Наследование жилых помещений (исторический очерк)

НАСЛЕДОВАНИЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ (ИСТОРИЧЕСКИЙ ОЧЕРК) <*>

О. Н. ВОРОНОВА

Воронова Ольга Николаевна, старший преподаватель кафедры гражданского права и процесса юридического факультета Белгородского университета потребительской кооперации, кандидат юридических наук.

Исследование дореволюционного и советского периодов развития российского законодательства позволило автору сделать вывод, что специальные нормы в области наследования жилых помещений возникают в советском наследственном праве в связи с ограничениями в праве собственности на жилые помещения.

Ключевые слова: наследование, жилые помещения, история наследственного права, история наследования жилых помещений.

Research of pre-revolutionary and soviet periods of development of Russian legislation allowed the author to conclude that the special norms in the sphere of inheriting of living accommodations arise in soviet inheritance law due to limitations in ownership right to living accommodations.

Key words: inheriting, living accommodations, history of inheritance law, history of inheriting living accommodations.

История наследования жилых помещений совпадает с периодами развития русского наследственного права, определенными М. Ф. Владимирским-Будановым. "В первый период (период Русской Правды) первобытные основания наследственного права имеют следующие признаки: наследуют только члены семьи; воля завещателя подчинена этому порядку; наследодатель не может завещать имущества сторонним лицам; если нет членов семьи, то наследство переходит к представителю общественной власти. Во второй период, с постепенным освобождением личности, появляется возможность оставлять наследство сторонним лицам, если у наследодателя нет "своих", т. е. нисходящих и боковых, родственников, хотя права наследников по завещанию резко отличаются от прав наследников по закону. Третий период истории права наследства, т. е. время империи, открывает большие права для наследодателя в отношении ко всем имуществам, кроме родовых; круг призываемых к наследству по закону простирается уже до бесконечности" <1>. -------------------------------- <1> Владимирский-Буданов М. Ф. Обзор истории русского права. Ростов-на-Дону, 1995. С. 461.

В период Псковской судной грамоты (XIV - XV вв.) недвижимости приобретают главное значение. Поэтому внимание законодателя в вопросе о наследовании сосредоточивается именно на этом предмете. Различные виды вотчин обусловливали и различный порядок наследования в них, так, например, по Закону 1627 г. определено относительно жены: "...а до вотчин им дела нет, опричь купленных вотчин" <2>. Поместья давались под условием службы, а потому переход их стоял в зависимости от способности к военной службе. Однако судьба оставшихся без средств существования жены и дочерей умершего помещика не могла не интересовать законодателя. Сначала обязанность содержания семьи возлагалась на того, к кому переходило поместье. Неудобство такого порядка привело к мысли о необходимости выделить жене и дочерям часть поместья "на прожиток", т. е. обеспечить их пенсией. -------------------------------- <2> Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М., 1995. С. 470.

Перестроить институт наследственного права пытался Петр I, им был издан Указ "О наследовании имений" 1714 г. <3>. "Раздел наследства представлялся в глазах императора чрезвычайно вредным: раздробление имений уменьшает их экономическую ценность, отягощает крестьян, а вследствие того страдает правильное поступление податей, а знатные фамилии беднеют и теряют свое значение, а наследники уклоняются от государственной службы" <4>. Объединив единым термином "недвижимость" вотчины и поместья, Указ устанавливал переход всего имущества к одному сыну в порядке единонаследия. Различалось наследование по закону и по завещанию. Воля наследодателя была существенно ограничена при завещании недвижимого имущества. Он имел право завещать недвижимое имущество только одному из сыновей по выбору, остальные дети получали часть движимого имущества. При отсутствии сыновей недвижимое имущество завещалось одной из дочерей, но с условием, что муж замужней наследницы должен принять фамилию наследодателя для сохранения фамилии. При наследовании по закону действовал майоратный порядок, по которому недвижимое имущество передавалось старшему сыну, а движимое имущество делилось поровну между остальными наследниками. -------------------------------- <3> Законодательство Петра I / Под ред. А. А. Преображенского, Т. Е. Новиковой. М., 1997. С. 689 - 702. <4> Шершеневич Г. Ф. Указ. соч. С. 471.

В истории России был период, когда власть отказалась от института наследования вообще. 27 (14) апреля 1918 г. был принят акт, вызвавший огромный общественный резонанс и в корне изменивший систему наследственного преемства, - Декрет ВЦИК РСФСР "Об отмене наследования" <5>. Исходя из названия документа, наследование по завещанию и по закону отменялось. После смерти владельца все его имущество становилось собственностью РСФСР, с оговоркой, что если имущество, оставшееся после умершего гражданина, не превышает по своей стоимости 10 тысяч рублей, то оно поступает в непосредственное управление и распоряжение ближайших родственников умершего. -------------------------------- <5> Собрание узаконений и распоряжений Рабочего и Крестьянского Правительства РСФСР. 1918. N 34. Ст. 456.

С развитием социалистических имущественных отношений и советское наследственное право должно было претерпеть значительные изменения. Профессор С. М. Корнеев обоснованно сделал вывод о том, что наследственное право объективно необходимо в любом обществе, реформа права собственности влечет реформу наследственного права <6>. -------------------------------- <6> Корнеев С. М., Серебровский В. И. Очерк жизни, научной и педагогической деятельности // Серебровский В. И. Избранные труды по советскому наследственному и страховому праву. М., 1997. С. 14.

Гражданский кодекс РСФСР, изданный в 1922 г. и введенный в действие с 1 января 1923 г., гражданские кодексы других союзных республик, появившиеся и введенные в действие в 1923 - 1924 гг., дали развернутое регулирование наследования в социалистическом обществе. Отмена лимита наследования последовала в соответствии с Постановлением ЦИК и СНК СССР от 29 января 1926 г. <7>. -------------------------------- <7> СЗ СССР. 1926. N 6. Ст. 37.

Последнее по времени существенное изменение советского наследственного права было проведено Указом Президиума Верховного Совета СССР от 14 марта 1945 г. "О наследниках по закону и по завещанию" <8>. -------------------------------- <8> ВВС СССР. 1945. N 15.

Право собственности на жилые помещения, в частности жилые дома, было законодательно ограничено. Например, Указ Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 г. установил, что "каждый гражданин и каждая гражданка СССР имеют право купить или построить для себя на праве личной собственности жилой дом в один или два этажа с числом комнат от одной до пяти включительно как в городе, так и вне города". Таким образом, поскольку после издания Указа от 26 августа 1948 г. строительство и покупка жилых домов, превышавших указанные размеры, не допускались, исключалась и возможность перехода таких жилых домов по наследству. В судебной практике данного периода возникал вопрос, могли ли переходить по наследству жилые дома больших размеров, нежели это предусматривалось в названном Указе, если такие дома находились в личной собственности граждан еще до издания этого Указа. По мнению В. И. Серебровского, на этот вопрос должен был быть дан утвердительный ответ, поскольку данному Указу не придана обратная сила <9>. И. Л. Брауде считал, что аналогичный вывод следует сделать и в отношении жилых домов, возведенных ранее на началах договора застройки и принадлежащих гражданам на праве личной собственности <10>. -------------------------------- <9> Серебровский В. И. Избранные труды по наследственному и страховому праву. М., 2003. С. 61. <10> Брауде И. Л. Право на строение и сделки со строениями. М., 1950. С. 59.

