К вопросу о видах жилых помещений

К ВОПРОСУ О ВИДАХ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

П. В. МАКЕЕВ

Макеев П. В., кандидат юридических наук, член общероссийской общественной организации "Ассоциация юристов России".

Виды жилых помещений всегда вызывали множество как теоретических, так и практических споров. С принятием Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ <*> (далее - ЖК РФ) споры только лишь усилились. И это вполне можно понять, учитывая, что объекты материальной действительности квалифицируются в качестве жилых помещений не непосредственно, а только через конечные их виды. Вследствие этого значение видов жилых помещений и их определений вряд ли можно недооценивать. -------------------------------- <*> СЗ РФ. 03.01.2005. N 1 (часть 1). Ст. 14.

Конкретные виды жилых помещений названы в ст. 16 ЖК РФ. К ним отнесены: жилой дом, квартира, часть жилого дома и часть квартиры, комната. При этом впервые в ЖК РФ даны нормативные определения понятий видов жилых помещений. Несмотря на кажущуюся простоту и ясность формулировок указанных понятий, при сравнительном их рассмотрении, как между собой, так и с иными используемыми в ЖК РФ категориями, возникает целый ряд вопросов. В частности, является ли "индивидуальная определенность" исключительно особенностью только жилого дома или жилых помещений в целом, чем отличается категория "структурная обособленность" от категории "изолированность", что понимается под частью жилого дома и частью квартиры, а также ряд других вопросов. Учитывая, что в ст. 16 ЖК РФ определения понятий жилого дома, квартиры сформулированы на основе комнаты с учетом их индивидуальных особенностей, представляется правильным рассмотрение видов жилых помещений начать с комнаты. Итак, комната определяется в ч. 4 ст. 16 ЖК РФ как часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Безусловно, комната - это часть жилого дома или квартиры, но эта часть имеет вполне определенный вид - вид помещения. Подобно любому помещению, комната обладает функциональным назначением. Назначение комнаты законодатель раскрывает как непосредственное проживание граждан. Вместе с тем использование данного назначения рядом авторов критикуется. Так, А. А. Иванов указывает на то, что "на кухне многие проводят гораздо больше времени, чем в спальне. Чем не "непосредственное" проживание!" <1>. -------------------------------- <1> Иванов А. А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. 2005. N 6. С. 92.

Полагаем, что назначение "непосредственное проживание граждан" для кухни неприменимо, поскольку кухня в жилом доме или квартире, равно как и туалет, ванная, коридор, кладовая, в законодательстве, и в частности по терминологии ст. 16 ЖК РФ, а также в науке <2>, определяется как помещение, предназначенное для удовлетворения бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в жилом доме или квартире, т. е. имеет назначение, отличное от назначения комнаты. При этом именно благодаря различному функциональному назначению и возможно разграничить помещения в жилом доме или квартире на помещения, предназначенные для непосредственного проживания граждан (комнаты), и помещения, предназначенные для удовлетворения бытовых и иных нужд граждан, связанных с таким проживанием (помещения вспомогательного использования). В противном случае выявить комнату как вид жилого помещения будет невозможно. -------------------------------- <2> См.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. В. М. Жуйкова. М.: Контракт, 2007. С. 73; Дроздов И. А. Понятие жилого помещения // Закон. 2006. N 8. С. 14.

Рассматривая вопрос о назначении комнаты, нельзя не обратить внимание на формулировку в ч. 4 ст. 16 ЖК РФ: "предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан". Представляется, что слова "использования в качестве места" могут быть истолкованы как определение места непосредственного проживания по воле собственника жилого дома или квартиры. Хотя, на наш взгляд, место непосредственного проживания в жилом доме или квартире определяется не волей собственника, а строительными, санитарными и другими правилами и нормами <3>. В целях устранения расширительного толкования думается, что указанные слова необходимо исключить из определения комнаты. -------------------------------- <3> Для жилых комнат уровень естественного освещения, допустимый уровень шума, нормы температуры, относительной влажности и скорости движения воздуха установлены в СНиП 31-01-2003. Здания жилые многоквартирные. Введ. 2003-10-01. М.: Госстрой России; ФГУП ЦПП, 2004; СНиП 31-02-2001. Дома жилые одноквартирные. Введ. 2002-01-01. М.: Госстрой РФ; ГУП ЦПП, 2001; СанПиН 2.1.2.2645-10. Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях. Введ. 2010-15-08 // Российская газета. N 159. 21.07.2010; СН 2.2.4/2.1.8.562-96. Шум на рабочих местах, в помещениях жилых, общественных зданиях и на территории жилой застройки. Введ. 1996-10-31 // Экологический вестник России. 2001. N 2.

В литературе отмечается такой недостаток формулировки понятия комнаты в ч. 4 ст. 16 ЖК РФ, как отсутствие в ней указания на прямой доступ к помещениям общего пользования. Особо подчеркивается, что помещения общего пользования столь же значимы не только для квартир, но и для таких объектов, как комнаты <4>. -------------------------------- <4> См.: Иванов А. А. Указ. соч. С. 91.

Как показывает анализ ч. 1 ст. 41 ЖК РФ, доступ комнаты к помещениям общего пользования существует только в рамках коммунальной квартиры. Это так называемые помещения, используемые для обслуживания более одной комнаты (общее имущество в коммунальной квартире). Полагаем, что отсутствие указания в определении комнаты на доступ к помещениям общего пользования логично, поскольку включение в него данного указания приведет к тому, что такой вид жилого помещения, как квартира, дефиниция которой согласно ч. 3 ст. 16 ЖК РФ дается через комнату, будет рассматриваться как коммунальная. Вследствие этого в законодательстве возникнет пробел относительно определения некоммунальной квартиры, что недопустимо. Очевидно, что законодатель при формулировании понятий видов жилых помещений в ст. 16 ЖК РФ рассматривал подобную ситуацию и по этой причине особенности комнаты в коммунальной квартире раскрыл не в ч. 4 ст. 16 ЖК РФ, а в ч. 1 ст. 41 ЖК РФ. С комнатой тесно связаны такие виды жилых помещений, как часть жилого дома и часть квартиры. В силу буквального толкования ст. 16 ЖК РФ под частью жилого дома (квартиры) следует понимать комнату. Вместе с тем в литературе часть жилого дома и часть квартиры толкуются расширительно. При этом можно выделить следующие основные точки зрения. Во-первых, к частям жилого дома (квартиры) относятся комната, комнаты и помещения вспомогательного использования (А. А. Титов, Г. А. Свердлык, А. А. Иванов) <5>. Во-вторых, частями жилого дома (квартиры) являются комната, комнаты, часть комнаты (Н. В. Корнилова) <6>. В-третьих, к частям жилого дома (квартиры) относятся комната, комнаты (В. М. Жуйков, Б. М. Гонгало) <7>. -------------------------------- <5> См.: Свердлык Г. А. Жилищное правоотношение // Жилищное право. 2008. N 2. С. 7; Титов А. А. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: Юрайт, 2005. С. 111; Иванов А. А. Указ. соч. С. 89. <6> См.: Корнилова Н. В. Жилое помещение: понятие, признаки и виды // Жилищное право. 2007. N 3. С. 7 - 8. <7> Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. В. М. Жуйкова. М.: Контракт, 2007. С. 70; Гонгало Б. М. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005. С. 102.

