К вопросу об оплате услуг по управлению общим имуществом в элитном многоквартирном доме

К ВОПРОСУ ОБ ОПЛАТЕ УСЛУГ ПО УПРАВЛЕНИЮ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ В ЭЛИТНОМ МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ <*>

М. В. КРАТЕНКО

-------------------------------- <*> Kratenko M. V. On the issue of payment of services in management of joint property in elite block of flats.

Кратенко Максим Владимирович, доцент кафедры гражданского права Сибирского федерального университета (г. Красноярск), кандидат юридических наук.

Настоящая статья освещает проблему управления общим имуществом в элитном многоквартирном доме. Рассматриваются вопросы членства в ТСЖ, порядок оплаты жилищно-коммунальных услуг собственниками, не являющимися членами ТСЖ, а также состав услуг по содержанию и управлению общим имуществом многоквартирного дома.

Ключевые слова: жилищное право, товарищество собственников жилья, управление общим имуществом.

The present article deals with the problem of management of joint property in elite block of flats; considers the issues of membership in condominium partnership, procedure of payment of housing-communal services by owners who are not the members of condominium partnership and also the composition of services of maintenance and management of joint property of block of flats.

Key words: housing law, condominium partnership, management of joint property.

1. О членстве в товариществе собственников жилья

Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, созданная собственниками помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме и обеспечения его нормальной эксплуатации (п. 1 ст. 135 ЖК РФ). Решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме (ст. 136 ЖК РФ). ТСЖ является лишь одним из способов управления многоквартирным домом. Указанная функция также может быть передана управляющей организации либо осуществляться непосредственно самими собственниками помещений (п. 2 ст. 161 ЖК РФ). К достоинствам управления многоквартирным домом с помощью ТСЖ следует отнести наличие определенной структуры, т. е. органов управления товарищества, которые уполномочены на заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями (на подачу энергии, воды и пр.), а также совершение финансовых и хозяйственных операций, необходимых для содержания общего имущества многоквартирного дома. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники обязаны заключать соответствующие договоры самостоятельно. К тому же собственники помещений имеют возможность участвовать и в некоторой степени управлять деятельностью ТСЖ, обладая на общем собрании членов товарищества количеством голосов, пропорциональным площади принадлежащих им помещений. Несмотря на очевидные преимущества ТСЖ в сравнении с другими формами управления многоквартирным домом, на практике нередки конфликты между ТСЖ и теми собственниками помещений, которые не вошли в состав членов товарищества. Одной из причин подобных конфликтов является то, что законом предусмотрены относительно небольшой кворум и количество (процент) голосов для принятия собственниками решения о создании ТСЖ. В результате имеют место расколы между большинством собственников, создавших ТСЖ, и оставшимися в меньшинстве домовладельцами, которые либо не пришли на собрание (в том числе по причине их ненадлежащего извещения), либо не смогли помешать выбору в состав органов управления ТСЖ неугодных им представителей. Судами, в частности, рассматривается большое количество споров о признании недействительными решений о создании ТСЖ либо решений органов управления ТСЖ об утверждении размера платы за содержание общего имущества. Недобросовестные домовладельцы, имеющие значительную задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг, используют эти споры к собственной выгоде, ссылаясь в последующем на отсутствие у ТСЖ правовых оснований для взыскания с них задолженности. Вступление собственника помещения в состав членов ТСЖ является его правом, но не обязанностью. Еще в 1998 г. Конституционный Суд РФ, рассматривая вопрос о соответствии Конституции РФ норм Федерального закона от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" <1>, указал, что товарищество как один из возможных способов управления общим имуществом дома и членство в нем являются производными (вторичными) по отношению к праву собственности домовладельцев. Отказ части домовладельцев от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением кондоминиумом в целях его содержания и эксплуатации. В свою очередь, ТСЖ не вправе нарушать права домовладельцев, отказавшихся от членства в товариществе, устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию общей долевой собственностью только для членов товарищества либо налагая на домовладельцев, не являющихся членами товарищества, дополнительные обязанности, выходящие за рамки возмещения необходимых затрат по управлению общим имуществом дома и его эксплуатации. Определение состава таких затрат и их размера должно производиться в порядке достижения общего согласия всех домовладельцев, а споры по данным вопросам - разрешаться в судебном порядке <2>. -------------------------------- <1> Утратил силу с 1 марта 2005 г. в связи с принятием Жилищного кодекса РФ. <2> См.: Постановление Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. N 10-П // Вестник Конституционного Суда РФ. 1998. N 4.

