Выселение нанимателей из жилых помещений специализированного жилищного фонда

ВЫСЕЛЕНИЕ НАНИМАТЕЛЕЙ ИЗ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

Д. В. КАРПУХИН

Карпухин Д. В., к. и.н., доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин Московского института экономики, менеджмента права.

Специализированный жилищный фонд является самым специфическим видом жилищного фонда Российской Федерации. Правовой статус служебных жилых помещений, общежитий, жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан и других категорий жилых помещений специализированного жилищного фонда различается в зависимости от их целевого назначения. Выселение из данных видов жилых помещений также обладает определенной правовой спецификой, обусловленной интенсивной правоприменительной практикой.

Жилищный кодекс РФ, вступивший в силу в марте 2005 года, значительно расширил перечень жилых помещений, предназначенных в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 19 ЖК РФ для проживания отдельных категорий граждан, предоставляемых по правилам раздела IV ЖК РФ из государственного и муниципального жилищных фондов. Часть 1 статьи 92 Жилищного кодекса РФ к специализированным жилым помещениям относит: 1) служебные жилые помещения; 2) жилые помещения в общежитиях; 3) жилые помещения маневренного фонда; 4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; 5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; 6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; 7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан. Специфика специализированных жилых помещений заключается в том, что: во-первых, данное жилое помещение в соответствии со статьей 99, частями 1 - 2 статьи 100 ЖК РФ предоставляется на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений. Исключение составляют жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются гражданам по договорам безвозмездного пользования; во-вторых, специализированные жилые помещения полностью исключены из гражданского оборота, то есть не могут являться предметом каких-либо гражданско-правовых сделок. Так, в соответствии с частью 3 статьи 92 ЖК РФ специализированные жилые помещения не могут быть отчуждены, переданы в аренду, наем. Часть 4 статьи 100 ЖК РФ запрещает обменивать специализированное жилое помещение, а также передавать его в поднаем <*>. -------------------------------- <*> Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. Действительно, следует согласиться с автором в том, что правовой статус специализированных жилых помещений существенно ограничен. И. Л. Корнеева, Г. Ф. Шешко, А. И. Якупова объясняют это строго целевым назначением помещений <*>. Однако из данного правила могут быть сделаны исключения. Так, наймодателю по договору найма служебного жилого помещения в соответствии с п. 13 типового договора найма служебного жилого помещения (утвержден Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 N 42) предоставлено специфическое право принятия решения о приватизации жилого помещения. -------------------------------- <*> Корнеева И. Л. Жилищное право Российской Федерации. М.: Юристъ, 2006. С. 50. Шешко Г. Ф. Жилые помещения специализированного жилищного фонда. Предоставление, пользование, выселение // Жилищное право. 2006. N 1. С. 18. Якупова А. И. Некоторые особенности предоставления специализированных жилых помещений // Жилищное право. 2006. N 11. С. 45.

Данное право также было предусмотрено абзацем 2 ст. 4 Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" <*>, устанавливающим, что собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также уполномоченные ими юридические лица с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений. -------------------------------- <*> Федеральный закон от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" // Бюллетень нормативных актов. 1992. N 1; Российская газета. N 138. 01.07.2004, N 1. 12.01.2005.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 N 42 "Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений" утверждены типовые договоры найма специализированного жилого помещения <1>. В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" разъяснено, что нарушение требований Жилищного кодекса Российской Федерации и указанных Правил при принятии решения о предоставлении гражданину специализированного жилого помещения с учетом положений пункта 2 части 3 статьи 11 ЖК РФ и части 2 статьи 99 ЖК РФ может служить основанием для предъявления в судебном порядке заинтересованными лицами требования о признании этого решения, а также заключенного на его основании договора найма специализированного жилого помещения недействительными и выселении проживающих в жилом помещении лиц. -------------------------------- <1> Постановление Правительства РФ от 26.01.2006 N 42 "Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений" // Собрание законодательства РФ. 06.02.2006. N 6. Ст. 697.