Внимательное изучение определений жилого дома и квартиры показывает, что их частями могут быть как комнаты, так и помещения вспомогательного использования, как изолированные (комнаты, кухни и т. д.), так и неизолированные (проходные комнаты, части комнат, коридоры и т. д.). Однако указанные части могут выступать в качестве видов жилого помещения только в том случае, если они обладают признаками жилого помещения, указанными в ст. 15 ЖК РФ, так как, исходя из анализа ст. 15, 16 ЖК РФ, очевидно, что каждый вид построен на основе общей модели жилого помещения и поэтому должен обладать его признаками <8>. В связи с этим считаем, что те части жилого дома (квартиры), которые не являются изолированными: проходные комнаты, части комнат, коридоры и т. д., т. е. объекты, не имеющие одного из признаков жилого помещения, - не могут рассматриваться в качестве его вида. -------------------------------- <8> См.: Халдеев А. В. О правовой модели жилого помещения в Жилищном кодексе РФ // Журнал российского права. 2006. N 8. С. 104.

Что касается изолированных частей жилого дома (квартиры), таких, как комнаты, кухни и т. д., то здесь следует обратить внимание не только на соответствие их признакам жилого помещения, но и на способность данных частей выступать в качестве самостоятельных объектов жилищных прав, на что указывается в ч. 1 ст. 15 ЖК РФ. Представляется, что к таким объектам не могут быть отнесены кухни и другие изолированные помещения вспомогательного использования, так как в рамках жилого дома или квартиры они носят подсобный, дополнительный характер по отношению к комнатам и призваны обеспечивать удовлетворение бытовых и иных нужд, связанных с проживанием граждан. Предусмотрев в нормативном правовом акте в качестве самостоятельных объектов жилищных прав помещения вспомогательного использования, законодатель создаст ситуацию, в которой граждане, к примеру собственники или наниматели комнат в коммунальной квартире, будут лишены возможности удовлетворять бытовые и иные нужды, связанные с проживанием, поскольку собственник или наниматель, к примеру, кухни или ванной на законных основаниях может отказать в доступе к ним указанным гражданам <9>. Считаем, что такая ситуация недопустима. Доступ к помещениям вспомогательного использования необходим в целях обеспечения нормальной жизнедеятельности проживающих граждан. В связи с этим, как справедливо отмечено в литературе, права на вспомогательные помещения следуют за правами на комнату, которая является объектом жилищных прав. Самостоятельным объектом жилищных прав помещения вспомогательного использования быть не могут <10>. -------------------------------- <9> Статья 25 Конституции Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12.12.1993 // Российская газета. N 237. 25.12.1993; ст. 3 ЖК РФ. <10> См.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. В. М. Жуйкова. М.: Контракт, 2007. С. 70.

Таким образом, к частям жилого дома (квартиры) правильно относить только комнаты <11>. Причем в целях исключения расширительного толкования части жилого дома и части квартиры определения указанных понятий следует отразить в ст. 16 ЖК РФ. -------------------------------- <11> В качестве последних следует рассматривать как две и более комнаты, каждая из которых изолирована, так и две и более комнаты, связанные общим входом (выходом), но в совокупности образующие одно изолированное жилое помещение (см. также: Литовкин В. Н. Право собственности и другие вещные права на жилище // Жилищное право. 2001. N 2. С. 56).

Определившись с понятиями комнат и частей жилого дома (квартиры), целесообразно перейти к рассмотрению определений жилого дома и квартиры. Согласно ч. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Из данного определения следует, что одной из особенностей квартиры является ее структурная обособленность от других помещений в многоквартирном доме. При этом названная особенность в литературе вызывает ряд вопросов, в частности что такое "структурно обособленное" помещение и чем оно отличается от "изолированного"? <12> -------------------------------- <12> Иванов А. А. Указ. соч. С. 91.

Как показывает анализ терминов, раскрываемых в толковом словаре русского языка С. И. Ожегова, изолированность и структурная обособленность - слова-синонимы <13>. Другими словами, "изолированное" помещение и "структурно обособленное" помещение тождественны. По этой причине указание в определении квартиры на структурную обособленность смысловой нагрузки не несет, поскольку поглощается общим признаком, присущим всем жилым помещениям, изолированностью. -------------------------------- <13> Ожегов С. И. Словарь русского языка / Под общ. ред. проф. Л. И. Скворцова. М.: Оникс; Мир и образование, 2005. С. 315.

Основываясь на данном выводе, полагаем, что указание на структурную обособленность в определении квартиры излишне и должно быть исключено. Другой особенностью квартиры является возможность иметь из нее прямой доступ к помещениям общего пользования в многоквартирном доме. Однако согласно п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 <14>, прямой доступ из квартиры возможен не только к помещениям общего пользования, но и к земельному участку, прилегающему к многоквартирному дому. -------------------------------- <14> СЗ РФ. 06.02.2006. N 6. Ст. 702.