Этот подход, ориентированный на поиск компромисса между ТСЖ и собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества, законодатель попытался реализовать и применительно к вопросам оплаты услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома.

2. Порядок оплаты собственниками помещений, не являющимися членами ТСЖ, жилищно-коммунальных услуг

В соответствии с п. 6 ст. 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, не являющиеся членами ТСЖ, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ. Для товарищества заключение подобного договора с домовладельцем является обязательным (п. 2 ст. 138 ЖК РФ). Размер обязательных платежей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме определяется органами управления ТСЖ в соответствии с его уставом (п. 8 ст. 156 ЖК РФ). В том случае, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (п. 4 ст. 158 ЖК РФ). Поскольку недобросовестные домовладельцы не спешат заключать договор с ТСЖ о порядке участия в расходах по содержанию общего имущества многоквартирного дома и оплате коммунальных услуг (а ТСЖ не вправе их к этому понуждать), взыскание с подобных домовладельцев платы за жилищно-коммунальные услуги осуществляется на основании норм гл. 60 ГК РФ о неосновательном обогащении. ТСЖ "Локомотив-М" обратилось в суд с иском к М. о взыскании неосновательного обогащения в размере стоимости фактически потребленных жилищно-коммунальных услуг за период с 10 апреля 2006 г. по 10 апреля 2008 г. - 111 765 рублей. Исковые требования мотивированы тем, что ответчик является собственником 5-ком. квартиры, общей площадью 183,5 кв. м в доме, обслуживание которого осуществляет истец. Поскольку решение товарищества об утверждении размера платы за жилье и коммунальные услуги было признано недействительным (по иску М. и других домовладельцев), размер задолженности ответчика исчислен исходя из утвержденных решением Красноярского городского Совета от 28 декабря 2005 г. (в ред. от 19 декабря 2007 г.) минимальных тарифов на жилищно-коммунальные услуги. В подтверждение факта обслуживания многоквартирного дома товариществом представлены договоры с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями, а также платежные документы. Решением Ж-го районного суда г. Красноярска от 18 ноября 2009 г. исковые требования удовлетворены. Кассационным Определением Красноярского краевого суда от 27 января 2010 г. указанное решение оставлено без изменения, жалоба ответчика - без удовлетворения. Доводы жалобы о неправомерности использования истцом при расчете суммы задолженности минимальных тарифов на жилищно-коммунальные услуги, утвержденных органом местного самоуправления, судебной коллегией отклонены со ссылкой на п. 4 ст. 158 ЖК РФ <3>. -------------------------------- <3> Информация о деле получена с сайта Красноярского краевого суда: www. kraevoy. krk. sudrf. ru.

Встречаются также примеры, когда суды признают фактическое потребление жилищно-коммунальных услуг домовладельцем его акцептом (п. 3 ст. 438 ГК РФ), т. е. согласием заключить договор с ТСЖ и оплачивать услуги в размере, предложенном товариществом. ТСЖ "Луч-2007" обратилось в суд с иском к Д. Т., Д. Ст. и Д. С. о взыскании платы за жилье и коммунальные услуги. Решением С-го районного суда г. Красноярска от 18 ноября 2009 г. исковые требования удовлетворены, с ответчиков в пользу истца взыскана в солидарном порядке сумма задолженности в размере 46 125 рублей. Кассационным Определением Красноярского краевого суда от 20 января 2010 г. указанное решение оставлено без изменения, жалоба ответчиков - без удовлетворения. Доводы жалобы о том, что истец (ТСЖ) не представил доказательств приобретения электроэнергии и других коммунальных ресурсов в интересах ответчиков и не подтвердил документально фактический объем оказанных услуг, судебной коллегией отклонены. Из материалов дела следует, что жилищно-коммунальные услуги в спорный период ответчикам предоставлялись, ежемесячно сообщалась их стоимость - путем рассылки квитанций. Ответчики проживали в жилом помещении и фактически пользовались жилищно-коммунальными услугами, что в силу ст. 438 ГК РФ может расцениваться как акцепт оферты (предложения заключить договор) стороны, оказывающей услуги <4>. -------------------------------- <4> Информация о деле получена с сайта Красноярского краевого суда.

