Особенности договора найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения

ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ДОМЕ СИСТЕМЫ СОЦИАЛЬНОГО ОБСЛУЖИВАНИЯ НАСЕЛЕНИЯ

Е. ШИПУНОВА

Шипунова Ева, адвокат.

Многие категории граждан, не обеспеченных жилыми помещениями, нуждаются также и в социальной защите. Речь идет, прежде всего, об инвалидах и гражданах пожилого возраста, нуждающихся в предоставлении жилых помещений в домах, где им могут быть гарантированы медицинская, иная помощь, а также услуги. Указанные потребности незащищенных (уязвимых) категорий граждан могут быть удовлетворены в большинстве случаев именно в рамках договора найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения, который является разновидностью договора найма специализированного жилого помещения, но имеет при этом свои специфические особенности.

1. Исходя из статей 96, 106, 107 ЖК РФ, можно сформулировать следующее определение договора. По договору найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения одна сторона, учреждение социального обслуживания (наймодатель), обязуется передать другой стороне, гражданину (пожилого возраста, инвалиду), нуждающемуся в специальной социальной защите и медицинских, социально-бытовых услугах (нанимателю), жилое помещение с мебелью и иными необходимыми для проживания предметами в специально построенном или переоборудованном здании системы социального обслуживания населения, оснащенном необходимым для обеспечения жизнедеятельности и безопасности проживания граждан оборудованием, за плату во владение и пользование для временного проживания в нем. 2. Однако, несмотря на достаточно прямое указание законодателя (в части 1 статьи 99 ЖК РФ закрепляется, что специализированные жилые помещения предоставляются по договорам найма специализированных жилых помещений), в пункте 17 Методических рекомендаций по организации деятельности государственных и муниципальных учреждений социального обслуживания населения "Геронтологический центр", утвержденных Постановлением Минтруда России от 14.11.2003 N 76 <1> (далее - Постановление о геронтологическом центре), говорится о заключении договора об оказании социальных услуг, в соответствии с которым осуществляется предоставление жилого помещения, в то время как на практике, как правило, заключается смешанный договор, в рамках которого и осуществляется и социальное обслуживание, и предоставляется жилое помещение. -------------------------------- <1> Бюллетень Минтруда РФ. 2003. N 11.

В юридической литературе справедливо отмечается, что отношения по пользованию жилыми помещениями должны оформляться отдельным договором найма специализированного жилого помещения, а не договором о социальном обслуживании <2>. -------------------------------- <2> Свит Ю. П. Договор найма специализированного жилого помещения // Жилищное право. 2005. N 3. С. 12; Якупова А. И. Общие положения о предоставлении жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан // Жилищное право. 2006. N 10. С. 21.

Кроме того, договор об оказании социальных услуг и договор найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения представляют собой два хотя и взаимосвязанных, но самостоятельных договора. Договор найма является необходимым условием для заключения договора об оказании социальных услуг, поскольку именно проживание гражданина в доме системы социального обслуживания населения влечет за собой предоставление ему медицинских, социально-бытовых услуг. Представляется необходимым пункт 17 Постановления о геронтологическом центре привести в соответствие с нормами ЖК РФ, дополнив его подпунктом 2 следующего содержания: "Жилые помещения в геронтологическом центре предоставляются в соответствии с ЖК РФ по договорам найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения". 3. На основе анализа соответствующих положений ЖК РФ и норм специального законодательства можно выделить определенные особенности общей характеристики договора найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения. Особенностью анализируемого договора следует признать то, что он, являясь срочным, заключается как на длительный, так и на краткосрочный период времени. Однако в науке жилищного права П. П. Васильев определяет договор найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения как бессрочный <3>. Несмотря на то что данное утверждение сложно рассматривать как согласующееся с нормами статьи 100 ЖК РФ и нормами, содержащимися в законодательстве о социальном обслуживании граждан и квалифицирующими такой договор как краткосрочный <4>, оно нашло юридическое узаконивание в специальном правовом регулировании, например при заключении договора на долгосрочный период. -------------------------------- <3> Васильев П. П. Правовое регулирование отношений по предоставлению и пользованию служебными жилыми помещениями по жилищному законодательству РФ: Дис. ... канд. юрид. наук. Белгород, 2006. С. 67. <4> См. подробнее: параграф 2 главы 1 работы.

Так, согласно пункту 1 Положения о доме для престарелых и инвалидов, утвержденного Постановлением Государственного комитета Совета Министров СССР по труду и социальным вопросам от 20.06.1978 N 202 <5> (далее - Положение о доме для престарелых и инвалидов), дом для престарелых и инвалидов предназначен для постоянного проживания. Из данной нормы необходимо заключить, что фактически такой договор приближается к договору социального найма, по которому жилые помещения предоставляются для постоянного проживания. -------------------------------- <5> Бюллетень Госкомтруда СССР. 1978. N 10.

Это следует, в частности, из части 2 статьи 60 ЖК РФ, закрепляющей, что договор социального найма заключается без установления срока его действия. Кроме того, и в юридической литературе И. И. Андрианов, Л. П. Герасимова, О. Ю. Скворцов, Ю. П. Свит, П. В. Крашенинников, А. П. Сергеев, С. А. Чаркин отмечают, что договор социального найма является бессрочным <6>. -------------------------------- <6> Андрианов И. И. Жилищное законодательство. Практические вопросы. М.: Юрид. лит., 1988. С. 22; Герасимова Л. П. Жилищное право. Краткий курс. СПб.: Питер, 2005. С. 55; Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / А. Ю. Бушев и др.; Под ред. О. А. Городова. Автор главы О. Ю. Скворцов. М.: ТК "Велби"; Изд-во "Проспект", 2005. С. 123; Свит Ю. П. Жилищное право: Учеб. пособие / Отв. ред. В. П. Мозолин. М.: Юристъ, 2005. С. 158; Крашенинников П. В. Жилищное право. М.: Статут, 2005. С. 85; Сергеев А. П. Жилищное право: Учебник. М.: КНОРУС, 2006. С. 109; Чаркин С. А. Динамика отношений по социальному найму жилого помещения: Дис. ... канд. юрид. наук. Волгоград, 2006. С. 100.

