К решению проблем реализации положения Жилищного кодекса Российской Федерации о передаче технической документации на многоквартирный дом собственникам помещений в многоквартирном доме или организациям различных организационно-правовых форм, управляющим таким домом

К РЕШЕНИЮ ПРОБЛЕМ РЕАЛИЗАЦИИ ПОЛОЖЕНИЯ ЖИЛИЩНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ О ПЕРЕДАЧЕ ТЕХНИЧЕСКОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ НА МНОГОКВАРТИРНЫЙ ДОМ СОБСТВЕННИКАМ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ ИЛИ ОРГАНИЗАЦИЯМ РАЗЛИЧНЫХ ОРГАНИЗАЦИОННО-ПРАВОВЫХ ФОРМ, УПРАВЛЯЮЩИМ ТАКИМ ДОМОМ

П. В. МАКЕЕВ

Макеев П. В., старший преподаватель кафедры гражданского права и процесса Самарской гуманитарной академии, кандидат юридических наук, член Общероссийской общественной организации "Ассоциация юристов России".

Согласно ч. 10 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) <1> управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме. -------------------------------- <1> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 14.

На первый взгляд формулировка указанной нормы вполне понятна и проста. Однако на практике возникает множество вопросов по ее реализации. В частности, что представляет собой техническая документация на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы (далее - техническая документация); кому принадлежит техническая документация и у кого во владении и пользовании она должна находиться; кто несет ответственность за ее хранение и ведение; как быть, если документация отсутствует или утрачена; сохраняется ли у управляющей организации обязанность передать техническую документацию при прекращении договора управления многоквартирным домом; распространяются ли положения ч. 10 ст. 162 ЖК РФ о передаче технической документации вновь выбранной управляющей организации на управляющие организации, которые были выбраны для управления многоквартирными домами по результатам открытого конкурса, проводимого органами местного самоуправления согласно ч. 4 ст. 161 ЖК РФ; каковы основания и порядок передачи технической документации; могут ли органы местного самоуправления регулировать отношения по передаче технической документации путем принятия муниципального правового акта и т. д. В данной статье предлагается рассмотреть указанные вопросы и определить пути их решения. Итак, перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен в п. 24, 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 <2>. К ним относятся: -------------------------------- <2> СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680.

- документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; - документы (акты) о приемке результатов работ; - акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; - инструкция по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства (для многоквартирных домов, вводимых в эксплуатацию с 1 июля 2007 г.) <3>; -------------------------------- <3> См.: форма Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома утверждена Приказом Минрегиона РФ от 1 июня 2007 г. N 45 // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2007. N 46.

- копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; - выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; - заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка; - документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящихся к части земельного участка (при наличии сервитута); - проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии); - иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений. Из названного перечня документов следует, что он не является закрытым, поскольку решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме к технической документации могут быть отнесены иные связанные с управлением таким домом документы. Нельзя не отметить, что перечень технической документации определен также в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. N 170 <4>. Согласно данным Правилам в состав технической документации длительного хранения входит: -------------------------------- <4> Российская газета. N 214. 2003 (дополнительный выпуск).

план участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем; проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом; акты приемки жилых домов от строительных организаций; акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику; схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др.; паспорта котельного хозяйства, котловые книги; паспорта лифтового хозяйства; паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок; исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление); сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт; акты технических осмотров; журналы заявок жителей; протоколы измерения сопротивления электросетей; протоколы измерения вентиляции. В соответствии с письмом Министерства регионального развития Российской Федерации от 20 декабря 2006 г. N 14313-РМ/07 "О передаче технической документации на многоквартирный дом" <5> техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме. При этом, исходя из смысла ч. 10 ст. 162 ЖК РФ, во владении и пользовании такая документация находится у управляющей организации, которая осуществляет ее ведение и хранение. -------------------------------- <5> Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2007. N 4.

