Соотношение договора участия в долевом строительстве с договором инвестирования

СООТНОШЕНИЕ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ С ДОГОВОРОМ ИНВЕСТИРОВАНИЯ <*>, <**>

М. В. ПЕТРУХИН

-------------------------------- <*> Petrukhin M. V. Correlation of contract of concern in shares building with investment contract. <**> Автор выражает благодарность доктору юридических наук В. В. Чубарову за его ценные советы, которые помогли при написании настоящей статьи.

Петрухин М. В., аспирант Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ, юрист строительной компании ООО "Град".

В статье рассматриваются правовые вопросы соотношения договора участия в долевом строительстве с договором инвестирования. Автором приводятся доводы, обосновывающие самостоятельность договора инвестирования как вида договора.

Ключевые слова: договор участия в долевом строительстве, договор инвестирования, инвестиции.

The article is considering the legal issues of correlation of concern in shares building contract with investment contract. The author is giving reasons based investment contract independence as type of contract.

Key words: concern in shares building contract, investment contract, investments.

Достаточно часто в юридической литературе и судебно-арбитражной практике договор участия в долевом строительстве рассматривается как договор инвестирования, а денежные средства, передаваемые застройщику участником долевого строительства, как инвестиции <1>. -------------------------------- <1> См., например: Муравьев Б. В. Договор с участием инвесторов в строительстве // Законодательство. 1999. N 6. С. 9; Лапутева Е. В. Договор долевого участия и инвестиционный договор // Актуальные проблемы частноправового регулирования: Материалы IV Всероссийской научной конференции молодых ученых (г. Самара, 23 - 24 апреля 2004 г.). Самара, 2004. С. 295; Бобровникова М. А. Договор участия в долевом строительстве // Журнал российского права. 2006. N 1. С. 75; Майфат А. В. Гражданско-правовые конструкции инвестирования: Монография // СПС "Гарант"; Шутилов А. А. Правовая природа долевого строительства объектов недвижимости // Международные юридические чтения: Материалы научно-практической конференции (Омск, 18 апреля 2007 г.). Омск, 2007. Ч. 3. С. 139 - 140.

При этом под инвестиционным договором в сфере строительства понимается договор, по которому физические или юридические лица, называемые, как правило, инвесторами, передают денежные средства (или иные объекты гражданских прав) в пользу юридического лица (обычно оно именуется инвестиционной или инвестиционной строительной компанией). Последнее за счет привлеченных средств обязуется обеспечить строительство определенного объекта недвижимости (самостоятельно либо с помощью третьих лиц) и после его окончания передать инвесторам право собственности на часть этого объекта в соответствии с имущественной долей инвестора <2>. -------------------------------- <2> См.: Муравьев Б. В. Указ. соч. С. 9.

Некоторые ученые считают, что договор участия в долевом строительстве можно отнести к инвестиционной сделке, в случае если участником долевого строительства является юридическое лицо или гражданин, если объектом долевого строительства является нежилое помещение <3>. -------------------------------- <3> См.: Згонникова Е. П. Правовое регулирование отношений, возникающих из договора участия в строительстве многоквартирных домов: Дис. ... канд. юрид. наук. Волгоград, 2006. С. 127, 142.

В настоящее время проблема разграничения договоров участия в долевом строительстве и договоров инвестирования осложняется тем, что Федеральным законом от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ <4> ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве) была дополнена ч. 3, согласно которой действие Закона о долевом строительстве не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом РФ и законодательством РФ об инвестиционной деятельности. -------------------------------- <4> СЗ РФ. 2006. N 30. Ст. 3287.