Однако, несмотря на кажущееся сходство, длительное проживание по договору найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения отличается от бессрочного проживания по договору социального найма. Поскольку жилые помещения предоставляются, во-первых, только в течение периода, когда наниматели нуждаются в социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг; во-вторых, престарелым или инвалидам, которые, как правило, нуждаются в уходе по состоянию здоровья; в-третьих, у договора социального найма и договора найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения различаются порядок заключения, стороны, их права и обязанности, а также иные элементы договора, которые будут рассмотрены далее. Заключение договора на краткосрочный период предусмотрено, например, в пункте 19 Положения о доме для престарелых и инвалидов, согласно которому возможно кратковременное, сроком от 2 до 6 месяцев, проживание инвалидов и престарелых в доме-интернате. 4. Жилые помещения по анализируемому договору предоставляются определенной категории нанимателей. В соответствии со статьей 96 ЖК РФ ими являются только граждане, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг. Как видно из содержания данной нормы, категории граждан жилищным законодательством не конкретизируются, и для того чтобы определить, кто является такого рода нанимателем, необходимо обратиться к большому числу законов и подзаконных актов других отраслей права. Статья 5 Федерального закона "О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов" <7> (далее - Закон "О социальном обслуживании") к нанимателям относит граждан пожилого возраста (женщин старше 55 лет, мужчин старше 60 лет) и инвалидов, нуждающихся в постоянной или временной посторонней помощи в связи с частичной или полной утратой возможности самостоятельно удовлетворять свои основные жизненные потребности вследствие ограничения способности к самообслуживанию и (или) передвижению. Соответственно, для отнесения лица к категории граждан, которые могут быть нанимателями по договору, необходимо, во-первых, достижение определенного возраста или признание лица инвалидом в установленном порядке; во-вторых, нуждаемость лица в получении медицинских, социально-бытовых услуг вследствие вышеуказанных обстоятельств. -------------------------------- <7> Федеральный закон от 02.08.1995 N 122-ФЗ "О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов" // Российская газета. N 150. 04.08.1995; N 5. 15.01.2003; N 188. 31.08.2004.

Вместо термина "граждане пожилого возраста" в Постановлении Совета Министров РСФСР "Об организации домов-интернатов для ветеранов труда производственных объединений (предприятий)" <8>, других нормативно-правовых актах используется термин "престарелые". По нашему мнению, использование термина "престарелые", во-первых, некорректно и неэтично; во-вторых, в законодательстве не раскрывается, какую категорию граждан следует считать престарелыми, следовательно, возможно неоднозначное толкование данного термина; поэтому необходимо отказаться от его использования, заменив термин "престарелые" на "граждане пожилого возраста" (с учетом того, как возраст определен Законом "О социальном обслуживании"). -------------------------------- <8> Постановление Совета Министров РСФСР от 23.05.1984 N 193 "Об организации домов-интернатов для ветеранов труда производственных объединений (предприятий)" // Свод законов РСФСР. 1988. Т. 2. С. 388.

Согласно пункту 19 Типового положения о доме для престарелых и инвалидов, утвержденного Постановлением Государственного комитета Совета Министров СССР по труду и социальным вопросам <9>, среди нанимателей также выделяют инвалидов и участников Великой Отечественной войны, членов семей погибших военнослужащих, а также умерших инвалидов и участников Отечественной войны. -------------------------------- <9> Постановление Государственного комитета Совета Министров СССР по труду и социальным вопросам от 20.06.1978 N 202 "Об утверждении Типового положения о доме для престарелых и инвалидов" // Бюллетень Госкомтруда СССР. 1978. N 10.

Пункт 1 Положения о психоневрологическом интернате Министерства социального обеспечения РСФСР, утвержденного Приказом Министерства социального обеспечения РСФСР <10>, устанавливает, что нанимателями могут выступать граждане из числа престарелых и инвалидов, страдающие психическими хроническими заболеваниями и нуждающиеся в уходе, бытовом и медицинском обслуживании. -------------------------------- <10> Приказ Министерства социального обеспечения РСФСР от 27.12.1978 N 145 "Об утверждении Положений о доме-интернате для престарелых и инвалидов и психоневрологическом интернате Министерства социального обеспечения РСФСР" // Документ не был опубликован. Справочная правовая система "КонсультантПлюс".

Особенность категории нанимателей в специальных домах-интернатах (специальных отделениях) в соответствии с частью 5 статьи 20 Закона "О социальном обслуживании" заключается в том, что к ним относятся граждане пожилого возраста или инвалиды из числа освобождаемых из мест лишения свободы особо опасных рецидивистов и других лиц, за которыми в соответствии с действующим законодательством установлен административный надзор, а также граждане пожилого возраста и инвалиды, ранее судимые или неоднократно привлекавшиеся к административной ответственности за нарушение общественного порядка, занимающиеся бродяжничеством и попрошайничеством, направляемые из учреждений органов внутренних дел. При этом часть 5 статьи 20 вышеуказанного Закона противоречит статье 183 УИК РФ <11>, устанавливающей, что контроль за лицами, освобожденными от отбывания наказания, осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации и нормативными правовыми актами. Соответственно, статья 183 УИК РФ не предусматривает установления административного надзора за вышеуказанными категориями граждан. -------------------------------- <11> Федеральный закон от 08.01.1997 N 1-ФЗ "Уголовно-исполнительный кодекс Российской Федерации" // Российская газета. N 9. 16.01.1997; N 6. 14.01.1998; N 142. 29.07.1998; N 153 - 154. 12.08.1998; N 51. 18.03.1999; N 52. 14.03.2001; N 58. 23.03.2001; N 118 - 119. 23.06.2001; N 115. 17.06.2003; N 252. 16.12.2003; N 262. 30.12.2003; N 138. 01.07.2004; N 188. 31.08.2004; Собрание законодательства РФ. 08.11.2004. N 45. Ст. 4379; Российская газета. N 20. 03.02.2005; N 68. 05.04.2005; N 98. 12.05.2005; N 1. 11.01.2006; N 2. 12.01.2006; N 70. 06.04.2006; N 95. 05.05.2006; N 1. 10.01.2007.