Применение в изложенном выше примере положений п. 3 ст. 438 ГК РФ об акцепте путем совершения фактических действий (конклюдентных) для обоснования взыскания с собственника платы за жилищно-коммунальные услуги в размере, утвержденном товариществом, нельзя назвать корректным. Вполне очевидно, что ежемесячная квитанция о начисленной оплате по определенному помещению не может заменить собой оферту, т. е. предложение заключить договор, исходящее от уполномоченного лица ТСЖ и содержащее все существенные условия договора. Однако в условиях конфронтации между ТСЖ и злостными неплательщиками, а также отсутствия в законодательстве механизма понуждения домовладельцев к заключению договора с ТСЖ об участии в расходах по содержанию общего имущества многоквартирного дома такой подход имеет определенное моральное оправдание. Защиту в суде получают даже такие требования ТСЖ о взыскании платы за содержание общего имущества дома и коммунальные услуги, которые адресованы фактическим пользователям помещений, не оформившим в установленном законом порядке право собственности на помещение <5>. -------------------------------- <5> Вопреки буквальному смыслу пп. 5 п. 2 ст. 153 ЖК РФ, согласно которому обязанность по внесению платы за жилищно-коммунальные услуги возлагается на собственника помещения с момента возникновения у него права собственности.

ТСЖ "Позитив" обратилось в суд с иском к Д. Э. о взыскании задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг в размере 129 475 рублей за период с 1 сентября 2005 г. по 31 октября 2009 г. Исковые требования мотивированы тем, что истец осуществляет обслуживание многоквартирного дома, в котором ответчику принадлежит на праве собственности нежилое помещение; ответчик пользуется помещением (сдает его в аренду) и потребляет жилищно-коммунальные услуги, однако от их оплаты уклоняется. Решением Ц-го районного суда г. Красноярска от 27 января 2010 г. в удовлетворении иска отказано в полном объеме со ссылкой на то обстоятельство, что спорное нежилое помещение в эксплуатацию застройщиком не сдано (на момент рассмотрения спора застройщик ликвидирован), государственная регистрация права собственности ответчика на данное помещение не произведена. Определением судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 30 июня 2010 г. указанное решение отменено, исковые требования ТСЖ о взыскании задолженности удовлетворены в полном объеме со ссылкой на положения гл. 60 ГК РФ о неосновательном обогащении. Признавая исковые требования ТСЖ законными и обоснованными, судебная коллегия указала на следующие обстоятельства. Ответчик, хотя и не является собственником спорного нежилого помещения, однако фактически получил его от застройщика и пользуется им - путем предоставления в аренду другим лицам, что влечет расходы ТСЖ "Позитив", связанные с водоснабжением и электроснабжением данного помещения. Поскольку жилые помещения в многоквартирном доме и указанное нежилое помещение имеют единую тепловодосистему и энергосистему, у истца отсутствует техническая возможность не предоставлять эти услуги ответчику. Расчет задолженности за жилищно-коммунальные услуги (суммы неосновательного обогащения) произведен истцом с учетом утвержденных Департаментом городского хозяйства администрации г. Красноярска тарифов на жилищно-коммунальные услуги, указанный расчет ответчиком не оспорен <6>. -------------------------------- <6> Информация о деле получена с сайта Красноярского краевого суда.

3. Состав услуг по содержанию и управлению общим имуществом многоквартирного дома. Плата за "роскошь" - услуги видеонаблюдения и контроля доступа на внутридомовую территорию