Ввиду этого становится очевидным, что понятие квартиры в ч. 3 ст. 16 ЖК РФ сформулировано слишком узко, что на практике может привести к спорным ситуациям при квалификации жилого помещения в многоквартирном доме, имеющего прямой доступ только к земельному участку, прилегающему к такому дому, как квартиры в многоквартирном доме <15>. -------------------------------- <15> Скворцов О. Ю. Некоторые аспекты правового режима и оборотоспособности имущества, входящего в состав многоквартирного дома // Объекты гражданского оборота: Сборник статей / Отв. ред. М. А. Рожкова. М.: Статут, 2007. С. 455.

В связи с этим считаем, что определение квартиры в ч. 3 ст. 16 ЖК РФ следует дополнить указанием на прямой доступ к земельному участку, прилегающему к многоквартирному дому. В отличие от квартиры дефиниция жилого дома сформулирована в ч. 2 ст. 16 ЖК РФ следующим образом: жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. При этом в литературе обращается внимание на такую его особенность, как индивидуальная определенность. В частности, указывается на то, что индивидуально-определенными вещами являются все объекты недвижимости, в том числе жилые дома. Характеристика жилого дома как здания достаточна сама по себе без добавления слова "индивидуально-определенное" <16>. -------------------------------- <16> Малахова А. А. Признаки жилого помещения в свете положения ЖК РФ // Юрист. 2006. N 10. С. 51; Иванов А. А. Указ. соч. С. 90.

Отмечаем, что указанная критика справедлива по отношению к определению жилого дома. Жилой дом, так же как и другие виды, имеет признак жилого помещения, а именно недвижимый характер. В отношении объектов недвижимости законодательством предусмотрено проведение специального государственного учета: технического и кадастрового, который позволяют индивидуализировать такие объекты, т. е. определить их в качестве индивидуально-определенных вещей <17>. Исходя из того, что индивидуальная определенность как особенность присуща всем объектам недвижимости, в том числе жилым помещениям, полагаем, что указание на индивидуальную определенность в дефиниции жилого дома излишне и требует исключения. -------------------------------- <17> Часть 5 ст. 19 ЖК РФ; ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ (в ред. от 27.12.2009) "О государственном кадастре недвижимости" // СЗ РФ. 30.07.2007. N 31. Ст. 4017; п. 7 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства: утв. Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 N 921 (в ред. от 21.08.2010) // СЗ РФ. 11.12.2000. N 50. Ст. 4901.

Подобно квартире определение жилого дома сформулировано через комнаты. Однако в отличие от квартиры, определяемой как "состоящая из одной или нескольких комнат", дефиниция жилого дома сформулирована узко, поскольку имеет указание только на комнаты. Хотя согласно строительным нормам жилой дом может состоять и из одной комнаты <18>. По этой причине думается, что в определении жилого дома слова "состоит из комнат" следует заменить словами "состоит из одной или нескольких комнат". -------------------------------- <18> Пункт 4.4 СНиП 31-02-2001. Дома жилые одноквартирные. Введ. 2002-01-01. М.: Госстрой РФ; ГУП ЦПП, 2001.

На основании изложенного представляется, что определения понятий видов жилых помещений в ст. 16 ЖК РФ должны выглядеть следующим образом: жилым домом признается здание, которое состоит из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании; квартирой признается помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в многоквартирном доме или к земельному участку, прилегающему к такому дому, и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком помещении; комнатой признается помещение в жилом доме или квартире, предназначенное для непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Кроме того, ст. 16 ЖК РФ предлагается дополнить определениями понятий части жилого дома и части квартиры: частью жилого дома или квартиры признается несколько комнат в жилом доме или квартире.

------------------------------------------------------------------

Название документа Интервью: Как обезопасить себя от мошенников на рынке жилья? ("Жилищное право", 2011, N 4) Текст документа

КАК ОБЕЗОПАСИТЬ СЕБЯ ОТ МОШЕННИКОВ НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ?

В. С. КОЧЕРИН

Кочерин В. С., адвокат московской коллегии адвокатов "Легис Групп", председатель общественной организации "Жилище".

- Являются ли полноценными законы, регулирующие сферу рынка недвижимости? - Российская правовая система имеет достаточно небольшую историю, поскольку действующие законы, в том числе предусматривающие возникновение института частной собственности на недвижимость, появились не так давно. Например, Гражданскому кодексу РФ всего 16 лет, и, когда его принимали, многие вещи, которые брали за основу, представляли собой область теории. Конечно, многое заимствовалось из зарубежного законодательства, но тем не менее, для того чтобы сделать закон полноценным, необходимо было посмотреть, как он будет работать на практике, потому что многие ситуации закон в его первоначальной редакции предусмотреть не мог в силу того, что ранее такие ситуации вообще не возникали. В дальнейшем принимается Закон "О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним", который подробно регламентирует порядок регистрации недвижимости, учета недвижимости в государственных органах и т. п. В данный Закон вносилось огромное количество изменений. Естественно, большинство правок вносятся в связи с тем, что возникают различные коллизии и сложности в применении закона в целях их дальнейшего урегулирования на законодательном уровне.

