Некоторые правовые проблемы энерго- и водоснабжения нежилого помещения

Нормальное функционирование нежилого помещения невозможно без его снабжения электроэнергией, теплом, водой. Нежилое помещение может снабжаться энергией и водой через инженерные сети здания, принадлежащие другому лицу. В арбитражной практике нередко возникают споры, связанные с созданием абонентами по договорам энерго- и водоснабжения препятствий для перетока через их инженерные коммуникации энергии и воды другим потребителям, которые имеют присоединение к сетям энерго- и водоснабжающих организаций посредством указанных коммуникаций.

В соответствии с позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации покупатель нежилого помещения в нежилом здании не приобретает право долевой собственности на инженерные коммуникации здания*(1). В ином случае собственник нежилых помещений, являющийся сособственником инженерно-технических коммуникаций, мог бы требовать от энерго- и водоснабжающей организации заключения прямого договора на энергоснабжение (водоснабжение) принадлежащих ему помещений в здании и требовать от других собственников помещений устранения нарушений своего права в виде прекращения подачи энергии и воды на основании ст. 304 Гражданского кодекса РФ.

Аналогичные конфликты возникают между собственниками принимающих устройств и инженерных коммуникаций рынков (торговых комплексов) и собственниками магазинов, расположенных на территории рынков.

В практике арбитражных судов пока не выработан единый подход к решению указанной проблемы. Таким образом, возникает правовой вопрос о том, с каким иском следует обратиться собственнику нежилого помещения к собственнику инженерных коммуникаций нежилого здания (рынка) для устранения нарушений своих прав и законных интересов: - о понуждении заключить субабонентский договор энергоснабжения или водоснабжения (ст. 426, 545 Гражданского кодекса РФ); - об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением путем восстановления энергоснабжения и водоснабжения помещения (ст. 304 Гражданского кодекса РФ); - о понуждении заключить договор о возмездном оказании услуг по передаче электрической энергии (ст. 426 Гражданского кодекса РФ, Правила недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг, утвержденные постановлением Правительства РФ от 27.12.04 N 861); - об установлении сервитута на инженерные сети как часть здания или имущественного комплекса рынка (ст. 277 Гражданского кодекса РФ) для последующего заключения прямых договоров с энергоснабжающими и водоснабжающими организациями.

Рассмотрим каждый из предложенных вариантов на предмет его обоснованности.

1. По смыслу п. 1 ст. 426 Гражданского кодекса РФ субабонентский договор не относится к публичным (необходимо отметить, что в судебной практике имеются противоречия по этому вопросу*(2)).

Во-первых, многие абоненты (потребители) не являются коммерческими организациями. Во-вторых, ни один из абонентов (потребителей) не является энерго- и водоснабжающей организацией по характеру своей деятельности. В-третьих, в ст. 545 Гражданского кодекса РФ, п. 17 Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 12.02.99 N 167, передача энергии и воды абонентом субабоненту регламентирована как право, а не как обязанность абонента. В-четвертых, возможность заключения субабонентского договора императивно обусловлена получением согласия энергоснабжащей организации или организации водопроводно-канализационного хозяйства.

Следовательно, понуждение к заключению субабонентского договора на энерго- или водоснабжение нельзя рассматривать в качестве допустимого способа защиты прав собственника нежилого помещения от нарушений его прав собственником инженерных коммуникаций.

2. В судебной практике имеются примеры удовлетворения негаторных исков собственников нежилых помещений к собственникам коммуникаций в здании об устранении нарушений их прав путем возобновления подачи воды и энергии, несмотря на отсутствие общей долевой собственности на инженерные коммуникации. Эта позиция судов мотивирована тем, что собственник нежилых помещений имеет возможность получать воду и энергию только через инженерные сети собственника сетей здания; истцом приобретались помещения с определенной схемой энерго- и водоснабжения; в течение ряда лет между сторонами отсутствовали споры относительно возможности использования сетей ответчика для передачи истцу воды и энергии; ответчик не вправе был прекращать подачу истцу воды и энергии, ссылаясь на отсутствие договора между ними*(3).

Примерами негаторного иска, которые приводятся в юридической литературе, являются ситуации с отключением коммуникаций или созданием собственнику иных аналогичных помех*(4). Однако такие примеры следует рассматривать с учетом некоторых общих условий удовлетворения негаторного иска.

Посредством негаторного иска можно лишь устранить помехи в пользовании своим имуществом, но нельзя установить право и определенный порядок пользования чужим (например, инженерными коммуникациями соседа).

Негаторный иск может применяться для отрицания права нарушителя на создание неудобств в пользовании имуществом истца в силу существующих ограничений права собственности ответчика (например, действия ответчика нарушают градостроительные нормы и ущемляют права соседа) или отрицания права ответчика на пользование имуществом истца (например, ответчик пользуется дорожкой истца для парковки своего автомобиля в гараж). Сосед в свою очередь может требовать предоставления права ограниченного пользования указанным имуществом (сервитута), а не заявлять негаторный иск при отсутствии какого-либо права пользования этим имуществом*(5).

