Комментарий к Обзору практики разрешения споров, связанных с арендой (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66)

(Эрделевский А. М.)

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2007)

Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

КОММЕНТАРИЙ К ОБЗОРУ ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ

СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С АРЕНДОЙ

(ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ

ОТ 11 ЯНВАРЯ 2002 Г. N 66)

Материал подготовлен с использованием правовых актов

по состоянию на 1 марта 2007 года

А. М. ЭРДЕЛЕВСКИЙ

ВВЕДЕНИЕ

Как показывает статистика, споры, связанные с арендой, особенно с арендой недвижимого имущества, продолжают занимать значительное место в практике российских арбитражных судов. Весьма важное значение для обеспечения единообразного подхода арбитражных судов к решению таких споров имеет Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой (далее - Обзор), доведенный до сведения арбитражных судов информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66. Однако обоснование сделанных в этом Обзоре выводов зачастую отличается неполнотой или недостаточной ясностью, а сами выводы в некоторых случаях представляются спорными или противоречивыми. Между тем для правильного применения с помощью Обзора норм права, регулирующих арендные отношения, необходимо точное понимание внутренней логики отдельных положений Обзора, их взаимосвязи с используемыми в Обзоре положениями Гражданского кодекса РФ (далее - ГК) и других нормативных актов. Достижению этой цели поможет предлагаемый вниманию читателя комментарий.

Комментарий к пункту 1.

Существо данного спора сводилось к квалификации договора о возмездном использовании части крыши здания. Как следует из п. 1 Обзора, суд не признал такой договор договором аренды и вследствие этого не счел возможным применить правило п. 1 ст. 621 ГК о том что если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Существо позиции суда состоит в том, что конструктивные элементы здания, к числу которых относится и крыша здания, не являются самостоятельными объектами недвижимости (то есть не являются отдельными индивидуально-определенными непотребляемыми вещами) и поэтому не могут быть объектами аренды.

Разумеется, эту позицию следует принять к сведению и, если пользователь хочет приобрести бесспорное преимущественное право заключения договора о пользовании вещью или ее частью на новый срок, такое право пользователя должно быть предусмотрено в договоре. В этом случае собственник вещи будет обязан заключить договор на новый срок не на основании п. 1 ст. 621 ГК, а на основании соответствующего условия договора о пользовании вещью и общих положений об обязательствах и договорах.

В то же время следует заметить, что в настоящее время позиция суда, как представляется, не вполне согласуется с подходом российского законодателя к предмету договора аренды. Такой вывод можно сделать в результате анализа некоторых норм нового Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК). Так, согласно п. 1 ст. 36 ЖК, к общему имуществу в многоквартирном доме относятся помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Таким образом, крыша входит в состав общего имущества многоквартирного дома в качестве отдельного объекта.

Согласно п. 4 ст. 36 ЖК объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Поскольку это правило не предусматривает каких-либо исключений для отдельных объектов общего имущества, крыша может являться предметом договора как возмездного, так и безвозмездного пользования. Из подпункта 12 п. 2 ст. 145 и подпункта 3 п. 2 ст. 152 ЖК следует, что части общего имущества в многоквартирном доме могут быть предметом договора аренды. Как представляется, из этих норм ЖК следует, что в настоящее время российский законодатель не исключает возможности указания крыши здания в качестве предмета договора аренды, если выполнено требование п. 3 ст. 607 ГК об определенности предмета аренды. Применительно к крыше это означает, что при передаче в пользование части крыши в договоре должны быть точно указаны ее границы.

Комментарий к пункту 2.

Прежде чем перейти к правовому анализу данного пункта Обзора, целесообразно обратить внимание на финансовую сторону взаимоотношений сторон, насколько ее представляется возможным уяснить из недостаточно полно изложенных обстоятельств дела. Итак, арендодатель и арендатор заключили договор аренды речного теплохода сроком на четыре года с правом выкупа сданного внаем имущества. Согласно условиям договора общая стоимость аренды составляла 520 тыс. долл. США, арендные платежи подлежали уплате арендатором ежегодно в течение четырех лет в установленные договором сроки и после внесения последнего арендного платежа судно переходило в собственность арендатора. Как можно понять из анализируемого пункта Обзора, к моменту вынесения решения судом первой инстанции в отношениях между сторонами сложилась следующая ситуация: четырехлетний срок аренды истек, арендатор из 520 тыс. долл. уплатил только 355, следовательно, общая задолженность должна была составлять 165 тыс. долл.

Чего требовал истец (арендодатель)? Он потребовал взыскания с ответчика (арендатора) суммы задолженности по арендной плате и возврата теплохода. Суд первой инстанции удовлетворил иск в полном объеме, взыскав с арендатора в пользу арендодателя сумму задолженности и обязав арендатора возвратить арендодателю теплоход. В части взыскания задолженности суд, очевидно, исходил из условия договора, предусматривавшего обязанность арендатора уплатить соответствующую арендную плату, а в части истребования теплохода суд исходил из правила ст. 622 ГК, согласно которому по прекращении договора аренды арендатор обязан возвратить арендованное имущество арендодателю.

Решение выглядит как будто бы вполне законным - ведь арендатор действительно не уплатил часть арендных платежей, а значит, должен их уплатить; кроме того, в связи с неполной уплатой арендных платежей он так и не приобрел права собственности на теплоход, следовательно, арендодатель как собственник вправе требовать возврата своего имущества. И в то же время решение, по крайней мере на первый взгляд, поражает своей явной несправедливостью. Как же так, в результате такого решения арендодатель, который, заключая договор, готов был расстаться с ним в случае уплаты арендатором 520 тыс. долл., теперь получит эти 520 тыс. и в то же время сохранит свое право собственности на теплоход?

Суд апелляционной инстанции, очевидно, попытался помочь восстановлению справедливости, прибегнув для этого к п. 3 ст. 609, ст. 624 и п. 2 ст. 489 ГК, используя следующую логическую конструкцию: согласно п. 3 ст. 609 ГК договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи, поэтому, как счел суд апелляционной инстанции, к отношениям сторон применим п. 2 ст. 489 ГК, согласно которому в случае, когда при продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. Так как в данном случае арендатор выплатил арендодателю 355 тыс. долл. из требуемых 520 тыс. долл., то есть более половины стоимости теплохода, у суда первой инстанции отсутствовали основания для обязания ответчика возвратить истцу данное имущество. Руководствуясь такой логикой, суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции в этой части, отказав в возврате речного теплохода. Если бы постановление апелляционной инстанции осталось в силе, с арендатора подлежала бы взысканию только сумма задолженности, а теплоход остался бы у него. Это кажется вполне справедливым.

