от 03.02.2010 о привлечении страхователя к ответственности. Этим решением ЗАО "Н" предложено уплатить 2905,50 руб. взносов на обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний, 634,45 руб. пеней и 658,80 руб. штрафа, предусмотренного п. 1 ст. 19 ФЗ от 24.07.1998 N 125-ФЗ "Об обязательном социальном страховании от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний" за неуплату сумм страховых взносов в результате занижения облагаемой базы.

Основанием явился вывод ФСС о занижении ЗАО "Н" расчетной базы для начисления страховых взносов на сумму 1646985,45 руб., образовавшуюся в результате выплат работникам в виде компенсации расходов по оплате проезда на общественном транспорте к месту работы и обратно, материальной помощи к праздничным датам и дням рождения, премий.

ЗАО "Н" обратилось с заявлением о признании решения недействительным.

Решением суда требование удовлетворено. Апелляционный суд решение оставил без изменения. ФАС округа оставил судебные акты без изменения.

Суды исходили из того, что согласно решению учредителя ЗАО "Н" был создан специальный фонд, который формировался по итогам отчетных периодов в размере 50% от чистой прибыли общества, остающейся в его распоряжении после уплаты всех налогов и сборов. Спорные выплаты производились из этого фонда. Цели, на которые направлялись средства фонда, определялись учредителем самостоятельно и указывались отдельно в его распоряжениях.

Суды сделали вывод, что спорные выплаты не входят в систему оплаты труда (поскольку не установлены в трудовом договоре и осуществлялись за счет средств нераспределенной прибыли) и, следовательно, не подлежат учету в качестве расчетной базы при начислении страховых взносов на обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний.

Согласно п. 1 ст. 20 ФЗ от 16.07.1999 N 165-ФЗ "Об основах обязательного социального страхования" (в редакции, действовавшей в спорный период) расчетной базой для начисления страховых взносов являются выплаты, начисленные в виде заработной платы, либо иные источники, определяемые в соответствии с законодательством РФ для граждан, подлежащих обязательному социальному страхованию. Согласно п. 2 данной статьи страховые взносы начисляются страхователями на начисленную оплату труда по всем основаниям (доходам) и иным определяемым федеральным законом источникам доходов, установленным федеральными законами о конкретных видах обязательного социального страхования.

В соответствии с п. 3 Правил начисления, учета и расходования средств на осуществление обязательного социального страхования от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 02.03.2000 N 184, страховые взносы начисляются на начисленную по всем основаниям оплату труда (доход) работников.

В силу п. 4 Правил страховые взносы не начисляются на выплаты, установленные Перечнем выплат, на которые не начисляются страховые взносы в ФСС РФ, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 07.07.1999 N 765, за исключением вознаграждения, выплачиваемого гражданам на основании гражданско-правового договора, если указанным договором предусматривается уплата страховых взносов.

В частности, в силу п. п. 7 и 8 Перечня к выплатам, на которые не начисляются страховые взносы в ФСС РФ, относятся материальная помощь, оказываемая работникам в связи с чрезвычайными обстоятельствами в целях возмещения вреда, причиненного здоровью и имуществу граждан, на основании решений органов государственной власти и органов местного самоуправления, иностранных государств, а также правительственных и неправительственных межгосударственных организаций, созданных в соответствии с международными договорами РФ; материальная помощь, оказываемая работникам в связи с постигшим их стихийным бедствием, пожаром, похищением имущества, увечьем, а также в связи со смертью работника или его близких родственников.

В Перечень не включаются иные виды материальной помощи, компенсация оплаты проезда работникам к месту работы и обратно, а также премии.

Согласно ст. 129 ТК РФ заработная плата (оплата труда работника) - это вознаграждение за труд в зависимости от квалификации работника, сложности, количества, качества и условий выполняемой работы, а также компенсационные выплаты (доплаты и надбавки компенсационного характера, в том числе за работу в условиях, отклоняющихся от нормальных, работу в особых климатических условиях и на территориях, подвергшихся радиоактивному загрязнению, и иные выплаты компенсационного характера) и стимулирующие выплаты (доплаты и надбавки стимулирующего характера, премии и иные поощрительные выплаты).

