Остекление балкона, установка кондиционера: согласовывать или нет?

(Жиров А. А.)

("Жилищное право", 2011, N 4)

Текст документа

ОСТЕКЛЕНИЕ БАЛКОНА, УСТАНОВКА КОНДИЦИОНЕРА:

СОГЛАСОВЫВАТЬ ИЛИ НЕТ?

А. А. ЖИРОВ

Жиров А. А., юрист.

Проходя по улицам города, невольно замечаешь разнообразие в оформлении много - и малоэтажных зданий. И дело не в том, что эти дома строили по разным проектам, а в том, что жильцы этих домов по-разному благоустраивают свои квартиры: меняют деревянные рамы на пластиковые, остекляют балконы, красят внешние стены. В результате это приводит к отсутствию единого архитектурного стиля, к "пестроте" всего города.

С начала 90-х гг. XX в. собственники как жилых, так и нежилых помещений стали все больше устанавливать сплит-системы (кондиционеры), без сомнения, являющиеся очень полезным изобретением, особенно в жаркие дни. Но если в домах, строящихся по современным проектам, предусмотрено единое оборудование для кондиционирования воздуха или хотя бы специально отведенные места для установки, то конструкция "старых" домов не позволяет устанавливать внешний блок кондиционера иначе как на фасад здания. Эти железные коробки со свисающими и вечно капающими дренажными трубами также уродуют облик здания и города в целом.

Отсутствие четких законодательных норм, регламентирующих процесс переустройства помещений, а также ответственность за такого рода нарушения, позволило многим владельцам квартир самостоятельно вносить изменения не только в технический облик внутренних помещений, но и во внешний облик своей части здания.

Однако все изменилось 1 марта 2005 г., когда вступил в действие новый Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ), на основе норм которого региональные власти разработали требования к переустройству и перепланировке помещений и порядок получения разрешений на проведение ремонтных работ.

А жилищно-коммунальные службы начали активно бороться за оформление единого стиля всего города, направляя собственникам помещений требования о согласовании установки кондиционеров на фасаде зданий или остеклении балконов (лоджий), грозя суровыми административными штрафами.

На примере остекления балкона и установки кондиционеров в городе Москве мы постараемся дать ответы на актуальные вопросы по согласованию и получению разрешений от органов власти на переустройство и (или) перепланировку помещений и ответственности за самовольные действия такого рода.

Одной из главных новелл Жилищного кодекса Российской Федерации является то, что впервые на уровне федерального закона даны юридические определения таких понятий, как "перепланировка" и "переустройство" жилых помещений.

Согласно ст. 25 ЖК РФ, переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, а перепланировка жилого помещения - это изменение его конфигурации, которая также требует внесения изменения в технический паспорт помещения.

Переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

И если остекление балкона (лоджий) однозначно трактуется как перепланировка помещения, то работы по установке кондиционеров и его внешнего блока на фасад здания определяются неоднозначно.

В правоприменительной практике с учетом норм жилищного законодательства работы по установке кондиционера расценивается как переустройство помещения. Градостроительный кодекс Российской Федерации (п. 14 ст. 1) рассматривает данные действия как реконструкцию здания. Региональное законодательство идет своим путем. Так, в соответствии с Постановлением Правительства города Москвы от 8 февраля 2005 г. N 73-ПП "О порядке переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы" установка кондиционера рассматривается как установка технических средств на фасаде здания, относящаяся к перепланировке помещений.

Но вне зависимости от того, как называть ремонтные работы - "переустройство" или "перепланировка", улучшение жилищных условий допускается производить только после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.

На основании ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Согласно Постановлению Правительства Москвы N 883-ПП от 15 ноября 2005 г. "О реализации положений Жилищного кодекса Российской Федерации и правовых актов города Москвы, регулирующих переустройство, перепланировку жилых и нежилых помещений в жилых домах" таким органом, осуществляющим согласование перепланировки в жилом помещении в городе Москве, является Государственная жилищная инспекция города Москвы (далее - Мосжилинспекция). Согласование перепланировки помещений в нежилом здании отнесено к ведомству префектур.

Но прежде чем получить согласие Мосжилинспекции, необходимо:

- разработать проект остекления балкона (лоджий) или установки кондиционера;

- рассчитать уровень шумов (для установки кондиционера);

- согласовать данные проекты в таких организациях, как Роспотребнадзор, эксплуатирующих организациях (ДЕЗ, РЭУ и пр.), Москомархитектуре и др.

Прежде чем заказывать проект, необходимо получить документы БТИ на помещение - техпаспорт, подготовить все документы, относящиеся к кондиционеру - паспорт, сертификаты качества и т. п.

Подготовку проекта перепланировки жилого помещения, как правило, осуществляет организация, которая проектировала здание, но может и любая другая организация, имеющая оформленный допуск на проведение такого вида работ.

Расчет шумов в специализированной организации делается для того, чтобы определить, не превысит ли уровень шума внешнего блока допустимые уровни. Этот расчет делается на основании паспортных данных на кондиционер и проекта его установки, где указаны расстояния до ближайших окон.

Проекты по перепланировке должны быть согласованы в первую очередь с Роспотребнадзором (СЭС). Функция Роспотребнадзора - проверка проекта на соответствие санитарным нормам и правилам, в частности для остекления балкона, на инсоляцию.

Госпожнадзор проверяет проект остекления балкона на соответствие пожарным нормам и правилам (согласование материалов, которые должны быть пожаробезопасны).

Москомархитектура согласовывает внешний вид фасада здания после остекления или установки блока кондиционера.

Эксплуатирующая организация (ДЕЗ, РЭУ и пр.), зная состояние конструкции инженерных сетей дома, выдает заключение о возможности реализации проекта. Например, при отсутствии необходимой выделенной электрической мощности на квартиру или нежилое помещение ДЕЗ или РЭУ может отказать в установке кондиционера. Если у эксплуатирующей организации возникнут сомнения в возможностях электропроводки обеспечить безопасную работу всех электроприборов в помещении, то она может потребовать разработать электропроект, а при необходимости - дополнительно согласовать его в Мосэнерго.

Если здание представляет собой памятник истории и культуры или находится в зоне исторической застройки города Москвы, то проекты следует согласовать в Москомнаследии.

Для домов, стоящих вдоль правительственных трасс, потребуется дополнительно согласовать разработанные проекты с Федеральной службой охраны (ФСО).

При желании провести работы по остеклению балкона или установке кондиционера необходимо учитывать и тот факт, что фасад здания как ограждающая несущая конструкция дома является общим имуществом в многоквартирном доме. Об этом свидетельствуют соответствующие нормы, закрепленные в п. 1 ст. 36 ЖК РФ, ст. 244 ГК РФ, а также в п. 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме...": в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции), ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).

Согласно ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, т. е. жильцов здания.

Из содержания ст. 44 ЖК РФ следует, что решения о реконструкции и ремонте, а также о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме принимает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, при остеклении балкона или установке кондиционера необходимо получить разрешения от участников долевой собственности - владельцев жилых помещений.

Такие же выводы содержатся в постановлениях судов, например в Постановлении Федерального арбитражного суда Центрального округа Российской Федерации от 16.02.2010 N Ф10-665/10 по делу N А54-2532/2009-С22.

И только после того, как проекты ремонтных работ согласованы со всеми инстанциями, получено одобрение собственников здания, можно обращаться за разрешением в Мосжилинспекцию.

Согласно ст. 26 ЖК РФ, для проведения перепланировки жилого помещения собственник помещения представляет:

1) заявление о перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

2) правоустанавливающие документы на перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект перепланировки перепланируемого жилого помещения;

4) технический паспорт перепланируемого жилого помещения.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании перепланировки должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.

Мосжилинспекция не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения, который является основанием проведения перепланировки жилого помещения.

В соответствии со ст. 27 ЖК РФ отказ в согласовании перепланировки жилого помещения допускается в случае:

1) непредставления определенных статьями ЖК РФ документов;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоответствия проекта перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

После получения разрешения от Мосжилинспекции можно приступать к реализации проекта - остеклению балкона или установке кондиционера.

