К вопросу о роли банков в ипотечной системе Российской Федерации

К ВОПРОСУ О РОЛИ БАНКОВ В ИПОТЕЧНОЙ СИСТЕМЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

В. Ф. ПОНЬКА

Понька В. Ф., кандидат юридических наук, доцент.

В январе 2000 г. была утверждена новая правительственная Концепция развития ипотечного жилищного кредитования, реализуемая и в настоящее время. Сейчас уже с уверенностью можно сказать: за десятилетний срок разработки в нашей стране ипотечной системы были достигнуты определенные положительные результаты. В частности, принято значительное количество нормативно-правовых актов, создан ряд особых институтов, определенный опыт накопился у банков и иных кредитных учреждений <1>. -------------------------------- <1> Покопцева Е. Б., Никишина Т. И., Казейкин В. С. Как купить квартиру. Ипотека в России. М.: Вершина, 2004. С. 14, 15.

Нельзя не отметить, что жилищный сектор во многом регулируется государством. При нынешних российских реалиях нельзя пытаться создавать ипотечную систему исключительно рыночными путями, уменьшая роль государства и предоставляя рыночным институтам самостоятельно формировать ипотеку как часть кредитной системы. Низкий уровень развития банковской системы, низкие доходы большей части населения страны, значительное число граждан, которым необходимо улучшение жилищных условий, предопределяют необходимость активной роли государства в построении и контроле системы ипотечного кредитования. Жилищное кредитование должно быть доступным для населения, а значит, предоставляться на большие сроки, под относительно невысокие проценты, с предоставлением субсидий и льгот определенным категориям граждан <2>. -------------------------------- <2> Пашов Д. Жилищное ипотечное кредитование в системе социальной поддержки // Аграрное и земельное право. 2005. N 7.

В целях построения эффективной системы ипотечного кредитования государству необходимо создать специализированный ипотечный банк, который предоставлял бы гарантии (обеспеченные государственным бюджетом) от недобросовестного исполнения должником своих обязательств. Инфляционные риски, а также разница, возникающая в связи в предоставлением кредита под льготную процентную ставку, также могут быть компенсированы за счет специальных статей в федеральном бюджете. Льготное жилищное кредитование и предоставление субсидий по социальной ипотеке должны централизоваться при помощи единого ипотечного банка и адаптироваться к различным по своим доходам группам заемщиков. Зарубежный опыт показывает, что именно субсидирование государством процентной ставки может в значительной степени стимулировать граждан на улучшение жилищных условий посредством ипотеки. В то же время вместе с созданием государственного ипотечного банка необходимо будет разработать эффективную систему контроля целевого использования предоставляемых бюджетных средств <3>. -------------------------------- <3> Грачев И. Они нам помогут // Квартирный ряд. 7 - 13.04.2005. С. 15.

В развитие предложения о создании особого ипотечного банка представляется целесообразным вменение в его обязанности некоторых специфических функций. К ним могут относиться специальные гарантии на случай кризисных ситуаций в экономике страны (в этом плане показателен опыт Великобритании) <4>. -------------------------------- <4> В соответствии с Банковскими актами 1979, 1987 гг., банки должны предоставлять гарантии на случай кризиса в экономике Англии. Законодатель определил особую систему защиты депозитов, предусматривавшую четкий перечень мер и механизмов.

Значительно облегчить создание ипотечной системы способно общее повышение правовой грамотности населения в сфере залоговых правоотношений, четкое разъяснение должникам их обязанностей и правомочий, последствий ненадлежащего исполнения либо неисполнения взятых на себя обязательств. Также целесообразно установление для ипотечного банка льготной системы начисления и уплаты налоговых платежей, что позволит сделать кредитные ресурсы доступнее <5>. Все вышеописанные преференции могут позволить сделать ипотечную систему при ее реализации через специальный уполномоченный ипотечный банк наиболее доступной для широких слоев населения. Согласно И. Грачеву (президент Международной академии ипотеки и недвижимости) "при правильной организации дела бюджетные вливания составляют около 10% от тех сумм, которые приносят в систему граждане. То есть для государства цена вопроса - 5 млрд. долларов за 5 лет. Это для нашей страны мелочь, какие-то копейки в сравнении со стабилизационным фондом или залоговалютным резервом. Но мы сможем решить проблемы трети населения". -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Статья Д. Пашова "Государственный жилищный ипотечный банк в Национальном проекте "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" включена в информационный банк согласно публикации - "Право и политика", 2006, N 10. ------------------------------------------------------------------ <5> Пашов Д. Государственный жилищный ипотечный банк в Национальном проекте по жилью // Право и политика. 2005. N 3.

Как уже отмечалось, при планировании этапов разрешения проблем в жилищном секторе необходимо учитывать потребности различных групп потенциальных заемщиков. Именно органы государственной власти и средства бюджетов различных уровней должны являться основными элементами становления системы ипотечного кредитования. Однако анализ законодательной базы, регулирующей ипотеку, не позволяет сделать вывод, что государство осознает и признает за собой подобную роль <6>. Что касается Агентства ипотечного кредитования, то государство гарантирует выпускаемые им облигации. На агентство возложены полномочия по выкупу у банков закладных по ипотечным кредитам. По мнению разработчиков программы и представителей Агентства, это приводит к кредитованию на выгодных для населения условиях (до 20 лет под 15% годовых). Согласно оценкам экспертов Агентства, такой кредит может себе позволить каждая семья с ежемесячным доходом от 14 тыс. руб. Однако подобный механизм рефинансирования кредитов эффективен лишь на рынке вторичном, так как риски по жилью, находящемуся на стадии строительства, Агентством не страхуются <7>. -------------------------------- <6> Пашов Д. О законодательном обеспечении формирования рынка доступного жилья // Право и государство. 2005. N 3. <7> План по ипотеке // Кредит. Ру. 03.12.2004.