Другим вопросом, возникавшим в связи с переходом по наследству жилых домов, являлся вопрос о применимости при переходе жилых домов по наследству ст. 182 ГК РСФСР 1922 г., согласно которой немуниципализированные жилые строения могли быть предметом запродажи и купли-продажи с тем, чтобы: 1) в результате этих сделок в руках покупателя, его супруга и несовершеннолетних детей не оказалось двух или более владений; 2) от имени продавца, его супруга и несовершеннолетних детей совершалось отчуждение не более одного владения в течение трех лет. Ясное разрешение обозначенный вопрос получил в Постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 20 июня 1947 г. "О применении Указа Президиума Верховного Совета СССР от 14 марта 1945 г. "О наследниках по закону и по завещанию" и других вопросах наследования". В п. 11 этого Постановления указывалось, что при наследовании жилых строений как по закону, так и по завещанию ст. 182 ГК РСФСР (и соответствующие статьи ГК других союзных республик), касающаяся ограничения перехода строений по договорам, не применяется. По нашему мнению, такое решение объяснялось тем, что ст. 182 ГК РСФСР 1922 г. регламентирует ограничения в возмездном приобретении жилых строений, по той причине, что главным и основным источником доходов россиян в тот период являлась заработная плата. Любые попытки использовать личную собственность помимо удовлетворения личных потребностей граждан с целью получения дополнительных доходов жестко пресекались государством. А поскольку наследование имущества имеет особый правовой режим, то ст. 182 ГК РСФСР 1922 г. применяться не могла. Жилые помещения в советское время являлись "наиболее важными объектами наследования" <11>. Сфера применения наследственных норм ГК РСФСР 1964 г. ограничивалась индивидуальным жилищным фондом, расположенным в основном в сельской местности. Это объяснялось тем, что Советское государство и общество взяли на себя основные расходы по строительству и эксплуатации большей части жилищ, чтобы обеспечить жилищные потребности граждан. А основной правовой формой использования гражданами жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда был их наем с оплатой по лимитированной, замороженной наемной плате. Такая система резко ограничивала образование негосударственных жилищных фондов и возможность передавать и получать жилые помещения по наследству. -------------------------------- <11> Никитюк П. С. Наследственное право и наследственный процесс (Проблемы теории и практики). Кишинев, 1973.

В соответствии с ранее действовавшим законодательством в РСФСР в нормативном порядке устанавливался предельный размер дома либо его части, которые могли принадлежать гражданам на праве личной собственности. Жилой дом (или его часть) не должен был иметь более 60 кв. м жилой площади (ч. 4 ст. 106 ГК РСФСР). Исключение могло быть сделано только для некоторых категорий граждан с разрешения исполнительного комитета городского Совета народных депутатов. Указанные ограничения не имели под собой никаких, кроме идеологических, оснований и, по выражению Е. А. Суханова, "были крайне неэффективны и даже вредны для общества" <12>. -------------------------------- <12> Суханов Е. А. Лекции о праве собственности. М., 1991. С. 145.

В последующем предельный размер жилого дома был исключен из содержания ГК РСФСР, и размер жилого дома и его части (частей), принадлежащего гражданину на праве личной собственности, стал определяться в порядке, устанавливаемом Советом Министров РСФСР <13>. -------------------------------- <13> ВВС РСФСР. 1987. N 9. Ст. 250; 1990. N 3. Ст. 78.

В соответствии с п. 29 Инструкции о порядке отвода земельных участков под индивидуальное строительство на территории РСФСР от 19 декабря 1966 г. устанавливался минимальный размер жилой площади для индивидуальных строений в размере 25 кв. м <14>. Из этого общего правила были исключения. В частности, гражданину, имеющему большую семью либо право на дополнительную жилую площадь, исполком соответствующего местного Совета мог разрешить построить, приобрести или сохранить в собственности дом (часть дома) большего размера, но не свыше пределов, определенных для данной семьи по нормам, которые применяются к нанимателям жилого помещения в домах местного Совета (ч. 5 ст. 106 ГК РСФСР). Граждане, обладающие правом на дополнительную площадь <15>, могли ходатайствовать перед исполкомом о разрешении на строительство дома, превышающего установленные размеры. В многоквартирном доме жилищно-строительного кооператива индивидуальных застройщиков гражданину, совместно проживающим супругам и их несовершеннолетним детям могло принадлежать на праве собственности не более одной квартиры <16>. -------------------------------- <14> Приказ Госстроя РСФСР от 19 декабря 1966 г. N 86 "Об утверждении Инструкции о порядке отвода земельных участков под индивидуальное жилищное строительство на территории РСФСР" // Сборник законодательства о жилищно-коммунальном хозяйстве. М., 1973. <15> Постановление ВЦИК и СНК РСФСР "О праве пользования дополнительной жилой площадью" с последующими дополнениями от 28 февраля 1930 г. // СУ РСФСР. 1930. N 14. Ст. 181. <16> Положение о жилищно-строительных коллективах индивидуальных застройщиков от 9 июля 1959 г. N 1184 // СП РСФСР. 1959. N 9. Ст. 77.

В случаях приобретения гражданином индивидуальных помещений в большем количестве так называемые излишки должны быть отчуждены собственником в течение года с момента приобретения. Порядок прекращения права личной собственности на жилые помещения сверх одного был установлен в связи с введением в действие Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик Указом Президиума Верховного Совета РСФСР от 10 апреля 1962 г. <17>. -------------------------------- <17> Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик от 8 декабря 1961 г. // ВВС РСФСР. 1962. N 25. Ст. 379.

Полагаем, что введенные государством нормативы служили правовой основой для перераспределения жилой площади, поскольку площадь сверх установленных нормативов подлежала изъятию и должна была служить улучшению жилищных условий других граждан по причине существовавшего дефицита жилых помещений. В отдельные периоды имели место ограничения индивидуального жилищного строительства. В соответствии с Постановлением ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 1 июня 1962 г. N 561 <18> центр индивидуального жилищного строительства был перемещен в сельскую местность. Разрешалось строительство только в городах, не являющихся краевыми, областными, республиканскими центрами и курортами с населением менее 100 тыс. человек <19>. В отдельных случаях дома на праве личной собственности могли возводиться в некоторых городах с населением более 100 тыс. человек. До 1971 г. допускался отвод земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в городах Элиста, Кызыл, Магадан и Южно-Сахалинск. -------------------------------- <18> Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 1 июня 1962 г. N 561 // СП СССР. 1962. N 12. Ст. 93. <19> Постановление Совета Министров РСФСР от 3 сентября 1963 г. N 1102 // СП РСФСР. 1963. N 16. Ст. 114.