По окончании работ необходимо вызвать представителей Мосжилинспекции и Управляющей компании (ДЕЗа) для составления акта о выполненной перепланировке. Если остекление или установка оборудования выполнены с отступлением от утвержденного проекта, то акт не будет подписан. В этом случае результат работ надо привести в соответствие с разрешенным проектом или внести изменения в проект, пройдя по второму кругу процесс согласования и получения разрешения.

Завершение перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии (ст. 28 ЖК РФ), который направляется Мосжилинспекцией в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости" - территориальный орган Бюро технической инвентаризации.

Для нежилых зданий оформление акта не требуется, и можно сразу по окончании работ обращаться в органы БТИ и на основании решения префектуры о согласовании перепланировки помещения заказывать проведение обмеров и получение новых технических документов.

После внесения изменений в "технический" облик помещения последним шагом собственника должно стать внесение соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Несмотря на то что данные, указанные в свидетельстве о собственности (площадь, идентифицирующие признаки помещения), не изменились, после проведения работ по остеклению балкона или установке кондиционеров изменились документы, отражающие технические характеристики помещения. Эти документы, в т. ч. и документы, подтверждающие законность произведенных изменений (разрешение на перепланировку, акт выполненной перепланировки и т. д.), и должны быть представлены в Федеральную службу регистрации, кадастра и картографии Российской Федерации.

В соответствии со ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. Так, согласно п. 7.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей, самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах - наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

Но при этом жилищным законодательством предусмотрено, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Но кроме административной ответственности на лицо, самовольно осуществившее работы по перепланировке помещения, может быть возложена и договорная ответственность. Так, например, банки, заключая ипотечный договор, одним из условий возврата суммы займа предусматривают несанкционированное изменение технических данных помещений.

Таким образом, согласование ремонтных работ по изменению облика фасада здания, связанного с установкой сплит-системы или остеклением балкона, является обязательным для собственников помещений, желающих улучшить свои жилищные условия. Однако маленький штраф за самовольную перепланировку, возможность оспорить его в суде, а также наличие бюрократических преград в виде получения разрешений от множества властных структур и потенциальная опасность "дачи взятки" в каждой из них толкают людей на свой страх и риск остеклять балконы и устанавливать кондиционеры без соответствующих разрешений.

P. S. Жаркое лето 2010 г. подвело московских законодателей к тому, чтобы упростить процедуру согласования установки кондиционеров: соответствующий проект закона был внесен в Мосгордуму. Однако Москомнаследия выступило против, и проект не был принят. На данный момент процедура получения разрешения от Мосжилинспекции осталась прежней.

ЛИТЕРАТУРА

1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (в ред. от 30.11.2010) // СЗ РФ. 03.01.2005. N 1 (часть 1). Ст. 14.

2. Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" // Российская газета. N 214. 23.10.2003 (дополнительный выпуск).

3. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (в ред. от 29.11.2010) // СЗ РФ. 03.01.2005. N 1 (часть 1). Ст. 16.

4. Постановление Правительства города Москвы от 8 февраля 2005 г. N 73-ПП "О порядке переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы".

5. Постановление Правительства Москвы N 883-ПП от 15 ноября 2005 г. "О реализации положений Жилищного кодекса Российской Федерации и правовых актов города Москвы, регулирующих переустройство, перепланировку жилых и нежилых помещений в жилых домах".

6. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность".

7. Постановление ФАС Центрального округа от 16 февраля 2010 г. N Ф10-665/10 // Справочно-правовая база "КонсультантПлюс".

8. Наумова Л. Н. Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (постатейный). Волтерс Клувер, 2008. 1072 с.

Название документа

Интервью: Секреты эффективности принятия правильных решений

("Жилищное право", 2011, N 4)

Текст документа

СЕКРЕТЫ ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРИНЯТИЯ ПРАВИЛЬНЫХ РЕШЕНИЙ

А. ШЛЕСИНА

Шлесина А., заместитель генерального директора по правовым вопросам компании "Сити - XXI век".

Проанализировать возможные риски при совершении гражданами операций с недвижимостью нам поможет Анна Шлесина, заместитель генерального директора по правовым вопросам компании "Сити - XXI век".

Все мы знаем, что существуют определенные риски, характерные для операций с недвижимостью. Вероятнее всего, существует некая специфика этих самых рисков в отношении отдельных аспектов рынка.

Затронем риски, характерные для покупателя или инвестора при совершении наиболее распространенной операции с недвижимостью - приобретение в собственность квартиры. При этом стоит учитывать разницу между операциями в сфере новостроек и на вторичном рынке.

Начнем с новостроек. Предложение и нюансы рынка в этом сегменте настолько многолики, а договорная практика каждой компании настолько индивидуальна, что возникает необходимость досконально изучать все документы. При этом всегда существует вероятность в итоге получить не то, что ожидаешь. Поэтому я бы рекомендовала при покупке квартиры в новостройке всегда пользоваться услугами профессиональных юристов.

- Иногда бывает сложно получить нужную информацию по данному вопросу.

- Исходя из собственного профессионального опыта, я знаю, насколько это важно - детально смотреть документы. Ведь практически в любом договоре есть "узкие места", которые в итоге могут обернуться проигрышем для потребителя и сделать его незащищенным в правовом поле. Бывают случаи, когда часть важной информации вообще в договоре не отражается и до потребителя не доводится, т. е. сознательно умалчивается застройщиком (продавцом).

- Наверное, существует ряд показательных прецедентов, характерных для отмеченных Вами случаев.

- Если речь идет о Москве, то строительство жилья сейчас в основном ведется на основании инвестиционных контрактов с Правительством Москвы. Как правило, в таких контрактах предусмотрена так называемая доля города - определенный процент квартир, иногда нежилых помещений и машино-мест, которые сначала распределяются предварительно, а после завершения строительства фактически передаются городу. Так вот, застройщики иногда сознательно продают "долю города", рассчитывая впоследствии передать городу что-то менее ликвидное или более подходящее под цели переселения. В результате инвесторы, заплатив деньги, могут оказаться в ситуации, когда даже через суд не получится оформить в собственность квартиру в силу ее принадлежности к "доле города", о чем они могут узнать только в суде.

Проблема номер два - инвесторы долго не могут оформить свое право собственности на квартиру, пока застройщик не подпишет с Правительством Москвы акт об исполнении обязательств по контракту. Это может происходить очень долго из-за бюрократических проволочек и большого круга согласований. В таком случае претензий к инвестору нет. Но в иных случаях может получиться так, что застройщик попросту не выполнил те или иные обязательства перед городом, поэтому до их исполнения акт в отношении конкретных домов не будет подписан. Следует отметить, что суды склонны занимать позицию граждан. Хотя опять же это зависит от конкретных обстоятельств дела.

- Эти самые конкретные обстоятельства, вероятно, представлены в определенных формах.

- Необходимо рассмотреть конкретную ситуацию, выяснить причину, по которой застройщиком не подписан акт, изучить, были ли предварительно распределены эти квартиры. Также нужно изучить документы, которые могут содержать информацию об иных лицах, которые также могут претендовать на данную квартиру. В том случае, если суд приходит к выводу, что квартира полностью оплачена инвестором, фактически ему передана, не входит "в долю города" и право собственности инвестора на квартиру нельзя зарегистрировать лишь по причине неподписания акта между застройщиком и Правительством Москвы, то выносится решение о признании права собственности инвестора на квартиру.

Таким образом, инвестор нередко сталкивается с необходимостью отстаивать свои права на квартиру в судебном порядке. Это подразумевает уплату госпошлины, а также организацию всех сопутствующих процедур и привлечение юристов - это совершенно не то, на что он рассчитывал, вкладывая деньги в новостройку. Тем самым мы определили первую группу рисков для покупателей новостроек, которая выражается в правовой плоскости. Первый случай связан с тем, что инвестор не может зарегистрировать свое право собственности в принципе, ни по суду, ни без суда. Второй случай - это когда зарегистрировать право собственности на квартиру можно только в результате соответствующих разбирательств. Во многих случаях инвестор фактически может проживать в квартире, и ему никто не предъявляет претензий. Но из-за отсутствия свидетельства о праве собственности могут возникать бюрократические проблемы.

