Правовые гарантии осуществления гражданских прав и обязанностей субъектами жилищных правоотношений в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг

ПРАВОВЫЕ ГАРАНТИИ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ И ОБЯЗАННОСТЕЙ СУБЪЕКТАМИ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ В СФЕРЕ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ

Д. Н. БАРАНОВА

В представленной статье в практическом аспекте рассматриваются правовые гарантии, предусмотренные российским законодательством для полноценной реализации прав и осуществления обязанностей в жилищной сфере при оказании и потреблении жилищно-коммунальных услуг. Особое внимание уделено правовым гарантиям в отношении таких субъектов, как потребители жилищно-коммунальных услуг, сделан акцент на выделении основных правовых гарантий в связи с содержанием жилищно-эксплуатационными организациями многоквартирных домов, качеством оказываемых жилищно-коммунальных услуг, а также обязанностями по внесению своевременной и полной оплаты за оказанные жилищно-коммунальные услуги. В заключение автор - аспирантка Хакасского государственного университета им. Н. Ф. Катанова, помощник судьи Арбитражного суда Республики Хакасия Д. Н. Баранова - обосновывает вывод о необходимости внесения ряда изменений и дополнений в Жилищный кодекс РФ.

Ключевые слова: правовые гарантии; гражданские права и обязанности; жилищные правоотношения; жилищно-коммунальные услуги; оплата жилищно-коммунальных услуг, качество жилищно-коммунальных услуг; полномочия органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений; общее собрание собственников в многоквартирном доме.

Legal guarantees of realization of the civil rights and duties subjects of housing legal relations in sphere of granting of housing-and-municipal services D. N. Baranova

In presented article in practical aspect the legal guarantees stipulated by the Russian legislation for high-grade realization of the rights and realization of duties in housing sphere at rendering and consumption of housing-and-municipal services are examined. The special attention is given to legal guarantees concerning such subjects as consumers of housing-and-municipal services; the accent on allocation of the basic legal guarantees in connection with the maintenance the housing-operational organizations of apartment houses, quality of rendered housing-and-municipal services, and also duties on entering duly and full payment for rendered housing-and-municipal services is made. In the end of article the author - the post-graduate student of Khakassian State University Named After N. F. Katanova, the assistant to the judge of Arbitration court of Republic Khakassia D. N. Baranova (e-mail: angolovistikova@mail. ru) - proves a conclusion about necessity of entering of some changes and additions in the Housing code of the Russian Federation.

Key words: legal guarantees; the civil rights and duties; housing legal relations; housing-and-municipal services; payment of housing-and-municipal services, quality of housing-and-municipal services; powers of bodies of the government of the Russian Federation in sphere of housing attitudes; general meeting of proprietors in an apartment house.

Правовые гарантии осуществления гражданских прав и обязанностей субъектами жилищных правоотношений в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг имеют существенное значение для каждого участника этих отношений. Внимание, которым пользуются правовые гарантии у значительного числа заинтересованных лиц - субъектов жилищных правоотношений, определяет повышенный интерес к означенной теме и обусловливает ее актуальность. Роль, отводимая данным правовым гарантиям, - содействовать формированию и укреплению правового порядка на рынке жилищно-коммунальных услуг, а именно: стимулировать оказание качественных и своевременных услуг, способствовать начислению и взиманию оптимальной оплаты, сохраняющей баланс интересов всех участников жилищных правоотношений, укреплять правовую защищенность потребителей и др. В связи с этим исследование правовых гарантий осуществления гражданских прав и обязанностей субъектами жилищных правоотношений при предоставлении жилищно-коммунальных услуг направлено на их практический анализ и рассмотрение в качестве обеспечительных правовых средств, предусмотренных российским законодательством для полноценной реализации прав и обязанностей в жилищной сфере. Наибольший исследовательский интерес представляет такой круг субъектов, как потребители жилищно-коммунальных услуг, поскольку, во-первых, это основные субъекты жилищных правоотношений при оказании данных услуг и, во-вторых, именно в отношении потребителей закреплено наибольшее число правовых гарантий, реализующихся в жилищных правоотношениях, среди которых целесообразно рассмотреть самые необходимые, обусловленные их "повседневностью", а также повсеместностью - это правовые гарантии гражданских прав и обязанностей при содержании жилищно-эксплуатационными организациями многоквартирных домов, качества услуг, а также обязанности внесения своевременной и полной платы за оказанные услуги. Положения Жилищного кодекса РФ позволяют привлекать коммерческие структуры для предоставления услуг по управлению многоквартирными домами. В жилищно-коммунальной сфере появилось значительное количество частных управляющих компаний и организаций (УК и УО), однако их деятельность не вызывает у потребителей уверенности в их надежности. Большинство управляющих компаний представляют собой общества с ограниченной ответственностью с минимальным уставным капиталом, у которых нет какой-либо материально-технической базы, отсутствует специализированный инженерный персонал и достаточный обслуживающий состав. Но в их управление попадают многоквартирные дома, имущество и инженерно-технические коммуникации которых оцениваются в десятки миллионов рублей. При этом жесткие меры ответственности, наличие которых удерживало бы от злоупотреблений со стороны организаций жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) и способствовало надлежащему осуществлению деятельности такими организациями, законодательством не регламентированы. Действующее положение об ответственности за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений, установленное статьей 7.22 КоАП РФ, предусматривает административный штраф, суммы которого незначительны (для должностных лиц - от 4000 до 5000 руб., для юридических лиц - от 40 до 50 тыс. руб.). Поэтому данное законодательное положение, являясь правовой гарантией соблюдения правил содержания и ремонта жилых домов и жилых помещений, значительной эффективностью не отличается. Причиной тому служит явная несоразмерность последствий нарушений виду и мере ответственности. Практика показывает, что жилищная инспекция, обнаруживая значительное число нарушений (до 26 пунктов Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда в ходе одной проверки работы МУ "ДЕЗ" по одному жилому дому) <1>, привлекает данную организацию к ответственности в виде штрафа в размере 40 тыс. руб. <2>, при этом среди нарушений такие серьезные, как коррозия на газопроводе, трещины на наружных стенах, сквозное отверстие в стене квартиры и т. д. -------------------------------- <1> См.: Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утверждены Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 // Российская газета. 2003. N 214. <2> См., например: Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27.08.2007 по делу N А43-4959/2007-6-97.