УПК РФ <12>, УК РФ <13> также не содержат положений, устанавливающих административный надзор за гражданами. -------------------------------- <12> Федеральный закон от 18.12.2001 N 174-ФЗ "Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации" // Российская газета. N 249. 22.12.2001. <13> Федеральный закон от 13.06.1996 N 63-ФЗ "Уголовный кодекс Российской Федерации" // Российская газета. N 113. 18.06.1996.

Следовательно, в настоящее время такой категории нанимателей в специальных домах-интернатах, как граждане пожилого возраста или инвалиды, за которыми установлен административный надзор, законодательством не предусматривается. Представляется, что данное положение необходимо исключить из части 5 статьи 20 Закона "О социальном обслуживании". Из приведенного выше анализа нормативно-правовых актов следует, что в настоящее время не установлен единый перечень лиц, которые могут быть нанимателями по договору. Различные категории нанимателей, предъявляемые к ним требования и критерии устанавливаются нормативно-правовыми актами, частично устаревшими, не согласованными, не систематизированными, относящими к нанимателям самых разных лиц. Это говорит о необходимости совершенствования законодательства о социальном обеспечении, что, по сути, и учитывает ЖК РФ, закрепляя в статье 96 отсылочную норму. Представляется, что статью 96 ЖК РФ следует дополнить примерным перечнем лиц, которые могут быть нанимателями по договору, вытекающим из действующего законодательства <*>. -------------------------------- <*> Комментирует: Дмитрии Карпухин, к. и.н. Следует полностью согласиться с автором о необходимости принятия единого нормативного акта, в котором были бы указаны категории лиц, являющихся нанимателями жилых помещений по договору найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения. Перечень указанных нанимателей следует утвердить подзаконным нормативно-правовым актом постановлением Правительства РФ. Это позволит преодолеть многочисленные пробелы в законодательстве и создаст дополнительные социальные гарантии для граждан, нуждающихся в социальном обслуживании.

Так, необходимо статью 96 ЖК РФ изложить в следующей редакции: "Жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения предназначаются для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг, в частности граждан пожилого возраста, инвалидов, в том числе страдающих психическими расстройствами; ранее судимых или неоднократно привлекавшихся к административной ответственности за нарушение общественного порядка, занимающихся бродяжничеством и попрошайничеством, направляемых из учреждений органов внутренних дел". 5. В юридической науке некоторые ученые, например Ю. П. Свит, справедливо отмечают, что "право на помещение в дом социального обслуживания не связано с наличием или отсутствием у гражданина иного жилого помещения" <14>. И действительно, нуждаемость гражданина в соответствующих услугах в силу обстоятельств, указанных в статье 96 ЖК РФ, дает ему право на заключение анализируемого договора. -------------------------------- <14> Свит Ю. П. Договор найма специализированного жилого помещения // Жилищное право. 2005. N 3. С. 11.

Согласно подпункту 10 пункта 1 статьи 12 Закона "О социальном обслуживании" граждане пожилого возраста и инвалиды имеют право на сохранение занимаемых ими по договору найма или аренды жилых помещений, из чего можно сделать вывод, что жилые помещения в доме системы социального обслуживания населения могут предоставляться гражданам, являющимся нанимателями и по другим договорам найма. При этом часть 2 статьи 99 ЖК РФ, устанавливающая, что специализированные жилые помещения предоставляются гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в населенном пункте (необходимая для правового регулирования отношений по договору найма жилого помещения, предоставляемого беженцам, вынужденным переселенцам и другим категориям нанимателей), не учитывает специфику данного вида договора, где нанимателю, одновременно являющемуся стороной в договоре на оказание социальных услуг, обеспечивается уход и наблюдение. Следовательно, часть 2 статьи 99 ЖК РФ необходимо сформулировать следующим образом: "Специализированные жилые помещения предоставляются по установленным настоящим Кодексом основаниям гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте, за исключением жилых помещений, предоставляемых по договорам найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения". 6. Подпункт 10 пункта 1 статьи 12 Закона "О социальном обслуживании" предусматривает сохранение жилых помещений нанимателей в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов в течение шести месяцев с момента поступления в стационарное учреждение социального обслуживания, а в случаях если в жилых помещениях остались проживать члены их семей - в течение всего времени пребывания в этом учреждении, и закрепляет, что в случае отказа от услуг стационарного учреждения граждане пожилого возраста и инвалиды имеют право на внеочередное обеспечение жилым помещением, если им не может быть возвращено ранее занимаемое ими жилое помещение. В юридической литературе некоторые исследователи, например О. А. Городов, ссылаясь на Постановление Конституционного Суда РФ от 23.06.1995 N 8-П <15>, оценивают положения подпункта 10 пункта 1 статьи 12 Закона "О социальном обслуживании", предусматривающие сохранение жилых помещений только в течение 6 месяцев, как "дискриминационные и нарушающие часть 3 статьи 55 Конституции РФ, в соответствии с которой ограничение прав и свобод человека и гражданина может быть установлено федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства" <16>. -------------------------------- <15> Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 23.06.1995 N 8-П "По делу о проверке конституционности части первой и пункта 8 части второй статьи 60 Жилищного кодекса РСФСР в связи с запросом Муромского городского народного суда Владимирской области и жалобами граждан Е. Р. Такновой, Е. А. Оглоблина, А. Н. Ващука" // Собрание законодательства РФ. 1995. N 27. Ст. 2622. <16> Городов О. А. Жилищное право: Учебное пособие. М., 2001. С. 128.

А. В. Изместьев предлагает исключить упоминание о сохранении права на жилое помещение в течение 6-месячного срока, а взамен предоставить право на внеочередное обеспечение жильем, закрепив его непосредственно в статье 57 ЖК РФ. Указанный автор аргументирует свою позицию тем, что "наниматель сохраняет за собой права и обязанности по договору социального найма. Сложно представить, как инвалид или пожилой человек смогут выполнять данные обязанности, если гражданин помещается на неограниченный срок; договор социального найма подлежит расторжению" <17>. -------------------------------- <17> Изместьев А. В. Правовое регулирование социальной защиты населения Российской Федерации в жилищно-коммунальной сфере: Дис. ... канд. юрид. наук. Омск, 2005. С. 94 - 96.