Исходя из смысла данной статьи, спорные выплаты по своей сути являются элементами оплаты труда и подлежат включению в расчетную базу для начисления страховых взносов на обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний, при этом не имеет правового значения способ формирования источника выплат данных сумм.

Президиум ВАС РФ отменил все судебные акты по делу и в удовлетворении требования отказал.

Постановление от 19 апреля 2011 г. N 16692/10

В ходе проверки ООО "Ж", проведенной прокуратурой совместно с Комитетом по природопользованию, охране окружающей среды и обеспечению экологической безопасности, установлено, что ООО "Ж" изымает отходы, отнесенные к IV и V классам опасности, из мусороприемных камер многоквартирных домов и перемещает их в контейнеры для обеспечения последующих работ по транспортировке, размещению, использованию и обезвреживанию отходов владельцем контейнеров - ОАО "А" - на основании договора.

Полагая, что для осуществления такой деятельности необходимо иметь лицензию, прокурор вынес постановление о возбуждении дела о правонарушении, предусмотренном ч. 2 ст. 14.1 КоАП РФ, и на основании ч. 3 ст. 23.1 КоАП РФ обратился с заявлением о привлечении ООО "Ж" к административной ответственности.

Решением суда ООО "Ж" привлечено к ответственности в виде наложения штрафа в размере 40000 руб. ФАС округа решение оставил без изменения.

Суд исходил из того, что ООО "Ж", выполняя работы по изъятию отходов из мест их образования - мусороприемных камер жилых домов - и перемещению их в контейнеры, осуществляет деятельность по сбору опасных отходов, которая в силу действующего законодательства подлежит лицензированию. Суд пришел к выводу, что эти действия при отсутствии соответствующей лицензии образуют состав правонарушения.

Частью 2 ст. 14.1 КоАП РФ установлена ответственность за осуществление предпринимательской деятельности без специального разрешения (лицензии), если такое разрешение (такая лицензия) обязательно (обязательна).

Согласно пп. 74 п. 1 ст. 17 ФЗ от 08.08.2001 N 128-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" подлежит лицензированию деятельность по сбору, использованию, обезвреживанию, транспортировке, размещению отходов I - IV классов опасности (не подлежит лицензированию деятельность по накоплению отходов I - V классов опасности, а также деятельность по сбору, использованию, обезвреживанию, транспортированию, размещению отходов V класса опасности).

В ст. 1 ФЗ от 24.06.1998 N 89-ФЗ "Об отходах производства и потребления" перечислены основные понятия, к которым в том числе относятся: сбор отходов - прием или поступление отходов от физических и юридических лиц в целях дальнейшего использования, обезвреживания, транспортирования, размещения таких отходов; использование отходов - применение отходов для производства товаров (продукции), выполнения работ, оказания услуг или для получения энергии; обезвреживание отходов - обработка отходов, в том числе сжигание и обеззараживание отходов на специализированных установках, в целях предотвращения вредного воздействия отходов на здоровье человека и окружающую среду; транспортирование отходов - перемещение отходов с помощью транспортных средств вне границ земельного участка, находящегося в собственности юридического лица или индивидуального предпринимателя либо предоставленного им на иных правах; размещение отходов - хранение и захоронение отходов.

Из содержания этой нормы следует, что деятельность по сбору отходов непосредственно связана с целью их дальнейшего использования, обезвреживания, транспортирования, размещения и осуществляется лицами, для которых такая деятельность является специализированной.

В данном случае деятельность ООО "Ж" как управляющей компании многоквартирного дома связана исключительно с выполнением обязанностей по обслуживанию и содержанию жилищного фонда, в рамках которых оно производит работы по изъятию отходов из мусороприемных камер жилых домов и накоплению на специально оборудованной контейнерной площадке для последующего осуществления специализированной организацией на основании заключенного с ООО "Ж" договора работ по транспортированию, обезвреживанию и размещению этих отходов.

Следовательно, его действия по смыслу Законов N 128-ФЗ и N 89-ФЗ не являются деятельностью по сбору отходов, для осуществления которой требуется специальное разрешение (лицензия).