Ужесточение ответственности в виде значительного увеличения сумм взыскиваемых с юридических лиц (до 100 тыс. руб.) и должностных лиц (до 30 тыс. руб.) штрафов могло бы стимулировать ответственное отношение работников ЖКХ. Кроме того, следует дополнить ответственность в отношении должностных лиц возможностью налагать запрет на осуществление деятельности в системе ЖКХ. В отношении юридических лиц ответственность, применяемая в виде административного приостановления деятельности, невозможна, поскольку эта деятельность помимо коммерческого имеет также социальный характер - дома необходимо обслуживать ежедневно. Управление многоквартирным домом с помощью привлечения управляющей компании является одним из трех способов управления, предлагаемых Жилищным кодексом РФ, и в этом случае заключается письменный договор, в котором стороны (жильцы и управляющая компания) закрепляют перечень работ и услуг, осуществляемых управляющей компанией, их стоимость, права, обязанности и ответственность сторон. С одной стороны, с помощью договорных отношений законодатель предложил субъектам жилищных правоотношений урегулировать большинство возникающих при управлении домом и оказании жилищно-коммунальных услуг вопросов, что свидетельствует о действии правовой гарантии, закрепляющей свободу договора в части определения его условий по усмотрению сторон (п. 4 ст. 421 ГК РФ). Но, с другой стороны, законодатель абсолютно не учел истинное положение дел: жильцы не готовы обсуждать договорные отношения по управлению их совместным имуществом, не умеют этого делать, а в большинстве случаев и не хотят, предпочитая пользоваться оказываемыми жилищно-коммунальными услугами по старинке, однако при этом активно высказывают свое недовольство предлагаемой системой управления. Эта проблема имеет не только правовой, но и социально-общественный характер. На ее преодоление необходимо время, существенная информационно-просветительская работа, юридические консультационные пункты, освещение в средствах массовой информации положительных примеров управления жилыми домами, тем более что пока их довольно мало. Именно житель многоквартирного дома как участник жилищных правоотношений при оказании жилищно-коммунальных услуг - наиболее уязвимый в правовом отношении субъект, поэтому он должен быть самым заинтересованным в выборе способа управления своим домом. Однако, как отмечалось выше, эти субъекты отличаются пассивным, безынициативным поведением в данных правоотношениях, что способствует халатности, безответственности и злоупотреблениям со стороны субъектов, оказывающих жилищно-коммунальные услуги. Поэтому гарантии осуществления права на жилище этими субъектами, предусмотренные статьей 2 ЖК РФ, должны быть дополнены обеспечением со стороны органов государственной власти и органов местного самоуправления консультационно-просветительской функции в отношении полноценного осуществления гражданами права на жилище. Еще одна существенная проблема - это полноценное правовое регулирование в отношении деятельности управляющих компаний. В действительности нередки ситуации, когда организация собирает средства с жильцов дома и через некоторое время исчезает. К примеру, мэром Москвы было отменено решение, которым одной управляющей компании, выигравшей конкурс, были переданы десятки жилых домов. При проверке оказалось, что участниками (учредителями) этой компании были три человека (житель Тверской области, гражданин Таджикистана и лицо без определенного места жительства) <3>. Наличие специального правового регулирования в отношении управляющих компаний, закрепляющего перечень обязательных требований для создания таких организаций, а также условий осуществления их деятельности, меры ответственности являлось бы дополнительной гарантией осуществления прав и обязанностей субъектами жилищных правоотношений именно в сфере оказания жилищно-коммунальных услуг, поскольку права и обязанности такого субъекта, как управляющая компания, получили бы законодательное регулирование. Это можно ввести в Жилищный кодекс РФ по аналогии с правовым регулированием деятельности товариществ собственников жилья (ТСЖ). Например, в раздел 8 "Управление многоквартирным домом" Кодекса включить несколько статей о правовом статусе и обязательных условиях в отношении деятельности управляющих компаний. -------------------------------- <3> См.: Толкачев О. Управляющие компании в ЖКХ: "за" и "против" // ЖКХ-инфо. 2007. N 1.

Нельзя не учитывать и то, что в основном жилищный фонд страны строился несколько десятилетий назад и в значительной части стал непригодным для проживания. Поэтому самостоятельно и за свой счет содержать аварийный жилой фонд для жильцов проблемно, а в условиях рыночных условий - несправедливо в отношении жильцов изношенного и аварийного жилищного фонда. Без капитального ремонта ветхие инженерно-технические коммуникации не способствуют качественному оказанию одними субъектами жилищно-коммунальных услуг, и также не позволяют другим потреблять услуги надлежащего качества. В ходе реформы в наиболее выгодном положении оказались жители новых многоквартирных домов, которые не требуют и не нуждаются в значительных капитальных вложениях в ближайшее время. Но Жилищный кодекс РФ не учитывает этой разницы, и в качестве правовой гарантии создания условий для управления многоквартирными домами устанавливает для органов местного самоуправления обязанность обеспечить равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм (ст. 165 ЖК РФ). Подобное равенство в конкретной ситуации не способно обеспечить равноценное оказание жилищно-коммунальных услуг в новом доме и доме, построенном несколько десятилетий назад. Множество вопросов вызывает перечень услуг по техническому обслуживанию, оплачиваемому жильцами, но не оказываемому организациями ЖКХ. Например, техническое обслуживание счетчиков по учету воды, за которое ГУП ДЕЗ района "Марьино" в г. Москве взимает с жильцов оплату, включает такие работы, как: визуальный осмотр приборов, проверка наличия и целостности пломб, протирка приборов от пыли, снятие и запись показаний приборов. Данное техническое обслуживание по регламенту техобслуживания осуществляется не реже одного раза в полгода и подлежит обязательной оплате <4>. Таким образом, складывается абсурдная ситуация: владелец счетчика обязан оплачивать услуги по протирке собственного счетчика от пыли и проч. -------------------------------- <4> См.: Странные услуги включены в техническое обслуживание счетчиков воды. Быстрый взгляд - и нет трех сотен // Российская газета. 2008. N 4619.

К недоработкам Жилищного кодекса РФ можно отнести отсутствие правового регулирования между собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Собственники жилых помещений не всегда знают, что владельцы офисов, магазинов, парикмахерских, расположенных в подвалах и на первых этажах здания, обязаны принимать участие в содержании дома независимо от организационно-правовой формы юридического лица и вида осуществляемой деятельности. Число спорных ситуаций можно значительно сократить, если в Жилищный кодекс РФ добавить норму о том, что к собственникам нежилых помещений применяются положения, которые установлены для собственников жилых помещений, за исключением случаев, установленных Жилищным кодексом РФ. Надо отметить серьезный недостаток правового регулирования в отношении общего собрания. Именно оно, будучи органом управления многоквартирным домом, должно принимать все значимые для него решения. Но на практике общее собрание как управленческий инструмент практически не реализуем, поскольку чем больше квартир в доме, тем сложнее воспользоваться деятельностью этого органа. Например, при проведении общего собрания жильцов дома, имеющего более 1000 квартир, во-первых, нереально одновременно собрать всех собственников в одном месте и, во-вторых, невозможно учесть мнение каждого, решая вопросы голосованием посреди двора (на улице), поскольку этот орган не имеет официального места присутствия <5>. Поэтому установленная законом процедура для больших домов, в которых жильцы не знакомы между собой, очень трудоемкая и сложно осуществимая. -------------------------------- <5> См.: Юдин Ю. 1 марта исполнилось 5 лет Жилищному кодексу РФ // http:// tsj. ru/ forum. asp? ForumID=502&id=362524&act=view&mode=0. 12.03.2010.