Однако с предложением А. В. Изместьева сложно согласиться, поскольку необходимо учитывать ограниченные ресурсные возможности органов государственной власти и местного самоуправления, из-за чего право на внеочередное обеспечение жильем на практике будет сложно реализовать. К тому же, на наш взгляд, положение о том, что "гражданин помещается на неограниченный срок", не учитывает необходимости совершения волеизъявления самим гражданином для предоставления ему жилого помещения. Кроме того, наниматели вполне могут исполнять обязанности по договору социального найма. Прежде всего, потому, что, получая постоянный доход (например, пенсии, пособия), они вправе заключить договор с банком для направления части пенсии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Осуществить текущий ремонт им помогут социальные службы и т. д. Также необходимо принимать во внимание, что согласно части 1 статьи 100 ЖК РФ по договору найма специализированного жилого помещения наймодатель обязуется передать нанимателю жилое помещение для временного проживания в нем. Это означает, что жилое помещение в доме системы социального обслуживания предоставляется временно, а не бессрочно и, соответственно, отсутствие нанимателя по договору социального найма будет временным; поэтому договор социального найма не подлежит расторжению помимо воли гражданина. Кроме того, представляется, что положение о сохранении жилых помещений только в течение 6 месяцев противоречит статье 71 ЖК РФ, устанавливающей, что временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи не влечет за собой изменения их прав и обязанностей по договору социального найма. Поскольку ЖК РФ является нормативно-правовым актом, регулирующим жилищные правоотношения, более поздним по времени принятия, руководствоваться необходимо именно данной статьей ЖК РФ. В то же время наниматель по договору найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения в случае заключения договора на длительный период может определить свое место жительства в доме системы социального обслуживания населения как постоянное и расторгнуть договор социального найма, подав соответствующее заявление (если в жилом помещении не проживают члены его семьи). (Также необходимо отметить, что подпункт 10 пункта 1 статьи 12 Закона "О социальном обслуживании" нуждается в корректировке с учетом того, что в соответствии со статьей 19 ЖК РФ среди видов жилищного фонда нет общественного жилищного фонда, а согласно статье 671 ГК РФ жилые помещения предоставляются гражданам по договорам найма, а не аренды.) Учитывая изложенное, необходимо абзац 1 подпункта 10 пункта 1 статьи 12 Закона "О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов" сформулировать в следующей редакции: "Сохранение занимаемых ими по договору социального найма жилых помещений на срок действия договора найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания, если они не примут решения об избрании дома системы социального обслуживания в качестве постоянного места жительства" <*>. -------------------------------- <*> Комментирует: Дмитрий Карпухин, к. и.н. Правовым последствием принятия решения об использовании нанимателем жилого помещения в доме системы социального обслуживания в качестве постоянного места жительства может стать заключение бессрочного договора безвозмездного пользования соответствующим жилым помещением, предусмотренного для отдельных категорий граждан, нуждающихся в социальной защите, и отнесение данных нанимателей к указанной категории. Очевидно, что договор социального найма жилого помещения в указанном случае должен быть расторгнут вследствие заключения договора безвозмездного пользования, кроме случаев проживания в данном жилом помещении членов семьи нанимателя.

7. Исходя из сущности рассматриваемого договора, жилое помещение не может быть предоставлено членам семьи нанимателя в том порядке и на тех условиях, как это происходит, например, по договору найма служебного жилого помещения. Исключением из общего правила является согласно статье 96 ЖК РФ нуждаемость члена семьи, как и самого нанимателя, в специальной социальной защите с предоставлением медицинских и социально-бытовых услуг. Однако данное условие закреплено не во всех нормативно-правовых актах, поэтому многие из них нуждаются в приведении в соответствие с нормами ЖК РФ. В частности, необходимо пункт 5 Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25 <18>, устанавливающий, что право пользования жилым помещением имеют как наниматель, так и члены его семьи по договору найма специализированного жилого помещения, изложить в следующей редакции: "Право пользования жилым помещением имеют наниматель и члены его семьи - по договору найма специализированного жилого помещения; в том числе наниматель и члены его семьи, если они в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг - по договору найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения". -------------------------------- <18> Российская газета. N 16. 27.01.2006.

Кроме того, в части 5 статьи 100 ЖК РФ, закрепляющей, что к пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные статьей 65, частями 3 и 4 статьи 67 и статьей 69, необходимо внести оговорку, устанавливающую, что к пользованию жилыми помещениями в доме системы социального обслуживания населения применяется статья 65 ЖК РФ с учетом положений статьи 96 ЖК РФ. 8. Наймодателями по договору найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения согласно части 1 статьи 100 ЖК РФ являются собственники домов системы социального обслуживания населения, или уполномоченные ими органы государственной власти или местного самоуправлении, или уполномоченные ими лица. Статья 17 Федерального закона "Об основах социального обслуживания населения в Российской Федерации" устанавливает открытый перечень наймодателей, относя к ним учреждения социального обслуживания независимо от форм собственности (а в соответствии с Постановлением о геронтологическом центре, иными нормативно-правовыми актами это государственные и муниципальные учреждения), государственные и муниципальные предприятия социального обслуживания. Учреждениями социального обслуживания в соответствии со статьей 296 ГК РФ могут быть субъекты права оперативного управления, из чего необходимо заключить, что жилые помещения принадлежат им на праве оперативного управления. Пункт 1 статьи 17 Закона "Об основах социального обслуживания населения в Российской Федерации" конкретизирует виды учреждений социального обслуживания, относя к ним: 1) комплексные центры социального обслуживания населения; 2) центры социального обслуживания; 3) центры психолого-педагогической помощи населению (они также могут быть наймодателями, поскольку в них при условии наличия стационарного отделения выделяются помещения для проживания <19>); -------------------------------- <19> Абзац 3 п. 4.1 Постановления Министерства труда и социального развития РФ от 19.07.2000 N 53 "Об утверждении Методических рекомендаций по организации деятельности государственного (муниципального) учреждения "Центр психолого-педагогической помощи населению" // Бюллетень Минтруда РФ. 2000. N 8.

