Старые проблемы нового Кодекса

СТАРЫЕ ПРОБЛЕМЫ НОВОГО КОДЕКСА

А. Л. ЛЕДНЕВ

Леднев А. Л., преподаватель правовых дисциплин, руководитель юридического кабинета "ЗАЩИТА", практикующий юрист.

Безусловно, жилищное право касается интересов каждого человека, поскольку практически все мы являемся собственниками или нанимателями жилых помещений и жизнь наша, соответственно, регулируется нормами жилищного законодательства. Конечно же, от того, какие это нормы и каково их содержание, в значительной степени зависит наша жизнь.

К сожалению, приходится говорить об отсутствии четкой, понятной и непротиворечивой системы жилищного законодательства. Конституция Российской Федерации в статье 40 устанавливает право каждого гражданина России на жилище. Существенные же принципы реализации данного конституционного права россиян и правовое регулирование жилищных отношений определены в Гражданском кодексе и новом Жилищном кодексе Российской Федерации (далее - ЖК РФ). До 1 марта 2005 года, то есть до введения в действие нового ЖК РФ, законодательство, регулирующее жилищные отношения, характеризовалось бессистемностью и большим количеством несогласованных между собой и даже противоречивых нормативных актов (акты были приняты в различное время, на разном уровне - от инструкций до федеральных законов). Отсутствие цельности правового регулирования жилищных отношений способствовало неопределенности в осуществлении гражданами своих жилищных прав. Следом за второй частью Гражданского кодекса Российской Федерации, который затронул и договоры социального найма жилых помещений, появляется конкретизирующий, детализированный источник - ЖК РФ (принят 22 декабря 2004 года, одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 года, подписан Президентом Российской Федерации 29 декабря 2004 года, опубликован в "Российской газете" 12 января 2005 года, вступил в силу с 1 марта 2005 года). Следует признать, что в Российской Федерации давно назревала необходимость принятия нового Жилищного кодекса, который, как мы надеялись, наконец упорядочил бы регулирование жилищных отношений. Однако введение нового Жилищного кодекса не оправдало радужных надежд. Проблем, может быть, и стало меньше, но они остались. Несправедливо по отношению к ЖК РСФСР будет не заметить, что некоторые вопросы новый ЖК даже усложнил. В частности, вопрос о так называемом разделе лицевого счета, который я бы сейчас и хотел затронуть <*>. -------------------------------- <*> Комментирует: Дмитрий Карпухин, к. и.н. Следует отметить, что термины "лицевой счет", "раздел лицевого счета" не являются жилищно-правовыми понятиями. Они вошли в юридический лексикон вследствие правоприменительной практики статьи 86 ЖК РСФСР, позволявший бывшим супругам и совершеннолетним членам семьи требовать раздела (выдела) жилого помещения и самостоятельного заключения договора социального найма.

Очень часто бывает так, что после распада семьи ее бывшие члены продолжают проживать вместе. Произвести справедливый раздел жилья, устраивающий обе стороны, путем обмена одной квартиры на две на практике практически невозможно. Во время действия ЖК РСФСР этот вопрос можно было решить на основании статьи 86 путем так называемого раздела лицевого счета, что позволяло любому совершеннолетнему члену семьи нанимателя требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением ему может быть выделено помещение, являющееся изолированной комнатой (несколько комнат), не имеющей с другими комнатами общего выхода (изолированная комната). Новым ЖК изменение договора найма таким способом не предусмотрено (но стоит сразу отметить, что и не запрещено). Безусловно, отсутствие данной нормы в законодательстве продиктовано стремлением власти к ликвидации коммунальных квартир. Так, в 2006 году Государственной Думой Томской области был направлен проект федерального закона "О внесении изменений в статью 82 Жилищного кодекса РФ" с предложением внести право совершеннолетнего члена семьи требовать заключения с ним отдельного договора социального найма, однако Правительством РФ законопроект не был поддержан, так как он не согласуется с концепцией Жилищного кодекса Российской Федерации, нацеленной на постепенное исключение проживания граждан в коммунальных квартирах. Тем не менее отсутствие ясного регулирования настоящего вопроса влечет нарушение прав жильцов, которые не ведут совместного хозяйства, но должны солидарно отвечать по договору найма, то есть может возникнуть ситуация, когда один человек будет вынужден оплачивать долги ставшего ему чужим человека <*>. -------------------------------- <*> Комментирует: Валерий Васькин, практикующий юрист. К сожалению, стремление государства избавиться от коммунальных квартир, вводя запрет на "раздел лицевых счетов", на практике ведет к тому, что многие граждане просто не могут воспользоваться правом на приватизацию занимаемой комнаты. Стоит отметить, что в течение нескольких лет после введения в действие ЖК РФ встречалась практика судов, которые "делили" лицевые счета, потом она сошла на нет.