Как справедливо отмечается в литературе, в ч. 10 ст. 162 ЖК РФ имеется указание на то, кому возвращается управляющей организацией вся техническая документация, но при этом не говорится о том, кто же предоставит техническую документацию управляющей организации <6>. В связи с этим на практике нередко возникают случаи, когда техническая документация у управляющей организации вовсе отсутствует и передавать вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо собственнику помещения в многоквартирном доме нечего <7>. -------------------------------- <6> См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005. С. 641; Симанович Л. Н. Совершенствование законодательства о способах и формах управления общим имуществом собственников в многоквартирных жилых домах // Бюллетень нотариальной практики. 2009. N 1. С. 5, 6. <7> См.: Козырева С. Н. Яблоко раздора: техническая документация на дом // Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2008. N 9. С. 65.

В целях разрешения указанной ситуации 26 октября 2006 г. в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации внесен проект Федерального закона N 357022-4 "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон от 6 октября 2003 года N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (по вопросу закрепления за органами местного самоуправления обязанности осуществлять сбор и систематизацию информации по управлению жилищным фондом) <8>. Данный законопроект предусматривает внесение изменений в ЖК РФ, закрепляя за органами местного самоуправления полномочия по организации передачи технической документации на многоквартирный дом и других документов, связанных с управлением таким домом, управляющей организации, выбранной собственниками помещений непосредственно или по результатам открытого конкурса по отбору управляющей организации на управление многоквартирным домом. -------------------------------- <8> СПС "КонсультантПлюс: Законопроекты".

К слову сказать, пока это еще только проект, а не закон, поэтому вопрос отсутствия технической документации у управляющих организаций, к сожалению, суды вынуждены решать самостоятельно. Так, согласно решению от 15 мая 2008 г. N А53-593/08-С2-6 <9> Арбитражный суд Ростовской области обязал ответчиков (бывшую управляющую организацию и муниципальное учреждение, реализующее полномочия муниципального образования в части эксплуатации жилфонда) восстановить отсутствующую техническую документацию на дом, переданный в управление ТСЖ. В частности, ответчикам предложено обратиться в проектный институт за проектной и исполнительной документацией. В Постановлении от 21 июля 2008 г. N А11-9332/2007-К1-14/455 <10> Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа отметил, что отсутствие технических документов у обязанной стороны не освобождает ее от исполнения предусмотренной законом обязанности при отсутствии надлежащих доказательств, подтверждающих факт передачи истребуемого комплекта документов. Неисполнение данной обязанности влечет возникновение у истца права на возмещение убытков в силу ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе и в виде расходов на восстановление документации в случае ее утраты. -------------------------------- <9> См.: Козырева С. Н. Указ. соч. С. 65. <10> СПС "Гарант: Версия Эксперт".

Анализ ч. 10 ст. 162 ЖК РФ позволяет определить субъектов приема-передачи технической документации: 1) передающая сторона: управляющая организация, которая осуществляет управление многоквартирным домом; 2) принимающая сторона: - вновь выбранная управляющая организация; - товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив; - один из собственников помещений в многоквартирном доме, указанный в решении общего собрания таких собственников о выборе непосредственного управления данным домом, или, если такой собственник не указан, любой собственник помещения в данном доме. При этом на практике возникает вопрос о том, распространяются ли положения ч. 10 ст. 162 ЖК РФ о передаче технической документации вновь выбранной управляющей организации на управляющие организации, которые выбраны для управления многоквартирными домами по результатам открытого конкурса, проводимого органами местного самоуправления согласно ч. 4 ст. 161 ЖК РФ? С одной стороны, по результатам открытого конкурса управляющая организация выбирается органом местного самоуправления, а не собственниками помещений в многоквартирном доме. Последним данная организация назначается, т. е. для них она является вновь назначенной управляющей организацией. С другой стороны, ч. 10 ст. 162 ЖК РФ не дает конкретизации относительно того, кем должна быть выбрана управляющая организация: собственниками помещений в многоквартирном доме или органом местного самоуправления. Исходя из этого, полагаем, что положения ч. 10 ст. 162 ЖК РФ о передаче технической документации вновь выбранной управляющей организации распространяются также на управляющие организации, которые выбраны для управления многоквартирными домами по результатам открытого конкурса, проводимого органами местного самоуправления согласно ч. 4 ст. 161 ЖК РФ. Для возникновения отношений по передаче технической документации, как следует из ч. 10 ст. 162 ЖК РФ, необходим юридический состав - совокупность двух юридических фактов: 1) "предпосылки" к прекращению договора управления с управляющей организацией, которая осуществляет управление многоквартирным домом; 2) изменение способа управления многоквартирным домом с управляющей организации на непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, на управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; смена управляющей организации на вновь выбранную управляющую организацию. В качестве первого юридического факта, очевидно, должно выступать заявление о прекращении договора управления многоквартирным домом, поданное собственниками помещений в таком доме в управляющую организацию. Полагаем, что в целях обеспечения своевременной передачи технической документации заявление должно быть подано не позднее чем за 30 дней до дня прекращения договора управления многоквартирным домом <11>. -------------------------------- <11> См.: Лушкин С. А., Федоров С. И., Шанталей А. В. Способы управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья. М.: Юстицинформ, 2007. С. 73.