Интересным представляется совместный проект администрации Ставропольского края и французской компании U. A.P. E.-Holding. Согласно подписанному в начале 2004 г. соглашению французская компания готова в ближайшие пять лет инвестировать в экономику Ставрополья не менее 1,3 млрд. евро. Эти деньги планируется направить на реализацию ипотечных программ, реконструкцию городов, развитие туристической и энергетической отраслей. Из них на программу ипотечного строительства в Ставрополе, Невинномысске, Пятигорске и Кисловодске планируется направить 500 млн. евро на реконструкцию городских территорий (строительство гипермаркетов, гостиниц, офисных центров, автостоянок, клубов, детских развлекательных центров и других объектов). По заявлению губернатора края, в дальнейшем аналогичные документы должны подписать и главы других субъектов, входящих в Южный федеральный округ <8>. -------------------------------- <8> Франция вложится в Ставрополье // Коммерсант. 01.12.2004.

Согласно мнению А. Сологуб, "основной источник долгосрочных ресурсов у отечественных кредитных организаций - иностранные финансовые институты, такие как американская правительственная корпорация по размещению частных инвестиций - OPIC и член группы организаций Всемирного банка - "Международная финансовая корпорация" (International Finance Corporation). Именно она в конце 2003 г. выделила "Райффайзенбанку" на ипотечное кредитование в России 80 млн. долл. сроком на 10 лет" <9>. -------------------------------- <9> Сологуб А. На чем споткнулась ипотека? // Росбалт (19.11.2004).

Однако ставки по кредитам, финансируемым за счет американских программ поддержки ипотеки в России, доступны лишь немногим, очень обеспеченным слоям населения и составляют от 15 до 22% годовых в валюте. Люди с подобным уровнем доходом смогут улучшить свои жилищные условия без привлечения кредита. Для сравнения: ставка по ипотеке в США составляет от 3 до 5% годовых. Анализ многих существующих на данный момент ставок, например инвестиционного Промстройбанка, показывает: при уплате установленных 15% для готового жилья и 20% для строящегося через 10 лет заемщик выплатит банку сумму, вдвое превышающую стоимость приобретенного жилья. На основе анализа возврата жилищных кредитов можно сделать вывод: в среднем вся сумма досрочно выплачивается заемщиками в срок до 3,5 лет. Это обусловливается нестабильностью общей экономической ситуации, неуверенностью заемщика в своем финансовом положении даже в среднесрочной перспективе. Непоследнюю роль в досрочном погашении кредита играет и величина процентных ставок. Подобные факты позволяют сделать вывод о сравнительно невысоком риске невозврата кредита. Как отмечает А. Сологуб, "проблему "длинных" денег для банков можно было бы решить за счет стабилизационного фонда. Однако государство не хочет выделять средства на ипотечное кредитование, предпочитая изымаемые у нефтяников деньги вкладывать в ценные бумаги и валюту других государств, поддерживая, таким образом, не российскую экономику, а экономику других стран" <10>. В то же время вложение в жилищное строительство и кредитование может стимулировать как строительство, так и другие, сопряженные отрасли промышленности, создать новые рабочие места. -------------------------------- <10> Там же.

Проведенный анализ показывает: несмотря на все трудности, в России существует определенный положительный опыт ипотечных программ, как правило, разработанных на региональном уровне. Очевидной представляется необходимость активной роли государства и местных органов власти в дальнейшем построении и совершенствовании системы жилищного кредитования, обусловленная спецификой российской экономической и социальной систем, а также высокой значимостью жилищного сектора для нашей страны. В ближайшее время предстоит создать также особые программы, которые стимулировали бы не только потенциальных заемщиков разрешать свои проблемы при помощи ипотечных кредитов, но и поощряли бы залогодателей к участию в таком кредитовании. Разработка эффективной и реально функционирующей ипотечной системы позволит улучшить экономическую ситуацию, развить банковский сектор, снизить социальную напряженность и улучшить положение многих граждан нашей страны. Представляется, что именно обеспечение конституционных прав каждого гражданина является целью деятельности любого правительства.

Библиография

1. Грачев И. Они нам помогут // Квартирный ряд. 7 - 13.04.2005. 2. Пашов Д. Жилищное ипотечное кредитование в системе социальной поддержки // Аграрное и земельное право. 2005. N 7. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Статья Д. Пашова "Государственный жилищный ипотечный банк в Национальном проекте "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" включена в информационный банк согласно публикации - "Право и политика", 2006, N 10. ------------------------------------------------------------------ 3. Пашов Д. Государственный жилищный ипотечный банк в Национальном проекте по жилью // Право и политика. 2005. N 3. 4. Пашов Д. О законодательном обеспечении формирования рынка доступного жилья // Право и государство. 2005. N 3. 5. Покопцева Е. Б., Никишина Т. И., Казейкин В. С. Как купить квартиру. Ипотека в России. М.: Вершина, 2004. 6. Франция вложится в Ставрополье // Коммерсант. 01.12.2004. 7. Сологуб А. На чем споткнулась ипотека? // Росбалт (19.11.2004).

Название документа