ЖК РФ как-то вяло и несмело коснулся этого вопроса, и в соответствии с пунктом 4 статьи 69 устанавливается, что, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи, но по обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма, указанный гражданин отвечает самостоятельно. Казалось бы, все предельно ясно, однако, не предусмотрев процедуру исполнения этой нормы, законодатель фактически лишил жильцов возможности ею воспользоваться. Практика судов на сегодняшний день сложилась такая, что суды отказывают истцам в разделе счета даже в случае согласия ответчика. Единственный реальный шанс изменить договор имеют жильцы, подпадающие под действие старого ЖК, то есть если их правоотношения возникли до введения в действие нового ЖК (согласно статье 5 ФЗ от 29.12.2004 "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" к жилищным правоотношениям, возникшим до введения в действие ЖК РФ, Кодекс применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие) <*>. -------------------------------- <*> Комментирует: Валерий Васькин, практикующий юрист. Данная практика также постепенно прекращается, суды придерживаются позиции, что жилищное правоотношение является длящимся, следовательно, к нему применяются нормы права, которые действуют в настоящее время. Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. Следует согласиться с автором в том, что достаточно сложно найти примеры из судебной практики, свидетельствующие о разделе лицевых счетов нанимателям, которым жилые помещения были предоставлены после вступления в силу ЖК РФ. Как правило, суды разделяют лицевые счета гражданам - участникам жилищных правоотношений, возникших до 1 марта 2005 года, однако при этом суды все же ссылаются на нормы ЖК РФ, а не ЖК РСФСР. Так, суд апелляционной инстанции Кировского района г. Омска, рассмотрев в судебном заседании 11 октября 2007 года дело по апелляционной жалобе Ю. А. на решение мирового судьи по гражданскому делу N 2-3189/2007 г. по иску Ю. А. к Т. К., Е. Ю., Ж. Ю. об определении порядка пользования жилым помещением с открытием отдельных финансовых лицевых счетов, установил, что, поскольку истец и ответчики не являются членами одной семьи, по правилам п. 4 ст. 69 ЖК РФ они самостоятельно отвечают по своим обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Суд с учетом порядка пользования спорной квартирой, определенного судом, счел возможным удовлетворить и требование истца об открытии на его имя отдельного лицевого финансового счета на комнату площадью 12,4 кв. м для оплаты коммунальных услуг, а за ответчиками - на две комнаты площадью 17,4 кв. м и 14,1 кв. м также для оплаты коммунальных услуг <*>. -------------------------------- <*> Постановление суда апелляционной инстанции // http://www. logos-pravo. ru/page. php? id=94 (17.04.2010).

Тем не менее мы все-таки имеем норму ЖК (пункт 4 статьи 69), предусматривающую самостоятельность ответственности по договору, несмотря на то что сама процедура исполнения статьи не предусмотрена. По моему мнению, права на раздел лицевого счета у человека есть, но процедуру исполнения необходимо найти (подобрать). Ответ предельно ясен: это внесение изменений в договор социального найма в части обязательств либо все-таки заключение отдельных договоров найма. Подобную концепцию по изменению условий обязательства излагает доктор юридических наук С. В. Сарбаш (Обязательства с множественностью лиц и особенности их исполнения. М.: Статут, 2004. С. 112). Путем детализированного анализа действующего законодательства представляется вполне возможным подкрепить это утверждение правовыми доводами. Они заключаются и в конституционных правах граждан и в применении норм гражданского законодательства в части, не урегулированной Жилищным кодексом, и в действиях самих участников жилищных правоотношений (согласно статье 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают не только из оснований, прямо предусмотренных Жилищным кодексом, но также из действий участников жилищных отношений, которые хотя не предусмотрены нормативными правовыми актами, регулирующими жилищные отношения, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают их). Еще в 2006 году аспирант кафедры гражданского и предпринимательского права МГУ Е. В. Юрченко предложил пять вполне обоснованных доводов для заключения отдельных договоров социального найма (Закон. Август 2006 года. N 8). Спустя время ни в практике, ни в законе радикальных перемен так и не произошло. Анализируя сложившуюся ситуацию, я задался вопросом, какой наиболее оптимальный выход можно предложить для разрешения настоящей ситуации, который не противоречил бы стремлению Правительства к постепенной ликвидации коммунальных квартир и основывался на законе. Ответ нашелся один: внести в ЖК дополнения, которые будут регулировать изменения договоров социального найма в части обязательств без заключения отдельных договоров. Эти дополнения должны предусмотреть особенный порядок разделения обязательств между жильцами, который делает это таким образом, что часть жильцов остаются солидарными, а один из них или несколько - на долевых принципах ответственности (долевая ответственность между новыми семьями с сохранением солидарных обязательств внутри каждой семьи). Таким образом, нет необходимости заключать отдельные договоры и, как следствие, не плодить коммунальные квартиры. В результате мы в буквальном смысле этого слова делим лицевой счет: по одному договору социального найма получаем жильцов с долевой ответственностью. Настоящая позиция, безусловно, рациональна. Как я полагаю, пункт 4 статьи 69 ЖК именно это имеет в виду, только данная норма для ее безошибочного применения, конечно, требует доработок и дополнений, хотя и сегодня имеет правовую базу <*>. -------------------------------- <*> Комментирует: Валерий Васькин, практикующий юрист. В большинстве случаев делением лицевых счетов граждане преследуют одну цель - заключение отдельного договора социального найма и приватизацию комнаты, без возможности достижения указанной цели все трансформации данного правоотношения, на мой взгляд, не имеют существенного значения. Комментирует: Дмитрий Карпухин, к. и.н. Комментируемая автором часть 4 статьи 69 ЖК РФ предоставляет гражданину, который перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, такой же объем прав, которые имеют наниматель и члены его семьи. Данный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. Однако следует отметить, что лицо, ранее получившее статус нанимателя жилого помещения по договору социального найма в соответствии со статьей 86 ЖК РСФСР, то есть воспользовавшееся правом на раздел лицевого счета, получало возможность приватизировать занимаемую ими комнату или несколько комнат и стать собственником жилого помещения. В настоящее время, в связи с отсутствием механизма раздела лицевого счета, лица, занимающие жилое помещение по договору социального найма, лишены указанной возможности. Кроме того, они не могут осуществить обмен фактически занимаемой жилой площадью.