Отсутствие условий для проведения очного собрания вынуждает, например, товарищества собственников жилья принимать решения путем проведения заочных собраний. Однако жители из-за занятости, неинформированности, ввиду проживания в другом месте не заполняют листы голосования, и в этом случае появляется возможность фальсифицировать итоги голосования, заполнив пустые листы. Подобные нарушения в управлении многоквартирными домами встречаются достаточно часто. Таким образом, совершенно очевидно назрела необходимость изменить процедуру принятия решений, которая установлена жилищным законодательством и представляет сложности как для собственников жилых помещений (ст. 45 ЖК РФ), так и для членов товарищества собственников жилья (ст. 146 ЖК РФ). Правовую возможность для проведения общего собрания по упрощенной процедуре следует закрепить в виде отдельных правовых норм в указанных статьях Жилищного кодекса РФ. Для эффективной работы возможен следующий подход: на первом этапе собственники должны выбрать комитет доверенных лиц (по некоторой аналогии с советом директоров общества), например, по одному человеку от каждого этажа либо от подъезда. На втором этапе - осуществить делегирование этим лицам полномочий по голосованию от имени жильцов соответственно этажа или подъезда. Такой орган будет работоспособен, мобилен с точки зрения организации деятельности (заседания, сборы, переговоры и проч.), а также эффективен, поскольку в его число изберут наиболее активных и неравнодушных членов из числа собственников. Еще одним вариантом решения проблемы общего собрания собственников может стать пример деятельности собственников некоторых домов, где на первом собрании утверждают дальнейший регламент проведения общих собраний, в который вносят все важные моменты относительно процедуры собрания, голосования и проч. Такой вариант принятия решения выработан собственниками опытным путем для удобства осуществления управления. Если объединить два эти варианта и в результате закрепить за самостоятельно выработанным собственниками регламентом статус упрощенной процедуры проведения общего собрания, то такой объединенный вариант способен стать действенной процедурой, удобной для конкретного многоквартирного дома и для конкретных жильцов. Если жильцы ответственны и отличаются активным участием при проведении общих собраний, то, конечно, для них нет необходимости упрощать процедуру (делегировать свои полномочия, менять регламент и т. п.). Упрощенный вариант проведения общих собраний необходим и удобен для многоквартирных домов. Еще одна проблема - отсутствие каких-либо правовых гарантий осуществления гражданских прав таких субъектов жилищных правоотношений, как наниматели жилых помещений, которые не имеют право на голосование, но при этом проживают в конкретном доме годами. Это непосредственно отражается на осуществлении их прав как субъектов жилищных правоотношений в сфере жилищно-коммунальных услуг. Поэтому в Жилищном кодексе РФ необходимо установить право нанимателей на участие в управлении общим имуществом. Практика показывает, что из трех способов управления многоквартирными домами, предусмотренных Жилищным кодексом РФ, наиболее оптимальными являются ТСЖ и управляющая компания. Специалисты считают, что при этом самый эффективный вариант - это их сотрудничество <6>. -------------------------------- <6> См.: Удачный тандем. Иногда ТСЖ и управляющая компания работают рука об руку // Владивосток. 2009. N 2530.

Именно при таком варианте правовые гарантии осуществления гражданских прав и обязанностей субъектами жилищных правоотношений в сфере жилищно-коммунальных услуг позволяют избежать издержек как первого, так и второго способов управления, что и следует учитывать всем субъектам данных правоотношений. Такое сотрудничество предполагает взаимный контроль, что положительным образом отражается на финансовых вопросах деятельности как субъектов-управленцев, так и субъектов - поставщиков услуг, что, в свою очередь, имеет непосредственное отношение к обязательствам по оплате оказываемых услуг, которые возникают между названными субъектами и населением. Правовые гарантии в этом случае, с одной стороны, призваны способствовать исключению необоснованного начисления и взимания оплаты жилищно-коммунальных услуг, а с другой стороны, должны обеспечивать внесение потребителями своевременной и полной платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 153 ЖК РФ). Одной из правовых гарантий своевременного и полного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги является гарантия исполнения обязательства по оплате жилищно-коммунальных услуг, закрепленная в пункте 14 ст. 155 ЖК РФ. Эта норма предусматривает, что лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от невыплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Именно данная правовая гарантия вызывает большинство споров между субъектами жилищных правоотношений при оказании жилищно-коммунальных услуг, правоприменителями и контролирующими органами. И как наиболее яркий пример несоблюдения правовых гарантий осуществления прав и обязанностей субъектов жилищных правоотношений в сфере оплаты жилищно-коммунальных услуг следует привести принудительное взыскание с граждан пени (неустойки) за просрочку оплаты жилищно-коммунальных услуг, практическому осуществлению которого способствовали положения пункта 2.5 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. N 1099, предусматривающие, что за несвоевременное внесение платы за коммунальные услуги следует начислять пени в размере 1% с просроченной суммы платежей за каждый день просрочки <7>. Это положение устарело, но оно приводится в качестве примера и рассматривается в целях исследования действия правовых гарантий в конкретно возникшей ситуации. -------------------------------- <7> См.: Постановление Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. N 1099 "Об утверждении Правил предоставления коммунальных услуг и правил предоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов" (в ред. от 1 февраля 2005 г.) (утратило силу) // СЗ РФ. 1994. N 26. Ст. 2795.

В сложившейся ситуации гарантом осуществления прав и обязанностей субъектов жилищных правоотношений выступил Роспотребнадзор, который, сославшись на положения статьи 330 ГК РФ, указал, что неустойка (пеня) как способ обеспечения исполнения обязательств может быть предусмотрена только федеральным законом или договором. А поскольку Закон, содержащий соответствующую императивную норму в части определения предельного размера пеней при задержке гражданином оплаты жилья и коммунальных услуг вступил в силу только с 8 мая 2003 г. <8>, вопрос о правомерности ее взыскания вплоть до 1 марта 2005 г. находился в прямой зависимости от того, содержалось ли условие о ее взимании в договоре найма (социального найма) или обслуживания (технического обслуживания) жилого помещения, заключенном между потребителем и соответствующим исполнителем жилищно-коммунальных услуг, или в договоре энергоснабжения <9>. -------------------------------- <8> См.: Федеральный закон от 6 мая 2003 г. N 52-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" и другие законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования системы оплаты жилья и коммунальных услуг" // СЗ РФ. 2003. N 19. Ст. 1750. <9> См.: письмо Роспотребнадзора от 28 декабря 2004 г. N 0100/3671-04-27 "О методических рекомендациях по вопросам защиты прав потребителей в сфере жилищно-коммунального хозяйства" // http://old. rospotrebnadzor. ru/docs/letter/?id=16.

Отсутствие такого договора, свидетельствовавшее о несоблюдении письменной формы соглашения о неустойке, позволяет сделать вывод о навязывании потребителям условий, ущемляющих их права по сравнению с правилами, установленными статьями 330 и 331 ГК РФ, что в итоге является нарушением статьи 16 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" <10> и пункта 21 Правил оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 30 июля 2004 г. N 392, в соответствии с которым пени за несвоевременное внесение гражданами платы взимаются в случае, размере и порядке, установленных законодательством Российской Федерации и заключенными договорами. Пример показателен тем, что неверное и неточное толкование правоприменителями нормы права о неустойке обусловило возможность ее практического незаконного взимания с потребителей. В настоящее время по данному вопросу действует положение Жилищного кодекса РФ. -------------------------------- <10> Ведомости СНД РФ и ВС РФ. 1992. N 15. Ст. 766.

В связи с этим Роспотребнадзор дал практическое толкование норме, содержащейся в пункте 14 ст. 155 ЖК РФ, предусматривающем безусловную обязанность лиц, несвоевременно и (или) не полностью внесших плату за жилое помещение и коммунальные услуги, уплатить кредитору пени. По мнению данного контролирующего органа, соблюдение прав потребителей в пункте 14 ст. 155 ЖК РФ следует признать нормой, которая не только не учитывает социально-экономическое положение значительной доли потребителей жилищно-коммунальных услуг, но и никак не приведет к реальному повышению качества услуг, поскольку вопрос своевременной оплаты потребителями услуг ЖКХ, как правило, не находится в причинно-следственной связи с показателями их потребительских свойств <11>. -------------------------------- <11> См.: письмо Роспотребнадзора от 28 декабря 2004 г. N 0100/3671-04-27.