4) специальные дома для одиноких престарелых (необходимо отметить, что поскольку жилые помещения в специальных домах-интернатах предоставляются в том числе и инвалидам I и II групп, они также, несмотря на название учреждения, предназначены для проживания инвалидов <20>); -------------------------------- <20> Пункт 1 Постановления Совета Министров СССР от 24.05.1989 N 424 "О специальных домах-интернатах для престарелых и инвалидов" // СП СССР. 1989. N 24. Ст. 83.

5) стационарные учреждения социального обслуживания, к которым относятся дома-интернаты для граждан пожилого возраста и инвалидов (при этом необходимо отметить, что они подразделяются на дома-интернаты для престарелых и инвалидов и дома-интернаты только для инвалидов <21>), в том числе дома-интернаты малой вместимости (или выполняющие их функции структурные подразделения в составе учреждений социального обслуживания иных видов) <22>, дома-интернаты для ветеранов труда производственных объединений (предприятий) <23>, дома-интернаты (отделения) милосердия для престарелых и инвалидов <24>, детские дома-интернаты для умственно отсталых детей, дома-интернаты для детей с физическими недостатками, психоневрологические интернаты; -------------------------------- <21> Пункт 1 Приказа Министерства социального обеспечения РСФСР от 18.09.1968 N 125 "О дальнейшей типизации и профилировании домов-интернатов для престарелых и инвалидов" // Документ не был опубликован. Справочная правовая система "КонсультантПлюс". <22> Постановление Министерства труда и социального развития РФ от 12.05.2003 N 25 "Об утверждении Методических рекомендаций по организации деятельности государственных и муниципальных учреждений социального обслуживания "Дом-интернат малой вместимости для граждан пожилого возраста и инвалидов" // Бюллетень Минтруда РФ. 2003. N 5. <23> Постановление Совета Министров РСФСР от 23.05.1984 N 193 "Об организации домов-интернатов для ветеранов труда производственных объединений (предприятий)" // Свод законов РСФСР. Т. 2. 1988. С. 388. <24> Приказ Министерства социальной защиты населения Российской Федерации от 11 октября 1993 г. N 180 "Об организации домов-интернатов (отделений) милосердия для престарелых и инвалидов" // Документ не был опубликован. Справочная правовая система "КонсультантПлюс".

6) геронтологические центры; 7) иные учреждения, предоставляющие социальные услуги. К иным учреждениям, предоставляющим социальные услуги, следует относить в соответствии с Методическими рекомендациями по организации социально-оздоровительных центров граждан пожилого возраста и инвалидов, утвержденными Постановлением Министерства труда и социального развития РФ от 27.07.1999 N 29 <25>, социально-оздоровительные центры граждан пожилого возраста и инвалидов, а согласно пункту 2 Типового положения о доме для престарелых и инвалидов - пансионаты ветеранов труда. -------------------------------- <25> Бюллетень Минтруда РФ. 1999. N 11.

Если нанимателю предоставляется жилое помещение в отделении милосердия (согласно Временному положению о доме-интернате (отделении) милосердия для престарелых и инвалидов) или специальном отделении (в соответствии с Постановлением Правительства РФ "О развитии сети специальных домов-интернатов для престарелых и инвалидов" от 15.04.1995 N 338, в редакции Постановления Правительства РФ от 06.07.99 N 750 <26>), то наймодателем будет не отделение, а само учреждение социального обслуживание, в состав которого входит данное отделение, поскольку такое отделение не является юридическим лицом (статья 48 ГК РФ). -------------------------------- <26> Российская газета. N 81. 25.04.1995.

Согласно пункту 2 статьи 17 Закона "Об основах социального обслуживания населения в Российской Федерации" к предприятиям социального обслуживания относятся предприятия, оказывающие населению социальные услуги. Следует отметить, что существует противоречие между положениями статей 16 и 18 Модельного закона "Об основах социального обслуживания населения", принятого на 19-м пленарном заседании Межпарламентской Ассамблеи государств - участников СНГ (Постановление N 19-9 от 26.03.2002) <27>, предусматривающими в качестве наймодателей только учреждения социального обслуживания, не упоминая о государственных и муниципальных предприятиях, и пунктом 2 статьи 17 Закона "Об основах социального обслуживания населения в Российской Федерации". Такое противоречие усиливается отсутствием иных нормативно-правовых актов, определяющих предприятия социального обслуживания в качестве наймодателей. -------------------------------- <27> Информационный бюллетень. Межпарламентская Ассамблея государств - участников Содружества Независимых Государств. 2002. N 29. С. 159 - 174.