- Какие Вы можете отметить важные изменения в законодательстве сферы рынка недвижимости? - Во-первых, создан специальный орган, который ведет учет и регистрацию недвижимости - Росреестр, ранее действовала Федеральная регистрационная служба. Полномочия по регистрации недвижимости периодически передавались специализированным органам, но в рамках развития законодательства в сфере недвижимости это единственный орган, который занимается данным видом деятельности. Фактически орган осуществляет полномочия государства по контролю за тем, чтобы не нарушались права собственников и иных заинтересованных лиц, поскольку описывает и закрепляет конкретный объект за конкретным собственником, делает такую информацию общедоступной. Соответственно любое заинтересованное лицо может получить выписку по любому объекту и узнать всю необходимую информацию в отношении интересующего объекта недвижимого имущества. Пожалуй, наиболее важное событие в развитии законодательства о недвижимости - это то, что государство регулирует сделки с недвижимостью и определило для этого специальный государственный орган. Сейчас пошла очень интересная тенденция. Самые крупные пробелы за 10-летнюю практику были устранены. Все мы помним "дикую" эпоху 1990-х гг., когда с квартирами творилось невесть что - обман покупателей, продавцов, двойные продажи квартир и т. д. Сфера регулирования сделок с недвижимостью находилась в весьма запущенном состоянии. Постепенно развивалась судебная практика, принимались соответствующие разъяснения законодательства, в том числе и Верховным Судом РФ, которые разрешали различные правовые коллизии и указывали, каким образом необходимо применять закон в конкретном случае. Если в 90-е гг. гражданин, вступая в правоотношения по приобретению недвижимости, руководствовался несовершенными законами и не всегда знал, к чему приведут его действия, то на сегодняшний день большинство пробелов устранено и урегулировано соответствующими законами, существуют разъяснения их применения. Сегодня, вступая в сделку, гражданин знает, что, если он поступит таким вот образом, будет определенный результат, к которому он стремится. Раньше подобной уверенности могло и не быть. Все изменения в законодательстве в первую очередь направлены на его усовершенствование с учетом сложившихся отношений в обществе. В настоящий момент наметилась тенденция на сокращение очередей, связанных с регистрацией объектов недвижимости. Вводится электронный документооборот. В Росреестре стоят огромные очереди, иногда бывает очень трудно попасть на прием. Сейчас подготовлен новый законопроект, который вносится Президентом. В нем предусмотрены изменения, касающиеся оформления сделок с недвижимостью. Гражданам также предоставят право обращаться не только лично в госорганы по вопросам регистрации сделок, но и с использованием возможностей электронного документооборота. Предлагается ввести электронную карту гражданина, которая, в частности, будет служить заменой многих документов, что облегчит действия граждан по обращению в госорганы, в том числе и в Росреестр. Также предлагается ввести возможность оформления документов через нотариуса, т. е. оформлением документов будет заниматься непосредственно нотариус без какого-либо контакта гражданина с государственными органами. По сути, идет оптимизация - упрощение процедуры регистрации и возможность дополнительного контроля юридической чистоты сделки.

- Назовите самые распространенные схемы мошенничества. Скажем, начиная от самой крупной группы риска. - В Уголовном кодексе сказано, что мошенничеством является хищение чужого имущества путем обмана и злоупотребления доверием. Самые опасные схемы мошенничества связаны с криминалом, и они, как правило, направлены на изъятие всего объекта недвижимости или его стоимости. Это, пожалуй, самая крупная группа риска, потому что и объект интереса у мошенников достаточно высокий, и стоимость нанесенного ущерба также высока. Могу привести конкретные примеры. Например, совершается сделка, гражданину предлагают подписать документы по купле-продаже, а это, допустим, внушительная пачка документов, в которых гражданин не разбирается. Часто граждане либо не вникают в содержание документов, либо слишком доверчиво относятся ко второй стороне, рассчитывая на ее добросовестность при заключении сделки. В этой ситуации возможны различные варианты действий мошенников. Например, при подписании договора купли-продажи следующим листом может идти акт приема-передачи имущества или денежных средств. То есть человек думает, что он подписывает документы на квартиру, но при этом не задумывается, что он расписывается и в том, что уже получил деньги, которых он в действительности не получал. В правильном варианте все должно выглядеть следующим образом: гражданин сначала подписывает документ на квартиру, а потом уже отдельно фиксируются факты передачи денежных средств и имущества. Например, вам передают деньги, вы взамен передаете расписку в получении. Это должно происходить одномоментно, и это не связанно с заключением договора купли-продажи. В любом случае, если такой расписки нет, а договор заключен, это вовсе не значит, что договор недействителен. У продавца есть право требовать сумму, и ее неуплата может служить основанием для расторжения договора. Но если продавец подписал и передал покупателю расписку, что сумму по договору он уже получил, то доказать факт того, что вам не передавались деньги, будет практически невозможно. По закону факт передачи денежных средств подтверждается прежде всего письменными доказательствами. По сути, такая расписка будет основным документом, фиксирующим данный факт. Бывают случаи, когда человек знает, что должна быть расписка и он подписывает договор. Но из договора следует, что расчеты между сторонами осуществлены до момента подписания договора. Допустим, маленький, еле заметный пункт, среди множества других пунктов. В дальнейшем это создаст проблемы в доказывании, что денежные средства в действительности не передавались. В любом случае, во всех подобных ситуациях нужно внимательно читать договор, а лучше привлечь специалиста, который поможет разобраться во всех юридических сложностях, которые могут возникнуть. Нередки случаи, когда гражданин неправильно понимает формулировку какой-либо фразы в договоре. Мошенники, используя юридические уловки, составляют текст так, что договор влечет совсем не те последствия, на которые рассчитывает вторая сторона. Например, гражданин читает договор купли-продажи, думает, что продает квартиру. Однако если внимательно вчитаться в текст договора, то получается, что он не только продает, но и берет на себя дополнительные обязательства, которые не оговаривались при обсуждении его условий. За счет нарушения таких обязательств на него могут быть возложены также дополнительные финансовые санкции. В результате фактически квартира продается по заниженной цене, чего вполне можно было избежать. В данном случае необходимо внимательно относиться к тексту документа. Известна такая схема мошенничества, при которой продавцы берут предоплату за продажу квартиры и создают такие условия, чтобы эта предоплата не возвращалась. Когда мошенники продают квартиру, их цель - взять предоплату и не вернуть ее вам, они изначально не планируют ее продавать. Мошенники создают такие ситуации, что если вы не выполните определенные условия, которые изначально невозможно выполнить, то данный вариант уйдет и квартира будет продаваться другому покупателю. При этом вы теряете предоплату, которая остается у продавцов. Создается определенная ситуация, что вы не можете выполнить такие обязательства либо вообще с вами разговаривает неуполномоченное лицо, которое тут же растворяется с деньгами. Также подобные схемы применяются и при аренде жилья. Например, когда берут предоплату для того, чтобы найти подходящий вариант. В договоре прописывается не просто, что осуществляется поиск подходящего варианта, а предоставляют информацию. Обычный гражданин, читая договор, предполагает, что ему должны найти квартиру, и ожидает фактического результата. Если же прочитать договор более внимательно и грамотно с точки зрения юриспруденции, то из договора в действительности следует, что организация-риелтор берет из какой-то абстрактной базы в Интернете распечатку предложений о сдаче в аренду квартир и дает вам эту распечатку. За это берут плату. На этом обязательства заканчиваются. Организация, по сути, не отвечает ни за достоверность данного предложения, ни за то, что такая информация действительно имеет какую-либо юридическую силу, ни за то, что вы в дальнейшем заключите договор с собственником жилья. Здесь мошенничество заключается в том, что организация позиционирует себя как фирма, сдающая вам квартиры в аренду, но на самом деле она просто дает вам распечатки неизвестного происхождения и ничего больше. Существуют также схемы двойных продаж квартиры - например, одна и та же квартира продается или сдается в аренду бесконечным количествам лиц. Это очень рискованная ситуация. Так как до регистрации сделки купли-продажи право собственности по реестру прав на недвижимость закреплено за прежним собственником, т. е. вы не узнаете, что такой договор заключен, даже если обратитесь в Росреестр за информацией из официальных источников. Но право собственности возникает у того, кто первый оформил сделку купли-продажи. Допустим ситуацию, при которой в течение недели заключается 10 договоров купли-продажи одной квартиры. Продавец получает 10-кратную стоимость этой квартиры, и только через неделю начинается регистрация первой сделки, потом начинают регистрировать данную сделку остальные лица. Но получают отказ, поскольку право собственности принадлежит уже другому лицу - первому покупателю. Остается только судиться. В ситуации, когда продавец платежеспособен, восстановить свои права возможно, обратившись в суд, но если такая операция совершается намеренно, то, как правило, все делается таким образом, что эту 10-кратную сумму в дальнейшем невозможно будет взыскать. Вариантов здесь существует много: например, неплатежеспособность продавца, который уже успел куда-нибудь потратить ваши деньги и, вероятно, был просто подставным лицом в этой схеме, невозможность установления его местонахождения и местонахождения его имущества и т. п.

