Приобретение и аренда офиса

В последнее время в нашей печати часто встречаются публикации, касающиеся сделок с недвижимостью, в частности, со зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями, которые в большинстве случаев используются фирмами и предприятиями в качестве офисных центров. В этой сфере возникает много острых, дискуссионных проблем, которые представляют тем больший интерес, что позиция законодателя по этому вопросу не всегда безупречна. Мы попытаемся затронуть некоторые аспекты арендных отношений, а также особенности отчуждения объектов нежилого фонда.

На правовую природу таких сделок влияют многочисленные факторы, например, принадлежит помещение частному лицу (физическому или юридическому) или государству; к какому виду недвижимости относится отчуждаемое помещение и т.д. Следует, однако, заранее оговориться, что правила регистрации сделок с недвижимостью и перечень требуемых для этого документов в разных регионах России не вполне совпадают, поэтому далее будет рассмотрен лишь порядок оформления, существующий преимущественно в г. Москве в связи с особым правовым статусом столицы.

В порядке, предусмотренном законодательством о приватизации государственного и муниципального имущества, объекты нежилого фонда (здания, сооружения, нежилые помещения), относящиеся к собственности государства или муниципального образования, могут быть переданы во владение граждан и юридических лиц. Указ Президента РФ от 14 октября 1992 г. N 1230 наделил полномочиями арендодателя такого имущества Государственный комитет Российской Федерации по управлению государственным имуществом и его территориальные агентства. Причем, согласно Указу, сфера влияния Госкомимущества распространена не только на те объекты, которыми государство или муниципальные образования обладают непосредственно, но и на недвижимое имущество, закрепленное за другими юридическими лицами на вещном праве. Изложенное закреплено также в постановлении Правительства Москвы1, согласно которому Москомимущество уполномочено управлять и распоряжаться объектами городской собственности "независимо от того, на чьем балансе они учитываются и на каких правах" (п. 1.1. Положения). Думается, такую позицию вряд ли можно назвать корректной по отношению к ст. 295 ГК: в перечне изложенных в статье полномочий в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении, отсутствует право собственника распоряжаться имуществом, принадлежащим унитарному предприятию. Следовательно, за пределами предоставленных полномочий комитеты по управлению имуществом не вправе распоряжаться имуществом, закрепленным за государственным и муниципальным предприятием на праве полного хозяйственного ведения без их согласия и согласования с соответствующими министерствами и ведомствами РФ2. В тех же случаях, когда предприятие не обеспечивает эффективного использования либо сохранности закрепленного за ним на праве оперативного управления имущества, Госкомимущество РФ или соответствующие комитеты по управлению имуществом вправе в порядке ст. 296 ГК изъять излишнее (не используемое либо используемое не по назначению) имущество и распорядиться им по своему усмотрению.

В свою очередь государственные и муниципальные предприятия, обладающие имуществом на праве хозяйственного ведения, могут распоряжаться закрепленной за ними недвижимостью только с согласия собственника или уполномоченного им органа. Самостоятельно такие предприятия могут сдавать в аренду нежилые помещения (здания) лишь по договорам, заключенным на срок не более одного года. Вместе с тем предприятие может выступать в качестве арендодателя недвижимого имущества, приобретенного им на доходы от предпринимательской деятельности, разрешенной на основании учредительных документов.

Передача в аренду нежилых зданий (помещений), находящихся в государственной собственности, происходит, как правило, на основании результатов открытого конкурса или аукциона. Арендатором может стать любое юридическое или физическое лицо. Информационное сообщение о проведении конкурса и выставляемых объектах недвижимости публикуется в печати и специальных информационных бюллетенях не позднее, чем за месяц до объявленной даты проведения мероприятия.

Для участия в таком конкурсе (аукционе) в качестве соискателя необходимо подать заявку установленного образца с технико-экономическим обоснованием предполагаемого использования помещения и перевести заявленную денежную сумму (как правило, задаток в размере 10 % от начальной цены) на специальный счет продавца в одном из уполномоченных банков.

