Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые аспекты

В последнее время на рынке недвижимости активно совершаются различные сделки, оформляются права на земельные участки, нежилые помещения, здания и прочее недвижимое имущество. В связи с этим возросло значение государственной регистрации.

Как отмечает А.А. Одинцов, государственная регистрация прав призвана: обеспечить формирование механизмов эффективного государственного воздействия на рынок недвижимости в целях защиты конституционных прав собственников и иных правообладателей на объекты недвижимости (к таковым в первую очередь относятся земельные участки, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения); способствовать упорядочению взимания налогов, связанных с объектами недвижимого имущества и их обладателями, привлечению дополнительных инвестиций в экономику. По его мнению, важнейшей задачей, требующей оперативного решения, является обеспечение отвечающего современным потребностям правового регулирования процесса государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Порядок проведения государственной регистрации прав закреплен в п. 1 ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-Ф3 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) и представляет собой следующие последовательные стадии процесса: - прием документов, их регистрацию; - правовую экспертизу документов и проверку законности сделки; - установление отсутствия оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; - внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; - внесение записей в правоустанавливающие документы и выдачу удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

В целом механизм государственной регистрации достаточно сложен, в ходе его нередко возникают сложности из-за неясности отдельных норм, наличия пробелов в законодательстве, большой нагрузки на органы регистрации, существенного временного периода между отправлением запросов и получением на них ответов и др.

На взгляд автора, самой ответственной и трудоемкой стадией процесса государственной регистрации является правовая экспертиза. К сожалению, в соответствующем законодательстве отсутствует четкое определение границ проведения правовой экспертизы. Так, в п. 1 ст. 18 Закона о регистрации приведены лишь общие требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав. В ст. 17 и 20 Закона о регистрации описываются основания для регистрации прав либо отказа в ней, однако нормы, которые регламентировали бы пределы проведения правовой экспертизы, отсутствуют. Это порождает различную практику решения одних и тех же вопросов при осуществлении регистрации.

На подобное положение не раз указывалось в научной литературе. Так, по мнению И.В. Басаловой, с момента принятия Закона о регистрации прошло несколько лет, в данной сфере уже наработан определенный опыт, но единообразие в проведении правовой экспертизы представляемых на регистрацию документов и проверки законности сделок органами по регистрации прав на территории разных регистрационных округов до сих пор отсутствует. В этой связи представляется целесообразным уточнить в законодательстве соответствующие положения, в том числе в отношении полноты проведения экспертизы всех относящихся к делу документов; совершения необходимых действий со стороны регистратора при обнаружении факта фальсификации документов (актуальной является проработка положений о взаимодействии регистрирующего органа с правоохранительными органами, в частности с прокуратурой). Важно выработать единообразную практику органов, осуществляющих регистрацию; судов в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Все перечисленные меры будут способствовать упорядочению процесса государственной регистрации.

В зависимости от представленных документов и действующих норм законодательства при проведении экспертизы решается вопрос о возможности государственной регистрации, и соответствующие органы должны проявлять особую внимательность, поскольку выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации порождает различные правовые последствия. В ходе регистрации они должны не допустить неправомерных действий со стороны заявителей. Именно этим объясняются нередкие приостановления и отказы в регистрации. Исходя из п. 1 ст. 19 Закона о регистрации государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для ее осуществления, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений.

Государственный регистратор обязан принять необходимые меры для получения дополнительных сведений и (или) подтверждения подлинности документов и достоверности указанных в них сведений. Он должен письменно уведомить заявителя о приостановлении государственной регистрации прав в день принятия такого решения и сообщить ему о причинах, послуживших основанием для этого. Заявители, со своей стороны, должны иметь возможность представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений.

Из-за высокой нагрузки органы, осуществляющие регистрацию, иногда не указывают в уведомлении отдельные необходимые сведения, положения. При этом законодательство не содержит каких-либо вариантов исправления подобной ситуации. В связи с этим представляется полезным включить в законодательство нормы о дополнительном уведомлении о приостановлении регистрации. Такое уведомление следует направлять заявителю в течение какого-либо небольшого срока после основного (например, в течение пяти дней) при возникновении в этом необходимости. В таком случае заявитель будет максимально полно проинформирован о причинах приостановления либо о возникших при регистрации вопросах и сможет устранить их.

Итак, очевидно, что необходимо усовершенствовать процесс осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на законодательном уровне; составить рекомендации для выработки единообразной судебной практики; продолжить обучение специалистов. В целом же органы, осуществляющие регистрацию, достойно справляются с возложенными на них обязанностями, способствуя тем самым развитию правовых основ на рынке недвижимости, защите прав граждан и юридических лиц, стабильности в государстве.

А.В. Доркина,

аспирантка Тюменского государственного

института мировой экономики, управления и права

"Вестник Федерального Арбитражного суда Западно-Сибирского округа", N 1, январь-февраль 2009 г.