Таким образом, неустойка за задержку оплаты и (или) неполное внесение оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги не получила широкого применения. Это удобно для потребителей жилищно-коммунальных услуг, однако действующая (не отмененная и не признанная неконституционной) норма права, закрепляющая правовую гарантию осуществления законных прав субъектов, оказывающих эти услуги по компенсации неблагоприятных последствий, вызванных жилищно-коммунальными долгами, и осуществления обязанностей по оплате субъектами, потребившими эти услуги, должна применяться заинтересованными субъектами. Ссылка Роспотребнадзора на социально-экономическое положение большей части потребителей жилищно-коммунальных услуг не может оправдывать ненадлежащее исполнение обязанностей по оплате этих услуг, тем более что значительные по размерам жилищно-коммунальные долги могут обусловить выселение должника из занимаемого жилого помещения без учета его социально-экономического положения. Данная практика уже начала складываться в ряде субъектов Федерации. Например, в Екатеринбурге такие судебные решения уже исполняются. Комитет по жилищно-коммунальному хозяйству администрации города вынужден идти на такие меры, поскольку на 1 января 2010 г. долги жителей Екатеринбурга за жилищно-коммунальные услуги составили 1 млрд. 780 млн. руб. <12>. -------------------------------- <12> См.: В Екатеринбурге начинают выселять за коммунальные долги. Администрация Екатеринбурга взялась за коммунальных должников // http://www. lenta66.ru/society/2010/03/02/57058/. 02.03.2010.

В отношении обязанности вносить своевременную и полную оплату субъектами, заключившими договор социального найма жилого помещения, законодателем введена правовая гарантия для обеспечения прав наймодателя, заключающаяся в возможности расторгнуть данный договор в судебном порядке при невнесении платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги свыше шести месяцев (п. 4 ст. 83 ЖК РФ). Данная правовая конструкция представляет исследовательский интерес, поскольку правовая гарантия, во-первых, обеспечивает надлежащее выполнение обязанности по оплате одним субъектом, а во-вторых, обеспечивает реализацию права другого субъекта на получение оплаты за предоставленные услуги. Но, кроме того, эта правовая гарантия служит не произвольному выселению, а, устанавливая возможность для расторжения договора только через суд, обеспечивает реализацию еще одной правовой гарантии - судебную защиту нарушенных прав. Правовыми гарантиями осуществления гражданских прав и обязанностей субъектами жилищных правоотношений в сфере жилищно-коммунальных услуг при их оплате как эффективными правовыми способами реализации соответствующих прав и обязанностей призвано служить законодательное закрепление размеров платы за жилое помещение и платы за коммунальные услуги. Жилищным кодексом РФ установлено, что плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства (п. 1 ст. 156 ЖК РФ), а размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии - исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления (в субъектах Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации), за исключением нормативов потребления коммунальных услуг по электроснабжению и газоснабжению, утверждаемых органами государственной власти субъектов Федерации в порядке, установленном Правительством РФ (ст. 157 ЖК РФ). Примером несоблюдения установленных законом положений является ситуация с экспериментом по оплате электроэнергии в Москве. С начала 2009 г. жители Восточного и Юго-Восточного округов стали получать к оплате два счета за электроэнергию - квитанцию от "Мосэнергосбыта" и единый платежный документ со строкой от "Русэнергосбыта". При этом "подопытным" москвичам предлагали платить по усредненным показателям, лишая возможности самим снимать показания счетчиков <13>. Фактически потребителям предлагалось дважды оплачивать один и тот же вид услуг в адрес разных организаций, чем нарушалась правовая гарантия установления и взимания размера платы за коммунальные услуги исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при отсутствии приборов учета - исходя из нормативов потребления коммунальных услуг. В результате вмешательства Федеральной антимонопольной службы было прекращено включение сумм оплаты электроэнергии в единый платежный документ. -------------------------------- <13> См.: Возвращается старая схема оплаты электричества // Вечерняя Москва. 2009. N 56 (25076).

Именно установление тарифов в сфере ЖКХ должно гарантировать потребителям жилищно-коммунальных услуг исключение возможности взимания платы за них в установленном, а не произвольном размере. Социально-экономическое значение размера тарифов за предоставляемые жилищно-коммунальные услуги препятствует необоснованному повышению платы для плательщиков, являющихся субъектами жилищных правоотношений. Пример ситуации с тарифами в сфере ЖКХ (с января 2010 г. рост тарифов на услуги ЖКХ в Перми составил 93%, Иркутске - 61%, Курске - 54%, Самаре - 47% <14>) наиболее ярко демонстрирует потенциальные возможности правовых гарантий по осуществлению прав и обязанностей субъектами жилищных правоотношений в сфере оказания жилищно-коммунальных услуг. -------------------------------- <14> См.: Тарифы ЖКХ в ряде регионов РФ проверит думская комиссия // http:// www. i-stroy. ru/ docu/ jkh/ tarifyi_zhkh_v_ryade_regionov_rf_proverit_dumska/ 20054.php. 11.03.2010.

Во-первых, это реакция Президента РФ как гаранта прав и свобод человека и гражданина (ч. 2 ст. 80 Конституции РФ) на резкое увеличение тарифов на жилищно-коммунальные услуги, которое в последнее время спровоцировало осуществление контрольных функций (проведение аудита) в тех муниципальных образованиях, где выросли соответствующие тарифы ЖКХ <15>. -------------------------------- <15> См.: Д. Медведев поручил Козаку проверить обоснованность повышения тарифов ЖКХ в регионах // http://interfax. ru/politics/news. asp? id=127583. 12.03.2010.

Во-вторых, последовала реакция других органов государственной власти и должностных лиц, что способствует реализации такой правовой гарантии в рассматриваемой сфере, как обеспечение защиты прав и законных интересов потребителей коммунальных услуг и услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда, установленной пунктом 5 ст. 2 ЖК РФ. В целях осуществления гарантии защиты прав и законных интересов потребителей жилищно-коммунальных услуг необходимо: - незамедлительно "убрать в сфере услуг ЖКХ из цепочки поставщик - потребитель недобросовестных монополистов и посредников, что должно снизить размеры тарифов" <16>. Следует заметить, что это очень сложно сделать за короткое время, поскольку сложились отлаженные коммерческие связи между организациями-поставщиками, а исключение из цепочки монополистов вообще невозможно; -------------------------------- <16> Там же.

- снизить тарифы на коммунальные услуги в тех регионах, где их рост превысил 25%, "чтобы привести фактические платежи граждан с установленными предельными индексами", поскольку "проблема тарифов на услуги ЖКХ приобрела острый политический характер" <17>; -------------------------------- <17> Цит. по: Танас О., Гахова И. Центр спросит с регионов за ЖКХ // http:// www. gazeta. ru/ financial/ 2010/ 03/ 15/ 3338936.shtml.

- перенести ответственность за рост тарифов на регионы <18>; -------------------------------- <18> См.: Правительство РФ дало регионам неделю, чтобы снизить завышенные тарифы на ЖКХ // http://www. newsru. ru/russia/15mar2010/kozak. html. 15.02.2010.

