Правовое регулирование инвестиционно-строительной деятельности (вопросы судебно-арбитражной практики)

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ (ВОПРОСЫ СУДЕБНО-АРБИТРАЖНОЙ ПРАКТИКИ)

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 27 сентября 2005 года

А. В. СКВОРЦОВ

А. В. Скворцов, кандидат юридических наук.

ВВЕДЕНИЕ

Четкое определение договоров, регулирующих инвестиционную деятельность в строительстве (инвестиционные контракты, договоры соинвестирования), ни в действующем Гражданском кодексе Российской Федерации, ни в Законе РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", ни в Федеральном законе от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" не содержится. В связи с этим судебные инстанции по-разному квалифицируют их: в некоторых случаях инвестиционные договоры рассматриваются как договоры простого товарищества (глава 55 ГК РФ), в других случаях - как договоры подряда (глава 37 ГК РФ). Наконец, подобные договоры нередко квалифицируются как особые инвестиционные договоры, не предусмотренные ГК РФ. Такова, например, практика судов общей юрисдикции, нашедшая отражение в "Обобщении практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов", подготовленном Верховным Судом Российской Федерации 19.09.2002. По мнению Верховного Суда Российской Федерации, нормы п. 2 ст. 1 и п. 2 ст. 421 ГК РФ позволяют заключать договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом и иными правовыми актами. Кроме того, отмечено, что при квалификации отношений суды должны исходить из содержания договоров, а не из их наименования. Другой основополагающий вывод, сделанный Верховным Судом Российской Федерации, заключается в необходимости применения к договорам, итогом реализации которых является передача прав на квартиры физическим лицам исключительно для личных, семейных домашних нужд, Закона РФ "О защите прав потребителей" от 7 февраля 1992 года N 2300-1 (с послед. измен.) <*>, а также разъяснений Пленума ВС РФ "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" N 7 от 29.09.1994. -------------------------------- <*> Далее - Закон РФ "О защите прав потребителей".

Безусловно, это дает дополнительные гарантии физическим лицам, выраженные в возможности применения положений о последствиях передачи им некачественного товара, в применении штрафных законных неустоек п. 5 ст. 28 Закона РФ "О защите прав потребителей" (см. п. 1 Обобщения ВС РФ). В Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 июля 2000 года N 56, утвердившем Обзор практики разрешения споров, связанных с договорами на участие в строительстве, подобные концептуальные выводы не сделаны, а речь скорее идет об отдельных вопросах применения инвестиционного законодательства. Анализ соотношения инвестиционных договоров (контрактов) и договоров, предусмотренных ГК РФ, Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации не был проведен, но в Обзоре содержатся единичные ссылки на применение положений главы 55 ГК РФ "Простое товарищество". Объяснить это можно тем, что Обзор Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации готовился и принимался 5 лет назад и во многом был ориентирован на решение конкретных вопросов, возникших в тот период в арбитражной практике. Полагаем, что отдельные частные вопросы были успешно разрешены и в настоящий момент существует необходимость постановки новых целей для формирования и поддержания единообразия практики по данной категории дел. Подготовка данной книги по существу является попыткой автора обозначить болевые точки в судебной арбитражной практике, возникшие при рассмотрении споров, вытекающих из инвестиционно-строительных отношений. Сложность проблемы по установлению единообразия практики усугубляется тем, что законодатель (возможно, основываясь на выводах Верховного Суда Российской Федерации о необходимости дополнительной защиты прав физических лиц-потребителей) принял Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ. Тем самым правовое регулирование инвестиционной строительной деятельности, на наш взгляд, усложнилось. Практика применения настоящего Закона на сегодняшний день отсутствует, поскольку указанный нормативный акт вступил в силу с 01.04.2005 и применяется к тем отношениям, по которым разрешения на строительство получены после указанной даты (п. 2 ст. 27 Закона). Вместе с тем можно высказать несколько предварительных умозаключений по принятому Закону, основанных на совокупном толковании инвестиционного законодательства. В чем состоят повышенные гарантии или возможные плюсы указанного Закона? Возможно, только в одном - в дополнительной защите прав потребителей - физических лиц, которая выражена в: - гарантии качества товара (ст. 7 Закона); - установлении законных штрафных неустоек (ст. 10; п. 2 ст. 5, п. 2 ст. 6, п. 2 ст. 9 Закона); - прозрачности сведений о застройщике и объекте застройки (публикация и предоставление в компетентные органы проектной декларации - ст. ст. 19 - 21 Закона); - обязательной государственной регистрации данных договоров (ст. 17 Закона); - прямом указании на возможность применения законодательства о защите прав потребителей (п. 9 ст. 4 Закона) и др. Все указанные меры направлены, прежде всего, на защиту физического лица (участника долевого строительства - потребителя). Теперь мы наглядно видим, как судебная практика 2002 года повлияла на законодательное регулирование. Но в таком случае не вполне понятно распространение законодателем регулирования Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" на отношения между юридическими лицами. При этом вызывает сомнение формулировка ст. 1 указанного Закона, смысл которой сводится к регулированию отношений по участию в долевом строительстве только названным Законом, но не проводится разграничение в регулировании сходных отношений другими законодательными актами (Закон РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и Федеральный закон "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений"). Таким образом, у арбитражных судов при рассмотрении споров может возникнуть необходимость в квалификации нового договора об участии в долевом строительстве (таким, как он дан в Законе "Об участии в долевом строительстве...") и его сопоставлении с другими инвестиционными договорами. Согласно п. 1 ст. 4 названного Закона - по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Представляется, что законодатель, изначально приспособив новый Закон под отношения с физическими лицами (потребителями), в нем самом четко не определил предмет регулирования, а точнее, ошибочно допустил возможность регулирования им отношений между юридическими лицами. Выводы Верховного Суда Российской Федерации были невольно искажены в законодательном акте. В результате этого может возникнуть ситуация, когда одни и те же инвестиционные отношения будут регулироваться не только разными договорами, но и разными законодательными актами. По этой причине в Государственную Думу был внесен на рассмотрение проект Федерального закона N 150306-4 "О внесении изменений в Федеральный закон N 214-ФЗ от 30.12.2004". Так, ст. 1 Закона "Об участии в долевом строительстве..." дополнена в проекте пунктом 3, согласно которому действие настоящего Закона не распространяется на отношения юридических лиц, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются ГК РФ и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Тем самым законодатель путем внесения последующих изменений в указанный нормативный акт пытается урегулировать коллизии, еще не возникшие в судебной арбитражной практике, но которые могут возникнуть в результате допущенных им самим неточностей. Из изложенного можно сделать следующее резюме: принятие нового закона внесет дополнительные проблемы в судебную арбитражную практику, и связаны они будут, прежде всего, с необходимостью определения правовой природы того или иного договора в сфере инвестиционной деятельности, а также с необходимостью соотношения применения положений ГК РФ, Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" и Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Все остальные проблемы будут носить производный характер. Вот почему в предложенном авторском обобщении собраны примеры, в которых содержатся вопросы правовой природы инвестиционных договоров и квалификации возникших отношений по участию в долевом строительстве.

Раздел I

СООТНОШЕНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОГО ДОГОВОРА (КОНТРАКТА) И ДОГОВОРА ПРОСТОГО ТОВАРИЩЕСТВА (СОВМЕСТНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ)

Проблема соотношения инвестиционных договоров (контрактов) с договором простого товарищества (совместной деятельности) многоаспектна и имеет целый ряд нюансов практического характера. Этим обстоятельством вызваны некоторые сложности, возникающие при исследовании поставленного вопроса. В частности, к ним можно отнести необходимость четкого установления критериев, на основании которых можно было бы судить о сходстве или различии сопоставляемых договоров. Другой сложностью при исследовании указанной проблемы является неоднородность самих инвестиционных договоров, которые также могут подразделяться на определенные группы. Наконец, следует отметить нюанс, который ярко отражает правоприменительная практика и который заключается в том, что в ней большее значение придается последствиям отнесения (неотнесения) инвестиционного договора к договорам простого товарищества, нежели подробному анализу сходства и (или) различия этих договоров. Обращает внимание тот факт, что у правоприменителей (коих множество) отсутствует универсальность, единство толкования правовых норм. По этой причине попробуем начать исследование с практики Высшего Арбитражного Суда по названному вопросу, в которой, возможно, содержится исчерпывающий ответ на поставленную проблему. В одном из постановлений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (Постановление Президиума ВАС РФ от 1 июня 2004 г. N 639/04 по делу N А58-8140/2002) содержится следующий тезис. Несоответствие инвестиционного договора на строительство объектов недвижимости требованиям статьи 1041 Гражданского кодекса Российской Федерации (договор простого товарищества) само по себе не делает его незаключенным, если участники договора не определили его как договор простого товарищества (совместной деятельности).

Рассмотрим фабулу указанного дела. Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к жилищно-строительному потребительскому кооперативу о взыскании неосновательного обогащения - стоимости произведенных затрат на строительство жилого дома. Решением суда первой инстанции иск удовлетворен частично: с ЖСК в пользу истца взыскана часть денежной суммы. Постановлением суда апелляционной инстанции решение отменено, в иске отказано. Суд кассационной инстанции отменил постановление суда апелляционной инстанции, оставив в силе решение суда первой инстанции. В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора решения первой инстанции и постановления суда кассационной инстанции жилищно-строительный кооператив ссылается на необоснованность вывода суда о незаключенности инвестиционного договора между истцом и ответчиком, а также недоказанность факта неосновательного обогащения ответчика за счет истца. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отменил все судебные акты, дело направил на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим мотивам. Истец (инвестор, заказчик) во исполнение своих обязательств по инвестиционному договору с ЖСК на строительство жилого дома заключил договор строительного подряда с подрядчиком. Подрядчик работы выполнил, что подтверждается двусторонними актами заказчика и подрядчика. В соответствии со статьей 740 ГК РФ выполненные подрядчиком работы обязан оплатить заказчик. Суд не исследовал договор строительного подряда в качестве доказательства по делу, не выяснил, действовал ли этот договор на момент возникновения денежного обязательства, и не установил субъекта ответственности за его неисполнение. Инвестиционный договор квалифицирован как договор простого товарищества и признан судами первой и кассационной инстанций незаключенным в связи с отсутствием в нем существенных условий. Между тем ни одной инстанцией не проверено, была ли при его заключении воля сторон направлена на создание общей долевой собственности. Несоответствие договора требованиям статьи 1041 ГК РФ само по себе не делает незаключенным договор об объединении инвестиционных усилий для создания объекта недвижимости, если участники договора не определили его как договор простого товарищества (совместной деятельности).

Комментарий

Из данного Постановления можно сделать следующие выводы. Во-первых, не всякий договор на инвестирование строительства может являться договором простого товарищества, а потом признаваться незаключенным в соответствии с нормами ГК РФ. Во-вторых, суд должен в любом случае проверять, направлена ли воля лиц, участвующих в договоре, на создание общей долевой собственности. Но как раз именно создание общей долевой собственности может быть присуще как договору простого товарищества, так и некоторым инвестиционным договорам (контрактам). Отсутствие условий о создании общей долевой собственности, как показала практика, может иметь место в договорах с физическими лицами, финансирующими строительство для личных (семейных) нужд. В-третьих, Высший Арбитражный Суд РФ в своем Постановлении четко не подытожил, в каких случаях инвестиционный договор на строительство недвижимого имущества является договором простого товарищества, а в каких - нет. Комментируемое Постановление служит поводом для сопоставления базового инвестиционного договора (контракта) и других инвестиционных договоров с договором простого товарищества. На основании главы 55 ГК РФ и законодательства об инвестиционной деятельности можно выделить следующие критерии для сопоставления договоров: субъектный состав отношений; личное участие; особенности ответственности участников, сторон договора и пр. При этом на практике с простым товариществом соотносят разные виды инвестиционных договоров: - так называемый инвестиционный контракт, являющийся по существу базовым договором, в котором указываются титульные инвесторы, фигурирующие в распорядительном документе органа государственной власти; - договор соинвестирования <*>, который заключается на основе инвестиционного контракта и тем самым с его помощью в уже сложившиеся инвестиционные отношения вовлекаются новые инвесторы (их принято называть соинвесторами или субинвесторами). -------------------------------- <*> Договор соинвестирования является следствием реализации права инвестора передать по договору (контракту) свои правомочия по инвестициям и их результатам гражданам, юридическим лицам, государственным и муниципальным органам (п. 4 ст. 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" от 26.07.1991 N 1488-1 - в ред. Федеральных законов от 19.06.1995 N 89-ФЗ; от 10.01.2003 N 15-ФЗ; с изменениями, внесенными ФЗ от 26.02.1999 N 39-ФЗ, абз. 4 ст. 6 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" N 39-ФЗ от 25.02.1999 - в ред. Федеральных законов от 02.01.2000 N 22-ФЗ; от 22.08.2004 N 122-ФЗ).

При этом стороной инвестиционного контракта может быть орган, представляющий интересы субъекта Российской Федерации (например, орган, действующий от имени правительства Москвы), или орган местного самоуправления - администрация города и пр. Таким образом, подобные особенности разновидностей инвестиционных договоров накладывают отпечаток на ту или иную квалификацию инвестиционных правоотношений, в том числе при отождествлении (неотождествлении) таких договоров с договорами простого товарищества. В качестве обязанностей государственного органа, являющегося стороной в договоре инвестирования, может быть предусмотрено содействие выводу арендаторов с площади застройки, издание соответствующих распорядительных документов и пр. <*>. ------------------------------- <*> Некоторые авторы придают подобному смешению (взаимопроникновению) административных и гражданско-правовых отношений негативный окрас, имея в виду, в частности, заключение администрацией соглашений о предоставлении земельных участков инвесторам под строительство // Гладких С. Р., Гредасов А. В., Щербинин С. С. Правовая природа и юридическая квалификация соглашений между органами местного самоуправления и инвесторами о строительстве объектов недвижимости. Между тем в ряде случаев такой подход продиктован объективно существующими экономическими предпосылками, с одной стороны, и одновременно необходимостью реализации положений градостроительного законодательства (п. 6 ст. 14 Градостроительного кодекса Российской Федерации), в соответствии с которым собственники, владельцы, пользователи и арендаторы объектов недвижимости могут участвовать в обеспечении развития и эксплуатации систем инженерной инфраструктуры и благоустройства территорий муниципальных образований на основании соглашений, заключаемых в соответствии с законодательством РФ с органами местного самоуправления. Вовлекаясь в инвестиционные отношения, органы местного самоуправления и государственной власти преследуют в том числе цели благоустройства, достижения положительного социального эффекта.

Нередко при разрешении данной категории споров судами с договором совместной деятельности (простого товарищества) сравниваются, сопоставляются так называемые договоры об участии в долевом строительстве. По своим условиям такие договоры долгое время были очень сходны с договорами соинвестирования, но заключались, как правило, с физическими лицами. В настоящее время по новому ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ данный договор выделен в особую разновидность инвестиционного и имеет ряд своих особенностей (необходимость публикации проектной декларации; государственная регистрация договоров в компетентных органах; наличие штрафных неустоек). По существу названный новый вид договора законодатель предусмотрел как возможную альтернативу (с наличием повышенных гарантий, в первую очередь, для дольщиков - физических лиц) существующим параллельно с ним договорам соинвестирования. Поскольку Закон действует лишь с 01.04.2005 и арбитражная (а также иная правоприменительная) практика по нему, как уже было отмечено, в настоящее время не сформирована, ссылки в дальнейшем на договоры об участии в долевом строительстве означают необходимость рассмотрения их в прежнем значении как аналога договорам соинвестирования.

1. Аргументация о том, что договор об участии в долевом строительстве является договором простого товарищества

Подобная точка зрения имеет место в письме Пенсионного фонда Российской Федерации от 1 октября 2001 г. N ВП-09-25/7938 "О существенных условиях договоров долевого участия в строительстве". Договор долевого участия в строительстве следует квалифицировать как договор простого товарищества (глава 55 ГК РФ). В соответствии со ст. 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. Из данного легального определения договора простого товарищества следует, что квалифицирующими для данного типа договора будут являться следующие признаки: - совместная деятельность сторон по договору; - соединение сторонами по договору своих вкладов; - наличие у сторон по договору общей цели. В целях осуществления совместной деятельности стороны по договору долевого участия вносят и объединяют свои вклады. По договору долевого участия в строительстве взять на себя обязанность объединить вклады могут несколько лиц (товарищей), причем возможен вариант, когда новое лицо (товарищ) входит в договор уже в процессе строительства объекта. В данном случае при вхождении регионального отделения Пенсионного фонда Российской Федерации третьим лицом (товарищем) в такой договор даются рекомендации при проработке условий договора оценить вклад, который внесен в строительство объекта каждым из товарищей до заключения договора с региональным отделением Пенсионного фонда Российской Федерации. Из легального определения договора простого товарищества, установленного ст. 1041 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует, что существенным условием договоров данного типа является наличие у сторон по договору общей цели. Наличие общей цели означает на практике, что ни одна из сторон не покупает у другой стороны товары, работы или услуги (в силу чего требования одной из сторон по договору к другой стороне о взыскании с нее стоимости выполненных работ, оказанных услуг, внесенных в качестве вклада, не подлежат удовлетворению) и ни одна из сторон не может извлекать прибыль и обогащаться за счет другой стороны. Общность цели у сторон по договору долевого участия в строительстве должна быть четко обозначена и сформулирована в предмете договора (объединение вкладов в целях совместного возведения конкретного объекта).

2. Аргументация о том, что договор об участии в долевом строительстве не является договором простого товарищества

Позиция по вопросу нетождественности договора о совместном участии в долевом строительстве с договором простого товарищества содержится в ряде научно-практических статей <*> и сводится к указанию следующих мотивов. Выделим их с учетом имеющихся признаков простого товарищества. Одновременно попробуем привести контраргументы, касающиеся в первую очередь того, что существует разнообразие инвестиционных договоров, некоторые из которых по тем или иным критериям в большей степени походят на договор простого товарищества (совместной деятельности). -------------------------------- <*> Мошкина Л. Н. Договор о долевом участии в инвестировании строительства и договор простого товарищества // Юрист. N 2. 2002; Муравьев Б. В. Договор с участием инвесторов в строительстве // Законодательство. 1999. N 6.

Осуществление совместной деятельности

По мнению названных авторов, вопреки требованию ст. 1041 ГК РФ совместных действий участника долевого строительства и главного инвестора не происходит (никто не обязывает дольщика к участию в строительстве, его единственной обязанностью является обязанность оплатить свою долю в строительстве (деньгами или иным имуществом)). Это действительно так, в большинстве договоров лица участвуют не своей деятельностью, а денежными средствами. Возражение на этот счет может заключаться в том, что в некоторых случаях ведение общих дел может быть поручено одному из товарищей. И условие об этом может быть прописано в договоре. В соответствии с п. 1 ст. 1044 ГК РФ при ведении общих дел каждый товарищ вправе действовать от имени всех товарищей, если договором простого товарищества не установлено, что ведение дел осуществляется отдельными участниками либо совместно всеми участниками договора простого товарищества, т. е. ведение дел может производиться одним из участников договора. Наряду с участниками, ведущими дела, могут иметься те, которые участвуют преимущественно денежными средствами, т. е. ситуация, сходная с правами участников товарищества на вере как юридического лица (п. 1 ст. 82 ГК РФ). Таким образом, ведение общих дел, порученное одному из товарищей, может отождествляться с поручением ему осуществлять юридические и фактические действия за всех товарищей на основании договора простого товарищества, т. е. то, что можно было бы назвать именно совместной деятельностью. При этом согласно п. 2 ст. 1044 ГК РФ в отношениях с третьими лицами полномочие товарища совершать сделки от имени всех товарищей удостоверяется доверенностью, выданной ему остальными товарищами, или договором простого товарищества, совершенным в письменной форме. Кроме того, возникает вопрос о том, является ли понятие совместной деятельности тождественным понятию "совместное осуществление капитальных вложений", содержащемуся в ч. 4 ст. 6 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". Если ответ положительный, то при объединении собственных и привлеченных средств инвесторов совместное осуществление капитальных вложений и будет синонимом совместной деятельности, т. е. получается, что в некоторых случаях само вложение денежных средств может рассматриваться как деятельность.

Совместная цель

По общему правилу цели договора простого товарищества - извлечение прибыли всеми его участниками или достижение иной, не противоречащей закону, цели. Долевой инвестор (физическое лицо) по договору об инвестировании не может получить прибыль, т. к. он лишь строит, инвестирует свою квартиру. Прибыль он может получить, если продаст свою готовую квартиру (по завершении строительства и оформления ее в собственность) по цене, превышающей сумму внесенных инвестиций. На основании изложенного нередко делается вывод, что у инвестиционной компании, получающей от своей деятельности прибыль, и у дольщика (в особенности, физического лица) отсутствует единая цель. Относительно отсутствия совместной цели можно поспорить, поскольку в качестве "иной цели" можно формально обозначить строительство дома; а другие цели для титульного инвестора (извлечение прибыли), для дольщика (получение квартиры) можно воспринимать как производные. Кроме того, дольщик (соинвестор) может быть не только физическим лицом, но и юридическим, его деятельность может быть направлена именно на извлечение прибыли путем переуступки прав другим лицам (как физическим, так и юридическим).

Соединение вкладов и характер юридической связи участников договорных отношений

При заключении договора простого товарищества происходит соединение вкладов. Своего рода проекцией соединения вкладов является необходимость ведения бухгалтерского баланса и характер юридической связи между участниками договора простого товарищества. В простом товариществе участники объединяются, заключая единый договор, одномоментно предусматривая в нем соединение вкладов. В инвестиционной деятельности при заключении договоров соинвестирования (или долевого участия) реализуется несколько иной механизм. Соинвесторы (или дольщики) заключают договор только с основным инвестором (инвестиционной компанией, титульным инвестором), а друг с другом - нет. Тем самым заключается целый ряд двусторонних договоров с титульным инвестором (основным инвестором). Происходит вовлечение в инвестиционную деятельность капиталов новых субъектов без установления многосторонней связи всех участников в одном инвестиционном договоре. При этом никакой иной деятельности, помимо передачи денежных средств, от подобных соинвесторов часто не требуется. С таким отличием договора простого товарищества от договора соинвестирования можно согласиться, учитывая при этом следующее. Имеют место инвестиционные договоры, в которых в качестве инвесторов выступают два и более юридических лица, вкладывающих денежные средства и участвующих в инвестиционно-строительной деятельности путем принятия на себя определенной функции (застройщика, подрядчика и пр.) При этом заключение такого инвестиционного договора не носит характера присоединения. Подобные договоры заключаются для реализации инвестиционных проектов, на финансирование которых необходимо привлечение нескольких крупных компаний, на что указывается в распорядительном документе. Такие договоры с участием администрации как органа государственной власти и нескольких инвесторов облекаются в форму инвестиционного контракта (базового договора), к которому путем присоединения могут примыкать договоры соинвестирования или участия в долевом строительстве. Тем самым инвестиционные контракты по указанному в пункте критерию не отличаются от договоров простого товарищества. Такую поправку необходимо всегда иметь в виду при анализе той или иной разновидности инвестиционного договора и его сопоставлении с договорами о совместной деятельности (простого товарищества). Между тем разграничение договоров простого товарищества и инвестиционных договоров по названному критерию имеет место в судебно-арбитражной практике Северо-Западного округа. Так, в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 09.07.2004 N А42-8749/03-13 округа сделан вывод о том, что инвестиционный договор не является договором простого товарищества, так как в нем отсутствует соединение вкладов. При этом суд не указывает прямо, что означает соединение вкладов. Однако из анализа Постановления следует, что признаком соединения вкладов является ведение общей бухгалтерии и детальная регламентация порядка управления общим имуществом.