Однако постановление апелляционной инстанции страдало очевидным дефектом, в связи с которым по результатам рассмотрения кассационной жалобы постановление апелляционной инстанции было отменено и оставлено в силе решение суда первой инстанции. Суд кассационной инстанции правильно указал, что п. 3 ст. 609 ГК указывает лишь на необходимость при заключении договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на сданное внаем имущество к арендатору, руководствоваться правилами о форме договора купли-продажи соответствующего имущества, в связи с чем к отношениям сторон, связанным с выкупом арендованного имущества, не могут применяться нормы, регламентирующие куплю-продажу товара в кредит с условием о рассрочке платежа. Суд кассационной инстанции также правильно отметил, что в данном случае истечение срока аренды не означало перехода судна в собственность арендатора, поскольку арендные платежи не были уплачены полностью, поэтому к моменту предъявления истцом соответствующего требования у ответчика отсутствовали какие-либо права на спорное имущество: право собственности не было приобретено, а право аренды прекратилось в связи с истечением ее срока.

Итак, формально законные решение суда первой инстанции и постановление кассационной инстанции оставляют ощущение явной несправедливости, а справедливое постановление апелляционной инстанции вызывает серьезные сомнения в части его мотивировки. Возможно ли было вынесение в данном случае решения, которое было бы и законным, и справедливым? Как представляется, такое решение может быть предложено.

Прежде всего, необходимо заметить, что применение к отношениям сторон п. 2 ст. 489 ГК в порядке аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК) в рассматриваемом деле вряд ли возможно. Во-первых, законодатель в п. 3 ст. 609 ГК прямо указал, в какой части к договору аренды с правом выкупа возможно применение норм о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа. Во-вторых, это разные договоры и нельзя исключить, что арендодатель, заключая договор о продаже теплохода в кредит, а не на условиях аренды с правом выкупа, не определил бы по-другому цену теплохода и условия рассрочки.

Обратимся к немногочисленным положениям ГК о договоре аренды с правом выкупа. В п. 3 ст. 609 ГК такой договор называется договором аренды имущества, предусматривающим переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору. В п. 1 ст. 624 ГК предусмотрено, что в законе или договоре аренды (как это имело место в рассматриваемом деле) может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Таким образом, особенностью договора аренды с правом выкупа по сравнению с обычным договором аренды является наличие в нем условия о выкупной цене, являющегося существенным условием такого договора. В то же время одним из условий договора аренды является условие о размере арендной платы, однако это условие по общему правилу не относится к числу существенных условий договора аренды.

Пункт 1 ст. 614 ГК определяет арендную плату как плату за пользование имуществом, поэтому платежи по обычному договору аренды имеют правовой статус арендной платы со всеми вытекающими из этого последствиями, в частности в виде предусмотренной в указанной норме обязанности арендатора своевременно вносить арендную плату. Что касается договора аренды с правом выкупа, то платежи по такому договору имеют двойной статус - арендной платы и выкупной цены. Выкупная цена уплачивается арендатором не за пользование арендуемым имуществом, а за приобретение на него права собственности. Поэтому установление в договоре аренды с правом выкупа в качестве выкупной цены общей стоимости арендных платежей означает, что стороны согласовали только общую сумму, в состав которой входят плата за пользование имуществом (арендная плата) и плата за приобретение имущества в собственность (выкупная цена).

Между тем обязанностью арендатора является только внесение арендной платы. Внесение же выкупной цены как платы за приобретение имущества в собственность является не обязанностью арендатора, а его правом, осуществление которого является условием возникновения у него права собственности на арендуемое имущество (этим договор аренды с правом выкупа отличается от договора купли-продажи, где уплата цены является не правом, а обязанностью покупателя). Если арендатор по каким-либо причинам этим правом не смог или не захотел воспользоваться, то единственным последствием этого окажется невозможность приобретения им права собственности на арендуемое имущество. Риск отсутствия в договоре аренды с правом выкупа точного разграничения и определения размеров собственно арендной платы и выкупной цены несет сторона, требования или возражения которой связаны с необходимостью доказывания этих обстоятельств. Поэтому в деле, о котором идет речь в комментируемом пункте Обзора, подлежала взысканию не вся обусловленная договором сумма, а лишь арендная плата в точном смысле слова. Поскольку в договоре такая арендная плата не была определена, она подлежала определению по правилам п. 3 ст. 424 ГК, то есть арендная плата подлежала взысканию в том размере, который уплачивается при сравнимых обстоятельствах при заключении обычного договора аренды (то есть договора аренды без права выкупа) аналогичного имущества на аналогичный срок.

Комментарий к пункту 3.

Комментируемый пункт Обзора связан с применением норм ГК об исчислении сроков во взаимосвязи с нормами о государственной регистрации договора аренды зданий и сооружений. Такой договор, в силу п. 2 ст. 651 ГК, подлежит государственной регистрации лишь в случае, если срок действия договора составляет не менее одного года. Арендодатель считал, что договор, заключенный на срок с 01.06.2000 по 31.05.2001, является договором, заключенным на срок менее года и, следовательно, для его заключения не нуждается в государственной регистрации, а арендатор считал указанный договор заключенным ровно на один год и, соответственно, требующим государственной регистрации.

Вывод суда в этом деле является правильным, поскольку сроки начала и окончания действия договора определялись в данном случае календарными датами, а не истечением периода времени (ст. 190 ГК). Следует заметить, что если бы договор был заключен, например, сроком на один год с указанием в качестве даты начала его течения 01.06.2000, то в этом случае годичный срок начал бы течь на следующий день после этой даты, то есть с 02.06.2000 и истекал бы в соответствующие дате начала месяц и число последнего года срока, то есть 01.06.2001 (ст. 191, п. 1 ст. 192 ГК). Аналогичным образом срок действия договора, заключенного на один год с указанием в качестве даты начала срока 31.05.2000, начал бы свое течение с 01.06.2000 и истек бы 31.05.2001 (ст. 191, п. 1 ст. 192 ГК).