Президиум ВАС РФ отменил судебные акты по делу и в удовлетворении заявления прокурора отказал.

Постановление от 12 апреля 2011 г. N 16646/10

ЗАО "П" обратилось с иском к учреждению о взыскании 344569,69 руб. неосновательного обогащения в виде сбереженных расходов по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и санитарному содержанию придомовой территории.

Решением суда иск удовлетворен. Апелляционный суд решение оставил без изменения. ФАС округа оставил судебные акты без изменения.

В ноябре 2007 года был проведен открытый конкурс по отбору управляющей организации многоквартирных домов района, жители которых не выбрали способ управления своими домами. Победителем конкурса стало ЗАО "П".

На основании результатов открытого конкурса между ЗАО "П" и Департаментом управления имуществом, от имени муниципального образования осуществляющим права собственника нежилого помещения в многоквартирном доме, заключен договор от 23.05.2008, по условиям которого ЗАО "П" (управляющая организация) обязуется обеспечить благоприятное и безопасное проживание граждан, а также надлежащее содержание общего имущества в многоквартирных домах, указанных в приложении, куда входит и спорный дом.

ЗАО "П" с 01.01.2008 выполняет работы по содержанию и текущему ремонту данного дома, в котором учреждение арендует нежилое помещение по договору аренды от 27.05.2002, заключенному с собственником.

Договором аренды предусмотрена обязанность учреждения (арендатора) по согласованию с департаментом (балансодержателем) участвовать в долевом финансировании текущего ремонта мест общего пользования, кровли и фасада здания.

В начале 2009 года ЗАО "П" направило всем собственникам и арендаторам помещений в обслуживаемых им домах, в том числе и учреждению, предложения заключить с ним договоры по содержанию и ремонту общего имущества домов, в которых располагаются эти помещения. Учреждение такой договор с ЗАО "П" не заключило.

Во исполнение обязательств по договору управления многоквартирным домом от 23.05.2008 ЗАО "П" заключило договоры со специализированными организациями на выполнение работ по содержанию, благоустройству и текущему ремонту общего имущества собственников помещений и оплатило стоимость выполненных по ним работ.

ЗАО "П" считает, что учреждение, являясь арендатором нежилого помещения, обязано возмещать затраты по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, однако не исполнило обязанности по заключению договора с управляющей организацией и отказалось возмещать расходы.

Суд установил обязанность арендатора по несению расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, вытекающую из договора аренды, ст. 210 ГК РФ и ст. ст. 36, 39 ЖК РФ. Сославшись на п. 1 ст. 1102 ГК РФ, суд признал, что, не оплачивая расходы управляющей организации, учреждение неосновательно обогащается за ее счет.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статьей 39 ЖК РФ также установлено, что бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений.

Согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В силу п. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

На основании положений раздела VIII ЖК РФ и п. п. 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, собственнику помещения, находящегося в многоквартирном доме, предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждения перечня работ и услуг, условий их оказания и размера финансирования за счет собственных средств.

Согласно п. 5 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией.

Во исполнение этих требований был заключен договор от 23.05.2008, согласно которому ЗАО "П" приняло на себя организацию работ и услуг в целях управления общим имуществом многоквартирных домов, а департамент взял на себя обязанность своевременно и полностью вносить плату за помещение и коммунальные услуги с учетом всех пользователей услуг, а также иные платежи, установленные договором.

Следовательно, департамент, действующий от имени собственника нежилого помещения, в силу закона и договора с ЗАО "П" обязан нести расходы по содержанию общего имущества. Непосредственно на арендатора данного имущества в силу ст. ст. 161, 162 ЖК РФ обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов возложены быть не могли.

Ссылка суда на то, что такая обязанность арендатора вытекает из договора аренды, является неосновательной, поскольку этот договор регулирует отношения собственника и арендатора. Нет оснований считать, что в нем содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению данных расходов, а также считать, что арендатор неосновательно обогатился за счет управляющей компании в результате отказа от оплаты понесенных ею расходов на содержание общего имущества.

Президиум ВАС РФ отменил все судебные акты по делу и в удовлетворении иска отказал.

------------------------------------------------------------------

Название документа