- внести в жилищное законодательство поправку, согласно которой органы местного самоуправления передадут регионам право устанавливать тарифы и нормы потребления услуг ЖКХ <19>. -------------------------------- <19> См.: Козак Д. Устанавливать тарифы и нормы потребления услуг ЖКХ будут власти субъектов РФ // http://asninfo. ru/asn/57/29029.

Решение о передаче этих полномочий субъектам Федерации и внесении необходимых изменений в Жилищный кодекс РФ обосновано тем, что на уровне руководства субъектов можно добиться единообразного регулирования нормативов потребления коммунальных услуг, тогда как муниципальные власти, получившие полномочия по регулированию тарифов в отношении коммунальных платежей с начала 2010 г., с задачей не справились и незаконно увеличили тарифы. Конкретные адресные проверки, осуществленные, к примеру, Контрольно-счетной палатой Москвы в 2009 г., свидетельствуют о том, что нормативы потребления воды и тепла в городе Москве существенно завышены. Анализ платежных извещений, направленных жителям Центрального, Западного, Юго-Западного округов Москвы, показал, что норматив водопотребления 11,68 кубометра в месяц, используемый для начисления платежей жителям, у которых нет индивидуальных счетчиков, завышен в два раза <20>. -------------------------------- <20> См.: По инициативе Президента страны начинается тотальная проверка необоснованного роста тарифов от Владивостока до Калининграда // Московский комсомолец. 2010. 16 марта.

Однако обозначенный выше подход к решению проблемы разделяется не всеми специалистами. Например, отмечается, что исходя из жилищного законодательства на муниципальном уровне устанавливаются тарифы только на воду и канализацию, тогда как тариф на газ устанавливается на федеральном уровне, на электричество и тепловую энергию - на региональном, а стоимость жилищных услуг должна определяться договорами, т. е. должны быть конкурентные цены. Таким образом, в настоящее время законодательство, связанное с составлением тарифов, очень "запутанное" ввиду того, что оно сложилось по отраслевому принципу <21>. Следовательно, целесообразно образовать единый центр установления всех видов тарифов и контроля за их соблюдением - Федеральную службу по тарифам. -------------------------------- <21> Сиваев С. Центр спросит с регионов за ЖКХ // http:// www. gazeta. ru/ financial/ 2010/ 03/ 15/ 3338936.shtml.

Передача регионам права устанавливать коммунальные платежи может не оправдать себя, поскольку в России только что прошла муниципальная реформа и уровень власти муниципалитетов находится на стадии становления. В этом смысле, возможно, рано наделять их правом устанавливать тарифы <22>. Но, несмотря на сомнения, именно так можно добиться порядка и единого подхода в установлении тарифов. -------------------------------- <22> Андряков А. Центр спросит с регионов за ЖКХ // http:// www. gazeta. ru/ financial/ 2010/ 03/ 15/ 3338936.shtml.

Помимо проблемы повышения тарифов и оплаты жилищно-коммунальных услуг существует проблема отсутствия и невозможности получения гражданами достоверной и полной информации о деятельности управляющих компаний. Как правило, информация доводится до конкретного потребителя по факту, а именно из квитанции на оплату услуг ЖКХ. Иначе ее получить практически невозможно: управляющие компании ссылаются на коммерческую тайну, отсутствие специалистов, невозможность найти соответствующий документ и т. д., этими действиями нарушаются конституционные гарантии каждого на информацию (п. 4 ст. 29 Конституции РФ). Конкретный пример - сокрытие организациями информации о перечне услуг, которые должны предоставляться без взимания дополнительной платы, поскольку они уже оплачены потребителем в соответствии с графой квитанции "Техническое обслуживание и ремонт". Законодательно установлено, что перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которые предоставляет управляющая организация, а также порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги, порядок внесения такой платы должны быть закреплены сторонами в договоре между жильцами и управляющей компанией (подп. 2 и 3 п. 3 ст. 162 ЖК РФ). Такой договор заключается с каждым собственником жилого помещения в многоквартирном доме (п. 1 ст. 162 ЖК РФ). Если договорных отношений нет, специалисты советуют обращаться до начала ремонтных работ в ДЕЗ за информацией о стоимости таких работ <23>. Помимо наглядных стендов с информацией в ДЕЗах, управляющих компаниях и ТСЖ необходимо по аналогии с государственными органами обязать эти организации иметь интернет-сайты с обязательным размещением на них информации о размерах платежей и перечне обязательных работ без дополнительной платы. -------------------------------- <23> См.: Лебедева В. Вызвать сантехника и не умереть. Как избежать недоразумений // http:// gazeta. aif. ru/ online/ longliver/8/07_01.

Усугубляет проблему отсутствие в Жилищном кодексе РФ соответствующей нормы права об обязанности предоставления информации со стороны обслуживающих организаций гражданам. Чтобы потребители знали, как работает их управляющая компания, а также из чего складывается размер той или иной жилищно-коммунальной услуги, необходимо, чтобы соответствующие организации раскрывали информацию о своей деятельности в обязательном порядке. Вопрос об открытой информации в части услуг по теплоснабжению был решен Правительством РФ в феврале 2010 г. с вступлением в силу Постановления от 30 декабря 2009 г. N 1140 "Об утверждении стандартов раскрытия информации организациями коммунального комплекса и субъектами естественных монополий, осуществляющими деятельность в сфере оказания услуг по передаче тепловой энергии" <24>. -------------------------------- <24> СЗ РФ. 2010. N 3. Ст. 302.

Необходимо остановиться на анализе этого нормативного акта подробнее, поскольку его вне всякого сомнения можно признать существенной правовой гарантией осуществления гражданских прав и обязанностей субъектами жилищных правоотношений при оказании жилищно-коммунальных услуг. Названное Постановление Правительства РФ призвано способствовать полному и всестороннему представлению о том, из чего складываются цены на оплачиваемые населением услуги жилищно-коммунального хозяйства и каким образом организация коммунального комплекса распоряжается денежными средствами, поступающими в ее адрес от потребителей <25>. Данными правилами предусматривается обязательное опубликование наиболее важных (именно с точки зрения потребителя) сведений о качестве поставляемых услуг, об их стоимости, о соответствии их установленным требованиям. Кроме того, установлен перечень раскрываемой информации, которая отражает все основные показатели финансово-хозяйственной деятельности каждого предприятия <26>. Предполагается, что, имея такую информацию, любой потребитель сможет посчитать, проанализировать и сделать заключение о том, соответствует ли качество оказанной услуги цене, которая обозначена в квитанции на оплату жилищно-коммунальных услуг <27>. Для потребителей жилищно-коммунальных услуг вышеназванным нормативным актом гарантировано осуществление права на информацию о них. В конечном итоге этот нормативный акт должен способствовать прозрачности деятельности организаций жилищно-коммунального хозяйства, занятых обеспечением теплоснабжения; доступности и открытости информации об их деятельности; осуществлению систематического сбора и анализа информации о финансово-хозяйственной деятельности предприятий отрасли, а также позволит запустить эффективный механизм общественного контроля <28>. Поскольку прошло очень мало времени с даты принятия этого документа, на данный момент сложно дать ему объективную оценку и выделить положительные моменты, которые должны проявиться в результате его действия. -------------------------------- <25> См.: Сфера жилищно-коммунальных услуг // http://www. fstrf. ru/otrasli/gkh. <26> См.: Смолякова Т. Вот теперь тепло. Правительство утвердило правила раскрытия информации в сфере ЖКХ // Российская газета. 2010. N 5094. <27> См.: Сфера жилищно-коммунальных услуг // http://www. fstrf. ru/otrasli/gkh. <28> См.: Смолякова Т. Указ. соч.

