Юридическая чистота сделки с недвижимостью

(Галанин А. Б.)

("Жилищное право", 2011, N 3)

Текст документа

ЮРИДИЧЕСКАЯ ЧИСТОТА СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

А. Б. ГАЛАНИН

Риелторская деятельность прямо связана с совершением сделок с недвижимостью, несмотря на то, что, как правило, риелторская фирма сама не является непосредственной стороной в этих сделках (если эти сделки не касаются обеспечения деятельности самой фирмы).

В рекламе большинства риелторских компаний упоминается о проверке юридической чистоты квартиры. Под этим чаще всего подразумевается проверка истории квартиры. На самом же деле понятие юридической чистоты относится скорее не к квартире, а к планируемой сделке. Если мы говорим, что квартира юридически чистая, то подразумеваем, что нет никаких юридических препятствий для проведения сделки, что право собственности на квартиру не ограничено какими-либо запретами или обременениями и что нет и в будущем не возникнет оснований для оспаривания законности сделки и признания ее недействительной. Определения юридической чистоты, к сожалению, нет ни в одном кодексе или юридическом справочнике. И тем не менее им очень часто пользуются как термином, обозначающим совокупность качеств объекта права собственности (в частном случае - квартиры), свидетельствующих об отсутствии при всех ранее проведенных гражданско-правовых сделках с ним нарушений законодательства или нормативных актов. Очень похоже определяется и юридическая чистота сделки. Это совокупность гражданско-правовых качеств сделки, свидетельствующих об отсутствии при ее совершении нарушений законодательства или нормативных актов. Объект (квартира, комната) является юридически чистым только тогда, когда юридически чиста каждая проведенная в отношении его сделка.

Юридически грамотно составленный договор - это гарантия успешного достижения преследуемых хозяйствующим субъектом целей и задач, а также эффективной защиты его прав и законных интересов. Напротив, некорректный и непродуманный договор почти неизбежно влечет за собой возникновение проблем в гражданско-правовом плане, наиболее часто в консультационной практике встречаются спорные вопросы, регулируемые гражданским, трудовым и административным законодательством. Юридическая чистота сделки же зависит не только от правильно заполненного договора, но и от других важных документов. Попробую отразить некоторую суть проверки документов, а также приведу несколько полезных советов.

Продавец квартиры (комнаты) действительно является ее собственником. Для этого должны быть предъявлены подлинники правоустанавливающих документов, которыми являются свидетельство о праве собственности, если квартира приватизирована, договор купли-продажи, договор дарения, мены, свидетельство о праве наследования жилья и другие документы. Но при этом покупатель обязан проверить, насколько действительны сами документы, включая паспорт продавца.

При проверке правоустанавливающих документов добросовестный продавец будет помогать покупателю: в поездках в отделение милиции, выдавшее паспорт, нотариальную контору, зарегистрировавшую договор на передачу права на квартиру, в жилищно-эксплуатационную организацию, где хранится копия договора о приватизации и свидетельство о праве собственности. Там же должно быть тщательно проверено одно из важных обстоятельств, по основаниям которых впоследствии сделка может быть признана незаконной: имеют ли право на продаваемую квартиру другие лица, в том числе не проживающие и не зарегистрированные (не прописанные), а если имеют, то получено ли от них письменное согласие на продажу. Иногда квартиры продаются без согласия лиц, которые хотя и не являются собственниками, но имеют право пользования ими на все время своего отсутствия (служба в армии, выезд на учебу, загранкомандировка и т. п.).

Если при проверке подлинности документов продавец становится "на дыбы", бдительность покупателя должна быть усилена, и может быть, лучше прийти к выводу о нецелесообразности продолжать дело с продавцом.