- Нам остается надеяться на то, что процедура реализации исполнения решений суда отлажена должным образом.

- На основании решений суда регистрирующий орган без особых проблем регистрирует право собственности. Не так давно были внесены изменения в закон - если раньше даже при наличии решения суда регистрирующий орган мог высказывать свои сомнения или даже несогласие с решением, то в свете недавних изменений он обязан зарегистрировать право собственности на основании вступившего в силу решения суда. Помимо решения суда в регистрирующий орган должен быть также представлен кадастровый паспорт на квартиру.

- С первой группой рисков все понятно. Видимо, существует как минимум вторая группа рисков.

- Вторая группа рисков связана с вероятностью того, что застройщик не достроит дом. Если объект физически не создан, то требовать передачи квартир в собственность инвестор не может. Все, что остается, - это потребовать возврата вложенных средств и выплаты неустоек. Хорошо, если у застройщика есть активы, позволяющие удовлетворить такие требования. Но если он, что называется, гол как сокол, то инвестор в очереди со всеми прочими кредиторами будет ждать (как правило, бесперспективно) удовлетворения своих требований.

Поэтому при заключении договоров очень большую роль играет репутация застройщика и история строительства объектов. Следует обратить внимание на тот факт, что даже большие солидные компании, работающие под единым брендом, ведут застройку официально не от своего имени, а от небольших фирм - каких-нибудь "Ромашек", "Колобков" и так далее. В результате чего ответственность несет не застройщик - носитель бренда, обладающий большими активами, а та самая фирмочка с симпатичным названием. Безусловно, фирмочка может быть связана с брендовой компанией в рекламе, по внешнему имиджу, но по формальным признакам она является самостоятельным юридическим лицом. Если с проектом происходит что-то не так и строительство останавливается или не начинается, то эта фирмочка зачастую не имеет возможностей удовлетворить требования инвесторов из-за отсутствия у нее активов. Если говорить о факторах, мешающих началу строительства, то это, как правило, отсутствие финансовых средств или неоформленный земельный участок.

- Можно предположить, что существует некий алгоритм принятия правильного решения инвестором о вложении средств в новостройку.

- В связи с введением Закона N 214-ФЗ наиболее распространенной формой договора об инвестировании в строительство стал договор долевого участия.

Первый пункт алгоритма подготовки к его подписанию - это проверка информации о застройщике. В Законе прописано, что застройщик должен публиковать свою проектную декларацию, и там есть раздел - какие именно объекты он построил за последнее время. То есть у инвестора появляется возможность ознакомиться с историей компании.

- Наверняка бывают случаи, когда инвестор сталкивается с риском ошибиться в выборе компании и попасть на так называемую фирмочку.

- Подобные случаи являются следствием проводимой маркетинговой политики. Рекламная кампания проводится под известным брендом, и потребитель не всегда вдается в подробности и зачастую не подозревает, что фирмочка - это далеко не та компания, о которой думает инвестор, глядя на рекламный баннер. Во многих случаях даже если у инвестора возникают сомнения, то менеджеры уверяют его, что фирмочка - это дочерняя компания и носитель бренда полностью ответственен за работу фирмы. Так или иначе, мы наблюдаем, что инвесторы бывают склонны не обращать внимания на наличие или отсутствие формальных связей между новоявленной фирмой и реальной большой компанией с хорошей репутацией. Инвестор может акцентировать внимание на цене и на сроках, в результате чего остальные параметры отходят на второй план.

Следующий пункт алгоритма - это проверка правильности оформления земельного участка. Далее смотрятся документы, отражающие основание строительства.

- Не менее важны процедуры, связанные с оформлением договора.

- Прежде всего необходимо изучить прописанные в договоре сроки. В том случае если они отличаются от сроков, фигурирующих в других документах, велика вероятность того, что застройщик не завершит объект в срок. Тогда инвестору нужно задуматься о рисках при подписании такого договора. Если договор по форме является ДДУ (договор долевого участия), то рисков значительно меньше. В частности, исключена двойная продажа, договор подлежит обязательной государственной регистрации. В целом я считаю, что предпочтение нужно отдавать именно схемам ДДУ.

- В один прекрасный момент инвестор захочет проконтролировать процесс исполнения обязательств застройщиком...

- Контроль как таковой не предусмотрен текущими нормами Закона. Клиенты по своему желанию могут наблюдать за темпами строительства, но до окончания срока, который заявлен в договоре, у дольщиков нет особого права вмешиваться в процесс. Если вдруг инвестору покажется, что застройщик не успевает, тем не менее это не является основанием для расторжения договора.

- В таком случае очевидно, что Закон регулирует процесс с явным уклоном в сторону интересов застройщика!

- Вышеописанный случай - едва ли не единственное из положений Закона, которое сколько-нибудь очевидно выражает интересы застройщика. Практически весь Закон имеет значительный крен в пользу интересов как раз инвестора. Например, закон допускает, что денежные средства от инвестора могут быть перечислены только после подписания договора и застройщик в случае неплатежа вынужден требовать оплаты через суд. Также Законом предусмотрено, что в случае изменения проекта дома, даже если это изменение не касается конкретно квартиры инвестора, например поменялись назначения нежилых помещений, инвестор имеет право требовать расторжения договора. Бывают, конечно, случаи, когда застройщик обходит те или иные требования Закона. К слову, это успешно укладывается в общую для отечественного бизнеса концепцию, когда недостатки наших законов компенсируются их неисполнением.

- Для новостроек характерны свои особенности, а для вторички - свои...

- Здесь тоже немало нюансов. Перед тем как принять решение о приобретении квартиры, необходимо хорошо изучить документ об ее истории. Это нужно для того, чтобы не было таких случаев, когда после приобретения появляются лица, заявляющие на квартиру свои права. Ситуация осложняется тем, что изменился порядок работы регистрирующих органов. Раньше при продаже квартиры на свидетельстве собственника ставилась запись, например "погашено", или свидетельство изымалось. Сейчас при продаже квартиры свидетельство остается у продавца на руках. Тем самым свидетельство в рамках текущих норм не всегда свидетельствует о том, что человек является действующим собственником. Таким образом, необходимо в обязательном порядке делать текущий запрос в регистрирующий орган о том, кто владеет этой квартирой. Эти сведения доступны для каждого обратившегося и выдаются в течение двух дней. Также из этой выписки будет видно, есть ли какие-то обременения и ограничения, не находится ли квартира в залоге и т. д. Если все это проверено, то на следующем этапе необходимо отследить движение лиц по домовой книге, когда те или иные лица проживали или регистрировались в квартире. Затем можно приступать к оформлению договора. Рекомендуется прописывать в договоре полную стоимость квартиры, хотя довольно часто бывает, что в сделках между физическими лицами продавец предлагает ее не указывать. Это обусловлено особенностями налогообложения - если квартира была в собственности продавца менее трех лет, то разница между ценой, за которую он приобрел квартиру, и ценой, за которую он ее продает, подлежит налогообложению. Тем не менее с точки зрения повышения безопасности сделки покупателям рекомендую прописывать полную стоимость квартиры в договоре.

К слову, если вы приобретаете квартиру с привлечением ипотечного кредита, то банк со своей стороны тоже будет изучать "историю приобретения" квартиры. Не знаю, насколько глубоко осуществляется эта проверка, но то, что она проходит в таких случаях, - это факт и несомненный плюс.

- Приобретатель квартиры обязательно столкнется с проблемой выбора управляющей компании. В частности, приобрела популярность использования такая форма управления, как ТСЖ.

- В одном из моих любимых произведений "Анна Каренина" Л. Толстого есть такая фраза: "Сделать ничего нельзя, такой народ", и она очень подходит для описания сложившейся ситуации с самоуправлением гражданами жилыми домами. Возможность самоуправления гражданами жилыми домами - само по себе явление положительное, но на практике реализуется очень плохо. В основном мы наблюдаем процесс создания ТСЖ, который сопровождается желанием отдельных групп граждан принять дом в свое управление, чтобы получить контроль над сбором коммунальных платежей. В результате нередко дело заканчивается судами. Самое интересное, что суду чрезвычайно сложно вынести решение о признании недействительным решения о создании ТСЖ. С одной стороны, казалось бы, очевидно, что ряд жителей фактически захватили управление домом. С другой стороны, в чем заключается объективное недовольство других жителей? Размер коммунальных платежей вроде бы не вырос, ухудшение качества обслуживания не очевидно. На основании одних лишь субъективных подозрений решение вынести сложно.