Таким образом, правоотношения, связанные с договором найма специализированного жилого помещения, носят административный характер со всеми присущими такой категории отношений признаками: 1) основанием возникновения данных отношений является административное волеизъявление - решение уполномоченного властного органа; 2) орган государственной и (или) местной власти является субъектом договора найма специализированного жилого помещения; 3) отношения между участниками правоотношений носят императивный характер, то есть основаны на неравноправном положении сторон. Лицо, выступающее субъектом договора специализированного жилого помещения, не имеет права на паритетной основе определять параметры взаимоотношений с контрагентом в лице властного субъекта <*>. -------------------------------- <*> Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. Несомненно, что без решения органа о предоставлении специализированного жилого помещения договор найма конкретного специализированного жилого помещения с определенным лицом не может быть заключен, данное решение оформляется актом исполнительных органов и носит административный характер, является обязательным для исполнения лицами, во владении которых находятся специализированные жилые помещения. Однако решение не следует рассматривать в качестве юридического факта, непосредственно влекущего за собой возникновение жилищного правоотношения. Поскольку само жилищное правоотношение имеет договорную природу, которая обеспечивает юридическое равенство в правовом положении нанимателя и наймодателя.

Изложенная правовая специфика правового статуса специализированных жилых помещений предопределила особенности выселения граждан из занимаемых жилых помещений. Часть 1 статьи 103 ЖК РФ увязывает выселение нанимателей по договору найма специализированного жилого помещения с расторжением или прекращением договора. В соответствии с положениями ЖК РФ договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по инициативе наймодателя в следующих случаях: 1) при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения (часть 3 статьи 101 ЖК РФ); 2) при невнесении нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев (пункт 1 части 4 статьи 83 ЖК РФ); 3) при разрушении или повреждении жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (пункт 2 части 4 статьи 83 ЖК РФ); 4) при систематическом нарушении прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении (пункт 3 части 4 статьи 83 ЖК РФ); 5) при использовании жилого помещения не по назначению (пункт 4 части 4 статьи 83 ЖК РФ). Универсальная юридическая обязанность нанимателя, предусмотренная подпунктом 1 пункта 7 раздела II "Права и обязанности нанимателя" типовых договоров найма жилого помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; маневренного фонда; служебного жилого помещения; жилого помещения в общежитии заключается в использовании жилого помещения по назначению и в пределах, которые установлены Жилищным кодексом Российской Федерации. Указанные типовые договоры утверждены Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 N 42. Наиболее резонансными и конфликтными с правовой точки зрения являются вопросы, связанные с выселением граждан из занимаемых жилых помещений и общежитий. Служебные жилые помещения предоставляются: 1) для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной или местной власти; 2) для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с юридическими лицами, основанными на праве хозяйственного ведения или оперативного управления; 3) в связи с прохождением службы; 4) в связи с назначением на государственную должность РФ или субъекта РФ либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной или местной власти (статья 93 ЖК РФ). Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения (часть 1 статьи 94 ЖК РФ). Следовательно, исходя из смысла указанных нормативных положений части 3 статьи 101 ЖК РФ и подпункта 1 пункта 7 раздела II "Права и обязанности нанимателя" типовых договоров найма специализированного жилого помещения, прекращение трудовых отношений с вышеуказанными субъектами, прекращение прохождения службы, снятие с государственной или муниципальной должности влекут за собой прекращение оснований пользования служебным жилым помещением нанимателем и членами его семьи и расторжение договора найма специализированного жилого помещения с выселением нанимателя и членов его семьи без предоставления другого жилого помещения (статья 104 часть 3 ЖК РФ) <*>. -------------------------------- <*> Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. В науке жилищного права одна из наиболее проблемных - дискуссия о том, является ли прекращение трудового договора основанием для расторжения договора найма специализированного жилого помещения. Так, одни авторы полагают, что "прекращение трудовых отношений является основанием для возбуждения вопроса о расторжении договора найма" <*>. -------------------------------- <*> Жанайдаров И. У. Правовое регулирование выселения с предоставлением другого жилого помещения по советскому жилищному праву: Дис. ... канд. юрид. наук, М., 1984. С. 85. П. П. Васильев полагает, что "по смыслу закона договор автоматически не прекращается". П. П. Васильев с данным положением не согласен и предлагает внести соответствующие изменения в законодательство (Васильев П. П. Правовое регулирование отношений по предоставлению и пользованию служебными жилыми помещениями по жилищному законодательству РФ: Дис. ... канд. юрид. наук. Белгород, 2006. С. 108 - 109).