Фальсифицированные документы на продаваемую (нанимаемую, обмениваемую) квартиру могут представить и юридические лица, фирмы, занимающиеся посредничеством в осуществлении гражданами жилищных сделок, но не чуждающиеся проведения незаконных операций. Непременным условием должно быть выяснение наличия лицензии у фирмы на данный вид деятельности. При ее отсутствии вступать в договорные отношения с данной фирмой не следует.

Заманчивые объявления о срочной продаже квартиры (дома) по недорогой цене. Действительно, у многих людей в силу жизненных обстоятельств возникает необходимость в срочной продаже жилья по более низкой цене. Но аферисты на жилищном рынке широко используют такого рода ситуацию как приманку для доверчивых людей: срочно - значит, у покупателя не будет времени проверить подлинность документов продавца, дешево - значит, с покупателя можно будет взять более высокий задаток как условие, что квартира не будет продана какому-нибудь другому лицу. В том и другом случае о признании сделки недействительной внакладе, и, как правило, крупном, остается покупатель дешевой квартиры. Возможности же возместить причиненный ущерб у потерпевшей стороны практически нет.

Предложение "срочно и дешево" должно служить предупреждением об опасности вступления в сделку, которая кажется сомнительной, а в итоге - незаконной. Использование фальшивых документов - один из самых опасных способов, наносящих добросовестному участнику сделки значительный финансовый ущерб, если он приобретает квартиру по фальшивым документам. При этом не имеет значения, первичные это документы (свидетельство о собственности, полученное при приватизации жилья) или вторичные (договор купли-продажи, дарения или генеральная доверенность). В первом случае может быть использован как дубликат, так и поддельное свидетельство о собственности, изготовленное на цветном ксероксе, при этом нередко производится подделка паспорта владельца квартиры. Поскольку документы в порядке у нотариуса, как правило, не возникает подозрений и он удостоверяет договор купли-продажи. Операции с продажей квартир происходят чаще всего, когда жилье оказывается во временном пользовании мошенников, например сдано им внаем или в аренду (юридическим лицам).

Для проведения сделки по приобретению недвижимого жилого имущества от покупателя требуется иметь паспорт, согласие супруга и, конечно, деньги. По всем пунктам все должно быть в порядке. Согласие супруга оформляется в письменном виде и удостоверяется у нотариуса. К условленному сроку к сделке должны быть готовы обе стороны, как это предусмотрено авансовым соглашением. Просроченный паспорт или какая-то другая заминка могут обернуться потерей внесенного аванса. Поэтому сначала нужно проверить себя, т. е. покупателя.

Для покупателя основным является вопрос проверки юридической чистоты квартиры. Оснований для признания сделки недействительной более чем достаточно: несоответствие ее закону или иным правовым актам, мошенничество; подлог документов; нарушение прав несовершеннолетних, наследников, иных лиц; совершение сделки недееспособным лицом или лицом, ограниченным в дееспособности; совершение сделки лицом, неспособным понимать значение своих действий; совершение сделки под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы; иные основания. Чтобы этого не допустить, крайне желательно лично контролировать процесс подготовки продавцом пакета документов на сделку. Подготовить такой пакет заранее, когда еще не получен аванс за квартиру, не имеет смысла. Дело все в том, что срок действия большинства справок ограничен одним месяцем и даже менее, для их получения требуется потратить немало времени и денег. Нужно внимательно читать каждый полученный документ, каждую справку. В них не должно быть противоречий по различным данным, не говоря уже об обычных ошибках.

Необходимо проверить некоторые обстоятельства, которые могут привести к тому, что совершаемая сделка впоследствии будет признана недействительной. Из них, а также, возможно, и из других источников покупатель должен почерпнуть для себя следующие сведения:

1. Убедиться в том, что все справки и документы получены законным образом.

2. Удостовериться в том, что именно то лицо, которое собирается продавать квартиру, и является ее собственником.

3. Узнать, не обременена ли данная квартира (аренда, ипотека, арест) правами так называемых третьих лиц, т. е. лиц посторонних, не участвующих в совершаемой сделке. В противном случае они могут заявить свои права на квартиру.