Комментарий к пункту 4.

Если в момент заключения договора утвержденного плана реконструкции здания не существовало (что, очевидно, и имело место в данном случае), то есть ни одной из сторон не было известно, начнется реконструкция или нет, то можно рассматривать договор аренды как сделку, совершенную под отменительным условием (п. 2 ст. 157 ГК). В этом случае договор аренды оказывается заключенным на неопределенный срок и прекращается как в связи с наступлением отменительного условия, так и в связи с отказом любой из сторон от договора с соблюдением правил п. 2 ст. 610 ГК. Однако если бы в момент заключения договора уже существовал утвержденный план реконструкции, включая дату ее начала, то в этом случае договор аренды следовало бы считать заключенным на определенный срок, при этом датой окончания срока действия договора аренды являлась бы указанная в утвержденном плане дата начала реконструкции.

Комментарий к пункту 5.

Применительно к комментируемому пункту Обзора следует, во-первых, обратить внимание на то, что п. 2 ст. 610 ГК устанавливает правила не расторжения, а прекращения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, в то время как ст. 619 ГК (в совокупности с п. 2 ст. 450 ГК) определяет основания и порядок досрочного расторжения договора аренды. Во-вторых, необходимо заметить, что правило п. 2 ст. 452 ГК, предусматривающее обязанность стороны, желающей расторгнуть договор, предварительно обратиться к другой стороне с предложением о расторжении договора, неприменимо к случаю, когда расторжение договора связано с основаниями, указанными в ст. 619 ГК. В этом случае действует специальное правило ст. 619 ГК, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Некоторые сомнения в правильности подхода суда к решению рассмотренного дела связаны с применением ст. 619 ГК к договору аренды, заключенному на неопределенный срок. Дело в том, что эта норма устанавливает основания досрочного расторжения договора аренды. Такая формулировка предполагает, что речь идет о расторжении договора аренды, срок которого определен. Если же договор заключен на неопределенный срок, то каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца, обращения в суд в этом случае не требуется (п. 2 ст. 610 ГК). Поэтому, как представляется, для обращения к правилам ст. 619 ГК необходимо, чтобы договор аренды, заключенный на неопределенный срок, превратился в срочный договор аренды посредством соблюдения правил п. 2 ст. 610 ГК, поскольку после направления арендатору предупреждения об отказе от договора его срок становится определенным (соответственно один или три месяца с момента получения предупреждения арендатором). После этого, если необходимость расторгнуть договор в судебном порядке все же является безотлагательной, арендатор может прибегнуть к правилам ст. 619 ГК. Впрочем, с учетом установленных законом сроков рассмотрения дел арбитражными судами и судами общей юрисдикции (которые не всегда точно соблюдаются, особенно судами общей юрисдикции), договор к моменту рассмотрения дела судом уже окажется прекращенным на основании п. 2 ст. 610 ГК, в связи с чем производство по делу будет подлежать прекращению.

Комментарий к пункту 6.

Постановление суда апелляционной инстанции, вне всяких сомнений, является абсолютно правильным. Взыскание неустойки представляет собой форму гражданско-правовой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств. Для взыскания неустойки необходимо ненадлежащее исполнение стороной своих обязательств по договору. До заключения договора обязанности внесения арендной платы и других платежей у арендатора не существовало, поэтому не могло возникнуть и факта ненадлежащего исполнения арендатором этой несуществующей обязанности.

Распространение условий договора на ранее возникшие отношения не означает создания фикции не существовавших до заключения договора фактов и отношений. Применительно к рассматриваемому делу это означает, что отношения по поводу пользования имуществом действительно существовали до заключения договора, поэтому на них условия договора могут быть распространены, в то время как отношений ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства между сторонами не существовало (в силу отсутствия самого обязательства), в связи с чем отсутствует сам объект (отношения), к которому могли бы быть с обратной силой применены условия заключенного договора.

Комментарий к пункту 7.

Как отмечалось в комментариях к предыдущим пунктам Обзора, п. 2 ст. 610 ГК определяет порядок прекращения по инициативе любой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Договор прекращается с момента истечения предусмотренного в этой норме срока без вынесения по этому поводу судебного решения. Иск о выселении связан с прекращением договора аренды лишь постольку, поскольку до прекращения договора арендатор сохраняет право пользования арендуемым помещением и в силу этого не может быть выселен. Поэтому никакие процессуальные действия сторон или суда не могут устранить гражданско-правовые последствия предупреждения стороны договора аренды, заключенного на неопределенный срок, о его прекращении.

Неверным представляется лишь оставление судом иска о выселении без рассмотрения. Основания оставления иска без рассмотрения определены в ст. 148 АПК. Очевидно, из указанных в этой норме оснований суд имел в виду основание, установленное в п. 2 ст. 148 АПК (истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором). Однако эта норма в данном случае неприменима, поскольку закон не предусматривает для предъявления иска о выселении соблюдения какого-либо досудебного порядка, а прекращение договора аренды, как пояснялось выше, вообще не требует обращения в суд. Поэтому суд должен был в иске отказать ввиду отсутствия у истца права требовать выселения ответчика до прекращения договора аренды, что не препятствовало бы арендатору вновь обратиться в суд с тем же требованием в связи с наступлением нового обстоятельства - истечения срока, установленного п. 2 ст. 610 ГК.

Комментарий к пункту 8.

Этот пункт Обзора не требует комментариев, поскольку обстоятельства дела изложены с достаточной полнотой, а мотивировочная часть решения суда и сделанные им выводы не оставляют неясностей или сомнений в отношении рассмотренного дела и правильности принятого решения.

Комментарий к пункту 9.