Поскольку из содержания ч. 1 ст. 1 Закона о долевом строительстве следует, что участниками долевого строительства, кроме граждан, могут быть и юридические лица, возникает вопрос: в каких случаях отношения, связанные с привлечением денежных средств юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, будут регулироваться Законом о долевом строительстве, а в каких Гражданским кодексом РФ и инвестиционным законодательством? В связи с этим интерес представляет следующее дело, рассмотренное Арбитражным судом Республики Татарстан. Общество с ограниченной ответственностью "Протект", г. Москва (далее - истец), обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к закрытому акционерному обществу "ИтильТехно-Сервис", г. Казань (далее - ответчик), о признании права собственности истца на трехэтажное нежилое здание общей площадью 1870,30 кв. м, расположенное по адресу: г. Казань, ул. Маршала Чуйкова, д. 43, корп. 1, признании недействительным зарегистрированного права собственности ответчика на это здание и обязании ответчика передать истцу в собственность указанное здание. Как установил суд, стороны 29 марта 2005 г. заключили договор N 25А2/38 о долевом участии в капитальном строительстве (далее - Договор). Договор заключен на строительство 3-этажного нежилого (офисного) пристроя N 1 к жилому дому по ул. Чуйкова-Амирхана, в настоящее время имеющего адрес: г. Казань, ул. Маршала Чуйкова, д. 43, корп. 1. Истец в соответствии с п. 2.1, 2.2, 2.3 Договора уплатил ответчику 26 000 000 рублей. Согласно п. 1.1, 3.3, 5.3 Договора ответчик обязался после ввода объекта в эксплуатацию и оформления паспорта БТИ передать 100% его площадей истцу по акту приема-передачи. Указанный в Договоре объект недвижимости был принят в эксплуатацию решением Государственной приемочной комиссии от 25 декабря 2006 г. Ответчик обязательство по передаче истцу законченного строительством объекта не исполнил, зарегистрировал за собой право собственности на указанный пристрой. Суд удовлетворил исковые требования, отметив, что Договор долевого участия возникает в случае, когда гражданин или юридическое лицо вносят денежные средства для строительства помещений жилого или нежилого назначения и общего имущества в многоквартирных жилых домах, и (или) ином объекте недвижимости, входящем в состав указанного многоквартирного дома, и (или) ином объекте недвижимости, строящемся (создаваемом) также с привлечением денежных средств участников долевого строительства, у которых возникает именно долевое участие в строительстве объекта. В случае же строительства не отдельных помещений как объектов гражданских прав в одном объекте, а объекта целиком (здание, сооружение) или объектов производственного назначения следует применять инвестиционное законодательство, а именно Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" <5> (далее - Закон об инвестиционной деятельности), с применением норм Гражданского кодекса РФ. В указанных случаях заключается инвестиционный договор. -------------------------------- <5> СЗ РФ. 1999. N 9. Ст. 1096.

Если объект целиком оформляется в собственность одного лица, то Закон о долевом строительстве также не применяется и следует руководствоваться инвестиционным законодательством. Суд посчитал, что поскольку в данном случае в соответствии с п. 1.1 Договора истцу по окончании строительства подлежало передаче в собственность 100% площадей нежилого (офисного) здания "пристрой N 1", то предметом Договора являлись не отдельные нежилые помещения, расположенные в здании, а все нежилые помещения в данном здании, по существу, как единый объект гражданских прав. Из содержания Договора (содержания и объема прав и обязанностей сторон) и иных материалов дела не усматривается, что строительство здания по ул. Чуйкова-Амирхана предполагало инвестирование и иными лицами, кроме истца, и создания общего с кем-либо имущества. Согласно условиям Договора (п. 1.1) имущество подлежит передаче в собственность одному лицу - обществу с ограниченной ответственностью "Протект". Таким образом, Договор признаков долевого участия в строительстве объекта не содержит <6>. -------------------------------- <6> См.: решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 25 ноября 2008 г. по делу N А65-19578/2008 // URL: http://www. arbitr. ru/bras.

По другому спору, возникшему из договоров долевого участия в строительстве квартир в многоквартирных домах, суд отметил, что договор долевого участия возникает в случае, когда гражданин или юридическое лицо вносят денежные средства для строительства помещений жилого или нежилого назначения и общего имущества в многоквартирных жилых домах, и (или) ином объекте недвижимости, входящем в состав указанного многоквартирного дома, и (или) ином объекте недвижимости, строящемся (создаваемом) также с привлечением денежных средств указанных участников долевого строительства, у которых возникает именно долевое участие в строительстве объекта. В случае же строительства не отдельных помещений как объектов гражданских прав в одном объекте, а объекта целиком (здание, сооружение) или объектов производственного назначения следует применять инвестиционное законодательство, а именно Закон об инвестиционной деятельности, с применением норм Гражданского кодекса РФ. В указанных случаях заключается инвестиционный договор. Если объект целиком оформляется в собственность одного лица, то Закон о долевом строительстве также не применяется и следует руководствоваться инвестиционным законодательством <7>. -------------------------------- <7> См.: Постановление ФАС Поволжского округа от 20 августа 2008 г. по делу N А55-1393/2008 // СПС "КонсультантПлюс".