Ответчиком по иску об устранении нарушений права собственности является лицо, в результате незаконных действий которого собственник не может пользоваться своим имуществом. Если отношения между собственником инженерных коммуникаций и собственником помещения не урегулированы субабонетскими договорами на пользование тепловой энергией, водой и канализацией или соглашениями об установлении сервитутов, то действия ответчика по прекращению тепло- и водоснабжения не могут считаться незаконными. Наличие между сторонами соответствующих обязательственных отношений исключает применение вещно-правового способа защиты, так как основанием иска будет неисполнение ответчиком договорной обязанности.

Так, по одному из дел общество (собственник здания ресторана и земельного участка под ним на территории рынка) обратилось с иском к муниципальному предприятию об установлении сервитута на часть земельного участка рынка, являющегося смежным с земельным участком истца, и обязании предоставить ключи от ворот рынка для прохода и проезда к ресторану истца с 12 часов дня до 2 часов ночи.

Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили иск.

Отменяя судебные акты, суд кассационной инстанции указал, что суды не выяснили, в какой мере общество не устраивает установленный публичный сервитут для прохода и проезда через рынок в режиме его работы, поскольку в деле отсутствуют доказательства его оспаривания. Удовлетворяя требования в части обязания передать ключи от ворот рынка на основании ст. 304 Гражданского кодекса РФ, суды сделали преждевременный вывод о нарушении прав истца. Для удовлетворения негаторного иска необходимо доказать наличие прав истца на использование соседнего земельного участка. Из материалов дела не следует, что ответчики препятствовали истцу в осуществлении проезда и прохода к своим объектам собственности в рамках режима работы рынка. Других оснований для использования соседнего земельного участка у истца не имелось, поскольку частный сервитут на момент подачи иска не установлен*(6).

Изложенное позволяет сделать вывод, что требование покупателя нежилого помещения об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением путем восстановления теплоснабжения и водоснабжения помещения на основании ст. 304 Гражданского кодекса РФ, предъявленное к собственнику инженерных коммуникаций, является ненадлежащим способом защиты прав и законных интересов истца (применительно к электроснабжению данный вывод не применим, о чем будет сказано далее). Данная позиция подтверждается судебно-арбитражной практикой.

По одному из дел предприниматель обратился к обществу с требованиями об устранении препятствий в пользовании электричеством, канализацией, водопроводом магазина в торговом комплексе и взыскании с общества убытков в связи с отключением электроэнергии. Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в иске отказано.

Оставляя без изменения судебные акты, суд кассационной инстанции исходил из следующего.

Общество (продавец) и предприниматель (покупатель) заключили договор купли-продажи незавершенного строительством здания магазина. Право собственности на здание магазина зарегистрировано за истцом после отключения обществом помещений магазина от электроснабжения.

В данном деле истец не вправе требовать устранения препятствий в пользовании объектом недвижимости путем восстановления энергоснабжения и водоснабжения помещений магазина на основании ст. 304 и 305 Гражданского кодекса РФ, поскольку обязанным по такому требованию является лицо, в результате незаконных действий которого собственник не может пользоваться принадлежащим ему имуществом. В том случае, если действия нарушителя правомерны, требовать устранения создаваемых препятствий обладатель вещных прав (титульный владелец) не вправе. В спорный период стороны не заключали договоров, направленных на обеспечение помещений магазина электроэнергией и водой (субабонентских или иных договоров на передачу энергии и воды), либо соглашений об установлении платных сервитутов. В договорных отношениях по поставке энергии (воды) состоит общество (балансодержатель инженерных коммуникаций), которое и является абонентом энерго- и водоснабжающих организаций. Поскольку на момент прекращения подачи энергии стороны не заключали соглашений, направленных на обеспечение здания магазина энергоресурсами, то действия общества не могут считаться незаконными, т.е. отсутствуют основания для применения к спорным правоотношениям ст. 304 Гражданского кодекса РФ. Поскольку действия общества по прекращению подачи энергии не являются незаконными, требования предпринимателя о возмещении убытков в связи с отключением электроэнергии и расходов, необходимых для проведения к магазину водопроводных (канализационных) сетей, являются неправомерными*(7).

По другому делу установлено, что ответчик отключил помещения истца от коммуникаций (электроснабжения, водоснабжения, водоотведения и отопления) со ссылкой на отказ истца оплачивать свою долю коммунальных расходов, которые ответчик как собственник соседних помещений несет по договорам с энергоснабжающими организациями. Решением арбитражный суд на основании ст. 10, 15 и 304 Гражданского кодекса РФ обязал ответчика за свой счет восстановить в принадлежащем истцу помещении водоснабжение, водоотведение и отопление, а также взыскал убытки с ответчика*(8). По мнению суда, избранный ответчиком способ самозащиты права является несоразмерным нарушению и выходящим за пределы действий, необходимых для его пресечения, повлек причинение убытков истцу.

