Нарушение застройщиками качества жилых помещений - объектов долевого строительства

НАРУШЕНИЕ ЗАСТРОЙЩИКАМИ КАЧЕСТВА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ - ОБЪЕКТОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

А. ЛЕЙБА

Лейба Алексей, юрисконсульт ООО "Уралводоканал".

В отличие от приобретения жилого помещения на вторичном рынке, по договору участия в долевом строительстве физическое или юридическое лицо получает новый объект. Преодолев многие трудности, пройдя через множество различных согласований, застройщик построил многоквартирный дом, который готов к эксплуатации. Однако далеко не так гладко складываются отношения между застройщиками и участниками долевого строительства при дальнейшем использовании жилых помещений.

Качество жилья, передаваемого по договору долевого участия

Основными нормативно-правовыми актами, регулирующими качество жилых помещений, передаваемых по договору долевого участия в строительстве, являются: Гражданский кодекс РФ (глава 30 "Купля-продажа", параграф 2 главы 37 "Строительный подряд") и Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" (далее - Закон N 214-ФЗ). Так, в соответствии со статьей 755 Гражданского кодекса РФ подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока. В Законе N 214-ФЗ (как специальном по отношению к Гражданскому кодексу РФ) присутствует статья 7 "Гарантии качества, предусмотренные договором". Частью 1 этой статьи предусмотрено, что застройщик обязан передать объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В соответствии с частью 5 статьи 7 Закона N 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства (исчисляемый со дня его передачи), за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта, устанавливается договором долевого участия и не может быть менее пяти лет. При этом согласно части 6 статьи 7 Закона N 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока. При этом законодатель, формируя период гарантийного срока, учитывал, что недостатки объекта долевого строительства, с учетом наличия широкого спектра градостроительных особенностей многоквартирного дома, могут проявиться в течение длительного периода (Постановление Федеральной антимонопольной службы Восточно-Сибирского округа от 08.05.2013 по делу N А33-18054/2011) (см. текст в предыдущей редакции). В том случае, если жилой объект построен с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика (см. текст в предыдущей редакции): 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 статьи 7 Закона N 214-ФЗ).

Безвозмездное устранение недостатков

Перечисленные в статье 7 Закона N 214-ФЗ права в отношении некачественного жилья могут по выбору применяться в любой последовательности, однако иски, предъявляемые к застройщику о безвозмездном устранении недостатков, встречаются достаточно редко. Судебная практика показывает, что застройщики не спешат устранять выявленные недостатки и гражданам приходится обращаться в суд уже с требованиями о возмещении своих расходов на устранение этих недостатков (Апелляционное определение Томского областного суда от 12.07.2013 по делу N 33-2064/2013). Тем не менее необходимо учитывать, что, поскольку Закон N 214-ФЗ не устанавливает каких-либо санкций за неисполнение требования дольщика о безвозмездном устранении недостатков, то есть не регулирует вопрос об ответственности стороны по договору за ненадлежащее исполнение обязательства, возможно применение статьи 23 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", устанавливающего ответственность за неисполнение требований потребителей (Кассационное определение Верховного Суда Республики Бурятия от 27.09.2011 N 33-3031).

Соразмерное уменьшение цены договора

Такой способ защиты своих прав также достаточно редко используется собственниками жилых помещений, переданных по договору долевого участия, но примеры все же есть. К. А.В. обратилась в суд с иском к ООО "Паритет-С" о взыскании излишне уплаченных денежных средств в размере 23 358,01 руб. по договору об участии в долевом строительстве. Согласно договору ответчик обязался построить многоквартирный жилой дом и передать истцу в собственность двухкомнатную квартиру проектной площадью 61,53 квадратных метра, истец, в свою очередь, обязался уплатить обусловленную договором цену в размере 2 048 949 руб. Истец свои обязательства исполнил, однако ответчик в нарушение пункта 1.3 договора передал истцу объект площадью 60,39 квадратных метра, что на 1,14 квадратных метра меньше определенной в договоре, в связи с чем обратился в суд. Решением мирового судьи от 17.01.2012 в удовлетворении исковых требований было отказано, поэтому истец обратился в суд с апелляционной жалобой. Отменяя решение мирового судьи, суд апелляционной инстанции указал, что, определив в качестве основания иска недостаток выполненной работы, который заключается в передаче квартиры меньшей площади, чем предусмотрено договором, мировой судья не применил материальный закон, которым следует руководствоваться при рассмотрении настоящего дела. Судом также было отмечено, что в силу части 4 статьи 7 Закона N 214-ФЗ условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными; системный анализ норм Закона N 214-ФЗ позволяет суду сделать вывод о том, что пункты договора долевого участия в той части, в которой застройщик освобожден от ответственности в виде уменьшения цены договора в случае передачи дольщикам объекта долевого строительства меньшей площадью, чем предусмотрено договором, являются недействительными, а истец в таком случае вправе требовать от застройщика уменьшения цены договора (Апелляционное определение Октябрьского районного суда города Ижевска от 19.04.2012 по делу N 11-135/2012).