Надо отметить, что остается неурегулированным вопрос о раскрытии информации остальными организациями ЖКХ. Возможно, правовое регулирование раскрытия информации субъектами жилищных правоотношений, оказывающими жилищно-коммунальные услуги, будет способствовать тому, чтобы надлежащая деятельность жилищно-коммунального комплекса осуществлялась без непосредственного вмешательства главы государства, как это произошло в ситуации с тарифами на услуги ЖКХ. При оказании жилищно-коммунальных услуг у субъектов жилищных правоотношений возникают права и обязанности, практическому осуществлению которых призваны способствовать правовые гарантии. Основной среди них является гарантия права каждого на жилище, предусмотренная частью 1 ст. 40 Конституции РФ. Она реализуется через создание условий, обеспечивающих достойную жизнь каждого (ч. 1 ст. 7 Конституции РФ) и применительно к жилищным правоотношениям в части оказания жилищно-коммунальных услуг выражается в качественном предоставлении услуги. Останавливаясь на проблемах качества оказываемых жилищно-коммунальных услуг, надо учитывать еще одну правовую гарантию, установленную статьей 309 ГК РФ: обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а в отсутствие таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Потребителем жилищно-коммунальных услуг является каждый человек, проживающий в жилом помещении, соответственно качество оказываемых услуг касается непосредственно любого субъекта жилищных правоотношений, однако недостаточная информированность населения, а также низкая правовая культура, не позволяют в достаточной мере способствовать формированию обширной правоприменительной практики в отношении реализации правовых гарантий осуществления гражданских прав и обязанностей субъектами в сфере предоставления этих услуг. Исправлению ситуации могли бы способствовать следующие действия: 1) принятие специального законодательного акта - Федерального закона "О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг". Такие законодательные акты приняты и действуют в некоторых государствах - членах СНГ. Например, Закон Республики Беларусь от 16 июля 2008 г. N 405-3 "О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг" специально оговаривает правовые гарантии, установленные для потребителей в части надлежащего качества этих услуг (ст. 12) <29>. Подобный законодательный акт действует и в Украине <30>; -------------------------------- <29> http://mjkx. gov. by/?rep=zakon22 <30> См.: Опыт стран - участниц СНГ в области защиты потребителей в жилищно-коммунальной сфере // http://www. nestor. minsk. by/sn/2003/43/sn34307.php.

2) проведение систематических социологических опросов среди потребителей жилищно-коммунальных услуг на тему качества предоставляемых услуг. Практически это можно реализовать на примере деятельности Министерства экономики Республики Татарстан, которое совместно с Центром экономических и социальных исследований Республики Татарстан при Кабинете министров Республики Татарстан, а также Комитетом Республики Татарстан по социально-экономическому мониторингу проводит социологический опрос "Степень удовлетворенности населения качеством и количеством предоставляемых жилищно-коммунальных услуг в Республике Татарстан", состоящий из 41 вопроса. Респондентам этого субъекта Федерации предлагается анонимно ответить на вопросы в отношении качества и количества оказываемых населению жилищно-коммунальных услуг с целью сбора обобщенной информации <31>; -------------------------------- <31> Социологический опрос "Степень удовлетворенности населения качеством и количеством предоставляемых жилищно-коммунальных услуг в Республике Татарстан" // http:// mert. tatar. ru/ rus/ Interrogation/ HousingAndMunicipalServices. html.

3) повсеместное, пообъектное и, главное, систематическое применение методов контроля характеристик и свойств жилищно-коммунальных услуг, предоставляемых исполнителями, предусмотренных ГОСТом Р 51617-2000 "Жилищно-коммунальные услуги. Общие технические требования": - визуальный контроль (осмотр зданий и сооружений, применяемого оборудования, помещений для хранения материалов и проч.); - аналитический (анализ документации - содержание договоров, актов проверки на прочность и герметичность коммуникаций, актов сдачи-приемки ремонтных работ, журналов диспетчерских служб и других документов); - социологический (опрос или интервьюирование потребителей и др.); - инструментальный контроль (проверка коммуникаций, режимов работы санитарных приборов и оборудования, показателей температурного и влажностного режима, анализ проб отбора воды и проч.) <32>; -------------------------------- <32> См.: ГОСТ Р 51617-2000 "Жилищно-коммунальные услуги. Общие технические требования" утвержден Постановлением Госстандарта от 19 июня 2000 г. N 158-ст. М.: ИПК "Издательство стандартов", 2000.

4) рекомендации со стороны органов местного самоуправления всем организациям-поставщикам жилищно-коммунальных услуг разрабатывать и внедрять в своих организациях систему менеджмента качества, соответствующую требованиям ГОСТ Р ИСО 9001:2001 (МС ISO 9001:2000) для обеспечения гарантий реализации гражданами своего права получать качественные услуги ЖКХ <33>. Своеобразным примером может стать деятельность ГУП "Водоканал Санкт-Петербурга", обеспечивающего услугами водоснабжения и водоотведения Санкт-Петербург и его пригороды, на котором внедрена система экологического менеджмента, что, конечно, отражается на качестве услуг. В 2000 г. эта компания была первой в Европе среди предприятий водопроводно-канализационного хозяйства, которая сертифицировала свою систему экологического менеджмента на соответствие международному стандарту ISO 14001 <34>. -------------------------------- <33> См.: Савин К. Н. Экономический анализ качества услуг жилищно-коммунального хозяйства. Тамбов: Изд-во ТГТУ, 2004. С. 157. <34> См.: Кармазинов В. Ф. Опыт разработки системы экологического менеджмента в ГУП "Водоканал Санкт-Петербурга" // http://www. gkh-reforma. ru/expert_4.php.

Осуществлению гражданских прав и обязанностей субъектами жилищных правоотношений в отношении качества оказываемых жилищно-коммунальных услуг призваны способствовать и такие правовые гарантии, как государственная защита прав и свобод человека, гарантированная частью 1 ст. 45 Конституции РФ; гарантии судебной защиты прав, установленные ч. 1 ст. 46 Конституции РФ и ст. 11 Гражданского кодекса РФ, гарантии пределов осуществления гражданских прав, закрепленные частью 3 ст. 17 Конституции РФ и статьей 10 ГК РФ. Практически эти правовые гарантии реализуются несколькими путями: непосредственным обращением субъектов в суды с исковыми заявлениями, обращениями с претензиями в организации, оказывающие жилищно-коммунальные услуги, а также обращение с жалобами в контролирующие органы. Именно последние в наибольшей степени способствуют действию правовых гарантий, установленных законодательством для субъектов рассматриваемых правоотношений, поскольку наделены властными полномочиями в отношении контролируемых организаций. Примером контролирующего органа в данной сфере является Государственная жилищная инспекция - структура, призванная осуществлять государственный контроль соблюдения владельцами жилищного фонда, управляющими и эксплуатационными организациями нормативных требований, обеспечивающих сохранность жилых домов, и защищать права и законные интересы жителей и государства при предоставлении населению жилищно-коммунальных услуг. Так, основными задачами Государственной жилищной инспекции г. Москвы являются: - регулярное освидетельствование (мониторинг) эксплуатационно-технического состояния всех жилых домов на территории г. Москвы независимо от их принадлежности; - выявление и пресечение в жилых домах, придомовых территориях и на связанных с ними объектах водо - и теплоэнергетического хозяйства нарушений действующих нормативных требований по управлению, использованию, содержанию, техническому обслуживанию и ремонту помещений, конструкций, инженерных систем и оборудования, режимам их функционирования и ресурсообеспечения, а также по проектированию, строительству и безопасной эксплуатации внутридомового газового хозяйства; - принятие соответствующих мер воздействия к юридическим, должностным лицам и гражданам, допустившим нарушения жилищных нормативов и стандартов <35>. -------------------------------- <35> См.: Мосжилинспекция // http://www. mzhi. ru/mzi. nsf.

