Правовое регулирование расторжения договоров найма имуществ и выселения в дореволюционном праве

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРОВ НАЙМА ИМУЩЕСТВ И ВЫСЕЛЕНИЯ В ДОРЕВОЛЮЦИОННОМ ПРАВЕ <*>

Ф. В. ЦОМАРТОВА

Цомартова Фатима Валерьевна, младший научный сотрудник отдела социального законодательства Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации.

В результате анализа состояния нормативно-правового регулирования отношений по расторжению договора найма имуществ и выселения в дореволюционном отечественном праве автор статьи выделяет характерные черты правовой модели опосредования данного участка общественных отношений, отличающих ее от советской и постсоветской. Эти черты позволяют автору квалифицировать общий тип правового регулирования отношений по расторжению договора найма имуществ по инициативе наймодателя и выселению в дореволюционном праве как общедозволительный с тенденциями к переходу к разрешительному типу.

Ключевые слова: договор найма имуществ, расторжение договора найма имуществ, выселение, основания выселения.

As a result of analysis of legal regulation of relations on termination of leases of property and eviction in the prerevolutionary law the author has identified the features of the legal model of regulation of present relations distinguishing it from the soviet and post-soviet one. These features enabled the author to categorize the type of legal regulation of relations on termination of leases of property and eviction in pre-revolutionary law as "allowable in general" with a trend to transition to permissive one.

Key words: lease of property, termination of lease of property, eviction, grounds for eviction.

Высокая социальная значимость института выселения несомненна. Непреходящую актуальность изысканий в названной сфере иллюстрирует, например, последний доклад Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации 2008 г. "О состоянии законодательства в Российской Федерации", который, в частности, акцентирует внимание на том, что "в ЖК РФ не раскрыто понятие "выселение", не в полной мере разрешены вопросы, связанные с расторжением договора найма жилого помещения, с прекращением права пользования жилым помещением" <1>. Результатом такого подхода становится непоследовательность в определении и закреплении места и функционального назначения института выселения в системе жилищного законодательства. -------------------------------- <1> URL: http:// www. council. gov. ru/ journalsf/ cat9/ jour-nal57/ 2009/ number290.php

Вместе с тем анализ состояния нормативно-правового регулирования отношений по расторжению договора найма имуществ и выселения в дореволюционном отечественном праве позволяет выделить характерные черты правовой модели опосредования данного участка общественных отношений, значительно отличающих ее от советской и постсоветской. Регламентация общественных отношений в сфере пользования чужими жилыми помещениями в дореволюционный период осуществлялась посредством договоров имущественного найма. Жилые помещения на этом этапе развития отечественного гражданского законодательства еще недостаточно отдифференцировались от иных видов недвижимого имущества в качестве самостоятельного объекта обязательственных отношений. Как следствие этого последнего, не оформился и особый правовой режим их оборота. М. И. Брагинский отмечал, что в главе второй "О найме имуществ и отдаче оных в содержание" Свода законов гражданских Российской империи "имелось лишь два упоминания о помещениях, нанятых для жилья и иных целей. В этих условиях к найму жилых помещений приспосабливались существовавшие нормы о найме имущества" <2>. Однако об идущем процессе обособления, выделения договора найма жилых помещений свидетельствовало, например, то, что в юридическом быту и доктрине его именовали специально - жилым наймом, кортомом, арендой <3>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2002 (4-е издание, стереотипное). ------------------------------------------------------------------ <2> Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М., 2000. С. 669. <3> Мейер Д. И. Русское гражданское право (по 8-му изд., испр. и доп.). 1902. М.: Статут, 1997. Ч. 2. С. 260.

За отсутствием легальной дефиниции договор найма определялся как договор, по которому одна сторона предоставляет пользование своим имуществом другой стороне на известный срок и за известное вознаграждение <4>. Существенные условия договора составляли предмет, срок найма и наемная плата. В качестве предмета договора могло выступать движимое и недвижимое имущество. Как разновидности последнего упоминались и дома, комнаты в доме, отдельные квартиры <5>. -------------------------------- <4> Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). М., 1995. С. 355; Победоносцев К. П. Курс гражданского права / Под ред. В. А. Томсинова. М., 2003. Т. 3 С. 339; Мейер Д. И. Указ. соч. С. 260; Васьковский Е. В. Цивилистическая методология. Одесса, 1901. Ч. I. Учение о толковании и применении гражданских законов. С. 332. <5> Анненков К. Н. Система русского гражданского права. СПб., 1912. Т. IV. Отдельные обязательства. С. 134.