Ведение бухгалтерской отчетности

В соответствии с п. 2 ст. 1043 ГК РФ ведение бухгалтерского учета общего имущества товарищей может быть поручено одному из участвующих в договоре юридических лиц. Таким образом, должна иметь место общая бухгалтерия, ведение которой может быть поручено одному из товарищей. Это является одним из аргументов противников квалификации инвестиционного договора как договора простого товарищества. По этому поводу даются разъяснения в утвержденных Приказом Минфина от 24.12.98 N 68н Указаниях об отражении в бухгалтерском учете операций, связанных с осуществлением договора простого товарищества. В соответствии с этими Указаниями имущество, внесенное участниками договора простого товарищества, учитывается на отдельном балансе у того его товарища, которому в соответствии с договором поручено ведение общих дел участников договора. Данные отдельного баланса в баланс организации - товарища, ведущего общие дела, не включаются. При организации бухгалтерского учета товарищ, ведущий общие дела в соответствии с договором простого товарищества, обеспечивает обособленный учет операций по каждому договору простого товарищества и операций, связанных с выполнением своей обычной деятельности. Кроме того, для расчетов по деятельности, связанной с осуществлением договора простого товарищества, открывается отдельный банковский счет. Для каждого договора простого товарищества открывается отдельный субсчет, внутри которого ведется аналитический учет по каждому из участников договора. В договоре долевого участия в инвестировании ведение совместного бухгалтерского учета и составление единого баланса не предусмотрено. При участии физических лиц в инвестировании строительства это в принципе невозможно (физическое лицо не ведет бухгалтерию). Что касается юридических лиц и предпринимателей, то они продолжают вести бухгалтерию по своей самостоятельной деятельности, что вполне логично. В то же время деятельность по инвестированию, строительству объекта недвижимости учитывается, как правило, титульным, основным инвестором в общем для всей его хозяйственной деятельности бухгалтерском учете. При этом в договорах с таким инвестором не предусмотрено возложение на него функций по ведению общей бухгалтерской отчетности. Таким образом, обращают на себя внимание два момента: - ведение инвестором бухгалтерской отчетности относительно общего имущества без прямой передачи ему такого рода функций с указанием на это в договоре (т. е. вопрос о применении правила п. 2 ст. 1043 ГК РФ о договорах простого товарищества к инвестиционным договорам); - вопрос о необходимости выделения в отдельный бухгалтерский баланс действий по общему имуществу (или отсутствия таковой).

Солидарная ответственность товарищей по договору совместной деятельности и отсутствие таковой в инвестиционных договорах

В соответствии с п. 2 ст. 1047 ГК РФ если договор простого товарищества связан с осуществлением его участниками предпринимательской деятельности, товарищи отвечают солидарно по всем общим обязательствам независимо от оснований их возникновения. В инвестиционных договорах солидарная ответственность не предусмотрена. Каждый из участников инвестиционного договора отвечает сам по своим обязательствам (будь то титульный инвестор, заключивший договор подряда со строительной организацией и не исполнивший свои обязательства; или соинвестор, взявший целевой кредит и не оплативший проценты по нему). Бесспорно, наиболее часто вся ответственность лежит на основном инвесторе, который отвечает за заключение договоров на проектирование, подряд, привлечение инвестиций <*>. Механизм использования солидарной ответственности в инвестиционных отношениях не применяется. -------------------------------- <*> Муравьев Б. В. Договор с участием инвесторов в строительстве // Законодательство. М., 1999. N 6. С. 8.

Исключением является солидарная ответственность застройщика (залогодателя) и залогодержателя по ФЗ "Об участии в долевом строительстве...". При этом несущим солидарную ответственность залогодержателем может являться кредитная организация (банк). Так, в соответствии с ч. 3 ст. 14 названного Закона при обращении взыскания на предмет залога застройщик и залогодержатель, указанные в частях 6 и 7 статьи 13 Закона (т. е. залогодержатель - банк), в полном объеме несут солидарную ответственность по обязательствам застройщика, исполнение которых обеспечено залогом (имеется в виду обеспечение возврата денежных средств участника долевого строительства и возможность обеспечения взыскания с застройщика убытков). Таким образом, в схему солидарной ответственности по названному Закону вовлечены не участники инвестиционного договора, а лица (банки), обеспечивающие финансирование строительство путем передачи денежных средств по кредитным договорам застройщикам под залог недвижимого имущества. При этом правила о солидарной ответственности применяются к банку и застройщику при оформлении залога как до заключения с первым участником долевого строительства договора, так и после заключения договора (п. п. 6, 7 ст. 13 Закона). Совершенно очевидно, что возможное применение указанных положений приведет к тому, что банки не будут рисковать денежными средствами под угрозой обращения к ним участников долевого строительства как потенциальных кредиторов по солидарному обязательству (ст. 323 ГК РФ). Таким образом, можно констатировать, что названная норма, вероятно, не будет применяться на практике, поскольку кредитным организациям (банкам) невыгодно вовлекаться в солидарное обязательство на стороне должника застройщика. Между тем главный вывод, который можно сделать из приведенной аргументации при сопоставлении договора простого товарищества и инвестиционных договоров, заключается в том, что не существует единого типа "инвестиционный договор" в сфере строительства, который можно было бы четко охарактеризовать как договор простого товарищества. Связано это с тем, что подобный договор отсутствует в ГК РФ и стороны, заключающие его, используют право, предусмотренное ст. 421 ГК РФ о свободе договора. Как минимум, можно выделить следующие группы инвестиционных договоров: - базовые инвестиционные договоры (инвестиционные контракты), заключаемые между титульными инвесторами и администрацией (государственным органом), основанные на выпуске указанным органом ненормативного акта распорядительного характера; - договоры соинвестирования, заключаемые титульным инвестором с соинвесторами, которым передаются соответствующие права за внесение инвестиционных взносов (к этой группе договоров можно отнести договор участия в долевом строительстве), заключенные до введения в действие Закона "Об участии в долевом строительстве" с физическими и юридическими лицами; - договоры участия в долевом строительстве по новому ФЗ "Об участии в долевом строительстве", предусматривающие особый порядок их заключения и пр. специфику. Именно вследствие разнообразия инвестиционных договоров судебно-арбитражная практика дает неоднозначную им оценку, сопоставляя, сравнивая их с договорами простого товарищества. До принятия Закона "Об участии в долевом строительстве..." практика оценки инвестиционных договоров долевого участия в строительстве складывалась по-разному: - из того, что договор долевого участия является договором о совместной деятельности (с указанием цели в качестве отменительного условия); - из того, что договор является инвестиционным, поскольку в нем отсутствует существенное условие - создание общей долевой собственности. Такие противоречивые выводы содержит Обобщение Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа практики по договорам простого товарищества и инвестиционным договорам за период с января 1997 года по апрель 1998 года. При отграничении договора простого товарищества от инвестиционного договора ФАС СКО исходил из наличия в последнем четкого функционального разделения обязанностей между сторонами (что в договоре простого товарищества не всегда имеет место), а также из содержания в некоторых из этих договоров элементов подрядных отношений. Так, по одному из дел (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24.07.1997 N Ф08-897/97) <*> суд кассационной инстанции сделал вывод о невозможности толкования заключенного между сторонами договора как простого товарищества (совместной деятельности), если в нем содержатся элементы подрядных отношений по капитальному строительству (между заказчиком и подрядчиком) и собственно инвестиционных отношений (между инвестором и заказчиком). -------------------------------- <*> Здесь и далее практика окружных судов приводится по данным ИПС "КонсультантПлюс".

Впоследствии практика Северо-Кавказского округа стабилизировалась в сторону признания инвестиционных договоров в качестве самостоятельных гражданско-правовых договоров, не подпадающих под признаки простого товарищества. Например, в Постановлении ФАС СКО Ф08-105/2004 от 26.02.2004 делается вывод о том, что договоры о долевом участии в строительстве, не предусматривающие цели совместных действий, размера вкладов участников, порядка их внесения, ведения общих дел и бухгалтерского учета, не могут быть квалифицированы как договоры простого товарищества. Стабилизация арбитражной практики в одном из регионов (округов) не говорит об установлении единообразия практики во всех субъектах Российской Федерации. Нередко арбитражная практика уходит от ответа на вопрос о квалификации инвестиционных договоров и сопоставления их с договорами простого товарищества. А в некоторых случаях указанные договоры рассматриваются как тождественные или, по крайней мере, очень сходные. Обращает внимание отсутствие разграничения инвестиционных договоров (участия в долевом строительстве) от договора простого товарищества в Обобщении Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа практики рассмотрения споров о защите права собственности, в том числе по договорам простого товарищества и долевого участия в строительстве <*>. В названном Обобщении указывается на широкое применение в предпринимательской деятельности договора простого товарищества, а особенно при совместном долевом строительстве жилых домов хозяйственными обществами <**>. На этом анализ правовой природы указанных договоров заканчивается. -------------------------------- <*> См. ИПС "КонсультантПлюс" / Судебная практика. <**> Князева Г. О практике рассмотрения споров о защите права собственности, в том числе по договорам простого товарищества и долевого участия в строительстве // Вестник ВАС РФ. 2000. N 3.

Практика Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа исходит из того, что инвестиционный договор имеет признаки договора простого товарищества, включая наличие совместной цели - строительства объектов недвижимого имущества (Постановление ФАС ВСО от 7 июня 2000 г. по делу N А33-5378/99-С2-Ф02-965/00-С2; Постановление ФАС ВСО от 13 февраля 2002 г. N А33-11925/01-С1-Ф02-119/02-С2). Неоднородна практика по указанному вопросу в Северо-Западном округе. В частности, в Постановлении ФАС СЗО от 3 декабря 2004 года по делу N А56-14985/04 указывается, что заключенный между истцом и ответчиком договор о долевом участии в реализации инвестиционного проекта по строительству гаража-паркинга имеет признаки, позволяющие отнести его к договорам простого товарищества (наличие общей цели - реализация инвестиционного проекта; осуществление совместной деятельности для ее достижения участниками договора - одной стороной в виде совершения практических действий, а другой стороной (инвестором) в виде вложения инвестиций). Напротив, в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 09.07.2004 N А42-8749/03-13 сделан вывод о том, что инвестиционный договор не является договором простого товарищества. В практике Московского региона также имеются различные подходы к квалификации инвестиционных договоров и к возможности применения к ним норм о простом товариществе (Главы 55 ГК РФ). В одних случаях (Постановление ФАС МО от 6 апреля 2005 г. N КГ-А40/2182-05) суд применяет по аналогии положения о простом товариществе, в других случаях - нет (Постановление ФАС МО N КГ-А41/4081-05-3 от 31.05.2005 по делу N А41-К1-21244/04). Забегая вперед (данные постановления подробным образом будут проанализированы далее), следует отметить, что сходство договоров простого товарищества и инвестиционного договора не означает необходимость и возможность применения по аналогии абсолютно всех положений главы 55 ГК РФ. Поэтому применительно к указанным двум делам, по нашему мнению, нельзя говорить об отсутствии единства в практике Московского региона. Разнообразие арбитражной практики вызвано, как уже было сказано, неоднородностью самих инвестиционных договоров, одни из которых в большей степени походят на договор простого товарищества, другие можно рассматривать как самостоятельные (специфические) договоры в инвестиционно-строительной деятельности, а третьи содержат элементы подрядных отношений, являясь по существу смешанными сделками. Между тем в некоторых случаях имеет место не просто "разнообразие" практики, но и отсутствие ее единства, поскольку судами по-разному толкуются нормы инвестиционного законодательства в их совокупности с нормами ГК РФ. Исходя из наличия противоречивых подходов в судебно-арбитражной практике, остановимся подробнее на некоторых критериях сопоставления указанных договоров с приведением наиболее важных примеров из судебно-арбитражной практики. По нашему мнению, проблемные вопросы могут быть выявлены в арбитражной практике при анализе таких критериев сравнения инвестиционных договоров и договоров простого товарищества, как субъектный состав отношений и наличие общего имущества.

Субъектный состав отношений

Положения о простом товариществе в целом не ограничивают круг лиц, осуществляющих совместную деятельность, имея в виду то обстоятельство, что субъектами отношений могут быть как физические, так и юридические лица. Между тем ограничение по субъектному составу все же имеется. Так, в соответствии с п. 2 ст. 1041 ГК РФ сторонами простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только предприниматели и (или) коммерческие организации. Таким образом, исходя из положений названной статьи некоммерческие организации не могут заключать договоры простого товарищества в коммерческих целях. Напротив, состав лиц, участвующих в инвестиционных отношениях, такого ограничения не предусматривает применительно к осуществлению ими предпринимательской деятельности. Между тем в соответствии с п. 2 ст. 2 Закона РСФСР от 26 июня 1991 года N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" субъектами инвестиционной деятельности могут быть физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государства и международные организации. При этом к субъектам инвестиционной деятельности относятся инвесторы (органы, уполномоченные управлять государственным и муниципальным имуществом или имущественными правами; граждане, предприятия, предпринимательские объединения и другие юридические лица; иностранные физические и юридические лица, государства и международные организации), осуществляющие вложение собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций и обеспечивающие их целевое использование. При этом инвесторы могут выступать в роли вкладчиков, заказчиков, кредиторов, покупателей, а также выполнять функции любого другого участника инвестиционной деятельности. Помимо инвесторов субъектами инвестиционной деятельности по указанному Закону являются заказчики, осуществляющие реализацию инвестиционного проекта, и пользователи объектов инвестиционной деятельности (при этом жесткого ограничения Закон не предусматривает). Никаких лицензий для осуществления инвестиционной деятельности, т. е. для того чтобы выступать инвестором, не требуется. Лицензия требуется на совершение ряда строительных операций (подрядчикам). Сходные положения содержатся в ст. 4 Закона РФ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ. Помимо указанных лиц в круг субъектов инвестиционной деятельности включены подрядчики, заключающие договоры подряда в соответствии с ГК РФ. Итак, рассматривая состав сторон инвестиционных отношений (в первую очередь инвесторов и пользователей) мы видим, что ограничения для осуществления предпринимательской деятельности в целом не предусмотрены, как это имеет место по договорам простого товарищества. Инвестиционная деятельность неминуемо сопряжена с извлечением прибыли (в том числе для некоммерческих организаций) и получением положительного социального эффекта.

Договор простого товарищества, направленный на извлечение прибыли и заключенный с некоммерческой организацией, является ничтожным, поскольку совместная деятельность такой организации с предпринимательскими целями противоречит п. 2 ст. 1041 ГК РФ <*>. -------------------------------- <*> В судебно-арбитражной практике окружных судов встречаются, напротив, дела о признании недействительным договора простого товарищества, по которым суд выясняет, что указанный договор заключается не с предпринимательскими целями. По этой причине суд отказывает в удовлетворении исковых требований о признании недействительным такого договора (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.01.2003 по делу N А21-2954/02-С1).

Постановление ФАС Московского округа от 20.03.2003 N КГ-А40/1344-03-П по делу N А40-8897/02-22-83

Некоммерческая организация (институт) обратилась в арбитражный суд с иском к ЗАО о признании договора о совместной деятельности недействительным в силу ничтожности. Решением, оставленным без изменения постановлением того же суда, иск удовлетворен со ссылкой на то, что истец, будучи некоммерческой организацией, не вправе участвовать в совместной деятельности с предпринимательскими целями. Постановлением кассационной инстанции состоявшиеся судебные акты отменены с передачей дела на новое рассмотрение. Решением, оставленным без изменения постановлением того же суда, требование удовлетворено по тем же мотивам. В кассационной жалобе ответчик просил решение и постановление отменить и в иске отказать, указывая на неправильное применение норм закона (ст. ст. 168, 1041 ГК РФ). Суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменения по следующим мотивам. Как следует из оспариваемого договора, инвестиционный проект состоит из двух этапов, по окончании которых оставшаяся общая долевая собственность распределяется между сторонами в определенном порядке (ст. ст. 245, 252 ГК РФ). Таким образом, до раздела имущества, находящегося в общей долевой собственности, его реализация осуществляется в пределах совместной деятельности (простого товарищества). Условия договора о реализации общей долевой собственности для привлечения инвестиций, расчетов с третьими лицами и компенсации затрат не исключают, а, напротив, предполагают извлечение прибыли, поскольку не ограничивают цену ее продажи исключительно суммами затрат.

Комментарий

Итак, существо указанного Постановления заключается в том, что любая возможность извлечения прибыли некоммерческой организацией, независимо от того, на какие цели пойдет эта прибыль (на цели, связанные с осуществлением основной деятельности или иные цели), влечет недействительность договора простого товарищества. Данная практика основана на п. 3 Обзора практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве, утвержденного Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 56 от 25.07.2000. В данном пункте делается вывод о том, что учреждения и некоммерческие организации не могут быть участниками договора о совместной деятельности только в случае, когда такой договор заключен для осуществления предпринимательской деятельности. При этом приводится два примера. В первом примере суд признал договор простого товарищества, направленный на осуществление предпринимательской деятельности, недействительной сделкой, отметив, что наличие у некоммерческой организации права осуществлять предпринимательскую деятельность в случаях, указанных в пункте 3 ст. 50 ГК РФ, не меняет характер такой организации как некоммерческой. Второй пример ВАС РФ говорит о том, что договор на продажу помещений, заключенный через два года после подписания договора о совместной деятельности, обусловленный сокращением численности некоммерческой организации, заключен не в предпринимательских целях. На момент подписания договора простого товарищества заключать договор купли-продажи помещений общество не намеревалось. Итак, во главу угла ВАС РФ поставлен временной промежуток, и для действительности договора нужно доказывать, что на момент его подписания реализация полученного имущества не предполагалась. Такой подход предполагается небесспорным. Полагаем необходимым различать договоры простого товарищества и инвестиционные договоры. Для инвестиционных договоров в строительстве сопутствующая цель - это извлечение прибыли. Другое дело, что указанная прибыль (полученная в процессе предпринимательской деятельности) должна быть направлена на цели деятельности некоммерческой организации (например, если организация спортивная - на проведение соответствующих мероприятий, последующее строительство стадионов, комплексов) или на потребительские цели (обеспечение жильем сотрудников государственного учреждения). Как известно, в соответствии с п. 3 ст. 50 ГК РФ некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, т. е. соответствующую этим целям. При этом на момент подписания инвестиционного договора не всегда возможно определить, каким образом будет распределяться прибыль.

Выводы

Вывод по комментируемому Постановлению заключается в том, что реализация общей долевой собственности и направление ее результатов на извлечение прибыли (не важно куда пойдет эта прибыль пусть даже и на цели деятельности этой некоммерческой организации) по договору простого товарищества недопустимы под угрозой его недействительности. Напротив, инвестиционные договоры (изначально предполагающие систематическое извлечение прибыли, т. е. наличие предпринимательской деятельности) предусматривают участие некоммерческих организаций, учреждений и даже государственных органов, представляющих, например, субъект Российской Федерации. В этом случае нельзя говорить о недействительности подобных договоров, исходя из определения субъектного состава, как это имеет место по договору простого товарищества. В противном случае большое количество инвестиционных контрактов, по которым передаются в собственность субъекта жилые помещения, следовало бы рассматривать как недействительные. Между тем судебная практика идет иным путем, применяя в этих случаях инвестиционное законодательство, а не положения ст. 1041 ГК РФ.

Постановление ФАС Московского округа от 16.12.2003 N КГ-А40/10044-03 по делу N А40-8390/03-65-57

Закрытое акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к государственному учреждению здравоохранения о выделе доли из общего имущества по договору о совместной деятельности либо возмещении стоимости причитающейся доли и взыскании убытков. Исковые требования заявлены на основании статей 252, 1052 ГК РФ и мотивированы тем, что заключенный сторонами договор о совместной деятельности расторгнут в соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ, соглашение о порядке раздела общего имущества отсутствует, в связи с чем ЗАО требует взыскания стоимости причитающейся ему доли. Истец понес затраты сверх сумм, оговоренных в договоре, и просит взыскания убытков в виде реального ущерба. Государственным учреждением заявлено встречное исковое требование о признании договора недействительным на основании статей 166, 168, 178 ГК РФ. Решением встречный иск удовлетворен, договор о совместной деятельности признан недействительным в силу ничтожности. По первоначальному иску с ответчика взысканы денежные средства, составляющие стоимость доли, внесенной в совместную деятельность. В остальной части иска отказано. При этом суд исходил из того, что при заключении договора сторонами нарушены требования статьи 1041 ГК РФ, поскольку государственное учреждение не является коммерческой организацией, осуществляющей свою деятельность с целью извлечения прибыли. Стоимость доли ЗАО подтверждена имеющимися в деле доказательствами и подлежит взысканию с ответчика. Во взыскании убытков отказано в связи с признанием сделки недействительной в силу ничтожности. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения с подтверждением содержащихся в нем выводов. На указанные судебные акты ответчиком - госучреждением была подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об их отмене с направлением дела на новое рассмотрение в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права. Заявитель полагает, что акты сдачи-приемки проведенных истцом ремонтных работ составлены ненадлежащим образом, имеет место несоответствие сумм локальных смет сумме договора, что свидетельствует о недоказанности истцом фактических затрат на ремонтно-строительные работы, предусмотренные договором о совместной деятельности. По мнению заявителя, истцом также не доказаны затраты на рекламную кампанию. В отзыве на кассационную жалобу ЗАО просил оставить решение и постановление без изменения, полагая их правильными. Истец считает, что акты приемки результатов работ оформлены в соответствии с требованиями статьи 753 ГК РФ, затраты на проведение ремонтных работ согласованы с администрацией ответчика, затраты на рекламу подтверждены материалами дела. Суд кассационной инстанции оставил без изменения обжалуемые судебные акты. Судом установлено, что между сторонами заключен договор о совместной деятельности. Предметом договора является осуществление медицинской деятельности с использованием электроаппарата на основах самоокупаемости и в целях извлечения прибыли. Разделами 3 и 4 договора определены обязанности сторон для достижения целей совместной деятельности. В обязанности ЗАО в том числе входят ремонт нежилых помещений, предоставляемых ответчиком для проведения совместной деятельности, обеспечение рекламной кампании предмета совместной деятельности. В соответствии с разделом 6 договора сторонами сформировано общее имущество, произведена оценка доли сторон в общем имуществе. Согласно статье 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной, не противоречащей закону цели. Сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации. Государственное учреждение является некоммерческой организацией, в связи с чем суд правомерно признал договор недействительным в силу ничтожности. Судом установлено, что ответчик по первоначальному иску возвратил ЗАО имущество, внесенное последним в качестве доли по договору. Вместе с тем оставшаяся стоимость вклада в совместное имущество (стоимость ремонта конкретных помещений и затраты истца на рекламную кампанию предмета совместной деятельности) ответчиком не возвращена. Оценив представленные доказательства, суд пришел к обоснованному выводу о правомерности заявленных требований, поскольку объемы выполненных ремонтных работ и их стоимость подтверждены материалами дела, в том числе договорами на выполнение строительных работ с третьими лицами, локальными сметами, актами выполненных работ. Выполнение работ по замене окон и дверных блоков подтверждается счет-заказом и договором с ООО. Пусконаладочные работы выполнены в соответствии с договором с ТОО, стоимость которых подтверждается сметой N 6, актом сдачи-приемки работ и выставленным счетом на оплату. Затраты на рекламную кампанию предмета совместной деятельности также подтверждены документально. Поскольку договор о совместной деятельности признан ничтожным и не влечет правовых последствий, суд правомерно отказал в иске в части взыскания убытков. Ссылка заявителя жалобы на то, что ЗАО не представило унифицированные формы учетной документации на ремонтно-строительные работы по форме КС-2 и КС-3, не может служить основанием для отмены решения и постановления. Письмом ЗАО согласовало стоимость ремонтных работ с администрацией государственного учреждения. Давая оценку представленным актам приемки и сметам, суд пришел к правильному выводу о том, что они являются достаточными доказательствами, подтверждающими объемы и стоимость произведенных работ. В этой связи довод жалобы об отсутствии согласования стоимости ремонтных работ с государственным учреждением необоснован. Довод кассационной жалобы о недоказанности затрат истца на рекламную кампанию ошибочен. Материалами дела подтверждено согласование с администрацией затрат на рекламную кампанию.

Комментарий

По существу в комментируемом Постановлении суд применил двустороннюю реституцию, но, поскольку ЗАО участвовало в договоре простого товарищества выполнением услуг по проведению рекламной акции и строительству помещений и полученное по сделке невозможно возвратить в натуре, произошло возмещение денежного эквивалента. В силу п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) - возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Указанное Постановление непосредственно не связано с инвестированием в строительстве зданий, строений, сооружений (общество участвовало в ремонте помещений). Оно приведено для того, чтобы была видна универсальность проблемы определения субъектного состава в договорах простого товарищества и одновременно определена специфика инвестиционных отношений в строительстве. Еще один вывод заключается в том, что участие услугами и работами даже в недействительном договоре простого товарищества означает гарантию получения денежных средств (т. е. оплаты указанных услуг). Наименование договора долевого участия в строительстве не может повлиять на квалификацию правоотношений, поскольку суд оценивает договор исходя из его существа и условий. В связи с этим судом отказано в иске об изменении наименования договора о долевом участии на договор простого товарищества.

