Прекращение договора управления многоквартирным домом путем одностороннего отказа от его исполнения

ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ ПУТЕМ ОДНОСТОРОННЕГО ОТКАЗА ОТ ЕГО ИСПОЛНЕНИЯ

Л. А. ЮРЬЕВА

В настоящее время управление значительной частью многоквартирных домов на территории России осуществляют управляющие организации. Как следствие, договор управления многоквартирным домом, на котором базируется данный способ управления, становится стандартным явлением, непосредственно затрагивающим интересы множества пользователей помещениями в многоквартирных домах. Вместе с тем правовое регулирование данного договора отличается пробелами. Не являются исключением и правовые предписания, регулирующие его прекращение. Это негативно сказывается на практике договорной работы и правоприменительной деятельности судов. В настоящей статье рассматриваются основания и порядок одностороннего отказа от исполнения договора управления многоквартирным домом как одного из способов его прекращения, предлагаются меры по совершенствованию законодательства и практики его применения.

В соответствии с частью 8 статьи 162 ЖК РФ изменение и расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Особенностью договора управления многоквартирным домом является наделение заказчика правом на односторонний отказ от исполнения договора. Пункт 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ <1> (далее - ЖК РФ) предусматривает право собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора, в случае если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом. -------------------------------- <1> Федеральный закон от 29.12.2004 N 188-ФЗ (в ред. от 04.05.2010) // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 14; 2010. N 19. Ст. 2278.

Таким образом, односторонний отказ от договора управления многоквартирным домом по данному основанию допускается при соблюдении трех условий: во-первых, договор управления многоквартирным домом заключен по результатам открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления; во-вторых, истек первый или последующий календарный год с момента заключения договора; в-третьих, до истечения срока действия договора собственниками проведено собрание, на котором выбран или изменен способ управления многоквартирным домом. Пункт 8.1, предусматривающий возможность для собственников помещений отказаться от договора управления многоквартирным домом при соблюдении рассмотренных условий, был введен в статью 162 ЖК РФ одновременно с внесением изменений в положения статьи 161 ЖК РФ, касающихся срока действия договора, заключенного по результатам открытого конкурса <2>. Увеличив максимальный срок действия такого договора с одного года да трех лет, законодатель счел необходимым установить гарантию реализации права собственников помещений в многоквартирном доме на самостоятельный выбор способа управления. При этом ЖК РФ не предусматривает возложения на собственников, воспользовавшихся своим правом в соответствии с пунктом 8.1 статьи 162, каких-либо дополнительных обязательств (например, по возмещению убытков), следовательно, такое поведение собственников расценивается законодателем как правомерное. -------------------------------- <2> Федеральный закон от 29.12.2006 N 251-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и статью 18 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" // СЗ РФ. 2007. N 1 (ч. 1). Ст. 14.

Второе основание одностороннего отказа собственников помещений в многоквартирном доме от договора управления связывается с неисполнением управляющей организацией условий договора (пункт 8.2 статьи 162 ЖК РФ). ЖК РФ не дает какой-либо содержательной характеристики данного основания. Гражданский кодекс РФ <3> (далее - ГК РФ) для обозначения нарушения обязательства должником использует термины "неисполнение" и "ненадлежащее исполнение", не раскрывая их содержания. В юридической литературе рассматриваемые понятия также обычно используются в связке. При этом одни авторы придерживаются мнения, что в большинстве случаев различия между названными явлениями невозможно установить, поэтому рассматриваемая дихотомия является искусственной. Так, О. А. Красавчиков писал, что "разграничение неисполнения и ненадлежащего исполнения не может быть, однако, проведено с абсолютной последовательностью" <4>. Э. Я. Гаврилов отмечает: "Если должник по договору поставки должен был поставлять товары каждую неделю в течение календарного года, а фактически произвел только одну поставку, то трудно ответить на вопрос, имеет ли место неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства" <5>. -------------------------------- <3> Федеральный закон от 30.11.1994 N 51-ФЗ (в ред. от 27.12.2009, с изм. от 08.05.2010) // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301; 2009. N 52 (ч. 1). Ст. 6428; 2010. N 19. Ст. 2291. <4> Советское гражданское право: Т. 1: Учебник для вузов / Под ред. О. А. Красавчикова. М., 1985. С. 458. <5> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. С. П. Гришаева, А. М. Эрделевского // [Электронный ресурс]. Подготовлен для "КонсультантПлюс", 2006.

