Жилищное правоотношение по найму жилого помещения маневренного фонда

ЖИЛИЩНОЕ ПРАВООТНОШЕНИЕ ПО НАЙМУ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ МАНЕВРЕННОГО ФОНДА

Е. ШИПУНОВА

Шипунова Ева, к. ю.н., адвокат.

Основанием возникновения соответствующего жилищного правоотношения является договор найма жилого помещения маневренного фонда (пункт 3 части 1 статьи 92, статьи 95, 106 ЖК РФ).

Однако в юридической литературе некоторые ученые отмечают, что таким основанием может быть и "договор аренды или договор дарения, купли-продажи" <1>. С данным мнением сложно согласиться в силу прямого противоречия с указанными нормами ЖК РФ. -------------------------------- <1> Жилищное право: Учебник для студентов вузов, обучающихся по специальности 021100 "Юриспруденция" / Под ред. проф. И. А. Еремичева. М.: ЮНИТИ-ДАНА; Закон и право, 2007. С. 55.

1. По договору найма жилого помещения маневренного фонда одна сторона, наймодатель, обязуется передать другой стороне, нанимателю (гражданину), в случаях, предусмотренных законодательством, жилое помещение, отнесенное к маневренному фонду, за плату во владение и пользование для временного проживания в нем <*>. -------------------------------- <*> Комментирует: Валерий Васькин, практикующий юрист. Следует обратить внимание, что действующий ЖК РФ, как и предыдущий Кодекс, не содержат легального определения договора найма жилого помещения маневренного фонда, что и дает основание некоторым авторам делать выводы о том, что право пользования таким помещением может возникать и из иных, помимо договора найма, сделок, однако из ст. 99 ЖК РФ можно сделать вывод, что жилое помещение маневренного фонда, являясь объектом специализированного, предоставляется на основании договора найма специализированного жилого помещения.

Специфика общей характеристики данного договора проявляется, прежде всего, в том, что окончание срока определяется указанием на обстоятельство, которое должно наступить, или договор заключается на период, установленный законодательством (пункт 4 части 2 статьи 106 ЖК РФ). А согласно части 2 статьи 106 ЖК РФ таким обстоятельством может быть: 1) завершение капитального ремонта или реконструкции дома; 2) завершение расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание; 3) завершение расчетов с гражданами, единственное жилое помещение которых стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств, в порядке, предусмотренном ЖК РФ, другими федеральными законами, либо до предоставления им жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в случаях и в порядке, которые предусмотрены ЖК РФ. Однако в науке жилищного права Е. В. Латынова предложила, что в договоре "обязательно должен быть указан конкретный срок, в ином случае есть вероятность хождений по инстанциям с требованием заставить наймодателя закончить ремонт" <2>. -------------------------------- <2> Латынова Е. В. Жилищные права: как отстоять жилищные права в суде, часто задаваемые вопросы // Сам себе адвокат. N 11. М.: Юрайт-Издат, 2006. С. 139.

Представляется, что в данной ситуации следует согласиться с теми учеными, которые полагают, что "установить такой срок сложно, поскольку установление максимального срока позволило бы лишить жилья граждан при наличии обстоятельств, дающих право на пользование жилым помещением из маневренного фонда" <3>. -------------------------------- <3> Свит Ю. П. Договор найма специализированного жилого помещения // Жилищное право. 2005. N 3. С. 9; Якупова А. И. Жилые помещения маневренного фонда // Жилищное право. 2007. N 3. С. 18 - 19.

И именно поэтому не следует поддерживать исследователей, устанавливающих, что "по истечении срока договора краткосрочного найма в случае незавершения работ договор заключается на тех же условиях и на срок, необходимый для завершения капитального ремонта или реконструкции" <4>. Кроме того, это прямо противоречит части 2 статьи 106 ЖК РФ, не предусматривающей установление конкретного максимального срока договора. -------------------------------- <4> Баранов В. А., Гущин В. В., Курганова Л. С. Жилищное право Российской Федерации: Учебник для вузов. М.: Норма, 2006. С. 109.

Е. С. Крюкова заключает, что данный договор "особняком стоит, так как законодатель отдельно закрепил потребительские характеристики помещений, сроки проживания в них, порядок и последствия выселения" <5>. Кроме того, автор специфику договора связывает с особой категорией нанимателей. Действительно, особенности договора найма жилого помещения маневренного фонда во многом обусловлены именно категорией нанимателей, предъявляемым к ним требованиям. Вместе с тем законодатель и в отношении других видов специализированных жилых помещений также закрепил специфические потребительские характеристики, сроки проживания, порядок и последствия выселения. Следовательно, полностью согласиться с указанным автором не представляется возможным. -------------------------------- <5> Крюкова Е. С. Понятие и виды жилищных прав: Учебное пособие. Самара: Изд-во "Универс-групп", 2006. С. 29.