Механизм проведения конкурсов или аукционов предусматривает ознакомление заявителя в пункте приема заявок с информацией о предоставляемом в аренду нежилом здании (помещении), а также об условиях, сроках и особенностях проведения конкурса (аукциона).

По результатам сверки составляется протокол с информацией об участниках конкурса (аукциона) с помощью сертифицированного программного обеспечения, подготавливается проект протокола об итогах конкурса, который утверждает комиссия из представителей соответствующего комитета по управлению имуществом. По итогам аукциона через своих представителей комитет письменно уведомляет заявителей о результатах их участия в конкурсе.

С требованиями о признании недействительными результатов конкурса (аукциона) могут обращаться в суд не только его участники, но и лица, которым было отказано в участии в конкурсе. При этом незаконный отказ в участии в конкурсе может служить основанием для признания результатов конкурса (аукциона) недействительными.

Следует обратить внимание на то, что конкурс или аукцион по продаже имущественных прав является односторонней гражданско-правовой сделкой, порождающей право победителя требовать заключения договора. Таким образом, споры о признании недействительными результатов конкурсов и аукционов подведомственны арбитражному суду на основании ст. 20 АПК, поскольку они являются экономическими спорами, а не спорами в сфере управления3.

Неоднозначная ситуация складывается при проведении конкурса на право заключения договора аренды нежилого помещения до истечения срока ранее заключенного арендного договора, поскольку в этом случае затрагиваются права прежнего арендатора. В условиях проведения такого конкурса должно быть указано, что новый договор может быть заключен только после истечения срока действия предыдущего. Если же на конкурс выставлено имущество, обремененное соответствующими обязательствами, но без данной оговорки, арендатор вправе предъявить в суд требование о признании конкурса (или его результата) недействительным.

Также при проведении подобного конкурса арендодатель должен поставить в известность его участников о том, что арендатор, имеющий с арендодателем договор, обладает преимущественным перед другими лицами правом на его возобновление.

Если с победителем конкурса договор аренды еще не заключен, а арендодатель уклоняется от заключения договора с прежним арендатором, последний вправе обратиться в арбитражный суд с иском об обязании арендодателя заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем конкурса. При обоснованности требований арендатора они подлежат удовлетворению.

В случае, когда с победителем конкурса уже заключен договор аренды, прежний арендатор может предъявить к арендодателю иск о возобновлении с ним договора аренды. При этом в качестве третьего лица привлекается победитель конкурса, с которым заключен договор. При подтверждении прав прежнего арендатора суд производит замену арендатора, указывая об этом в своем решении4.

В отдельных случаях (например, в связи с реконструкцией или сносом зданий, сооружений) нежилое помещение, находящееся в городской собственности, может быть передано в аренду на основании распоряжения мэра, постановления Правительства Москвы, распоряжения Москомимущества. Принятие указанных распорядительных документов осуществляется при наличии согласования (визы) префектуры административного округа. В документах должен быть указан арендатор (юридическое или физическое лицо), описано конкретное нежилое помещение (общая площадь, этаж, номера помещений), а также цель его использования.

Оформление договоров аренды нежилых помещений производится Управлением оформления и регистрации документов и Управлением недвижимости при Москомимуществе с обязательной записью заключения исполнителя (сотрудника Управления недвижимости), в которой указываются размеры общей площади передаваемых помещений с расшифровкой на основную и вспомогательную. Размер площади определяется на основании выписки из БТИ, поэтажного плана с экспликацией и справки-расчета площадей балансодержателя. Согласование договора аренды по действующим правилам осуществляется в Дирекции единого заказчика по месту нахождения объекта нежилого фонда. Однако бывают случаи, когда предприятие не может подписать предложенный проект договора, поскольку супрефекты муниципальных округов требуют включения в него таких условий, как реконструкция здания, благоустройство территории и др. Подобные требования незаконны, что подтверждается ст. 18 постановления Правительства г. Москвы от 16 сентября 1993 г. N 868: "при оформлении договоров аренды и купли-продажи зданий, сооружений и помещений запрещается применять дополнительные платежи или иные имущественные требования сверх установленных настоящим положением".