- Существуют ли какие-либо методы защиты? Как обезопасить себя? - Это сложный вопрос, потому что невозможно дать универсальные рекомендации, каждая ситуация уникальна и ее разрешение зависит, как правило, от конкретных обстоятельств. В принципе один из методов защиты был приведен выше: проверить информацию в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и сделать некий дью-дилидженс, т. е. анализ объекта - кому он принадлежит, какие существуют обременения и т. п. Однако я уже описал ситуацию, когда такой метод защиты не сработает. Получается, что все индивидуально. В большинстве случаев вам действительно может помочь выписка из реестра прав. В других случаях следует внимательно отнестись к условиям договора. Следует разработать условия договора таким образом, чтобы денежные средства передавались не при заключении сделки, а после ее регистрации и перехода права собственности. Естественно, такие условия придется навязывать продавцу, но, на мой взгляд, лучше не совершать сделку, чем совершать ее себе во вред. Следует также внимательно изучить ситуацию. Если квартира слишком дешевая, надо задаться вопросом, почему она такая дешевая. Когда вы начинаете выдвигать свои условия и другое лицо категорически не хочет их принимать, тогда тоже должны возникать вопросы и к объекту, и к такому лицу. В том варианте, где денежные средства передаются после регистрации прав, ваш контрагент может заявить, что эти условия его устраивают, поскольку он не знает, заплатите вы или нет. Но также существует и много других способов сделать данную операцию безопасной, в том числе и для продавца. Например, вы можете использовать услуги банка - вы кладете деньги в банковскую ячейку под определенными условиями. По условиям договора с банком продавец может забрать их только после наступления определенных событий, скажем, при представлении в банк свидетельства о праве собственности на объект недвижимости на конкретное лицо. Таким образом, действующее законодательство, существующие банковские инструменты позволяют проводить сделки таким образом, чтобы максимально обезопасить обе стороны процесса. Если расписать по шагам, то возьмем также в пример типовую сделку квартиры. Во-первых, нужно посмотреть информацию в реестре, убедиться, что собственниками являются те лица, которые действительно выдают себя за собственников. Во-вторых, нужно попросить все документы на квартиру - свидетельство регистрации права собственности, выписку из домовой книги, документы по прошлым сделкам. Это все делается для того, чтобы выяснить, кто зарегистрирован в квартире и какие существуют риски владения и пользования данным жилым помещением. Может возникнуть ситуация, что вы станете собственником, но у кого-то останется право приходить и жить в этой квартире, несмотря на то что принадлежит она вам. Такой ситуации тоже нужно избегать. Реестр не даст вам информацию об этом, он только содержит информацию о собственнике. Если в квартире прописаны лица, то соответственно нужно поставить вопрос об их выписке перед продавцом. Их выписка должна состояться до того, как будет заключена сделка. И данный вопрос должен решать продавец, иначе вы столкнетесь в дальнейшем с ненужными вам проблемами. Большое значение также имеет анализ предыстории возникновения права собственности на квартиру. Допустим, если квартира была получена в собственность в результате наследования, то желательно выяснить, были ли другие родственники, которые могли бы претендовать на данную квартиру, не было ли судебных споров в отношении данного объекта. Если такой информации нет, то нужно удостовериться в том, что установленные законом сроки для предъявления каких-либо судебных исков в отношении квартиры уже истекли.

- Бывают ли какие-либо мошеннические схемы в сфере ТСЖ? - Самая большая проблема в ТСЖ заключалась в том, что данный вид деятельности долгое время находился под управлением государства. Все вопросы решались на уровне соответствующих организаций, и никто особо не вникал, как все это происходит, поскольку работала устоявшаяся государственная система, находящаяся под тем же государственным контролем. В настоящее время в России введена некая форма самоуправления в данной области. В этой связи появилось огромное количество типичных для российской действительности ситуаций, когда сфера государственного регулирования попадает в частные руки. Сегодня известны случаи навязывания гражданам услуг, за которые они не должны платить, хотя граждане по привычке платят, поскольку привыкли, что эта сфера находится в ведении государства. Известно также о хищениях денежных средств ТСЖ, а по сути - денег жильцов, которые уходят на счета компаний, подконтрольных недобросовестным лицам, допущенным к управлению ТСЖ. В принципе первые реакции на такую недобросовестную деятельность органов управления ТСЖ начинаются только сейчас. Если у жильцов возникают какие-либо подозрения в отношении недобросовестности действий должностных лиц, необходимо собрать всю имеющуюся информацию о фактах злоупотреблений и обращаться в соответствующие правоохранительные органы. В случае если в рамках проверки такие факты подтвердятся, это может быть основанием для возбуждения уголовного дела и привлечения к уголовной и материальной ответственности виновных лиц.