2. Как указывалось выше, своеобразие жилищного правоотношения связано, прежде всего, с его сторонами. Исходя из указаний статьи 95 ЖК РФ, нанимателями могут быть следующие категории граждан. Во-первых, граждане, являющиеся нанимателями жилого помещения по договору социального найма, в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма. Следует отметить, что в настоящее время данная категория существенно расширена, поскольку ранее ЖК РСФСР в статье 82 содержал нормы только о предоставлении жилого помещения на время капитального ремонта, не упоминая реконструкцию дома. По данному вопросу (категория нанимателей в рассматриваемом правоотношении) в юридической науке еще до принятия ЖК РФ были высказаны различные предложения. Так, Ю. К. Толстой заключил, что владельцы квартир, предоставленных по договору коммерческого найма, также могут требовать обеспечения их на время капитального ремонта другим жильем <6>. П. И. Седугин отмечал, что "жилые помещения этого (маневренного. - Прим. Е. А. Шипуновой) фонда предназначаются для временного проживания граждан в связи с капитальным ремонтом занимаемых ими жилых помещений по договору найма или договору аренды" <7>. -------------------------------- <6> Толстой Ю. К. Жилищное право: Учеб. пособие. М.: Пост-Фактум, 1996. С. 100 - 101. <7> Седугин П. И. Жилищное право: Учебник для вузов. М.: Издат. группа "ИНФРА-М-НОРМА", 1997. С. 183 - 184.

Практически объединила две указанные позиции Л. Ю. Грудцына, предположив, что капитальный ремонт может производиться в отношении жилых помещений, предоставленных по договору найма, следовательно, и коммерческого в том числе, и даже по договору аренды <8>. -------------------------------- <8> Грудцына Л. Ю. Жилищное право России: Краткий курс. М.: Изд-во "Эксмо", 2005. С. 148.

Вместе с тем, на мой взгляд, сложно согласиться с утверждением, что органы государственной власти и местного самоуправления должны предоставлять специализированные жилые помещения гражданам, арендующим жилые помещения у юридических или физических лиц. (Кроме того, это прямо противоречит главе 35 ГК РФ, согласно которой жилые помещения предоставляются гражданам только по договору найма и ни в коем случае не по договору аренды.) Такая обязанность должна быть возложена только на юридических или физических лиц - наймодателей. Органы государственной власти и местного самоуправления не обязаны ни ремонтировать, ни обеспечивать данную категорию граждан жилыми помещениями, это не входит в их компетенцию <*>. -------------------------------- <*> Комментирует: Валерий Васькин, практикующий юрист. Позиция автора абсолютно обоснованна, органы государственной власти и органы местного самоуправления не обязаны предоставлять в данном случае жилые помещения из маневренного фонда, поскольку ст. 95 ЖК РФ говорит исключительно о договорах социального найма.

В том случае если производится ремонт жилых помещений, предоставленных по договору социального найма (где наймодателями как раз выступают органы государственной власти или местного самоуправления), наймодатель действительно обязан предоставить на время другое жилое помещение, но из принадлежащего ему жилищного фонда. Причем установление данной обязанности представляется оправданным с учетом того, что согласно части 2 статьи 60 ЖК РФ договор социального найма заключается без установления срока его действия. Соответственно, в результате длительного использования жилое помещение, предоставленное по договору социального найма, будет нуждаться в капитальном ремонте. Во-вторых, нанимателями в правоотношении по найму жилого помещения маневренного фонда являются граждане, утратившие жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными <*>. -------------------------------- <*> Комментирует: Валерий Васькин, практикующий юрист. Достаточно интересная правовая норма для нынешних экономических условий, но как показывает практика, она практически не применяется в виду ограниченности маневренного фонда.

В-третьих, нанимателями могут быть граждане, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств. Причем ЖК РФ не конкретизирует, что следует понимать под чрезвычайными обстоятельствами. По моему мнению, к ним следует отнести обстоятельства непреодолимой силы, которые не зависят от воли граждан - нанимателей, то есть стихийные бедствия, войны, обвал дома и т. д. Несмотря на закрепление данной категории нанимателей в ЖК РФ, в законодательстве тем не менее не определен механизм предоставления жилых помещений в данном случае, в том числе не конкретизировано, кто должен их предоставить и из какого вида жилищного фонда, что привело к образованию определенных сложностей. Так, 27 октября 2006 года во время обвала дома в Выборге гражданам (которые входят в данную категорию нанимателей) первоначально органами местного самоуправления вместо жилых помещений маневренного фонда были предоставлены номера в гостинице. Рухнувший дом незадолго до обвала был передан в жилищный фонд органов местного самоуправления из жилищного фонда ОАО "РЖД" в состоянии, требующем реконструкции. В результате на практике возник вопрос: кто должен обеспечить граждан жилыми помещениями маневренного фонда: органы местного самоуправления или ОАО "РЖД"? <9> -------------------------------- <9> Арсюхин Е. Облом. Ветхого жилья не станет, когда все дома упадут // Российская газета. N 242(4208). 27.10.2006. С. 9.