Определение прав и обязанностей контрагентов по договору найма имуществ в соответствии с правилом ст. 1691 ч. 1 т. X Свода законов гражданских Российской империи (далее - Свод) отдавалось на усмотрение сторон, которые закрепляли их договором. Важнейшие из них составляли: платеж наемных денег, сохранение в целости нанятого имущества, соблюдение условий договора о пользовании имуществом. Ввиду отмечаемой еще юристами того времени "скудности в юридической разработке внутреннего содержания найма" <6> законодательство не содержало специальных норм об основаниях прекращения договоров найма имуществ. Наем прекращался по общим основаниям прекращения договоров, к коим относились: соглашение сторон, утрата (разрушение) жилого помещения, истечение срока договора и т. д. Иные случаи, в том числе случаи расторжения договора по одностороннему волеизъявлению наймодавца, на основании толкования нормы ст. 1691 ч. 1 т. X Свода устанавливались в договорах. Кроме того, значительную роль в правовом регулировании отношений по расторжению наемных договоров и выселению в таких условиях играл Сенат, в ведении которого находилось толкование законов и решение юридических коллизий, обязательное для юридической практики. -------------------------------- <6> Победоносцев К. П. Указ. соч. С. 339.

Исходя из ст. 1705 ч. 1 т. X Свода, которая устанавливала, что "хозяин не вправе отказать наемщику до наступления срока найма, хотя бы кто предлагал и большую перед ним цену" <7>, считалось, что "договор имущественного найма прекращается нормально с истечением срока" <8>. Возможность досрочного расторжения договора оценивалась цивилистами по-разному. По мнению В. И. Синайского, право на досрочное прекращение найма "законодатель строго нормировал" <9>, установив запрет на досрочное расторжение договора. На исключительность досрочного отказа в наемном договоре указывает и К. П. Победоносцев, полагая в любом случае необходимым законодательное закрепление причин расторжения и обязанности заблаговременного заявления отказа <10>. К. Н. Анненков трактует вышеназванную статью в том ключе, что она устанавливает "отрицательную обязанность обеих сторон договора или на обязанность их не отказываться от его исполнения до истечения срока его" <11>. -------------------------------- <7> Свод законов гражданских. Т. X. Ч. 1 / Сост. А. Л. Саатчиан. СПб., 1911. С. 339. <8> Синайский В. И. Русское гражданское право. М., 2002. С. 395. <9> Там же. <10> Победоносцев К. П. Указ. соч. С. 332. <11> Анненков К. Н. Указ. соч. С. 151.

Целью такого правового воздействия на общественные отношения в литературе называлось "внесение желательной устойчивости в столь важную сделку, которая глубоко затрагивает интересы миллионов населения, вынужденного прибегать к возмездному пользованию чужим имуществом" <12>. -------------------------------- <12> Там же.

Категоричность в оценке содержания нормы ст. 1705 ч. 1 т. X Свода выражает, скорее, только складывающиеся в юридическом быту тенденции в развитии институтов расторжения договоров найма имуществ и выселения, а не реальное правовое бытие. Для уяснения воли законодателя важна оговорка о невозможности досрочного расторжения хотя бы и при наличии предложения о большей наемной цене, содержащаяся в данной норме. Это уточнение дает основания полагать, что правило имеет в виду запрет на досрочный разрыв связи при нормальном течении договорных отношений в условиях надлежащего исполнения своих обязательств контрагентами. Эта оговорка модифицирует запрет на досрочное расторжение договора из абсолютного в условный: запрет, который при наличии определенных условий превращается в дозволение. Такими условиями выступали договорные условия об основаниях расторжения договора найма имуществ до срока и выселения и сформулированные Сенатом универсальные основания для досрочного прекращения договора по инициативе наймодателя вне зависимости от их наличия в конкретном договоре. Применение досрочного расторжения договора по инициативе наймодателя считалось допустимым и целесообразным только в тех случаях, когда: - неисполнением поражалась сама сущность договора <13>; -------------------------------- <13> Виноградов Л. А. Наем квартир и иных помещений. Сборник законов с разъяснениями Правительствующего Сената по 1 апреля 1910 г., с научными истолкованиями и практикой правительственных установлений и общественных установлений. М., 1910. С. 100.