Дом, принадлежавший умершему на праве личной собственности, входил в состав наследственной массы и наследовался на общих основаниях. Особое положение как объект наследования занимало имущество семьи колхозника (колхозного двора). В случае смерти одного из членов двора наследство в имуществе двора не открывалось, а оставалось в совместной собственности остальных членов двора. В случае же смерти последнего (единственного) члена двора открывалось наследство как на лично принадлежавшее ему, так и на все имущество двора <20>. Данные выводы подтверждаются материалами судебной практики. -------------------------------- <20> Советское гражданское право. Часть 2. Л., 1982. С. 412.

В Определении от 27 июня 1945 г. по иску П. В. Ягодкиной и других о праве наследования Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда СССР признала, что, "поскольку хозяйство умершей Ежиковой Е. С. перестало существовать как крестьянский двор и поскольку умершая Ежикова являлась последним представителем этого двора, суд правильно пришел к выводу, что настоящее дело подлежит разрешению по нормам гражданского права" <21>. -------------------------------- <21> Судебная практика Верховного Суда СССР. 1945. Вып. VII (XXIII). М., 1946. С. 20.

Следующее дело позволяет сделать вывод о различных правовых режимах наследования жилых домов в зависимости от их статуса. В Определении от 21 ноября 1951 г. по делу N 36/989 по иску М. А. Мурсаловой к К. О. Мурсаловой Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда СССР указала, что "суду надлежало выяснить, относится ли спорный дом к хозяйству городского типа или составляет собственность сельскохозяйственного двора, в зависимости от чего и решить вопрос о праве сторон на это имущество. Если спорный дом составляет собственность сельскохозяйственного двора, то, поскольку после смерти мужа истицы в хозяйстве остались проживать другие члены двора, у истицы отсутствует право на спорный дом, так как в сельскохозяйственном дворе наследство открывается только в случае смерти последнего члена двора. Если же спорный дом относится к хозяйству городского типа, то суду надлежит установить, принадлежал ли дом мужу истицы, и разрешить спор в соответствии с законодательством о праве наследования" <22>. -------------------------------- <22> Серебровский В. И. Указ. соч. С. 65.

Не могли переходить по наследству дома, которые были наследодателем самовольно возведены. В силу ст. 109 ГК РСФСР 1964 г. на такие дома право собственности не возникало, а следовательно, не могло возникнуть право собственности на этот дом и у наследников умершего. Такой дом мог быть изъят государством у владельца. В случае изъятия дома наследники не вправе были претендовать на стоимость материалов, использованных при возведении самовольной постройки. Стоимость материалов самовольно возведенного дома, однако, могла учитываться в составе наследственной массы, если ввиду нецелесообразности изъятия дома наследники обязаны были его снести. Если самовольно возведенный дом сносился, каждый из наследников был вправе претендовать на свою долю полученных от разборки материалов или их стоимости. В том случае, когда в порядке исключения коммунальным органам разрешено было зарегистрировать дом за одним или несколькими наследниками, доли, приобретаемые наследниками в этом объекте, могли быть неравными. Если в разрешении были указаны конкретные лица, на которых может быть зарегистрирован самовольно возведенный дом, другие наследники могли компенсировать свои доли в стоимости затрат на возведение дома. В случаях, когда к моменту открытия наследства дом был еще не достроен, то переходили по наследству только имущественные права на дом. В этом случае нельзя было говорить о доме как об объекте права собственности, однако к наследникам лица, которому предоставлен участок для строительства, переходило по наследству право на строительные материалы, а также, по мнению М. В. Гордона, "права и обязанности по договору о предоставлении земельного участка для застройки" <23>. -------------------------------- <23> Гордон М. В. Наследование по закону и по завещанию. М., 1967. С. 9.

В тот период получило распространение мнение о ненаследуемости прав и обязанностей по договору отвода земельного участка <24>. В частности, А. М. Немков считал, что эти права и обязанности ненаследуемы из-за связанности их с личностью наследодателя <25>. -------------------------------- <24> Батуров Г. Переход права собственности на недостроенный дом // Советская юстиция. 1970. N 14. С. 9. <25> Немков А. М. Объект наследования // Ученые записки Пермского университета. 1966. N 164. С. 377.

Но, по нашему мнению, представляется более обоснованным мнение П. С. Никитюка: "При решении вопроса о судьбе недостроенного дома наследодателя речь идет прежде всего о том, кто станет преемником в административных по своей сути правах и обязанностях, возникших у него из акта отвода участка. Такое замещение наследодателя-застройщика в акте отвода ему участка не представляет собой наследования права на возведение дома, а происходит на основании административных актов" <26>. -------------------------------- <26> Никитюк П. С. Указ. соч. С. 33.

Таким образом, дореволюционное наследственное право не устанавливало никаких особенностей наследования жилых помещений, так как они как объекты прав не выделялись, а существовали в составе вотчин и поместий. Нормы советского наследственного права устанавливали особенности наследования жилых помещений, которые вытекали из наличия строго разрешительного порядка возведения гражданами строений, лимитирования законом количества и размеров домов, квартир в домах ЖСК, которые могли находиться в личной собственности.

Название документа Вопрос: ООО оказывает услуги по установке пластиковых окон и металлических дверей. Из-за схода с крыши дома снега и льда было повреждено несколько пластиковых окон, чем ООО причинен существенный ущерб. ООО обратилось с претензией к ТСЖ, однако ТСЖ отказалось возмещать ущерб, считая, что риск случайного повреждения имущества несет его собственник (ст. 211 ГК РФ). Является ли такой отказ законным и обоснованным? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: ООО оказывает услуги по установке пластиковых окон и металлических дверей. Из-за схода с крыши дома снега и льда было повреждено несколько пластиковых окон, чем ООО причинен существенный ущерб. ООО обратилось с претензией к ТСЖ, однако ТСЖ отказалось возмещать ущерб, считая, что риск случайного повреждения имущества несет его собственник (ст. 211 ГК РФ). Является ли такой отказ законным и обоснованным?

Ответ: Отказ является необоснованным, поскольку в данном случае ущерб был причинен из-за нарушений норм технической эксплуатации жилищного фонда.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Согласно п. 1 ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. По общим правилам возмещения вреда лицо, требующее возмещения вреда, обязано доказать наступление вреда, противоправность поведения причинителя вреда, причинную связь между наступлением вреда и противоправностью поведения. В силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ крыши относятся к общему имуществу многоквартирного дома. В соответствии с п. 4 ст. 138 ЖК РФ обеспечение надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества в многоквартирном доме входит в обязанности ТСЖ. Поскольку ущерб был причинен сходом снега, необходимо определить, надлежащим ли образом ТСЖ осуществляло содержание общего имущества. Пунктами 3.6.14, 4.6.1.23 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, предусмотрена обязанность ТСЖ своевременно по мере необходимости производить уборку скапливающегося на крышах обслуживаемых объектов снега, наледи и сосулек. Таким образом, в данном случае имеет место ненадлежащее исполнение ТСЖ своих обязательств по очистке крыши ото льда и снега. Следовательно, ТСЖ обязано возместить причиненный ООО вред, его ссылка на случайное повреждение имущества неправомерна. Данный вывод подтверждается материалами судебной практики (Постановления ФАС Поволжского округа от 14.12.2009 по делу N А65-23401/2008, ФАС Уральского округа от 05.02.2009 N Ф09-180/09-С4).