Законодательство не дает ответа на данный вопрос. Представляется, что жилые помещения должны предоставляться гражданам собственником разрушенных жилых помещений. А в рассматриваемой ситуации - органами местного самоуправления, но с взысканием понесенных убытков с ОАО "РЖД", которое своевременно не произвело реконструкцию жилого дома. В том случае если некоторые жилые помещения в обвалившемся жилом доме находятся в собственности граждан, то жилые помещения маневренного фонда должны предоставляться государством в лице соответствующих органов. И государство в данном случае будет выполнять социальную функцию. Кроме того, оно обладает правом взыскания убытков с виновных в произошедшем обрушении. Исходя из буквального толкования норм статьи 95 ЖК РФ, перечень категорий граждан - нанимателей не следует рассматривать как исчерпывающий, даже несмотря на то, что пункт 2 Типового договора содержит только 3 указанных категории, не конкретизируя, какие еще категории граждан могли бы стать нанимателями по договору найма жилого помещения маневренного фонда <*>. -------------------------------- <*> Комментирует: Валерий Васькин, практикующий юрист. Автор абсолютно правильно полагает, что перечень, приведенный в ст. 95 ЖК РФ, нельзя считать исчерпывающим, например органы местного самоуправления могут предусмотреть иные случаи предоставления помещений из маневренного фонда. Так Постановлением Администрации г. Перми предусмотрено предоставление жилых помещений из маневренного фонда гражданам, находящимся в трудной жизненной ситуации.

Данный вопрос занимает многих исследователей в науке жилищного права. Например, Ю. К. Толстой к данной категории относит граждан - собственников приватизированных квартир, поскольку они не могут быть поставлены в худшее положение по сравнению с гражданами, использующими квартиры на началах социального найма <10>. -------------------------------- <10> Толстой Ю. К. Жилищное право: Учеб. пособие. М.: Пост-Фактум, 1996. С. 100 - 101.

Н. Л. Ледовских, А. О. Аполлонов, Э. Л. Страунинг включают в данную категорию "собственников незастрахованных жилых помещений, являющихся для них единственным местом жительства, при значительном повреждении, признании непригодными для проживания или уничтожении жилых помещений" <11>. -------------------------------- <11> Ледовских Н. Л. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (поглавный). М.: Изд-во "Эксмо", 2005. С. 244; Аполлонов А. О., Страунинг Э. Л. О Правилах пользования жилыми помещениями // Жилищное право. 2006. N 5. С. 18.

На мой взгляд, если гражданам были предоставлены жилые помещения в состоянии, требующем капитального ремонта или реконструкции, в собственность путем приватизации, даже несмотря на то, что такие жилые помещения теперь находятся в частном жилищном фонде, следует признать справедливым предоставление им жилых помещений маневренного фонда. Это связано, прежде всего, с тем, что капитальный ремонт или реконструкция должны были быть осуществлены прежним собственником (то есть органами государственной власти или местного самоуправления), передавшим гражданам жилые помещения в ненадлежащем состоянии. Однако в законодательстве необходимо закрепить специальный срок предоставления им жилых помещений маневренного фонда - до передачи органами государственной власти или местного самоуправления в собственность гражданам других жилых помещений взамен утраченных или поврежденных. При этом следует расширить такую категорию граждан по сравнению с категорией, предложенной указанными авторами, включив в нее и собственников застрахованных жилых помещений. Необходимым аргументом здесь является следующее. Данные граждане лишились своих жилых помещений в результате передачи им жилых помещений в ненадлежащем состоянии, но несмотря на то, что такие помещения застрахованы, лишь по истечении значительного периода времени граждане получат денежные средства и в итоге приобретут другие жилые помещения. Судебная практика, в свою очередь, также идет по пути распространения "положения закона о предоставлении другого жилого помещения в связи с угрозой обвала дома на граждан, являющихся собственниками квартир, поскольку эти нормы регулируют сходные правоотношения" <12>. Вместе с тем необходимо отметить, что если значительное повреждение или уничтожение жилого помещения произошло в результате чрезвычайных обстоятельств, то данная категория нанимателей подпадает под категорию, указанную в пункте 3 статьи 95 ЖК РФ. -------------------------------- <12> Определение Судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 04.04.2006. Дело N 33-2212/2006 // http://www. ekboblsud. ru/showdoc. php? id=8338.09.01.2007.