4. Получить в организации, которая управляет домом, расширенную выписку из домовой книги о собственниках жилья, т. е. выписку, в которой указаны все лица, когда-либо проживавшие (зарегистрированные) в данной квартире, с указанием адреса, по которому они выбыли.

5. Узнать, как, когда и отчего умерли люди, проживавшие в квартире или бывшие ее собственниками.

6. Убедиться, что жильцы и собственники квартиры не состояли и не состоят на учете в нарко - и психоневрологическом диспансере и что у них не было проблем с правоохранительными органами, а также с воинским учетом.

7. Убедиться, что из квартиры не выбывали в армию, места лишения свободы, дома-интернаты, в длительные командировки в сопредельные области и государства.

8. Убедиться, что квартира не подвергалась перепланировке и переоборудованию.

9. Установить отсутствие нарушений прав несовершеннолетних, убедиться, что все разрешения органов опеки и попечительства получены в соответствии с законом.

10. Убедиться в наличии всех необходимых согласий (супругов, детей, наследников, а также других зарегистрированных в квартире лиц) на совершение сделки.

11. Убедиться в том, что телефонный номер зарегистрирован на продавца и он имеет право подписать заявление на телефонный узел о перерегистрации телефона на нового собственника квартиры.

12. Убедиться, что дому не угрожает снос, реконструкция, подтопление...

Для того чтобы произвести все эти действия, необходимо непосредственное участие собственника квартиры. В случае если собственник возражает против проверки юридической чистоты его квартиры, лучше отказаться от приобретения такой недвижимости. Для проверки юридической чистоты квартиры лучше обращаться к специалистам, т. к. только профессионал может знать все тонкости этого вопроса. Данный перечень не является универсальным, т. к. все случаи специфичны и требуют индивидуального анализа возможных обстоятельств покупки. Практически в любом случае имеет смысл получить выписку из реестра о зарегистрированных правах в органе, осуществляющем регистрацию сделок и перехода прав собственности.

Комментарии к статье

Ершов О. Г., Омская академия МВД России, старший преподаватель кафедры гражданско-правовых дисциплин.

Предложенная тема имеет практическое значение, поскольку недобросовестность участников рынка купли-продажи недвижимости стала скорее правилом, чем исключением. В целом предложенные механизмы защиты добросовестного контрагента интересны, но вряд ли достаточны для решения проблемы злоупотребления. Например, правильно составленный договор - это скорее декларация, чем правовой способ защиты. Убедиться, что все справки получены законным способом, - как это осуществимо на практике? Есть и технические моменты, которые не отражают действующее законодательство. Например, когда нотариус удостоверяет договор купли-продажи, но ст. 550 ГК РФ такой обязательной процедуры не предусматривает.

Не совсем удачно применяется терминология, например, когда чистота сделки определяется как "совокупность гражданско-правовых качеств сделки, свидетельствующих об отсутствии при ее совершении нарушений законодательства или нормативных актов". Если сделка - это юридический факт, то о каких гражданско-правовых качествах сделки идет речь?

Полагаем, материал может представлять интерес, но требует технической корректировки.

Батурин Р. А., и. о. директора СМУ "Центр недвижимости" г. Уфы.

Предложенное определение юридической чистоты объекта и сделки, на мой взгляд, необходимо рассматривать не только с точки зрения отсутствия в сделках с объектом нарушений законодательства.

В действительности на юридическую чистоту влияют не только сделки, но и иные действия (бездействие) в отношении объекта, которые могут повлечь те или иные правовые последствия. В качестве примера таких действий можно привести осуществление самовольной перепланировки квартиры, а в качестве бездействия - невыполнение предписания о приведении самовольно перепланированного жилого помещения в прежнее состояние в соответствии с п. 3 ст. 29 ЖК РФ. Кроме того, спорность предложенного определения юридической чистоты обусловлена и тем, что на самом деле нет необходимости в проверке всех сделок с объектом. Тщательная проверка и правовая экспертиза требуются в первую очередь в отношении сделок, по которым не истек срок исковой давности. Кстати, схожей логикой руководствуются и страховые компании при оформлении договоров титульного страхования. Если в десятилетнем договоре титульного страхования сравнить размер страховой премии первого и, например, восьмого года, тариф может отличаться в несколько раз.