Создателям ТСЖ надо понимать, что обслуживание дома является чрезвычайно ответственным делом, что в штате должны быть люди, обладающие профессиональной квалификацией для обслуживания тех же лифтов. Хорошо, если дом является новым и качественно отстроенным, когда нет износа оборудования. Раньше при государственном управлении жилыми домами обязательно делались отчисления на будущий капитальный ремонт, и всегда была гарантия, что когда-нибудь дом будет капитально отремонтирован. Сейчас создатели ТСЖ, как правило, не утруждают себя раздумьями о капитальном ремонте. На мой взгляд, текущее положение дел прямо демонстрирует нам неготовность граждан эффективно управлять жилищно-коммунальной системой. Лично я считаю, что профессиональные управляющие компании в настоящий момент способны работать гораздо эффективнее.

- А еще может возникнуть необходимость задействовать земельный участок под уже построенными жилыми домами.

- Это отдельная тема для разговора. Но если попытаться обрисовать ситуацию в общем, то мы имеем следующее положение дел. При строительстве домов застройщики арендуют землю у города, но эти земельные участки предназначены только для строительства. После завершения строительства договоры аренды расторгаются.

В Жилищном кодексе предусмотрено, что земельный участок под домом входит в общее имущество. Эта норма хорошая, но на практике она не работает. В Москве существует единичное количество домов, жители которых оформили права на земельный участок. Для того чтобы земельный участок вошел в общедолевую собственность, он должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учет. Это очень сложная процедура. На городские территории должны быть разработаны и утверждены проекты планировки территории, проекты межевания, а все эти работы должны финансироваться из бюджета. Но по факту этого не происходит. Таким образом, большая часть земельных участков под жилыми домами в Москве вообще не стоит на кадастровом учете и соответственно не может быть передана в общедолевую собственность.

Комментарии к интервью

Корольков А. Е., юрисконсульт группы компаний "Высота".

С Анной Шлесиной трудно не согласиться - в сделках, объектом которых является недвижимость, существует огромное количество подводных камней.

Так, например, при покупке жилого помещения в договоре обязательно должен быть указан перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем с указанием таких прав. Кроме того, следует учитывать, что договор продажи жилого помещения в отличие от договора купли-продажи нежилых помещений подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. При этом моментом государственной регистрации является не момент подачи соответствующего пакета документов в регистрирующий орган, а момент совершения регистрационных действий - внесения регистратором записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые могут быть не совершены по каким-либо формальным обстоятельствам. Договор будет не зарегистрирован и, следовательно, не заключен; право собственности останется у продавца.

Что касается указания в договоре стоимости квартиры, Анна Шлесина, безусловно, права - ее необходимо указывать полной, несмотря на то, что есть существенные налоговые выгоды. Следует обратить внимание, что по общему правилу последствием признания сделки недействительной по соответствующим основаниям является двусторонняя реституция - т. е. каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Это означает, что покупатель получит назад исключительно ту сумму, которая была указана в договоре. Будет очень обидно, если сумма в договоре окажется заниженной. Представляется, что в договоре можно занизить стоимость квартиры, если покупатель доверяет продавцу на тысячу процентов.

Читателям хотелось бы посоветовать, что все же не стоит экономить на профессиональной помощи. Я думаю, к месту будет пословица: "Семь раз отмерь, один раз отрежь".

Кузнецова П. В., адвокат.

На что надо обратить внимание, приобретая квартиру на вторичном рынке?

Даже если вы приобретаете жилье через риелторов, рекомендуется самостоятельно изучить все документы. Агентство не будет нести ответственности, если в результате махинаций вы лишитесь жилья (впрочем, попытайтесь внести пункт с такой ответственностью в договор с агентством и посмотрите, что получится).

Следует обязательно заказать расширенную выписку по квартире. Этот документ содержит сведения обо всех жильцах, которые в то или иное время проживали в квартире, и обо всех сделках по данной квартире. Если в квартире проживали граждане, которые были выписаны, скажем, вследствие уголовного заключения, - это может повлечь за собой проблемы. Также и граждане, выписанные не так давно по решению суда: они могут оспорить это решение, а после покупки вами квартиры явиться к вам, чтобы "навеки поселиться". Если квартира в течение короткого времени переходила из рук в руки несколько раз, если она меняла хозяина по решению суда - все это свидетельства того, что квартира "проблемная". Также часто квартиру продают по доверенности, а посредниками являются граждане из другого региона или даже другой республики - в таком случае велика вероятность мошенничества. По какой причине добросовестный продавец будет доверять продажу посторонним людям, скажем, из Узбекистана? Противодействие посредников вашей встрече с продавцом, слишком преклонный или, напротив, очень молодой возраст продавца - все это факторы риска.

Злоупотребления в сфере управления домами (ТСЖ) сейчас очень распространены. Начиная с того, что регистрируются ТСЖ с нарушением законного порядка, т. е. без собрания жильцов, при этом в округе регистрируется несколько ТСЖ с одним и тем же руководством (очень часто это техник в местной управе). Московское правительство поощряет создание ТСЖ и закрывает глаза на некоторые нарушения, но рассудим логически - действительно ли техник из управы обладает необходимыми знаниями для того, чтобы управлять несколькими многоквартирными домами (а это тысячи квартир)? А вот навыками проведения бесконечных "капитальных" ремонтов, один хуже другого, такие люди обладают. Что в итоге получается? Заканчивается ремонт, приходит комиссия и отказывается его принимать (на бумаге стены побелены, а в реальности - нет и т. д.; что характерно, никто ответственности не несет), тут же начинается новый ремонт, и все это на деньги жильцов и московского правительства, при этом далеко не все деньги действительно доходят до адресата и используются по назначению. Часто ремонт осуществляет бригада неквалифицированных гастарбайтеров из Таджикистана, при этом никто не гарантирует безопасность жильцов после окончания таких вот "работ". По бумагам все эти люди числятся "грузчиками", поскольку иначе нужно получать разрешение на работу, а кто его даст людям без образования строителей? Зато можно платить им копейки, а в отчетах писать миллионы. Это только несколько примеров злоупотреблений. Бороться с этим очень сложно, поскольку сфера ЖКХ сама по себе непрозрачна, а управление домом требует специальных навыков. Кроме того, управляющие компании в сфере ЖКХ зачастую криминализированы и обладают хорошей поддержкой, так сказать "административным ресурсом" (вспомним нашумевший случай с недавним падением сосулек в Питере. Управляющая компания выиграла тендер, получила деньги, а крыши не чистила. Вся эта история выплыла наружу только вследствие трагической гибели ребенка и общественного резонанса). Выход - доверять управление проверенной компании либо нанимать профессионального управленца (председателя ТСЖ). В настоящее время таких профессионалов не так уж много, значительно меньше, чем самих ТСЖ. Прямо скажем, если ситуация и меняется к лучшему, то очень медленно.

Бекренева Т. Д., юрист ООО "Экспо-профс".

Статья актуальна, но можно добавить о схеме обхода Закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", вступившего в силу с 1 апреля 2005 г.

Так, в настоящее время одной из проблем существования отношений по долевому строительству является нежелание организаций-застройщиков следовать нормам данного Закона, так как он накладывает на застройщиков довольно много обязанностей и ограничений, цель которых благая - защитить инвестора, вследствие чего покупателям предлагаются различные схемы (типы договоров), призванные перевести такие отношения в иную плоскость.

Если фирма-посредник находит покупателей (фактически - дольщиков) еще до окончания строительства, она заключает с ними не договор долевого участия в строительстве, а, например, предварительный договор купли-продажи недвижимости, который нигде не регистрируется.

Безусловно, такие договоры не надежны для тех, кто хочет вложить свои деньги в недвижимость. Но бывает, что выбирать не приходится. Как в этой ситуации минимизировать риски, заложенные в основу схемы с использованием предварительного договора.