Другие авторы обоснованно утверждают, что "право пользования жилым помещением, предоставленным работнику в связи с условиями работы, производно от трудового договора, заключенного им с соответствующей организацией. Поэтому с прекращением трудового договора одновременно прекращается и право пользования жилым помещением" <*>. Сторонники данной позиции справедливо обосновывают ее наличием соответствующих положений в законодательстве. -------------------------------- <*> Покровская А. Ю. Жилищное законодательство в России сегодня. СПб.: ИГ "Весь", 2005. С. 109, 113. Белоусов Н. В., Емельянова А. И. Использование жилых помещений, предоставленных органами исполнительной власти, в которых законом предусмотрена военная служба, в хозяйственное ведение и оперативное управление из государственного и муниципального жилищных фондов // Российский военно-правовой сборник: Актуальные вопросы жилищного обеспечения военнослужащих. 2005. С. 120. Кубанкина Е. И., Павленко В. В. Жилищное право: Учебное пособие. М.: Издательско-торговая корпорация "Дашков и К", 2006. С. 60.

Аналогичным образом решается вопрос с выселением без предоставления другого жилого помещения граждан из общежитий в случае прекращения трудовых, служебных и учебных отношений (статья 105 часть 2 ЖК РФ). Следует отметить, что аналогичные положения содержались в статье 107 ЖК РСФСР, утратившего силу в 2005 году, которая гласила, что рабочие и служащие, прекратившие трудовые отношения с предприятием, учреждением, организацией, а также граждане, которые исключены из членов колхоза или вышли из него по собственному желанию, подлежали выселению из служебного жилого помещения со всеми проживающими с ними лицами без предоставления другого жилого помещения. В правоприменительной практике возник вопрос: соответствует ли данная норма положениям части 1 статьи 40 Конституции РФ, гарантирующей право на жилье? Ответ на него был изложен в Определении Конституционного Суда РФ от 21.12.2004 N 413-О, в соответствии с которым было установлено, что в отношении жилых помещений специализированного жилищного фонда ЖК РСФСР установлены особые правила выселения лиц, поселившихся в служебном жилом помещении, которые обусловлены правовым режимом служебных помещений как специальных жилых помещений, используемых для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него (статьи 101 и 106 Жилищного кодекса РСФСР) <2>. Тем самым, как отметил Конституционный Суд РФ, жилищное законодательство защищает интересы соответствующих предприятий, учреждений, организаций как юридических лиц, являющихся собственниками жилья либо его владельцами, ограничивая в праве пользования конкретной жилой площадью только тех граждан, которые не состоят с ними в трудовых правоотношениях. -------------------------------- <2> Определение Конституционного Суда РФ от 21.12.2004 N 413-0 "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Красовского Рудольфа Арнольдовича и Красовской Ольги Викторовны, поданной в интересах Красовской Кристины Рудольфовны, на нарушение ее конституционных прав статьей 107 Жилищного кодекса РСФСР" // Правовая система "Консультант".