Постановление ФАС Московского округа от 04.11.2003 N КГ-А41/8596-03 по делу N А41-К1-7853/03

ФГУП предъявило ООО иск об изменении договора о долевом участии в завершении строительства жилого дома в части его наименования. В исковом заявлении указывалось, что, по мнению ООО, со ссылкой на Федеральный закон "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" и ст. 24 Жилищного кодекса РСФСР распределение результатов должно осуществляться только исходя из фактических затрат сторон; между тем договор имеет признаки договора простого товарищества (глава 55 ГК РФ), т. к. по его условиям вкладом признаются не только фактические затраты, но и участие; предлагаемая ООО трактовка договора является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (ст. 451 ГК РФ), и может причинить значительный ущерб ФГУП; в целях исключения имущественных споров по распределению квартир и жилой площади из-за различного толкования договора ФГУП вправе требовать изменения его наименования на договор о совместной деятельности (договор простого товарищества). На предложение изменить наименование договора, ООО не ответило. Решением, оставленным без изменения постановлениями апелляционной инстанции и кассационной инстанции, в удовлетворении исковых требований отказано на том основании, что изменение наименования договора не сможет повлиять на результаты выполненных по нему работ. Судом было установлено, что между ФГУП и ООО заключен договор о долевом участии в завершении строительства жилого дома. Полагая, что наименование договора не отражает его фактического содержания и является причиной неверного понимания его условий контрагентом, ФГУП обратилось в суд с требованием изменить его на договор о совместной деятельности (договор простого товарищества). В соответствии со ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор, вообще, не был бы ими заключен или был заключен на значительно отличающихся условиях. В данном случае обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора, остались неизменными. Различное понимание сущности договора не является изменением обстоятельств. Наименование договора не может влиять на квалификацию правоотношений сторон, поскольку она определяется исходя из условий договора и его признаков, предусмотренных соответствующими статьями ГК РФ. При таких обстоятельствах суд правомерно отказал в удовлетворении иска, поскольку ФГУП не обосновало заявленные требования. Довод ФГУП относительно ошибочности вывода суда о несущественности условия о названии договора, поскольку толкование договора со стороны ООО причиняет истцу значительный ущерб, отклоняется. В силу ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Между тем ФГУП не представило никаких доказательств в подтверждение нарушений договора ООО, в связи с чем оснований для изменения договора в судебном порядке не имеется.

Комментарий

Позиция суда о несущественности наименования договора в инвестиционной деятельности была заимствована из подхода, имеющего место при разрешении споров, возникающих из договоров поставки. Так, в соответствии с п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 22 октября 1997 г. N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением положений Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре поставки" квалифицируя правоотношения участников спора, судам необходимо исходить из признаков договора поставки, предусмотренных статьей 506 Кодекса, независимо от наименования договора, названия его сторон. В настоящее время положения о несущественности наименования договора превратились в один из универсальных принципов, распространяющихся на любые договорные отношения. Вместе с тем очень часто для определения правовой природы договора, связанного с вложением денежных средств в строительство, важное значение имеет, в том числе и наименование договора (будь то договор соинвестирования, или договор участия в долевом строительстве, или договор простого товарищества). Данное обстоятельство имеет большое значение, поскольку в пограничных ситуациях суды выбирают (применять ли нормы инвестиционного законодательства или гражданского законодательства (главу 55 ГК РФ)), исходя именно из того, как сформулировано название договора. Примером этому служит признание недействительным договора простого товарищества, заключенного с некоммерческой организацией, так как подобная организация не может участвовать в совместной деятельности в коммерческих целях. Напротив, договоры, определяющие сходные правоотношения с некоммерческими организациями, но поименованные как инвестиционные, не признаются ничтожными. В данном случае имеется возможность ссылки на особенности регулирования законодательства об инвестиционной деятельности и невозможность применения п. 2 ст. 1041 ГК РФ. С принятием ФЗ "Об участии в долевом строительстве..." наименование договора будет иметь еще большее значение для квалификации правоотношений, чем это было ранее. По какой причине? Причина заключается в том, что сходные отношения возможно будут регулироваться "параллельными" законодательными актами. И если договор (контракт) будет называться просто инвестиционным или договором соинвестирования, то регулирование будет осуществляться нормами инвестиционного законодательства (Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений"). Напротив, если договор будет называться договором участия в долевом строительстве, разрешение на которое получено после 01.04.2005, то указанные отношения будут регулироваться Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве...". В последнем случае лицам, участвующим в деле, будет трудно доказать, что их воля была направлена не на заключение договора об участии в долевом строительстве (предусматривающем ряд гарантий для дольщиков и жесткий государственный контроль), а на заключение обычного инвестиционного договора. Например, сторонам договора необходимо будет доказывать, что, поименовав сделку договором участия в долевом строительстве, они не собирались распространять на отношения действия нового закона (не имели намерения подготовить и опубликовать проектную декларацию, регистрировать договор регистрирующем органе). И наоборот, наименование сделки как инвестиционного договора (контракта) или договора соинвестирования может означать невозможность применения к нему положений Закона N 214-ФЗ от 30.12.2004. Подобный вывод можно сделать из вероятного принятия проекта Федерального закона N 150306 "О внесении изменений в Федеральный закон N 214-ФЗ от 30.12.2004." Статья 1 Закона "Об участии в долевом строительстве..." дополнена в проекте пунктом 3, согласно которому действие настоящего Закона не распространяется на отношения юридических лиц, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются ГК РФ и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Таким образом, наименование договора может стать одним из возможных критериев отграничения сходных договоров друг от друга, правила о которых закреплены в разных нормативных актах. На основании изложенного в качестве рекомендаций для участников инвестиционной деятельности можно было бы отметить необходимость не только четкого обозначения договора, но и включения в договоры во избежание двусмысленностей: - ссылок на регулирование инвестиционным законодательством (имея в виду Закон РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и Федеральный закон "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений"); - ссылок на регулирование Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве...". Для этих целей в договорах можно предусматривать статью: "Нормативное регулирование отношений". Вместе с тем, если руководствоваться одним из основных принципов гражданского права (главенства существа отношений, а не наименования договора), то несоблюдение повышенных требований Закона "Об участии в долевом строительстве..." стороны всегда могут объяснить тем, что несмотря на название их договора участия в долевом строительстве и заключение его с физическим лицом, их воля была направлена на применение "альтернативного" инвестиционного законодательства.

3. Общая долевая собственность инвесторов

Данный вопрос вызван тем, что в некоторых случаях судебные инстанции, квалифицируя инвестиционные договоры (в особенности когда инвесторами, участниками долевого строительства по ним являются физические лица) не как договоры простого товарищества, указывают на отсутствие общей долевой собственности и на наличие у таких физических лиц только прав на получение квартиры. По нашему мнению, инвестиционное законодательство п. 3 ст. 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" подобно нормам главы 55 ГК РФ о простом товариществе (ст. 1043 ГК РФ) предусматривает создание общей долевой собственности. Так, в соответствии с п. 3 ст. 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. Представляется, что разные подходы в судебно-арбитражной практике вызваны именно различным толкованием данного положения. Действительно, в указанной норме речь идет о том, что долевая собственность субъектов инвестиционного процесса имеет место до определенного момента - оплаты инвестором выполненных работ и услуг. Прочесть указанное положение можно исходя из противопоставления инвестору как субъекту отношений других участников инвестиционного процесса (п. 1 ст. 2 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности" <*>), в первую очередь, исполнителей работ и услуг. Тем самым законодательство об инвестиционной деятельности предоставляет дополнительные гарантии для исполнителей работ и услуг. -------------------------------- <*> В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" субъектами инвестиционной деятельности являются инвесторы, заказчики, исполнители работ, пользователи объектов инвестиционной деятельности, а также поставщики, юридические лица (банковские, страховые и посреднические организации, инвестиционные биржи) и другие участники инвестиционного процесса.

В то же время о долевой собственности соинвесторов в указанном положении прямо не говорится, но соинвесторы (участники долевого строительства) являются также участниками инвестиционного процесса. В этом случае нелогично было бы утверждать, что наличие общей долевой собственности у них происходит до оплаты инвестором работ и услуг исполнителей. В то же время иного положения в инвестиционном законодательстве не имеется. Налицо пробел в специальном законодательстве об инвестиционной деятельности. Однако данное обстоятельство не означает невозможность применения по аналогии к сходным отношениям положений п. 1 ст. 1043 ГК РФ, согласно которому внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательств. Применение к инвестиционным отношениям п. 1 ст. 1043 ГК РФ возможно на основании п. 1 ст. 6 ГК РФ, в силу которого, если гражданские отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). Таким образом, по нашему мнению, право долевой собственности инвесторов (соинвесторов) следует из совокупного толкования и применения п. 3 ст. 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и ст. 1043 ГК РФ. При этом применение по аналогии гражданского законодательства о простом товариществе не означает, что инвестиционный договор полностью тождествен с договором совместной деятельности. Речь идет об аналогии закона при возникновении правового пробела в конкретном ситуации. Кроме того, в качестве дополнительного аргумента, подтверждающего право долевой собственности соинвесторов, укажем следующее. Один из инвесторов может участвовать в инвестиционном процессе не путем перечисления денежных средств, а путем произведения работ, т. е. "оплатой" как таковой для него является получение прав на объект инвестирования. Это означает, что он может быть долевым собственником до получения, выдела в его собственность конкретных помещений (исходя из смысла п. 3 ст. 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР"). По этой причине, изначально указав свою собственную позицию по этому вопросу, сопоставим судебно-арбитражную практику по инвестиционным договорам, признающую создание общей долевой собственности в результате инвестиционной деятельности, другой практике, отрицающей создание общей долевой собственности. В первом из приведенных ниже примеров (Постановление ФАС МО от 6 апреля 2005 г. N КГ-А40/2182-05) суд обоснованно применил по аналогии положения об общей долевой собственности товарищей (ст. 1043 ГК РФ), признав тем самым общую долевую собственность инвесторов на создаваемый объект. Во втором из комментируемых примеров (Постановление ФАС МО N КГ-А41/4081-05-3 от 31.05.2005 по делу N А41-К1-21244/04) суд сделал вывод о недопустимости применения ст. ст. 1041, 1043 ГК РФ к инвестиционным отношениям. Прямого противоречия между этими двумя делами нет. И в том, и другом случае судом правильно соотнесены нормы инвестиционного законодательства и гражданского. Дело в том, что по второму делу ответчик пытался использовать ссылки на ст. ст. 1041, 1043 ГК РФ об общем имуществе товарищей (включая свой вклад), чтобы не оплачивать часть инвестиционного взноса. Тем самым соинвестор (ответчик) пытался распространить положения об общей собственности на инвестиционные взносы, а не на создаваемый объект. Основная же цель соинвестора была обосновать неисполнение денежного обязательства по перечислению взноса. Суд не мог не обратить на это внимание, а потому совместно с положениями инвестиционного законодательства применил ст. 309 ГК РФ о надлежащем исполнении обязательств и ст. 310 ГК РФ о недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательств. При этом обоснованно не были применены положения ст. ст. 1041, 1043 ГК РФ о простом товариществе. В третьем из предложенных (далее в тексте) примеров (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 августа 2004 года по делу N А56-34849/02) имеются свои особенности. Прежде всего, его специфика в том, что на одном из завершающих этапов цепочки инвестиционных договоров соинвестором был заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома с физическим лицом. При этом в договоре предполагалось передать еще не построенную конкретную квартиру. Впоследствии физическое лицо уступило право требования жилищно-строительному кооперативу, который обратился в суд за получением своей инвестиционной доли. Квалифицируя договор долевого участия как инвестиционный, а не простого товарищества, суд указал, что у физического лица не возникло право общей долевой собственности и передавать долю в объекте другому лицу было некомпетентно. Такой подход на первый взгляд противоречит указанной в первом случае практике толкования п. 3 ст. 7 ФЗ "Об инвестиционной деятельности". Признав отсутствие у физического лица права уступить инвестиционную долю и отсутствие общей долевой собственности на объект, суд по существу приравнял заключенный договор долевого участия к договору купли-продажи (причем на еще не созданную вещь или не полностью созданную вещь), т. е. к договору купли-продажи с отлагательным условием передачи вещи в собственность лицу после сдачи дома в эксплуатацию. При этом на наш взгляд, включение в договор признаков (технических и иных характеристик) конкретной квартиры (еще не построенной и подлежащей впоследствии передаче физическому лицу) само по себе не меняет инвестиционный характер договора долевого участия в строительстве. Одновременно инвестиционный характер договора не меняется и от того, что он заключен с физическим лицом. Однако подлежит ли применению в этом случае п. 3 ст. 7 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" о возможной переуступке права? На наш взгляд, исходить следует из цели договора. В п. 3 Обобщения ВС РФ сделан вывод о том, что, определяя характер договора, суд должен определить цель, преследуемую физическим лицом при его заключении: предназначение внесенного паевого взноса, а также выяснить, имел ли участник договора право на участие в управлении общими делами, право на долю в имуществе и на получение части прибыли. Следовательно, исходя из отсутствия условий о получении прибыли и наличия четко обозначенных целей (получения квартиры для личного, некоммерческого пользования), физическое лицо наделяется определенной совокупностью прав как потребитель (применение повышенных гарантий, установленных Законом РФ "О защите прав потребителей"). Одновременно, по мнению суда, он лишается части прав, какие имел бы "коммерческий инвестор", а именно всяческим способом получать прибыль по данному договору (в том числе путем переуступки прав). Безусловно, логика в этом есть. Но к чему может привести на практике неприменение положений п. 3 ст. 7 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" к правам инвесторов - физических лиц, планирующих приобрести квартиру в собственность для личного использования? Последствия будут заключаться в том, что физические лица оказываются один на один с не исполняющей свои обязательства инвестиционной компанией и не могут переуступить какому-либо крупному юридическому лицу свои права, чтобы вернуть вложенные денежные средства. Ведь то, что не может осуществить каждое физическое лицо по отдельности, допустимо со стороны какого-либо юридического лица (приобретающего права по договорам цессии). Это означает, что ФЗ "О защите прав потребителей" является недостаточным, чтобы гарантировать права физических лиц. Значительно больше гарантий содержит Федеральный закон N 214-ФЗ от 30.12.2004, включая защиту прав дольщика органами государственного контроля в области долевого строительства. Таким образом, в третьем случае, суд, исходя из изначально правильной посылки о нетождественности договора долевого участия и простого товарищества, сделал вывод об отсутствии у физического лица иных прав, за исключением права требовать конкретную квартиру. Итак, рассмотрим теперь указанные три примера, комментарии по которым уже были приведены. Объект инвестиционной деятельности является общей долевой собственностью инвесторов (п. 1 ст. 1043 ГК РФ и п. 3 ст. 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР"), а потому распоряжение им возможно лишь при наличии согласия всех сособственников (т. е. всех инвесторов) <*>. -------------------------------- <*> Данный вывод имеет сходство с п. 3 Обзора практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве, утвержденного Информационным письмом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 июля 2000 года N 56, согласно которому уступка права требования по договору о совместной деятельности без согласия всех участников невозможна, поскольку это противоречит статье 388 ГК РФ. По мнению ВАС РФ, личность участника простого товарищества имеет существенное значение (п. 2 ст. 388 ГК РФ), а вклады участников и полученная прибыль являются общей долевой собственностью товарищей (ст. 1043 ГК РФ). Разница между приведенным примером ФАС МО и ВАС РФ состоит в том, что в Постановлении ФАС МО N КГ-А40/2182-05 речь идет не о договоре совместной деятельности в строительстве, а об инвестиционном договоре, т. е. поставлен также вопрос об их соотношении. В то же время ВАС РФ сделал акцент лишь на последствиях распоряжения объектом одним из товарищей без согласия других.

Постановление ФАС Московского округа от 06.04.2005 N КГ-А40/2182-05

Компания "И" (инвестор) обратилась в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу "Р", закрытому акционерному обществу "РМ", закрытому акционерному обществу (ЗАО) "ИЛ", с привлечением третьих лиц: правительства Москвы, Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы (Мосрегистрация), о признании недействительными: договора купли-продажи здания (реконструируемого объекта инвестиционной деятельности) между ЗАО "Р" и ЗАО "РМ"; договора между ЗАО "РМ" и ЗАО "ИЛ", по которому была осуществлена перепродажа указанного объекта. Кроме того, исковые требования были заявлены о признании долевой собственности истца (инвестора) и правительства Москвы. Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены полностью: признаны недействительными договоры купли-продажи, заключенные между ответчиками, признано право общей долевой собственности города Москвы и компании "И" (истца) на объект незавершенного строительства по адресу. Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда решение было частично изменено: исключены из резолютивной части в абзаце 3 после слов "признать право общей долевой собственности" слова "города Москвы и"; резолютивная часть дополнена следующим содержанием; перераспределены расходы по госпошлине. От ответчиков поступили кассационные жалобы, в которых содержатся доводы о том, что у суда отсутствовали основания для признания возникновения права общей долевой собственности ввиду того, что не завершенный строительством объект нетождествен незавершенному объекту инвестиционной деятельности, инвестиционный контракт не является договором простого товарищества. Кроме того, по их мнению, судебные акты судов общей юрисдикции не носят преюдициального характера для рассматриваемого дела, а ответчики являются добросовестными приобретателями объектов. По их мнению, решение и постановление приняты при неправильном применении норм материального права - ст. ст. 166 - 168, 1043 ГК РФ, ст. 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", ст. 6 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", с нарушением ст. 69 АПК Российской Федерации, а также при неприменении закона, подлежащего применению, а именно ст. 302 ГК РФ, ст. ст. 2, 14 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Суд кассационной инстанции вынес новый судебный акт, изменил постановление апелляционной инстанции. При этом суд кассационной инстанции согласился с доводами истца и судов о возникновении права общей долевой собственности г. Москвы и истца, подтвержденными материалами дела, возникновение которого обусловлено в силу прямого предписания п. 3 ст. 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", а также ст. 1043 ГК РФ. Как следует из материалов дела и установлено судом обеих инстанций, жилой дом находился в собственности г. Москвы и учитывался на балансе ГУП ДЕЗ. Постановлениями правительства Москвы жилой дом был включен в программу капитального ремонта, реконструкции и строительства зданий в центре г. Москвы, в связи с чем между правительством Москвы и фирмой АО "А" был заключен инвестиционный контракт. Впоследствии в соответствии с дополнительными соглашениями к названному контракту о частичной передаче прав инвестора в части, касающейся объекта, обязательства по комплексной реконструкции указанного объекта были возложены на компанию "И" (истца). Из условий инвестиционного контракта и постановления правительства Москвы следует, что после полной реализации инвестиционного проекта и ввода объекта в эксплуатацию будет осуществлен раздел долей города Москвы и компании "И" следующим образом: жилая площадь: 70% - в собственность инвестору, 30% - правительству Москвы; нежилая площадь: 60% - в собственность инвестору, 40% - правительству Москвы. Разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанций установили, что в связи с наличием задолженности истца перед третьим лицом (ОАО "СЗ") и в порядке исполнения исполнительного производства право реализации инвестиционного проекта по реконструкции здания, принадлежащего фирме "И", было продано ЗАО "Р" (один из ответчиков) на основании договора купли-продажи, заключенного между РФФИ и ЗАО "Р". Впоследствии между ЗАО "Р" (первый ответчик) и ЗАО "РМ" (второй ответчик) заключен договор купли-продажи, согласно которому первый продал второму здание. Далее ЗАО "РМ" и ЗАО "ИЛ" (третий ответчик) заключили договор купли-продажи, по условиям которого последнему на праве собственности передан объект незавершенного строительства. В марте 2003 года ОАО "СЗ" обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным первоначального договора купли-продажи между РФФИ и ЗАО "Р". Исковые требования были удовлетворены: договор был признан недействительным, как ничтожный, в порядке ст. 168 ГК РФ. В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. В этой связи все последующие сделки, направленные на отчуждение спорного объекта, а именно: договор купли-продажи между ЗАО "Р" и ЗАО "РМ" и договор купли-продажи между ЗАО "РМ" и ЗАО "ИЛ" признаны судом ничтожными на основании ст. 168 ГК РФ, как не соответствующие требованиям ст. ст. 209, 235, 245 ГК РФ. Оснований для иного вывода у суда кассационной инстанции не имеется. При этом судом обеих инстанций обоснованно отклонены заявленные в порядке ст. 302 ГК РФ и на основании Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 N 6-П ссылки ЗАО "ИЛ" на добросовестность приобретения объекта. Как правильно указано судом, рассмотрение вопроса о добросовестности приобретения не входит в предмет исследования по заявленному иску, поскольку требования о виндикации спорного объекта истцом в настоящем деле не заявлялось. Кроме того, судом указано, что защита добросовестного приобретателя - это защита владеющего несобственника от невладеющего собственника. Между тем судом установлено, что в рассматриваемом деле фактическим владельцем объекта на протяжении всего периода с момента начала строительства до настоящего времени является истец - компания "И". При изложенном суд кассационной инстанции полагает, что требование о признании вышеуказанных сделок недействительными рассмотрено судами первой и апелляционной инстанций при полном выяснении фактических обстоятельств спора, с правильным применением норм материального права. При рассмотрении второго требования по иску, судами установлено, что оно соответствует специальным условиям возникновения права собственности на вновь создаваемое имущество. Как следует из материалов дела, требование по иску направлено на защиту нарушенного права путем признания общей долевой собственности истца и третьего лица (г. Москвы) на объект инвестиционного проекта. При исследовании основания возникновения права долевой собственности, суд сделал анализ представленных доказательств по делу, в частности инвестиционного контракта и постановления правительства Москвы, заключения об условиях выполнения контракта, справки о состоянии реконструируемого здания, из содержания которой следует, что к концу 1999 г. компанией "И" осуществлены отселение жителей, вывод арендаторов, частично выполнены земляные и строительные работы (фундаментная плита, два уровня подземного гаража-стоянки, шесть наземных этажей здания, опалубка для перекрытия между шестым и седьмым этажами). Проверив условия контракта на соответствие требованиям закона, а также установив надлежащее исполнение его условий сторонами инвестиционной деятельности, суд пришел к выводу о том, что спорный объект следует считать объектом общей долевой собственности субъектов инвестиционного контракта. Режим долевой собственности, распределение долей между городом Москвой и истцом предусмотрены положениями инвестиционного контракта от 01.07.94 N 11-286/р-1 и постановления правительства Москвы от 17.06.97 N 438. Суд кассационной инстанции полагает данный вывод суда правомерным в связи со следующим. Статьей 1043 ГК РФ признается право общей долевой собственности товарищей. По смыслу ФЗ от 25.02.99 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" и Закона РСФСР от 26.06.91 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" объекты инвестиционной деятельности являются общей долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса, в т. ч. инвесторов. Распоряжение этими объектами без согласия последних противоречит ст. 246 ГК РФ. В соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и в иных случаях, предусмотренных законом. Судом установлено и материалами дела подтверждено, что предусмотренных законом оснований для прекращения права собственности участников спорного инвестиционного проекта не имеется. Вместе с тем арбитражный суд апелляционной инстанции, проверяя законность решения суда первой инстанции в части требования о признании права общей долевой собственности, признал необходимость исключения из резолютивной части решения слов "города Москвы и". Исключение указания на город Москву как на второго собственника спорного объекта, арбитражный суд апелляционной инстанции обосновал тем, что правительство г. Москвы или иное уполномоченное на представление интересов г. Москвы лицо с соответствующим иском о признании общей долевой собственности не обращалось. Суд кассационной инстанции полагает данный вывод суда апелляционной инстанции ошибочным. В соответствии с п. 1 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Таким образом, защита единого права общей долевой собственности может подлежать осуществлению как по иску всех дольщиков, так и каждого в отдельности. Договор соинвестирования не является договором простого товарищества, а потому ст. ст. 1041, 1043 ГК РФ не применяются. Инвестор вправе требовать от соинвестора передачи ему денежных средств (инвестиционного вклада), т. е. исполнения обязательств. При этом суд признал несостоятельными ссылки ответчика (соинвестора) на то, что эти денежные средства являются общей собственностью и что у истца (инвестора) как у товарища якобы отсутствует право требовать взыскания в свою пользу с другого товарища (соинвестора) вклада, подлежащего внесению в общее имущество.