Учитывая сказанное, необходимо заключить, что к иным категориям нанимателей по договору найма жилого помещения маневренного фонда следует отнести, в частности, граждан, утративших жилые помещения по обстоятельствам, возникшим до передачи данных жилых помещений им в собственность из государственного или муниципального жилищного фонда, если такие жилые помещения являются для них единственными. Следовательно, необходимо прямо закрепить данную категорию в законодательстве, сформулировав часть 4 статьи 95 ЖК РФ следующим образом: "Жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания иных граждан в случаях, предусмотренных законодательством, в частности граждан, утративших жилые помещения по обстоятельствам, которые возникли до передачи им данных жилых помещений в собственность из государственного или муниципального жилищного фонда, если такие жилые помещения являются для них единственными". Говоря о категории нанимателей в юридической литературе, некоторые ученые отмечают, что жилые помещения маневренного фонда не могут предоставляться "лицам, живущим в специализированных жилых помещениях; последние должны обеспечиваться другими специализированными жилыми помещениями" <13>. -------------------------------- <13> Энциклопедия будущего адвоката: Учебное пособие / Л. К. Айвар, В. Ф. Анисимов, Д. П. Баранов и другие. М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 425.

Однако достаточно трудно согласиться с данным мнением, поскольку из норм жилищного законодательства не следует, что специализированные жилые помещения могут быть предоставлены по указанным основаниям. Особенно учитывая то, что каждый вид специализированного жилого помещения предоставляется определенной категории нанимателей по конкретному виду договора найма специализированного жилого помещения при наличии совокупности условий и оснований, предусмотренных ЖК РФ. Более того, представляется, что к иным гражданам - нанимателям по договору найма жилого помещения маневренного фонда необходимо относить граждан, которым ремонтируемые или реконструируемые жилые помещения предоставлены по договорам найма специализированных жилых помещений. Это связано с тем, что, во-первых, исходя из части 2 статьи 92 ЖК РФ, в качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов (так же как и жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма). Во-вторых, в соответствии с частью 5 статьи 100, пунктом 3 части 2 статьи 65 ЖК РФ наймодатель по договору найма специализированного жилого помещения обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения. А согласно части 3 статьи 65 ЖК РФ обязанности наймодателя определены не исчерпывающим образом. Конкретизируют данные положения подпункт 7 пункта 13 Типового договора найма жилого помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев и Типового договора найма жилого помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами, подпункт 4 пункта 14 Типового договора найма служебного жилого помещения, подпункт 4 пункта 15 Типового договора найма жилого помещения в общежитии, устанавливая, что наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции жилого дома жилое помещение маневренного фонда. Да и на практике, например, нанимателю служебного жилого помещения в случае проведения капитального ремонта предоставляется жилое помещение маневренного фонда <14>. -------------------------------- <14> Постановление Президиума Свердловского областного суда от 23.03.2005. Дело N 44-Г-98/2005 // ekboblsud. ru/show_doc. php? id=4131.

Следовательно, необходимо включить указанную категорию нанимателей в часть 1 статьи 95 ЖК РФ, сформулировав ее следующим образом: "Жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма или договорам найма специализированного жилого помещения" <*>. -------------------------------- <*> Комментирует: Валерий Васькин, практикующий юрист. Позиция автора логична, иное бы означало невозможность реконструкции и капитального ремонта специализированного жилищного фонда, в котором проживают граждане.

3. Наймодателями по договору найма жилого помещения маневренного фонда являются в соответствии с частью 1 статьи 100 ЖК РФ и преамбулой Типового договора собственник жилого помещения или действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления или уполномоченное им лицо. Вместе с тем в науке жилищного права Л. Ю. Грудцына и А. В. Кудашкин отмечают, что "жилые помещения предоставляются гражданам наймодателем или арендодателем жилого помещения, подлежащего капитальному ремонту" <15>. -------------------------------- <15> Грудцына Л. Ю. Указ. соч. С. 149; Кудашкин А. В. Жилищное право: Учебник. М.: Изд-во РОД "За права военнослужащих", 2005. С. 188.