Данный пункт Обзора, как и предыдущий, вряд ли требует подробных комментариев. Арендатор, которому не был передан предмет аренды, действительно не приобрел статуса титульного владельца и поэтому не мог использовать вещно-правовые способы защиты, предусмотренные ст. ст. 301, 304, 305 ГК. Следует лишь обратить внимание на то, что у арендатора не оставалось и возможности истребовать предмет аренды у арендодателя, поскольку последний уже не являлся владельцем арендованного имущества - оно находилось во владении третьего лица. Поэтому арендатор мог прибегнуть лишь к одному способу гражданско-правовой защиты - потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением, хотя доказать размер убытков и их причинную связь с неисполнением обязательства в подобных случаях весьма непросто.

Комментарий к пункту 10.

Отказывая в иске, суд опирался на положение ст. 328 ГК о встречном исполнении обязательств. Согласно п. 1 ст. 328 встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной. Хотя принятое судом решение в резолютивной части не вызывает сомнений, однако его мотивировочная часть не позволяет полностью с ней согласиться в части ссылки на ст. 328 ГК. Статья 328 ГК подлежит применению в случаях, когда существуют обязательства каждой из сторон договора и этим договором (а не законом) исполнение одного из обязательств обусловлено исполнением другого. В рассматриваемом случае имела место несколько иная ситуация. Согласно п. 1 ст. 614 ГК под арендной платой понимается плата за пользование имуществом. До тех пор, пока имущество не передано, не может наступить и пользование им, поэтому до передачи имущества арендатору обязанности внесения арендной платы просто не возникает (нет пользования - не может быть и платы за пользование). Поскольку обязанности по внесению арендной платы в указанный период еще не существует, не возникает необходимости приостанавливать ее исполнение или отказываться от него.

Комментарий к пункту 11.

Оба дела, о которых идет речь в комментируемом пункте Обзора, связаны с применением п. 3 ст. 614 ГК. Эта норма, в силу ее неясности, заслуживает особого внимания. В ней установлено, что, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Норма изложена очень неудачно. Из ее текста неясно, о каком соглашении в ней идет речь - о соглашении, являющемся одной из частей заключаемого договора аренды, согласно которой изменение арендной платы в течение срока действия договора может происходить не чаще одного раза в год, или о соглашении об изменении размера арендной платы, заключаемом в качестве изменения уже действующего договора. Как видно из комментируемого пункта Обзора, арбитражный суд сделал выбор в пользу первого варианта толкования. Отсюда следует, что стороны, заключая договор аренды, в котором предусмотрен твердый размер арендной платы или порядок ее исчисления, не вправе заранее предусматривать изменение такого размера или порядка чаще, чем раз в год, то есть речь идет о запрете более частого изменения размера арендной платы в договоре без изменения самого договора. Однако изменять уже заключенный договор, в том числе и в части размера арендной платы, стороны могут по взаимному согласию сколь угодно часто.

Еще одна неясность в п. 3 ст. 614 ГК состоит в том, что из ее текста не вполне понятно, к чему относятся слова "если иное не предусмотрено договором" - к возможности изменения арендной платы в период действия договора в принципе или к правилу о возможности изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год. Поскольку второй вариант толкования полностью обессиливал бы установленное в анализируемой норме ограничение частоты изменения размера арендной платы, такое толкование следует отвергнуть и остановиться на первом варианте толкования. Впрочем, и в первом варианте отмеченное словосочетание оказывается избыточным, поскольку если стороны в договоре аренды предусмотрели размер арендной платы и ничего не сказали о его изменении в период срока действия договора, то такой размер арендной платы будет оставаться неизменным в течение всего срока без специального указания об этом в договоре.

Комментарий к пункту 12.

Приведенное в комментируемом пункте Обзора дело не столь однозначно, каким оно может показаться. То же касается и вынесенных по этому делу судебных постановлений. Отмеченная неоднозначность связана с тем, что из Обзора неясно, о какой форме оплаты коммунальных услуг шла речь. Если арендатор оплачивал только фактически потребленные им самим коммунальные услуги, то такую оплату действительно нельзя считать встречным предоставлением за арендуемое здание. В этой ситуации арендодатель ничего не получает взамен предмета аренды, поэтому вывод суда о том, что договор аренды не был заключен, верен.

Но возможна и иная ситуация - некоторые коммунальные услуги могут оплачиваться по нормативу, то есть независимо от того, происходит ли фактическое пользование соответствующими услугами. В этой ситуации принятие на себя арендатором обязанности по оплате таких услуг освобождает арендодателя от обязанности их оплаты (ведь арендодатель нес бы такие расходы и в том случае, если бы не сдавал здание в аренду и сам не пользовался им). Поэтому при таком варианте оплаты коммунальных услуг арендатор заинтересован сдать фактически неиспользуемое им помещение в аренду хотя бы для того, чтобы не нести расходы по оплате коммунальных услуг. Таким образом, освобождение арендатором арендодателя от оплаты расходов, которые арендодатель вынужден был бы производить независимо от фактического пользования соответствующими услугами, создает элемент возмездности в договоре аренды, поэтому такой договор должен признаваться заключенным.

Комментарий к пункту 13.

Согласно ст. 622 ГК (эта норма в комментируемом пункте Обзора не упоминается) арендатор обязан вернуть арендуемое имущество арендодателю при прекращении договора аренды, а арендодатель, соответственно, обязан принять это имущество. Из существа договора аренды вытекает недопустимость досрочного исполнения арендатором обязанности по возврату имущества (ст. 315 ГК), поскольку допущение возможности досрочного возврата имущества на основании одностороннего волеизъявления арендодателя означала бы возможность досрочного расторжения (прекращения) договора аренды без соблюдения правил о предварительном предупреждении, предусмотренных п. 2 ст. 610 ГК, и за рамками перечня оснований досрочного расторжения договора по требованию арендатора (ст. 620 ГК). Ведь после правомерного возврата арендованного имущества утрачиваются основания для дальнейшего взимания арендной платы (поскольку она представляет собой плату за пользование имуществом), поэтому договор аренды в целом оказывается прекращенным.

Отсюда следует, что арендодатель не обязан принимать арендованное имущество до прекращения договора аренды, а арендатор не вправе требовать от арендодателя принятия этого имущества. Таким образом, арендные платежи подлежат уплате за весь период срока действия договора аренды, хотя бы арендатор и прекратил фактическое пользование арендованным имуществом.

Комментарий к пункту 14.