Постановление ФАС Московского округа от 31.05.2005 N КГ-А41/4081-05-3 по делу N А41-К1-21244/04

Закрытое акционерное общество "О" обратилось в суд первой инстанции с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Д" и обществу с ограниченной ответственностью "Ф" о взыскании с первого ответчика задолженности по арендной плате за землю, процентов за пользование чужими денежными средствами, задолженности по платежам на развитие инфраструктуры, а также расходов на разработку предпроектной документации; со второго ответчика - задолженности по арендной плате за землю. В обоснование исковых требований указывалось на невыполнение ООО "Д" обязательств по договору о соинвестировании строительства жилого комплекса. В отношении требований к ООО "Ф" истец указал, что по условиям другого договора ответчик в случае невыполнения ООО "Д" обязательств по соинвестированию обязался осуществить частичное финансирование, в том числе и в части внесения арендных платежей. Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, с ООО "Д" (соинвестор) в пользу ЗАО "О" (инвестор) взыскана часть основного долга со ссылкой на недопустимость одностороннего отказа от исполнения принятых обязательств. В остальной части иска отказано исходя из частичного выполнения ответчиком договора соинвестирования и отсутствия с его стороны факта пользования чужими денежными средствами. В удовлетворении иска к ООО "Ф" отказано, поскольку заключенный между ЗАО "О" (инвестор) и ООО "Ф" (соинвестор) договор соинвестирования не может изменять или прекращать права и обязанности ООО "Д" (соинвестор) из другого договора соинвестирования. В кассационной жалобе ООО "Д" просит указанные судебные акты в части взыскания с ответчика долга отменить, в иске в этой части отказать. В обоснование жалобы заявитель ссылается на неправильное толкование и применение судами ст. ст. 1041, 1043 ГК РФ. По мнению заявителя, заключенный между ним и истцом инвестиционный договор является договором простого товарищества, в связи с чем у истца как у товарища отсутствует право требовать взыскания в свою пользу с другого товарища вклада, подлежащего внесению в общее имущество. Постановлением суда кассационной инстанции решение первой инстанции и постановление апелляционной инстанции оставлены без изменения по следующим мотивам. Как установлено судами, между ЗАО "О" истцом (инвестор) и ООО "Д" (соинвестор) заключен договор соинвестирования. По условиям этого договора ООО "Д" обязалось за счет собственных и (или) привлеченных средств осуществить проектирование и новое строительство жилого комплекса. В силу п. п. 5.2.1, 5.2.5, 5.2.6 договора в объем подлежащих финансированию соинвестором расходов по реализации инвестиционного проекта включены отчисления городу Москве на развитие социальной и инженерной инфраструктуры и компенсация затрат инвестора на арендные платежи за земельный участок. Объем отчислений на инфраструктуру определен распоряжением правительства г. Москвы. Указанные средства ООО "Д" (соинвестор) должно перечислять в бюджет г. Москвы через финансовую службу истца ежеквартально равными долями до 01.07.2005. В соответствии с дополнительным соглашением N 1 к договору соинвестирования ООО "Д" обязалось также выполнять функции генподрядчика по строительству жилого комплекса и пожарного депо и осуществить финансирование всех расходов, связанных с проектированием и строительством пожарного депо. Установив, что ООО "Д" (соинвестор) не в полном объеме выполнило принятые по указанному договору обязательства, уплатив ЗАО "О" часть суммы, что впоследствии стороны согласовали как инвестиционный вклад, суды удовлетворили исковые требования в части основного долга. Суд кассационной инстанции, оставляя без изменения обжалуемые судебные акты отклонил доводы кассационной жалобы о неправильном толковании и применении судами ст. ст. 1041, 1043 ГК РФ. Суд кассационной инстанции признал несостоятельной ссылку ответчика на то, что заключенный между ним (ООО "Д") и истцом договор является договором простого товарищества, в связи с чем у истца как у товарища отсутствует право требовать взыскания в свою пользу с другого товарища вклада, подлежащего внесению в общее имущество. Эти доводы не могут быть приняты во внимание судом кассационной инстанции как основанные на ошибочном толковании закона. Удовлетворяя иск в части основного долга, суды правомерно указали, что отношения сторон по договору относятся к инвестиционной деятельности и регулируются ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". В соответствии с Законом РСФСР от 26.06.1991 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений. В данном случае обязательства сторон по оспариваемому договору являются отношениями по соинвестированию, то есть вложению инвестиций посредством финансирования инвестора - стороны соответствующего инвестиционного контракта, что не противоречит положениям вышеуказанных Законов. Последствием выполнения соинвестором обязательства по финансированию инвестора является возникновение права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально определенной части в объекте инвестиций, но не возникновение у соинвестора права общей собственности на объект инвестиций, как полагает заявитель. В связи с этим понуждение стороны такого договора исполнить принятые обязательства, как это предусмотрено ст. 309 ГК РФ, не противоречит положениям закона. Учитывая изложенное, положения ст. ст. 1041, 1043 ГК РФ о договоре простого товарищества правомерно не применены судами к отношениям сторон. Физическое лицо, сторона по договору о долевом участии в строительстве, не вправе передавать свои права на получение жилой площади в доме пропорционально вложенным средствам другому лицу (ЖСК), а наделено лишь правом требовать получения в собственность конкретной квартиры. Данный вывод сделан судом на основании того, что заключенный с физическим лицом инвестиционный договор не является договором простого товарищества (ст. 1041, 1043 ГК РФ) и право общей долевой собственности на вновь созданную вещь не возникает.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.08.2004 по делу N А56-34849/02

Жилищно-строительный кооператив "Б", участвующий в качестве третьего лица в рассмотрении другого дела (N А56-27735/02), обратился с самостоятельным требованием к закрытому акционерному обществу "У" (инвестор) и ООО "И" (заказчик строительства) о признании за ним права дольщика-инвестора на получение жилой площади в доме в размере фактически внесенных инвестиций в соответствии с договорами долевого участия, перечисленными в приложении 1, по их фактической стоимости на момент ввода дома в эксплуатацию из доли ЗАО "У". Определением по другому делу (N А56-27735/02) исковые требования ЖСК "Б" выделены в отдельное производство. Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано. В апелляционной инстанции дело не рассматривалось. Постановлением суда кассационной инстанции решение было отменено, дело передано на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда. Решением первой инстанции после нового рассмотрения дела в удовлетворении исковых требований повторно отказано. В апелляционной инстанции дело не рассматривалось. В кассационной жалобе ЖСК "Б" просит решение отменить, принять новое решение об удовлетворении исковых требований. Податель жалобы ссылается на то, что решение принято с нарушениями статей 1044, 1047 и 1050 ГК РФ, статьи 24 Жилищного кодекса РСФСР. При этом податель жалобы указывает, что в договоре о сотрудничестве между ООО "И" и ЗАО "У" не содержится ограничений прав ЗАО "У" на заключение договоров долевого участия с третьими лицами, что, по мнению подателя жалобы, позволяет сделать вывод о том, что ЗАО "У" действовало в интересах всех товарищей, а обязательства, связанные с ответственностью ЗАО "У" перед физическим лицом, являются общими обязательствами ЗАО "У" и ООО "И". Суд кассационной инстанции полагает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению. Как усматривается из материалов дела, земельный участок предоставлен для капитального строительства Ленинградскому объединению электронного приборостроения "С", правопреемником которого является ОАО "С", на основании решения Исполкома Ленсовета от 27.02.89 N 150 и распоряжения мэра Санкт-Петербурга от 04.11.93 N 866-р. Между ОАО "С" и товариществом с ограниченной ответственностью "И" (ныне - ООО "И" - ответчик, инвестор) заключен договор о совместной деятельности по строительству жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по указанному адресу. В соответствии с пунктом 2.1.1 договора ООО "И" обязано произвести поиск и привлечение инвесторов на строительство и организовать инвестирование строительства дома. Согласно пункту 2.1.4 договора ООО "И" выполняет функции заказчика по строительству на основании доверенности, выданной ОАО "С". ООО "И" вправе передавать в порядке, установленном законодательством, свои правомочия по инвестициям и по договорам, заключенным с инвесторами, другим юридическим лицам (пункт 4.1 договора). Как следует из пункта 3 договора, порядок распределения прибыли определяется отдельным соглашением сторон после подписания договора (договоров) об инвестировании строительства и договора генерального подряда. ООО "И" осуществляло свою деятельность также на основании доверенностей, выданных ОАО "С". Между ответчиками - ООО "И" и ЗАО "У" были заключены два договора: 1) договор о сотрудничестве по строительству жилого дома; 2) договор генерального подряда на капитальное строительство указанного дома. На основании договора о сотрудничестве по строительству жилого дома, заключенного между ООО "И" и ЗАО "У" (инвестор), последнее заключило в 1997 - 2001 годах с гражданами (физическими лицами) договоры о долевом участии в строительстве указанного дома. Предметом упомянутых договоров является участие гражданина в долевом строительстве жилого дома путем внесения денежных средств ЗАО "У" с целью получения после окончания строительства в частную собственность конкретной квартиры определенной площадью, расположенной в определенной секции, на определенном этаже, в установленных строительных осях. Согласно условиям договоров ЗАО "У" обязуется осуществить проектно-изыскательские и строительно-монтажные работы по строительству указанного дома, ввести его в эксплуатацию и передать по акту приема-передачи завершенную строительством квартиру в течение двух месяцев после подписания акта госкомиссии; а дольщик обязуется оплатить стоимость квартиры в установленные сроки, принять квартиру по акту приема-передачи в течение двух месяцев после подписания акта госкомиссии и оплатить все расходы, связанные с технической инвентаризацией и регистрацией права собственности на указанную квартиру. Решением арбитражного суда по другому делу (N А56-20464/01) договор о сотрудничестве по строительству жилого дома между ООО "И" и ЗАО "У" расторгнут, определены доли в незавершенном строительстве по состоянию на 19.04.02 между ООО "И" и ЗАО "У". Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа решение и постановление апелляционной инстанции по делу N А56-20464/01 отменены в части определения долей сторон в незавершенном строительстве; в иске в этой части отказано; в остальной части решение и постановление оставлены без изменения. Строительство спорного дома завершено и в эксплуатацию дом сдан, что подтверждается актом приемки законченного строительством объекта государственной приемочной комиссией. Часть физических лиц, заключивших договоры о долевом участии в строительстве указанного дома с ЗАО "У", объединилась в ЖСК "БКА квартал 7Б". Окончательно уточненные исковые требования основаны на договоре от 11.07.02 N 57, заключенном между гражданкой Д. (цедент) и ЖСК "Б" (истец), в соответствии с которым гражданка Д. уступает, а ЖСК "Б" принимает на себя право на получение жилой площади размером 21,6 кв. м (общей площади 48,7 кв. м) в доме, принадлежащее гражданке Д. на основании договора о долевом участии в строительстве жилого дома, заключенного между гражданкой Д. и ЗАО "У". Из материалов дела следует, что истец (ЖСК "Б" - цессионарий) субъектом инвестиционной деятельности не является. Объем прав и обязанностей сторон по договору от 12.04.99 N 23/187 о долевом участии в строительстве, заключенному между ЗАО "У" и гражданкой Д., позволяет сделать вывод, что указанный договор не может быть признан договором простого товарищества. По условиям договора на гражданку возлагается обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения. ЗАО "У" принимает на себя функции заказчика и подрядчика строительства определенного объекта недвижимости с обязательством передать гражданке в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию. Отличительная особенность возникших между физическим лицом и ЗАО "У" отношений по упомянутому договору заключается в том, что гражданка вступала в правоотношения по строительству своей квартиры непосредственно с подрядчиком - организацией, осуществляющей строительство жилого дома. Ошибочно было бы полагать, что при заключении упомянутого договора между гражданкой и ЗАО "У" возникли отношения по совместной деятельности (простого товарищества), и применять к ним нормы главы 55 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующей договор простого товарищества. В силу положений этой главы участники совместной деятельности заключают взаимный договор о совместной деятельности, образуют простое товарищество. У каждого участника по отношению к остальным возникают взаимные права и обязанности. Каждый участник договора о совместной деятельности должен иметь право на участие в управлении общими делами, на долю в общем имуществе и на получение части прибыли. Имущественные взносы участников и имущество, созданное или приобретенное ими в результате совместной деятельности, в том числе полученные доходы, составляют объект их общей долевой собственности. Отношения между товарищами регулируются нормами о праве долевой собственности, включая право преимущественной покупки доли, продаваемой участником, и выражаются они в организации совместной деятельности участников для достижения общей цели. Между тем конечной целью участия граждан в строительстве многоквартирного дома является получение квартиры для проживания, а взнос гражданина предназначен только для финансирования строительства конкретной квартиры. Кроме того, из содержания договора, заключенного между физическим лицом и ЗАО "У", видно, что гражданка не обладает правом ни на участие в управлении общими делами предприятия, ни на долю в праве на общее имущество, ни на получение части прибыли. В результате исполнения условий договора создается не общая собственность, а собственность гражданина на конкретную вещь. В силу статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода прав. Поскольку по договору, заключенному между ЗАО "УНР-86" и гражданкой, последняя имеет право только требовать передачи ей в собственность конкретной квартиры после приемки дома в эксплуатацию, никаких иных прав, кроме предусмотренных договором, передать иным лицам, в частности ЖСК, она не могла. На момент принятия решения судом первой инстанции по существу спора дом был принят в эксплуатацию, и наступил срок исполнения обязательства по договору о долевом участии в строительстве по передаче гражданке указанной в договоре квартиры. Исковые же требования в том виде, как они сформулированы истцом по настоящему делу, являются неисполнимыми и не приводят к восстановлению нарушенного права. При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований ЖСК "Б" о признании за ним права на получение жилой площади в доме. Вместе с тем суд первой инстанции сделал неправильный вывод в мотивировочной части решения о том, что при расторжении договора о сотрудничестве, заключенного между ООО "И" и ЗАО "У", у последнего возникает только право на компенсацию затраченных на строительство объекта средств как самостоятельное последствие расторжения договора. Суд кассационной инстанции полагает, что, оценивая правоотношения ООО "И" и ЗАО "У", возникшие в связи с расторжением договора о сотрудничестве, суд первой инстанции вышел за пределы заявленных исковых требований. В связи с этим указанный вывод следует исключить из мотивировочной части решения. Поскольку судом первой инстанции принято правильное решение об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.

Раздел II

ВОПРОСЫ РАСТОРЖЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОГО КОНТРАКТА

Длительное невыполнение инвестором обязательств по инвестиционному контракту (в частности, сроков реконструкции недвижимого имущества, сроков оформления градостроительной документации) является существенным нарушением условий договоров, влекущим его расторжение.

Постановление ФАС Московского округа от 07.04.2005 N КГ-А40/2207-05 по делу N А40-26819/03-53-248

Департамент имущества города Москвы (ДИгМ) и префектура административного округа города Москвы обратились в арбитражный суд с иском к некоммерческой организации о расторжении контракта на реализацию инвестиционного проекта. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, исковые требования были удовлетворены. Расторгая контракт на реализацию инвестиционного проекта, заключенный между некоммерческой организацией, ДИгМ и префектурой административного округа г. Москвы, суд исходил из нарушения ответчиком существенных условий договора, а именно: на протяжении более пяти лет после окончания предполагаемого срока сдачи объект так и не реконструирован и не был сдан в эксплуатацию, вследствие чего администрация лишилась того результата, на который рассчитывала при заключении контракта. Постановлением суда кассационной инстанции решение и постановление отменены, дело направлено на новое рассмотрение, поскольку суд не исследовал ряд существенных обстоятельств, необходимых для разрешения спора. При этом суд кассационной инстанции указал на то, что из принятых судебных актов не усматривается, какой ущерб понесен истцами, в чем он выразился (часть 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ), кроме того, делая вывод о неисполнении ответчиком обязательств в сроки, установленные договором (с 1996 по 1998 гг.), суд не принял во внимание то обстоятельство, что спорный контракт был признан заключенным только решением арбитражного суда от 20.02.2003, вступившим в законную силу 04.04.2003. Судебная коллегия указала на то, что суд не проверил довода ответчика о невозможности исполнения обязательств по контракту в связи с отрицанием истцами факта заключения контракта. Судом не дана оценка доводам ответчика о неисполнении истцами обязательств, установленных статьей 5 контракта, в том числе по оказанию ответчику содействия в реализации проекта и оформлению прав на земельный участок, судом не исследованы обстоятельства возможности исполнения ответчиком договора в связи с незаконным бездействием государственных органов, необоснованным отказом земельного комитета в заключении договора аренды. При новом рассмотрении судом в порядке статьи 49 АПК РФ удовлетворено ходатайство истцов об изменении оснований иска, согласно которому исковые требования основаны на том, что ответчик в установленный контрактом срок не произвел реконструкцию здания, в связи с чем истцы понесли убытки, так как не имели возможности получать арендную плату за помещения. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, контракт на реализацию инвестиционного проекта на территории, заключенный между сторонами, был расторгнут. Судом установлено, что между сторонами заключен контракт на реализацию инвестиционного проекта, предметом которого является реализация распорядительного документа (ненормативного акта правительства г. Москвы) о реконструкции строения. Контракт признан заключенным с декабря 1996 г. решением по другому делу, вступившим в законную силу 04.04.2003. В соответствии с условиями контракта ответчик (инвестор) принял на себя обязательства за свой счет произвести проектные, строительно-монтажные и пусконаладочные работы в 1996 - 1998 гг. Согласно части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора. Судом установлено, что до настоящего времени ответчик принятых на себя обязательств не выполнил, объект не реконструирован и не введен в эксплуатацию. Кроме того, в нарушение условий контракта ответчиком не разработано и не оформлено градостроительное задание, не оформлен акт резервирования земельного участка, не разработано и не согласовано технико-экономическое обоснование. Ответчиком не выполнен полный объем проектных, строительно-монтажных и пуско-наладочных работ, в нарушение контракта в администрацию не предоставлялись отчеты об объемах выполненных работ. Кроме того, изменения, касающиеся сроков исполнения работ, в установленном законом порядке в контракт не вносились. При таких обстоятельствах суд сделал обоснованный вывод о нарушении ответчиком существенных условий договора, поскольку администрация лишилась того результата, на который рассчитывала при заключении контракта, правильно указав на то, что наличие судебных споров по контракту между сторонами не лишает истцов права требовать его расторжения ввиду существенного нарушения ответчиком условий контракта. В частности, суд правомерно указал на то, что в течение действия контракта любая из сторон вправе заявить требование о его расторжении. Также подлежит отклонению довод кассационной жалобы о том, что ДИгМ и префектура являются ненадлежащими истцами, так как спорный контракт был заключен правительством Москвы в лице указанных органов исполнительной власти Правительства Москвы.

Комментарий

Результатом существенного нарушения прав инвестора и другой стороны по инвестиционному договору может стать его расторжение. Проблема расторжения инвестиционного договора порождает возникновение следующих дополнительных вопросов. Какие правовые последствия влечет за собой нарушение (истечение) срока исполнения обязательств по инвестиционному договору? Как соотносится срок исполнения обязательств по инвестиционному договору и срок действия самого договора? Если установленный в договоре срок исполнения обязательств нарушен, а срок действия договора прямо в договоре не определен, означает ли это обстоятельство, что инвестиционный договор прекратил свое действие? Все эти вопросы требуют толкования нормы права, содержащейся в п. 3 ст. 425 ГК РФ, применительно к инвестиционным отношениям. В соответствии с п. 3 ст. 425 ГК законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. Тем самым установлена презумпция действия договора до предусмотренного договором момента исполнения обязательств, которые стороны могут изменить, предусмотрев в договоре иное соотношение срока действия договора и срока исполнения обязательств по нему. Например, может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет за собой прекращение обязательств по нему (ст. 425 ГК РФ), если даже обязательство было не исполнено полностью или исполнено только частично. Однако данное обстоятельство не означает, что стороны освобождаются от ответственности за неисполнение обязательства (п. 4 ст. 425 ГК РФ). Просто кредитор теряет право на исполнение обязательства в натуре. В рассматриваемых случаях возник вопрос не об исполнении договора за пределами срока его действия, а о возможности нерасторжения договора, срок действия по которому истек. Ответ на этот вопрос содержится в ст. 8 Формы инвестиционного договора (контракта), являющейся приложением N 6 к постановлению правительства Москвы от 27 апреля 2004 г. N 255-ПП "О порядке проведения конкурсов и аукционов по подбору инвесторов на реализацию инвестиционных проектов". В соответствии с положениями указанной статьи инвестиционный контракт действует в течение срока реализации инвестиционного проекта. В указанном постановлении определена также необходимость установления предельного срока реализации проекта, который не может превышать определенное число лет с даты его заключения (предельный срок реализации проекта). За указанный предельный период времени стороны обязаны исполнить все свои обязательства по контракту. По истечении предельного срока реализации проекта действие контракта прекращается, и договор краткосрочной аренды земельного участка расторгается в установленном порядке. Таким образом, на основании указанной типовой формы стороны в инвестиционном контракте детально прописывают срок действия договора и срок его реализации (исполнения обязательств). Из этого следует один важный вывод: прекратилось действие договора и исполнения обязательств - окончился предельный срок - следовательно, необязательно расторгать неисполненный договор инвестирования. Может быть беспрепятственно заключен новый договор инвестирования с другим лицом, а с прежнего инвестора возможно взыскать убытки, причиненные неисполнением обязательств по договору. Подход о том, что расторжение прекратившего действие договора не требуется, содержится в приведенных ниже судебных актах. Срок действия инвестиционного контракта с прежним (бывшим) инвестором, не исполнившим свои обязательства, истек, и расторжение указанного договора, прекратившего свое действие, не требуется. Права и обязанности прежнего инвестора, не исполнившего обязательства, изданием акта о проведении конкурса не нарушены. Кроме того, издание администрацией распоряжения о проведении конкурса на участие в инвестиционном проекте без расторжения инвестиционного контракта с прежним инвестором по указанному проекту правомерно, т. к. носит организационный характер и реальных действий по замене инвестора не было осуществлено.