Вместе с тем большинство цивилистов дифференцируют рассматриваемые понятия по степени исполнения обязательства должником. Так, В. В. Витрянский предлагает под неисполнением понимать случаи, когда должник вообще не приступил к исполнению своих обязанностей, когда на дату исполнения договора стороны остаются в положении, существовавшем до заключения договора. Под ненадлежащим исполнением он понимает случаи, когда договорные обязательства должником выполнены не в полном и не в должном объеме <6>. К. П. Победоносцев отмечал: "Неисполнение договора может заключаться или в отсутствии, или удержании целого исполнения, или, наконец, в умедлении исполнения, в просрочке" <7>. А. Г. Карапетов под неисполнением обязательства понимает текущую просрочку. При этом, по его мнению, текущую просрочку следует отличать от просрочки как разновидности ненадлежащего исполнения. Если на конкретный момент времени обязательство уже, хотя и с задержкой, но было исполнено, то имеет место ненадлежащее исполнение, то есть исполнение обязательства с нарушением отдельных его условий (здесь - условия о сроке) <8>. -------------------------------- <6> См.: Комментарий части первой ГК РФ для предпринимателей. М., 1995. С. 319. <7> Победоносцев К. П. Курс гражданского права. Часть третья: Договоры и обязательства. М., 2003. С. 271. <8> См.: Карапетов А. Г. Неустойка как средство защиты прав кредитора в российском и зарубежном праве // [Электронный ресурс]. Справочно-правовая база "КонсультантПлюс". М., 2005.

Следует обратить внимание, что в пункте 8.2 статьи 162 ЖК РФ речь идет о невыполнении условий договора, а не договорного обязательства. Как правило, договоры управления многоквартирным домом содержат условия о качестве и сроках (периодичности) оказания услуг. Предоставление услуг ненадлежащего качества или в ненадлежащие сроки будет являться ненадлежащим исполнением обязательства и одновременно невыполнением условий договора. Анализ судебно-арбитражной практики показывает, что суды применяют выражение "Не выполняет условия договора" как к случаям неисполнения договорного обязательства в целом <9>, так и к случаям ненадлежащего исполнения обязательств: некомплектной поставки изделий <10>; некачественному выполнению подрядных работ <11> и т. д. -------------------------------- <9> См., напр.: решение Арбитражного суда г. Москвы от 23 января, 30 января 2006 г. по делу N А40-72367/05-24-602 // Справочно-правовая база "КонсультантПлюс". <10> См.: Постановление ФАС Дальневосточного округа от 12.05.2000 N Ф03-А73/00-1/617 // Справочно-правовая база "КонсультантПлюс". <11> См.: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.11.2006 N Ф04-7632/2006(28394-А81-38) по делу N А81-5399/05 // Справочно-правовая база "КонсультантПлюс"; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.09.2005 по делу N Ф04-6084/2005(14910-А67-16) // Справочно-правовая база "КонсультантПлюс"; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.08.1997 N А74-541/97-С1-Ф02-741/97-С2 // Справочно-правовая база "КонсультантПлюс".

Вышеизложенное позволяет сделать вывод, что основанием одностороннего отказа собственников помещений от договора управления многоквартирным домом в соответствии с пунктом 8.2 статьи 162 ЖК РФ является неисполнение условий договора управляющей организацией, выразившееся в неисполнении или ненадлежащем исполнении возложенных на нее обязанностей <12>. Каких-либо дополнительных критериев оценки нарушения обязательств со стороны управляющей организации как основания для одностороннего отказа от договора (существенность, грубость, систематичность) закон не устанавливает. Практику включения их в тексты договоров с собственниками жилых помещений следует признать незаконной, а соответствующие условия договоров - недействительными в силу части 1 статьи 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" <13>, <*>. -------------------------------- <12> Сказанное подтверждается материалами судебно-арбитражной практики. Так, ФАС Уральского округа оставил в силе решения судов первой и апелляционной инстанций, посчитав достаточным основанием для расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, предусмотренном пунктом 8.2 статьи 162 ЖК РФ, подтвержденный материалами дела факт ненадлежащего предоставления жилищных и коммунальных услуг (Постановление ФАС Уральского округа от 08.04.2008 N Ф09-2228/08-С6 по делу N А71-5668/2007 // Справочно-правовая база "КонсультантПлюс"). <13> В ред. от 23.11.2009 // СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 140; 2009. N 48. Ст. 5711. <*> Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. На практике в текст договора управления многоквартирным домом, как верно отмечает автор, достаточно часто включаются различные условия, соблюдение которых необходимо для расторжения договора при невыполнении управляющей компанией своих обязательств: "Прекращение действия настоящего договора по причине неудовлетворительного исполнения его условий является последним средством, и к нему следует прибегать только в случае систематического неудовлетворительного исполнения условий договора со стороны управляющей организации. Прекращение договорных отношений не должно иметь место до тех пор, пока с обеих сторон не будут исчерпаны все средства по преодолению недостатков исполнения договора. Такие средства должны включать (но не ограничиваться): проведение совместных инспекций жилищного фонда и объектов внешнего благоустройства с целью выявления недостатков; составление планов мероприятий, которые необходимо осуществить управляющей организации по устранению недостатков; определение конечных сроков устранения недостатков" (договор ОАО "Управляющая компания по ЖКХ").