Комментарии к интервью

Рыжов А. Б., руководитель аппарата комитета Законодательного Собрания Нижегородской области по жилищной политике и градостроительству.

Очень приятно, что в журнале выступает адвокат, глубоко знающий проблемы, с которыми может столкнуться гражданин на рынке недвижимости, дающий важные знания своим возможным клиентам. Столь же полезную информацию хотелось бы получить при обсуждении других затронутых вопросов - качества законодательства, деятельности Росреестра, проблем, возникающих в практике товариществ собственников жилья. Хочу спросить В. С. Кочерина, как бы он чувствовал себя, читая ответ на вопрос, является ли российская адвокатура полноценной? в таком примерно тоне: "Российская адвокатура имеет небольшую историю... Чтобы сделать адвокатуру полноценной, необходимо было посмотреть, как она будет работать на практике... В работу адвокатуры вносилось огромное количество изменений..." Надеюсь, захочет возразить. Хочу возразить и я, как специалист, занимающийся жилищным законодательством. С начала 1990-х российское законодательство обеспечивает защиту прав гражданина на рынке жилой недвижимости. В тот период действовали ГК РСФСР, ЖК РСФСР, успешно функционировали нотариат и адвокатура. Я неоднократно заключал сделки купли-продажи жилой недвижимости и лично убедился в эффективности государственных институтов. В 1992 г. был принят Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики", в 1997 г. - Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в 2004 г. - пакет законов, направленный на развитие рынка доступного жилья, включая ЖК РФ. Современное российское жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав, а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению. Если посмотреть практику наших высших судебных органов, то коллизии и сложности в применении законодательства в сфере оборота жилой недвижимости выявлены наперечет. Новые конкретные примеры коллизий, выявленные в адвокатской практике, предложения по совершенствованию законодательства были бы очень интересны. Активное развитие законодательства в жилищной сфере обусловлено на самом деле необходимостью решения задач развития рынка жилья, усиления защиты прав участников правоотношений, снижения трансакционных издержек, стимулирования жилищного строительства. Очереди в Росреестр - это серьезная проблема. Но, например, в Советском районе Нижнего Новгорода в подразделении Росреестра я несколько лет не наблюдаю очередей. Удобное расписание, достаточное число окошек, электронная запись на прием. О товариществах собственников жилья В. С. Кочериным верно подмечено, что данный вид деятельности долгое время находился под управлением государства. Действительно, в СССР жилищно-строительные кооперативы находились в среде плановой экономики, детального нормирования, государственного и партийного контроля. Сегодня происходит трудное становление рыночной сферы управления многоквартирными домами. Имеется ряд интересных законодательных инициатив, направленных на совершенствование правоотношений в данной сфере. Однако ЖК РФ уже создал необходимую правовую основу, и основная проблема - сформировать установки у собственников помещений в многоквартирных домах на активное принятие решений на общих собраниях собственников помещений, на настойчивую реализацию таких решений, защиту своих прав в отношениях с управляющими организациями и ТСЖ. Эти установки сформируются, если собственники квартир добьются успеха в данном направлении. Роль адвокатуры в судебной защите прав собственников помещений в сфере управления многоквартирными домами невозможно переоценить. Особенность соответствующих гражданских дел - трудоемкость. Адвокаты успешно справляются с аналогичными сложностями, о чем, например, свидетельствует в своей книге "Корпоративные захваты" адвокат, старший партнер МКА "Ионцев, Ляховский и партнеры" М. Г. Ионцев. В соответствии со ст. 11 ЖК РФ защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством. Защита жилищных прав в административном порядке осуществляется только в случаях, предусмотренных федеральным законом. Поэтому я протестую, когда адвокат заявляет: "Если у жильцов возникают какие-либо подозрения в отношении недобросовестности действий должностных лиц, необходимо собрать всю имеющуюся информацию о фактах злоупотреблений и обращаться в соответствующие правоохранительные органы". Скорее всего, это путь в никуда. Граждане, вместо защиты своих прав в суде, вместо избрания правления ТСЖ, которому они доверяют, призываются писать заявления о фактах преступлений. У граждан нет документов, подтверждающих их подозрения, но есть недовольство, неудовлетворенность. Это серьезная социально-политическая проблема. Необоснованное обращение в правоохранительные органы будет неэффективным и лишь усилит разочарование жителей. В спорах, связанных с защитой прав собственников помещений в многоквартирном доме, я вижу проблему оплаты труда представителя разрозненными собственниками квартир. Возможно, этой проблеме удастся найти законодательное решение, и мы увидим победу законности в сфере управления многоквартирными домами и узнаем об историях успеха адвокатов, специализирующихся на защите прав собственников помещений в многоквартирном доме.

Бекренева Т. Д., юрист ООО "Экспо-профс".