На практике возникает вопрос о том, сохраняется ли у управляющей организации обязанность передать техническую документацию в случае прекращения договора управления многоквартирным домом? Рассматривая конкретное дело по данному вопросу, Арбитражный суд Архангельской области отказал в удовлетворении иска управляющей организации об обязании ответчика передать истцу техническую документацию и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, в связи с тем, что на момент принятия судом решения договор управления, заключенный между собственниками помещений и управляющей организацией, был прекращен (решение от 6 июня 2008 г. N А05-1598/2008 <12>). -------------------------------- <12> СПС "КонсультантПлюс: РегиональноеЗаконодательство (сводное)".

Таким образом, суд установил, что обязанность управляющей организации передать техническую документацию ограничена во времени: с прекращением договора управления многоквартирным домом указанная обязанность прекращается. Считаем, что подобная ситуация недопустима, поскольку невозможность передачи технической документации в связи с прекращением договора управления многоквартирным домом может создать препятствия в управлении таким домом вновь выбранной управляющей организацией, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, собственниками помещений в многоквартирном доме при выборе непосредственного управления таким домом. В связи с этим думается целесообразным внесение в ч. 10 ст. 162 ЖК РФ изменения, предусматривающего исключение срока передачи технической документации. Для этого в ч. 10 ст. 162 ЖК РФ следует заменить слова "за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом" словами "в случае прекращения договора управления многоквартирным домом". В качестве второго юридического факта, свидетельствующего об изменении способа управления многоквартирным домом с управляющей организации на непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, на управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, о смене управляющей организации на вновь выбранную управляющую организацию, полагаем, должно выступать решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об изменении способа управления таким домом или о выборе новой управляющей организации, оформленное в виде протокола. Вместе с тем относительно основания при передаче технической документации вновь выбранной управляющей организации не так все однозначно. По данному вопросу в теории и на практике существует два различных подхода. Так, в Постановлении Арбитражного суда Республики Коми от 22 ноября 2005 г. N А29-6464/05-2э <13> указывается, что основанием при передаче технической документации вновь выбранной управляющей организации является договор управления многоквартирным домом, который заключается с каждым собственником помещения. При этом в литературе отмечается, что таким основанием является протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе новой управляющей организации <14>. -------------------------------- <13> СПС "КонсультантПлюс: РегиональноеЗаконодательство (сводное)". <14> См.: Рыжов А. Б. Создание условий для реализации полномочий собственников помещений по управлению многоквартирным домом: региональный опыт // Жилищное право. 2006. N 10. С. 28.

Думается, что последний подход является более верным, поскольку в ч. 10 ст. 162 ЖК РФ прямо указывается, что техническая документация передается вновь выбранной управляющей организации, но не вновь заключившей договор управления, а документом, подтверждающим принятие собственниками помещений в многоквартирном доме решения о выборе новой управляющей организации, является именно протокол общего собрания данных собственников о выборе указанной организации. Исследование ч. 10 ст. 162 ЖК РФ показывает, что законодателем не предусмотрена возможность принятия в развитие названной нормы дополнительного правового акта, определяющего порядок передачи технической документации. На практике это приводит к возникновению разногласий при передаче технической документации, в том числе при ее оформлении <15>. -------------------------------- <15> См.: Макаренко Г. Н. Товарищество собственников жилья - проблемы и перспективы развития // Юрист. 2006. N 12. С. 38, 39.