В отношении данного пункта Обзора следует обратить внимание на следующее. Во-первых, решение суда было бы прямо противоположным, если бы обе стороны не действовали как предприниматели. Во-вторых, решение суда также было бы прямо противоположным, если бы арендатор попытался вывезти оборудование своевременно, то есть сразу по истечении срока аренды, а арендодатель воспрепятствовал бы ему сделать это.

Комментарий к пункту 15.

В отношении комментируемого пункта Обзора следует обратить внимание на следующее. Суть спора сводилась к тому, распространялось ли согласие арендатора на сдачу помещения в субаренду лишь на тот договор субаренды (с соответствующим сроком субаренды), перед заключением которого арендатор испрашивал согласие у арендодателя, либо на весь срок действия договора аренды.

Дело в том, что в п. 2 ст. 615 ГК лаконично сказано, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. Однако срок и сфера действия этого согласия зависит от того, как оно испрашивается и дается.

Если в самом договоре аренды или в отдельном соглашении между арендодателем и арендатором указывается, что арендатор вправе сдавать имущество в субаренду без получения дополнительного согласия арендодателя перед заключением отдельных договоров субаренды, такое условие имеет значение заранее данного арендодателем арендатору согласия на заключение договоров субаренды с любым лицом на любых условиях (в том числе на любой срок в пределах срока действия договора аренды) - так называемого "генерального" согласия.

Если арендатор испрашивает у арендодателя согласие на заключение договора субаренды с определенным лицом, не оповещая при этом арендодателя о сроке действия и иных условиях договора, и арендодатель такое согласие дает, не делая при этом никаких оговорок в отношении срока или иных условий договора субаренды, то такое согласие дает арендатору право на сдачу имущества в субаренду только указанному лицу в пределах всего срока действия договора аренды (очевидно, в комментируемом пункте Обзора суд счел, что было дано согласие именно такого рода).

Наконец, если арендатор испрашивает у арендодателя согласие на заключение договора субаренды с определенным лицом, прилагая при этом к запросу проект договора субаренды, то данное арендодателем согласие распространяется только на те условия (включая срок субаренды), которые были указаны в проекте.

См. также п. 18 Обзора.

Комментарий к пункту 16.

Существо вопроса в рассматриваемом деле заключается в том, что право аренды никогда не может быть передано в чистом виде, поскольку это право всегда обременено определенными обязанностями (воздерживаться от использования имущества вопреки его назначению, поддерживать имущество в исправном состоянии) и не может быть передано отдельно от них. Таким образом, уступка права аренды возможна только с одновременным переводом долга (обязанностей арендатора), то есть в порядке перенайма, который допускается лишь с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК). Поскольку такого согласия получено не было, выводы суда являются правильными.

Комментарий к пункту 17.

Суть проблемы, с которой связано приведенное в п. 17 Обзора дело, заключается в следующем. В п. 2 ст. 615 установлено, что к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. В данном случает вопрос состоял в том, может ли быть применено к договору субаренды правило о договоре аренды, установленное в ст. 617 ГК, которая называется "Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон". В этой статье установлено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Понятно, что в буквальном виде к договору субаренды эта норма неприменима, поскольку стороной, предоставляющей имущество, в договоре субаренды является не собственник или иной обладатель вещного права (как это имеет место в договоре аренды), а арендатор, о котором в ст. 617 ГК не упоминается.

Суд правильно применил логическое толкование этой нормы с учетом ее названия. При использовании правила п. 2 ст. 615 о применении к договору субаренды правил о договоре аренды следует исходить из того, что эти правила применяются к договору субаренды соответственно его правовой природе, в том числе свойственному этому договору субъектному составу сторон.

Комментарий к пункту 18.

В этом деле судом отчетливо выражено мнение о допустимости "генерального" согласия арендодателя на перенаем, сдачу имущества в субаренду и т. д. (п. 2 ст. 615 ГК). См. также комментарий к п. 15 Обзора.

Комментарий к пункту 19.

Как отмечается в п. 6 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59), регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании ст. 26 этого Федерального закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества. Таким образом, посредством регистрации договора аренды осуществляется регистрация права аренды как обременения недвижимого имущества. То, что право аренды регистрируется в качестве ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, следует также из ст. 1 того же Федерального закона, где указано, что под подлежащими государственной регистрации ограничениями (обременениями) понимается наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других).

Поэтому логика рассуждений истца в комментируемом пункте Обзора правильна в том отношении, что если бы право субаренды не обременяло право собственности или иное вещное право на сданное в субаренду имущество, то для требования о государственной регистрации договора субаренды не было бы достаточных оснований. Но право субаренды все же обременяет право собственности, хотя и не в такой степени, как право аренды, поскольку при определенных условиях субарендатор приобретает право требования непосредственно в отношении собственника. Это следует, например, из ст. 618 ГК, согласно которой при досрочном прекращении договора аренды субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Таким образом, постановление суда апелляционной инстанции является правильным не только формально, но и по существу.

Комментарий к пункту 20.

Данный пункт Обзора не требует подробных комментариев. Даже в том случае, когда договор субаренды заключается на неопределенный срок, он действует только до тех пор, пока действует договор аренды. Если прекращается договор аренды, договор субаренды также считается прекращенным. В случае если договор аренды прекращается досрочно, субарендатор вправе требовать заключения с ним договора аренды, но не сохранения договора субаренды (ст. 618 ГК).

Комментарий к пункту 21.

В данном случае предметом спора оказалась проверка правомерности проведения арендатором капитального ремонта в связи с аварийным состоянием системы центрального отопления с зачетом стоимости ремонта в счет арендной платы (то есть за счет арендодателя). Решения судов первой и кассационной инстанций о признании этого действия арендатора правомерным полностью соответствуют закону.

По общему правилу ст. 616 ГК арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества. Возложение этой обязанности на арендатора возможно лишь в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором аренды. Акт приема-передачи не является частью договора аренды, а представляет собой документ, подтверждающий исполнение арендатором обязанности по передаче арендатору в пользование имущества в исправном состоянии. Поэтому отметка в акте об аварийном состоянии системы центрального отопления никак не могла означать согласия арендатора произвести расходы по ее устранению за свой счет. Из этой отметки лишь следовало, что арендодателем и арендатором был совместно удостоверен факт неисправного состояния передаваемого в аренду имущества, то есть факт ненадлежащего исполнения арендодателем обязанности передать имущество в исправном состоянии.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью (в данном случае неотложная необходимость в капитальном ремонте была обусловлена аварией) - в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков. В приведенном в комментируемом пункте Обзора деле арендатор вполне правомерно выбрал первый из перечисленных вариантов поведения.