Ю. С.Федотенко Юридическая компания "Юново" Подписано в печать 03.11.2010

Название документа Вопрос: Вправе ли гражданин осуществить перепланировку квартиры в доме, являющемся памятником архитектуры, до получения им свидетельства о праве собственности на указанное жилое помещение на основании акта приемки-передачи и договора купли-продажи? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Вправе ли гражданин осуществить перепланировку квартиры в доме, являющемся памятником архитектуры, до получения им свидетельства о праве собственности на указанное жилое помещение на основании акта приемки-передачи и договора купли-продажи?

Ответ: Нет, не вправе, поскольку только собственник жилого помещения наделен правом представления документов для проведения его переустройства и (или) перепланировки в орган, осуществляющий согласование.

Обоснование: В соответствии с ч. 1 ст. 26 Жилищного кодекса РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляют (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ): - заявление о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 266; - правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); - подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения; - технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения; - заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры. Форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, утверждена названным выше Постановлением Правительства РФ. Согласно абз. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (пп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ). Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента их регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 ГК РФ). Из норм п. 1 ст. 130 и п. 1 ст. 131 ГК РФ следует, что квартира является объектом недвижимого имущества, право собственности и другие вещные права на который подлежат госрегистрации в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП) органами, осуществляющими госрегистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ (абз. 1 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ). Датой государственной регистрации прав является день внесения в ЕГРП соответствующих записей о правах (п. 3 ст. 2 Закона N 122-ФЗ). Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется соответствующим свидетельством (абз. 1 п. 1 ст. 14 Закона N 122-ФЗ). Таким образом, гражданин приобретает право собственности на квартиру только после госрегистрации данного права в ЕГРП и получения указанного свидетельства. Поскольку только собственник жилого помещения представляет документы для проведения его переустройства и (или) перепланировки в орган, осуществляющий согласование, до получения свидетельства о праве собственности гражданин не имеет права осуществить переустройство или перепланировку данного помещения. Согласно ч. 1 ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные: - при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 ЖК РФ, или - с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ. Лицо, самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение, несет предусмотренную законодательством ответственность (ч. 2 ст. 29 ЖК РФ). Так, самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 2000 до 2500 руб. в соответствии с ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. В отношении жилого помещения в доме, который является памятником архитектуры, должно быть заключение органа по охране памятников архитектуры о допустимости перепланировки в данном помещении. Это следует из норм ч. 2 ст. 26 и ч. 4 ст. 29 ЖК РФ.

Е. Н.Юрова Эксперт КонсультантПлюс Подписано в печать 03.11.2010

Название документа Вопрос: Орган местного самоуправления отказал обществу в переводе жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое (с перепланировкой помещения и установкой отдельного входа), поскольку не было согласия собственников помещений в данном доме на изменение режима пользования частью земельного участка, на котором расположен дом. Земельный участок сформирован в установленном порядке, прошел ГКУ и является общей долевой собственностью собственников помещений в доме. Правомерен ли такой отказ? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Орган местного самоуправления отказал обществу в переводе жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое (с перепланировкой помещения и установкой отдельного входа), поскольку не было согласия собственников помещений в данном доме на изменение режима пользования частью земельного участка, на котором расположен дом. Земельный участок сформирован в установленном порядке, прошел ГКУ и является общей долевой собственностью собственников помещений в доме. Правомерен ли такой отказ?

Ответ: В рассматриваемом случае такой отказ правомерен.

Обоснование: В п. 3 ст. 288 ГК РФ установлено, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством (ст. ст. 22 - 24 Жилищного кодекса РФ, далее - ЖК РФ). В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности в т. ч. земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ). В силу ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Перевод жилого помещения в нежилое, сопровождающийся перепланировкой помещения и установкой отдельного входа, в случае когда это влечет за собой изменение объекта и режима пользования частью земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, требует получения согласия собственников помещений в данном доме. Поскольку в рассматриваемом случае такое согласие получено не было, отказ органа местного самоуправления в переводе жилого помещения в нежилое правомерен. Данный вывод подтверждается судебной практикой (Определение ВАС РФ от 10.07.2008 N 8577/08, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 13.03.2008 по делу N А43-7099/2007-38-250, ФАС Северо-Западного округа от 03.03.2009 по делу N А13-3466/2008, ФАС Северо-Кавказского округа от 27.08.2008 N Ф08-4896/2008, ФАС Уральского округа от 11.02.2009 N Ф09-10479/08-С1).

Р. Р.Асланян К. ю.н., Эксперт КонсультантПлюс Подписано в печать 03.11.2010

Название документа Вопрос: Гражданин приобрел квартиру, где ранее проживала семья из четырех человек. После оформления права собственности на нового владельца мужчина пенсионного возраста (дедушка) отказался сниматься с регистрационного учета в этой квартире. Как в данной ситуации следует поступить собственнику квартиры? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Гражданин приобрел квартиру, где ранее проживала семья из четырех человек. После оформления права собственности на нового владельца мужчина пенсионного возраста (дедушка) отказался сниматься с регистрационного учета в этой квартире. Как в данной ситуации следует поступить собственнику квартиры?

Ответ: Переход права собственности на квартиру к другому лицу не всегда является основанием для принудительного выселения и снятия с регистрационного учета лиц, ранее прописанных в данной квартире. Для выселения и снятия с регистрационного учета ранее проживавшего в квартире лица необходимо выяснить его права на момент приватизации помещения. Если право пользования квартирой он не сохраняет, необходимо обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением.