Однако необходимо заметить, что наймодателем не следует признавать арендодателя по основаниям, изложенным ранее применительно к определению круга нанимателей по договору. П. В. Крашенинников заключает, что "в случае проведения капитального ремонта или реконструкции жилого дома должен предоставлять жилые помещения орган, который принял решение о проведении капитального ремонта или реконструкции" <16>. Представляется, что с данным утверждением сложно согласиться, поскольку согласно пункту 7 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции <17> в состав межведомственной комиссии, принимающей данное решение, в частности, входят представители федерального органа исполнительной власти, или органа исполнительной власти субъекта, или органа местного самоуправления, а собственник имеет лишь право совещательного голоса; в то время как предоставляет жилые помещения собственник или уполномоченные им лица (часть 1 статьи 99 ЖК РФ). -------------------------------- <16> Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005. <17> Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" // Российская газета. N 28. 10.02.2006; N 173. 10.08.2007.

На мой взгляд, возложение обязанности по предоставлению жилого помещения маневренного фонда не на собственника прямо противоречит вышеуказанным нормам ЖК РФ. П. В. Крашенинников справедливо отмечает, что ЖК РФ не определил орган, предоставляющий жилое помещение гражданам, чье единственное жилое помещение было приобретено за счет кредита, было заложено в обеспечение возврата этого кредита и на него наложено взыскание в случае невозвращения денежных средств, и предполагает, что это будет орган государственной власти, поскольку именно федеральным законом установлена эта норма <18>. Соглашаясь с данным предложением, хочется добавить, что наймодателем также может быть и орган местного самоуправления по поручению органа государственной власти. -------------------------------- <18> Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации.

Подытоживая сказанное, необходимо заключить, что в случае если жилое помещение стало непригодным в результате чрезвычайных обстоятельств, то наймодателем по договору будет лицо, выступающее одновременно наймодателем по договору социального найма разрушенного или иным образом утраченного жилого помещения (или по договору найма специализированного жилого помещения), а в случае если разрушены жилые помещения, находящиеся в собственности граждан, то наймодателем будет выполняющее социальную функцию государство в лице уполномоченных им лиц. 4. Применительно к форме договора найма жилого помещения маневренного фонда некоторые авторы считают, что договор "подлежит обязательному нотариальному удостоверению и регистрации в Департаменте муниципального жилья" <19>. Однако с данным мнением сложно согласиться, поскольку оно прямо противоречит действующему законодательству <*>. -------------------------------- <19> Жилищное право: Учебник для студентов вузов, обучающихся по специальности 021100 "Юриспруденция". С. 55. <*> Валерий Васькин, практикующий юрист. Действительно, данный договор не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, хотя по желанию сторон это допустимо. А регистрация договора в Департаменте жилья вообще не носит правового характера.

Договору найма жилого помещения маневренного фонда свойственны свой особый порядок и особое условие заключения, проявляющиеся в следующем. В соответствии с частью 1 статьи 88 ЖК РФ в случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в жилое помещение наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке. То есть, исходя из буквального толкования данных норм, можно сделать вывод, что анализируемый договор может быть заключен и в принудительном порядке. Другой особенностью договора является такое условие его заключения, как одно из обстоятельств, предусмотренных частью 2 статьи 106 ЖК РФ, пунктом 2 Типового договора (капитальный ремонт или реконструкция дома и т. д.) и уже рассмотренных при определении сторон договора. 5. При освещении данного вида договора как основания возникновения правоотношения по найму жилого помещения маневренного фонда особо следует остановиться на его предмете, к которому законодатель относит жилое помещение маневренного фонда. Некоторая сложность возникает при определении предмета договора в связи с отсутствием легальной дефиниции маневренного фонда. Так, статья 19 ЖК РФ, как ранее ЖК РСФСР, среди видов жилищного фонда не содержит упоминания о маневренном фонде. В юридической науке лишь незначительная часть работ ученых посвящена данной проблеме. Так, Н. Л. Ледовских указывает на то, что "в ранее действовавшем законодательстве данный фонд определялся как временный, резервный фонд" <20>. Однако не совсем понятно, что означает "временность" маневренного фонда. Если речь идет о предоставлении жилых помещений на определенный срок, то такое понятие может быть использовано для характеристики любого вида специализированного жилищного фонда. -------------------------------- <20> Ледовских Н. Л. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (поглавный). М.: Изд-во "Эксмо", 2005. С. 242.

Ю. К. Толстой пишет о "маневренном фонде, предназначенном для поселения на время ремонта" <21>. Однако в настоящее время жилые помещения анализируемого фонда предназначаются для проживания не только на время капитального ремонта. А. Г. Потюков отмечает, что маневренный фонд, имеющий узко специальное назначение, остается за пределами классификации жилищных фондов <22>. -------------------------------- <21> Толстой Ю. К. Жилищное право: Учеб. пособие. М.: Пост-Фактум, 1996. С. 98 - 99. <22> Потюков А. Г. Жилищное право: Учебно-методическое пособие для студентов заочного обучения. Л.: Изд-во Ленинградского университета, 1973. С. 15.