Конструкция предварительного договора выглядит следующим образом. Юридическое лицо, имеющее либо не имеющее разрешение на строительство, в качестве продавца заключает с физическим лицом в качестве покупателя предварительный договор. На момент заключения такого договора жилье как объект недвижимого имущества не существует, поскольку предметом договора является индивидуально-определенное жилье в строящемся жилом доме. В соответствии с данным предварительным договором продавец и покупатель обязуются в будущем, после государственной регистрации права собственности продавца на жилье, заключить между собой договор купли-продажи жилья (основной договор). При этом стороны устанавливают, что в целях обеспечения исполнения покупателем своих обязательств по предварительному договору покупатель обязан в течение нескольких дней после подписания предварительного договора перечислить продавцу сумму, как правило, равную покупной цене по основному договору. Платеж по предварительному договору, часто называемый авансом или задатком, ни тем и ни другим, по существу, не является. Рекомендуем назвать его гарантийным платежом или обеспечительной мерой, с тем чтобы договор не был оспорен в этой части и покупатель имел право на возврат указанных денежных средств. Кроме того, предварительный договор должен содержать условие, что после заключения основного договора денежные средства, полученные продавцом от покупателя, будут зачтены продавцом в счет оплаты основного договора.

Одна из опасностей, которую таит конструкция предварительного договора, заключается в том, что после завершения строительства фирма-посредник должна будет сначала зарегистрировать право собственности на построенную недвижимость на себя, а уже потом (по отдельному договору) продать ее фактическому инвестору.

Прежде чем заключать предварительный договор, нужно проверить документы на строительство. Как и в случае заключения легального договора долевого участия в строительстве, надо проверить застройщика, подрядчиков, а также (если они уже есть) разрешение на строительство, проектную документацию и т. д. Только сделать это будет немного труднее, поскольку вы общаетесь не непосредственно с застройщиком, а с посредником. Кроме того, дополнительно надо проверить договор, заключенный между застройщиком и посредником. Это нужно для того, чтобы вы могли убедиться, что ваш продавец недвижимости имеет или будет иметь какие-то права на строящийся объект.

Следующее слабое место в договоре предварительной купли-продажи недвижимости - это неопределенность предмета и срока заключения основного договора.

Пока объект не построен, нельзя четко определить предмет купли-продажи, а поскольку предмет - это самое главное из существенных условий договора, без него трудно представить себе даже предварительный договор.

Чтобы конкретизировать, во что вы вкладываете деньги, нужно проследить за тем, чтобы, кроме адреса строящегося здания и его описания, в договоре был обозначен этаж, где расположен объект, а также указана его площадь и приведено описание. Надо также настоять на том, чтобы в качестве приложения к договору был план этажа здания (его можно взять из проектной декларации) с обозначенными на нем границами объекта, который вы хотите в будущем купить.

Другая проблема - определение срока заключения основного договора купли-продажи. Очевидно, что заключить основной договор можно будет только после того, как строительство будет закончено, объект введут в эксплуатацию и продавец получит (т. е. зарегистрирует) право собственности на него. Ошибкой является то, что в предварительном договоре указывают, что основной договор должен быть заключен в течение 30 (20, 40 и т. д.) дней после государственной регистрации права собственности продавца на объект строительства.

В соответствии с гражданским законодательством срок договора должен быть определен либо конкретной календарной датой, либо истечением периода, либо указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. А госрегистрация права собственности - далеко не неизбежное событие. Таким образом, можно сказать, что в предварительном договоре срок заключения основного договора вообще не согласован.

В этом случае основной договор должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного. Это значит, что через год предварительный договор теряет силу, а продавец может отказаться от выполнения договоренностей и просто вернуть вам деньги, тогда как стоимость квадратного метра за год вырастет неоднократно.

Рекомендуем указать в договоре предельную дату заключения основного договора (например, не позднее 1 января 2012 г.).

Следующий полезный совет: как только подошел срок заключения основного договора, направьте продавцу предложение заключить его. Даже если ваш продавец будет уклоняться от заключения нового договора, можно принудить его через суд и потребовать к тому же возмещения убытков.

Часто продавец не сообщает вовремя о том, что все готово для заключения основного договора. Вместо этого находится новый покупатель на недвижимость. Чтобы обезопасить себя от таких злоупотреблений со стороны продавца, нужно включить в договор требование о том, что продавец должен в определенный срок сообщить вам о выполнении условий для заключения основного договора и предусмотреть неустойку за нарушение этого требования. Можно также определить в договоре штраф за отказ от заключения основного договора.

Таким образом, следует:

- проверить документы продавца;

- четко определить предмет договора;

- обозначить предварительный платеж по договору в качестве гарантийного платежа или обеспечительной меры, которая будет зачтена в счет оплаты основного договора;

- зафиксировать срок заключения основного договора четкой календарной датой;

- не пропустить срок заключения основного договора, направив продавцу предложение заключить его.

Вешкурцева Зоя Валерьевна, старший юрист ЗАО "Бюро консультаций "ПАГ", аспирант ИГУМО (кафедра гражданско-правовых дисциплин).

Вопрос анализа рисков и снижения рисков при сделках с недвижимостью стоит остро. Присоединяюсь к рекомендации Анны Шлесиной обращаться к помощи профессиональных юристов, специализирующихся в этой области. Кроме того, призываю лиц, которые планируют совершить сделку с недвижимостью, самим внимательно относиться к установленным законом требованиям. Не лишним будет заранее ознакомиться с нормами, которые регулируют правила совершения сделок с недвижимостью, заранее ознакомиться с проектами документов для того, чтобы вовремя внести корректировки, устранить неясности, выяснить у юриста, правильно ли составлены документы.

При этом замечу, что индивидуальность практики компаний не должна нарушать установленных законом требований. При анализе документов важно, чтобы условия сделки соответствовали требованиям закона. Если закон предписывает одно, а компания-продавец объясняет другое, то стоит призадуматься - каков риск, есть ли альтернативные варианты, можно ли снизить этот риск внесением поправок в предлагаемые к подписанию документы. Нужно помнить про свободу договора (ст. 421 ГК РФ). Установленные жесткие формы и схемы, которые применяются некоторыми компаниями, в основном облегчают жизнь самих компаний, но эти схемы - не норма и могут меняться. Другое дело, что сами компании не хотят вносить в документы какие-либо корректировки и предлагают вариант: или подписывать документы как есть, или не заключать сделку вовсе. Нужно здраво оценить, чем вызвано такое упорство. Если нежелание что-либо менять вызвано жестким соблюдением законных требований и согласованной практикой регистрации сделки, это свидетельствует о достаточной надежности и небольшом риске. Если же жесткость форм объясняется просто тем, что "у нас так принято, в документах будет написано так, а мы сделаем, как договорились", то риск велик и может получиться действительно, что компания "сделает так, как нужно" именно ей, без учета интересов другой стороны.

При покупке жилья в новостройке есть своя специфика. В данной сфере больше таких схем, которые можно определить как рискованные. Это связано с самой компанией, которая строит или продает жилье. Если дела у компании идут хорошо, то ей нет смысла обманывать, даже если она применяет не совсем обычную схему. Многие граждане покупали жилье по вексельным схемам и по так называемому предварительному договору и получили свое жилье. Объясняется это тем, что по-другому компаниям самим было не выгодно продавать новостройки либо даже невозможно в силу требований закона. При этом ранее закон не запрещал продажу по таким сделкам, т. е. прямого обмана, по существу, не было. Все зависит от добросовестности того или иного участника. Если участник недобросовестный, то использование таких схем очень помогает такому лицу обмануть другую сторону. Если - добросовестный, то использование этой схемы не свидетельствовало об обмане. Сейчас использование вышеуказанных схем запрещено.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями) предусматривает, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов (часть 2 ст. 1, в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ).

Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 ст. 1. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 ст. 1, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку (часть 2.1 ст. 1 введена Федеральным законом от 17.06.2010 N 119-ФЗ).

Лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных настоящей статьей, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях (часть 2.2 ст. 1 введена Федеральным законом от 17.06.2010 N 119-ФЗ).