Фактическая передача нежилого помещения в аренду осуществляется после оформления Свидетельства и заключения договора аренды, согласно которым заинтересованными лицами (балансодержателем и арендатором) оформляется акт приемки-передачи имущества, утверждаемый Москомимуществом и его территориальным агентством.

Для оформления Свидетельства в Москомимущество представляются документы, обосновывающие просьбу заявителя о выдаче Свидетельства (распорядительный документ, решение конкурсной или аукционной комиссии, ранее имевшийся договор или контракт на право владения).

Полезно иметь в виду, что (согласно ст. 22 названного Постановления N 868) установлена ответственность Москомимущества перед предпринимателями в случае нарушения им договоров и сроков оформления необходимых документов.

Как правило, размер арендной платы за нежилые здания (помещения), сдаваемые в аренду на территории России, устанавливается с помощью соответствующей методики, утвержденной Госкомимуществом5, однако она носит рекомендательный характер, и в каждом конкретном случае размер арендной платы за нежилые здания (помещения) определяется в договоре аренды индивидуально в зависимости от территориального расположения и характеристики предлагаемого помещения.

Сдача помещений в субаренду или безвозмездное пользование, а также внесение арендных прав в уставный капитал другого юридического лица допускаются лишь с согласия Москомимущества. При этом плата за помещения, сдаваемые в субаренду, не должна превышать платы, взимаемой по договору аренды6. В этой связи вызывает некоторое недоумение требование Москомимущества (которое в ряде случаев напрямую заключает договор субаренды, минуя арендатора) об установлении ставки субарендной платы за помещение, превышающей сумму арендной платы. В таких случаях остается лишь пожелать субарендаторам при ознакомлении с предлагаемым проектом договора настаивать (в порядке ч.1 ст. 618 ГК РФ) на сохранении договора субаренды в случае прекращения арендных отношений.

В случае нарушения арендатором положений договора (например, предоставление субаренды без соответствующего оформления и проч.) арендная плата может быть увеличена в разовом порядке до пятикратного размера.

Задержка поступлений по арендной плате и коммунальным услугам в полном объеме на срок более трех месяцев является основанием для расторжения Москомимуществом договора аренды в одностороннем порядке.

Порядок заключения и оформления договора аренды нежилого помещения, в котором сторонами выступают частные лица, детально регламентируется гл. 34 ГК РФ. Такой договор должен содержать все существенные условия, названные в законе или иных правовых актах, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В целях защиты прав арендатора установлено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Однако здесь важно соблюсти требование ст. 609 ГК об обязательной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок более одного года, под страхом признания его недействительным.

Для государственной регистрации такого договора в Москомимущество должны быть представлены следующие документы: 1) заявление о регистрации, подаваемое на имя заместителя председателя Москомимущества; 2) копия договора аренды (заверенная нотариально); 3) выписка из паспорта БТИ со сроком давности не более одного года; 4) копия Свидетельства о внесении в реестр собственников.

Купля-продажа нежилых объектов государственной или муниципальной собственности лежит за пределами гражданско-правовых отношений и регулируется законодательством РФ о приватизации. Круг субъектов, имеющих право на приобретении в собственность сданных в аренду зданий, сооружений, помещений, а также земельных участков под приватизированными предприятиями, находящихся в аренде или фактическом владении, строго ограничен. Согласно Государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ, утвержденной Указом Президента от 22 июля 1994 г. N 1535, к таковым относятся: 1) физические и юридические лица, ставшие собственниками приватизированных государственных (муниципальных) предприятий или государственного (муниципального) имущества, ранее сданного в аренду, в результате выкупа последнего; 2) акционерные общества открытого типа, созданные путем преобразования государственных и муниципальных предприятий в процессе приватизации, после продажи не менее 75 процентов их акций; 3) граждане-предприниматели и их объединения, а также преобразованные в акционерные общества бывшие государственные предприятия, доля государственной собственности в уставном капитале которых не превышает 25 %, в случае, если договор аренды объектов нежилого фонда был заключен ими на основании конкурса или аукциона; 4) бывшие арендные предприятия, которые имеют исключительное право на заключение аренды недвижимого имущества или приобретения его в собственность.