Обоснование: На основании ч. 1 и 2 ст. 31 ЖК РФ члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным помещением наравне с собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. К последним относятся проживающие совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены им в качестве членов своей семьи. В соответствии со ст. 292 ГК РФ переход права собственности на квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Согласно ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением он обязан освободить его. В противном случае он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. Таким образом, по общему правилу члены семьи собственника после продажи квартиры утрачивают право пользования ею и обязаны освободить жилое помещение, в том числе сняться с регистрационного учета. Вместе с тем согласно ч. 4 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования помещением за бывшим членом семьи собственника не сохраняется, если иное не установлено соглашением между ними. Однако согласно ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. На основании названных норм Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики за IV квартал 2005 г. (утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 01.03.2006) в ответе на вопрос N 45 подтвердил возможность членов семьи собственника сохранять право пользования жилым помещением не только при прекращении семейных отношений, но и при продаже квартиры. Так, в соответствии со ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане, занимающие жилые помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти жилые помещения в собственность. Согласие лица, которое совместно проживает с собственником жилого помещения, является обязательным условием для приватизации. При этом следует учитывать, что, дав согласие на приватизацию жилого помещения, лицо исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер. Следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения ст. 40 Конституции РФ, согласно которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно его лишен. В соответствии с ч. 1 ст. 558 ГК РФ в качестве существенного условия договора купли-продажи жилого помещения в договоре должен быть указан перечень лиц, которые в нем проживают и сохраняют после его приобретения право пользования. Следовательно, если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер. Тем самым для обращения с иском о выселении необходимо выяснить, имели ли иные члены семьи на момент приватизации равные права пользования этим помещением с приватизировавшим собственником. Если такой факт имел место, то реализация квартиры не является безусловным основанием для выселения данных членов семьи. Кроме того, при заключении договора купли-продажи жилого помещения нужно помнить, что требования ч. 1 ст. 558 ГК РФ не следует трактовать как необходимость указывать лиц, состоящих в квартире на регистрационном учете, поскольку право пользования и регистрация по месту жительства не одно и то же. Если же члены семьи не сохраняют право пользования на основании названных норм, то правомерно предъявление иска в суд о выселении и о снятии с регистрационного учета. Данный вывод подтверждается судебной практикой (Определение Нижегородского областного суда от 19.06.2007 по делу N 33-2939).

К. В.Споров Юрисконсульт ООО "Волго-Вятская Юридическая Группа" Подписано в печать 03.11.2010

Название документа Вопрос: Жилые помещения приобретались гражданами по договору участия в долевом строительстве. До регистрации прав собственности на указанные помещения дольщики пользовались коммунальными услугами. Может ли ТСЖ взыскать задолженность с собственников жилья по коммунальным платежам, которая возникла до регистрации права? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Жилые помещения приобретались гражданами по договору участия в долевом строительстве. До регистрации прав собственности на указанные помещения дольщики пользовались коммунальными услугами. Может ли ТСЖ взыскать задолженность с собственников жилья по коммунальным платежам, которая возникла до регистрации права?

Ответ: Да, может.

Обоснование: Согласно п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на это помещение. В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В силу ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) передача объекта долевого строительства застройщиком и его приемка участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Объект долевого строительства можно передать только после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 2 ст. 8 Закона N 214-ФЗ). Согласно ч. 1 ст. 12 Закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Передача построенного объекта по акту приема-передачи является моментом возникновения у лица титулов владения и пользования вновь созданным объектом. С указанного момента оно вправе обратиться с заявлением о регистрации своего права собственности на жилое помещение. С даты государственной регистрации участник долевого строительства приобретает право распоряжения принадлежащим ему имуществом. Статьей 210 ГК РФ предусмотрено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Статьей 153 ЖК РФ установлен ограниченный перечень лиц, которые обязаны вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (арендатор, наниматель, собственник, член жилищного кооператива). Однако суды при толковании данной нормы исходят из того, что обязанность по оплате коммунальных услуг в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности и по договору найма жилого помещения, так и на иных законных основаниях (см. Постановление ФАС Центрального округа от 14.04.2008 N А23-4144/07А-11-349). Таким образом, с даты подписания акта передачи, предусмотренного заключаемым с гражданами договором участия в долевом строительстве, у последних возникает право пользования вновь созданным объектом недвижимости, равно как и обязанность по оплате коммунальных услуг. Данный вывод подтверждается судебной практикой (Постановления ФАС Поволжского округа от 21.11.2008 N А57-15303/06-4-13-21, ФАС Уральского округа от 20.09.2007 N Ф09-7694/07-С5, ФАС Дальневосточного округа от 23.03.2007 N Ф03-А04/07-2/290).

И. М.Коновалова Руководитель общего юридического отдела ООО "Институт проблем предпринимательства" Подписано в печать 03.11.2010

Название документа Вопрос: Компания, осуществляющая доставку продуктов питания на дом, размещает рекламные листовки в подъездах жилых домов (рядом с дверью в каждую квартиру). Нужно ли получить согласие жильцов дома на распространение рекламы? Если да, то в какой форме оно должно быть выражено? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Компания, осуществляющая доставку продуктов питания на дом, размещает рекламные листовки в подъездах жилых домов (рядом с дверью в каждую квартиру). Нужно ли получить согласие жильцов дома на распространение рекламы? Если да, то в какой форме оно должно быть выражено?

Ответ: Компания обязана получить такое согласие. Оно должно быть оформлено в форме решения общего собрания собственников помещений.

Обоснование: Согласно ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. К такому имуществу относятся в том числе ограждающие конструкции данного дома, а также оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). По общему правилу распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Порядок распоряжения имуществом, принадлежащим собственникам жилых помещений, установлен ч. 4 ст. 36 ЖК РФ. Согласно данной норме, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников. Передача в пользование не должна нарушать права и законные интересы граждан и юридических лиц. Таким образом, поскольку компания, размещая рекламные листовки, использует стены жилого дома (общее имущество в многоквартирном доме), она должна получить на то согласие собственников помещений, закрепленное в протоколе их общего собрания. Данная позиция подтверждается, в частности, Постановлением ФАС Западно-Сибирского округа от 12.03.2009 N Ф04-1359/2009(1869-А46-13).

С. В.Богатов Генеральный директор ООО "Румайлекс" Подписано в печать 02.11.2010

Название документа "Обзор практики рассмотрения дел Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ" (Карасева С. Ю.) (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

ОБЗОР ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ ДЕЛ ПРЕЗИДИУМОМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РФ