После вступления в силу вышеуказанных изменений, можно указать более четко, что застройщик не имеет права использовать иные формы привлечения денежных средств, нежели указано в Федеральном законе N 214-ФЗ. Поэтому если гражданин сталкивается при покупке новостройки с другими формами привлечения денежных средств для строительства жилья, то риск будет недопустимо высок.

Риск недостроя, к сожалению, свести на нет крайне сложно, так как действительное положение дел в компании-застройщике можно узнать часто уже по факту, когда стройка остановилась. Для проверки надежности и устойчивости компании рекомендуется заходить на сайты судов общей юрисдикции и арбитражных судов для того, чтобы понять, есть ли претензии к компании, как велико их количество, категории дел, имеется ли информация о поданных заявлениях кредиторов о банкротстве компании. Это бывает очень полезно, так как большое количество исков к застройщику будут свидетельствовать о большом риске того, что застройщик не сможет выполнить свои обязательства и риск недостроя большой.

При проверке вторичного жилья также необходимо тщательно проверять документы. Помощь в этом вопросе на настоящий момент достаточно хорошо отлажена в риелторских компаниях и у юристов, специализирующихся на сделках с недвижимостью. Естественно, если говорить о снижении риска, то привлечение профессионального юриста снижает риск совершения нежелательной сделки. Главное, чтобы выбор юриста или риелтора был разумен.

По вопросу ТСЖ и управляющих компаний могу заметить, что сейчас на практике в новостройках крупные застройщики сразу передают управление построенным домом в управляющую компанию, которая является дочерней по отношению к застройщику.

Название документа

"Обзор практики рассмотрения дел Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ"

(Карасева С. Ю.)

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2011)

Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

ОБЗОР ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ ДЕЛ

ПРЕЗИДИУМОМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РФ

Материал подготовлен с использованием правовых актов

по состоянию на 31 марта 2011 года

С. Ю. КАРАСЕВА

Постановление от 25 января 2011 г. N 13905/10

Банк и А. (заемщик) заключили кредитный договор от 15.08.2008 о предоставлении кредита в сумме 5990000 руб. для оплаты заемщиком строительства однокомнатной квартиры. Предоставленные денежные средства были использованы А. на оплату по договору участия в долевом строительстве жилого комплекса от 04.12.2008, согласно которому ООО "Н" (застройщик) обязуется передать дольщику жилое помещение, расположенное в жилом комплексе. Договор зарегистрирован 24.12.2008.

Согласно кредитному договору исполнение обязательств заемщика по возврату кредита обеспечивается залогом ряда объектов, в том числе залогом права требования по договору участия в долевом строительстве данной однокомнатной квартиры и ее ипотекой в силу закона.

Банк обратился к УФРС с письмом, в котором указал, что при проведении государственной регистрации договора долевого участия в строительстве управление не зарегистрировало одновременно (без представления отдельного заявления и уплаты госпошлины) залог (ипотеку) прав требования участника долевого строительства в пользу банка, который возник, по мнению банка, в силу закона, и просил осуществить регистрацию. Письмом от 28.04.2009 управление отказало в регистрации ипотеки в силу закона.

Банк обратился с заявлением о признании незаконным уклонения управления от регистрации залога (ипотеки) в силу закона имущественных прав по договору участия в долевом строительстве жилого комплекса и об обязании произвести регистрацию.

Решением суда требования удовлетворены. Апелляционный суд решение оставил без изменения. ФАС округа оставил судебные акты в силе.

Согласно п. 3 ст. 334 ГК РФ залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Статьей 1 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" также предусмотрена возможность возникновения ипотеки в силу закона.

Пунктом 1 ст. 77 Закона N 102-ФЗ установлено, что в случае, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Абзацем 2 п. 5 ст. 5 Закона N 102-ФЗ установлена возможность передать в ипотеку права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ". При этом к залогу таких прав применяются правила об ипотеке недвижимого имущества.

Поскольку из данной нормы, а также иных положений Закона N 102-ФЗ не следует, что правила о возникновении ипотеки в силу закона не применяются к ипотеке прав требования участника долевого строительства, вытекающих из соответствующего договора, действие всех положений Закона N 102-ФЗ, в том числе и ст. 77, распространяется на залог прав требования участника долевого строительства.

В данном случае, поскольку стороны не договорились об ином, права требования участника долевого строительства, вытекающие из заключенного в соответствии с положениями Закона N 214-ФЗ договора участия в долевом строительстве, по которому застройщик обязуется передать квартиру и по которому платежи осуществляются участником долевого строительства с использованием кредитных средств либо средств целевого займа, предоставленного на осуществление оплаты по договору участия в долевом строительстве, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации такого договора участия в долевом строительстве.

Установив, что кредит был предоставлен банком заемщику для приобретения жилого помещения на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного между заемщиком-дольщиком и застройщиком, суды указали, что в данном случае возникла ипотека в силу закона с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с п. 5 ст. 5, п. 2 ст. 11 и ст. 77 Закона N 102-ФЗ, которая подлежит государственной регистрации управлением без представления отдельного заявления и без уплаты госпошлины в момент регистрации договора.

Президиум ВАС РФ оставил все судебные акты по делу без изменения.

Постановление от 25 января 2011 г. N 10661/10

Администрация муниципального образования обратилась с иском об обязании предпринимателя А. освободить земельный участок общей площадью 15 кв. м., привести его в первоначальное состояние, пригодное для дальнейшего использования, и вернуть арендодателю (администрации); а также о погашении в судебном порядке записи в ЕГРП о государственной регистрации права аренды А. на данный участок.

Решением суда в иске отказано. Апелляционный суд решение отменил, иск удовлетворил, указав, что в случае неисполнения судебного акта администрация вправе осуществить соответствующие действия за счет А. с взысканием с него понесенных расходов. ФАС округа оставил постановление апелляционной инстанции без изменения.

По договору аренды от 28.12.2000 администрация (арендодатель) предоставила А. (арендатор) во владение и пользование земельный участок общей площадью 15 кв. м. для эксплуатации магазина из сборно-разборных конструкций в составе торгово-бытового комплекса. Договор заключен на срок до 30.11.2005, зарегистрирован в установленном порядке.

По истечении срока действия договора А. в отсутствие возражений со стороны администрации продолжил пользоваться участком, что в силу ст. ст. 610 и 621 ГК РФ послужило основанием для возобновления договора на неопределенный срок.

В связи с принятием решения о реконструкции квартала администрация, реализуя право, предусмотренное п. 2 ст. 610 ГК РФ, 27.03.2008 направила А. уведомление об отказе от исполнения договора аренды. А. участок не освободил и не возвратил его арендодателю.

Суд первой инстанции исходил из того, что освобождение участка от принадлежащего А. павильона невозможно без разрушения соседних магазинов, находящихся в собственности других лиц; принадлежащий А. павильон обладает признаками недвижимого имущества, поэтому возврат участка администрации невозможен по правилам, которые регулируют правоотношения, возникающие из договора аренды. Выводы суда основаны на заключении судебной экспертизы.

Суд апелляционной инстанции отметил, что договор аренды в силу ст. 610 ГК РФ прекратил свое действие в результате отказа администрации от его исполнения. Следовательно, А. обязан освободить арендуемый участок от принадлежащего ему объекта вне зависимости от технических характеристик данного имущества. Не отрицая того, что снос павильона затрагивает права третьих лиц, суд отклонил доводы А. о невозможности демонтажа без нанесения ущерба имуществу смежных собственников. Суд счел, что эти обстоятельства относятся к вопросу исполнения судебного акта об освобождения участка и не имеют значения при рассмотрении дела по существу.

Распоряжением администрации от 23.12.1998 разрешено строительство торгово-бытового комплекса в соответствии с разработанным и согласованным с управлением архитектуры и градостроительства проектом.

Комплекс состоит из строений, помещения в которых используются физическими и юридическими лицами для осуществления торговой деятельности. При этом, как видно из заключения эксперта и справки, составленной по итогам технического обследования, принадлежащий А. павильон является одним из таких помещений и имеет единые со смежными помещениями комплекса стены, бетонный фундамент, кровлю, металлический каркас. Данный павильон в соответствии с техническим паспортом внесен в Единый государственный реестр объектов капитального строительства в качестве нежилого помещения - магазина.