Изложенная выше судебная практика по спорам между ТСЖ и домовладельцами-неплательщиками свидетельствует о том, что суды, руководствуясь соображениями общего блага (добросовестных собственников помещений, своевременно и в полном объеме оплачивающих жилищно-коммунальные услуги), в большинстве случаев становятся на сторону товариществ. Иски товариществ удовлетворяются со ссылкой на утвержденные решением товарищества размеры платы за жилищно-коммунальные услуги либо нормы ГК РФ о неосновательном обогащении и фактически понесенные товариществом затраты по содержанию общего имущества. Вместе с тем встречаются примеры предъявления ТСЖ к возмещению расходов на такие услуги, которые имеют лишь косвенное отношение к обслуживанию общего имущества многоквартирного дома. ТСЖ "Енисей-2008" обратилось в суд с иском к Б. В. и Б. Н. о взыскании в солидарном порядке задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг в сумме 286 760 рублей. Исковые требования мотивированы тем, что ответчикам принадлежит на праве общей долевой собственности (в равных долях) квартира в жилом доме, обслуживание которого с 2007 г. осуществляет истец. Ответчики членами данного ТСЖ не являются, договор на обслуживание квартиры и общего имущества дома с ТСЖ не заключали, плату за содержание общего имущества дома и коммунальные услуги не вносят с июня 2008 г. Решением О-го районного суда г. Красноярска от 1 июня 2010 г. исковые требования ТСЖ "Енисей-2008" к Б. В. и Б. Н. удовлетворены в полном объеме. Кассационным Определением Красноярского краевого суда от 9 августа 2010 г. указанное решение оставлено без изменения. Обратившись с надзорной жалобой на указанные судебные акты в Президиум Красноярского краевого суда, ответчики указывали на следующие обстоятельства: утвержденный общим собранием ТСЖ размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги превышает городской тариф более чем в 4 раза и составляет 49,5 руб. за 1 кв. м общей площади помещения; в состав задолженности необоснованно включены затраты ТСЖ на установку системы видеонаблюдения и контроля доступа на внутридомовую территорию - на собственника каждого помещения возложена обязанность внести единовременный взнос в размере 38 000 рублей. Ответчики также ссылались на то, что не проживают в жилом помещении и не нуждаются в услугах по видеонаблюдению. Определением судьи Красноярского краевого суда от 10 ноября 2010 г. ответчикам отказано в передаче жалобы для рассмотрения в судебном заседании Президиума краевого суда в связи с отсутствием каких-либо существенных нарушений норм материального и процессуального права при рассмотрении данного дела. Доводы ответчиков о том, что ТСЖ завысило стоимость жилищно-коммунальных услуг и навязало им дополнительную услугу (в которой они не нуждались), отклонены, поскольку соответствующее решение было принято большинством в 57,8% голосов от общего количества голосов собственников помещений многоквартирного дома <7>. -------------------------------- <7> См.: Определение от 10 октября 2010 г. N 4Г-3071 // Архив Красноярского краевого суда.

Вопрос об оплате жилищно-коммунальных услуг в "элитных" домах г. Красноярска уже не впервые был поднят в суде. В 2009 г. ТСЖ "Сибирский Меридиан" обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к индивидуальному предпринимателю Ж. о взыскании 177 974 рублей платы за жилищно-коммунальные услуги и пени. Истец обосновывал свои требования тем, что осуществляет управление общим имуществом многоквартирного дома, в котором ответчику принадлежит на праве собственности нежилое помещение площадью 1422,4 кв. м. Ответчик после выхода из состава членов ТСЖ (в июле 2008 г.) не полностью оплачивает услуги по содержанию общего имущества дома. Сумма задолженности рассчитана с учетом утвержденной общим собранием членов ТСЖ от 14 июля 2008 г. сметы доходов и расходов на 2008 г. В состав затрат на содержание общего имущества включены расходы, связанные с охраной внутридомовой территории в сумме 461 160 рублей. В обоснование включения указанных расходов в смету истцом представлен договор охраны, заключенный с ООО "Тайгер", по условиям которого общество осуществляет поддержание общественного порядка на придомовой территории ТСЖ "Сибирский меридиан", осуществляет контрольно-пропускной режим въезда (выезда) автотранспортных средств на территорию объекта. Решением от 17 ноября 2009 г. в удовлетворении иска отказано в полном объеме (дело N А33-12989/2009) со ссылкой на необоснованное включение в состав задолженности платы за услуги по охране внутридомовой территории, а также допущенные истцом арифметические ошибки при расчете суммы задолженности <8>. -------------------------------- <8> СПС "КонсультантПлюс".