Считаем, что с выводом судов о неприменении Закона о долевом строительстве к тем случаям, когда одним лицом осуществляется финансирование строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, следует согласиться, поскольку объектом долевого строительства может являться жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости (п. 2 ст. 2 Закона о долевом строительстве), т. е. часть создаваемого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а не весь объект в целом. Однако выделение особого инвестиционного договора в том случае, когда финансирование строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется одним лицом, представляется ошибочным по следующим основаниям. Во-первых, как справедливо отмечает К. Б. Ярошенко, в самом Законе РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" <8> (далее - Закон об инвестиционной деятельности в РСФСР), а также в Законе от 25 февраля 1999 г. не упоминается о каком-либо особом "инвестиционном договоре". Напротив, в п. 1 ст. 7 Закона 1991 г. предусмотрено, что "основным правовым документом, регулирующим производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, является договор (контракт) между ними". Еще более четкие указания по этому поводу содержатся в ст. 8 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений": "Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом РФ" <9>. И далее она отмечает, что особого типа "инвестиционных договоров" не существует, а на отношения между субъектами инвестиционной деятельности распространяются нормы ст. 1 и 421 ГК РФ, т. е. они могут в принципе оформляться любыми соответствующими сложившимся отношениям договорами, как поименованными, так и не поименованными в ГК РФ <10>. -------------------------------- <8> Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. N 29. Ст. 1005. <9> Ярошенко К. Б. Споры, связанные с долевым участием граждан в жилищном строительстве // Комментарий судебной практики. М., 2000. Вып. 6. С. 40. (Аналогичный вывод содержится в Постановлении Президиума ВАС РФ от 30 октября 2007 г. N 8105/07, в котором справедливо отмечено, что "договор, названный сторонами инвестиционным, может представлять собой гражданско-правовой договор определенного вида, являться смешанным или непоименованным договором (пункты 2, 3 статьи 421 Кодекса) в зависимости от условий, включенных в него по воле сторон" // СПС "КонсультантПлюс".) <10> См.: Там же. С. 40.

К такому же выводу пришел Е. А. Суханов, который в одном из своих интернет-интервью, отвечая на вопрос журналиста о возможности выделения инвестиционного договора, отметил, что "нет такого договора (инвестиционного договора. - М. П.). За этим может стоять все что угодно. Инвестиции - это типичное экономическое понятие" <11>. -------------------------------- <11> URL: http:// www. consultant. ru/ law/ interview/ sukhanov. html.

Данная позиция представляется правильной, поскольку если выделять особый тип инвестиционных договоров, то к нему придется отнести большую часть договоров, закрепленных во второй части ГК РФ. Так, например, договор продажи предприятия, урегулированный § 8 гл. 30 ГК РФ, следовало бы отнести к инвестиционному договору, так как очевидно, что покупатель, приобретая предприятие в целом как имущественный комплекс, делает это для извлечения прибыли. Прибыль покупатель может получить также от производственной деятельности предприятия, от сдачи его в аренду, от продажи по более выгодной цене и т. п. К инвестиционным договорам следовало бы также отнести: договор аренды предприятия (§ 5 гл. 34 ГК РФ), договор финансовой аренды (§ 6 гл. 34 ГК РФ), договор строительного подряда (§ 3 гл. 37 ГК РФ), государственный или муниципальный контракт на выполнение подрядных работ для государственных или муниципальных нужд (§ 5 гл. 37 ГК РФ) и многие другие договоры. Однако очевидно, что эти договоры являются самостоятельными видами и не могут быть урегулированы одним договором инвестирования. Поэтому следует согласиться с К. Скловским в том, что "предварительно нужно ввести тот или иной договор, который стороны назвали инвестиционным, в рамки известных гражданскому законодательству" <12>. -------------------------------- <12> Скловский К. Договор долевого участия в строительстве и возникновение права собственности на объект долевого строительства // Хозяйство и право. 2008. N 7. С. 41.

Следовательно, при рассмотрении арбитражными судами споров, связанных с заключением, исполнением, расторжением договоров участия в строительстве, необходимо исследовать правовую природу заключенного договора, который стороны назвали инвестиционным договором или договором участия в долевом строительстве. И если в нем будут отсутствовать признаки договора участия в долевом строительстве, необходимо установить, к какому из поименованных в части второй Гражданского кодекса РФ договоров он относится (строительному подряду, совместной деятельности или др.) или же он является непоименованным договором, к которому будут применяться содержащиеся в нем условия, а также общие положения ГК РФ об обязательствах и договорах. В рассматриваемом контексте интерес представляет следующее дело, рассмотренное ФАС Поволжского округа. Оставляя в силе Постановление апелляционного суда, которым было отменено решение суда первой инстанции о признании права на долю в многоквартирном доме в виде квартир и машино-мест, основанное на договоре инвестирования, суд кассационной инстанции отметил, что арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о его правовой квалификации как договора участия в долевом строительстве, попадающего в сферу регулирования Закона о долевом строительстве <13>. -------------------------------- <13> См.: Постановление ФАС Поволжского округа от 2 сентября 2009 г. по делу N А65-17914/2008 // URL: http://www. arbitr. ru/bras.