Правило о выселении из служебного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения лиц, прекративших трудовые отношения с предприятием, учреждением, организацией, вместе со всеми проживающими с ними лицами, в том числе несовершеннолетними, не противоречит части 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации, поскольку содержащейся в ней нормой запрещено только произвольное, т. е. вне оснований и порядка, которые предусмотрены законом, лишение граждан жилища. Следовательно, статья 107 Жилищного кодекса РСФСР не может рассматриваться как нарушающая конституционные права граждан. Данное Определение Конституционного Суда РФ актуально и применительно к отношениям, связанным с выселением вследствие прекращения трудовых, служебных и учебных отношений, возникших после введения в действие ЖК РФ в 2005 году, так как его положения в указанной части практически идентичны положениям утратившего силу ЖК РСФСР. В правоприменительной практике возник вопрос о возможности применения сроков исковой давности по делам, связанным с выселением нанимателей из жилых помещений специализированного жилищного фонда. Так, в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.08.2008 N 5-В08-77 было рассмотрено гражданское дело по иску Федерального государственного учреждения к гражданам об истребовании квартиры и выселении без предоставления другого жилого помещения по надзорной жалобе <3>. Ответчик, занимавший служебное жилое помещение, в 1995 году прекратил трудовые отношения с учреждением, в связи с чем истец в 2004 году подал иск о выселении ответчика и членов его семьи. Истец мотивировал свое заявление тем, что он владеет квартирой на праве оперативного управления, и требовал устранения всяких нарушений своего права на основании статей 301 - 304 ГК РФ. Суды первой и кассационной инстанций удовлетворили исковые требования, заявленные Федеральным государственным учреждением. Однако Верховный Суд РФ нашел, что имеются основания для отмены вынесенных по делу постановлений в соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на основании существенного нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшего на исход дела, без устранения которого невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов <4>. -------------------------------- <3> Определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.08.2008 N 5-В08-77 // Текст опубликован не был. Правовая система "Консультант". <4> Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 N 138-ФЗ (в ред. от 05.12.2006) // Собрание законодательства РФ. 2002. N 46. Ст. 4532; 2004. N 24. Ст. 2335; N 31. Ст. 3230; 2005. N 30. Ст. 3104; 2006. N 50. Ст. 5303.

Верховный Суд РФ указал, что судом первой инстанции к спорным правоотношениям были применены положения статьи 208 ГК РФ, в соответствии с которой на требования о защите прав собственника или владельца недвижимого имущества не распространяется срок исковой давности, о котором было заявлено ответчиками. Высшая судебная инстанция России сочла, что отношения между ответчиком и истцом носили договорный характер. Ответчик занял предоставленное ему жилое помещение на основании ордера с открытием финансового лицевого счета, оплачивал жилье и коммунальные услуги. Так как в соответствии со статьями 50, 51 и 106 ЖК РСФСР, действовавшего при фактическом вселении ответчика в квартиру, не требовалось письменной формы договора найма жилого помещения специализированного жилищного фонда, его заключение осуществлялось путем открытия на имя нанимателя финансового лицевого счета. В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 разъяснено, что при оспаривании законности предоставления служебных жилых помещений, имевших место до введения в действие в 2005 году нового ЖК РФ, необходимо иметь в виду, что по действующему на тот момент законодательству основанием для вселения в служебное жилое помещение и заключения договора найма служебного жилого помещения являлся установленной формы ордер (статьи 47, 105 ЖК РСФСР), а основанием для вселения в общежитие - ордер на занятие по найму жилой площади в общежитии по установленной форме (статья 109 ЖК РСФСР). Следовательно, полагает Верховный Суд РФ, возникшие между истцом и ответчиком правоотношения являются жилищными и к ним не могут быть применены положения статьи 208 ГК РФ, так как нормы, содержащиеся в статьях 304 и 305 ГК РФ, не могут быть применимы к требованиям о выселении нанимателя квартиры и членов его семьи, урегулированных на момент выселения нормами статьи 107 ЖК РСФСР. К жилищным отношениям должны быть применены положения статьи 196 ГК РФ, которые устанавливают срок исковой давности в три года. С учетом того, что истец обратился в суд с требованием о выселении ответчика и членов его семьи через восемь лет, Судебная коллегия Верховного Суда РФ по гражданским делам определила отменить решение суда первой инстанции и вынесла новое решение от отказе в удовлетворении иска Федерального государственного учреждения. Проиллюстрированный пример показывает, что при возникновении споров о выселении из жилых помещений специализированного жилищного фонда в связи с прекращением трудовых отношений с работодателем необходимо четко разграничивать жилищные правоотношения от гражданских и учитывать, что к первым не могут применяться положения статьи 208 ГК РФ, в соответствии с которой на требования о защите прав собственника или владельца недвижимого имущества не распространяется общий трехлетний срок исковой давности, установленный статьей 196 ГК РФ. По мнению автора, интересной представляется позиция Верховного Суда РФ, изложенная в Определении от 28.12.2007 N 5-В07-147, по применению сроков исковой давности к выселению из служебного жилого помещения ответчика, который прекратил трудовые отношения с работодателем и, кроме того, получил квартиру с нарушением закона, без выдачи ордера <5>. Верховный Суд РФ отказал в передаче дела для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции, так как посчитал, что суд первой инстанции правильно исходил из того, что трудовые отношения между сторонами по делу прекращены, жилье получено ответчиком с нарушением установленного законом порядка, а довод о том, что истцом пропущен срок исковой давности для обращения в суд, несостоятелен, так как данные жилищные отношения являются длящимися и, следовательно, срок исковой давности не пропущен. -------------------------------- <5> Определение Верховного Суда Российской Федерации от 28.12.2007 N 5-В07-147 // Текст опубликован не был. Правовая система "Консультант".