Строительство комплекса осуществлялось на основании распорядительных актов органов местного самоуправления в соответствии с утвержденной ими проектной документацией, что свидетельствует о согласии истца с возведением объекта недвижимого имущества на земельном участке, из состава которого ответчику впоследствии был выделен спорный участок.

Таким образом, последующие эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости, построенного при непосредственном участии органов местного самоуправления, возможны только на едином участке, специально сформированном для этих целей.

Администрация, по существу, требовала от А. произвести снос части строения торгово-бытового комплекса с демонтажем его отдельных конструктивных элементов.

Однако суды апелляционной и кассационной инстанций не учли, что, поскольку при предоставлении участка А. на нем уже находился объект недвижимости, ст. 622 ГК РФ не может быть применена к данным отношениям и служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению участка. Так как договор аренды был заключен с А. после окончания строительства комплекса, прекращение его действия с учетом подлежащей применению ст. 36 ЗК РФ само по себе не порождает у А. обязанности освободить участок и вернуть его администрации. Иск, удовлетворение которого предполагает снос объекта, не подлежит рассмотрению под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды.

Кроме того, освобождение и возврат участка повлекут за собой разрушение смежных павильонов, принадлежащих другим лицам, и повреждение общих инженерных элементов торгово-бытового комплекса, на что прямо указывается в заключении эксперта.

Следовательно, иск не может быть предъявлен администрацией лишь к А. без привлечения в качестве соответчиков собственников иных помещений в комплексе.

Президиум ВАС РФ отменил постановления кассационной и апелляционной инстанций, оставив в силе решение суда первой инстанции.

Постановление от 25 января 2011 г. N 8624/10

Решением суда от 21.08.2007 МУП признано несостоятельным (банкротом). В отношении его открыто конкурсное производство, определением от 11.09.2007 утвержден конкурсный управляющий.

Банком с расчетного счета МУП произведено списание денежных средств по инкассовым поручениям, выставленным налоговой инспекцией.

Решением суда от 04.06.2009, оставленным без изменения апелляционным судом, установлена необоснованность списания со счета МУП 646868,10 руб., эта сумма взыскана с банка в пользу МУП.

Спорная сумма перечислена банком на счет МУП (платежное поручение от 23.09.2009).

Банк, полагая, что восстановление на счете МУП необоснованно списанных денежных средств и, как результат, неосновательное обогащение соответствующего бюджета произошли за счет его собственных средств, обратился с иском о взыскании с инспекции 646868,10 руб. неосновательного обогащения.

Решением суда иск удовлетворен. ФАС округа решение оставил без изменения.

По мнению инспекции, спорная сумма не поступала в ее распоряжение, а в порядке распределения налоговых доходов была направлена в бюджет соответствующего публичного образования, следовательно, неосновательное обогащение могло возникнуть только у публичного образования, а не у государственного органа; инспекция не обладает полномочиями главного распорядителя средств данного бюджета, а также не является финансовым органом, в силу чего не уполномочена представлять публичное образование по искам о взыскании неосновательного обогащения.

Суд руководствовался ст. ст. 15, 393, 1102 ГК РФ и исходил из следующего.

В результате исполнения банком требований инспекции денежные средства МУП поступили в бюджет в нарушение порядка, определенного ФЗ от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" и ГК РФ, что повлекло обязанность инспекции возвратить их МУП из бюджета в соответствии с НК РФ. Денежные средства по решению суда были возмещены МУП банком, а не инспекцией. Следовательно, неосновательное обогащение соответствующего бюджета возникло за счет собственных средств банка и он, выступая потерпевшим в спорных правоотношениях, вправе потребовать возврата инспекцией неосновательно приобретенного имущества.

Однако суды не учли следующее.

Как видно из судебных актов, спорная сумма, квалифицируемая банком как неосновательное обогащение, была взыскана с него на основании ст. ст. 15, 393 и 401 ГК РФ как убытки, причиненные МУП - клиенту банка в результате ненадлежащего исполнения обязательств по договору банковского счета.

Денежные средства были списаны банком со счета МУП в нарушение положений абз. 7 п. 1 ст. 126 и ст. 134 Закона N 127-ФЗ в отсутствие в инкассовых поручениях сведений, дающих основания для списания указанных в них денежных сумм как текущих платежей.

Между тем в п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2006 N 25 "О некоторых вопросах, связанных с квалификацией и установлением требований по обязательным платежам, а также санкциям за публичные правонарушения в деле о банкротстве" разъяснено, что банк осуществляет проверку правомерности взыскания по формальным признакам, квалифицируя подлежащее исполнению требование как текущее на основании имеющихся в инкассовом поручении данных. При отсутствии соответствующих данных инкассовое поручение подлежит возврату банком налоговому органу.

Обязанность по восстановлению на счете клиента незаконно списанных денежных средств является мерой гражданско-правовой ответственности банка за нарушение условий договора банковского счета, основанного на риске повышенной ответственности банка. Следовательно, перечисленная банком МУП во исполнение решения суда сумма составляет убыток, возникший в результате неправомерных действий самого банка.

Из ст. 1102 ГК РФ не следует, что факт привлечения банка к такой ответственности создает условия для квалификации спорной суммы как неосновательного обогащения третьих лиц (в данном случае - инспекции) за счет его собственных средств. Иное толкование этой нормы допускало бы возможность возложения на третьих лиц обязанности по возмещению убытков, возникающих из ненадлежащего исполнения банком договора банковского счета.

Президиум ВАС РФ отменил судебные акты по делу и в иске отказал.

Постановление от 25 января 2011 г. N 11143/10

ОАО "Н" обратилось с заявлением о признании незаконным и отмене постановления Инспекции государственного строительного надзора, контроля и надзора в области долевого строительства о привлечении к ответственности по ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ.

Решением суда требование удовлетворено. Апелляционный суд решение оставил без изменения. ФАС округа оставил судебные акты без изменения.

Инспекцией проведена проверка соблюдения ОАО "Н" градостроительного законодательства при строительстве объекта капитального строительства, которой установлено, что эксплуатация АЗС на 250 заправок легковых автомобилей в сутки осуществляется без разрешения на ввод в эксплуатацию.

По результатам проверки составлен протокол об административном правонарушении от 30.11.2009 и вынесено постановление от 08.12.2009 о привлечении к ответственности в виде 15000 руб. штрафа.

Суды сделали вывод, что АЗС подпадают под действие п. 4 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, исключающего необходимость проведения государственной экспертизы проектной документации и, соответственно, получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Однако суды не учли следующее.

Частью 5 ст. 9.5 КоАП РФ предусмотрена ответственность за эксплуатацию объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, за исключением случаев, если для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства не требуется выдача разрешения на строительство.

В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство.

Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

К заявлению прилагаются правоустанавливающие документы на земельный участок; градостроительный план участка; разрешение на строительство; документы, подтверждающие соответствие параметров, технических условий, технических регламентов реконструированного объекта капитального строительства проектной документации; заключение органа государственного строительного надзора.

Орган, выдавший разрешение на строительство, обязан обеспечить проверку наличия и правильности оформления документов, осмотр объекта капитального строительства и выдать заявителю разрешение на ввод объекта в эксплуатацию или отказать в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

ОАО "Н" выдано разрешение от 20.08.2009 на реконструкцию объекта капитального строительства - автозаправочной станции.

Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса по окончании реконструкции объекта ОАО "Н" обязано было обратиться в соответствующий орган исполнительной власти с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, приложив к нему необходимый пакет документов.

Невыполнение этих требований образует состав правонарушения, предусмотренного ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ.

Вывод судов о том, что разрешение на ввод в эксплуатацию АЗС не требуется, так как экспертиза проектной документации таких объектов не проводится, является неосновательным.

Согласно ст. 49 Градостроительного кодекса проектная документация объектов капитального строительства подлежит государственной экспертизе.

Государственная экспертиза проектной документации не проводится в случае, если для строительства, реконструкции, капитального ремонта не требуется получения разрешения на строительство, а также в отношении отдельно стоящих объектов капитального строительства, которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности.