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 29 октября 2010 года

С. Ю. КАРАСЕВА

Постановление от 21 сентября 2010 г. N 7309/10

ОАО обратилось с заявлением к Управлению Роснедвижимости о признании незаконным внесения в государственный кадастр экономических характеристик (конкретных значений) удельного показателя кадастровой стоимости за 1 кв. м. и общей кадастровой стоимости 145 земельных участков и исключении этих сведений из государственного кадастра. Решением суда требования удовлетворены частично: признано незаконным внесение в кадастр сведений в отношении 127 участков; Управлению предписано исключить их из кадастра за период с 27.12.2007 по 30.11.2008; в остальной части требований отказано. Апелляционный суд решение в части удовлетворения требований отменил и в этой части в удовлетворении требований отказано, в остальной части решение оставил без изменения. ФАС округа оставил постановление апелляционной инстанции в силе. Земельные участки, принадлежащие ОАО на праве собственности либо находящиеся у него в постоянном бессрочном пользовании, расположены в черте города, где в 2007 году выполнялись работы по государственной кадастровой оценке земельных участков. Заказчиком работ выступала администрация города, исполнителем являлось ФГУП. Письмом Роснедвижимости от 04.12.2007 указано, что оно проверило подготовленный ФГУП отчет от 27.11.2007 об определении кадастровой стоимости земельных участков муниципального образования и согласовало результаты оценки. Правительство области Постановлением от 19.12.2007 утвердило результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов города в границах кадастрового района в соответствии с приложением, состоящим из таблицы средних удельных показателей кадастровой стоимости земель по 15 видам разрешенного использования. Эти показатели определены в рублях за 1 кв. м. Это Постановление было опубликовано в печатном издании 25.12.2007. Управление 27.12.2007 внесло в государственный кадастр сведения об удельных показателях кадастровой стоимости конкретных участков, относящихся к району, на основании сведений отчета. При этом показатели по 127 спорным участкам не совпали с показателями, утвержденными Постановлением от 19.12.2007, что непосредственно отразилось на указанной в государственном кадастре кадастровой стоимости этих участков, исчисляемой путем умножения площади участка на удельный показатель кадастровой стоимости. Спустя год показатели, внесенные Управлением в кадастр 27.12.2007, были утверждены для каждого из 127 участков Постановлением правительства области от 26.11.2008, которым были внесены изменения в Постановление от 19.12.2007. ОАО указало, что взятые из отчета показатели по конкретным участкам до их утверждения в установленном порядке Постановлением от 26.11.2008 не могли быть внесены в кадастр и применяться в 2008 году для расчета земельного налога. Управление ссылалось на то, что утверждение Постановлением от 19.12.2007 результатов государственной кадастровой оценки земель в виде средних удельных показателей, исчисленных на основании показателей конкретных участков, подвергавшихся оценке и отраженных в отчете, означает, что таким образом состоялось утверждение кадастровой стоимости всех земельных участков, исходя из которых определялись средние удельные показатели. Суд первой инстанции признал, что Постановлением от 19.12.2007 в первоначальной редакции была утверждена стоимость 1 кв. м. для участков, находящихся в соответствующем кадастровом квартале, в зависимости от вида разрешенного пользования, что отвечает требованиям п. 2 ст. 66 ЗК РФ. Поэтому определение кадастровой стоимости конкретного участка согласно Постановлению от 19.12.2007 должно осуществляться путем умножения площади участка на удельный показатель кадастровой стоимости, который определяется по таблице приложения с учетом расположения участка и вида разрешенного пользования. Между тем согласно кадастровым выпискам размер кадастровой стоимости 127 участков был определен исходя из внесенных в кадастр удельных показателей, не совпадающих со средними удельными показателями, утвержденными Постановлением от 19.12.2007. Суд пришел к выводу о внесении 27.12.2007 Управлением в государственный кадастр недостоверных сведений по этим участкам. Суд апелляционной инстанции исходил из того, что земельное законодательство не предусматривает утверждения исполнительным органом власти субъекта РФ кадастровой стоимости каждого земельного участка. При этом оно различает утверждение им государственной кадастровой стоимости земель и последующее внесение органом кадастрового учета в государственный кадастр сведений об экономических характеристиках участков, в том числе их кадастровой стоимости. Согласно Административному регламенту Роснедвижимости по исполнению государственной функции "Организация проведения государственной кадастровой оценки земель", утвержденному Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 28.06.2007 N 215, исполнение этой функции включает такие административные процедуры, как проверка результатов работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте РФ и представление результатов государственной кадастровой оценки органу исполнительной власти субъекта РФ на утверждение; утверждение государственной кадастровой оценки земель органом исполнительной власти субъекта РФ; внесение сведений об экономических характеристиках земельных участков (сведений о кадастровой стоимости земельных участков) в государственный земельный кадастр; разъяснение результатов государственной кадастровой оценки земель. В данном случае результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов были утверждены Постановлением от 19.12.2007. Поэтому последующие действия Управления по выполнению иной административной процедуры - внесению в кадастр сведений о кадастровой стоимости участков - являлись правомерными, что подтверждается, в том числе, особым порядком доведения до сведения налогоплательщиков кадастровой стоимости участков, предусмотренным п. 14 ст. 396 НК РФ. Спор в отношении 127 участков касался не методологии и последовательности осуществления государственной кадастровой оценки земель, а установления нормативного основания такого показателя, как кадастровая стоимость участков, с которой связаны различные правовые последствия для правообладателей, прежде всего плата за землю. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения налога на недвижимость) и арендная плата. При этом ст. 390 НК РФ, определяющая налоговую базу по земельному налогу как кадастровую стоимость земельного участка, отсылает к порядку ее определения в соответствии с земельным законодательством. Согласно п. 5 ст. 65 ЗК РФ кадастровая стоимость участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ и федеральными законами. Кадастровая стоимость также может применяться для определения арендной платы за участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. В соответствии с п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости проводится государственная кадастровая оценка земель (за исключением случаев, предусмотренных п. 3 данной статьи, - при расчете кадастровой стоимости в процентах от рыночной стоимости участка). Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством РФ. Органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Правительство РФ Постановлением от 08.04.2000 N 316 утвердило Правила проведения государственной кадастровой оценки земель. Согласно п. п. 1 и 9 Правил на Роснедвижимость возложены функции по организации проведения государственной кадастровой оценки земель, результаты которой вносятся в государственный кадастр. На основании п. 10 Правил органы исполнительной власти субъектов РФ по представлению территориальных органов Роснедвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки. В период совершения Управлением оспариваемых действий сведения об экономических характеристиках участков в соответствии с п. 4 ст. 17 ФЗ от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" подлежали внесению в документы государственного земельного кадастра на основании данных государственной кадастровой и иной оценки земель и положений нормативных правовых актов. Таким образом, по итогам государственной кадастровой оценки земель орган исполнительной власти субъекта РФ принимает акт об утверждении ее результатов. В полномочия органов кадастрового учета входит внесение в кадастр результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных в установленном порядке органами исполнительной власти субъектов РФ. При этом под утвержденными результатами должны пониматься те показатели, которые непосредственно указаны в обнародованном акте органа исполнительной власти субъекта РФ, а не исходные первичные показатели, применявшиеся для расчета включенных в такой акт итоговых цифр. В данном случае правительство области Постановлением от 19.12.2007 утвердило результаты государственной кадастровой оценки земель в границах кадастрового района в виде таблицы конкретных значений средних удельных показателей кадастровой стоимости земель в кадастровых кварталах по 15 видам разрешенного использования, исчисленных в рублях за 1 кв. м. Никаких иных характеристик в качестве результатов государственной кадастровой оценки земель правительство области в этом Постановлении не утверждало. Поэтому суд первой инстанции правомерно признал незаконным внесение 27.12.2007 в государственный кадастр удельных показателей кадастровой стоимости, не утвержденных в установленном порядке, и определенного исходя из них размера кадастровой стоимости 127 участков. Правильными являются также выводы о том, как в 2008 году следовало определять кадастровую стоимость конкретных участков, которая подлежала внесению в государственный кадастр и использованию в целях налогообложения на основании результатов государственной кадастровой оценки, утвержденной Постановлением от 19.12.2007. Президиум ВАС РФ отменил постановления апелляционной и кассационной инстанций, оставив в силе решение суда первой инстанции.