Примечательно, что в первом рассматриваемом случае законное вселение нанимателя в служебное жилое помещение было истолковано судом как основание для возникновения договорных отношений, к спорам по которым применим общий трехлетний срок исковой давности. Во втором случае указанный срок не мог быть применен, так как ответчик незаконно вселился в занимаемое жилое помещение, договорных отношений не возникло, следовательно, данные жилищные отношения носят длящийся характер и к ним не может быть применен трехлетний срок исковой давности. В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 разъяснено, что в соответствии с частью 1 статьи 103 ЖК РФ в случаях расторжения или прекращения договора найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 102 и частью 2 статьи 103 ЖК РФ. При этом по делам о выселении граждан из специализированных жилых помещений (статья 103 ЖК РФ) судам необходимо иметь в виду, что не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений граждане, перечисленные в пунктах 1 - 4 части 2 статьи 103 ЖК РФ, при условии, что они не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Предоставляемое гражданам, выселяемым из служебного жилого помещения или жилого помещения в общежитии, другое жилое помещение должно находиться в черте соответствующего населенного пункта (часть 3 статьи 103 ЖК РФ), отвечать санитарным и техническим требованиям (часть 2 статьи 15 ЖК РФ) и, как следует из содержания части 2 статьи 103 ЖК РФ, относиться к жилищному фонду социального использования. Благоустроенность и размер другого жилого помещения правового значения не имеют. Часть 2 статьи 103 ЖК РФ содержит перечень категорий лиц, которые не могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения из служебного жилого помещения и общежитий. К ним относятся: 1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов правоохранительной системы РФ, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей; 2) пенсионеры по старости; 3) члены семьи умершего работника, которому при жизни было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии; 4) инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы. Помимо того что пользователь жилого помещения должен относиться к указанным категориям, в соответствии с указанной нормой он не может являться нанимателем жилого помещения по договору социального найма или членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственником жилого помещения или членом семьи собственника жилого помещения и состоять на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении. Следует отметить, что по сравнению с утратившим силу ЖК РСФСР в новом ЖК РФ, вступившем в силу в марте 2005 года, государство значительно сократило перечень категорий лиц, которые не могут быть выселены из служебного жилого помещения и общежития без предоставления другого жилья. Исключены категории граждан, проработавших на предприятии, в учреждении, организации, предоставивших им жилое помещение в общежитии или служебное жилое помещение, не менее десяти лет (пункт 6 статьи 108 ЖК РСФСР); лица, уволенные в связи с ликвидацией предприятия, учреждения, организации либо по сокращению штатов или штата работников (пункт 8 статьи 108 ЖК РСФСР); одинокие лица с проживающими вместе с ними несовершеннолетними детьми (пункт 12 статьи 108 ЖК РСФСР); иные категории лиц. Таким образом, государство снижает степень социальной и правовой защищенности своих граждан и стремится снять с себя бремя дополнительных финансовых расходов по обеспечению жильем социально незащищенных категорий граждан, выселенных из служебного жилья и общежитий <*>. -------------------------------- <*> Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. Сложно согласиться с тем, что в результате сокращения перечня категорий граждан, которые не могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения, государство "снизило степень социальной и правовой защищенности". Поскольку специализированные жилые помещения имеют иные цели предоставления, нежели просто решение жилищных проблем граждан. Кроме того, невозможность выселения приведет к сокращению фактически свободных специализированных жилых помещений, которые в результате не смогут быть предоставлены иным гражданам.