Возмещение расходов на устранение недостатков

Истец обратился в суд с иском к ООО "СибБытСтрой" о взыскании убытков, неустойки и компенсации морального вреда. Свои требования он мотивировал тем, что в 2011 году получил право требования передачи ему в собственность двухкомнатной квартиры, но после подписания акта приема-передачи квартиры 28.09.2011 в процессе ее эксплуатации были обнаружены строительные недостатки, что подтверждается актом проверки Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края от 17.02.2012. 18.06.2012 истец направил застройщику претензию с требованием устранить все недостатки качества приобретенной квартиры, однако ответчик это требование не выполнил, поэтому истец самостоятельно устранил допущенные застройщиком недостатки качества квартиры, затратив на ее ремонт <...> рублей, которые и просил взыскать с ООО "СибБытСтрой". Согласно заключению экспертизы, проведенной по определению суда, при обследовании квартиры истца выявлены следующие дефекты: на кухне на потолке в правом углу и на обоях участка стены за холодильником наблюдаются грибковые пятна; на простенке от наружного угла до облицовки настенного фартука кухонного гарнитура обои в стыковых соединениях смежных полотнищ имеют отслоения и деформацию скручивания. Экспертом также установлено, что, хотя утепление наружных ограждающих конструкций и чердачного перекрытия дома соответствует проектному решению, его качество является ненадлежащим, а причиной образования наледи на окне, темных пятен в местах сопряжения наружных ограждающих конструкций и чердачного перекрытия на стенах, потолке и в районе вентиляционной шахты в кухне, частичного отслоения обоев от стен в кухне, частичного отслоения окрасочного слоя в районе вентиляционной шахты в кухне явилось намокание от конденсата поверхностей оконного остекления и стен в результате продувания их сопряжений в совокупности с дополнительным обогревом помещения бытовыми электроприборами в особо холодный зимний период. Решением суда исковые требования были удовлетворены, в связи с чем ответчик обратился в суд с апелляционной жалобой. Суд апелляционной инстанции указал, что исследованные судом доказательства с достоверностью указывают на то, что выявленные в процессе эксплуатации квартиры строительные недостатки возникли по вине застройщика на стадии проведения строительных работ, на основании чего суд со ссылками на часть 9 статьи 4, статьи 7, 9 Закона N 214-ФЗ, статью 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" оставил решение суда первой инстанции в законной силе (Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 05.08.2013 N 33-7297/2013).

Односторонний отказ от исполнения договора и его расторжение

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта договора долевого участия или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 Закона N 214-ФЗ. Следует согласиться с Д. Учаевым в том, что Закон N 214-ФЗ не раскрывает, что можно считать существенным нарушением требований к качеству объекта, поэтому представляется возможным воспользоваться определением существенного недостатка, данным в абзаце 9 преамбулы к Закону РФ "О защите прав потребителей". Согласно этой норме существенный недостаток товара (работы, услуги) - это неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки <1>. -------------------------------- <1> Ответ на вопрос о защите прав участника долевого строительства. Д. И. Учаев, заместитель директора ООО "Юридическое агентство "Магнат" (подготовлен для системы "КонсультантПлюс") // Доступ из СПС "КонсультантПлюс".