В связи с этим представляются неубедительными доводы исследователей, понимающих под инвестиционными договорами те, которые "направлены на приобретение имущества в собственность, приобретение объектов гражданских прав во временное пользование и на выполнение работ (оказание услуг)". Среди прочих гражданско-правовых договоров той же направленности их выделяет круг возможных объектов и возмездность отношений, всегда имеющая меновый характер <14>. Как уже отмечалось выше, данный критерий присутствует в большинстве договоров, содержащихся во второй части Гражданского кодекса РФ. -------------------------------- <14> См.: Антипова О. М. Правовое регулирование инвестиционной деятельности (на примере инвестиций в строительстве): Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2007. С. 10 - 11.

Представляется также ошибочной практика отдельных арбитражных судов, признающих договоры участия в строительстве ничтожными по причине их заключения с целью извлечения прибыли и рассматривающих прибыль как один из признаков договора инвестирования. Так, по одному из дел о признании договоров долевого строительства недействительными (ничтожными) и применении последствий недействительности сделки Арбитражный суд Самарской области отметил, что Закон о долевом строительстве позволяет юридическим лицам (в том числе коммерческим) выступать в качестве участника долевого строительства. Однако данное правило, исходя из смысла Закона, включая п. 3 ст. 1 Закона о долевом строительстве, распространяется на случаи, когда юридическое лицо имеет целью приобрести объект для собственных нужд или иных целей, не подразумевающих извлечение прибыли. По мнению суда, ответчик получил прибыль, но право собственности на спорные помещения не приобрел. При указанных обстоятельствах следует считать, что ответчик заключил спорные договоры долевого строительства с целью извлечения прибыли и в осуществление инвестиционной деятельности. Стороны заключили их незаконно, в нарушение Закона о долевом строительстве, а в соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна <15>. -------------------------------- <15> См.: решение Арбитражного суда Самарской области от 12 мая 2008 г. по делу N А55-17387/2007 // URL: http://www. arbitr. ru/bras.

Во-вторых, "инвестиционная деятельность, в свою очередь, подразумевает помимо вложения средств еще и какие-либо практические действия по реализации инвестиций, а лицо, перечисляющее денежные средства по договору долевого участия в строительстве, в последующем никак не участвует в реализации программы строительства" <16>, - пишет Е. Козлова. -------------------------------- <16> Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. 2002. N 2. С. 77.

Данное утверждение представляется верным, поскольку из легального определения договора участия в долевом строительстве, данного в ч. 1 ст. 4 Закона о долевом строительстве, следует, что на участника долевого строительства возлагаются обязанности уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства. В-третьих, анализ содержания Закона об инвестиционной деятельности в РСФСР и Закона об инвестиционной деятельности позволяет прийти к выводу, что большая часть норм указанных Законов содержит экономические, бюджетные, налоговые положения, которые не регулируют гражданские правоотношения, возникающие между субъектами инвестиционной деятельности. Так, например, к экономическим положениям можно отнести ст. 3 ("Объекты инвестиционной деятельности"), ст. 8 ("Источники финансирования инвестиционной деятельности"), ст. 9 ("Взаимодействие государственных органов РСФСР, Союза ССР, других союзных республик в составе РСФСР и местных Советов народных депутатов в инвестиционной деятельности"), ст. 10 ("Формы и методы государственного регулирования инвестиционной деятельности") и др. Закона об инвестиционной деятельности в РСФСР, действующего в части, не противоречащей Закону об инвестиционной деятельности, а также ст. 1 ("Основные понятия"), ст. 11 ("Формы и методы государственного регулирования инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений") и др. Закона об инвестиционной деятельности. К бюджетным положениям можно отнести ст. 13 ("Порядок принятия решений об осуществлении государственных капитальных вложений"), ст. 14 ("Проверка эффективности инвестиционных проектов, финансируемых полностью или частично за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации, местных бюджетов, и достоверности их сметной стоимости") Закона об инвестиционной деятельности. В этой связи следует согласиться с Е. В. Резцовой в том, что законы, посвященные инвестиционной деятельности, представляют собой скорее не нормативный акт, а некую программу экономического развития <17>. -------------------------------- <17> См.: Резцова Е. В. Правовая природа договора долевого участия в жилищном строительстве: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2006. С. 59.

Таким образом, следует прийти к выводу, что нет оснований относить договор участия в долевом строительстве к инвестиционному договору, а инвестиционный договор считать самостоятельным типом (видом) гражданско-правовых договоров.

------------------------------------------------------------------

Название документа