Так, ФАС Восточно-Сибирского округа, оценив условие договора управления многоквартирным домом, которым определено право собственника отказаться от продолжения действия договора в случае систематического (более трех раз в течение года) грубого нарушения управляющей организацией условий договора, признал его ущемляющим права потребителей по сравнению с правилом, установленным частью 8.2 статьи 162 ЖК РФ <14>, <*>. -------------------------------- <14> Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.02.2009 N А-78-3481/08-Ф02-23/09 по делу N А78-3481/08 // Справочно-правовая база "КонсультантПлюс". <*> Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. Представляется, что в случае одностороннего расторжения договора управления многоквартирным домом в результате существенного нарушения договора управляющей компанией, согласно п. 5 ст. 453 ГК РФ, собственники помещений вправе потребовать возмещения убытков, причиненных таким расторжением (в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора).

В силу прямого указания закона возможность реализовать право на односторонний отказ от договора при неисполнении управляющей организацией его условий предоставлена собственникам помещений в многоквартирном доме. Поэтому если контрагентом управляющей организации является товарищество собственников жилья, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, то воспользоваться этим правом они не смогут. Подобный подход законодателя представляется несправедливым. Названные некоммерческие организации, не имея собственных экономических интересов, выступают в имущественном обороте исключительно в интересах своих членов. Такое экономическое положение ТСЖ (ЖК, ЖСК) должно учитываться при формировании и совершенствовании норм, предназначенных для регламентации их правового положения. Нельзя найти оптимальных подходов к определению юридического статуса некоммерческих организаций, не учитывая экономических основ их деятельности, сфер функционирования и отводимой им роли <15>. Своеобразный экономический статус ТСЖ (ЖК, ЖСК) был принят во внимание субъектами нормотворчества при определении тарифов на коммунальные ресурсы и установлении налогового режима. Думается, что эту тенденцию законодателю необходимо продолжить при регламентации вопросов прекращения договора управления многоквартирным домом с участием таких некоммерческих организаций. Возможность одностороннего отказа от договора управления многоквартирным домом в соответствии с пунктом 8.2 статьи 162 ЖК РФ должна быть предоставлена заказчику и в том случае, когда в его роли выступает ТСЖ (ЖК, ЖСК) <*>. -------------------------------- <15> См.: Сойфер Т. В. К вопросу о правовом статусе некоммерческих организаций // Журнал российского права. 2009. N 1. С. 27. <*> Комментирует: Дмитрий Карпухин, к. и.н. Следует отметить, что ЖК РФ не содержит норм, на основании которых осуществляется документирование фактов невыполнения условий договора управления многоквартирным домом управляющей организацией. Данное обстоятельство влияет на качественное процессуальное оформление доказательственной базы вины управляющей организации, не исполняющей договор.