- реализация исключительно законодательно установленной возможности взыскания убытков представлялась несправедливо формальным отношением к интересам одного из контрагентов, недостаточной гарантией прав наймодателя <14>. -------------------------------- <14> См.: Исаченко В. Л. Указ. соч. С. 359 - 360.

К. П. Победоносцев приводит в качестве допустимых поводов к прекращению договора найма имуществ злоупотребление пользованием (т. е. не соответствующее условию пользование) со стороны наемщика и несоблюдение условий договора <15>. -------------------------------- <15> Победоносцев К. П. Указ. соч. С. 332.

Как однозначные основания признания за наймодавцем права требования расторжения договора найма имуществ расценивал К. П. Змирлов <16> три случая: -------------------------------- <16> См.: Змирлов К. П. Договор найма имущества по нашим законам // Журнал гражданского и уголовного права. 1884. Кн. 2. С. 93 - 98.

- неисполнение нанимателем обязанности пользоваться взятой им внаем вещью согласно ее назначению или согласно условиям договора; - неисполнение нанимателем обязанности сохранять ее в целости, когда пользование ее угрожает разрушением или потерей ее существенных свойств; - неуплата нанимателем условленной наемной платы. Наниматель нес обязанность по пользованию нанятым имуществом согласно договору или, за его отсутствием, согласно назначению имущества. Пользование имуществом в соответствии с той целью, для которой оно передавалось, именовалось целесообразным пользованием. Целесообразность пользования означала, что полученное по договору найма жилое помещение могло использоваться только для жилья. Равно наниматель не имел право изменять назначения нанятой вещи. Не изменяли назначения вещи частичные улучшения квартиры, приспособление ее нанимателем к своим потребностям, изменение назначения отдельных комнат, кроме случаев, когда повреждаются капитальные стены, например при проведении газовых и водопроводных труб, жилая комната обращается в кухню <17>. -------------------------------- <17> Умов В. Договор найма имуществ по римскому праву и новейшим иностранным законодательствам. М., 1872. Ч. 1. С. 303.

Право требовать досрочного прекращения договора вследствие несогласного с ним пользования нанятым имением за наймодавцем признавалось и тогда, когда такое право не было предоставлено ему договором <18>. -------------------------------- <18> Исаченко В. Л. Обязательства по договорам. Опыт практического комментария русских гражданских законов. Комментарий на IV книгу (ч. 1) СПб., 1914. Т. X: Св. зак. Т. 2: Часть Особенная. С. 349.

Иные условия пользования нанятым имуществом определялись договором. В любом случае наниматель должен был пользоваться имуществом как добрый хозяин, поддерживая его в том виде, в каком оно было ему сдано, охраняя от всякого ущерба и урона. Из возмездности как существенного условия договора найма имуществ проистекала обязанность нанимателя выплачивать оговоренную в соглашении наемную плату в надлежащие сроки, в надлежащем месте и надлежащим способом. Наниматель обязан был уплачивать наймодателю плату в течение всего срока договора, в том числе и при освобождении жилья до окончания срока найма, за исключением случая, когда право на досрочный отказ от исполнения договора было предусмотрено самим договором <19>. -------------------------------- <19> Решения Гражданского кассационного департамента Правительствующего Сената N 500. 1874 г.; N 132 1889 г. Приводится по: Анненков К. Н. Система русского гражданского права. СПб., 1912. Т. IV: Отдельные обязательства. С. 161.

Неуплата не рассматривалась как основание выселения и в случае, если "остановка произошла вследствие нарушения контракта со стороны хозяина, т. е. за отобрание хозяином чердака и ледника, входивших в состав квартиры" <20>. Освобождала от наемной платы и невозможность пользования нанятым помещением (вследствие затопления и т. п.). -------------------------------- <20> Победоносцев К. П. Указ. соч. С. 350 - 351.