Сокращение льготных категорий лиц, имевших право на предоставление другого жилого помещения при выселении из служебного жилья, поставило перед правоприменителем, Верховным Судом РФ вопрос, можно ли применять положения статьи 108 ЖК РСФСР, которая предусматривала наличие льгот для определенных категорий граждан при выселении из служебного помещения, после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, если право на льготу возникло у гражданина до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации? В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2005 года, утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 10.08.2005, разъяснено, что часть 1 статьи 6 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает, что акты жилищного законодательства применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие <6>. В соответствии со статьей 5 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса РФ, его положения применяются в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных данным Федеральным законом. -------------------------------- <6> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2005. N 12.

Из вышеизложенного следует, что в том случае, если у лица возникло право на льготу по основаниям, предусмотренным статьей 108 ЖК РСФСР, то оно сохраняется и после введения в действие нового Жилищного кодекса Российской Федерации. Следовательно, если к моменту введения в действие ЖК РФ у лица при наличии оснований, указанных в статье 108 ЖК РСФСР, возникло право на льготы, предусмотренные данной нормой, то к спорным правоотношениям можно применять положения указанной статьи и после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации; если же лицо до 1 марта 2005 года не приобрело право на льготы, предусмотренные этой статьей, то на него положения данной нормы не распространяются. Данная позиция высшей судебной инстанции России подтверждена Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14, в котором отмечено, что судам следует учитывать, что статьей 13 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" предусмотрены дополнительные гарантии для граждан, проживающих в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. В соответствии с названной статьей указанные граждане, состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма (часть 1 статьи 51 ЖК РФ), или имеющие право состоять на данном учете (часть 2 статьи 52 ЖК РФ), не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Категории граждан, выселяемых из служебных жилых помещений и общежитий с предоставлением другого жилого помещения, были определены статьями 108 и 110 ЖК РСФСР. Нормой, вызвавшей дискуссионность на предмет обоснованности принятия, стало правило, изложенное в части 2 статьи 102 ЖК РФ, в соответствии с которым переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилого помещения. Главным недостатком содержания изложенного предписания является то, что оно связывает выселение лиц, занимающих служебные жилые помещения и общежития, не с односторонним волеизъявлением нанимателя; не с соглашением субъектов договора найма специализированного жилого помещения и не с действиями (бездействием) нанимателя и членов его семьи, влекущими прекращение договора найма специализированного жилого помещения, а с обстоятельствами, не зависящими от воли и сознания нанимателя. Последний не имеет юридических возможностей оказывать влияние на процесс перехода права собственности на служебные жилые помещения и общежития и передачу жилья в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу <*>. -------------------------------- <*> Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. Специфическое основание прекращения анализируемого правоотношения и выселения граждан, содержащееся в ч. 2 ст. 102 ЖК РФ, на практике породило много споров. Однако закрепление указанных норм представляется оправданным, поскольку предоставление служебного жилого помещения/помещения в общежитии нельзя рассматривать как обязанность работодателя, это своего рода дополнительное преимущество, предлагаемое работнику в связи с выполнением им своих обязанностей. В случае отсутствия жилых помещений у работодателя (а в рассматриваемой ситуации наймодатель лишается принадлежавших ему помещений без учета его воли) работник лишен права требовать удовлетворения его жилищных потребностей.

Кроме того, прекращение трудовых отношений работодателя с работником с целью выселения последнего из служебного жилого помещения или общежития может быть осуществлено по основанию, не зависящему от волеизъявления работника. Таковым в соответствии с действующим Трудовым кодексом РФ является сокращение численности или штата работников организации (пункт 2 статьи 81 ТК РФ) <7>. -------------------------------- <7> Трудовой кодекс Российской Федерации от 30.12.2001 N 197-ФЗ (в ред. от 22.07.2008) // Собрание законодательства РФ. 06.02.2002. N 1. Ст. 3; 2002. N 1. Ст. 3; 2004. N 35. Ст. 3607; 2005. N 19. Ст. 1752; 2006. N 27. Ст. 2878; РГ. N 1, N 289. 10.01.2007; СЗ РФ. 2007. N 17. Ст. 1930, N 30. Ст. 3808, N 41. Ст. 4844, N 43. Ст. 5084, ст. 49, ст. 6070; 2008. N 9. Ст. 812, N 30 (ч. 1). Ст. 3613.