9. В соответствии со статьей 107 ЖК РФ порядок, условия предоставления жилых помещений устанавливаются федеральным законодательством, законодательством субъектов Российской Федерации. Однако в настоящее время ни федеральным законодательством, ни законодательством субъектов не предусмотрен такой порядок и не сформулированы условия заключения договора. Вместо этого порядок предоставления жилых помещений все еще регламентируется нормативно-правовыми актами смежных отраслей права, разработанными до принятия ЖК РФ. Так, абзац 2 пункта 5 Положения о доме для престарелых и инвалидов устанавливает, что отдел социального обеспечения организует выявление граждан, нуждающихся в помещении в дом-интернат, и оформление документов для направления их в эти учреждения. А исходя из части 3 статьи 9 Закона "О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов", помещение в стационарное учреждение социального обслуживания граждан пожилого возраста и инвалидов производится на основании их личного письменного заявления. По нашему мнению, следует заменить в данных нормативно-правовых актах слово "помещение" на "предоставление жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения", поскольку сам термин "помещение" подразумевает отсутствие воли лица на вселение, его недееспособность, в то время как нанимателем может быть только полностью дееспособный гражданин и, более того, одним из условий заключения договора является его волеизъявление. Согласно пункту 19 Положения о доме для престарелых и инвалидов письменное заявление и медицинская карта представляют собой основания для оформления путевки в стационарное учреждение. При этом письменное заявление является способом выражения воли гражданина, т. е. волеизъявлением, а медицинская карта - это документ, подтверждающий нуждаемость гражданина в проживании в доме системы социального обслуживания населения в силу состояния его здоровья. 10. Предметом договора найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения является жилое помещение в соответствующем доме указанной системы. При этом жилые помещения, предоставляемые по договору, относятся к государственному (федеральному или субъектов РФ) или муниципальному жилищному фонду. Согласно абзацу 1 пункта 8 Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду домами системы социального обслуживания являются специально построенные или переоборудованные здания, оснащенные необходимым для обеспечения жизнедеятельности и безопасности проживания граждан оборудованием. В соответствии с абзацем 2 пункта 8 Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду в домах системы социального обслуживания оборудуются жилые помещения для проведения мероприятий медицинского, психологического и социального характера, посильной трудовой деятельности, а также другие жилые помещения, которые могут быть использованы для обеспечения жизнедеятельности. С учетом физического состояния особой категории нанимателей по договору жилые помещения специально оборудуются для нанимателей. Это проявляется, например, в наличии пандуса для инвалидов. Кроме того, жилые помещения обеспечиваются мебелью, постельными принадлежностями и иными необходимыми предметами (практически как в общежитии и даже больше, поскольку предоставляется и одежда, и обувь). Например, пункт 12.2 Положения о доме-интернате для престарелых и инвалидов Министерства социального обеспечения РСФСР, утвержденного Приказом Министерства социального обеспечения РСФСР от 27.12.1978 N 145 <28>, устанавливает, что дом-интернат осуществляет бытовое обслуживание, предоставление благоустроенного жилья с мебелью и инвентарем, постельных принадлежностей, одежды и обуви. -------------------------------- <28> Документ не был опубликован. Справочная правовая система "КонсультантПлюс".

Характеризуя предмет договора, необходимо учесть, что в соответствии со статьей 21 Закона "О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов" на администрацию возложена обязанность выделить супругам изолированное жилое помещение. Следовательно, как справедливо отмечает Г. Ф. Шешко, "прочим проживающим в основном выделяется комната на двух и более человек" <29>. Подтверждением данной позиции служит и пункт 5.4 распоряжения Правительства Москвы "Об утверждении московских городских строительных норм "Дома-интернаты для инвалидов и престарелых" от 09.12.1994 N 2388-РЗП <30>, согласно которому вместимость спальных комнат следует принимать: -------------------------------- <29> Шешко Г. Ф. Жилые помещения специализированного жилищного фонда. Предоставление, пользование, выселение // Жилищное право. 2006. N 1. С. 20. <30> Документ не был опубликован. Справочная правовая система "КонсультантПлюс".

- в домах-интернатах для психохроников с тяжелыми поражениями умственного аппарата - 4 - 8 мест; - в остальных типах домов-интернатов - 1 - 3 места. Несомненно, предоставление отдельной квартиры наиболее способствует созданию условий проживания, необходимых для нормального существования человека. Но следует учитывать и ограниченные ресурсные возможности органов государственной власти и местного самоуправления. В науке жилищного права Л. Ю. Грудцына, помимо жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения, выделяет также относящиеся к специализированным "жилые помещения в домах системы органов социальной защиты и домах иного социального назначения" <31>. Но жилые помещения в домах системы органов социальной защиты как раз и представляют собой жилые помещения в домах системы социального обслуживания. Кроме того, автор не конкретизирует, что, по его мнению, следует понимать под домами "иного социального назначения", в то время как законодательство не содержит данного термина. -------------------------------- <31> Грудцына Л. Ю. Жилищное право России: Краткий курс. М.: Изд-во "Эксмо", 2005. С. 150 - 151.

Также Л. Ю. Грудцына пишет о "специально оборудованных жилых помещениях, занимаемых инвалидами в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов по договору найма или аренды..." <32>. Однако специализированные жилые помещения, предоставляемые в том числе инвалидам, находятся согласно части 2 статьи 92 ЖК РФ только в государственном или муниципальном жилищном фонде. Кроме того, статья 19 ЖК РФ не содержит упоминания об общественном жилищном фонде. А сами специализированные жилые помещения могут предоставляться только по договору найма или безвозмездного пользования, но не по договору аренды, поскольку это противоречит как действующему законодательству, так и цели договора: предоставление жилого помещения для социального обслуживания, помощь нуждающимся слоям населения. -------------------------------- <32> Грудцына Л. Ю. Указ. соч. С. 151.