Постановление ФАС Московского округа от 05.03.2005 N КА-А40/1030-05 по делу N А40-27057/04-72-169

Открытое акционерное общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного акта (распоряжения правительства г. Москвы) о строительстве административно-торгового комплекса с подземной автостоянкой, а также признании незаконными действий правительства Москвы по проведению конкурса и передаче прав третьим лицам на инвестиционный объект до расторжения инвестиционного контракта. При этом истец ссылался на то, что ответчик в одностороннем порядке, используя свои властные полномочия, изменил назначение реконструируемого объекта и перенес на три года срок ввода его в эксплуатацию, без расторжения инвестиционного контракта утвердил нового инвестора на спорный объект, в одностороннем порядке отказался от выполнения условий заключенного контракта. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, в удовлетворении исковых требований было отказано. Истец обратился в суд кассационной инстанции с жалобой на указанные судебные акты. По мнению ОАО, неправомерным является вывод суда о том, что действующим законодательством не предусмотрена возможность оспаривания действий, решений по проведению конкурсов, а только их результаты. Заявитель сам вправе избрать способ защиты своего права. Ошибочен вывод суда о том, что оспариваемое распоряжение не нарушает его права, так как не прекращает его права как инвестора. Издавая оспариваемое распоряжение, правительство Москвы в одностороннем порядке лишило ОАО прав инвестора и передало их другому лицу. Противоречит имеющимся в материалах дела доказательствам вывод суда о том, что оспариваемое распоряжение носит организационный характер и не возлагает на заявителя дополнительных обязанностей. Вывод суда о том, что срок инвестиционного контракта истек, противоречит фактическим обстоятельствам. Суд кассационной инстанции оставил без изменения обжалуемые судебные акты. Как усматривается из материалов дела, обжалуемым распоряжением правительства Москвы указано осуществить строительство административно-торгового комплекса с подземной автостоянкой со сроком ввода в эксплуатацию не позднее 2 лет 8 месяцев с даты заключения инвестиционного контракта. ООО утверждено инвестором на реализацию указанного строительного объекта. Префекту административного округа предписано от имени правительства Москвы заключить с инвестором контракт на реализацию инвестиционного проекта, а также указано о необходимости провести ряд организационных мероприятий, таких как обеспечение разработки эскизного проекта инвестиционного проекта, оформление краткосрочной аренды на земельный участок после заключения контракта с ООО, возмещение бывшему инвестору (истцу) понесенных им расходов за счет доли города Москвы. Суды пришли к выводу, что оспариваемое распоряжение издано на основании решения городской конкурсной комиссии по подбору инвесторов на реализацию инвестиционных градостроительных проектов по объектам нежилого фонда г. Москвы, оформленного протоколом в соответствии с существующим порядком. Распоряжение соответствует требованиям п. 1 постановления правительства Москвы от 18.05.1999 N 426, ст. 22 Градостроительного кодекса РФ, направлено на реализацию нового инвестиционного проекта с другим лицом, победившим на конкурсе с соблюдением установленной процедуры. Указанные выводы судов первой и апелляционной инстанций являются правильными. Распоряжение было принято правительством Москвы в связи с тем, что с даты заключения инвестиционного контракта в 1994 году, а впоследствии измененным дополнительным соглашением от 18.02.1998, срок окончания контракта был ограничен 4 кварталом 2000 г., но ОАО условия контракта не выполнило, строительство не начало. После истечения срока выполнения контракта правительством Москвы было издано оспариваемое распоряжение, направленное на обеспечение строительства административно-торгового комплекса на спорном земельном участке. Распоряжение носит организационный характер, без оформления инвестиционного контракта и договора аренды земельного участка для строительства инвестиционного объекта не влечет установление инвестиционных отношений с третьим лицом и не может быть обжаловано в арбитражный суд. Результаты конкурса не оспорены, являются законными. Противоположных данных в материалах дела не имеется, заявителем не представлено. Заявитель не доказал, что правительство Москвы совершило какие-либо реальные действия по проведению конкурса и передаче прав на инвестиционный объект иным лицам, хотя в силу процессуального законодательства (ст. ст. 41, 65, 199 АПК РФ) именно на нем лежала такая обязанность. Кроме того, правомерным является вывод суда о том, что могут быть оспорены только результаты конкурса, поскольку действия по подготовке конкурсов не налагают на общество дополнительных обязанностей, не нарушают права ОАО в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности и согласно АПК РФ не могут быть обжалованы. Действия, совершенные в будущем, не могут быть обжалованы в рамках данного дела, так как заявитель не доказал факт совершения ответчиком таких действий, их неправомерность, а также нарушения ими его прав и охраняемых законом интересов. Следовательно, правомерным является вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что изданное распоряжение принято уполномоченным органом в пределах своих полномочий, в соответствии с действующим законодательством, не нарушает права и охраняемые законом интересы заявителя, направлено на производство организационных действий, не содержит обязательных для заявителя правил, не возлагает на него дополнительных обязанностей. Совершение ответчиком неправомерных действий заявителем не доказано, в материалах дела такие доказательства отсутствуют.

Постановление ФАС Московского округа от 13.09.2004 N КА-А40/7929-04 по делу N А40-13681/04-96-86

Открытое акционерное общество обратилось в арбитражный суд с заявлением к правительству Москвы о признании незаконным решения городской конкурсной комиссии по подбору инвесторов на реализацию инвестиционных градостроительных проектов по объектам нежилого фонда города Москвы (далее - городская конкурсная комиссия), оформленного протоколом, в части, касающейся проведения открытого конкурса по инвестиционному объекту. При этом истец ссылался на то, что ответчик в одностороннем порядке, используя свои властные полномочия без расторжения действующего инвестиционного контракта, утвердил нового инвестора на спорный объект, в одностороннем порядке отказался от выполнения условий заключенного контракта. Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, заявленное требование удовлетворено по следующим мотивам. Инвестиционный объект, в отношении которого принято решение о проведении на момент проведения названного конкурса, являлся предметом инвестиционного контракта. Этот контракт заключен между правительством Москвы в лице префекта округа и инвестором, переуступившим свои права по нему истцу. При этом суд исходил из того, что из контракта и дополнительного соглашения к нему не усматривается положений, в силу которых окончание срока действия контракта влечет прекращение обязательств по нему. Поэтому основания, предусмотренные пунктом 3 статьи 425 ГК РФ, позволяющие сделать вывод о прекращении обязательств сторон по договору, а следовательно, и об отсутствии нарушенного права общества, не усматриваются. Постановлением суда кассационной инстанции решение и постановление отменены по следующим основаниям. Между правительством Москвы в лице префекта округа и инвестором на выполнение проектных, строительно-монтажных и пуско-наладочных работ с последующим потреблением права долевой собственности на объект был заключен инвестиционный контракт. Этот контракт согласно статье 8 вступил в силу с момента подписания и действовал в течение всего периода выполнения обязательств, обусловленных контрактом. В соответствии со статьей 9.2 контракта он может быть прекращен по соглашению сторон. По соглашению, подписанному сторонами, инвестор произвел уступку всех своих прав и обязательств по названному контракту истцу (заявителю). Общество согласно названному дополнительному соглашению приняло на себя все права и обязанности по контракту без изменения установленных сроков реконструкции. Упомянутое дополнительное соглашение в соответствии с его условиями вступило в силу с момента подписания и действовало в течение всего периода действия обязательств. При этом срок окончания действия дополнительного соглашения и контракта был установлен четвертый квартал 2000 года. При этом стороны определили, что дополнительное соглашение является неотъемлемой частью инвестиционного контракта. Соглашений, касающихся изменения сроков окончания контракта, которые были бы оформлены письменно и являлись бы его неотъемлемой частью, сторонами, как установлено судом, не подписывалось. Поэтому вывод суда о том, что на момент проведения открытого конкурса указанный инвестиционный объект в силу пункта 3 статьи 425 ГК РФ был предметом действующего инвестиционного контракта, в связи с чем права и законные интересы общества нарушены, не соответствует установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Неполное финансирование инвестором строительства объекта является существенным нарушением условий инвестиционного контракта и служит основанием для его расторжения. Предоставление ответчиком (инвестором) истцу нецелевых займов, не увязанное со сроками и объектами строительства, не является подтверждением исполнения инвестиционного обязательства.

Постановление ФАС Московского округа от 26.11.2004 N КГ-А40/10727-04

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, удовлетворен иск ООО о расторжении инвестиционного контракта, заключенного с ЗАО (инвестор). Суд применил при этом пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, согласно которому договор расторгается в случае существенного нарушения договора другой стороной. Ответчик на судебные акты подал кассационную жалобу. Заявитель указал, что суд необоснованно применил пп. 1 п. 1 ст. 450 ГК РФ, так как вывод о существенном нарушении условий контракта со стороны ЗАО не соответствует материалам дела и фактическим взаимоотношениям сторон. ЗАО перечислил денежную сумму и предоставил займы для истца. В связи с этим, по мнению заявителя, суд сделал неправильный вывод об обязанности ЗАО полностью финансировать строительство. Кроме того, контракт предусматривал строительство элитного дома, тогда как Торговый дом получил в аренду земельный участок под строительство административно-делового и гостиничного комплекса. Следовательно, реализация контракта невозможна была до изменения назначения участка. Сроки и объемы финансирования в контракте не предусматривались, поэтому контракт не может считаться заключенным. Постановлением суда кассационной инстанции обжалуемые судебные акты были оставлены без изменения по следующим мотивам. В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию одной из сторон при существенном нарушении условий договора другой стороной. Судами было установлено, что согласно условиям инвестиционного контракта ЗАО (инвестор) обязалось осуществить полное финансирование строительства объекта; между тем реально обязательство не исполнено; истец получил от ЗАО значительно меньшую денежную сумму, чем та, что была затрачена для выкупа права аренды и финансирования уже произведенных работ истцом; займы, представленные истцу со стороны ЗАО, не увязаны по срокам возврата денежных средств со сроками строительства объекта и по существу не являются для ЗАО исполнением условия контракта о полном финансировании строительства. Таким образом, суд пришел к выводу о существенном нарушении контракта со стороны ЗАО и наличии оснований для расторжения спорного инвестиционного контракта по пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ. Довод заявителя относительно отсутствия у ЗАО обязанности по полному финансированию строительства были обоснованно отклонены как противоречащие условиям инвестиционного контракта. Такая обязанность инвестора предусмотрена п. 2.2 инвестиционного контракта, согласно которому в рамках реализации инвестиционного проекта инвестор обязуется за счет собственных (заемных) и (или) привлеченных средств произвести финансирование нового строительства объекта - элитного жилого дома с подземной автостоянкой. Перечисление ответчиком части денежной суммы не является исполнением обязанности инвестора произвести полное финансирование строительства. Довод заявителя относительно того, что контракт предусматривал инвестирование строительства элитного жилого дома, тогда как земельный участок предоставлен Торговому дому под строительство гостиничного комплекса, отклоняется. Указанное обстоятельство не прекращало обязательства ЗАО в части полного финансирования строительства, тем более что впоследствии издан акт правительства Москвы о возможности строительства на земельном участке элитного жилого дома. Довод заявителя относительно отсутствия в контракте сроков и объема финансирования проекта отклоняется. Суд правомерно исходил из того, что в контракте предусмотрены и объем финансирования (в полном объеме), и периоды времени, в которые должно было быть произведено финансирование. Инвестиционный контракт заключен, его условия закону не противоречат. Нарушение инвестором-застройщиком сроков строительства и ввода в эксплуатацию объекта инвестиционной деятельности, произошедшее по вине другой стороны инвестиционного контракта (администрации), не влечет расторжения договора. При этом вина администрации выразилась в просрочке выдачи разрешения на строительство, а также в неоднократном одностороннем внесении изменений в согласованную проектную документацию и согласованную смету, повлекшем затягивание строительства.

Постановление ФАС Московского округа от 27.12.2004 N КГ-А41/11960-04 по делу N КГ-А41/11960-04, по делу N А41-К1-6303/04

Администрация города обратилась в суд с иском к ЗАО о расторжении инвестиционного контракта и о применении последствий его расторжения, о взыскании денежной суммы за право застройки земельного участка, процентов по ст. 395 ГК РФ и убытков. Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции и кассационной инстанции, в иске отказано. Судами установлено, что между сторонами был заключен инвестиционный контракт N 3 на строительство двух девятиэтажных жилых домов и пристроенного социально-бытового объекта. Кроме того, во исполнение данного контракта были заключены дополнительные соглашения для ввода в эксплуатацию по пусковым комплексам. Согласно условиям данного контракта и дополнительных соглашений ответчик обязался окончить строительство вышеуказанных объектов не позднее 4 квартала 2002 г. с возможностью предъявления государственной приемочной комиссии для ввода в эксплуатацию по пусковым комплексам. При этом в соответствии с протоколом к инвестиционному договору ответчик обязался произвести оплату пусковых комплексов поэтапно. Оплата заключительного этапа должна быть до момента государственной регистрации прав собственности на пусковой комплекс, но не позднее трех месяцев с момента подписания акта госкомиссии. Ответчик выполнил свои обязательства по строительству и сдаче двух 9-этажных жилых домов (1 и 2 пусковые комплексы) и оплатил права застройки земельного участка, выделенного под строительство, предусмотренные графиком оплаты. Оставшаяся сумма оплаты застройки земельного участка должна была быть произведена ответчиком в соответствии с подписанным сторонами протоколом после подписания акта госкомиссии. Ответчик нарушил сроки выполнения работ по контракту в отношении пристройки социально-бытового объекта. Истец требовал расторгнуть вышеуказанный контракт в связи с существенными нарушениями ответчиком условий контракта и применить последствия его расторжения, однако, как следует из представленных материалов дела, со стороны истца также имело место нарушение его условий, что послужило причиной для нарушения ответчиком сроков исполнения условий контракта. После заключения контракта и согласования проектно-сметной документации ответчик обратился к истцу с просьбой выдать разрешение на строительство объекта, данное требование истцом было выполнено с просрочкой, которая, принимая правила делового оборота, составила более 3-х месяцев. Кроме того, на протяжении срока действия инвестиционного контракта истцом в одностороннем порядке в нарушение дополнительного соглашения к инвестиционному договору вносились изменения в ранее согласованную проектную документацию. Согласование данных изменений заняло более 19 месяцев, а разработка новой проектно-сметной документации заняла еще более 3-х месяцев. Таким образом, общая просрочка исполнения истцом обязательств по выдаче документов, необходимых для проектирования и строительства объекта, составила почти 23 месяца. Изменения, внесенные истцом в ранее согласованную смету, повлекли за собой выполнение ответчиком дополнительных работ на объекте, что послужило основанием для продления срока работ еще на 6 месяцев, кроме того, данное обстоятельство привело к тому, что истек срок действия договора аренды земельного участка от 31.05.2000. Ответчик неоднократно обращался к истцу о пролонгации данного договора аренды, однако истец в нарушение условий дополнительного соглашения его не продлил. Учитывая данные обстоятельства, ответчик не мог производить никаких строительных работ на объекте в связи с отсутствием договора аренды. На момент рассмотрения дела в суде кассационной инстанции договор аренды земельного участка не заключен. В 2003 - 2004 гг. ответчик обращался к истцу с предложением завершить строительство и произвести ввод в эксплуатацию незавершенного объекта, однако со стороны истца поступил отказ. 31.01.2003 у ответчика истек срок разрешения на строительство объекта. Истец в нарушение условий контракта не выдал ответчику нового разрешения для завершения строительства, что исключает возможность его завершения.

Комментарий

В данном случае возникает вопрос, каким образом квалифицировать действия администрации и инвестора. По существу администрация выступила в роли кредитора - активной стороны в неисполненном инвестором обязательстве. При этом администрация пошла с иском о расторжении договора. В постановлении прямо не говорится, что суд рассмотрел возможность применения ст. 404 ГК РФ о вине кредитора по аналогии к отношениям по расторжению договора. Между тем, в соответствии с п. 1 ст. 404 ГК РФ, если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению. Тем не менее при наличии вины кредитора "существенность" нарушения должником обязательства может быть исключена. Одновременно следует отметить возможность применения в комментируемом деле положений ст. 328 ГК РФ. В силу п. 2 ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Таким образом, по рассмотренному делу можно было отметить, что нарушение инвестором сроков строительства и ввода в эксплуатацию объекта инвестиционной деятельности было основано на нормах закона о приостановлении обязательства. При этом если одностороннее изменение проектной документации связано с ненадлежащим исполнением условий договора, то невыдача разрешения на строительство представляет собой действие администрации как публично-правового образования, являющегося одновременно стороной по договору. Если бы администрация не была стороной по договору, то неправомерная невыдача разрешения, повлекла бы за собой обращение с регрессным иском о взыскании убытков, вызванных, например, применением штрафных санкций к инвестору или/и расторжением договора. В данном случае суд принял отказ администрации как одно из подтверждений правомерности действия инвестора.

Выводы

1. Итак, по мнению суда, неправомерность действий администрации заключалась в: - одностороннем внесении изменений в проектную документацию, которую приходилось заново согласовывать; - отказе в выдаче нового разрешения на строительство; - отказе в продлении договора аренды на земельном участке, на котором проводится строительство. 2. При расторжении договора вследствие неисполнения обязательств инвестора следует учитывать положения ст. 328 ГК РФ о приостановлении исполнения обязательства, если можно четко определить период. 3. Если период приостановления исполнения обязательств одной из сторон ввиду ненадлежащих действий другой стороны определить невозможно, то допустимо применение по аналогии п. 2 ст. 404 ГК РФ. В этом случае речь должна идти не об уменьшении ответственности, а об оценке степени существенности нарушения должником обязательств. Суд отказывает в удовлетворении исковых требований о расторжении инвестиционного договора, если с исковыми требованиями обращается лицо, не являющееся стороной договора. Минимущество России, не являющееся стороной инвестиционного договора, но утвердившее (согласовавшее) его заключение, не может расторгнуть инвестиционный договор, несмотря на существенное его нарушение одной из сторон (инвестором). Расторжение договора не является способом защиты публичного интереса в отличие от признания контракта недействительным.

Постановление ФАС Московского округа от 20.12.2004 N КГ-А40/10041-04-П по делу N А40-47083/02-25-254

Минимущество РФ обратилось в суд первой инстанции с иском к ЗАО (инвестор) о расторжении контракта на осуществление инвестиционной деятельности по реконструкции дворового корпуса ГПИСС Минобороны РФ. К участию в деле 3-ми лицами привлечены: ГПИСС Минобороны РФ и Уполномоченный по правам человека в РФ. Решением, оставленным без изменения апелляционным постановлением, в иске отказано со ссылкой на отсутствие права на иск. Постановлением кассационной коллегии состоявшиеся судебные акты отменены с передачей дела на новое рассмотрение с указанием проверить право истца на иск. При новом рассмотрении дела решением суда первой инстанции в иске вновь отказано по тем же мотивам. Постановлением апелляционной инстанции решение отменено и иск удовлетворен по мотиву нарушения публичного интереса несоблюдением ответчиком условий контракта. В кассационной жалобе ответчик просит постановление отменить, оставив в силе решение, полагая, что Минимущество РФ не вправе требовать расторжения контракта, защищая публичный интерес, так как отсутствует нарушение закона (ст. 53 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Постановлением суда кассационной инстанции отменено постановление суда апелляционной инстанции, оставлено в силе решение суда первой инстанции по следующим мотивам. Как установлено судами обеих инстанций при рассмотрении спора по существу, Минимущество РФ, не будучи стороной по спорному контракту, но утвердившее его заключение ГПИСС Минобороны РФ с ТОО, выбывшим из обязательства, с заменой на ЗАО (истца), просит его расторгнуть в связи с нарушением существенных условий, исходя из необходимости защиты публичных интересов (ст. 53 АПК РФ, ст. 450 ГК РФ). Суд первой инстанции, отказывая в иске, сослался на недоказанность нарушения публичного интереса, указав, что расторжение контракта не является способом его защиты в отличие от признания контракта недействительным. Апелляционный суд, напротив, толкуя положение о Минимуществе РФ, счел возможным расторгнуть контракт, указывая на его существенные нарушения. Выводы апелляционной инстанции ошибочны. Суд, отвергая доводы истца, всесторонне исследовал вопросы о сторонах контракта, их обязательствах, его полномочиях, об отсутствии публичного интереса и способах его защиты (ст. ст. 53 АПК РФ, 450 ГК РФ). Суд не рассмотрел вопрос о возможности (невозможности) обращения в суд с иском о расторжении инвестиционного договора лица, не являющегося его стороной. При этом суд отказал в удовлетворении исковых требований на том основании, что воля сторон не была направлена на расторжение договора.

Постановление ФАС Московского округа от 09.08.2004 N КГ-А40/6444-04 по делу N А40-56180/03-30-489

Предприниматель без образования юридического лица (далее - ПБОЮЛ) обратился в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу (ЗАО) и правительству города Москвы о признании контракта по реализации инвестиционного проекта на территории административного округа, заключенного между правительством г. Москвы и ЗАО, расторгнутым. Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении исковых требований отказано. При этом суды первой и апелляционной инстанций сослались на то, что между ответчиками было заключено дополнительное соглашение N 1 к контракту по реализации инвестиционного проекта, что свидетельствует об отсутствии воли сторон на расторжение контракта. В кассационной жалобе истец просит отменить принятые по делу судебные акты в связи с неправильным применением норм материального права, ссылаясь на то, что обязательства сторон были прекращены путем направления префектом административного округа письма о расторжении контракта. Суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменения по следующим мотивам. Судом установлено, что между ответчиками был заключен контракт по реализации инвестиционного проекта. Пунктом 9.3 контракта предусмотрено право администрации (правительства г. Москвы) в одностороннем порядке расторгнуть контракт в случае неисполнения инвестором (ЗАО) сроков реализации контракта с письменным предупреждением инвестора за один месяц до расторжения. Согласно части 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым. Судом установлено, что письмом префект округа сообщил ЗАО о расторжении указанного контракта. Также суд установил, что между ответчиками 31.10.03 было заключено дополнительное соглашение N 1 к контракту, подписанное префектом округа и ЗАО. При таких обстоятельствах суд сделал правильный вывод о том, что воля сторон не была направлена на расторжение договора. В этой связи довод истца о том, что обязательства сторон были прекращены путем направления префектом округа уведомления о расторжении договора, является необоснованным. Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне, в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, исследовали обстоятельства дела и вынесли законные и обоснованные решение и постановление.

Выводы

1. Расторжение договора, в том числе инвестиционного контракта, является способом реагирования на неисполнение обязательств стороной. По этой причине лицами, заинтересованными в расторжении договора, являются лишь его участники. При этом лицо, с которым согласовывается договор в соответствии с требованиями закона, не является его участником. 2. Лица, не являющиеся сторонами по инвестиционному договору не вправе инициировать его расторжение. В этом случае надлежащим способом защиты прав и интересов таких лиц являются признание договора недействительным и применение последствий недействительности сделки (ст. 167 ГК РФ). 3. При рассмотрении исков о расторжении инвестиционных договоров суд должен в первую очередь исходить из права истца на иск в материальном смысле. Так, по второму делу, независимо от того (направлена ли была воля сторон на расторжение договора), исковые требования не могли быть удовлетворены: предприниматель не являлся стороной по договору. (Суды между тем на это внимание не обратили - Постановление ФАС МО от 9 августа 2004 г. N КГ-А40/6444-04).

Раздел III

СООТНОШЕНИЕ ДОГОВОРА УСТУПКИ ПРАВ ТРЕБОВАНИЯ, ДОГОВОРА СОИНВЕСТИРОВАНИЯ И ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Договор участия в строительстве жилого дома, предусматривающий схему соинвестирования с привлечением нового лица, не является договором уступки права требования, а предполагает предоставление в счет внесенных инвестиций определенной квартиры после завершения строительства объекта. Таким образом, участник строительства получает право требования причитающихся ему квартир в соответствии с инвестиционным законодательством.