В литературе обсуждается и третий случай прекращения договорных отношений по инициативе собственников помещений в многоквартирном доме: при реализации ими своего права на выбор или изменение способа управления многоквартирным домом. Действительно часть 3 статьи 161 ЖК РФ устанавливает правило, в соответствии с которым способ управления многоквартирным домом может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. При этом ЖК РФ оставил без внимания вопрос о судьбе действующего договора управления многоквартирным домом при реализации данного права собственниками помещений. Это повлекло возникновение двух различных подходов к решению рассматриваемого вопроса в литературе и судебной практике. В соответствии с первым из них выбор или изменение способа управления многоквартирным домом на общем собрании является безусловным основанием для прекращения договора, "поскольку право собственников на изменение в любое время способа управления многоквартирным домом установлено ЖК РФ" <16>. Так, ФАС Северо-Западного округа, рассмотрев кассационную жалобу, признал правильность выводов судов первой и апелляционной инстанций о том, что собственники принятием решения о выборе управляющей организацией ООО "Связькабельстрой-2" заявили отказ от договора управления с ООО "ДомКом", в связи с чем договор следует считать прекращенным <17>. -------------------------------- <16> Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П. В. Крашенинникова. М., 2005 // [Электронный ресурс]. Справочно-правовая база "КонсультантПлюс". <17> Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.09.2008 по делу N А05-1712/2007 // Справочно-правовая база "КонсультантПлюс"; Определение ВАС РФ от 24.10.2008 N 13261/08 по делу N А05-1712/2007 // Справочно-правовая база "КонсультантПлюс".

Сторонники второго подхода считают, что в этом случае должна быть соблюдена общая процедура расторжения договора в соответствии с нормами гражданского законодательства <18>. Данная позиция также нашла поддержку у судебных органов. Так, Арбитражный суд г. Москвы, рассмотрев дело по иску ТСЖ "Захарово" к ООО "Ладонеж" о передаче технической документации на многоквартирный дом и взыскании с ответчика ошибочно уплаченных собственниками квартир и гаражных боксов сумм за жилищно-коммунальные услуги, пришел к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат, поскольку доказательств того, что договоры управления с собственниками были прекращены в установленном законе порядке, отсутствуют. Данное решение было принято, несмотря на наличие решения общего собрания собственников помещений о передаче управления домом ТСЖ <19>. -------------------------------- <18> См., напр.: Афонина А. В. Управляющая компания в жилищной сфере: правовые, экономические и финансовые аспекты // Жилищное право. 2006. N 11. С. 25; Михайлов В. К. Место договора управления многоквартирным домом в общей системе гражданско-правовых договоров // Жилищное право. 2008. N 3. С. 42. <19> Решение Арбитражного суда г. Москвы от 12.02.2007, 28.02.2007 по делу N А40-68003/06-81-397 // Справочно-правовая база "КонсультантПлюс".

Схожая ситуация легла в основу следующего дела. ООО "Управляющая компания "ДЕЗ Центрального жилого района" обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского округа с иском к ООО "Управляющая компания "Ником", ООО "Управляющая компания ТЭКСИБ" об обязании передать истцу техническую документацию, связанную с управлением многоквартирными домами. В обоснование исковых требований истец указал, что собственниками спорных многоквартирных домов принято решение о выборе в качестве управляющей организации ООО "УК "ДЕЗ ЦЖР". Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что право требовать передачи технической документации у ООО "УК "ДЕЗ ЦЖР" не возникло, так как "ответчик фактически управляет многоквартирными домами... по не расторгнутым в установленном законом порядке и не прекратившим действие договорам, заключенным сроком на 5 лет". Постановлением апелляционного суда решение оставлено без изменения. ФАС Западно-Сибирского округа, рассмотрев кассационную жалобу, не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов <20>. -------------------------------- <20> См.: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.12.2008 N Ф04-8166/2008(18821-А75-38) по делу N А75-1432/2008 // Справочно-правовая база "КонсультантПлюс". См. также: Постановление ФАС Уральского округа от 01.09.2009 N Ф09-6429/09-С6 по делу N А71-2593/2008-Г11 // Справочно-правовая база "КонсультантПлюс".