11. Права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения. В соответствии со статьей 107 ЖК РФ условия пользования жилыми помещениями устанавливаются федеральным законодательством, законодательством субъектов Российской Федерации. Однако, несмотря на указание законодателя, нормативно-правовые акты, регламентирующие права и обязанности нанимателей по пользованию жилыми помещениями в домах системы социального обслуживания населения, еще не приняты. Поэтому для определения прав и обязанностей необходимо обращаться к жилищному законодательству, регулирующему права и обязанности нанимателей всех видов специализированных жилых помещений или (при наличии указаний законодателя) жилых помещений по договору социального найма в целом или к нормативно-правовым актам других отраслей права, принятым еще до принятия ЖК РФ. Специальное законодательство (статьи 7, 8, 12 Закона "О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов") предусматривает в отличие от правового статуса нанимателей по иным видам договоров найма специализированных жилых помещений целый комплекс иных прав граждан-нанимателей: организационных, связанных с социальным обслуживанием, осуществлением трудовой деятельности; предоставленных с учетом нуждаемости граждан в специальной социальной защите. Можно заключить, что предоставление жилого помещение является условием для осуществления комплекса иных прав. Следует отметить, что наниматель жилого помещения несет обязанности, характерные также и для нанимателей других видов специализированных жилых помещений, но с учетом его физических возможностей. Так, едва ли возможно требовать исполнения обязанностей, предусмотренных подпунктом "д" пункта 14 Правил пользования жилыми помещениями (немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию) и пунктом 4 части 3 статьи 67 ЖК РФ (проводить текущий ремонт жилого помещения), если наниматель - инвалид, находящийся в беспомощном состоянии. Кроме того, согласно пункту 14 Положения о доме для престарелых и инвалидов администрация дома-интерната в соответствии со сметой расходов (то есть без взимания платы с нанимателей) сама организует реконструкцию, а также своевременный капитальный и текущий ремонт зданий, сооружений, коммуникаций. Соответственно, необходимо внести в пункт 14 Правил пользования жилыми помещениями и в часть 5 статьи 100 ЖК РФ (по части 5 статьи 100 ЖК РФ к пользованию специализированными жилыми помещениями применяются правила, предусмотренные статьей 65, частями 3 и 4 статьи 67 и статьей 69 ЖК РФ) отсылочную норму о том, что наниматель в доме системы социального обслуживания населения исполняет обязанности по договору, за изъятиями, установленными законодательством. Специфическая обязанность наймодателя содержится в статье 21 Закона "О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов". Так, наймодатель обязан предоставлять возможность пользоваться телефонной связью и почтовыми услугами за плату в соответствии с действующими тарифами; обеспечивать возможность беспрепятственного приема посетителей в дневное и вечернее время. Кроме того, указанная статья Закона устанавливает обязанность администрации стационарного учреждения социального обслуживания по обеспечению сохранности личных вещей и ценностей граждан пожилого возраста и инвалидов. Из этого можно заключить, что данный договор является необходимым условием для заключения договора хранения. Подводя итог, хотелось бы отметить, что договор найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения отражает юридическое равенство сторон, соответствует правовой природе анализируемых отношений. Закрепление именно договора найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения в качестве необходимого основания возникновения правоотношения по найму указанного жилого помещения, несомненно, следует рассматривать как шаг вперед в регулировании соответствующих отношений. Однако, несмотря на то что отношения, возникающие по поводу исследованных жилых помещений, урегулированы непосредственно в ЖК РФ, следует отметить, что только той совокупности правовых норм, которая содержится в ЖК РФ, недостаточно для правовой регламентации данных отношений. В действующем Жилищном кодексе нашли закрепление общие положения, связанные с предоставлением и использованием специализированных жилых помещений, а также ряд положений, относящихся к предоставлению непосредственно жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения, но не были конкретизированы категории нанимателей и наймодателей, особенности предмета договора найма и ряд других вопросов. Вместе с тем ЖК РФ не может, да и не должен регламентировать все вопросы, связанные с предоставлением и использованием жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения. В связи с этим представляется необходимым, помимо уточнения некоторых положений ЖК РФ, принятие специальных нормативно-правовых актов, регулирующих отдельные вопросы возникновения, изменения и прекращения отношений по поводу жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения, поскольку нормативно-правовые акты, регулирующие рассматриваемые отношения и действующие в настоящее время, не систематизированы и во многом устарели.

Название документа Интервью: Рынок не умер, он живет и даже развивается ("Жилищное право", 2010, N 7) Текст документа

РЫНОК НЕ УМЕР, ОН ЖИВЕТ И ДАЖЕ РАЗВИВАЕТСЯ

Н. САЗОНОВА

Тенденции на рынке аренды офисов, складов, торговых площадей и элитного жилья комментирует Наталья Сазонова, руководитель отдела исследований рынка Knight Frank.

Кор.: Что происходит сейчас на российском рынке аренды недвижимости? - Что происходит? Жизнь. Ставки изменились, стали другими объемы, сократились арендуемые площади, но рынок не умер, он живет и даже развивается, я бы сказала, эволюционирует. Возникают новые условия, собственники изменяют продукт в соответствии с пожеланиями арендаторов, появляются новые услуги или расширяются стандартные пакеты. До лета 2008 года мы пользовались штампом "рынок девелопера/владельца", потом говорили о развороте тренда и рынке арендатора. Сегодня можно наконец перевести дух и констатировать, что стороны перестали проталкивать свои позиции, они готовы слушать друг друга и вникать в интересы противоположной стороны, принимать встречные условия, аргументировать свою точку зрения. Сегодня без кропотливой работы в общих интересах сделка состояться не может. Это характерно для всех сегментов рынка, и, таким образом, можно говорить о том, что отношения на рынке аренды выходят на очередной, более профессиональный уровень.

Кор.: Какова динамика объемов спроса и цен в разных сегментах? - Думаю, то, что спрос сократился, а ставки аренды снизились, ни для кого не секрет. На разных рынках это произошло практически одновременно, но количественные показатели динамики различались. На рынке офисной недвижимости доля свободных площадей в офисных зданиях класса A возросла с 4,7 до 20,5%. Ставки аренды упали по отношению к пику рынка на 40%, а в отдельных случаях на 60%. В складских комплексах класса A появились свободные площади (на сегодняшний день около 13%), а пиковые ставки аренды сократились на треть. Доля свободных площадей на рынке торговой недвижимости выросла с 4 до 9%, четко обозначились успешные проекты торговых центров (в них не было бегства арендаторов и даже сохранился "лист ожидания") и менее успешные торговые центры, секции в которых опустели. Ставки на рынке торговой недвижимости ощутимо снизились, в основном за счет верхней границы коридора. Нижний предел - ставки аренды для крупных арендаторов, выполняющих якорные функции, - уменьшился более чем в 2 раза. Верхняя граница - ставки аренды для небольших магазинов высокодоходных профилей торговли с хорошим расположением - стала ниже в 2,5 раза. На рынке аренды элитных квартир ситуация иная. Ставки аренды, конечно, снизились (на 8 - 10%), однако это привело не к росту количества предлагаемых квартир, а, наоборот, к его сокращению. Это связано с тем, что владельцы - физические лица предпочли снять свои предложения и вернуться на рынок, когда ставки вновь обретут привлекательность.

Период Параметр Офисы Склады Торговые Элитные класса A класса A центры квартиры

III кв. 2008 г. Уровень 3,8% 0,8% 4% 3,05 <*> вакантных I кв. 2010 г. площадей 20,5% 13% 9,1% 2,30 <*>

III кв. 2008 г. Ставка аренды, 1000 165 110 - 6250 7196 <**> $/кв. м в год I кв. 2010 г. 630 110 50 - 2500 6616 <**>

Источник: Knight Frank Research.