Учитывая данное обстоятельство, 28 мая 2007 г. в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации внесен проект Федерального закона N 436076-4 "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации" <16>, который предусматривает дополнение п. 10 ст. 162 ЖК РФ положением о том, что порядок передачи технической документации устанавливается Правительством Российской Федерации. Однако названный законопроект пока находится на стадии рассмотрения. -------------------------------- <16> СПС "КонсультантПлюс: Законопроекты".

Пробел относительно порядка передачи технической документации пытаются восполнить органы местного самоуправления путем принятия муниципальных правовых актов. Во многих муниципальных образованиях: Казань, Калуга, Курск, Орел, Рязань и др. - приняты правовые акты, регулирующие вопросы передачи технической документации на многоквартирные дома. Данными правовыми актами устанавливаются: основания для передачи технической документации; перечень документов, необходимых для осуществления передачи; сроки передачи; перечень передаваемых технических документов на многоквартирные дома; формы заявления о передаче технической документации и акта приема-передачи такой документации <17>. Нельзя не отметить, что ряд муниципальных правовых актов, регулирующих вопросы передачи технической документации, носит обязательный характер для собственников помещений в многоквартирных домах и организаций различных организационно-правовых форм, управляющих такими домами, а ряд - рекомендательный. -------------------------------- <17> См.: Постановление городского головы городского округа "Г. Калуга" от 3 июня 2008 г. N 100-п "Об утверждении Общих рекомендаций по передаче технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов при выборе, изменении способа управления многоквартирным домом собственниками помещений в многоквартирном доме либо заключении договора управления многоквартирным домом по итогам проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом", Постановление Администрации города Рязани от 27 марта 2007 г. N 878 "Об утверждении Положения о порядке передачи технической и иной документации, связанной с управлением многоквартирным домом, при смене управляющих (обслуживающих) организаций различных организационно-правовых форм", Постановление Руководителя Исполкома муниципального образования г. Казани от 4 августа 2009 г. N 6440 "О порядке передачи технической документации при реализации собственниками помещений многоквартирного дома одного из способов управления", Постановление администрации г. Курска от 15 августа 2006 г. N 2503 "Об утверждении Рекомендаций по передаче технической документации на многоквартирный дом при выборе собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления (изменении способа управления)" // СПС "КонсультантПлюс: РегиональноеЗаконодательство (сводное)".

В связи с этим в теории <18> и на практике возник вопрос: имеют ли органы местного самоуправления полномочия на принятие муниципальных правовых актов, регулирующих отношения по передаче технической документации на многоквартирные дома? -------------------------------- <18> См.: Подгорбунских А. В. Способы осуществления органами местного самоуправления контроля за деятельностью управляющих организаций // Государственная власть и местное самоуправление. 2009. N 6. С. 40 - 42.

Согласно ст. 14 ЖК РФ и гл. 3 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" <19> определение порядка передачи технической документации не отнесено к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений и к вопросам местного значения муниципальных образований соответственно. Тем не менее полагаем, что орган местного самоуправления вправе принять правовой акт, регулирующий вопросы передачи технической документации на многоквартирные дома, носящий исключительно рекомендательный характер для собственников помещений в многоквартирных домах и организаций различных организационно-правовых форм, управляющих такими домами. -------------------------------- <19> СЗ РФ. 2003. N 40. Ст. 3822.

Думается, что именно в муниципальном правовом акте может быть урегулировано большинство вопросов, которые возникают в теории и на практике в связи с передачей технической документации на многоквартирные дома при изменении способа управления многоквартирными домами и (или) смене организаций различных организационно-правовых форм, управляющих такими домами.

------------------------------------------------------------------

Название документа