Думается, что реализация собственниками помещений в многоквартирном доме права на выбор или изменение способа управления посредством принятия соответствующего решения общим собранием сама по себе не является основанием для прекращения действующего договора управления многоквартирным домом. Наличие у сторон права в любое время отказаться от исполнения договора, не возлагая на себя каких-либо негативных последствий, является характерной чертой фидуциарных договоров. Товарно-экономический характер договора управления многоквартирным домом исключает применение к нему такого подхода. Вместе с тем квалификация исследуемого договора в качестве договора услугового типа <21> открывает возможность субсидиарного применения к возникающим на его основе правоотношениям положений, содержащихся в главе 39 ГК РФ. В соответствии со статьей 782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, а исполнитель наделен таким же правом лишь при условии полного возмещения заказчику убытков. По смыслу данной нормы заказчик может отказаться от исполнения договора в любое время, не мотивируя эти действия. Это может произойти как при нормальном развитии договорных отношений (например, надобность в услуге у заказчика отпала <22>), так и в случае нарушения обязательств контрагентом. Однако специальные последствия, предусмотренные статьей 782 ГК РФ, "рассчитаны только на те случаи, когда осуществление права на односторонний отказ от договора не связано с нарушением обязательств другой стороной - ведь именно заказчик, отказываясь от исполнения договора, должен возместить своему контрагенту определенную часть убытков (фактически понесенные расходы)" <23>, <*>. -------------------------------- <21> Подробнее об этом см.: Юрьева Л. А. К вопросу о правовой сущности договоров об оказании услуг управления // Бюллетень нотариальной практики. 2008. N 4. С. 8 - 11. <22> В отношениях по управлению многоквартирным домом это может иметь место как раз при изменении способа управления. <23> Оболонкова Е. В. Односторонний отказ от исполнения договора на возмездное оказание услуг в связи с нарушением исполнителем своих обязательств // Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып. 11 / Под ред. В. Ф. Яковлева. М., 2004 // [Электронный ресурс]. Справочно-правовая база "КонсультантПлюс". <*> Комментирует: Дмитрий Карпухин, к. и.н. Односторонний отказ от исполнения договора на практике порождает судебные споры, инициатором которых выступает управляющая организация, надлежащим образом исполняющая свои обязанности перед контрагентом. В законодательстве должны быть предусмотрены механизмы компенсации добросовестной управляющей организацией причиненного ущерба (реальных убытков и упущенной выгоды) применительно к договору управления многоквартирным домом.

Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме (ТСЖ, ЖК), являясь стороной в договоре управления многоквартирным домом, вправе в любое время отказаться от исполнения договора при условии соблюдения установленного порядка и принятия на себя неблагоприятных последствий в виде возмещения понесенных исполнителем расходов <*>. -------------------------------- <*> Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. Данное обстоятельно исследованное автором правило о необходимости возмещения управляющей компании понесенных расходов до момента расторжения договора управления в одностороннем порядке, как правило, содержится в текстах договоров: "В случае досрочного расторжения договора в соответствии с главой 29 Гражданского кодекса Российской Федерации управляющая организация вправе потребовать от заказчика возмещения расходов, понесенных управляющей организацией в связи с исполнением обязательств по настоящему договору до момента расторжения настоящего договора. Расторжение договора заказчиком возможно после выплаты инвестиционной составляющей, вложенной управляющей организацией в ремонт (реконструкцию) многоквартирного дома. При этом обязательства заказчика по настоящему договору считаются исполненными с момента возмещения заказчиком указанных расходов".

При соблюдении данных условий договор управления многоквартирным домом будет считаться прекращенным, а у собственников появится право на выбор или изменение способа управления многоквартирным домом. Управляющая организация как исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору лишь при условии полного возмещения заказчику убытков (реального ущерба и упущенной выгоды). Порядок расторжения (изменения) договора при реализации его стороной права на односторонний отказ от исполнения договора не получил регламентации в Общей части обязательственного права (раздел III ГК РФ). Пункт 8.2 статьи 162 ЖК РФ указывает лишь на необходимость принятия решения об отказе исполнения договора управления многоквартирным домом общим собранием собственников помещений в нем. Порядок осуществления права на односторонний отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом (судебный или внесудебный) законодателем не определен. В доктрине гражданского права односторонний отказ от исполнения договора рассматривается преимущественно как одно из оснований (способов) расторжения договора <24>. Основное отличие между категориями "расторжение договора по требованию одной из сторон" и "односторонний отказ от договора" усматривается во внесудебном (уведомительном) порядке осуществления последнего <25>. Это подтверждает и судебная практика <26>. -------------------------------- <24> См., напр.: Хаскельберг Б. Л. Изменение и расторжение гражданско-правового договора // Состояние и проблемы развития российского законодательства: Сб. статей / Под ред. В. Ф. Воловича. Томск, 1998. С. 92; Витрянский В. В. Договоры, обслуживающие граждан // Закон. 1996. N 6. С. 115; Егорова М. К вопросу о соотношении понятий "прекращение обязательства", "расторжение договора" и "односторонний отказ от исполнения договора" // Право и экономика. 2006. N 10. С. 108; Оболонкова Е. В. Односторонний отказ от исполнения обязательства: пределы использования и соотношение с другими способами прекращения договорных обязательств // Журнал российского права. 2007. N 2. С. 78 - 79. <25> См.: Хаскельберг Б. Л. Изменение и расторжение гражданско-правового договора // Состояние и проблемы развития российского законодательства: Сб. статей / Под ред. В. Ф. Воловича. Томск, 1998. С. 93; Кузнецов Д. В. Расторжение договора и отказ от договора в гражданском законодательстве // Право и экономика. 2004. N 9. С. 31; Корецкий А. Д. Договорное право России. Основы теории и практика реализации. М., 2004. С. 122; Отнюкова Г. Исполнение обязательств // Российская юстиция. 1996. N 3. С. 17. <26> См., напр.: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 06.08.2007 по делу N А79-3516/2006 // Справочно-правовая база "КонсультантПлюс"; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.02.2002 N А42-4568/01-9 // Справочно-правовая база "КонсультантПлюс".