В настоящий момент, по моему мнению, самым веским доводом для внесения изменений в договор социального найма в части обязательств с переходом на долевую ответственность в осуществлении платежей будет пункт 1 статьи 7 ЖК РФ, предусматривающий применение Гражданского кодекса в части, не урегулированной ЖК, с соответствующим (последующим) применением пункта 2 статьи 450 ГК РФ. Очевидно, что бороться с коммунальными квартирами необходимо не путем ущемления прав граждан, а с помощью увеличения количества социального жилья. Затронутая нами социальная проблема на сегодняшний день накалена до предела и затрагивает неотчуждаемые конституционные права человека. При распаде семьи один из ее членов вынужден платить за наем и коммунальные услуги, которые начисляются на прописанного в квартире, но, возможно, и не проживающего чужого человека. Как законодателю, так и правоприменителю уже пора бы сделать самые смелые шаги навстречу решению столь насущного вопроса. Действительно, договор социального найма, являясь основанием возникновения правоотношения по найму конкретного жилого помещения, содержит сведения о предоставлении конкретного жилого помещения определенным гражданам, регламентирует права и обязанности сторон (пп. "з" п. 4 Типового договора закрепляет обязанность по оплате: "Наниматель обязан своевременно и в полном объеме вносить в установленном порядке плату за жилое помещение и коммунальные услуги по утвержденным в соответствии с законодательством Российской Федерации ценам и тарифам"), ответственность, порядок изменения, расторжения и прекращения договора (разделы I - IV Типового договора социального найма жилого помещения, утвержден Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315) и не содержит упоминаний о финансовом лицевом счете <*>. Соответственно, раздел лицевого счета может быть произведен без изменения договора социального найма. -------------------------------- <*> Хотелось бы отметить, что финансовый лицевой счет как документ содержит лишь справочную информацию о нанимателе, гражданах, проживающих в жилом помещении, "удобствах" (ванна, лифт, водоснабжение и пр.), характеристике жилого помещения (размер площади и количество комнат в жилом помещении, основания предоставления жилого помещения и пр.).

Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. В настоящее время в юридической литературе раздел лицевого счета неразрывно связан с изменением договора социального найма или его прекращением и заключением нескольких "новых" договоров на один и тот же объект. Вместе с тем существует и иная позиция, которая, на мой взгляд, не лишена серьезных обоснований. По мнению Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, лицевой счет (финансовый лицевой счет) гражданина по месту жительства является только документом, отражающим движение финансовых средств, перечисляемых им за оплату предоставляемых коммунальных услуг, наем жилого помещения, управление и содержание многоквартирного дома. Лицевой счет не является документом, устанавливающим права нанимателя жилого помещения (квартиры или комнаты в квартире коммунального заселения) по пользованию, владению и распоряжению жилым помещением (а также общим имуществом для собственников помещений в многоквартирном доме). Главным правоустанавливающим документом для нанимателей жилых помещений является договор социального найма. Указанный договор заключается собственником жилого помещения (для Москвы - городом Москвой в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы) и гражданином, занимающим жилое помещение на основании решения соответствующего органа исполнительной власти, предоставившего жилое помещение <*>. -------------------------------- <*> Информация с сайта Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы // http://housing. mos. ru/dmg? show&nd=968720090 (17.04.2010).

Представляется, что проблема раздела финансового лицевого счета может быть решена, например, путем предоставления в уполномоченный орган (в частности, в Москве в ГУ ИС района Москвы) соглашения нанимателя и членов его семьи (или бывших членов семьи) о "раздельном" порядке оплаты определенной части коммунальных платежей каждым членом семьи (бывшим членом семьи). И только в случае недостижения такого соглашения раздел лицевого счета должен быть осуществлен в судебном порядке.

------------------------------------------------------------------

Название документа