Принятие наемной платы после срока по договору считалось отказом собственника от права требования досрочного расторжения договора. Для того чтобы служить основанием расторжения наемного договора, неплатеж наемной платы должен был отвечать так называемому требованию "упорности" (систематичности). Выделение этого признака явилось результатом правотолковательной деятельности Сената, который усматривал в упорности неисполнения обязанности уплаты наймодателю обусловленной платы стремление пользоваться чужим имуществом безвозмездно, чем "уничтожается самая цель договора" <21>. Под упорностью по аналогии закона понималось как минимум двукратное неисполнение, так как даже для казны такое право предоставлялось только в этом случае. При этом считалось, что законодательством презюмируется наибольший уровень гарантированности права казны на получение вознаграждения за отдаваемое внаем имущество, а также недопустимым более высокий уровень гарантий для частных лиц <22>. -------------------------------- <21> Решение Гражданского кассационного департамента Правительствующего Сената. N 78. 1899 г. Цит. по: Анненков К. Н. Система русского гражданского права. СПб., 1912. Т. IV: Отдельные обязательства. С. 160. <22> См.: Анненков К. Н. Указ. соч. С. 170.

Кроме того, В. Умов <23> называл обязательными условиями для расторжения договора и выселения одновременное наличие вины нанимателя и отсутствие всякой вины наймодателя за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по оплате. -------------------------------- <23> Умов В. Указ. соч. С. 307.

Проект Гражданского уложения <24> (ст. 339) закреплял право наймодателя требовать прекращения договора до истечения срока в случаях, когда: предмет найма требует безотлагательных исправлений, исключающих возможность дальнейшего использования имущества; наниматель, несмотря на возражения наймодавца, использует имущество несогласно с договором, существенно нарушая права наймодавца; наниматель не внес в срок наемную плату; наниматель без ведома или вопреки возражениям наймодавца, вывезет из нанятого помещения имущество, служащее обеспечением причитающейся наймодавцу наемной платы. -------------------------------- <24> Гражданское уложение. Проект Высочайше учрежденной редакционной комиссии с объяснениями, извлеченными из трудов Редакционной комиссии: В 2 т. / Под ред. И. М. Тютрюмова; сост. А. Л. Саатчиан. СПб., 1910.

Первое из вышеприведенных оснований для расторжения договора и выселения стало поводом для дискуссий в литературе на предмет того, в чьих интересах оно установлено: в интересах наймодавца или нанимателя. "То обстоятельство, что наймодавец имеет право требовать прекращения договора, дает основание к предположению, что им охраняются интересы наймодавца. Но то, что такое требование оправдывается необходимостью безотлагательного исправления, исключающего возможность дальнейшего пользования имуществом, дает основание к предположению о том, что дело идет об интересах нанимателя" <25>. Ключевым при решении вопроса о возможности досрочного расторжения договора в данном случае выступало мнение нанимателя: если он полагал, что появившиеся в нанятом имуществе повреждения не препятствуют пользованию, то досрочное расторжение исключалось. В. Л. Исаченко <26> ссылается на казус, когда в доме разрушились отопительные печи, а наниматель ввиду теплого времени года не считал это препятствием к пользованию. В этом случае наймодавец не имел права требовать расторжения договора. -------------------------------- <25> Исаченко В. Л. Указ. соч. С. 465. <26> Там же. С. 365 - 366.

Последствием расторжения договора являлось выселение, которое также именовалось выгоном, очисткой, понуждением к очищению квартиры. Наймодавец мог требовать досрочного уничтожения договора "не иначе как путем предъявления иска" <27>, поскольку конечная цель такого иска - выселение и изъятие имущества у нанимателя. -------------------------------- <27> Там же. С. 360.

При этом, как подчеркивал Л. А. Виноградов <28>, иски о выселении всегда бывают соединены с исками о признании договора недействительным или о прекращении его действия, т. е. о признании его вследствие нарушения его ответчиком или по иной причине расторгнутым. В таких исках главным, основным требованием является требование о признании договора недействительным или расторгнутым, требование же о выселении является требованием придаточным, не имеющим никакого самостоятельного значения, а составляющим лишь непременное последствие первого. -------------------------------- <28> Виноградов Л. А. Указ. соч. С. 122.