Постановление от 21 сентября 2010 г. N 1379/10

Академия экономической безопасности МВД РФ обратилась с иском к Росимуществу и Управлению ФСКН о признании недействительным зарегистрированного в ЕГРИП за Управлением ФСКН права оперативного управления федеральным имуществом (учебным корпусом и зданием общежития) и о признании этого права за истцом; а также об обязании Росимущества исполнить Указ Президента РФ от 11.03.2003 N 306 "Вопросы совершенствования государственного управления в РФ", изданные в его исполнение Распоряжение Правительства РФ от 24.04.2003 N 509-р и Распоряжение Минимущества РФ от 30.12.2003 N 7438-р: внести в реестр федерального имущества запись о закреплении спорного имущества на праве оперативного управления за истцом. Решением суда в иске отказано. ФАС округа решение оставил без изменения. На основании Постановления Правительства РФ от 18.07.1996 N 839 создана Академия налоговой полиции ФСНП РФ. Приказом ФСНП РФ от 04.08.1998 N 269 в Пятигорске и Уфе образованы филиалы академии. Распоряжением Кабинета Министров Республики Башкортостан от 23.04.1999 N 388-р в связи с передислокацией войсковой части и в целях эффективного использования федерального недвижимого имущества на баланс Управления ФСНП был передан комплекс зданий для размещения филиала академии. Указом Президента РФ от 11.03.2003 N 306 с 01.07.2003 ФСНП РФ упразднена; здания, сооружения, материально-техническая база и иное имущество упраздняемых федеральных органов налоговой полиции (кроме Академии налоговой полиции) передано Госнаркоконтролю РФ (правопредшественнику ФСКН). Правительству РФ поручено решить вопрос о преобразовании в установленном порядке Академии налоговой полиции в образовательное учреждение МВД РФ. Приказом МВД РФ от 12.09.2003 N 727 Академия налоговой полиции ФСНП с 01.07.2003 переименована в Академию экономической безопасности МВД РФ. Минимущество Республики Башкортостан Приказом от 30.09.2003 N 1044 закрепило спорное имущество на праве оперативного управления за Управлением Госнаркоконтроля (право зарегистрировано 24.10.2003). Распоряжением от 30.12.2003 N 7438-р Минимущество РФ закрепило спорное имущество за академией. В соответствии с п. 1 ст. 299 ГК РФ право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника. В обоснование иска академия указала на то, что право оперативного управления возникло у нее в силу распоряжения Минимущества РФ от 30.12.2003 N 7438-р, изданного во исполнение распоряжения Правительства РФ от 24.04.2003 N 509-р. Между тем Распоряжение N 7438-р в части передачи спорных объектов в оперативное управление академии признано недействительным вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 26.05.2008. Распоряжение Правительства РФ от 24.04.2003 N 509-р не содержит указания о передаче какого-либо имущества в оперативное управление академии. Таким образом, истец не доказал возникновения у него права на спорное имущество, а следовательно, наличие права на оспаривание зарегистрированного за другим лицом права оперативного управления этим имуществом. Президиум ВАС РФ оставил судебные акты по делу без изменения.

Постановление от 7 сентября 2010 г. N 4037/10

Индивидуальный предприниматель Г. обратился с иском к ООО о взыскании долга и пеней по договору аренды. Решением суда в иске отказано. Апелляционный суд решение оставил без изменения. ФАС округа оставил судебные акты без изменения. Судебные акты мотивированы тем, что на момент заключения договора аренды переход права собственности Г. на объект аренды не был зарегистрирован в установленном законом порядке, а, следовательно, у него отсутствовали полномочия по распоряжению им. Между Г. (арендодатель) и ООО (арендатор) 24.01.2008 подписан договор аренды нежилых помещений сроком с 24.01.2008 по 24.01.2011. Помещения по акту приема-передачи от 24.01.2008 переданы арендатору. Право собственности Г. на помещения, приобретенные по договору купли-продажи от 21.09.2007, заключенному с Комитетом земельных и имущественных отношений, зарегистрировано 20.02.2008, что подтверждается выпиской из ЕГРИП. Договор аренды прошел государственную регистрацию 11.03.2008. Суды исходили из того, что договор аренды подписан сторонами до возникновения у Г. права собственности на сдаваемые им в аренду помещения, а, поскольку в соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику либо лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду, договор является ничтожным. То есть суды признали дату подписания сторонами договора аренды моментом его заключения. Однако согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. П. 2 ст. 651 ГК РФ предусмотрена обязательная государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества. Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" определено, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений и к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. П. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Между тем в договоре аренды стороны предусмотрели, что он вступает в силу с момента его государственной регистрации, то есть он вступил в силу с 11.03.2008. Принимая во внимание, что на момент регистрации договора арендодатель являлся собственником арендуемых помещений, сторонами определен момент вступления в силу договора и период с даты подписания договора до его регистрации в расчет задолженности по арендной плате не включается, договор следует признать заключенным в полном соответствии с законодательством. Президиум ВАС РФ отменил все судебные акты по делу и иск удовлетворил.