Комментарий к пункту 22.

Обоснованность позиции суда апелляционной инстанции не вызывает сомнений. Однако в связи с приведенным в данном пункте Обзора делом следует обратить внимание на следующее. Перед судом стоял вопрос об определении правовой природы заключенного между сторонами соглашения о порядке участия в расходах по оплате потребленной электроэнергии. Как показывает практика, зачастую стороны договора, вследствие правовой неосведомленности, присваивают заключаемому договору и самим себе наименования, которые не соответствуют правовой природе этого договора.

В действительности ни наименование договора, ни название сторон не предопределяют его правовую природу. Они создают лишь предположение о том, что договор является именно тем видом договора, который следует из его названия. Однако это предположение опровергается, если содержание договора (его условия) указывает на то, что этот договор представляет собой договор другого вида.

Вид договора определяется именно его содержанием, а не его названием. Это следует, в частности, из правил толкования договора, которые установлены в ст. 431 ГК. Согласно этой статье при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Таким образом, толкованию, то есть анализу с целью установления смысла договора, подвергаются в первую очередь условия (то есть содержание) договора. Название договора может иметь значение лишь постольку, поскольку из него может быть выведено прямо не предусмотренное в договоре условие.

Например, договор, поименованный как договор купли-продажи, может состоять лишь из одной фразы: "Продавец обязуется передать покупателю определенную вещь". Из такого договора будет следовать, что продавец обязуется передать эту вещь покупателю в собственность (а не в возмездное или безвозмездное пользование), поскольку именно передача имущества в собственность является правовой целью договора купли-продажи. Но если договор, названный договором купли-продажи, будет состоять из фразы "продавец обязуется передать покупателю во временное возмездное пользование определенную вещь", такой договор, несмотря на его название, окажется договором аренды. Впрочем, если заключение такого договора было вызвано заблуждением одной из сторон договора относительно его природы, такая сторона вправе требовать признания такого договора недействительным как сделки, совершенной под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК).

Комментарий к пункту 23.

Этот пункт Обзора, несмотря на совершенно очевидную правильность выводов суда апелляционной инстанции, все же требует пояснений. В этом деле ответчик пытался в целях неосновательного обогащения за счет истца использовать некоторую неясность п. 1 ст. 617 ГК, которая носит название "Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон".

В п. 1 ст. 617 указывается, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Опираясь на текст п. 1 ст. 617, ответчик, видимо, утверждал примерно следующее: "Да, собственником сданного в аренду имущества стало другое лицо. Но, в силу п. 1 ст. 617 ГК, это обстоятельство не способно повлечь ни изменение, ни расторжение договора аренды. Следовательно, договор аренды сохраняется в том виде, в котором он существовал ранее, то есть с моим участием в качестве арендодателя по этому договору".

В чем состоит неверность такой позиции ответчика? Дело в том, что изменение сторон договора не является изменением самого договора. Под изменением договора понимается лишь изменение его условий, то есть изменение содержания договорного обязательства. Такой вывод следует как из названия ст. 617 ГК, из которого следует, что понятие "изменение сторон" не охватывается понятием "изменение договора", так и, например, из п. 1 ст. 453 ГК, из которого следует, что под изменением договора понимается изменение содержания договорного обязательства (условий договора).

На то, что изменение стороны договора аренды, выступающей в качестве арендодателя, происходит при смене собственника автоматически, указывают применяемые в совокупности правила п. 1 ст. 617 ГК о сохранении договора аренды в прежнем виде при изменении сторон и ст. 608 ГК, согласно которой право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Таким образом, поскольку договор аренды продолжает существовать, существует и арендодатель со свойственными ему правами, а таковым может быть только новый собственник имущества.

Комментарий к пункту 24.

Комментируемый пункт Обзора производит не вполне однозначное впечатление, особенно при сравнении его с п. 23 Обзора (см. комментарий к нему). Как правильно отмечалось в п. 23 Обзора, при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду, то есть приобретает статус арендодателя.

Новому собственнику достаточно лишь уведомить арендатора о том, что такой собственник приобрел правовой статус арендодателя со всеми вытекающими из этого правами или обязанностями. Лишь если бы арендатор отказался бы исполнять по отношению к новому собственнику, в связи с непризнанием его новым арендодателем, свои обязанности арендатора (например, по внесению арендной платы), новый собственник мог бы предъявить к арендатору иск, вытекающий из неисполнения последним своих обязанностей по договору аренды, и в ходе рассмотрения дела судом, в случае удовлетворения иска, оказался бы подтвержден факт приобретения новым собственником статуса арендодателя.

Однако переоформление договора лишь в целях изменения наименования арендодателя не является необходимым и само по себе не влечет правовых последствий, поэтому дело в части требования о переоформлении договора должно было быть прекращено производством как не подлежащее рассмотрению в арбитражном суде (подп. 1 п. 1 ст. 150 АПК).

Комментарий к пункту 25.

Согласно ст. 619 ГК по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Во второй части ст. 619 ГК предусматривается, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК.

Пункт 2 ст. 450 ГК предусматривает, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Таким образом, договором могут быть предусмотрены случаи, когда договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон, причем основаниями такого расторжения вовсе не обязательно должно быть ненадлежащее исполнение договора другой стороной.

Комментарий к пункту 26.

Хотя позиция суда апелляционной инстанции в этом деле может вызвать серьезные сомнения, при ближайшем рассмотрении она оказывается правильной. Итак, вопрос состоял в том, является ли такое основание расторжения договора аренды, как "однократное нарушение арендатором установленного договором срока внесения арендной платы", установленное в самом договоре аренды, иным основанием расторжения договора аренды по сравнению с тем основанием расторжения договора аренды, которое установлено в п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК - "невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа".