Как самоуправство со стороны домохозяина по отношению к квартиранту расценивались <29>: самовольный вынос вещей хозяином дома из квартиры постояльца на двор; самовольный насильственный выгон из квартиры, сопровождающийся захватом имущества выгнанного; виновные действия, направленные на насильственное очищение занимаемого нанимателем помещения; насильственные меры, употребляемые хозяином для выселения жильцов из дома, хотя бы и основывающиеся на судебном решении; поступок хозяйки дома, желающей принудить жильца к очистке квартиры, залившей с этой целью огонь на кухне и вылившей из кастрюли готовившийся обед; поступок хозяина, приказавшего запереть и заколотить квартиру постояльца за неуплату денег; закрытие домохозяином ворот дома с целью воспрепятствовать въезду жильца на том основании, что срок найма квартиры кончился и о выселении жильца производилось дело в суде; невозвращение хозяином лицу нанимающему ключа, сопровождаемое требованием уплаты причитающихся ему денег. -------------------------------- <29> Там же. С. 45.

Распоряжения наймодавца не составляли самоуправства, если относились только к дому как к его собственности, но "употребление им насилия против лица, живущего в его доме, выражая осуществление своего права самовольными мерами, составляет самоуправство" <30>. -------------------------------- <30> Там же.

В результате анализа состояния нормативно-правового регулирования отношений по расторжению договора найма имуществ и выселения в дореволюционном отечественном праве можно прийти к следующим заключениям. Действующее в царской России законодательство не содержало специальных норм об основаниях прекращения договоров найма имуществ. На законодательном уровне устанавливался лишь условный запрет на досрочное расторжение договора найма имуществ. Условиями, при которых этот запрет преобразовывался в дозволение, выступали: договорные условия об основаниях расторжения договора найма имуществ до срока и выселения (на основании толкования нормы ст. 1691 ч. 1 т. X Свода) и правовые позиции Сената об универсальных основаниях для досрочного прекращения договора по инициативе наймодателя вне зависимости от их наличия в конкретном договоре. Основным средством регулирования на данном участке общественных отношений выступал договор. Как следствие, ключевую роль в упорядочении отношений, составляющих предмет настоящего исследования, играло индивидуальное правовое регулирование, когда субъекты осуществляют свою деятельность на основе свободного усмотрения в рамках действующих норм законодательства посредством создания индивидуально-правового предписания. Общий тип правового регулирования отношений по расторжению договора найма имуществ по инициативе наймодателя и выселению в дореволюционном праве характеризовался юридической децентрализацией и самоопределением субъектов отношений и квалифицируется согласно теории права как общедозволительный <31>. -------------------------------- <31> Об общедозволительном типе правового регулирования см.: Алексеев С. С. Общие дозволения и общие запреты в советском праве. М., 1989.

Выбор такого способа воздействия на общественные отношения в сфере расторжения наемных договоров и выселения был неизбежен в логике функционирующей дореволюционной системы удовлетворения жилищных потребностей граждан <32>, "где не было места жилищному законодательству как комплексной отрасли российского законодательства и как инструменту государства в решении жилищной проблемы; жилищные отношения как гражданские отношения регламентировались частным правом, государство (местное самоуправление) самоустранилось от решения квартирного вопроса, несмотря на его социальную остроту" <33>. -------------------------------- <32> О дореволюционной общественной системе удовлетворения жилищных потребностей граждан см.: Литовкин В. Н. Три общественные системы удовлетворения жилищных потребностей граждан. Переход от одной к другой системе // Проблемы гражданского, семейного и жилищного законодательства / Отв. ред. В. Н. Литовкин. М., 2005. С. 236 - 246. <33> Литовкин В. Н. Указ. соч. С. 237.

Вместе с тем наблюдалась тенденция к переходу от общедозволительного к разрешительному типу правового регулирования расторжения договоров найма по инициативе наймодателя и выселения, как обеспечивающему больший уровень гарантий прав нанимателей: законодательные лакуны замещались подробной прецедентной регуляцией, а практика Правительствующего Сената шла по пути формирования определенных оснований для досрочного прекращения договора найма имуществ. Явственно обнаруживает себя данное направление развития в правовой организации исследуемого сегмента отношений в проекте Гражданского уложения, который, в отличие от Свода, предполагал исчерпывающим образом урегулировать права требования наймодателем досрочного расторжения договора имущественного найма и выселения.

Название документа