Некоторые авторы ограничиваются только указанием на целевое предназначение маневренного фонда и/или специфику его создания <23>, что, несомненно, является вкладом в формирование понятия маневренного фонда, однако выявляет не все его особенности. -------------------------------- <23> Седугин П. И. Жилищное право: Учебник для вузов. М.: Издат. группа "ИНФРА-М-НОРМА", 1997. С. 183 - 184; Лыкова Э. Б. Жилищное право России: Учебное пособие. Воронеж: Изд-во Воронежского государственного университета, 2002. С. 118; Ледовских Н. Л. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (поглавный). М.: Изд-во "Эксмо", 2005. С. 242; Аполлонов А. О., Страунинг Э. Л. О Правилах пользования жилыми помещениями // Жилищное право. 2006. N 5. С. 17; Корнеева И. Л. Жилищное право Российской Федерации: Учеб. пособие. М.: Юристъ, 2006. С. 51; Шешко Г. Ф. Жилые помещения специализированного жилищного фонда. Предоставление, пользование, выселение // Жилищное право. 2006. N 1. С. 17.

Другие исследователи считают, что "маневренный фонд - это разновидность жилищного фонда временного пользования" <24>. Существует мнение, что маневренный фонд - это "совокупность жилых помещений, отвечающих санитарным и техническим требованиям, предоставляемым гражданам на основании двустороннего договора, основанного на срочном и возмездном пользовании недвижимым имуществом, принадлежащим собственнику" <25>. А. В. Кудашкин пишет, что "маневренный фонд - разновидность жилищного фонда временного пользования, предоставляемого на основании двустороннего договора, основанного на срочном и возмездном пользовании недвижимым имуществом, принадлежащем собственнику" <26>. Но все данные определения можно использовать для обозначения и других видов фондов специализированных жилых помещений, они не отражают в достаточной мере специфику жилых помещений маневренного фонда. -------------------------------- <24> Кубанкина Е. И., Павленко В. В. Жилищное право: Учебное пособие. М.: Издательско-торговая корпорация "Дашков и К", 2006. С. 63. <25> Жилищное право: Учебник для студентов вузов, обучающихся по специальности 021100 "Юриспруденция". <26> Кудашкин А. В. Указ. соч. С. 188.

По мнению Ю. П. Свит, "жилые помещения маневренного фонда рассматриваются как временное жилье, предоставляемое до получения (приобретения) гражданином иного жилья либо пока не отпадут обстоятельства, препятствующие пользованию имеющимся у него жилым помещением, или не наступят иные обстоятельства, с которыми законодатель связывает прекращение договора найма жилого помещения маневренного фонда" <27>. -------------------------------- <27> Свит Ю. П. Указ. соч. С. 9.

Необходимо уточнить, что с позиции занимаемого места в системе жилищных фондов маневренный фонд входит как составная часть в государственный и муниципальный жилищные фонды, в том числе является разновидностью специализированного жилищного фонда. Учитывая сказанное и в целом соглашаясь с Ю. П. Свит, следует отметить, что маневренный фонд - это разновидность специализированного жилищного фонда, представляющая собой совокупность жилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляемых временно определенным категориям граждан, указанным в статье 95 ЖК РФ, и членам их семей, вынужденным покинуть свои жилые помещения (лишившимся жилых помещений), являющиеся для них единственными <*>. -------------------------------- <*> Комментирует: Валерий Васькин, практикующий юрист. Учитывая низкое качество жилых помещений маневренного фонда, стоит обратить внимание на то, что по договору найма специализированного жилищного фонда должны предоставляться жилые помещения, пригодные для проживания.

Несмотря на законодательное урегулирование отношений по найму жилого помещения маневренного фонда, сам маневренный фонд из-за отсутствия денежных средств на приобретение соответствующих жилых помещений не сформирован в каждом субъекте Российской Федерации. Так, по указанной причине не предоставляются жилые помещения маневренного фонда в г. Москве <28> и г. Выборге <29>. -------------------------------- <28> Материалы, предоставленные Управлением Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы по ЮЗАО. <29> Арсюхин Е. Указ. соч. С. 9.