Постановлением апелляционной инстанции решение отменено в части взыскания с ответчика убытков; в остальной части решение оставлено без изменения.

Постановлением суда кассационной инстанции решение и постановление апелляционной инстанции отменены, в иске отказано. Суд кассационной инстанции пришел к выводу, что истец не приобрел права, о защите которого просит суд, поскольку ни законом, ни соглашением сторон не предусмотрена обязанность ответчика обеспечивать истца водой и тепловой энергией.

Судебная коллегия Высшего Арбитражного Суда РФ не нашла оснований для пересмотра в порядке надзора кассационного постановления*(9).

В практике окружных судов есть и другие примеры, из которых следует, что негаторный иск является ненадлежащим способом защиты интересов собственника нежилого помещения в тепло- и водоснабжении, поскольку истец не является собственником коммуникаций здания и поэтому не может требовать устранения нарушения его прав в отношении этих объектов*(10).

3. В отношении электроснабжения рассматриваемая проблема урегулирована нормами права.

Согласно п. 6 Правил недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг в редакции постановления Правительства РФ от 31.08.06 N 530 (недействующая редакция) лица, владеющие на праве собственности или на ином законном основании объектами электросетевого хозяйства, к которым присоединены энергопринимающие устройства потребителей услуг, на возмездной договорной основе предоставляют услуги по передаче электрической энергии данным потребителям. Указанные лица участвуют в отношениях по предоставлению услуг по передаче электрической энергии потребителям услуг в соответствии с положениями Правил, предусмотренными для сетевых организаций. Следовательно, в соответствии с п. 6, 9 Правил договор о возмездном оказании услуг по передаче электрической энергии являлся обязательным не только для сетевой организации, но и для других владельцев объектов электросетевого хозяйства.

Постановлением Правительства РФ от 21.03.07 N 168 утверждена новая редакция Правил недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг.

Согласно п. 6 Правил в этой редакции собственники и иные законные владельцы объектов электросетевого хозяйства, через которые опосредованно присоединено к электрическим сетям сетевой организации энергопринимающее устройство потребителя, не вправе препятствовать перетоку через их объекты электрической энергии для такого потребителя и требовать за это оплату.

Указанные собственники и иные законные владельцы объектов электросетевого хозяйства, через которые опосредованно присоединено к электрическим сетям сетевой организации энергопринимающее устройство потребителя, вправе оказывать услуги по передаче электрической энергии с использованием принадлежащих им объектов электросетевого хозяйства после установления для них тарифа на услуги по передаче электрической энергии. В этом случае к их отношениям по передаче электрической энергии применяются положения этих Правил, предусмотренные для сетевых организаций.

Аналогичная норма закреплена в абзаце 3 п. 4 ст. 26 Федерального закона от 26.03.03 N 35-ФЗ "Об электроэнергетике" (в редакции Федерального закона от 04.11.07 N 250-ФЗ).

Ограничение права собственности на объекты электросетевого хозяйства, установленное названными нормами в целях защиты интересов потребителей и предоставляющее им право пользования названным имуществом, относится к легальным сервитутам. В испанском праве подобные сервитуты, предоставляющие право пользования чужим имуществом в интересах частных лиц, могут предусматриваться законом, но требуют издания правоприменительного акта*(11). В статье 26 Федерального закона "Об электроэнергетике" закреплен законный сервитут, который возникает непосредственно в силу закона.

Следовательно, при соблюдении технических условий присоединения и наличии договора купли-продажи электрической энергии потребитель электрической энергии вправе обратиться с иском об устранении препятствий в пользовании своим объектом недвижимости на основании ст. 304 Гражданского кодекса РФ. Данный вывод уже нашел отражение в формирующейся судебной практике применения п. 6 Правил недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг в новой редакции. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при рассмотрении требования об устранении препятствий в пользовании кафе путем подключения линий электропередач указал, что обязанность владельца объектов электросетевого хозяйства не препятствовать в передаче электроэнергии не исключает необходимости выяснения судом возможности присоединения потребителя напрямую к сетям энергоснабжающей организации и экономической разумности затрат по обеспечению такого присоединения*(12).

4. В остальных случаях (теплоснабжение, водоснабжение) до изменения законодательства единственным способом взаимоотношений собственника нежилых помещений с собственником инженерных коммуникаций в нежилом здании, который уклоняется от заключения соответствующих договоров, является установление сервитутов.