Кор.: Какие сегменты рынка демонстрируют положительную динамику, а какие стагнируют? - Арендные ставки на офисные помещения стабилизировались осенью 2009 года, и предпосылок для их дальнейшего снижения нет. Наоборот, в I квартале 2010 года ставки имели слабую положительную динамику - в пределах 2 - 3% за квартал. Рост среднего уровня ставок в большей степени определяется уходом с рынка наиболее дешевого предложения класса B, ростом ставок в премиальном сегменте офисной недвижимости класса A. В торговой недвижимости уровень арендных ставок в I квартале 2010 года оставался стабильным и существенно не изменился по сравнению с показателями IV квартала 2009 года. Ставки аренды на рынке качественной складской недвижимости не подвергались существенным изменениям с середины 2009 года. Летом прошлого года запрашиваемые ставки аренды зафиксировались на уровне 100 - 110 долларов за кв. метр в год для класса A и 70 - 90 долларов за кв. метр в год для класса B. Речь идет о triple net - сумме без учета операционных расходов, коммунальных платежей и НДС. В начале 2010 года арендодателями были предприняты первые попытки "раскачать" рынок: запрашиваемые арендные ставки на отдельных объектах были повышены примерно на 5 долларов за кв. метр в год. Пока нельзя говорить о том, что такая стратегия принесла плоды, на рынке остается достаточно свободных площадей по средним ставкам. На рынке аренды элитного жилья в I квартале 2010 года наблюдался рост средней арендной ставки, которая в марте достигла осеннего максимума 2009 года. Не сумев во второй раз пробить уровень сопротивления, вызванный отсутствием спроса на жилье по более высоким ценам, арендодатели были вынуждены снизить стоимость аренды, и средняя ставка вернулась к уровню января текущего года.

Кор.: Какие изменения на рынке вы можете спрогнозировать на ближайшие полгода? - Устойчивое состояние российской экономики будет способствовать дальнейшему росту спроса на качественные офисные помещения. Во II квартале 2010 года можно ожидать увеличения объема поглощения на 30 - 40%, до 200 - 220 тысяч кв. метров. В связи с тем что офисные объекты сдаются в эксплуатацию уже частично заполненными, а разница между объемом поглощения и объемом нового строительства сокращается, можно ожидать снижения уровня вакантных площадей во II квартале 2010 года на 1 - 2 процентных пункта. Увеличение спроса приведет к постепенному восстановлению ставок аренды на 8 - 12% в год. Локомотивом роста послужат уникальные объекты с центральным местоположением и отличными техническими характеристиками. Кроме того, на уровень арендных ставок будет оказывать влияние структурное изменение предложения: на рынок выйдут высококачественные объекты класса A (в Москве это "Саммит" на Тверской, "Даймонд Холл" на проспекте Мира), а наиболее дешевые предложения будут постепенно уходить с рынка. В 2010 году на заполняемость торговых центров повлияют не столько кризисные факторы, сколько фундаментальные особенности проектов, их качественные характеристики. Некоторые торговые объекты без концептуальной коррекции останутся не востребованными у арендаторов. По итогам I квартала можно отметить, что доля вакантных площадей в торговых центрах пока остается на уровне 9,1%, однако прогнозируется, что большой объем введенных торговых площадей в 2010 году увеличит долю вакантных помещений на 1,5 - 2 процентных пункта. Низкий спрос со стороны ритейлеров и большой выбор предложений по аренде по-прежнему являются основными факторами, сдерживающими рост ставок аренды. Мы не прогнозируем их изменения до конца 2010 года. Определяющую роль в формировании коммерческих условий на рынке складских площадей будет играть динамика спроса. Постепенный и плавный прирост спроса на складские площади будет компенсирован имеющимися на рынке свободными помещениями, новыми предложениями текущего года и постепенным размораживанием приостановленных проектов. При этом сценарии ставки аренды останутся на текущих значениях, их постепенный рост возможен с конца 2010 - начала 2011 года, и он будет находиться в пределах инфляции. На рынке аренды элитного жилья сейчас правильнее будет говорить о боковом движении средней арендной ставки в ценовом диапазоне 6440 - 6620 долларов. В летний период средняя стоимость аренды, скорее всего, будет держаться на майском уровне, с вероятным повышением в осенний период под действием сезонного фактора.

Кор.: Как рынок недвижимости в России выглядит на фоне европейского, мирового рынка? - На рынке офисной недвижимости Москвы был зафиксирован самый существенный рост доли свободных площадей по сравнению с другими европейскими столицами. Сейчас по этому показателю Москва отстает только от Дублина, а вот ставки аренды у нас хоть и снизились, но все равно позволяют удерживать третье место после Лондона и Парижа. По уровню арендных ставок на складские площади Москва занимает 7 место между Барселоной и Франкфуртом, на первом месте традиционно Лондонский район у аэропорта Хитроу. На рынке торговой недвижимости по величине арендных ставок Москва уступила место в первой тройке и теперь занимает 7 позицию, при этом московские торговые центры считаются одним из наиболее доходных активов (11%), по этому показателю мы на втором месте после столицы Украины.

Кор.: Изменяются ли условия договоров аренды? Если да, то как именно? - Для стимулирования спроса девелоперы офисных центров стали предоставлять арендодателям различные скидки и бонусы: помещения с выполненной отделкой, косметический ремонт помещений, сокращение или отмену страхового депозита, сокращение или отмену авансовых платежей при подписании договора аренды, увеличенные арендные каникулы, льготные условия по индексации арендных ставок, деление площади на более мелкие блоки. На рынке складов часть девелоперов прибегла к практике заключения краткосрочных (1 - 2 года) договоров со ставкой аренды, зафиксированной в рублях. В ряде случаев смягчались штрафные санкции для арендаторов. Также существенно был снижен размер запрашиваемых депозитов. В сфере торговой недвижимости отмечалось уменьшение количества контрактов с фиксированной арендной ставкой и широкое распространение расчета ставки как доли, взимаемой с товарооборота арендатора. Смягчались условия по индексации, снижались предоплата и страховой депозит. Предоставлялись длительные арендные каникулы и помещения с отделкой.

Название документа