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.11.2004 N 8887/04

Закрытое акционерное общество (далее - фирма) обратилось в арбитражный суд с исковым требованием к обществу с ограниченной ответственностью (далее - общество) о признании недействительным договора, заключенного между истцом и ответчиком, об участии ответчика в инвестировании строительства жилого дома. Исковые требования основаны на следующих обстоятельствах. Распоряжением администрации (орган государственной власти субъекта) право на привлечение средств на строительство указанного жилого дома было предоставлено заказчику (акционерному обществу). Впоследствии заказчик заключил соответствующий договор с истцом (подрядчик, инвестор), в соответствии с которым в счет выполнения работ подрядчик получал долю. В свою очередь, подрядчик (истец, осуществляющий инвестирование объекта своими работами и получающий в счет этого права на квартиры) заключил договор на участие в строительстве с ответчиком (соинвестор), в соответствии с которым передавал последнему за денежную сумму права требования на получение квартир, после произведенных работ. Кроме того, истец привел следующие аргументы. Из заявленных требований следует, что истец, передав это право ответчику, нарушил указанное распоряжение. Кроме того, в нарушение требований статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации стороны распределили квартиры в непостроенном объекте. Предметом сделки стал объект недвижимости, который вопреки статье 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не прошел государственной регистрации. Договор в части уступки права требования квартир ничтожен, поскольку у истца на момент заключения договора отсутствовало право собственности на эти квартиры. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении искового требования отказано. Суд кассационной инстанции указанные судебные акты отменил и вынес новое решение: договор признал недействительным. Договором в качестве встречного удовлетворения предусмотрена не уступка фирмой обществу ответчику права требования к обществу (заказчику), а обязанность фирмы передать обществу (ответчику, соинвестору) в счет внесенных инвестиций определенные квартиры после завершения строительства объекта. При этом суд кассационной инстанции не привел правовых норм в обоснование своего вывода об отсутствии у фирмы права на привлечение в качестве инвестора общества. В заявлениях о пересмотре в порядке надзора граждане (физические лица, к которым перешли в итоге права на получение квартир) просят также отменить постановление суда кассационной инстанции и оставить в силе решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции по настоящему делу, ссылаясь на то, что решением арбитражного суда по другому делу установлено, что в соответствии с договором цессии, заключенным ответчиком с ними ответчик уступил им свое право требования к фирме (истцу) на соответствующие квартиры в корпусе 11. Поэтому суд кассационной инстанции, признав недействительным оспариваемый договор, фактически разрешил вопрос о правах граждан, чем нарушил имущественные права последних. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отменил постановление суда кассационной инстанции, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставил в силе по следующим основаниям. Суд кассационной инстанции, отменив решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и удовлетворив иск, сослался на то, что фирма как подрядчик на момент заключения договора не имела права на привлечение инвесторов для строительства объекта. Кроме того, суд счел, что указанный договор как договор уступки фирмой обществу (ответчик, соинвестор) права требования на квартиры является ничтожным, так как фирма к этому времени еще не выполнила своих обязательств по договору строительного подряда. Эти доводы суда кассационной инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным судом первой инстанции, и основаны на ошибочной правовой оценке фактических взаимоотношений сторон. Как установлено судом первой инстанции, распоряжением администрации (органа государственной власти) на общество (титульный инвестор-заказчик) были возложены функции заказчика по строительству жилых домов за счет привлечения средств юридических и физических лиц. Заключенным между заказчиком и подрядчиком (фирмой) договором подряда на строительство жилых домов предусмотрена передача заказчиком подрядчику в счет оплаты за выполненную работу по корпусу квартир в этом корпусе и соответствующего количества квартир, определяемого дополнительным соглашением по корпусу 11. Пунктом 3.2.1 договора подрядчику предоставлено право заключать договоры на реализацию причитающихся ему квартир, указанных в приложении N 1. Договор в этой части не противоречит, как правильно указали суды первой и апелляционной инстанций, ни законодательству об инвестиционной деятельности, ни упомянутому распоряжению мэра. Суды первой и апелляционной инстанций обоснованно, исходя из содержания оспариваемого договора, признали, что предметом договора является участие общества истца (подрядчика) в инвестировании строительства корпуса 11 жилого дома, в соответствии с которым фирма приняла на себя обязательство после завершения строительства дома передать в собственность инвестору или по его указанию третьим лицам квартиры, перечисленные в приложении N 1, в соответствии с его долей в инвестировании, подготовить полный комплект документов и передать их в уполномоченные на то организации для оформления прав собственности инвестора на соответствующие помещения в срок не позднее трех месяцев со дня принятия дома в эксплуатацию государственной комиссией. Названными судебными инстанциями этот договор правомерно признан соответствующим законодательству об инвестиционной деятельности, распоряжению мэра и учитывающим права фирмы на распоряжение объектом недвижимости, вытекающие из договора подряда, которым фактически предусмотрено участие истца в инвестировании путем выполнения работ и, как результат, получение прав на соответствующие квартиры. Содержание оспариваемого договора и предусмотренный им порядок выполнения взаимных обязательств сторон не давали суду кассационной инстанции оснований для квалификации его как договора уступки требования только в силу наличия в договоре указания об уступке обществом права требования фирмы к обществу (Заказчик) на соответствующие жилые помещения. Заключенный договор является договором соинвестирования, а не договором уступки права требования, поскольку лицо, передавшее право по этому договору, не выбыло из обязательств, а продолжало осуществлять инвестиционную деятельность в части своей доли. По этой причине обязательное согласие первоначального инвестора не требовалось на совершение сделки соинвестирования с учетом того, что право привлекать соинвесторов без согласия первоначального инвестора предоставлено договором.

Постановление ФАС Московского округа от 22.06.2004 N КГ-А40/4926-04 по делу N А40-48515/03-25-184

Открытое акционерное общество (титульный инвестор на основании ненормативного акта государственного органа) обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора инвестирования, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью (соинвестор 1, дольщик) и обществом с ограниченной ответственностью (соинвестор 2). По мнению истца, оспариваемый договор инвестирования, заключенный между ответчиками, фактически является договором уступки права требования и перевода долга при отсутствии согласия истца - ОАО (инвестора) в нарушение ст. 391 ГК РФ и условий договора, предусматривающих уступку прав и обязанностей соинвестора при наличии согласия инвестора. Требования заявлены на основании ст. 168 ГК РФ и мотивированы тем, что договор инвестирования заключен в нарушение ст. ст. 382, 384, 391 ГК РФ. Решением в иске было отказано. Суд указал на то, что оспариваемый договор заключен в соответствии с требованиями законодательства. В апелляционном порядке дело не рассматривалось. Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы жалобы, не усматривает оснований к ее удовлетворению. Суд установил, что между ООО (дольщик, соинвестор 1) и ОАО (титульный инвестор на основании ненормативного акта государственного органа) был заключен договор, по условиям которого инвестор строительства объекта переуступил дольщику часть прав и обязанностей на инвестирование с последующим получением в собственность доли строительства. Впоследствии между ООО (дольщик, соинвестор 1) и ООО (соинвестор 2) был заключен договор инвестирования строительства, согласно которому ООО (соинвестор 2) обязалось перечислить на расчетный счет ООО (соинвестора 1) денежные средства на строительство части площади. Оценив условия сделки с учетом ст. 431 ГК РФ, суд пришел к выводу, что по своей правовой природе оспариваемый договор является договором инвестирования и заключен в соответствии с Федеральным законом "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". Договором, заключенным между истцом (инвестор) и ООО (соинвестор), последнему предоставлено право на привлечение соинвесторов без дополнительного согласия истца. Довод истца о том, что между ответчиками был заключен договор уступки права требования и перевода долга, был исследован судом и признан несостоятельным. Судом установлено, что, заключив договор с соинвестором 2, соинвестор 1 не выбыл из обязательств по договору с истцом, продолжал инвестирование своей доли в строительстве объекта, что подтверждается двусторонними протоколами о проведении частичного взаимозачета финансовых средств и платежными поручениями. При изложенных обстоятельствах отказ суда в признании недействительным по заявленным основаниям договора, заключенного между ответчиками, является законным и обоснованным. Доказательств, опровергающих выводы, содержащиеся в решении суда первой инстанции, заявителем жалобы не представлено. Заключенный договор является договором уступки права требования, а не договором купли-продажи недвижимого имущества, поскольку объекты не приняты госкомиссией и не являлись собственностью цедента и правоустанавливающие документы на объекты не были оформлены. На этом основании иск о признании недействительным решения налогового органа о привлечении к налоговой ответственности за занижение налогооблагаемой базы был удовлетворен. НДС по договорам уступки прав на получение в собственность квартир в доме, заключенным до сдачи дома в эксплуатацию, не уплачивается <*>. -------------------------------- <*> Аналогичная позиция по вопросу неуплаты НДС по договорам уступки содержится в Постановлении ФАС МО от 30.06.2004 N КА-А40/5174-04 по делу N А40-1891/04-99-11.

Постановление ФАС Московского округа от 12.02.2003 N КА-А40/327-03 по делу N А40-27638/02-117-330

Решением, оставленным без изменения апелляционным постановлением, было отказано в удовлетворении исковых требований обществу с ограниченной ответственностью о признании недействительным решения налоговой инспекции о привлечении налогоплательщика к налоговой ответственности и требования об уплате налога. При этом суд исходил из того, что по договорам об уступке права требования фактически передавались не имущественные права, а конкретное имущество - квартиры. Суд кассационной инстанции отменил судебные акты и удовлетворил исковые требования. Судебными инстанциями было установлено, что по результатам выездной налоговой проверки налоговый орган установил недоимку по НДС, поскольку налогоплательщик занизил налогооблагаемую базу из-за неправильной юридической квалификации своей деятельности. При этом налоговый орган исходил из того, что налогоплательщик купил квартиры, а затем реализовал их физическим лицам. Выявленные налоговые правонарушения были установлены актом, на основании которого было вынесено оспариваемое решение. Как следует из материалов дела, титульный инвестор участвовал в финансировании капитального строительства жилого фонда. Впоследствии инвестором (цедент) были заключены договоры уступки требования с юридическими лицами. Далее произошло возмездное приобретение истцом (цессионарий) у указанных лиц прав требования на квартиры в конкретных домах. Затем истец по договорам уступки права требования возмездно уступил гражданам право имущественного требования, передав по актам квартиры (не принятые госкомиссией и не являющиеся его собственностью). Таким образом, была заключена череда сделок цессии по передаче прав на получение в собственность недвижимого имущества. В этой череде сделок истец выступал цессионарием и цедентом, передавшим свои права физическим лицам. Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходили из того, что ООО, выступая инвестором в отношении строящихся домов, приобрело в отношении их частей определенные права, т. е. приобрело, а затем реализовало квартиры, ссылаясь при этом на анализ договоров с юридическими и физическими лицами, на акты о передаче гражданам конкретных квартир, отвергая при этом доводы общества о том, что оно передало гражданам право имущественного требования. С данным выводом судов первой и апелляционной инстанций согласиться нельзя, поскольку данный вывод не основан на материалах дела и требованиях гражданского законодательства о приобретении собственности, в том числе квартир, ее реализации, о перемене лиц в обязательстве, требовании (ст. ст. 38 - 39 НК РФ). Как следует из договоров об уступке права требования, истец приобрел у цедентов право требования по договорам об уступке требования строящихся квартир. При этом налоговый орган не отрицал, что в указанных договорах, актах о выполнении обязательств по договорам об уступке права требования указаны квартиры в строящихся домах, считает, что ООО приобрело у юридических лиц не право требования, а квартиры, которые в последующем реализовал гражданам. В соответствии с требованиями ст. ст. 218, 219 ГК РФ право собственности на имущество (в частности) возникает на основании сделки об отчуждении имущества. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Ни в акте налоговой проверки, ни в решении налогового органа, ни в материалах дела нет доказательств того, что ООО приобрело право собственности на квартиры. Поэтому, не имея права собственности, общество не могло продать квартиры, поскольку реализовать имущество (квартиры) могло только при наличии у него права собственности. Кроме того, согласно требованию ст. 431 ГК РФ о буквальном значении слов и их выражений в договорах об уступке права требования конкретных квартир следует, что между истцом и юридическими лицами, а затем между истцом и физическими лицами заключались именно договоры об уступке права требования, при этом происходила перемена лиц в обязательстве. Вывод суда о том, что отсутствие регистрации квартир, реализованных одним лицом другому, не имеет значения для целей налогообложения, противоречит ст. ст. 219, 218 ГК РФ, п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.98 N 8. Вывод суда о том, что в соответствии с условиями договоров о перемене лиц в обязательстве и актами об исполнении обязательств реализовалось право собственности, поскольку указывались конкретные квартиры, является необоснованным и противоречит условиям ст. 432 ГК РФ, согласно которой договор не считается заключенным, если стороны не достигли соглашения по всем существенным условиям договора. К существенным условиям относятся условия о предмете договора, а также все те условия, относительно которых достигнуто конкретное соглашение. Элемент конкретности является обязательным условием. Невыполнение этого требования свидетельствует о незаключении договора. Довод налогового органа, а затем и суда о том, что договоры о переуступке права требования являются притворной сделкой, прикрывающей куплю-продажу квартир, подтвержденной актами о передаче квартир гражданам, является необоснованным, т. к. правоустанавливающих документов на квартиры, находящиеся в собственности ООО, не имеется, что делало невозможной сделку купли-продажи квартир истцом у юридических лиц и реализации их гражданским лицам. Поэтому прикрывать было нечего. А раз так, то только остается одна сделка - уступка права требования. При этом следует заметить, что природа перемены лиц в обязательстве такова, что сделка всегда создает видимость совершения иной сделки. Акты о передаче квартир гражданам на самом деле не имеют значения, поскольку общество не имело право собственности на квартиры и не могло их реализовать гражданам. Кроме того, в свидетельствах о праве собственности на квартиры в качестве основания права собственности физических лиц указан не договор с ООО, а инвестиционный контракт и акт госприемки в соответствии с правилами о регистрации недвижимости. Дополнительное соглашение к инвестиционному контракту является притворной сделкой, поскольку в соответствии с ним были переданы не права и обязанности инвестора, связанные с реконструкцией здания (уступка права), а сданный в эксплуатацию объект недвижимости <*>. Между тем в иске отказано, поскольку истец не доказал, что является заинтересованным лицом в признании сделки недействительной, права и интересы которого могут быть затронуты. -------------------------------- <*> Критерием признания таких сделок притворными по существу является факт сдачи в эксплуатацию объекта (подписание акта госкомиссии, выход распорядительного документа о приемке в эксплуатацию).

Постановление ФАС Московского округа от 23.07.2004 N КГ-А40/5177-04

Государственное предприятие обратилось в арбитражный суд с иском к открытому акционерному обществу (банк) и закрытому акционерному обществу (ЗАО) о признании ничтожным дополнительного соглашения к инвестиционному контракту и применении последствий его недействительности в виде двусторонней реституции. В качестве третьих лиц к участию в деле привлечены правительство Москвы и Российский государственный медицинский университет, участники инвестиционного контракта. Решением суда в иске отказано. При этом суд исходил из того, что дополнительное соглашение к инвестиционному контракту является ничтожной сделкой, однако истец не доказал заинтересованность в указанной сделке. Постановлением апелляционной инстанции решение изменено. Из мотивировочной части решения исключен вывод суда о том, что сделка, оформленная между ответчиками в форме дополнительного соглашения, является притворной, что влечет ее ничтожность в соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ. Резолютивная часть решения изложена в следующей редакции. В иске о признании ничтожным дополнительного соглашения к инвестиционному контракту отказать. В остальной части решение оставлено без изменения. Суд кассационной инстанции изменил апелляционное постановление по следующим мотивам. Как установлено судебными инстанциями, на основании дополнительного соглашения к инвестиционному контракту на реализацию инвестиционного проекта реконструкции здания банк уступил, а ЗАО (риелторская фирма) приняло права и обязанности по инвестиционному контракту. Судом первой инстанции установлено, что сделка, оформленная в форме вышеназванного дополнительного соглашения, является притворной, что влечет ее ничтожность в соответствии с ч. 2 ст. 170 ГК РФ. При этом суд исходил из того, что названная сделка прикрывает собой договор купли-продажи недвижимости, который также является ничтожной сделкой, поскольку на момент ее совершения АБ не обладал правом собственности на спорное имущество и не вправе был заключать договор продажи недвижимости. Суд апелляционной инстанции, изменяя решение, исключил данный вывод суда из мотивировочной части решения. Суд кассационной инстанции находит не соответствующим материалам дела и закону вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для признания оспариваемой сделки ничтожной и необходимости исключения из мотивировочной части решения вывода суда первой инстанции о том, что сделка, оформленная между ответчиками в виде дополнительного соглашения, является притворной, что влечет ее ничтожность в соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ. В этой связи в названной части постановление суда апелляционной инстанции подлежит изменению. Судом первой инстанции правильно установлено, что действительные намерения сторон были направлены на переход права собственности на недвижимое имущество - здание, поскольку по спорному дополнительному соглашению, по существу, были переданы не права и обязанности инвестора по реконструкции здания, а сданный в эксплуатацию объект недвижимости. Судом правильно указано также на то, что оценка отношений сторон оспариваемого дополнительного соглашения должна производиться с учетом норм ст. ст. 209, 218 и 219 ГК РФ. Более того, действительность дополнительного соглашения являлась предметом исследования суда по другому делу. Вступившим в законную силу постановлением апелляционной инстанции от 12.04.2002 по данному делу оспариваемое дополнительное соглашение признано ничтожной сделкой в соответствии с ч. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, прикрывающей сделку купли-продажи здания, также являющуюся ничтожной на основании ст. 168 ГК РФ как противоречащей ст. ст. 209, 218, 219, 551 Гражданского кодекса РФ. Между тем в силу ст. 166 Гражданского кодекса РФ право предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки и применении последствий ее недействительности принадлежит любому заинтересованному лицу. Суд первой инстанции, разрешая спор, установил, что истец не доказал заинтересованности в оспариваемой сделке, в связи с чем сделал обоснованный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований. При таких обстоятельствах судом принято правильное решение об отказе в иске. При этом суд кассационной инстанции постановил изложить резолютивную часть решения в следующей редакции: в удовлетворении иска о признании ничтожными дополнительного соглашения и применении последствий недействительности ничтожной сделки отказать.

Комментарий

Предлагается рассмотреть несколько аспектов проблемы соотношения договоров соинвестирования и уступки прав (цессия). 1. Первоначально обратим внимание на законодательное регулирование отношений, возникших из указанных договоров. По договору уступки прав в инвестиционной деятельности применению подлежат нормы параграфа 1 главы 24 ГК РФ. Договор соинвестирования, основанный на реализации инвестором п. 3 ст. 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", предполагает применение прежде всего специального инвестиционного законодательства и подразумевает вовлечение в инвестиционную деятельность нового субъекта. В этом заключается одно из формальных отличий договоров. 2. Далее следует отметить, что и договоры соинвестирования, и договоры уступки прав требования в сфере строительной деятельности имеют ряд разновидностей, т. е. неоднородны. а) Так, и по договору соинвестирования, и по договору, озаглавленному как уступка прав требования, могут передаваться права требования по еще неисполненному инвестиционному договору, тогда как обязанности остаются на основном инвесторе (или цеденте). Тем самым "классическая" уступка требования подменяется в этом случае рядом модификаций, поскольку перемены лиц в обязательстве не происходит. Напротив, происходит дробление обязательства как относительного правоотношения (права передаются новому лицу - "цессионарию", соинвестору, а еще не исполненные обязанности остаются в этом случае за "цедентом"). б) Другая разновидность указанных договоров заключается в возможной частичной передаче инвестиционных прав. В этом случае происходит расщепление общего объема первоначальных прав - на права, которые остались у прежнего обладателя, и права, перешедшие новому лицу. По договору соинвестирования может предоставляться часть инвестиционных прав, образующих определенную долю, за внесение соответствующей денежной суммы (или путем осуществления оплаты другим способом). По договору цессии (уступки прав требования) на практике также имеет место частичная передача прав. Как судебная практика отвечает на вопрос о возможности частичной уступки прав в длящихся отношениях (разновидностью которых является инвестиционно-строительная деятельность)? По одному из дел Постановлением от 25 декабря 2001 г. N 2164/01 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отменил постановление кассационной инстанции, не применившей правила уступки требования к обязательству, имеющему длящийся характер, и признавшей договор уступки недействительным. Суд кассационной инстанции ошибочно указал, что вследствие длительности характера обязательства (отношения по поставке газа), несмотря на его частичное исполнение, сохраняется тот же состав лиц и те же основания правоотношений между ними, поскольку основное обязательство не прекращается, уступка требования по нему невозможна. ВАС РФ отметил, что согласно статье 388 ГК РФ уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит законодательству или договору, либо личность кредитора в обязательстве не имеет для должника существенного значения. Уступка требования совершена в объеме выполненного цедентом обязательства, документально зафиксированного между первым кредитором и его должником. Указанная задолженность погашена не была. Кредитор вправе уступить свои права полностью или частично в случае, когда докажет, что он полностью или частично выполнил свои обязательства по договору и остается кредитором. При этом не имеет значения, длящееся это отношение (отношения газоснабжения) или нет. Следовательно, можно сделать вывод, что ВАС РФ ограничил применение частичной уступки прав требования объемом выполненного долга, т. е. невозможна уступка прав требования в объеме невыполненного долга. Данный вопрос в научно-практической литературе широко освещался <*>, имеется большое число сторонников дробления прав и обязанностей по договорам уступки. Имеются противники дробления, расщепления прав, которое нарушает баланс интересов участников обязательства <**>. -------------------------------- <*> Более подробно о дискуссии см.: Новоселова Л. А. Сделки уступки права (требования) в коммерческой практике. Факторинг, М.: Статут, 2003. <**> Наумов О. А., Слесарев В. Л. Рассмотрение споров о признании цессии недействительной // Арбитражная практика. 2001. Спецвып. С. 69, 70.

Между тем с изложенным подходом надзорной инстанции можно спорить, но это состоявшийся факт, в результате чего судебно-арбитражная практика была направлена в сторону узкого применения норм о договорах уступки прав (цессии). Данное обстоятельство объясняет более широкое распространение в строительной деятельности договоров соинвестирования (чем заключенных договоров цессии на соответствующий объем прав), поскольку к указанным договорам (регулируемым прежде всего законодательством об инвестиционной деятельности) подобное ограничение не может относиться. Кроме того, совершенно очевидно, что классической перемены лиц в обязательстве как в первом, так и во втором случае не происходит. в) Наконец, в правоприменительной практике существуют договоры, предусматривающие полную или частичную перемену лиц в инвестиционном обязательстве (в последнем случае опять-таки происходит дробление объема прав и обязанностей). Так, по договору цессии могут быть переданы права, а также обязанности по еще не выполненному договору, причем как полностью, так и в какой-то части. В некоторых случаях подобная схема может быть включена вместо договора цессии в договор соинвестирования. Чем вызвано то обстоятельство, что сходные общественные отношения (экономический характер которых заключается в необходимости самовозрастания капитала путем движения денежных средств от физических лиц через риелторские компании к головному инвестору) регулируются по выстроенным цепочкам договорных связей разными правовыми инструментами - цессией и/или соинвестированием? Вызвано данное обстоятельство тем, что в первоначальном (основном) договоре инвестирования (или инвестиционном контракте) можно предусмотреть в одних случаях передачу просто инвестиционных прав (путем соинвестирования) и уступку прав и обязанностей, т. е. - перемену лиц в обязательстве. При этом в ходе последующего соинвестирования (путем перечисления денежных средств - очень часто для сторон по договору непринципиально наличие согласия одного из двух соинвесторов). Вместе с тем при перемене лиц в обязательстве путем уступки такое согласие в первоначальном договоре принято прямо указывать. И дело в этом случае не столько в личности кредитора (п. 2 ст. 387 ГК РФ), сколько в наличии большого финансового риска при фактической перемене стороны в неисполненном полностью договоре. 3. Отличие договоров соинвестирования от договоров уступки заключается в моменте заключения. Первый договор не может заключаться после ввода объекта в эксплуатацию, т. е. с подписанием акта государственной приемки и выходом распорядительного документа органа государственной власти (в Москве распоряжения префекта округа о сдаче в эксплуатацию), поскольку результаты окончания инвестиционной деятельности в виде построенного объекта уже имеют место и документально подтверждены. Совершенно понятно, что нельзя инвестировать уже существующий результат инвестиционной деятельности. Такая сделка будет прикрывать куплю-продажу объекта (см. Постановление ФАС МО N КГ-А40/51177-04, п. 4 настоящего раздела). Напротив, уступка прав (цессия) после сдачи объекта в эксплуатацию возможна и до регистрации прав на недвижимое имущество заключать договоры купли-продажи не требуется. Однако в последнем случае существует реальная опасность признания сделки притворной (скрывающей договор купли-продажи), но риск признания такой сделки существенно уменьшается (или даже сводится к нулю), если на вознаграждение или иным способом полученную сумму-дельта стороной по сделке уступки уплачивается НДС (ведь объект построен и сдан в эксплуатацию). При этом обращает внимание ограничение на уступку прав требования, предусмотренное п. 2 ст. 11 Закона N 214-ФЗ от 30.12.2004, согласно которому уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Факт передачи объекта фиксируется в акте о результатах реализации инвестиционного контракта (или договора соинвестирования) и может произойти практически одновременно с выходом акта о сдаче-приемке в эксплуатацию. Следовательно, по новому Закону существенным образом снижается возможность использования института уступки прав. 4. Налоговый аспект отношений по уступке прав в строительной деятельности, как и по соинвестированию, заключается в возможности неуплаты НДС. При этом НДС может не зачисляться, если указанные договоры заключены до сдачи дома в эксплуатацию. Примеры этому из судебной практики были приведены в п. 3 (постановления ФАС МО N КА-А40/327-03; N КА-А40/5174-04). Приведем следующую аргументацию данной позиции. В соответствии с п. 1 ст. 155 НК РФ при уступке требования, вытекающего из договора реализации товаров (работ, услуг), операции, по реализации которых не освобождаются от налогообложения в соответствии со ст. 149 НК РФ, налоговая база определяется в порядке, предусмотренном ст. 154 НК РФ. При этом в силу п. 1 ст. 39 НК РФ реализацией товаров, работ или услуг организацией признается, соответственно, передача на возмездной основе права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу. Ни передача результатов работ, ни оказания услуг, ни тем более реализации товаров до сдачи дома в эксплуатацию не происходит и не может происходить (п. п. 4, 5 ст. 38 НК РФ). У цессионария возникает право требования на получение объекта недвижимого имущества. Несмотря на то, что объект незавершенного строительства теперь отнесен законом также к объектам недвижимого имущества (п. 1 ст. 130 ГК РФ), это обстоятельство не влияет на вывод о передаче цессионарию не вещного права (а права требования), поскольку право собственности возникает с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). Кроме того, в соответствии с пунктом 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8 и пунктом 21 Обзора практики разрешения споров по договору строительного подряда, утвержденного Информационным письмом от 24 января 2000 г. N 51, не завершенные строительством объекты не относятся к недвижимому имуществу, если они являются предметом действующего договора строительного подряда. Таким образом, сделки с объектами незавершенного строительства и переход прав на них не подлежат государственной регистрации, если в отношении указанных объектов заключен договор строительного подряда. Это полностью согласуется с тем обстоятельством, что до тех пор, пока ведутся подрядные работы (а часто это происходит вплоть до сдачи дома в эксплуатацию), данный объект нельзя регистрировать как недвижимое имущество. В соответствии со ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ право собственности на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Факт создания подтверждается документом о сдаче жилого дома в эксплуатацию. Таким образом, уступка прав до сдачи объекта в эксплуатацию носит инвестиционный характер. Поскольку п. 1 ст. 155 НК РФ предусматривает возникновение налоговой базы по НДС при уступке требования только в случае производного характера последнего от договоров реализации товаров (работ, услуг), последующая переуступка права требования также не подлежит увеличению на сумму НДС. Напротив, после сдачи объекта в эксплуатацию включение и оплата НДС необходимы.