Нетрудно видеть, что первое из вышеуказанных оснований предусматривает возможность расторжения договора арендодателем в качестве санкции за однократную просрочку платежа, а второе - за просрочку платежа, допущенную более двух раз подряд. В обоих случаях санкция наступает за просрочку платежа, но если п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК устанавливает санкцию только за квалифицированную просрочку, то договор устанавливает ту же санкцию за простую просрочку. Понятно, что квалифицированная просрочка - это иное основание расторжения договора, чем простая просрочка.

В общем случае, пользуясь терминологией п. 2 ст. 450 ГК, можно сказать, что расторжение договора судом по требованию одной из сторон возможно при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных договором. В число таких иных случаев могут входить как случаи, вообще не связанные с нарушением договора другой стороной, так и случаи, когда нарушение договора другой стороной не является существенным. В деле, о котором идет речь в комментируемом пункте Обзора, договором правомерно была установлена санкция за нарушение, которое с позиций ч. 1 ст. 619 ГК не является существенным. Установление в договоре такого условия является правом сторон, заключающих договор.

Комментарий к пункту 27.

Судебный порядок расторжения договора по требованию одной из сторон, о котором идет речь в п. 2 ст. 450 ГК, оказывается необходимым лишь в случае, когда в законе или в самом договоре не предусмотрена возможность одностороннего отказа от исполнения договора. Согласно п. 3 ст. 450 ГК в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. Пункт 3 ст. 450 ГК не содержит какого-либо исчерпывающего перечня оснований одностороннего отказа от исполнения договора, поэтому таким основанием может являться и однократная просрочка внесения арендатором арендной платы, как это было установлено в договоре аренды, о котором идет речь в комментируемом пункте Обзора.

Комментарий к пункту 28.

Позиция суда апелляционной инстанции вызывает в данном случае серьезные сомнения с точки зрения ее обоснованности. В п. 2 ст. 450 ГК дано определение существенного нарушения договора (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) и предусмотрены его последствия в виде возможности расторжения договора в судебном порядке по требованию другой стороны.

Однако ч. 1 ст. 619 ГК является специальной нормой по отношению к п. 2 ст. 450 ГК, поэтому п. 2 ст. 450 подлежит применению лишь постольку, поскольку это допускает ч. 1 ст. 619 ГК. Между тем ч. 1 ст. 619 ГК предусматривает применение п. 2 ст. 450 ГК лишь в случае, когда соответствующие п. 2 ст. 450 ГК основания расторжения договора (в том числе иные, по сравнению с прямо указанными в ч. 1 ст. 619 ГК, существенные нарушения договора аренды) установлены в самом договоре. Таким образом, ч. 1 ст. 619 ГК не допускает возможности непосредственного применения п. 2 ст. 450 ГК, поэтому, как представляется, правильной была именно позиция суда первой инстанции.

Но поскольку именно позиция апелляционной инстанции получила поддержку со стороны ВАС РФ, ее следует принять во внимание, но и в этом случае необходимо сделать некоторые уточнения. Если, следуя выводам апелляционной инстанции, считать п. 2 ст. 450 ГК непосредственно применимым к договору аренды, то такое применение в части определения существенного нарушения договора возможно лишь с учетом положений ч. 1 ст. 619 ГК. Поясним, что это означает, применительно к комментируемому пункту Обзора.

Нарушения договора аренды, о которых идет речь в п. п. 1 и 2 ч. 1 ст. 619 ГК, законодатель заранее предполагает существенными нарушениями (пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество). Следовательно, невнесение арендной платы более двух раз подряд (то есть три и более раза) законодатель также рассматривает как существенное нарушение договора аренды. Как это корреспондирует определению существенного нарушения, данному в п. 2 ст. 450 ГК, чего арендодатель лишается по сравнению с тем, на что он мог рассчитывать при заключении договора? Ответ прост: как минимум, трехкратного размера месячной арендной платы. Следовательно, внесение арендной платы в неполном размере (о чем идет речь в комментируемом пункте Обзора) может быть сочтено существенным нарушением договора лишь в случае, когда общий размер недоплаты составляет не менее трехкратного размера месячной арендной платы.

Комментарий к пункту 29.

Прежде всего следует обратить внимание, что в настоящее время основания оставления искового заявления без рассмотрения установлены в ст. 148 АПК РФ от 24 июля 2002 г. (АПК РФ от 5 мая 1995 г., который упоминается в комментируемом пункте и последующих пунктах Обзора, утратил силу, в том числе и ст. 87 указанного АПК).

Что касается существа комментируемого пункта Обзора, то позиция суда представляется совершенно правильной. Предположение о том, что направленное арендатору предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК) одновременное является предложением о расторжении договора (п. 2 ст. 452 ГК), явно не соответствовало смыслу закона, поскольку целью первого является стимулирование арендатора к скорейшему устранению нарушения и тем самым к сохранению договора, а целью второго - избежание сторонами судебной процедуры расторжения договора.

Следует заметить, что, как вытекает из комментируемого пункта Обзора, направления отдельного предложения о расторжении договора можно избежать, если предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок сопроводить предложением считать договор расторгнутым в случае, если обязательство не будет исполнено в указанный срок.

Комментарий к пункту 30.

Предусмотренное ч. 3 ст. 619 ГК направление арендатору письменного предупреждения представляет собой совершаемую арендодателем одностороннюю сделку. Поскольку к односторонним сделкам, по общему правилу ст. 156 ГК, применяются общие положения об обязательствах и договорах, то по аналогии с п. 2 ст. 435 ГК, согласно которому оферта (то есть предложение заключить договор) связывает оферента (то есть производит правовой эффект) с момента получения ее адресатом, предложение арендодателя об устранении нарушения, направляемое в соответствии с ч. 3 ст. 619 ГК, считается совершенным с момента его получения арендатором. См. также п. 29 Обзора и комментарий к нему.

Комментарий к пункту 31.

Наиболее важным в комментируемом пункте Обзора является вывод суда о том, что заключение договора на новый срок в смысле п. 1 ст. 621 ГК является не изменением действующего договора аренды, а заключением нового договора. Указание в п. 1 ст. 621 ГК на то, что при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон, имеет целью лишь подчеркнуть, что при заключении нового договора аренды стороны не связаны условиями прежнего договора. См. также п. 32 Обзора.