По-второму вопросу - какие пробелы законодательства сегодня устранены, какие остались - можно указать следующее. В действующем Законе о регистрации прав специально не выделены цели государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Это обстоятельство представляется определенным пробелом. Представляется, что для обеспечения правильного функционирования действующей системы регистрации и направления ее дальнейшего развития в закон следует включить норму о цели государственной регистрации прав на недвижимость. При этом следует учесть, что государство является крупнейшим собственником недвижимости и крупнейшим участником ее оборота, его положение в сфере регистрации прав на недвижимость исключительным, поэтому целью государственной регистрации прав на недвижимое имущество должна быть защита имущественных прав всех участников оборота недвижимого имущества, что и должно найти свое отражение в законе. Также следует указать и на такую проблему, что большинство объектов, находящихся в государственной собственности, не имеет надлежаще оформленных правоустанавливающих документов. Так, по конкретным делам о признании права собственности на квартиры в порядке приватизации судам не удается получить правоустанавливающих документов на квартиры из жилого фонда Министерства обороны. И это не одно такое ведомство. Вопрос очень болезненный для граждан, проживающих в таких домах, а судебная практика сложилась не однозначно, несмотря на то что в Обзоре судебной практики Верховный Суд РФ за II квартал 2005 г., утв. Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 10 августа 2005 г., сказано, что если граждане не могут воспользоваться своим правом на приобретение в собственность принадлежащего им по договору социального найма жилого помещения по каким-либо причинам, не зависящим от них, то это соответственно нарушает положения ст. 35 Конституции Российской Федерации и ст. 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". Примеры из судебной практики говорят о том, что суды отказывают гражданам в удовлетворении таких исков и требуется много времени, чтобы путем обжалования судебных актов достичь признания права собственности и соответствующей регистрации этого права (подтверждение тому, например, судебная практика Хорошевского районного суда г. Москвы). По третьему вопросу следовало бы уточнить следующее. Еще одной целью системы регистрации должно стать предупреждение и пресечение правонарушений и преступлений в сфере отношений, связанных с оборотом недвижимости. Система госрегистрации, будучи ориентированной на пресечение гражданских правонарушений, не может одновременно не оказывать профилактическое воздействие на криминальную ситуацию, поскольку можно сказать, что при совершении любого преступления, предметом которого является недвижимость, в составе этого преступления обязательно "содержится" и нарушение гражданского законодательства. Поэтому при анализе правоустанавливающих документов с точки зрения их соответствия гражданскому законодательству регистрирующий орган способен выявить и предупредить уголовное правонарушение. Роль системы государственной регистрации в получении информации о преступных посягательствах на недвижимость и на граждан в связи с недвижимостью очень велика. Завладеть недвижимостью без составления необходимых документов невозможно, а эти документы (либо поддельные, либо полученные помимо воли владельца) рано или поздно оказываются в регистрирующем органе. Кроме того, регистрирующий орган в ряде случаев получает информацию о совершенном или готовящемся преступлении раньше, чем правоохранительные органы. Например, в случае утери правоустанавливающих документов гражданам следует обращаться в регистрирующий орган с заявлением о постановке на контроль за отчуждением принадлежащего данному лицу недвижимого имущества, что позволяет правоохранительным органам предотвратить и раскрыть значительное количество преступлений. Таким образом, действующая сегодня система государственной регистрации должна быть ориентирована не только на более или менее добросовестных участников рынка, но и на борьбу с преступными проявлениями в данной сфере. Это должно найти отражение как в нормах, устанавливающих порядок регистрации, так и в организации взаимодействия между регистрирующими и правоохранительными органами. Для пресечения возможного мошенничества очень важен принцип гласности в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество, предусмотренный в ст. 7 вышеуказанного Закона ("Открытость сведений о государственной регистрации прав"), что позволяет получить общедоступные сведения о правах на недвижимое имущество и также предотвратить совершение преступления. С автором следует согласиться, что сделки с недвижимостью традиционно являются сферой интересов криминальных структур, которые удивляют своей юридической грамотностью и изощренностью применяемых схем, но примеры должны быть более четкими. Например, по одному из дел лица, проходившие по делу в качестве подозреваемых, осуществляли продажу объектов недвижимости в Московской области, при этом изначально создавались условия для дальнейшего признания договоров купли-продажи объектов недействительными в судебном порядке. В договоре купли-продажи по просьбе продавца указывалась заниженная стоимость проданного имущества, что объяснялось нежеланием платить высокие налоги. Для того чтобы усыпить бдительность покупателя, предлагалось составить отдельную расписку на всю сумму полученных от него денежных средств. Если покупатель отказывался, искали другого. Если покупатель соглашался, то расписка составлялась таким образом, что получить по ней какие-либо денежные средства для покупателя в дальнейшем было практически невозможно (не указывалось, за что именно передавались денежные средства, а также сроки их возврата). В дальнейшем сделку признавали недействительной в судебном порядке и покупателю возвращали денежную сумму, эквивалентную стоимости объекта, указанной в договоре (в 10 раз меньше фактически уплаченной суммы). Если бы потерпевшие своевременно обратились за юридической помощью для сопровождения сделки и проверки юридической чистоты объекта, им было бы указано, к чему может привести заключение договора купли-продажи объекта недвижимости на подобных условиях, и был бы составлен более грамотный договор.

Вешкурцева З. В., старший юрист ЗАО "Бюро консультаций "ПАГ", аспирант ИГУМО (кафедра гражданско-правовых дисциплин).