Несколько сомнительным представляется определение юридической чистоты как совокупности качеств объекта. Думается, речь должна идти не о качестве объекта, а о совокупности юридически значимых обстоятельств, имеющих отношение к правовому режиму объекта и совершенным с ним сделкам и иным действиям (бездействию) и могущих влиять на объем установленных прав на объект.

К сожалению, даже соблюдение всех мер предосторожности не гарантирует покупателя квартиры на вторичном рынке от неприятностей впоследствии. Даже если юридическая чистота сделки не вызывает сомнений, возможность судебного спора относительно приобретенного объекта не исключена постольку, поскольку субъекты гражданского оборота не ограничены в праве на обращение в суд. С другой стороны, тщательная проверка объекта покупки минимизирует риски прекращения права собственности или возникновения обременений объекта (например, правом бессрочного пользования со стороны лица, отказавшегося в свое время от участия в приватизации) в результате такого судебного разбирательства.

При этом следует отметить, что проверка так называемой юридической чистоты сделки требует не только значительных временных затрат, но и определенного административного ресурса, который зачастую недоступен простому гражданину. Речь идет в первую очередь о доступе к базам данных управляющих и эксплуатирующих организаций, информации органов технической инвентаризации, кадастрового учета. Получение соответствующих сведений без привлечения специализированной организации практически невозможно.

Карпухин Д. В., к. и.н., доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин МИЭМП.

Следует также отметить, что одним из элементов осуществления процедуры, направленной на выявление юридической чистоты сделки, является исследование "юридической судьбы" продаваемого жилого помещения. Как правило, лица, получившие квартиру в результате преступных действий, стараются, во-первых, быстро продать жилое помещение; во-вторых, осуществить эту операцию неоднократно, посредством перепродаж, с целью "замести следы". Поэтому одним из настораживающих факторов для потенциальных приобретателей жилья должны являться данные о том, что квартира (комната, жилой дом) в течение короткого периода времени сменила несколько собственников или факт непродолжительного владения недвижимостью продавцами. Таким образом, наряду с получением документации о лицах когда-либо зарегистрированных (выбывших) на данной жилой площади, следует установить перечень ее всех прежних собственников и основания перехода права собственности от одного владельца к другому.

Корольков А. Е., юрисконсульт группы компаний "Высота".

Основные замечания.

Очень низкий уровень юридической техники. Не используются ссылки на нормативные акты. Большое количество терминов с юридической точки зрения используется некорректно. Некоторые выводы автора являются необоснованными и немотивированными.

Материал излагается непоследовательно и нелогично. Грубо нарушаются правила пунктуации, практически через каждое предложение.

Много очень похожих статей, опубликованных в основном на сайтах риелторских и юридических фирм. Это показатель неактуальности выбранной темы. Несколько примеров:

http:// www. ssrr. ru/ list/ views/ 21/;

http:// www. kvadroom. ru/ journal/ stat_59.php;

http:// www. ndv. rU/ o-kompanii/ novosti/ 1271847504/;

http:// www. msk100.ru/ yuridicheskaya - chistota - kvartiryi.

Матиящук С. В., кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права СибУПК.