В отношении последнего субъекта установлена льгота, согласно которой наличие договора аренды объекта при оформлении его приватизации не обязательно.

Круг потенциальных покупателей объектов нежилого фонда, установленный московским законодательством7, выглядит более расплывчато по сравнению с перечнем субъектов, предлагаемым Государственной программой. Согласно московскому Положению, к таковым относятся: а) арендаторы, получившие права аренды и последующего выкупа недвижимости в процессе приватизации государственной и муниципальной собственности; б) арендаторы, победившие на конкурсе или аукционе по продаже прав аренды; в) арендаторы, получившие право аренды на основании ранее заключенных договоров аренды.

Арендатор имеет преимущественное право на выкуп арендованного объекта, которое действует в течение всего срока договора аренды (ст.6 Положения). Однако отказ арендатора от выкупа объекта недвижимости не является основанием для расторжения или изменения условий действующего договора аренды.

При наличии двух и более арендаторов объекта каждый из них имеет равные права на приобретение в собственность арендуемой ими части объекта. При отказе (нотариально удостоверенном) одного или нескольких арендаторов от права на выкуп или от покупки арендуемой ими части объекта разрешается продажа всего объекта или всех оставшихся частей одному из арендаторов, пользующемуся частью этого объекта, при согласии других арендаторов на продажу арендуемых ими частей объекта (ст.19 Положения).

В соответствии с названным Положением от 2 октября 1996 г., продавцом объектов является Фонд имущества г. Москвы, который организует торги (конкурсы и аукционы) по конкурсной продаже и заключает с покупателем договор купли-продажи на основе утвержденного плана приватизации или соответствующего распоряжения (и пакета документов) Москомимущества.

Объектами продажи могут быть: 1. Свободные от обязательств объекты нежилого фонда, находящиеся в государственной или муниципальной собственности; 2. Несвободные от обязательств (включая переданные в доверительное управление, хозяйственное ведение, оперативное управление или пользование) объекты нежилого фонда, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в договорах или иных документах на передачу которых предусмотрена возможность на их изъятие, в том числе и для последующей продажи; 3. Объекты нежилого фонда, предназначенные для реконструкции;

4. Объекты, освобождающиеся из аренды в случае: а) завершения договора аренды, если арендатор не воспользовался в установленном порядке преимущественным правом на продление договора аренды; б) завершения договора аренды, если арендодатель отказывается от сдачи объекта в последующую аренду; в) расторжения договора по соглашению сторон, по решению суда или арбитражного суда; г) смерти арендатора (физического лица) или ликвидации юридического лица при отсутствии правопреемства по предмету аренды.

5. Сданные в аренду объекты, занятые арендаторами, если те получили права аренды: а) в процессе приватизации государственной или муниципальной собственности; б) в результате аукционной или конкурсной продажи прав аренды; в) в силу заключенных ранее договоров аренды.

При продаже сданных в аренду объектов в жилых домах в договоры купли-продажи включается пункт, обязывающий собственника объекта выполнять предусмотренные законодательством санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-градостроительные, противопожарные, эксплуатационные требований и использовать помещения без ущемления жилищных и иных прав и свобод граждан.

Начальная цена объектов, продаваемых на открытом (закрытом) конкурсе или аукционе, определяется органами Москомимущества и его территориальных агентств в соответствии со специальной методикой, устанавливаемой правительством Москвы, а оценка объекта может производиться независимым оценщиком. Покупателем становится лицо, предложившее во время торгов наивысшую цену.