Раздел IV

ПРАВОВАЯ ПРИРОДА АКТА О РЕЗУЛЬТАТАХ РЕАЛИЗАЦИИ ИНВЕСТИЦИОННОГО КОНТРАКТА

По результатам реализации инвестиционного контракта составляется акт, подтверждающий исполнение соответствующих обязательств, возникающих из этого договора. Определение названного акта дано в п. 1.16 ст. 1 типовой формы инвестиционного контракта (приложение N 5 к постановлению правительства Москвы от 27.04.2004 N 255): акт о результатах реализации инвестиционного контракта - итоговый документ, подтверждающий исполнение сторонами обязательств по настоящему контракту. В указанном акте содержится перечень объектов недвижимого имущества, распределяемых между инвесторами (соинвесторами). При этом в акте о реализации инвестиционного контракта объекты обретают индивидуализирующие признаки: указывается идентификационный номер, конкретная площадь с учетом обмера БТИ; характеристики помещений в соответствии со строительными нормами и пр. Кроме того, могут составляться отдельные акты о результатах реализации договора соинвестирования, заключенного на базе инвестиционного контракта. Лица, подписывающие такие акты, не всегда совпадают со сторонами инвестиционного контракта, поскольку права (нередко и обязанности по контрактам) могут быть переданы третьим лицам путем заключения договоров соинвестирования или цессии (уступки). Акт о результатах реализации инвестиционного контракта (или договора соинвестирования), объектом которого является многоквартирный дом, подписывается инвестором-стороной по инвестиционному контракту, соинвестором (риелторской компанией) и физическими лицами (также вовлеченными в проект путем заключения договоров об участии в долевом строительстве или договоров соинвестирования). Основной вопрос, возникающий в арбитражной практике по поводу акта о реализации инвестиционного контракта, заключается в определении его правовой природы: является ли названный акт сделкой или представляет собой технический документ, свидетельствующий об исполнении обязательств. Акт о результатах реализации инвестиционного контракта условно состоит из двух частей: он объединяет в себе документ, подтверждающий распределение (передачу) площадей по инвестиционному контракту, и документ, подтверждающий оплату инвестиционного взноса. Поэтому иногда акт о результатах реализации инвестиционного контракта может не включать сами характеристики передаваемых площадей, которые будут отражаться в отдельном документе - протоколе распределения площадей (технический документ, индивидуализирующий объекты). Помимо акта о результатах реализации инвестиционного контракта в договорной практике имеют место акты, подтверждающие частичное исполнение инвестиционных обязательств. Данный документ называют актом о частичной реализации инвестиционного контракта. На практике указанный акт, как правило, подписывается в отношении одного из нескольких объектов инвестирования в строящемся квартале, который уже построен и сдается в эксплуатацию. В указанном акте содержатся характеристики помещений, передаваемых в объекте, права на которые возникли у одной из сторон, одновременно содержится подтверждение оплаты данных помещений. Таким образом, акт о результатах частичной реализации инвестиционного контракта отличается от "общего" акта о результатах реализации контракта тем, что он принят лишь в отношении одного из объектов, что дает возможность рассматривать данный акт как возможный документ для регистрации прав на недвижимое имущество. Данный документ также может содержать приложение - протоколы распределения площадей по одному из объектов инвестирования, обязательство по которому исполнено сторонами. Другие акты о частичном исполнении обязательств по одному объекту, строительство которого не завершено, лишь подтверждают факт перечисления денежных средств и возникновение прав соинвестора пропорционально фактически перечисленным им денежным средствам. Такие акты не могут являться основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Между тем ввиду определенного сходства названных актов, в отношении акта о частичной реализации инвестиционного контракта, в судебно-арбитражной практике также возникает вопрос, может ли он являться сделкой. Акт о результатах реализации инвестиционного контракта может порождать для сторон возникновение (изменение) прав и обязанностей, которые отличны от указанных в инвестиционном контракте. Новые права и обязанности возникают из акта в случае замены в нем способа исполнения обязательства (вместо передачи прав на недвижимое имущество - передача денежного эквивалента). Такой акт следует рассматривать как сделку, а суд должен исследовать его на предмет наличия условий договора купли-продажи недвижимости.

Постановление ФАС Московского округа от 19.10.2004 N КГ-А40/9348-04 по делу N А40-41793/03-63-476

Департамент имущества г. Москвы обратился в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу (коммерческому банку) и правительству Москвы о признании недействительным инвестиционного контракта по реконструкции здания в части акта о результатах реализации инвестиционного проекта. В обоснование заявленных требований указывалось, что условия п. 6 оспариваемого акта о продаже инвестору городских помещений площадью 250,9 кв. м и 18,3 кв. м по цене и в сроки, установленные комиссией по продаже объектов нежилого фонда, противоречат ст. 217 ГК РФ и ст. 13 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Оспариваемый акт содержит все признаки договора купли-продажи недвижимого имущества и порождает для его сторон соответствующие права и обязанности. Решением суда первой инстанции иск удовлетворен. При этом суд исходил из того, что государственное и муниципальное имущество подлежит продаже только в порядке приватизации способами, предусмотренными ст. 13 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". В связи с этим суд признал оспариваемый акт, являющийся в части п. 6 сделкой по продаже городского недвижимого имущества, ничтожным на основании ст. 168 ГК РФ. Постановлением апелляционной инстанции решение отменено, в иске отказано. Постановление мотивировано тем, что акт реализации инвестиционного контракта в силу ст. 153 ГК РФ не может рассматриваться в качестве сделки и является техническим документом, в связи с чем не может быть признан недействительным. По оспариваемому акту не отчуждено недвижимое имущество, а распределены результаты инвестиционной деятельности. Судом было установлено, что между правительством Москвы и ТОО (титульный инвестор) был заключен контракт по реализации инвестиционного проекта с распределением реконструированных и вновь созданных площадей 50% на 50%. Согласно дополнительным соглашениям N 1, 2 к контракту инвестором по реконструкции здания стал ответчик (закрытое акционерное общество - коммерческий банк). По завершении реконструкции сторонами подписан акт о реализации указанного контракта, в п. 6 которого предусмотрено, что в связи с невозможностью натурального раздела нежилой площади в соотношении, установленном контрактом, истец производит оплату подлежащих распределению правительству Москвы помещений площадью 250,9 кв. м и 18,3 кв. м по цене и в сроки, установленные комиссией по продаже объектов нежилого фонда. Отказывая в удовлетворении иска о признании акта в части вышеназванного пункта недействительным, суд апелляционной инстанции исходил из того, что акт реализации инвестиционного контракта в силу ст. 153 ГК РФ не может рассматриваться в качестве сделки и является техническим документом, в связи с чем не может быть признан недействительным. Суд кассационной инстанции не согласился с таким выводом, постановление апелляционной инстанции отменил, дело направил на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию по следующим мотивам. В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В силу ст. 154 ГК РФ многосторонней сделкой является договор, для заключения которого необходимо выражение согласованной воли двух или более сторон. Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. При этом закон не содержит требований к наименованию такого соглашения и предусматривает, что его условия определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ). Исходя из изложенного согласование сторонами в акте о реализации инвестиционного контракта условий, создающих, изменяющих или прекращающих их права и обязанности, как возникшие из самого контракта, так иные права и обязанности, не противоречит требованиям закона. Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции о том, что оспариваемый акт является техническим документом, в связи с чем не может рассматриваться в качестве сделки, не основан на вышеназванных положениях закона. В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Оспаривая акт о реализации инвестиционного проекта, истец ссылался на то, что в нем содержится соглашение о продаже инвестору городского недвижимого имущества. Согласно ст. ст. 421, 555 ГК РФ к существенным условиям договора продажи недвижимости относятся условия, индивидуализирующие продаваемую недвижимость и определяющие ее цену. Вместе с тем, судом апелляционной инстанции данные обстоятельства не исследованы и не проверено, могут ли содержащиеся в оспариваемом акте условия свидетельствовать о заключении сторонами договора продажи недвижимости. При таких обстоятельствах постановление об отказе в удовлетворении иска не может быть признано соответствующим установленным судом обстоятельствам дела. При новом рассмотрении суду надлежит исследовать, могут ли содержащиеся в оспариваемом акте условия свидетельствовать о заключении сторонами договора продажи недвижимости, и в зависимости от установленного проверить соответствие оспариваемого акта требованиям закона. Акт о результатах реализации инвестиционного контракта, не устанавливающий, не изменяющий и не прекращающий гражданские права и обязанности участников инвестиционного контракта, не является сделкой.

Постановление ФАС Московского округа от 04.04.2005 N КГ-А40/2105-05 по делу N А40-18804/04-57-111

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, правительству Москвы отказано в иске к закрытому акционерному обществу о признании недействительными актов о реализации инвестиционного проекта. Суд исходил при этом из того, что спорные акты не изменяют и не прекращают инвестиционные обязательства и не могут рассматриваться в качестве сделок. В кассационной жалобе правительства Москвы ставится вопрос об отмене судебных актов со ссылкой на их незаконность и необоснованность. Заявителем указывается, что спорные акты недействительны, т. к. 192 кв. м городской площади инвестором получено безвозмездно. Суд кассационной инстанции оставил в силе обжалуемые судебные акты по следующим мотивам. В соответствии со ст. 154 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Суд определил, что оспариваемые акты не устанавливают, не изменяют и не прекращают гражданские права и обязанности участников инвестиционного контракта. При таких обстоятельствах отказ в признании недействительными спорных актов не противоречит закону. Довод заявителя относительно того, что актами предусмотрена безвозмездная передача 192 кв. м городской площади инвестору, отклоняется. Как следует из материалов дела, передача инвестору названной площади предусмотрена инвестиционным контрактом. Таким образом, спорные акты не устанавливают, по сравнению с инвестиционным контрактом, новых прав и обязанностей, не изменяют и не прекращают их. В связи с этим суд обоснованно исходил из отсутствия оснований для признания актов недействительными. Вопрос о встречном предоставлении со стороны инвестора должен рассматриваться в соответствии с законом и условиями инвестиционного контракта.

Комментарий

В рассмотренных делах суды по-разному подходят к определению правовой природы акта о результатах реализации инвестиционного контракта. В первом случае суд кассационной инстанции определяет названный акт как сделку, а во втором случае как технический документ, подтверждающий исполнение обязательства, возникающего из инвестиционного контракта. Представляется, что нарушения единообразия практики по рассмотренным делам не происходит в силу того, что сами условия, содержащиеся в актах по первому и второму делу, отличаются друг от друга. Возможное различие между двумя рассмотренными правовыми ситуациями заключается в том, что в первом из дел изменен способ исполнения обязательства: вместо прав на получение недвижимого имущества (возникших из инвестиционного контракта) участнику инвестиционных отношений по акту передаются денежные средства. Во втором деле такая "трансформация" прав отсутствует, а потому суд рассмотрел акт о результатах реализации инвестиционного контракта как технический документ, не порождающий у сторон возникновение прав и обязанностей. Вместе с тем проблема правовой природы акта о результатах реализации инвестиционного контракта продолжает оставаться актуальной в силу того, что стороны названного договора по-разному понимают существо данного документа и в связи с этим по-разному формулируют заявленные требования (в частности о признании недействительным акта о реализации инвестиционного контракта как сделки). В связи с этим необходимо проанализировать, в чем причина такого различного понимания сторонами природы данного акта. Для этого надо рассмотреть, какое место акт о результатах реализации инвестиционного контракта занимает в инвестиционной документации. При заключении инвестиционного контракта его сторонам невозможно заранее определить площадь еще не построенных объектов (помещений), права на получение которых передаются как результат инвестиционной деятельности. По этой причине в инвестиционных контрактах устанавливается механизм распределения площади объекта и ориентировочные параметры недвижимого имущества, объекта инвестиционной деятельности. Упрощенно названный механизм выглядит как установление процентного соотношения площадей помещений, права на которые передаются каждой из сторон. Впоследствии, по мере подготовки строительной документации и в процессе строительства, стороны инвестиционного контракта (инвесторы, администрация) подписывают протоколы предварительного распределения помещений (если объект - многоквартирный жилой дом, - то протоколы предварительного распределения квартир). Таким образом, первоначальная конкретизация объектов (помещений) осуществляется сторонами именно путем подписания подобных протоколов. Названные протоколы по своему существу имеют признаки дополнительных соглашений к инвестиционному контракту и являются его неотъемлемой частью. Данные предварительные протоколы не могут служить документами, на основании которых производится государственная регистрация прав на недвижимое имущество. Окончательно индивидуальные черты объекты инвестиционной деятельности приобретают по результатам натурного обмера, производимого органами БТИ. Именно после проведения такого обмера на основании данных БТИ участники инвестиционного проекта подписывают акт о результатах реализации инвестиционного контракта, в котором четко определены признаки, индивидуализирующие объекты (в частности, окончательная площадь). Только на этом этапе можно утверждать, что определен объект недвижимого имущества. Следует отметить, что при этом предметом инвестиционного контракта является не сам объект недвижимого имущества (он еще не создан и не зарегистрирован), а права на получение его в собственность. В противном случае речь бы шла не об инвестировании в строительство, а о заключении договора купли-продажи недвижимого имущества. Таким образом, проблема правовой природы акта сводится к ответу на другой вопрос: означает ли изменение технических показателей объекта недвижимого имущества изменения прав на него? Ответ на поставленный вопрос разрешит проблему правовой природы акта о результатах реализации инвестиционного контракта. По результатам обмера БТИ площадь построенных помещений, которые можно было бы выделить в натуре в соответствии с возникшими на них правами у каждой из сторон, как правило, не совпадает с площадью соответствующих помещений, указанной в предварительных соглашениях (протоколах). Более того, фактическая площадь помещений и невозможность иного распределения помещений в натуре может нарушить изначально составленную в инвестиционном контракте пропорцию. В таком случае сторона, в чью пользу нарушается пропорция, доплачивает другой стороне компенсацию исходя из условий инвестиционного контракта (цены за один квадратный метр), о чем указывается в акте. Означает ли указанный подход изменение условий договора. В первом случае суд кассационной инстанции исходил из изменения условий договора и способа его исполнения (Постановление ФАС МО от 19.10.2004 N КГ-А40/9348-04). Во втором случае (Постановление ФАС МО от 4 апреля 2005 г. N КГ-А40/2105-05) суд рассмотрел акт реализации инвестиционного контракта как технический документ, возможно, из принципиально иной позиции, в соответствии с которой уточнение в акте объекта и изменение порядка расчета (имеющейся пропорции) не являются изменением условий инвестиционного контракта, не влекут изменения прав и обязанностей сторон. Другой возможный мотив подобной квалификации акта заключается в том, что в акте о результатах реализации контракта по факту обмера БТИ не нарушена пропорция, составленная в инвестиционном контракте. Скудная мотивировочная часть указанного Постановления не позволяет четко определить позицию и аргументы суда кассационной инстанции. В каких же случаях акт о результатах реализации инвестиционного контракта может рассматриваться как сделка? Представляется, что могут иметься следующие случаи признания акта о результатах реализации инвестиционного проекта сделкой: 1) если не был заключен инвестиционный контракт, а имели место фактические действия по инвестированию, строительству, оформлению строительной документации (включая заключение различных договоров - подряда, оказания услуг), направленные на реализацию инвестиционного проекта и выполнение требований распорядительного документа органа государственной власти; 2) если изменяется пропорция, установленная инвестиционным контрактом по распределению прав на построенные объекты, и если возможность изменения такой пропорции в результате технического обмера БТИ не предусмотрена инвестиционным контрактом; 3) если существенным образом изменяется по соглашению сторон (а не вследствие технического обмера БТИ) способ исполнения договора (обязательства). Например, стороны в акте о результатах реализации инвестиционного контракта договорились, что с учетом проведенных работ один из инвесторов, являющийся одновременно подрядчиком (генеральным подрядчиком), в счет совершенных работ получает большую площадь. Другой вариант изменения соотношения площадей по инвестиционному контракту - зачет долга одной из сторон в акте о результатах реализации инвестиционного контракта.

Выводы

Выявлены следующие критерии возможного признания указанного акта сделкой. 1. Первый из изложенных случаев очевиден: отсутствует первичный договор (инвестиционный контракт) и его функцию как сделки выполняет итоговый акт о результатах реализации проекта. Тем самым, акт о результатах исполнения инвестиционных обязательств является сделкой, если инвестиционный контракт по какой-либо причине не был заключен между сторонами, несмотря на наличие распорядительного документа органа государственной власти и проведенных по факту работ. 2. В двух других случаях имеются следующие критерии определения акта как сделки: изменение в акте пропорции (соотношения площадей помещений); зависимость изменения пропорции площадей от воли сторон. Представляется, что в любом случае, если изменение пропорции (соотношения площадей) в акте произошло по воле сторон, а не вследствие изменения технических характеристик объекта, то подобный акт всегда является сделкой. Во всех остальных случаях суд должен исходить из конкретных обстоятельств и в зависимости от них признавать такой акт техническим документом либо сделкой (такими обстоятельствами может быть указание в инвестиционном контракте условия о необходимости изменения соотношения площадей - пропорции по результатам обмера БТИ). 3. Если суд по конкретному делу признает акт о результатах реализации инвестиционного контракта техническим документом, то в этом случае дело о признании недействительным такого акта как сделки подлежит прекращению на основании п. 1 ст. 150 АПК РФ ввиду отсутствия предмета спора, о чем должно быть вынесено определение <*>. Рассмотрение дела по существу и отказ от удовлетворения иска представляется при указанных обстоятельствах недостаточно корректным. -------------------------------- <*> Так, в сходной ситуации определением арбитражного суда прекращено производство по делу о понуждении ответчиков внести изменения в акт сверки взаимных расчетов (технический документ бухгалтерского характера), поскольку данный документ лишь подтверждает (констатирует) задолженность и не является сделкой (Постановление ФАС МО от 09.08.2004 N КГ-А40/6601-04 по делу N А40-6504/04-40-83). Акт сверки является бухгалтерским документом, а не сделкой (ст. 153 ГК РФ) и не порождает каких-либо юридических последствий (в виде возникновения, изменения или прекращения отношений), а также не свидетельствует о признании ответчиком долга. На это указывает многочисленная судебно-арбитражная практика, которая относит данный акт к документу технического характера, не подтверждающего признание долга (Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2005 N 10584/04; Постановление ФАС Дальневосточного округа от 10.04.2001 N Ф03-А37/01-1/476). Акт о частичной реализации инвестиционного контракта, устанавливающий новые права и обязанности, может рассматриваться как сделка и оспариваться как сделка. Новые права и обязанности возникают в том случае, когда сторона в акте о распределении площадей не является стороной инвестиционного контракта и договоров о передаче прав инвестора этому лицу не имеется.

Постановление ФАС Московского округа от 11.03.2005 N КГ-А40/1071-05-П по делу N А40-15238/02-6-110. Постановление ФАС Московского округа от 29.04.2005 N КГ-А40/5733-04-П по делу N А40-20695/02-43-204

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском (соинвестор, участник долевого строительства) к закрытому акционерному обществу "Промышленно-строительная компания "П" (далее - ЗАО "ПСК "П") и правительству Москвы о признании недействительным протокола поквартирного распределения долей жилой части дома и акта о частичной реализации инвестиционного проекта согласно контракту на инвестирование строительства жилого дома. Иск был заявлен на основании ст. 168 ГК РФ. В обоснование исковых требований указывалось на то, что в оспариваемых протоколе и акте в качестве инвестора указано ЗАО "ПСК "П", в то время как в соответствии с инвестиционным контрактом инвестором строительства является закрытое акционерное общество "Инвестиционно-Промышленная Группа "П" (далее - ЗАО "ИПГ "П"). Таким образом, ответчики в нарушение Закона РСФСР от 26.06.1991 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" распорядились долями ЗАО "ИПГ "П" и истца в жилой части дома. К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены префектура административного округа, Департамент муниципального жилья и жилищной политики правительства Москвы (далее - ДМЖиЖП правительства Москвы) и ЗАО "ИПГ "П". Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в иске было отказано. При этом суд исходил из того, что оспариваемые документы не являются самостоятельными сделками, а оформляют результаты исполнения контракта, в связи с чем по смыслу параграфа 2 главы 9 ГК РФ не могут быть признаны недействительными. Постановлением суда кассационной инстанции указанные судебные акты отменены. Дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции с указаниями исследовать вопрос о том, какое отношение к инвестиционному контракту имеет АОЗТ "ИК "П-М" и ЗАО "ПСК "П", являлись ли они инвесторами или же правопреемниками акционерного общества, являющегося стороной в инвестиционном контракте - ЗАО "ИПГ "П". При повторном рассмотрении суд решением, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в иске отказал. Судебные акты мотивированы тем, что оспариваемые протокол и акт в силу ст. 153 ГК РФ не являются сделками и истец не представил доказательств финансирования строительства дома, являющегося предметом инвестиционного контракта, в связи с чем на основании ст. 4 АПК РФ у него отсутствует право на иск. Постановлением суда кассационной инстанции указанные судебные акты отменены, дело передано на новое рассмотрение повторно. При этом указано на ошибочность толкования судом положений ст. 4 АПК РФ, ст. ст. 153, 154, 166, 168 ГК РФ. Суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что заинтересованность истца подтверждена наличием заключенного с инвестором строительства - ЗАО "ИПГ "П" договора о долевом финансировании строительства жилого дома, фактическое исполнение которого не имеет правового значения для настоящего дела. Поскольку судом было установлено, что в результате подписания оспариваемых протокола и акта ЗАО "ПСК "П" приобрело право на указанные квартиры, в то время как инвестором строительства является ЗАО "ИПГ "П", при новом рассмотрении суду даны указания проверить соответствие протокола и акта положениям гражданского законодательства и законодательства об инвестиционной деятельности. Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении иска в третий раз отказано. Судебные акты мотивированы отсутствием у истца права на иск ввиду недоказанности исполнения обязательств по долевому инвестированию строительства согласно договору от 04.07.1997 N 14-97 и тем, что оспариваемые протокол и акт не являются сделками, в связи с чем не могут быть признаны недействительными. Суд кассационной инстанции отменил судебные акты, принял новое решение об удовлетворении исковых требований по следующим мотивам. Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что между правительством Москвы и АО "Инвестиционная компания "П" (далее - АО "ИК "П" - правопредшественник ЗАО "ИПГ "П") заключен контракт на реализацию инвестиционного проекта по финансированию, проектированию, строительству многоэтажного жилого дома с подземными гаражами. АО "ИК "П" заключило с истцом договор о долевом финансировании строительства жилого дома по указанному адресу. По условиям договора истец обязался произвести оплату, а инвестиционная компания - передать в его собственность часть жилой площади дома в виде 7 квартир. По результатам частичной реализации инвестиционного контракта правительство Москвы в лице префекта административного округа и ЗАО "ПСК "П" подписали акт, в котором зафиксировали распределение площадей в объекте строительства, и протоколом произвели поквартирное распределения долей жилой части дома. Выполняя указания суда кассационной инстанции, суд со ссылкой на решение по другому делу установил, что инвестором по контракту от 30.04.1993 N 1.21 является АО "ИК "П", правопреемником которого выступает ЗАО "ИПГ "П", а не ЗАО "ПСК "П" (правопреемник АОЗТ "ИК "П"). Между тем квартиры в вышеназванном доме распределены ЗАО "ПСК "П". Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что решением арбитражного суда по другому делу установлен факт неисполнения истцом договора в части долевого финансирования строительства вышеназванного дома. В связи с этим суд пришел к выводу об отсутствии у истца права на предъявление настоящего иска. Данный вывод суд кассационной инстанции счел не основанным на положениях ст. 4 АПК РФ и ст. 166 ГК РФ, в силу которых требование о признании сделки недействительной может быть предъявлено в арбитражный суд любым заинтересованным лицом. Заинтересованность ООО (истца) подтверждается наличием заключенного с инвестором строительства договора о долевом финансировании строительства жилого дома. Поскольку иск заявлен на основании ст. 168 ГК РФ, то проверка судом фактического исполнения указанного договора не входила в круг обстоятельств, подлежащих установлению для применения данной нормы. В связи с этим выводы суда о неисполнении ООО обязательств по финансированию строительства не могут быть приняты во внимание. Отказ в иске также мотивирован судом тем, что оспариваемые протокол и акт ни в совокупности, ни каждый в отдельности в силу ст. ст. 153, 154 ГК РФ не являются сделками, а являются документами, оформляющими исполнение сделки - контракта от 30.04.1993 N 1.21. В связи с этим оспариваемые протокол и акт не могут быть признаны недействительными в порядке ст. 168 ГК РФ. Суд кассационной инстанции не может согласиться с данным выводом. Судом установлено, что в результате подписания оспариваемых протокола и акта квартиры в доме распределены ЗАО "ПСК "П", в то время как инвестором строительства является ЗАО "ИПГ "П", т. е. возникли новые права и обязанности. Таким образом, ЗАО "ПСК "П" приобрело право на указанные квартиры, а правоотношения ЗАО "ИПГ "П" и правительства Москвы, возникшие из контракта, изменены. В соответствии с Законом РСФСР от 26.06.1991 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений. Согласно указанному Закону и условиям контракта от 30.04.1993 N 1.21, заключенного между правительством Москвы и правопредшественником ЗАО "ИПГ "П", после завершения строительства осуществляется раздел объекта инвестиционной деятельности, находящегося в общей долевой собственности. Подписание оспариваемых протокола и акта правительством Москвы и ЗАО "ПСК "П" вместо ЗАО "ИПГ "П" изменяет гражданские права инвесторов, возникшие из контракта от 30.04.1993 N 1.21. Поэтому эти акты могут оспариваться по правилам, установленным для оспаривания сделок. В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна. Оспариваемые протокол и акт не соответствуют требованиям ст. ст. 1, 5, 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", поскольку нарушают права инвестора владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций. При таких обстоятельствах протокол распределения площадей (квартир) и акт о частичной реализации инвестиционного проекта согласно контракту по строительству жилого дома являются недействительными на основании ст. 168 ГК РФ.