Другим недостатком нормы, изложенной в части 2 статьи 102 ЖК РФ, является то, что она была принята без учета исторически сложившейся в России ситуации предоставления гражданам жилых помещений в общежитии. В результате миграционных процессов из сельской местности в города, имевших место во второй половине XX века, тысячи россиян, трудоустраиваясь на предприятиях, получали общежитие для временного проживания. В дальнейшем они должны были получить квартиры по договорам социального найма. Однако изменившаяся в начале 90-х гг. ситуация, резкое сокращение объемов строительства государственного и муниципального жилья сделали призрачными шансы на получение жилых помещений лицами, проживающими в общежитиях. Широкая правоприменительная практика выселения граждан из занимаемых жилых помещений в общежитиях по основаниям, предусмотренным частью 2 статьи 102 ЖК РФ, может вызвать социальную напряженность в обществе и стимулировать протестные настроения среди населения. Анализ правоприменительной практики показывает, что работники, проживающие в общежитии, были в большей степени защищены правовыми предписаниями ранее действующего ЖК РСФСР. Так, в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2006 года, утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 27.09.2006, было разъяснено, что работник, которому было предоставлено жилое помещение в общежитии в связи с работой, мог быть выселен из него без предоставления другого жилого помещения в случае увольнения по собственному желанию, без уважительных причин, лишь по требованию организации, с которой он состоял в трудовых отношениях и которая предоставила ему общежитие <8>. Данное разъяснение высшей судебной инстанции РФ основано на буквальном толковании вышеизложенных положений статьи 110 ЖК РСФСР, действующей на момент прекращения трудовых отношений предприятия с работником. Принимая во внимание, что предприятие до его ликвидации в январе 2003 года требований о выселении работника из жилого помещения общежития не заявляло, судебная коллегия по гражданским делам областного суда пришла к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска другого юридического лица - учреждения (субъекта совместной долевой эксплуатации общежития) о выселении ответчика из спорной комнаты в общежитии без предоставления другого жилого помещения. -------------------------------- <8> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2007. N 1.

Учитывая изложенное, Верховный Суд РФ обоснованно отказал в передаче дела по иску учреждения о выселении ответчика из жилого помещения общежития без предоставления другого жилого помещения для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции. Одна из актуальных проблем, возникшая в правоприменительной деятельности судов, была сформулирована следующим образом: распространяются ли нормы Жилищного кодекса Российской Федерации на требования о выселении из общежитий, принадлежащих коммерческим организациям, если вселение имело место до 1 марта 2005 года? Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2005 года, утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 23.11.2005, дал разъяснение, что ЖК РФ применяется только к тем правоотношениям, которые регулируют вопросы, связанные с предоставлением жилых помещений и пользованием ими в общежитиях, находящихся в собственности государства и муниципальных образований <9>. -------------------------------- <9> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. N 3.

Если жилое помещение, предоставленное под общежитие, принадлежит коммерческой организации на праве собственности, то положения ЖК РФ, регулирующие вопросы предоставления и использования жилых помещений специализированного жилищного фонда, не могут быть применены, поскольку в данном случае речь идет о договорных обязательствах, основанных на нормах гражданского законодательства <*>. -------------------------------- <*> Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. Кроме того, в качестве аргумента, подтверждающего, что общежития специализированного жилищного фонда могут находиться только в государственной или муниципальной собственности, можно привести непосредственно нормы п. 2 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ: "Специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV настоящего Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов".