Нормы о договоре управления многоквартирным домом не предусматривают обязанности собственников, решивших отказаться от исполнения данного договора, уведомлять управляющую организацию о принятом решении. Вместе с тем представляется справедливым мнение, что "всякий односторонний отказ от исполнения договора нуждается в восприятии противоположной стороной договора" <27>. Невозможно представить себе договорное обязательство измененным или прекращенным, если об одностороннем отказе контрагенту так и не стало известным. Учитывая предусмотренную частью 10 статьи 162 ЖК РФ обязанность управляющей организации за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания, или в случае отсутствия такого указания - любому собственнику помещения в таком доме, необходимость такого уведомления очевидна. -------------------------------- <27> Егорова М. А. Особенности одностороннего отказа от исполнения договора как односторонней сделки // Законы России: опыт, анализ, практика. 2007. N 8. С. 57.

В текстах договоров управления многоквартирным домом встречаются различные по продолжительности сроки для уведомления контрагента об одностороннем отказе от исполнения договора, от тридцати дней (одного месяца) до трех месяцев. Тринадцатый арбитражный апелляционный суд, оценивая условие договора управления многоквартирным домом, предусматривающее обязанность стороны, принявшей решение о расторжении договора, уведомить о своем решении другую сторону за два месяца, заключил, что данный срок "является приемлемым и не нарушает права собственников помещений" <28>. -------------------------------- <28> Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2007 по делу N А26-3011/2007 // Справочно-правовая база "КонсультантПлюс".

Представляется, что нормы, предусматривающие возможность одностороннего отказа от исполнения договора управления многоквартирным домом, должны быть дополнены положениями о порядке его совершения <*>. -------------------------------- <*> Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. В текстах некоторых договоров закреплен следующий порядок и срок расторжения: договор может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе заказчика в результате "принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о выборе иного способа управления или иной управляющей организации, о чем управляющая организация должна быть предупреждена не позже чем за три месяца до прекращения настоящего договора путем представления ей копии протокола решения общего собрания".

Целесообразно диспозитивной нормой установить двухмесячный срок для уведомления управляющей организации об отказе собственников от исполнения договора. ГК РФ не содержит общего правила о моменте прекращения (изменения) договора в случае отказа одной из сторон от его исполнения, в одних случаях связывая его с моментом получения одной стороной уведомления другой стороны об этом <29>, в других - указывая на необходимость такого уведомления за определенный срок <30>. В ЖК РФ момент прекращения обязательства из договора управления многоквартирным домом в случае одностороннего отказа от его исполнения законодателем также не определен. Учитывая обоснованную выше необходимость заблаговременного уведомления собственниками помещений в многоквартирном доме управляющей организации об отказе от договора, момент прекращения обязательства, возникшего из такого договора, должен связываться с истечением установленного срока после надлежащего уведомления. -------------------------------- <29> Пункт 4 ст. 523 ГК РФ. <30> См., напр.: пункт 1 ст. 699, пункт 3 ст. 977, пункт 2 ст. 1024 ГК РФ.

В связи с этим часть 8 статьи 162 ЖК РФ целесообразно дополнить пунктом 8.3 следующего содержания: "При отказе собственников помещений в многоквартирном доме от договора управления многоквартирным домом управляющая организация должна быть уведомлена об этом за два месяца до прекращения договора, если договором не предусмотрен более продолжительный срок уведомления. Договор считается прекращенным по истечении данного срока".

------------------------------------------------------------------

Название документа