К сожалению потребителей, в приведенном перечне основных задач не указан контроль над качеством жилищно-коммунальных услуг. И для того, чтобы потребители знали, что с вопросами качества услуг можно обращаться в государственную жилищную инспекцию, необходимо обозначить это среди основных задач, выполняемых инспекцией. Следует внести соответствующие дополнения в пункт 5 Положения о государственной жилищной инспекции <36>. -------------------------------- <36> См.: Постановление Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. N 1086 "О государственной жилищной инспекции в Российской Федерации" (ред. от 13.10.1997) // СЗ РФ. 1994. N 23. Ст. 2566.

Надо отметить, что некоторое время тому назад на официальном сайте Министерства регионального развития РФ <37> был опубликован проект новых Правил предоставления коммунальных услуг гражданам <38>, содержание которых свидетельствует о существенном изменении во взаимоотношениях поставщиков услуг, потребителей услуг и иных субъектов жилищных правоотношений при оказании жилищно-коммунальных услуг. -------------------------------- <37> http://www. minregion. ru/ministerstvo/ <38> См.: Приказ Министерства регионального развития РФ от 29 декабря 2009 г. N 611 "Об утверждении Правил предоставления коммунальных услуг гражданам" // Документ опубликован не был.

Действующие Правила регулировали отношения с мая 2006 г. <39>, но, несмотря на то что этот нормативный акт имеет явную социальную значимость, большинство потребителей жилищно-коммунальных услуг не знакомы с содержанием этого важного нормативного документа и, следовательно, практически не защищали свои права на качественное предоставление коммунальных услуг с помощью и с применением положений Правил. -------------------------------- <39> См.: Постановление Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307 "О предоставлении коммунальных услуг гражданам" // СЗ РФ. 2006. N 23. Ст. 302.

Разработка новых правил предоставления коммунальных услуг гражданам, с одной стороны, вызвана реформированием сферы жилищно-коммунального хозяйства и обусловлена необходимостью отвечать современным требованиям, но, с другой стороны, постоянные изменения законодательства в жилищной сфере, в частности в отношении прав и обязанностей субъектов при оказании жилищно-коммунальных услуг, не может способствовать правовой стабильности и укреплению правовых гарантий осуществления гражданских прав и обязанностей. По сведениям, содержащимся в средствах массовой информации, Министерство юстиции РФ отказало в регистрации Министерству регионального развития РФ в государственной регистрации Приказа от 29 декабря 2009 г. N 611 "Об утверждении Правил предоставления коммунальных услуг гражданам". Причиной отказа послужил тот факт, что в новом проекте Правил содержатся нормы о защите прав потребителей, тогда как в соответствии с пунктом 2 ст. 1 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" Правительство РФ не вправе поручать федеральным органам исполнительной власти принимать акты, содержащие нормы о защите прав потребителей <40>. -------------------------------- <40> Ведомости СНД РФ и ВС РФ. 1992. N 15. Ст. 766.

Поскольку Министерство регионального развития РФ, несмотря на предоставленные ему в силу пункта 1 ст. 157 ЖК РФ полномочия по утверждению правил предоставления коммунальных услуг гражданам, не имело права устанавливать нормы, касающиеся защиты прав потребителей, его документ не прошел регистрацию. В связи с этим министерству необходимо предпринять определенные меры, и если это будут шаги по исключению из текста нормативного акта положений в отношении защиты прав потребителей коммунальных услуг, то данный акт потеряет всякую правовую нагрузку и смысл для потребителей коммунальных услуг. С другой стороны, вряд ли возможно будет признать целесообразным отказ этого органа от проделанной работы и от утверждения новых Правил, поскольку практическая необходимость в изменении таковых назрела ввиду изменения системы способов управления жилищным фондом (функционирование управляющих компаний, развитие системы товариществ собственников жилья). Идея новых Правил состоит в том, чтобы полноценно урегулировать отношения по договору теплоснабжения, энергоснабжения, газоснабжения и водоснабжения между потребителем и поставщиком, а также исполнителем и поставщиком, при этом согласовав порядок применения между собой Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, Правил поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан <41> и Правил функционирования розничных рынков электрической энергии в переходный период реформирования электроэнергетики <42>. Поскольку эти нормативные акты принимались в разное время, они не отличаются согласованностью, что позволяет недобросовестным поставщикам коммунальных услуг толковать и применять данные Правила не в пользу потребителей. -------------------------------- <41> См.: Постановление Правительства РФ от 21 июля 2008 г. N 549 "О порядке поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан" // СЗ РФ. 2008. N 30 (ч. II). Ст. 3635. <42> См.: Постановление Правительства РФ от 31 августа 2006 г. N 530 "Об утверждении Правил функционирования розничных рынков электрической энергии в переходный период реформирования электроэнергетики" (в ред. от 26 февраля 2010 г.) // СЗ РФ. 2006. N 37. Ст. 3876.