Таким образом, при выселении из жилых помещений в общежитиях, принадлежащих на праве собственности коммерческой организации, следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса РФ. В случае предъявления иска об определении порядка пользования жилым помещением он рассматривается судом на общих основаниях с учетом всех обстоятельств, имеющих значение для данного дела. Данное толкование не является исчерпывающим, так как Верховный Суд РФ не учел того факта, что существующие коммерческие организации, как правило, возникли на основе приватизации государственных и муниципальных предприятий. Работники данных предприятий проживают в общежитиях не на договорной основе с собственником коммерческих предприятий, а на основе сложившегося порядка предоставления и пользования жилыми помещениями в общежитии <*>. -------------------------------- <*> Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. Действительно, как верно отмечает автор, после приватизации юридических лиц работники проживают в общежитиях "не на договорной основе с собственником коммерческих предприятий". Обусловлено это тем, что согласно п. 2 ст. 30 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" общежития не включались в подлежащий приватизации имущественный комплекс унитарного предприятия. Соответственно, общежития, которые ранее принадлежали государственным предприятиям и учреждениям на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, стали передаваться в муниципальную собственность, а с нанимателями - заключаться договоры социального найма.

Данный порядок регламентировался правовыми предписаниями, предусмотренными Постановлением Правительства РФ от 11.08.1988 N 328 "Об утверждении Примерного положения об общежитиях" (в ред. Постановления Правительства РФ от 23.07.1993 N 726) <10>. Пункт 10 указанного Постановления предусматривал предоставление жилого помещения в общежитии на основе решения администрации предприятия, учреждения, организации и выдачи ордера на занятие по найму жилой площади в общежитии. -------------------------------- <10> Постановление Правительства РФ "Об утверждении Примерного положения об общежитиях" от 11.08.1988 N 328 (в ред. Постановления Правительства РФ от 23.07.1993 N 726) // СП РСФСР. 1988. N 17. Ст. 95.

Неясность некоторых юридических предписаний, регламентирующих основания выселения граждан из жилых помещений, обусловила деятельность Верховного Суда РФ по толкованию ряда норм, зафиксированных в ЖК РФ. Так, в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 года, утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.03.2006, дается толкование положений части 2 статьи 91 ЖК РФ, предусматривающих выселение без предоставления другого жилого помещения граждан, лишенных родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным <11>. -------------------------------- <11> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. N 5.

Высшая судебная инстанция РФ разъяснила, что указанная статья расположена в разделе III ЖК РФ "Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма". В статьях 101 - 103 ЖК РФ, регламентирующих положения о расторжении, прекращении договора найма специализированного жилого помещения и выселении из общежития, не предусматривается возможность выселения граждан, лишенных родительских прав, если судом установлена невозможность их совместного проживания с ребенком. Следовательно, положения части 2 статьи 91 ЖК РФ могут быть распространены только на граждан, проживающих в жилых помещениях, предоставленных на основании договора социального найма. В указанном случае Верховный Суд РФ дал ограничительное толкование правовой нормы, при котором смысл правового предписания уже ее текстуального содержания. Таким образом, проанализировав вышеизложенные нормативные и разъяснительные аспекты жилищного законодательства, можно сделать следующие выводы: 1. Ранее действовавший ЖК РСФСР, несмотря на имеющиеся в нем правовые недостатки, в значительно большей степени защищал интересы лиц, проживающих в служебных жилых помещениях и общежитиях, от выселения без предоставления другого жилого помещения. Действующий ЖК РФ ставит пользователей служебных жилых помещений, общежитий и членов их семей по договору найма специализированного жилого помещения в уязвимое правовое положение, так как значительно расширяет перечень оснований для выселения без предоставления другого жилого помещения. 2. С учетом рассмотрения конкретных дел о выселении нанимателей из специализированных жилых помещений следует учитывать, что определенной правовой лазейкой для нанимателя, сохраняющей для него право пользования предоставленным жилым помещением, является применение срока исковой давности к делам указанной категории. 3. Важно также учитывать, что истцом по делам о выселении из общежитий может выступать только организация, учреждение, предприятие, предоставившее работнику общежитие, а не юридические лица, приобретшие жилые помещения в общежитиях вследствие гражданско-правовых сделок и банкротства их правообладателей.

------------------------------------------------------------------

Название документа