Комментарий к пункту 32.

Смотри комментарий к пунктам 11 и 31 Обзора.

Комментарий к пункту 33.

Позиция судов первой и апелляционной инстанций соответствует закону. По общему правилу п. 1 ст. 621 ГК преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок возникает у арендатора при наличии двух условий: надлежащее исполнение им своих обязанностей по договору аренды и соблюдение им срока предварительного уведомления арендодателя о желании заключить такой договор. Соблюдение каждого из этих условий зависит исключительно от самого арендатора, поэтому односторонние действия арендодателя не могут рассматриваться как препятствия к их соблюдению.

В случае противоправного поведения арендодателя следует учесть возможность применения арендатором правила п. 3 ст. 405 ГК, согласно которому должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Согласно п. 1 ст. 406 ГК кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства. В соответствии с п. 2 ст. 408 ГК кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части. При отказе кредитора выдать расписку должник вправе задержать исполнение, в этих случаях кредитор также считается просрочившим (п. 2 ст. 408 ГК).

Комментарий к пункту 34.

Этот пункт Обзора вряд ли нуждается в комментарии. Напомним лишь, что под существенными условиями договора, согласно п. 1 ст. 432 ГК, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Комментарий к пункту 35.

Этот пункт Обзора, как и предыдущий, понятен без дополнительных комментариев. В то же время знание некоторых негативных сторон практики российского гражданского оборота позволяет предположить, что договор о совместной деятельности, в соответствии с которым спорное помещение подлежало передаче ответчиком третьему лицу в безвозмездное пользование, был скорее всего притворной сделкой, прикрывающей договор аренды. Такая сделка ничтожна (п. 2 ст. 170 ГК). Если бы истцу удалось доказать притворный характер договора о совместной деятельности (конечно, это весьма непростая задача), его иск о переводе на себя прав и обязанностей арендатора подлежал бы удовлетворению.

Комментарий к пункту 36.

В ч. ч. 2 - 6 ст. 316 ГК устанавливается ряд специальных правил о месте исполнения обязательств на тот случай, если место исполнения не определено законом, иными правовыми актами или договором, не явствует из обычаев делового оборота или существа обязательства. Действительно, как следует из буквального смысла ст. 622 ГК, предусмотренная этой нормой обязанность арендатора состоит не в передаче имущества арендодателю, а в его возврате. Поскольку сам термин "возврат" предполагает приведение ситуации с предметом аренды в первоначальное состояние, в том числе и в аспекте его местонахождения, суды первой и кассационной инстанций вполне обоснованно пришли к выводу, что в данном случае из существа обязательства вытекает обязанность арендатора вернуть арендодателю предмет аренды в том месте, в котором он был получен арендатором.

Комментарий к пункту 37.

В данном случае имела место просрочка арендодателя как кредитора в обязательстве по возврату арендованного имущества. Правило ст. 622 ГК о том, что, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, применимо только в том случае, если арендатор является просрочившим исполнение обязательства. Согласно п. 3 ст. 405 ГК должник (арендатор) не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора (арендодателя). В соответствии с п. 1 ст. 406 ГК кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства. О последствиях просрочки кредитора см. также комментарий к п. 33 Обзора.

Комментарий к пункту 38.

Некорректность попытки использования ответчиком в возражениях против иска п. 3 ст. 453 ГК состояла в том, что согласно этой норме прекращенными считаются обязательства сторон, вытекающие из расторгнутого договора. Обязанность же внесения арендной платы за просрочку возврата имущества была основана не на договоре, а на факте использования неосновательного имущества после расторжения договора и прямом указании ст. 622 ГК о последствиях такого неосновательного использования. Правда, следует обратить внимание, что в данном случае обязанность по внесению арендной платы в точном смысле слова прекратилась, поскольку такая обязанность может быть основана только на договоре. Платежи в период просрочки возврата являются специально установленными законом платежами во избежание неосновательного обогащения арендодателя, размер которых законодатель установил равным размеру арендной платы, которая была установлена в прекращенном договоре аренды.

Комментарий к пункту 39.

Принятое кассационной инстанцией решение справедливо, но оно нуждается в более четком обосновании. Дело в том, что, как следует из ст. 622 ГК, в период просрочки возврата арендованного имущества существуют два обязательства: обязательство по возврату арендованного имущества и обязательство по внесению арендной платы за период просрочки. Неисполнение первого (неденежного) обязательства влечет обязанность арендатора возместить причиненные таким неисполнением убытки. Неисполнение второго (денежного) обязательства влечет обязанность арендатора уплатить неустойку (проценты), предусмотренную ст. 395 ГК. Законодатель устанавливает применительно к возмещению убытков по первому обязательству специальное правило о том, что эти убытки подлежат возмещению в части, не покрытой арендной платой. Таким образом, в случае просрочек по обоим вышеуказанным обязательствам арендатор обязан, помимо внесения арендной платы за время просрочки, возместить убытки в части, не покрытой арендной платой, а также уплатить проценты, предусмотренные ст. 395 ГК.

Комментарий к пункту 40.

Некоторые сомнения в обоснованности решения суда, которое приводится в комментируемом пункте Обзора, могут быть связаны с тем, что в ст. 78 ФЗ "Об акционерных обществах" под крупной сделкой понимается сделка (в том числе заем, кредит, залог, поручительство) или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату, за исключением сделок, совершаемых в процессе обычной хозяйственной деятельности общества, сделок, связанных с размещением посредством подписки (реализацией) обыкновенных акций общества, и сделок, связанных с размещением эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в обыкновенные акции общества.

В то же время передача имущества в аренду - это передача его в возмездное пользование, поэтому договор аренды, за исключением договора аренды с правом выкупа, не связан ни с отчуждением вещи (как, например, договор купли-продажи), ни с возможностью ее отчуждения (как, например, договор залога), поэтому по формальным признакам договор аренды не подпадает под определение крупной сделки. Однако суд, как следует из комментируемого пункта Обзора, счел, что с точки зрения того эффекта, который окажет исполнение договора аренды на производственную деятельность арендодателя, сдача имущества в аренду в данном случае равносильна его отчуждению, и признал договор аренды недействительным.

Название документа