Признавая за ТСЖ право устанавливать размер платы за содержание и ремонт помещений для собственников, не являющихся членами товарищества (п. 33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491), суд в то же время указал на следующие обстоятельства. В состав задолженности ответчика включена плата за услуги по охране внутридомовой территории. Между тем истцом не представлены доказательства включения имущества, являющегося объектом охраны, и средств наблюдения (видеокамер и прочего оборудования) в состав общего имущества многоквартирного дома: соответствующее решение собственников помещений отсутствует, земельный участок не поставлен на кадастровый учет. Кроме того, охрана внутридомовой территории не может быть отнесена к работам и услугам по содержанию общего имущества многоквартирного дома, приведенного в п. 11 Правил. Поскольку содержание здания, сооружения, объектов жилищно-коммунального хозяйства - это комплекс услуг по техническому обслуживанию, уборке, диагностике, обследованию здания и его коммуникаций, контролю за его техническим состоянием (ГОСТ Р 51929-2002 "Услуги жилищно-коммунальные", утв. Постановлением Госстандарта РФ от 20 августа 2002 г. N 307-СТ). В свою очередь, договор охраны не относится к договорам о содержании общего имущества многоквартирного дома, был заключен в интересах членов ТСЖ. Поскольку ответчик членом ТСЖ в период, за который рассчитана сумма задолженности, не является, расходы по оплате услуг охраны не могут быть отнесены на его счет. Не согласившись с указанным решением, ТСЖ обжаловало его в апелляционном и кассационном порядке. Однако позиция по делу, сформулированная судом первой инстанции, лишь обрела дополнительные аргументы. ФАС Восточно-Сибирского округа в своем Постановлении от 12 мая 2010 г. по данному делу (N А33-12989/2009) подчеркнул, что, несмотря на наличие среди объектов охраны элементов общего имущества многоквартирного дома (детские и спортивные площадки, коллективная автостоянка), охранные услуги не входят в состав услуг по содержанию общего имущества дома <9>. -------------------------------- <9> СПС "КонсультантПлюс".

Резюмируя все сказанное выше по вопросу об оплате жилищно-коммунальных услуг, остается пожелать ТСЖ и домовладельцам, которые предпочли остаться вне указанной формы самоуправления, мирного разрешения возникающих между ними конфликтов, в том числе используя предусмотренную п. 6 ст. 155 ЖК РФ возможность заключить договор о порядке оплаты собственником помещения услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома и коммунальных услуг. При возникновении спора относительно содержания такого договора, в том числе используемых тарифов и нормативов, приемлемые для обеих сторон условия договора могут быть утверждены решением суда (ст. 426, п. 2 ст. 445 ГК РФ).

------------------------------------------------------------------

Название документа Вопрос: Из-за ветхости кровли заливает квартиры, расположенные на верхнем этаже жилого дома. Собственники этих квартир инициировали проведение общего собрания собственников и на повестку дня внесли вопрос о проведении капитального ремонта протекающей кровли. Большинство собственников отказались от ремонта. Как собственникам помещений, расположенных на верхних этажах, защитить свои права? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2011) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Из-за ветхости кровли заливает квартиры, расположенные на верхнем этаже жилого дома. Собственники этих квартир инициировали проведение общего собрания собственников и на повестку дня внесли вопрос о проведении капитального ремонта протекающей кровли. Большинство собственников отказались от ремонта. Как собственникам помещений, расположенных на верхних этажах, защитить свои права?

Ответ: Если аварийное состояние кровли подтверждено документально, то собственники помещений, расположенных на верхних этажах, могут провести ремонт за свой счет, а затем взыскать с других участников общей собственности их долю в стоимости ремонта соразмерно долям в праве собственности.

Обоснование: Собственнику помещения в многоквартирном доме принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ). Бремя содержания имущества многоквартирного дома в надлежащем состоянии лежит на собственниках помещений соразмерно их доле в праве общей собственности (ст. ст. 210, 249 ГК РФ и ст. ст. 158, 39 ЖК РФ). Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 247 ГК РФ). На основании п. 1 ст. 36 ЖК РФ кровля (крыша) является общим имуществом для всех собственников помещений в доме. Следовательно, если состояние общего имущества (кровли) объективно требует расходов на его надлежащее содержание, то собственники должны принять меры для достижения соглашения о порядке использования имущества (в данном случае было созвано собрание). Поскольку соглашение не было достигнуто, то собственники помещений в верхних этажах могут обратиться в суд с требованием к другим собственникам определить порядок проведения ремонта, в том числе и распределения расходов. Если ремонт является неотложным, то один или несколько собственников могут оплатить его самостоятельно, а затем взыскивать с других собственников их долю в стоимости ремонта соразмерно доле в праве собственности (ст. 1102 ГК РФ). Следует также отметить, что в силу ст. 155, п. 2 ст. 161 ЖК РФ аналогичным образом взыскать стоимость ремонта можно с товарищества собственников жилья или управляющей организации. Судебная практика по данному вопросу еще не сформирована, но сделанный вывод подтверждается по аналогии судебной практикой по спорам между участниками общей собственности на индивидуальные жилые дома (см. п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", Определение Санкт-Петербургского городского суда от 28.04.2009 N 5709).

В. В.Мечтаев Генеральный директор ЗАО "Адвокат ФРЕММ" Подписано в печать 24.01.2011

------------------------------------------------------------------

Название документа