Действующим законодательством запрещена продажа в собственность ветхих, аварийных и предназначенных на снос или к реконструкции объектов, перечень которых устанавливается актами Правительства Москвы, за исключением тех объектов, относительно которых Москомимущество с предприятиями и организациями в соответствии с планами их приватизации заключило договор аренды с правом выкупа.

Для регистрации факта перехода права собственности на объект нежилого фонда заявитель должен представить:

Основание, подтверждающее факт перехода права собственности на нежилое здание (помещение) (например, решение суда; нотариально удостоверенная копия договора отчуждения имущества и др.); 2. Карты реестра недвижимого имущества в 3-х экземплярах; 3. Документы, подтверждающие имущественные права на недвижимость и земельные участки (копии); 4. Выписка из паспорта БТИ со сроком давности не более одного года.

Кроме того, государственные и муниципальные предприятия предоставляют дополнительно копию приказа (распоряжения) об отчуждении.

В связи с приобретением объекта нежилого фонда возникает естественный интерес к судьбе земельного участка, на котором расположен данный объект. В Москве основным видом земельных отношений является аренда. Однако хотелось бы обратить внимание на то, что в соответствии с Государственной программой приватизации собственники приватизированных предприятий, а также зданий, сооружений и нежилых помещений имеют исключительное право по своему выбору приобрести в собственность занимаемые указанными объектами нежилого фонда земельные участки (долю земельного участка) либо взять и в долгосрочную аренду (на срок до 49 лет).

На данный момент нормативы предоставления земли вокруг здания (сооружения) законодательством не предусмотрены, поэтому конфигурация участка исходя из прилегающей территории осуществляется каждый раз индивидуально по согласованию с Москомархитектуры.

Зачастую возникает вполне резонный вопрос о правомерности требований Москомимущества о нотариальном (достаточно дорогостоящем) оформлении сделок с недвижимостью8, поскольку требования Гражданского кодекса к форме договора об отчуждении прав на недвижимость сводятся лишь к тому, что такой договор должен быть заключен в простой письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК). В этом плане принципиальное значение имеет положение ст. 7 Федерального Закона "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которому впредь до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для договоров продажи или дарения недвижимости (ст. 550, 560, 574 ГК РФ) сохраняют силу правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров, установленные законодательством до введения в действие части второй Кодекса. Однако ранее совершение нотариальных действий было обязательно лишь для договоров об отчуждении (купли-продажи, мены, дарения) жилого дома (части дома) либо квартиры, если хотя бы одной из сторон являлся гражданин (ст. 239 ГК РСФСР 1964 г.). В отношении же сделок с недвижимостью, совершаемых между юридическими лицами, обязательное нотариальное оформление ни союзным, ни российским законодательством не предусматривалось. Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ9, если имеются противоречия между нормативным актом субъекта Российской Федерации и федеральным законом, принятым по вопросам, относящимся к совместному ведению Российском Федерации, то в силу ч. 5 ст. 76 Конституции РФ суд должен принять решение в соответствии с федеральным законом. Таким образом, отсутствие нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом между юридическими лицами не может являться основанием для признания такой сделки недействительной, равно как не может повлечь отказ в регистрации свершившегося факта перехода имущественных прав на недвижимость. В соответствии с п. 5 ст. 131 ГК РФ, отказ в государственной регистрации прав на недвижимость или сделок с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в суд.