Следует особо отметить, что основная концепция, заложенная в вышерассмотренных Правилах, - полноценное всестороннее регулирование многосубъектных правоотношений - должна быть присуща всем нормативным правовым актам, регулирующим отношения между субъектами при оказании жилищно-коммунальных услуг в жилищной сфере, поскольку каждый субъект наделен как правами, так и обязанностями, осуществлению которых призваны способствовать рассмотренные в данном исследовании правовые гарантии. На основании данного исследования правовых гарантий осуществления гражданских прав и обязанностей субъектами жилищных правоотношений при оказании жилищно-коммунальных услуг можно сделать следующие выводы. 1. Правовые гарантии осуществления гражданских прав и обязанностей субъектами жилищных правоотношений в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг рассмотрены в нескольких направлениях: - в отношении управления многоквартирными домами выделены такие правовые гарантии, как: право выбора способа управления многоквартирным домом; наличие административной ответственности за несоблюдение правил содержания и (или) ремонта жилых домов, гарантии свободы договора и определения его условий по усмотрению сторон. Отмечено отсутствие необходимых гарантий, а именно гарантий осуществления консультационно-просветительской работы по вопросам управления жилищным фондом, специального правового регулирования деятельности управляющих компаний, прав собственников нежилых помещений; - в части оплаты оказанных жилищно-коммунальных услуг существуют гарантии возможности взыскания неустойки за неполную и (или) несвоевременную оплату услуг, надзорно-контрольной деятельности Роспотребнадзора, контроля государства за установлением и соблюдением тарифов ЖКХ, реализации права потребителей на информацию через раскрытие информации организациями ЖКХ, действий Президента РФ в отношении контроля за тарифами как гаранта прав и свобод граждан; - в связи с качеством жилищно-коммунальных услуг действуют правовые гарантии создания условий, обеспечивающих достойную жизнь каждого; деятельности государственной жилищной инспекции. Обоснована необходимость таких гарантий, как принятие законодательного акта о защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг и внедрение системы менеджмента качества в организациях ЖКХ. Перечисленные правовые гарантии характеризуются отсутствием их единого перечня как действенных правовых средств, а также рассредоточенностью по разным нормативным правовым актам, что негативно отражается на эффективности их реализации. 2. Целесообразно внести в Жилищный кодекс РФ следующие изменения и дополнения: - статью 2 "Обеспечение условий для осуществления права на жилище" дополнить пунктом 8 следующего содержания: органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе организуют и проводят информационные и консультационные мероприятия в отношении вопросов управления жилым фондом, оказания жилищных и коммунальных услуг; - раздел 8 "Управление многоквартирным домом" дополнить положениями о правовом статусе управляющих компаний через установление обязательных требований, которым должна отвечать деятельность управляющих компаний (минимальный размер уставного капитала, требования к учредителям и к кадровому составу компании - не менее половины учредителей и штатных работников граждан Российской Федерации); - в статью 22 "Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение" добавить пункт 5 следующего содержания: "К собственникам нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, применяются те же положения, что и к собственникам жилых помещений, за исключением случаев, установленных настоящим Кодексом"; - статью 12 "Полномочия органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений" дополнить пунктом 17 о том, что к полномочиям относится "установление перечня юридических и физических лиц, оказывающих жилищно-коммунальные услуги, обязанных раскрывать информацию о своей деятельности, а также порядка, сроков раскрытия информации"; - в статью 45 "Порядок проведения общего собрания собственников в многоквартирном доме" добавить пункт 6, предусматривающий возможность проведения упрощенной процедуры общего собрания собственников многоквартирного дома (не требующей для правомочности (кворума) более 50% голосов собственников); аналогичное положение добавить в статью 146 "Порядок проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья"; - в статью 45 "Порядок проведения общего собрания собственников в многоквартирном доме" добавить пункт 7, устанавливающий права нанимателей жилых помещений при проведении общего собрания собственников многоквартирного дома; - в пункт 2 ст. 157 внести изменения о праве органов власти субъектов Федерации устанавливать тарифы. 3. Необходимо добавить в п. 5 Положения о государственной жилищной инспекции РФ дополнения о контроле за качеством оказываемых жилищных и коммунальных услуг. 4. В целях государственной регистрации Минюстом России новых Правил предоставления коммунальных услуг Министерству регионального развития РФ следует включить в Приказ от 29 декабря 2009 г. N 611 "Об утверждении Правил предоставления коммунальных услуг гражданам" норму о защите прав потребителей отсылочного характера. Принятие Правил необходимо ввиду того, что этот нормативный акт, в отличие от прежних Правил, призван урегулировать большинство вопросов предоставления коммунальных услуг. 5. Необходимо внести в статью 7.22 КоАП РФ, предусматривающую ответственность за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений, следующие изменения: "...влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати до тридцати тысяч рублей или запрет заниматься соответствующей деятельностью (дисквалификацию) на срок от трех до пяти лет; на юридических лиц - от пятидесяти до ста тысяч рублей" вследствие действенного обеспечения осуществления гражданских прав и обязанностей субъектами жилищных правоотношений в сфере оказания жилищно-коммунальных услуг. 6. Изменению негативного общественного мнения, формированию заинтересованности населения в отношении эффективного управления многоквартирным домом должны способствовать: активная информационно-просветительская работа со стороны уполномоченных жилищных законодательством государственных органов и органов местного самоуправления, оказание бесплатной консультационно-правовой помощи населению, создание юридических консультационных пунктов при жилищных инспекциях, систематическое освещение в средствах массовой информации положительных примеров управления жилыми домами. 7. Необходимо принять Федеральный закон "О защите прав потребителей жилищных и коммунальных услуг", в связи с тем, что в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг имеет место значительное количество нарушений прав граждан-потребителей. 8. В целях объективного установления размеров всех тарифов и осуществления контроля за их соблюдением в регионах целесообразно определить единый центр федерального уровня - Федеральную службу по тарифам.

Библиография

Андряков А. Центр спросит с регионов за ЖКХ // http://www. gazeta. ru/financial/2010/03/15/3338936.shtml. В Екатеринбурге начинают выселять за коммунальные долги. Администрация Екатеринбурга взялась за коммунальных должников // http://www. lenta66.ru/society/2010/03/02/57058/. 02.03.2010. Возвращается старая схема оплаты электричества // Вечерняя Москва. 2009. N 56 (25076). Д. Медведев поручил Козаку проверить обоснованность повышения тарифов ЖКХ в регионах // http://interfax. ru/politics/news. asp? id=127583. 12.03.2010. Козак Д. Устанавливать тарифы и нормы потребления услуг ЖКХ будут власти субъектов РФ // http://asninfo. ru/asn/57/29029. Кармазинов В. Ф. Опыт разработки системы экологического менеджмента в ГУП "Водоканал Санкт-Петербурга" // http://www. gkh-reforma. ru/expert_4.php. Лебедева В. Вызвать сантехника и не умереть. Как избежать недоразумений // http://gazeta. aif. ru/online/longliver/8/07_01. Опыт стран-участниц СНГ в области защиты потребителей в жилищно-коммунальной сфере // http://www. nestor. minsk. by/sn/2003/43/sn34307.php. По инициативе Президента страны начинается тотальная проверка необоснованного роста тарифов от Владивостока до Калининграда // Московский комсомолец. 2010. 16 марта. Правительство РФ дало регионам неделю, чтобы снизить завышенные тарифы на ЖКХ // http://www. newsru. ru/russia/15mar2010/kozak. html. 15.02.2010. Савин К. Н. Экономический анализ качества услуг жилищно-коммунального хозяйства. Тамбов: Изд-во ТГТУ, 2004. Сиваев С. Центр спросит с регионов за ЖКХ // http://www. gazeta. ru/financial/2010/03/15/3338936.shtml. Смолякова Т. Вот теперь тепло. Правительство утвердило правила раскрытия информации в сфере ЖКХ // Российская газета. 2010. N 5094. Странные услуги включены в техническое обслуживание счетчиков воды. Быстрый взгляд - и нет трех сотен // Российская газета. 2008. N 4619. Сфера жилищно-коммунальных услуг // http://www. fstrf. ru/otrasli/gkh. Танас О., Гахова И. Центр спросит с регионов за ЖКХ // http://www. gazeta. ru/financial/2010/03/15/3338936.shtml. Тарифы ЖКХ в ряде регионов РФ проверит думская комиссия // http://www. istroy. ru/docu/jkh/tarifyi_zhkh_v_ryade_regionov_rf_proverit_dumska/20054.php. 11.03.2010. Толкачев О. Управляющие компании в ЖКХ: "за" и "против" // ЖКХ-инфо. 2007. N 1. Удачный тандем. Иногда ТСЖ и управляющая компания работают рука об руку // Владивосток. 2009. N 2530. Юдин Ю. 1 марта исполнилось 5 лет Жилищному кодексу РФ // http://tsj. ru/forum. asp? ForumID=502&id=362524&act=view&mode=0. 12.03.2010.

------------------------------------------------------------------

Название документа