В соответствии с п. 1 ст. 274 Гражданского кодекса РФ сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Данная норма касается земельного сервитута, но в силу ст. 277 Кодекса ее положения применимы к обременению зданий, сооружений и другого недвижимого имущества.

В юридической литературе отмечается, что сервитуты могут быть установлены, в частности, для пользования лифтами, лестничными пролетами, вентиляцией, для прокладки кабеля, а возникающие препятствия могут устраняться посредством негаторных исков*(13). Гражданский кодекс РФ не запрещает устанавливать сервитуты на тепловые, водопроводные, канализационные сети в здании или в имущественном комплексе рынка.

Так, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в ряде постановлений сделал вывод, что при отсутствии иной возможности подключения к сетям энергоснабжающих организаций, кроме как через сети ответчика, истец вправе требовать установления частного сервитута в области градостроительства в отношении принадлежащих ответчику инженерных коммуникаций с последующим заключением договоров с энергоснабжающими организациями, но не требовать понуждения ответчика к заключению субабонентских договоров энерго- и водоснабжения*(14).

При наличии права пользования принимающими устройствами и инженерными коммуникациями здания собственник нежилых помещений не может быть признан лицом, не имеющим технической возможности принимать энергию и воду (п. 2 ст. 539 Гражданского кодекса РФ, п. 1, 11 Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в РФ).

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа исходит из того, что юридическое лицо, являющееся собственником помещений в многоквартирном (жилом) доме, одновременно является сособственником принимающих устройств и иного оборудования, а также инженерных коммуникаций, через которые осуществляется снабжение коммунальными ресурсами всех помещений в многоквартирном доме, а значит, имеет равные технические возможности с другими сособственниками общего имущества жилого дома исполнять договор теплоснабжения. Следовательно, при обеспечении надлежащего учета потребления энергии собственник нежилых помещений имеет техническую возможность принимать тепловую энергию (п. 2 ст. 539 Гражданского кодекса РФ) и вправе понудить снабжающую организацию к заключению договора на отпуск тепловой энергии*(15).

Поскольку с точки зрения договорного права не имеет значения, на каком праве находится у потребителя энергопринимающее устройство, непосредственно присоединенное к сетям энергоснабжающей организации, то указанный вывод Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа применим к ситуациям, когда в отношении принимающих устройств установлены сервитуты.

Надлежащим способом защиты нарушенного права собственника нежилого помещения в случае прекращения собственником коммуникаций теплоснабжения и водоснабжения является предъявление иска об установлении сервитута для последующего заключения договоров непосредственно с теплоснабжающей и водоснабжающей организациями (если такой сервитут не установлен по соглашению сторон). При этом суду в каждом конкретном случае необходимо выяснять, имеется ли возможность подключения истца к сетям энерго- и водоснабжающей организации, кроме как через сети ответчика.

В последнем проекте Федерального закона "О теплоснабжении" (май 2007 г.)*(16) предусмотрено, что потребители приобретают тепловую энергию (мощность) у теплоснабжающей организации на основе договора теплоснабжения, который является публичным. Договор теплоснабжения заключается между потребителем и теплоснабжающей организацией, к тепловым сетям которой присоединена теплопринимающая энергоустановка потребителя, или теплоснабжающей организацией, обеспечивающей через тепловые сети иных организаций поставку тепловой энергии на теплопринимающую энергоустановку потребителя. В последнем случае теплоснабжающая организация обязана самостоятельно урегулировать отношения с организациями, через сети которых должна осуществляться поставка тепловой энергии. Однако в данном проекте отсутствует ограничение прав собственников и иных законных владельцев тепловых сетей, не являющихся теплосетевыми организациями, в виде запрета препятствовать перетоку через их сети тепловой энергии для потребителей, не имеющих непосредственного присоединения к сетям теплосетевой или теплоснабжающей организаций. В то же время в ст. 12 проекта предусмотрена норма, аналогичная по содержанию той, которая раньше была в п. 6 (абзац 2) Правил недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг в редакции постановления Правительства РФ от 31.08.06 N 530: организации - владельцы тепловых сетей, к которым обратилась теплоснабжающая организация для заключения договоров на оказание услуг по передаче тепла, обязаны заключить указанные договоры на условиях, обеспечивающих выполнение условий договора теплоснабжения. Обратим внимание, что в этой норме проекта речь пока идет не о теплосетевых организациях, а о владельцах тепловых сетей, то есть, возможно, в окончательном варианте проекта Федерального закона "О теплоснабжении" будет содержаться ограничение свободы договора в отношении владельцев тепловых сетей (юридических лиц).

В.В. Метельская,

помощник судьи Федерального арбитражного суда

Северо-Кавказского округа

С.Г. Шевцов,

помощник судьи Федерального арбитражного суда

Северо-Кавказского округа, канд. юрид. наук

"Вестник Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа", N 2, март-апрель 2008 г.