Постановление от 7 сентября 2010 г. N 2255/10

ОАО "К." обратилось с иском к ОАО "М." о взыскании задолженности за оказанные услуги по договору на отпуск воды и прием сточных вод и процентов за пользование чужими денежными средствами. Решением суда иск удовлетворен. Суд признал договор незаключенным, но пришел к выводу о том, что отсутствие договора не освобождает ответчика от оплаты фактически оказанных услуг водоснабжения и водоотведения в силу ст. ст. 544, 781 ГК РФ. Апелляционный суд решение отменил, в иске отказал, поскольку истец не являлся законным владельцем оборудования, необходимого для исполнения услуг по подаче воды и приему сточных вод ввиду признания недействительным договора аренды имущества коммунальной инфраструктуры решением арбитражного суда. ФАС округа оставил Постановление апелляционной инстанции без изменения. Истец ссылается на вступление в законную силу решения суда только 11.01.2009 и полагает, что с 01.03.2008 (даты передачи ему муниципального имущества) до 11.01.2009 договор аренды был действующим, порождающим права и обязанности обеих сторон. Правовыми основаниями для владения и пользования муниципальным имуществом с 11.01.2009 по 31.05.2009, по его мнению, являлись соглашения о приеме-передаче имущества от 11.01.2009 и от 30.04.2009, заключенные с Департаментом муниципального имущества, и акт от 31.05.2009 о его возврате. К тому же истец являлся добросовестным владельцем арендованного имущества - вносил арендные платежи департаменту и осуществлял сбор денежных средств с потребителей услуг по тарифам, установленным регулирующим органом. ООО "К." полагает, что факт признания договора аренды муниципального имущества недействительным не свидетельствует об отсутствии у него права на осуществление деятельности по оказанию услуг водоснабжения и водоотведения, так как законодатель не связывает статус организации водопроводно-канализационного хозяйства с конкретными правовыми основаниями владения соответствующими сетями (право собственности, хозяйственного ведения или аренды). В п. 1 Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в РФ, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 12.02.1999 N 167, понятие "организация водопроводно-канализационного хозяйства" определено как предприятие, осуществляющее отпуск воды из системы водоснабжения и (или) прием сточных вод в систему канализации и эксплуатирующее эти системы. Суд апелляционной инстанции, исходя из данного определения, указал на наличие такого статуса у истца на основании договора аренды муниципального имущества, однако отметил, что этот договор решением арбитражного суда от 24.06.2008 признан недействительным вследствие признания недействительными публичных торгов. В связи с этим суд, ссылаясь на ст. 2 ГК РФ, которая устанавливает, что предпринимательская деятельность является деятельностью, направленной на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг, пришел к выводу об отсутствии у истца законных оснований для использования водопроводно-канализационного хозяйства (муниципального имущества) в отношениях с третьими лицами с целью извлечения прибыли. Суд отметил также отсутствие доказательств передачи водопроводных и канализационных устройств ООО "К." и эксплуатацию их им в установленном законом порядке. В силу ст. ст. 544, 548, 781 ГК РФ оплата энергии (воды), услуг по приему сточных вод производится за фактически принятое количество энергии, оказанные услуги в соответствии с данными их учета. Признание судом недействительным договора аренды муниципального имущества по другому делу при установлении по настоящему делу факта оказания ООО "К." в спорный период с использованием этого имущества услуг водоснабжения и водоотведения и частичной оплаты компанией этих услуг не может отрицательно влиять на право организации водопроводно-канализационного хозяйства требовать оплаты оказанных услуг в полном размере. Суд апелляционной инстанции необоснованно не учел подписанные ответчиком акты выполненных работ от 31.10.2008, от 30.11.2008, от 31.12.2008, от 31.01.2009 и акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 31.12.2008, на которые сослался суд первой инстанции. Вывод суда апелляционной инстанции о составлении этих актов в период, когда ООО "К." знало о признании договора аренды недействительным, не связан с его правом на взыскание стоимости фактически оказанных услуг. Суды первой и апелляционной инстанций не устанавливали факта оказания услуг водоснабжения и водоотведения в спорный период иным лицом. Вывод суда кассационной инстанции о праве ООО "К." требовать применения последствий недействительности сделки (договора аренды муниципального имущества) в целях возмещения расходов по оказанию услуг водоснабжения и водоотведения также является ошибочным, поскольку признание недействительным этого договора не влияет на оценку фактических отношений сторон по оказанию услуг. Президиум ВАС РФ отменил постановления апелляционной и кассационной инстанций, оставив в силе решение суда первой инстанции.

Постановление от 7 сентября 2010 г. N 2715/10

Адвокатское бюро обратилось с иском к сельскохозяйственному производственному кооперативу о взыскании штрафа на основании соглашения об оказании юридической помощи. Кооператив обратился со встречным иском о признании недействительным (ничтожным) п. 5.4 соглашения. Решением суда иск адвокатского бюро удовлетворен, встречный иск оставлен без удовлетворения. Апелляционный суд решение оставил без изменения. ФАС округа оставил судебные акты в силе. Между адвокатским бюро и кооперативом 04.08.2008 было подписано соглашение об оказании юридической помощи, согласно которому бюро приняло на себя обязанности, связанные с взысканием дебиторской задолженности с опытно-производственного хозяйства, а кооператив - оформить и выдать исполнителю либо указанному им лицу соответствующую доверенность и оплатить услуги исполнителя. Размер и порядок оплаты, а также ответственность сторон предусмотрены в разделе 5 соглашения. За выполнение поручения на оказание юридических услуг кооператив уплачивает исполнителю вознаграждение в размере 7% от выплаченной должником суммы (п. 5.1). В случае расторжения договора кооперативом или совершения им действий (бездействия), влекущих за собой невозможность исполнения поручения (в том числе отказ от иска, отзыв доверенности), он обязан выплатить исполнителю 200000 руб. штрафа (п. 5.4). В обоснование иска бюро указало, что во исполнение условий соглашения им оказаны услуги по изучению представленных кооперативом документов, подготовлено и подано в арбитражный суд заявление о включении в реестр требований кредиторов задолженности хозяйства перед кооперативом в размере 1284078 руб. Однако к заявлению не было приложено свидетельство о государственной регистрации юридического лица, в связи с чем суд оставил заявление без движения. Запросы исполнителя о предоставлении копии свидетельства о государственной регистрации оставлены кооперативом без ответа. По мнению бюро, это является бездействием. Арбитражный суд возвратил заявление кооператива о включении задолженности в реестр требований кредиторов. Бюро расценивает поведение кооператива как влекущее невозможность исполнения договора. Обращаясь со встречным иском, кооператив указал, что закрепленное в спорном пункте положение о начислении штрафа в случае его отказа от договора является ничтожным как противоречащее п. 1 ст. 782 ГК РФ. Кооператив отметил, что в связи с достигнутой договоренностью с руководством хозяйства о внесудебном урегулировании спора он перестал нуждаться в оказываемых услугах и в соответствии с данной нормой письмом от 21.08.2008 уведомил бюро о прекращении договорных отношений и об отмене выданных им доверенностей. Суды исходили из того, что п. 5.4 соглашения не содержит условия, запрещающего кооперативу отказаться от исполнения договора. Как отметили суды, неустойка в силу ст. 329 ГК РФ является не только мерой ответственности, но и способом обеспечения исполнения обязательства. В спорном пункте стороны предусмотрели возможность применения штрафных санкций в качестве способа обеспечения исполнения обязательства в случае реализации кооперативом своего права на досрочный отказ от договора, что не противоречит правовой природе неустойки. Этот вывод не может быть признан обоснованным. Согласно п. п. 1 и 4 ст. 421 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора, условия которого определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Ст. 782 ГК РФ закрепляет право заказчика и исполнителя на односторонний отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг и условия, при которых он допускается. Согласно п. 1 этой статьи условием отказа заказчика от исполнения обязательств по договору является оплата исполнителю фактически понесенных им расходов. Из смысла данной нормы следует, что отказ заказчика от исполнения договора возможен как до начала исполнения услуги, так и в процессе ее оказания. Поскольку право сторон (как исполнителя, так и заказчика) на односторонний отказ от исполнения договора императивно установлено ст. 782 ГК РФ, оно не может быть ограничено соглашением сторон. Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. В соответствии со ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. Следовательно, п. 5.4 соглашения, ограничивающий право заказчика на расторжение договора, в соответствии со ст. 168 ГК РФ является ничтожным. Президиум ВАС РФ отменил все судебные акты по делу и в иске адвокатского бюро отказал, встречный иск удовлетворил.

Название документа