На сегодняшний день отмечается большое количество споров в арбитражных судах о признании сделок приватизации недвижимости недействительными в связи с отсутствием государственной регистрации факта , как того требует ст. 131 ГК. Однако в соответствии с ч. 1 ст. 164 ГК государственная регистрация должна осуществляться на основании соответствующего федерального закона о регистрации прав на недвижимость. Регистрация, осуществляемая Москомимуществом, является не государственной, а специальной, предусматривающей учет отдельных видов недвижимого имущества (п. 2 ст. 131 ГК), поскольку регулируется не федеральным, а региональным законодательством Москвы как субъекта федерации. Таким образом, недействительность сделки в соответствии со п. 1 ст. 165 ГК в случае несоблюдения требования об обязательной государственной регистрации может быть признана судом лишь с момента принятия федерального закона о регистрации прав на недвижимость, что еще раз подтверждается Постановлением Пленума ВАС РФ10: неосуществление регистрации договора об отчуждении недвижимого имущества не является основанием для признания его недействительным до принятия федерального законодательства, устанавливающего порядок регистрации таких договоров.

Особый порядок приватизации установлен для объектов недвижимости, являющихся памятниками истории и культуры: помимо договора купли-продажи покупатель подписывает еще и Охранное обязательство, которое является неотъемлемой частью договора и содержит перечень обязательных и дополнительных мероприятий по обеспечению собственником сохранности памятника истории и культуры. Так, собственник обязан за свой счет проводить ремонтные и реставрационные работы, не допускать самовольной перестройки или переделки имущества. Нарушение собственником принятых обязательств по сохранению памятника истории и культуры влечет наложение на него штрафных санкций, а в случае повторного нарушения Охранного свидетельства договор купли-продажи может быть расторгнут по иску Управления государственного контроля охраны и использования памятников истории и культуры г. Москвы. Примечательно также то, что собственник несет уголовную ответственность за умышленное уничтожение памятника истории и культуры и причинение ему имущественного ущерба. Таким образом, это один из тех редких случаев, когда собственник в силу приобретения имущества в собственность становится обладателем не только вещного, но и обязательственного права.

Надо сказать несколько слов и о приобретении объектов нежилого фонда за пределами Российской Федерации. В последнее время в средствах массовой информации появились многочисленные рекламные объявления, призывающие приобретать здания, сооружения, землю и иную находящуюся на территории иностранных государств недвижимость. Рекламодатели в таких случаях, как правило, уверяют в законности подобных действий и обещают быстрое правовое оформление операции при ее полной конфиденциальности. Однако следует обратить внимание предприятий и граждан, рассматривающих возможность совершения указанных действий, на требования законодательства Российской Федерации в этой сфере. В соответствии с п. 10 ст. 1 и п. 2 ст. 6 Закона РФ "О валютном регулировании и валютном контроле" указанные операции относятся к операциям, связанным с движением капитала, и должны осуществляться в порядке, устанавливаемом Банком России. В целях ограничения вывоза капитала из страны Банком России установлен лицензионный порядок на совершение указанных операций. Такой же порядок определен Банком России на основании п. 2 ст. 5 указанного Закона и для открытия счетов в банках за пределами Российской Федерации российскими предприятиями, организациями, учреждениями и гражданами (за исключением открытия последними счетов на период пребывания за границей).

Таким образом, все вышеуказанные операции являются законными только при наличии у российского предприятия или гражданина соответствующего разрешения (лицензии) Банка России. Информация об открытии в станах-членах Интерпола банковских счетов, движении по ним денежных средств, приобретении российскими гражданами и предприятиями недвижимости может быть получена правоохранительными органами путем направления международного следственного поручения в высшее юридическое ведомство любой из этих стран по дипломатическим каналам.

При совершении российскими предприятиями, учреждениями, организациями или гражданами указанных сделок или действий без лицензии Банка России такие сделки могут быть в установленном порядке признаны недействительными, а все полученное по таким сделкам или в результате подобных действий может быть изъято в доход государства на основании ст. 14 Закона РФ "О валютном регулировании и валютном контроле". Лица, осуществившие перевод капитала без лицензии Банка России, а также руководители предприятий, учреждений, организаций (независимо от формы собственности), оставившие средства в иностранной валюте на открытых без лицензии Банка России счетах за границей, могут быть также привлечены к уголовной ответственности на основании ст. 193 УК РФ11.