Права собственности и другие вещные права на жилые помещения регулируются главой 18 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Заключение договоров регулируется: общими положениями первой части ГК РФ (ст. 128, 130, 131, 153, 154, 158, 160, 163 - 165 ГК РФ): приобретение права собственности (главой 14 ГК РФ), прекращение права собственности (главой 15 ГК РФ), общая собственность (главой 16 ГК РФ), заключение договора (главой 28 ГК РФ); положениями второй части ГК РФ: купля-продажа (§ 1, 7 главы 30 ГК РФ), мена (главой 31 ГК РФ), дарение (главой 32 ГК РФ), рента и пожизненное содержание с иждивением (главой 33 ГК РФ). Кроме того, при совершении сделок необходимо учитывать положения Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), в частности раздела II ЖК РФ (права собственности и другие вещные права на жилые помещения). Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним подробно регулируется Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", который дополнялся и изменялся с учетом требований изменяющегося времени и изменяющихся правоотношений. Согласно Указу Президента Российской Федерации от 25.12.2008 N 1847 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии", Федеральная регистрационная служба была переименована в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) с одновременной передачей ей полномочий упраздненных Федерального агентства геодезии и картографии и Федерального агентства кадастра объектов недвижимости. Все функции, которые были ранее у переименованной Федеральной регистрационной службы, сохранились у Росреестра. Необходимо отметить, что учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним были созданы в разных регионах еще в 1997 - 2000 гг. Росреестр, объединив полномочия трех вышеуказанных органов, действует на основании Положения, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 N 457. С точки зрения новизны можно отметить попытки Росреестра работать в более мобильном режиме, с использованием электронных ресурсов. На сервисе размещены формы различных бланков, которые необходимо заполнять при подаче документов на регистрацию, при запросе сведений из реестра и т. п. В целях организации работ по реализации Порядка предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 14.05.2010 N 180 "Об установлении порядка предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (зарегистрирован в Минюсте России 27.09.2010, регистрационный номер 18563), был издан Приказ Росреестра от 29.12.2010 N П/688, которым Управлению информационных технологий было приказано обеспечить размещение и поддержание в актуальном состоянии на официальном сайте Росреестра в сети Интернет по адресу: http://www. rosreestr. ru/">www. rosreestr. ru, XML-схем, используемых для формирования следующих XML-документов: - запроса о предоставлении сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если такой запрос представлен в электронной форме (приложение N 1); - выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержащей общедоступные сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимости, а также отказа в предоставлении запрашиваемых сведений, уведомления об отсутствии запрашиваемых сведений, если такие документы представляются в электронной форме (приложение N 2); - выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества, а также отказа в предоставлении запрашиваемых сведений, уведомления об отсутствии запрашиваемых сведений, если такие документы представляются в электронной форме (приложение N 3); - справки о содержании правоустанавливающих документов, а также отказа в предоставлении запрашиваемых сведений, уведомления об отсутствии запрашиваемых сведений, если такие документы представляются в электронной форме (приложение N 4); - выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимого имущества, в том числе на территории определенного (определенных) субъекта (субъектов) Российской Федерации, а также отказа в предоставлении запрашиваемых сведений, уведомления об отсутствии запрашиваемых сведений, если такие документы представляются в электронной форме (приложение N 5); - выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным, а также отказа в предоставлении запрашиваемых сведений, уведомления об отсутствии запрашиваемых сведений, если такие документы представляются в электронной форме (приложение N 6); - справки о лицах, получивших сведения об объекте недвижимости, а также отказа в предоставлении запрашиваемых сведений, уведомления об отсутствии запрашиваемых сведений, если такие документы представляются в электронной форме (приложение N 7). Стоит отметить, что еще в 2007 г. между Российской Федерацией и Международным банком реконструкции и развития было заключено Соглашение от 14 сентября 2007 г. N 4826 RU о займе для финансирования проекта "Развитие системы государственной регистрации прав на недвижимость", в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 20.07.2007 N 461. Сумма займа: 50 000 000,00 долларов США. Целями проекта, в частности, являлись: - развитие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обеспечивающей государственные гарантии зарегистрированных прав, а также полноту сведений о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним; - формирование единой информационной системы регистрации прав на недвижимость, развитие технологических связей с другими органами, занимающимися вопросами недвижимости; - упрощение процедуры регистрации прав на недвижимость, качественное улучшение общего уровня обслуживания организаций и граждан, органов государственной власти и органов местного самоуправления; - создание условий для цивилизованного осуществления деятельности на рынке недвижимости. Для достижения поставленных целей предусматривалось решение следующих задач: - развитие и совершенствование законодательства по порядку осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обеспечивающих унификацию процесса государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; - обеспечение эффективности совместимости информационных систем по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, используемых территориальными органами Росреестра посредством разработки унифицированного программного обеспечения; - обеспечение технических условий реализации принципа экстерриториального предоставления сведений, содержащихся в ЕГРП, заинтересованным лицам посредством создания единой системы электронного обмена информацией между территориальными органами Росреестра; - обеспечение развития системы государственной регистрации прав в тесном взаимодействии с системой государственного учета объектов недвижимости; - разработка и создание современной архивной системы с использованием современного электронного оборудования и специальных технических устройств; - подготовка, переподготовка, повышение квалификации работников Росреестра. Несомненно, что шаги в этом направлении предприняты и рынок недвижимости стал более цивилизованным по сравнению с девяностыми годами. Но при этом сама система регистрации для обывателя не претерпела существенных изменений. Сдача документов происходит фактически по-прежнему, и "многокилометровые" очереди остаются одной из главных проблем (см. интервью заместителя руководителя Росреестра С. А. Сапельникова в "Коммерсантъ-Деньги", 21.03.2011). Проблемы с полноценным регулированием сферы рынка недвижимости существуют, несмотря на многочисленные изменения и дополнения, которые были сделаны в законодательстве, регулирующем эту сферу. Однако, по моему мнению, это регулирование на настоящий момент в достаточной мере полное. Более того, иногда - избыточное. Большие проблемы, как мне кажется, возникают именно в правоприменении. Очень важно, чтобы лица, вступающие в сделку, соблюдали основополагающие нормы и правила. К сожалению, очень часто приходится сталкиваться с тем, что граждане сами не желают понимать и вникать в суть вопроса, а слепо полагаются на посредников, другую сторону, риелторов, юристов и прочих "советников", тогда как все последствия возникают именно у стороны сделки. Поэтому, к сожалению, и возникают соблазны у недобросовестных лиц воспользоваться незнанием и неосведомленностью таких граждан, совершающих сделки с недвижимостью. Важно, чтобы граждане, даже если они привлекают юристов и риелторов, сами также пытались разбираться в существе вопроса. Соглашусь с мнением, высказанным в интервью В. С. Кочериным, о том, что схем обмана в этой сфере много, так как велик соблазн. Поэтому, конечно, необходимо внимательнейшим образом относиться к подписываемым документам, проверять и перепроверять данные и сведения, указанные в документах, фиксировать действия. Также для большей безопасности сделки рекомендуется использовать диктофон для фиксации устных договоренностей и последующей их проверки при письменном изложении, фиксировать на видео и фото обстоятельства, касающиеся недостатков недвижимости. Рекомендуется не лениться и не забывать оставлять у себя копии подписываемых и сдаваемых документов, привлекать к участию в переговорах и на значимые действия лиц, которые впоследствии смогут своими свидетельскими показаниями подтвердить имевшие место факты и обстоятельства. Относительно сферы ТСЖ можно отметить, что странности имеются в случаях создания ТСЖ по инициативе местной администрации и при "навязывании" ТСЖ. При этом ТСЖ создается и регистрируется по решению общего собрания собственников многоквартирного дома, проведенного в форме заочного голосования. Часто выясняется, что собственники не участвовали в собрании и не голосовали за создание ТСЖ. Большая часть таких решений фактически принимается с нарушением требований законодательства, без фактического участия большинства собственников дома. В судебных инстанциях имеется большое количество дел, связанных с незаконностью создания таких ТСЖ. Если же речь идет о завышении тарифов и пропаже средств, которые должны были направляться в сферу ЖКХ, то это уже несколько другая тема, которая связана с владением недвижимым имуществом. Эта сфера регулируется несколько иными нормативами, и в ней есть свои особенности, которые требуют общественного контроля в целях недопущения нарушения прав граждан.

------------------------------------------------------------------

Название документа