В г. Екатеринбурге маневренный фонд существует, но он вопреки положениям закона включает в себя и жилые помещения, непригодные для проживания. Например, семье А. была предоставлена неблагоустроенная квартира (фактически - полуподвальное помещение) в деревянном бараке, подлежащем сносу как ветхое жилье <30>. -------------------------------- <30> Постановление Президиума Свердловского областного суда от 23.03.2005. Дело N 44-Г-98/2005 // http://www. ekboblsud. ru/showdoc. php? id=4131. О проблеме нехватки благоустроенного жилья в маневренном фонде пишет и И. В. Осадченко (Осадченко И. В. Некоторые особенности обращения взыскания на заложенное жилье при ипотечном кредитовании граждан // Жилищное право. 2007. N 4. С. 42).

В Тюменской области маневренный жилищный фонд уже формируется, однако фактически жилые помещения из данного фонда будут предоставляться для временного проживания добровольным переселенцам из-за рубежа <31>, <*>. -------------------------------- <31> Национальные проекты в УрФО. Званые гости. Для переселенцев из-за рубежа регион готовит рабочие места и жилье // Российская газета. N 255(4221). 14.11.2006. <*> Комментирует: Валерий Васькин, практикующий юрист. Конечно, ситуация с количеством и качеством маневренного фонда в нашей стране весьма плачевна, можно только догадываться, когда в каждом городе будет необходимое количество данных жилых помещений.

В связи с отсутствием жилых помещений маневренного фонда на практике гражданам предоставляются номера в гостиницах, жилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности <32>, и т. д., без заключения договоров найма. -------------------------------- <32> Определение Свердловского областного суда от 27.06.2006. Дело N 33-4662/2006 // http://www. ekboblsud. ru/show_doc. php? id=902609.01.2007.

Анализируя сложившуюся ситуацию, с одной стороны, необходимо констатировать, что в соответствии с требованиями ЖК РФ маневренный фонд должен быть сформирован для предоставления жилых помещений гражданам при наступлении определенных законодательством обстоятельств. Однако, с другой стороны, нельзя точно предсказать или запланировать, когда жилые помещения маневренного фонда нужно будет предоставить, за исключением, конечно, предоставления жилых помещений на время капитального ремонта или реконструкции, поскольку проведение капитального ремонта или реконструкции планируется заранее. Но и в данной ситуации нанимателям по договору социального найма могут быть предоставлены не только жилые помещения маневренного фонда, но и другие жилые помещения по договору социального найма. А в случае если фонд будет образован, но условия для заключения договора не сформируются, то жилые помещения будут не заселены, но в то же время собственник не сможет ими распоряжаться. В целях максимального использования жилищного фонда представляется, что маневренный фонд должен быть более мобильным, нежели иные виды специализированных жилищных фондов, т. е. необходимо предусмотреть порядок перевода юридически и фактически свободных специализированных жилых помещений в маневренный фонд при возникновении обстоятельств, предусмотренных в статье 95 ЖК РФ. В случае же возникновения чрезвычайных обстоятельств перевод жилых помещений в маневренный фонд должен быть осуществлен в кратчайший срок. Для реализации данного предложения необходимо пункт 7 Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду дополнить следующим: "Маневренный фонд образуется по решению органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом, путем перевода жилых помещений из других видов фонда специализированных жилых помещений при возникновении предусмотренных жилищным законодательством обстоятельств. В случае возникновения чрезвычайных обстоятельств перевод жилых помещений из других видов фонда специализированных жилых помещений в маневренный фонд должен быть осуществлен в кратчайший срок". С подобным дополнением Правил будет заложена основа для создания правовой базы с целью формирования маневренного фонда, отсутствие которого в настоящее время является препятствием для возникновения правоотношения по найму жилого помещения маневренного фонда. В юридической литературе некоторые ученые заключают, что жилое помещение маневренного фонда "может быть неблагоустроенным и находиться за пределами населенного пункта" <33>. Мнение авторов основано на том, что соответствующих требований ЖК не предусматривает. -------------------------------- <33> Энциклопедия будущего адвоката: Учебное пособие. С. 429.