Частью 17 ст. 51 Градостроительного кодекса установлены случаи, когда выдача разрешения на строительство не требуется (строительство гаража, строительство на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; строительство, реконструкция объектов, не являющихся объектами капитального строительства; строительство строений и сооружений вспомогательного использования; изменение объектов капитального строительства, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности).

АЗС, представляющие единый технологический комплекс зданий и сооружений капитального строительства, под эти исключения не подпадают.

Следовательно, проектная документация этих объектов капитального строительства подлежит государственной экспертизе и получение разрешений как на строительство, так и на ввод их в эксплуатацию обязательно.

Президиум ВАС РФ отменил все судебные акты по делу и в удовлетворении требования отказал.

Постановление от 30 ноября 2010 г. N 10478/10

Росимущество обратилось с иском к Правительству Москвы и ЗАО "Б" об обязании солидарно возместить в натуре вред, причиненный Российской Федерации: восстановить незаконно снесенное нежилое двухэтажное здание - памятник архитектуры в тех же границах на том же земельном участке и передать его Российской Федерации в лице Росимущества.

Решением суда в иске отказано. Апелляционный суд решение оставил без изменения. ФАС округа оставил судебные акты без изменения.

Правительством Москвы издано Постановление от 14.05.2002 N 340-ПП "О воссоздании, реконструкции памятника архитектуры "Городская усадьба конца XVIII - начала XIX веков", из п. 1 которого следует, что Правительством Москвы было принято предложение главного управления охраны памятников г. Москвы и ЗАО "Б" об осуществлении ЗАО "Б" за счет собственных и привлеченных средств работ по восстановлению здания усадьбы. В постановлении указано, что ЗАО "Б" является собственником подлежащего реконструкции объекта.

Пунктом 3.6 Постановления N 340-ПП ЗАО "Б" предписано после завершения работ по воссозданию памятника заключить с управлением охраны памятников охранный договор. В п. 6 Постановления управлению охраны памятников поручено оформить в установленном порядке планово-реставрационное задание на воссоздание и реконструкцию памятника архитектуры.

Согласно сведениям, представленным по запросу Росимущества УФРС, спорный объект перешел в собственность ЗАО "Б" по договору купли-продажи от 30.05.2002, заключенному со специализированным государственным унитарным предприятием по продаже имущества г. Москвы.

Росимущество ссылается на то, что Правительство Москвы неправомерно распорядилось находящимся в федеральной собственности памятником архитектуры путем заключения договора купли-продажи с ЗАО "Б", а ЗАО "Б" незаконно произвело его снос, возведя на месте памятника новый объект недвижимости.

Суд исходил из того, что Росимущество не доказало, что здание усадьбы на момент его отчуждения ЗАО "Б" находилось в собственности РФ. Суд пришел к выводу, что данный памятник архитектуры не входил в Перечень объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения, утвержденный Указом Президента РФ от 20.02.1995 N 176, поэтому не являлся федеральной собственностью. Росимущество также не представило доказательств, подтверждающих принадлежность Российской Федерации участка, на котором размещался данный памятник.

Постановлением Совета Министров РСФСР от 30.08.1960 N 1327 "О дальнейшем улучшении дела охраны памятников культуры в РСФСР" утвержден Список памятников культуры, подлежащих охране как памятники государственного значения.

Советом Министров РСФСР 04.12.1974 было принято Постановление N 624 "О дополнении и частичном изменении Постановления Совета Министров РСФСР от 30.08.1960 N 1327 "О дальнейшем улучшении дела охраны памятников культуры в РСФСР", которым в Список памятников культуры государственного значения наряду с иными подлежащими охране объектами включен жилой дом конца XVIII века, расположенный по данному адресу.

Пунктом 2 Указа Президента РФ от 20.02.1995 N 176 к объектам исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения отнесены памятники истории и культуры, подлежащие охране как памятники государственного значения в соответствии с Постановлением Совета Министров РСФСР от 30.08.1960 N 1327 с учетом принятых к нему дополнений.

В числе таких дополнений в Указе Президента РФ от 20.02.1995 N 176 названо и Постановление Совета Министров РСФСР от 04.12.1974 N 624, включившее в состав охраняемых памятников истории и культуры памятник архитектуры конца XVIII века, находящийся по данному адресу.

Согласно п. 1 Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" объекты государственной собственности, указанные в приложении N 1 к этому Постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, и от ведомственной подчиненности предприятий относятся исключительно к федеральной собственности.

В соответствии с п. 3 раздела I приложения в состав имущества, находящегося исключительно в федеральной собственности, входят объекты историко-культурного и природного наследия и художественные ценности, учреждения культуры общероссийского значения, расположенные на территории РФ.

Судами установлено, что здание усадьбы Постановлением Совета Министров РСФСР от 04.12.1974 N 624 включено в Перечень объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения.

Между тем суды, исходя из Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1, не дали этому обстоятельству правовой оценки, отклонив доводы Росимущества о принадлежности объекта на праве собственности РФ. Суды также не приняли во внимание тот факт, что Постановление Совета Министров РСФСР от 04.12.1974 N 624, которым городской усадьбе конца XVIII - начала XIX веков присвоен особый статус, прямо указано в Указе Президента РФ от 20.02.1995 N 176 в числе правовых актов, которые определяют состав памятников, подлежащих охране как памятники государственного значения. Последующее изменение почтового адреса объекта по сравнению с тем, который был первоначально указан в Постановлении Совета Министров РСФСР от 04.12.1974 N 624, не влечет за собой изменения его правового статуса и режима охраны.

В паспорте памятника истории и культуры, содержащем его описание, а также историческое обоснование отнесения к особо охраняемым объектам культурного наследия, указано, что статус памятника государственного значения был присвоен этому объекту Постановлением Совета Министров РСФСР от 30.08.1960 N 1327.

Согласно справкам БТИ от 26.03.2009 и от 30.03.2009 данный объект недвижимости имеет альтернативный адрес. Ни ЗАО "Б", ни Правительство Москвы не оспаривают тот факт, что здание, в отношении которого Росимуществом заявлено требование, и здание, приобретенное ЗАО "Б" по договору купли-продажи от 30.05.2002, являются одним и тем же объектом.

Указания на историческую и культурную значимость объекта имеются и в подписанном ЗАО "Б" и управлением охраны памятников акте технического состояния памятника истории и культуры от 16.07.2001, который также был представлен истцом в подтверждение своей позиции.

При таких обстоятельствах вывод судов о принадлежности здания усадьбы к собственности г. Москвы является неверным, не соответствующим материалам дела, однако он не повлиял на результат рассмотрения спора.

Обращаясь с требованием о возмещении вреда, причиненного Российской Федерации, истец, ссылаясь на ст. 1082 ГК РФ, заявил о восстановлении здания памятника архитектуры, а также о передаче его Российской Федерации.

Согласно ст. 1082 ГК РФ, удовлетворяя требование о возмещении вреда, суд в соответствии с обстоятельствами дела обязывает лицо, ответственное за причинение вреда, возместить вред в натуре (передать вещь того же рода и качества, исправить поврежденную вещь и т. п.) или возместить причиненные убытки (п. 2 ст. 15 ГК РФ).

В данном случае требование о возмещении причиненных убытков истцом не заявлялось. Однако и возмещение вреда в натуре по обстоятельствам дела также не представляется возможным.

Правила ст. 1082 ГК РФ не предполагают создание нового объекта и передачу его в качестве возмещения вреда. Возмещение вреда в соответствии с данной нормой предусматривается посредством передачи вещи, определяемой родовыми признаками. Однако памятник характеризуется уникальностью, в связи с чем возмещение вреда в натуре посредством передачи вещи того же рода и качества исключается.

Более того, поскольку на момент передачи памятника ЗАО "Б" он находился в разрушенном состоянии, требование о восстановлении памятника по существу представляет собой требование о приведении его в прежнее аварийное состояние, что не соответствует цели сохранения объекта культурного наследия.

При таких обстоятельствах избранный истцом способ защиты и восстановления нарушенных прав не может быть признан надлежащим.

Президиум ВАС РФ оставил судебные акты по делу без изменения.

Название документа