Безусловно, автор поднимает актуальную тему - проблемы обеспечения юридической чистоты сделок, связанных с отчуждением жилых помещений, что в условиях огромного количества правонарушений, возникающих на рынке недвижимости, очень важно. Выводы автора основываются на анализе правоприменительной практики. В то же время хотелось бы обратить внимание на упомянутые в статье авансовые соглашения. Необходимо учитывать, что авансовые платежи вносятся в счет исполнения уже заключенного договора, т. е. после проведения процедуры проверки юридической чистоты сделки. В свою очередь, в практике делового оборота распространены соглашения о задатке на стадии проверки юридической чистоты предстоящей сделки. Однако как в цивилистической науке, так и в судебной практике отсутствует единый подход относительно возможности заключения предварительного договора продажи недвижимости на условиях внесения задатка. Одни авторы исходят из того, что конструкция предварительного договора продажи жилого помещения на условиях внесения задатка представляет собой смешанный договор, к которому применяются нормы договора продажи недвижимости и нормы соглашения о задатке. Следовательно, исполнение условий предварительного договора продажи недвижимости обеспечивается соглашением о задатке.

Другие базируются на том, что исполнение предварительного договора не может обеспечиваться задатком. В обоснование данной позиции авторы ссылаются на то, что из предварительного договора возникает только взаимная безвозмездная обязанность сторон по заключению договора в будущем, поэтому примее помещение других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов его семьи, нанимателем должно быть получено согласие в письменной форме не только членов своей семьи, но и наймодателя. Наймодатель вправе запретить вселение других граждан, если после их вселения общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы.

Отказ наймодателя в даче согласия на вселение других лиц в жилое помещение может быть оспорен в судебном порядке. Вместе с тем причины, по которым члены семьи нанимателя отказывают в даче согласия на вселение в жилое помещение других лиц, не имеют правового значения, а потому их отказ в таком согласии не может быть признан судом неправомерным.

Если на вселение лица в жилое помещение не было получено письменного согласия нанимателя и (или) членов семьи нанимателя, а также согласия наймодателя, когда оно необходимо (ч. 1 ст. 70 ЖК РФ), то такое вселение следует рассматривать как незаконное и не порождающее у лица прав члена семьи нанимателя на жилое помещение. В таком случае наймодатель, наниматель и (или) член семьи нанимателя вправе предъявить к вселившемуся лицу требование об устранении нарушений их жилищных прав и восстановлении положения, существовавшего до их нарушения (п. 2 ч. 3 ст. 11 ЖК РФ), на которое исходя из аналогии закона (ч. 1 ст. 7 ЖК РФ) применительно к правилам, предусмотренным ст. 20 ГК РФ, исковая давность не распространяется. При удовлетворении названного требования лицо, незаконно вселившееся в жилое помещение, подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения.

Указанная правовая позиция нашла свое отражение в п. 26, 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации".

Если вышеуказанные обстоятельства вселения и проживания в нарушение положений законодательства имеют место быть, то орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с заявлением о выселении граждан без предоставления другого жилого помещения.

Аналогичная ситуация возникает и в том случае, если после смерти нанимателя муниципального жилого помещения члены семьи умершего нанимателя, проживающие в жилом помещении без регистрации по месту жительства с устного согласия нанимателя, обращаются в суд с исковым заявлением к органу местного самоуправления о признании права пользования жилым помещением. В данном случае орган местного самоуправления вправе предъявить встречный иск о выселении указанных граждан.

Следовательно, для соблюдения действующего законодательства и исключения возможности незаконного проживания гражданам необходимо своевременно обращаться в уполномоченный орган местного самоуправления для получения письменного согласия наймодателя на вселение в жилое помещение.

Как правило, форма данного согласия, порядок его получения утверждаются нормативным актом органа местного самоуправления и могут быть получены гражданами не только при обращении в администрацию, но и на интернет-сайтах органов местного самоуправления.

Кроме того, при совершении сделок с недвижимостью информация о юридической чистоте жилого помещения может быть дополнена сведениями организаций жилищно-коммунального хозяйства, в которых также имеются все данные о его характеристиках, совершении сделок, регистрации по месту жительства (пребывания).

------------------------------------------------------------------

Название документа