Однако общие требования, предъявляемые ко всем видам специализированных жилых помещений, распространяются и на жилые помещения маневренного фонда. Так, в соответствии с частью 2 статьи 99 ЖК РФ специализированные жилые помещения предоставляются гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте. А согласно пункту 2 Правил пользования жилыми помещениями <34> жилым помещением признается изолированное жилое помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (хотя предоставляется оно временно). Пункт 4 Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду <35> также устанавливает, что жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта <*>. -------------------------------- <34> Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 N 25 "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями" // Российская газета. N 16. 27.01.2006. <35> Постановление Правительства РФ от 26.01.2006 N 42 "Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений" // Российская газета. N 34. 17.02.2006. <*> Комментирует: Дмитрий Карпухин, к. и.н. Следует также отметить те правовые последствия, которые вытекают из типовых договоров найма жилых помещений специализированного жилищного фонда. Типовой договор в жилищных правоотношениях является средством унификации отношений в сфере регулирования предоставления и использования жилых помещений по договорам социального найма и найма жилого помещения специализированного жилищного фонда. Необходимость в единообразной регламентации определенных сегментов жилищных отношений обусловлена тем, что в качестве наймодателя в рассматриваемых правоотношениях выступает управомоченный орган государственной или местной власти. В типовом договоре властные органы выступают не только как наймодатели, но и в качестве субъектов, гарантирующих предоставление и реализацию права граждан на получение бесплатного жилья по договору социального найма и специализированного жилого помещения нуждающимся в нем отдельным категориям лиц. Следовательно, все граждане, имеющие право на указанные жилые помещения, должны иметь равный объем прав и обязанностей, связанных с получением, использованием и эксплуатацией данных категорий жилых помещений жилищного фонда. Формой воплощения универсальных прав и обязанностей указанных категорий граждан является типовой договор.

Соответственно, жилые помещения маневренного фонда должны быть благоустроенными и предоставляться в том населенном пункте, в котором граждане проживают или проживали. 6. Говоря о специфике прав и обязанностей сторон по договору найма жилого помещения маневренного фонда, необходимо привести высказанную в юридической литературе точку зрения Л. Ю. Грудцыной, согласно которой "граждане, проживающие в домах маневренного фонда, оплачивают занимаемые жилые помещения и коммунальные услуги, если такая плата не вносится за ремонтируемые помещения" <36>. -------------------------------- <36> Грудцына Л. Ю. Указ. соч. С. 149.

Однако мнения по данному вопросу разделились, в частности, противниками изложенной точки зрения являются В. А. Баранов, В. В. Гущин, Л. С. Курганова <37>. Представляется, что с позицией Л. Ю. Грудцыной сложно согласиться, учитывая следующие аргументы. Во-первых, исходя из части 1 статьи 100 ЖК РФ, договор найма специализированного жилого помещения всегда возмездный. Во-вторых, наниматели не обязаны платить за жилое помещение, которое нельзя использовать для проживания по независящим от них причинам. Следовательно, наниматели по договору найма жилого помещения маневренного фонда обязаны вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. -------------------------------- <37> Баранов В. А., Гущин В. В., Курганова Л. С. Указ. соч. С. 109.

Законодатель в отличие от других типовых договоров найма специализированного жилого помещения не указал в Типовом договоре следующие обязанности наймодателя: во-первых, обязанность по предоставлению жилого помещения на время проведения капитального ремонта; во-вторых, обязанность по переселению за счет собственных средств наймодателя; в-третьих, обязанность по информированию нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома; в-четвертых, обязанность по соблюдению при переустройстве и перепланировке жилого помещения требований, установленных ЖК РФ. Однако возникшую ситуацию не следует воспринимать как пробел в законодательстве. Отсутствие указанных обязанностей можно объяснить тем, что наймодатель в соответствии с подпунктом 1 пункта 13 Типового договора обязан предоставить пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям. Соответственно, если вопреки данным нормам нанимателю будет предоставлено жилое помещение в состоянии, требующем капитального ремонта, то данный договор следует считать незаключенным, поскольку наймодатель не выполнил свое обязательство по предоставлению жилого помещения, годного для проживания. И наниматель вправе потребовать предоставления другого жилого помещения. Если же жилое помещение маневренного фонда будет уже после заключения договора найма признано требующим капитального ремонта или реконструкции, то необходимо будет применить аналогию закона и, соответственно, возложить на наймодателя указанные обязанности, тем более что обязанности наймодателя определены в законе не исчерпывающим образом <*>. -------------------------------- <*> Комментирует: Дмитрий Карпухин, к. и.н. Типовой договор в жилищных отношениях создает диспаритетный характер отношений между наймодателем и нанимателем, так как государство, обладая нормотворческой компетенцией в лице Правительства РФ, принимает постановления, регламентирующие порядок их заключения, а с другой стороны выступает в качестве наймодателя в данном правоотношении. Указанное обстоятельство предоставляет последнему определенный комплекс правовых преференций по отношению к нанимателю, выражающихся в больших правовых возможностях, связанных с расторжением договоров социального найма жилого помещения и найма специализированного жилого помещения по инициативе управомоченного органа государственной власти.

7. Часть 3 статьи 106 ЖК РФ предусматривает особое основание прекращения правоотношения по найму жилого помещения маневренного фонда: истечение периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда.

------------------------------------------------------------------

Название документа