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора он считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления о таком отказе по почте заказным письмом с описью вложения (часть 4 статьи 9 Закона N 214-ФЗ). Необходимо отметить, что особый порядок внесения записи о расторжении договора долевого участия или одностороннем отказе от его исполнения предусмотрен пунктом 4 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которому, если сторона рассматриваемого договора в одностороннем порядке отказалась от его исполнения, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны о таком отказе в форме заказного письма с отметкой об отправке. Росреестр при представлении заявления одной из сторон указанного договора в течение одного рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону. Судебная практика по применению этих положений Закона N 214-ФЗ не связывает момент прекращения действия расторгнутого договора долевого участия с фактом государственной регистрации такого расторжения. В декабре 2008 года между ООО "Уральское инвестиционное агентство" (застройщиком) и его кредитором К. М.Ю. (участник долевого строительства) было заключено 26 договоров участия в долевом строительстве жилого комплекса. Факт выполнения К. М.Ю. обязательств по оплате застройщику всей стоимости строительства объекта долевого строительства в размере 51 650 773,29 руб. подтвержден в том числе справками о полном выполнении им финансовых обязательств. Согласно условиям третейских соглашений все споры, возникающие в ходе исполнения, изменения, расторжения 26 договоров участия в долевом строительстве, рассматриваются в Третейском суде при ООО "Финансово-правовое агентство "Стратегия", в который затем и обратился К. М.Ю. с требованием о расторжении вышеназванных договоров. Решениями третейского суда все 26 договоров были расторгнуты. Определением арбитражного суда от 10.09.2009 в отношении застройщика была введена процедура наблюдения, в связи с чем кредитор К. М.Ю., полагая, что все договоры расторгнуты, обратился с требованием о включении в реестр требований кредиторов должника задолженности в общей сумме 59 810 779,38 руб., в том числе требованием о возврате денежных средств, полученных застройщиком и подлежащих возврату, и требованием об уплате процентов, рассчитанных в соответствии с частью 2 статьи 9 Закона N 214-ФЗ. Суд первой инстанции, удовлетворяя требования кредитора, исходил из того, что данное требование обоснованно и подтверждено доказательствами, имеющимися в материалах дела. Суд кассационной инстанции отменил определение апелляционной инстанции, вынесенное по жалобе должника, и оставил решение суда первой инстанции в законной силе. Суд также отклонил доводы жалобы другого кредитора застройщика (коммерческого банка) о том, что договоры долевого участия в строительстве не являются расторгнутыми в связи с тем, что их расторжение не зарегистрировано в установленном порядке, поскольку закон не связывает момент прекращения действия расторгнутого договора участия в долевом строительстве с фактом государственной регистрации такого расторжения (Постановление Федеральной антимонопольной службы Уральского округа от 05.0евого участия также применяются общие положения о расторжении договоров, предусмотренные Гражданским кодексом РФ (статьи 450 - 453), которые нужно отличать от внесудебного порядка отказа от исполнения договора долевого участия, приведенного нами ранее. Решением Куйбышевского районного суда города Иркутска признан расторгнутым договор участия в долевом строительстве между Е. и МУП "Управление капитального строительства г. Иркутска" в связи с наличием существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства. В ходе проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы, которая оценивалась судом в совокупности с иными доказательствами, представленными сторонами, установлено, что переданная истцу квартира в существующем состоянии непригодна для проживания без устранения биологических повреждений, а также выявленного в процессе экспертизы ее несоответствия проектной документации, требованиям технических и градостроительных регламентов. Для нормальной эксплуатации приобретенной квартиры необходимо восстановление требуемых показателей работоспособности системы естественной вентиляции, эксплуатационной надежности системы отопления, а также приведение наружных ограждающих конструкций здания к требованиям, действующим в области строительства и энергосбережения. Суд пришел к выводу о том, что недостатки, допущенные при строительстве жилого дома, в котором расположена квартира Е., являются существенными, поскольку система вентиляции дома функционирует неправильно, в части квартир не функционирует полностью. Для обеспечения надлежащего функционирования системы вентиляции дома потребуется снос одной из его несущих стен и возведение новой стены с надлежащим возведением вентиляционных шахт и каналов. Выполнение таких работ повлечет финансовые затраты, которые окажутся значительно выше рыночной стоимости одной квартиры в доме. Кроме того, при проведении необходимых работ потребуется отселение проживающих в нем граждан (пункт 31 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного 04.12.2013 Президиумом Верховного Суда РФ) <2>. -------------------------------- <2> Глазова Е. "7 проблем обманутых дольщиков" // Ссылка на решение суда размещена на официальном сайте ИА "ГАРАНТ" // URL: http://www. garant. ru/article/522044/.

Заключение

На основании изложенного можно прийти к следующим выводам. 1. При защите своих прав гражданам необходимо учитывать, что в соответствии с частью 9 статьи 4 Закона N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей. 2. В отношении такого дорогостоящего и жизненно важного товара, как жилое помещение, пользоваться предоставленными средствами защиты нужно очень осторожно, в противном случае можно просто оказаться на улице с решением суда и исполнительным листом. К примеру, заявлять требование о расторжении договора долевого участия и возврате уплаченных денежных средств стоит, на наш взгляд, только в исключительных случаях и только тогда, когда есть реальные основания для взыскания денежных средств с ответчика (застройщика); если же у застройщика есть финансовые проблемы, то в этом случае получить от него денежные средства даже через службу судебных приставов вряд ли получится. Кроме того, вернуть удастся только уплаченную ранее сумму с процентами, но никак не рыночную стоимость квартиры. 3. Основным документом, подтверждающим в суде требования о нарушении застройщиком качества жилья, будет являться заключение строительной экспертизы, проведенной истцом самостоятельно либо назначенной по инициативе суда.

------------------------------------------------------------------

Название документа