Комментарий

Два указанных дела (п. 3) прошли три круга рассмотрения арбитражными судами. Чем же вызвана сложившаяся ситуация, когда суд кассационной инстанции неоднократно направлял их на новое рассмотрение? Причиной неоднократного направления дел и, как результат, длительного их рассмотрения послужил принципиально разный подход судебных инстанций к определению правовой природы акта о частичной реализации инвестиционного контракта совместно с протоколом распределения площадей (квартир). Суд первой инстанции исходил из того, что указанный акт всегда является техническим документом и ни при каких условиях не может рассматриваться как сделка. Напротив, суд кассационной инстанции по комментируемым делам, на основании обстоятельств, установленных нижестоящими инстанциями, сделал противоположный вывод. Акт о частичной реализации, как отмечено всеми судебными инстанциями, подписан лицом, не являющимся участником инвестиционных отношений (ЗАО "ПСК "П"). В пользу этого лица распределены результаты инвестиционной деятельности, причитающиеся инвесторам (соинвесторам). При этом договоров, на основании которых право на получение результатов инвестиционной деятельности перешло к ответчику (одному из подписантов акта), не имеется. Следовательно, сам указанный акт, представляющий собой соглашение двух юридических лиц, породил правовые последствия, причем не только для них, но и для других участников инвестиционных отношений. В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Тем самым акт о частичной реализации следовало определять как сделку. В связи с изложенным, возникает также процессуальный вопрос о том, как связаны полномочия суда кассационной инстанции, направленные на толкование норм права, и оценка самого акта судебными инстанциями. Ведь суды первой и апелляционной инстанций именно исходя из того, что оценка доказательств находится в их компетенции (суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства), неоднократно оценивали указанный акт как технический документ, не воспринимая и даже игнорируя указания суда кассационной инстанции. В соответствии с ч. 2 ст. 287 АПК РФ арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, о том, какая норма материального права должна быть применена и какие решение, постановление должны быть приняты при новом рассмотрении дела. Таким образом, суд кассационной инстанции не занимается исследованием и оценкой доказательств (это прерогатива судов первой и апелляционной инстанций), а проверяет законность и обоснованность судебного акта исходя из правильности применения норм права. Означает ли то, что суд кассационной инстанции, рассматривая акт как сделку, вступил в переоценку доказательств (ведь суд первой инстанции определил акт как технический документ)? Означает ли направление дел на новое рассмотрение стремление суда кассационной инстанции навязать другую оценку акта суду первой инстанции? Полагаем, что ответ на данные вопросы должен быть отрицательным: переоценка по указанным делам не производилась. В силу ч. 3 ст. 286 АПК РФ при рассмотрении дела арбитражный суд кассационной инстанции проверяет, соответствуют ли выводы арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Суды установили, что акт порождает новые права и обязанности, но прямо об этом не указали. Данный вывод следует из установления судом первой инстанции изменений актом субъектного состава инвестиционных отношений (появления новых участников). При этом изменения договорами между участниками инвестиционной деятельности не урегулированы. За установлением подобных обстоятельств должен следовать один вывод - применение статьи 153 ГК РФ. Суды первой инстанции, установив все необходимые обстоятельства, сделали неправильный вывод (что акт по настоящим делам - не сделка). Суд кассационной инстанции был вынужден отменить третий раз судебные акты (Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 29 апреля 2005 г. N КГ-А40/5733-04-П по делу N А40-20695/02-43-204) и принимать новое решение. Это в полной мере соответствует одной из функций суда кассационной инстанции - толкованию закона. По существу суд кассационной инстанции, руководствуясь п. 3 ч. 2 ст. 288 АПК РФ, указал на неправильное толкование судами закона. Толкование ст. 153 ГК РФ, данное судом кассационной инстанции, заключалось в том, что акт о результатах частичной реализации инвестиционного контракта может рассматриваться как сделка в исключительных случаях (при изменении субъекта инвестиционной деятельности и без урегулирования этого вопроса путем заключения договоров с инвесторами). При этом суд первой инстанции, признавая акт и протокол техническим документом и рассматривая по существу дело о признании их недействительными, действовал нелогично, поскольку исходя из его позиции дело должно быть прекращено в связи с отсутствием предмета спора на основании п. 1 ч. 1 ст. 150 АПК РФ. Кроме того, подход суда первой инстанции лишал истца права на судебную защиту, так как иным способом восстановить нарушенные права истец не мог.

Выводы

Акты о результатах реализации инвестиционного проекта и о результатах частичной его реализации могут рассматриваться в исключительных случаях как сделки, если в них происходит изменение объекта или субъекта инвестиционной деятельности.

Раздел V

ИНВЕСТИЦИОННЫЙ КОНТРАКТ И АКТ О ЕГО РЕАЛИЗАЦИИ КАК ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ВНОВЬ СОЗДАВАЕМОЕ НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

Другие вопросы, нашедшие отражение в практике арбитражных судов, связаны с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и ролью как самого инвестиционного контракта, так и акта о результатах его реализации при осуществлении такой регистрации. Акт о результатах реализации инвестиционного контракта является основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Непредставление данного акта цессионарием, к которому перешли соответствующие права на недвижимое имущество, путем заключения договора уступки, является основанием для отказа в государственной регистрации прав на объект, созданный в результате инвестиционной деятельности.

Постановление ФАС Московского округа от 11.02.2004 N КГ-А40/337-04 по делу N А40-23892/03-96-261

ООО обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к органу по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о признании незаконным отказа ответчика зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество - нежилые встроенно-пристроенные помещения и обязании ответчика зарегистрировать право собственности истца на указанные помещения. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, исковые требования удовлетворены. Суд пришел к заключению, что причины отказа в государственной регистрации права собственности, на которые ссылается регистрирующий орган (не представлен акт о реализации инвестиционного проекта; отсутствует описание недвижимого имущества; передача прав и обязанностей по уже исполненному договору не допускается), являются незаконными. Постановлением суда кассационной инстанции обжалуемые судебные акты были отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Как следует из материалов дела, объект недвижимости, в государственной регистрации права собственности на который было отказано истцу, был создан в результате исполнения договора по реализации инвестиционного проекта, заключенного между префектурой округа и инвестором. Пунктом 3.3 указанного договора был предусмотрен раздел долевой собственности между его участниками. Однако документа, подтверждающего реализацию сторонами данного обязательства контракта - акта о результатах инвестиционного проекта, на государственную регистрацию представлено не было, что не позволяет сделать вывод о том, что доли участников контракта определены и объект в настоящее время не является их долевой собственностью. Истец (цессионарий) основывает наличие у него права собственности на объект недвижимости на основании договоров уступки прав требования по инвестициям долевого строительства, перешедших к нему от третьих лиц путем последовательного заключения соответствующих договоров цессии. Однако данные договоры были заключены после осуществления инвестиционной деятельности и достижения конечного результата, а именно завершения строительства, о чем свидетельствует акт о приеме дома в эксплуатацию. Отношения по осуществлению инвестиционной деятельности на территории Российской Федерации регулируются ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" от 25.02.1999 N 39-ФЗ и Законом РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" от 26.06.1991 в части норм, не противоречащих ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". Исходя из смысла и содержания вышеуказанных Законов права и обязанности участников инвестиционной деятельности, определенные в заключаемых ими контрактах, существуют в период вложения инвестиций и осуществления практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта (ст. 1 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений"), то есть носят длящийся характер, прекращение которых обусловлено достижением определенного результата. Поэтому оформление каких-либо договорных отношений по участию в инвестиционных контрактах после окончания инвестиционной деятельности не может свидетельствовать о наличии у участников этих отношений соответствующих прав и обязанностей. При указанных обстоятельствах вывод суда о том, что отказ ответчика в государственной регистрации права собственности истца на новую вещь ввиду непредставления необходимых и достаточных документов является незаконным, нельзя признать верным, а потому судебные акты подлежат отмене. Вопрос о наличии у заявителя надлежащих документов, подтверждающих его право на государственную регистрацию права собственности на вновь создаваемый объект недвижимости согласно ст. 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и, соответственно, правомерность отказа в государственной регистрации по этому основанию предметом исследования суда не были, а потому дело было направлено на новое рассмотрение.

Комментарий

Исходя из изложенного можно сделать вывод о том, что заявитель, обратившись в арбитражный суд, выбрал неправильный способ защиты - стал устранять следствие (обжаловал отказ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество). Из комментируемого дела видно, что цеденты переуступили права при наличии ряда нарушений со стороны инвестора действующего законодательства (гражданского, и, в частности, инвестиционного). Договоры уступки были заключены после сдачи здания в эксплуатацию, акт о результатах его реализации не был подписан. По существу судебные инстанции стали рассматривать спор об обжаловании отказа в государственной регистрации не как спор об оспаривании действий (бездействия) органа государственной власти (глава 24 АПК РФ), а как спор о праве, поскольку наличие соответствующих документов у цессионария связано с проверкой наличия (возникновения) прав у инвестора и далее по цепочке у участников заключенных впоследствии договоров уступки (цедентов). Такой подход согласуется с многочисленной арбитражной практикой, в соответствии с которой суды рассматривают оспаривание государственной регистрации как спор о праве <*>. Между тем отказ в государственной регистрации рассматривается как спор о праве в исключительных случаях, когда имеет место конкурирующее право, т. е. когда правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества (п. 1 ст. 20 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") <**>. По этой же причине документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию могут не соответствовать требованиям действующего законодательства, например, вступать в противоречие с другими документами, на основании которых право уже зарегистрировано за другим лицом. -------------------------------- <*> Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ: от 26 июня 2001 г. N 4156/00; от 10 июля 2001 г. N 4794/00; от 20 марта 2002 г. N 8619/01; от 27 марта 2002 г. N 5152/01; от 10 апреля 2002 г. N 11879/01; от 6 августа 2002 г. N 4107/01; от 28 января 2003 г. N 4869/01. <**> Постановления ФАС МО от 1 июля 2004 г. по делу N КГ-А40/4528-04; от 12 июля 2004 г. по делу N КГ-А40/5204-04.

В комментируемом примере (Постановление ФАС МО от 11.02.2004 N КГ-А40/337-04 по делу N А40-23892/03-96-261) суд исходил из необходимости установления прав истца и рассмотрения дела как спора о праве в силу специфики способа создания нового недвижимого имущества - наличии инвестиционного механизма, в котором задействован большой круг лиц (инвесторов, соинвесторов, цедентов, цессионариев), которые могут претендовать на получение доли. Таким образом, даже если конкурирующие права в реестре не зарегистрированы, в силу особых инвестиционных отношений это не доказывает их потенциальное отсутствие. При этом обязательственные права из инвестиционных сделок для ряда участников еще не превратились в вещные (ведь право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации - ст. 219 ГК РФ). Не может не возникнуть другой вопрос, должен ли весь этот круг обстоятельств проверять сам регистрирующий орган. Представляется, что не должен (весь этот круг вопросов возник уже в суде). В комментируемом деле регистрирующий орган (учреждение юстиции) исходил из формального момента - отсутствия у цессионария акта о результатах реализации инвестиционного контракта. В данном случае проблемы, вызванные ненадлежащими действиями инвестора и цедентов, легли бременем на последнего цессионария, обратившегося за регистрацией имущества, права на которое у него возникли при заключении последнего договора цессии. Регистрирующий орган по причине отсутствия акта о результатах реализации инвестиционного договора не смог определить, какие доли в натуре принадлежат инвестору, переуступающему свои права. Следовательно, невозможно зарегистрировать право собственности последнего цессионария. Таким образом, надлежащим способом защиты для истца было бы сформулировать требования как иск о признании за ним права собственности и о понуждении инвестора совершить определенные действия - подписать акт о результатах реализации инвестиционного контракта. Как возможный вариант - взыскание убытков вследствие неправомерных действий цедентов (ст. ст. 15, 393 ГК РФ). Положение цессионария наиболее слабое как лица, которое желает получить объект в собственность, поскольку существует возможность признания сделок цессии ничтожными в силу их притворности, как прикрывающих куплю-продажу. На это суд кассационной инстанции обратил внимание, указав, что инвестиционная деятельность завершена и объект был сдан в эксплуатацию. В соответствии с п. 1 ст. 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество" право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Такими документами применительно к реализации инвестиционного проекта будут: вся цепочка договоров от инвестиционного контракта до последнего договора цессии, подтверждающих переход соответствующих прав к лицу, регистрирующему права собственности.

Выводы

1. Отсутствие акта о реализации инвестиционного контракта у цессионария, обратившегося за государственной регистрацией права собственности на объект, спровоцировало отказ в такой регистрации (п. 1 ст. 20 Закона). 2. Обжалование подобного отказа регистрирующего органа повлекло за собой рассмотрение дела как спора о праве и выявило ряд нарушений действующего законодательства, по мнению суда, (заключение сделок уступки после сдачи объекта в эксплуатацию). Данный вывод суда поставил под угрозу само существование таких сделок, как прикрывающих куплю-продажу. Обычно на притворность подобных сделок (причем как уступки, так и договоров соинвестирования), которые были совершены после сдачи объекта в эксплуатацию, указывают налоговые органы. Перед нами пример, когда суд обратил внимание на этот аспект при обжаловании отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Инвестиционный контракт и акт о результатах его реализации, подписанные и заключенные после сдачи дома в эксплуатацию, сами по себе не могут являться основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В этом случае истец должен представить иные доказательства (документы), подтверждающие наличие у него права собственности на вновь создаваемый объект.

Постановление ФАС Московского округа от 13.01.2004 N КГ-А40/11017-03. Постановление ФАС Московского округа от 07.10.2004 N КГ-А40/8838-04-П по делу N А40-17795/03-125-151

ОАО обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности и обязании регистрирующего органа устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя как собственника путем внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права собственности и выдачи соответствующих свидетельств. В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, к участию в деле привлечено правительство Москвы. Исковые требования были мотивированы тем, что право собственности на указанные объекты возникло у ОАО на основании реализации и в соответствии с условиями инвестиционного контракта; отказ в регистрации права незаконен (ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), поскольку ОАО представило в регистрирующий орган все необходимые документы, предусмотренные ст. ст. 17, 25 Закона. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, исковые требования были удовлетворены. Суды пришли к заключению, что у ответчика не имелось законных оснований для отказа в регистрации права собственности истца на объекты недвижимости. При этом, по мнению судебных инстанций, составление инвестиционного контракта, представленного ОАО в регистрирующий орган в качестве основания возникновения прав собственности после завершения строительства и приема в эксплуатацию объектов недвижимости, не препятствует регистрации прав на них на условиях данного контракта. Постановлением суда кассационной инстанции решение и постановление апелляционной инстанции отменены с передачей дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. При этом суд кассационной инстанции указал на необходимость при новом рассмотрении дела оценить представленные ОАО для государственной регистрации права собственности документы и, в частности, инвестиционный контракт на предмет их соответствия нормам законодательства, регулирующего осуществление инвестиционной деятельности в Российской Федерации, с тем чтобы правильно установить круг лиц, являвшихся субъектами инвестиционной деятельности по возведению спорных объектов недвижимости и имеющих право на часть площадей. Суду также предложено проверить соответствие закону иных документов, помимо инвестиционного контракта, представленных ОАО для государственной регистрации права. По результатам повторного рассмотрения дела решением в удовлетворении исковых требований отказано. Суд исходил из того, что представленные в регистрирующий орган документы не подтверждают возникновение у ОАО права собственности на спорные объекты недвижимого имущества и содержат противоречивые данные: инвестиционный контракт и акт о его реализации подписаны (02.08.2001 и 20.02.2002) уже после завершения строительства и приема спорных объектов в эксплуатацию (15.03.1999). Кроме того, суд указал, что ОАО не представлены запрошенные органом государственной регистрации дополнительные документы в отношении спорных объектов, поэтому суд пришел к заключению о законности отказа в регистрации права собственности ОАО. В кассационной жалобе ОАО просило решение первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель ссылался, в частности, на то, что подписание инвестиционного контракта после завершения строительства не является препятствием для регистрации возникших прав, поскольку не означает недействительность контракта, которым были только оформлены ранее возникшие правоотношения сторон по инвестиционной деятельности, что не противоречит нормам Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель также ссылается на то, что суд не указал, в чем именно выражается противоречивость документов, представленных ОАО для государственной регистрации права, и не принял во внимание отсутствие спора между истцом, правительством Москвы и заказчиком строительства о праве на спорные объекты недвижимого имущества. Постановлением суда кассационной инстанции решение арбитражного суда первой инстанции оставлено без изменения. Как следует из материалов дела и установлено судом, ОАО "Д" обратилось в компетентный орган с заявлением о государственной регистрации прав на спорные объекты недвижимости как вновь созданное имущество. В соответствии с пунктом 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Строительство жилых домов, в регистрации права на часть площадей в которых отказано истцу, осуществлялось в соответствии с распоряжением правительства Москвы от 10.05.1995 N 427-РЭП, пунктом 2 которого предусматривалось строительство данных объектов недвижимости за счет правительства Москвы. Согласно представленным в материалах дела актам государственной приемочной комиссии, утвержденным правительством Москвы, на 15.03.1999 строительство спорных объектов недвижимости было закончено и они приняты в эксплуатацию. При этом из указанных актов государственной приемочной комиссии усматривается, что нарушений требований к строительству принятых объектов недвижимости допущено не было, что подтверждает и сам факт их принятия в эксплуатацию. Факт создания спорных объектов недвижимости является основанием для государственной регистрации прав на них, как на вновь созданное имущество, лицами, упомянутыми в пункте 1 статьи 218 ГК РФ, для которых и за чей счет эти объекты были возведены в 1999 г., в том числе в процессе инвестиционной деятельности. Доказательств того, что ОАО являлось таким лицом, в материалах дела не представлено. Передача в последующем (после создания объекта недвижимости) части площадей в собственность иным лицам может осуществляться по основаниям, предусмотренным в пункте 2 статьи 218 ГК РФ. При этом имущество, находящееся в государственной (муниципальной) собственности, может быть передано лишь в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации. В этой связи представленные ОАО в регистрирующий орган инвестиционный контракт N 47/7 и акт о результатах его реализации N 47/7-А/1 от 20.02.2002, подписанные уже после сдачи спорных объектов недвижимости в эксплуатацию и содержащие условия о передаче части помещений в собственность ОАО, не могут выступать в качестве документов, подтверждающих возникновение у ОАО права собственности на спорные объекты именно как на вновь созданное имущество, из чего обоснованно исходил суд первой инстанции. Поэтому, исходя из положений абз. 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ОАО было правомерно отказано в регистрации права собственности. Кроме того, признавая отказ в государственной регистрации законным, суд правильно обратил внимание на непредставление ОАО дополнительных документов, которые были затребованы регистрирующим органом у общества.

Комментарий

В рассмотренном случае основанием для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним явилось именно заключение инвестиционного контракта после сдачи объекта в эксплуатацию. В то же время подписание акта о результатах реализации инвестиционного контракта после сдачи в эксплуатацию вполне логично и не противоречит действующему законодательству. Между тем, исходя из позиции суда кассационной инстанции, лицо, обращающееся в регистрирующий орган для регистрации права на вновь созданный объект имущества, должно документально подтвердить факт его создания (п. 1 ст. 25 Закона), а также представить акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки. Сложность заключается в том, что предметом совершенных сделок (инвестиционных контрактов, договоров соинвестирования) является не само недвижимое имущество, а права на него. При этом сами объекты могут быть еще не построены. По какой же причине инвестиционный контракт был заключен только после сдачи дома в эксплуатацию? С одной стороны, это упущение самих сторон (субъективный фактор), а с другой стороны - объективный фактор: отсутствие на тот момент правового механизма, детально регламентирующего последствия несвоевременного подписания инвестиционного контракта. Как известно, законодательством г. Москвы предусмотрена учетная регистрация таких контрактов с участием правительства Москвы (постановление правительства г. Москвы от 14 января 2003 г. N 6-ПП "Об утверждении временного положения об учетной регистрации инвестиционных контрактов (договоров) с участием правительства Москвы, дополнительных соглашений к ним и актов о результатах реализации инвестиционных проектов по созданию (приобретению) объектов нежилого назначения"; распоряжение мэра Москвы от 28 ноября 1997 г. N 935-РМ "Об утверждении временного положения об учетной регистрации инвестиционных контрактов и договоров о привлечении финансовых средств в жилищное строительство в г. Москве). Соответственно подобная учетная регистрация проводится в органах государственной власти субъекта: в Москонтрактрегистрации подлежат регистрации инвестиционные договоры (контракты) по нежилым объектам, а в Комитете (департаменте) муниципального жилья инвестиционные договоры - по объектам жилищного строительства. С 01.04.2005 вступили в силу изменения в Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 25.1 которого предусматривает государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве. В связи с изложенным представляется последовательным подход федерального законодателя о необходимости обязательной государственной регистрации такой разновидности инвестиционного договора, как договор об участии в долевом строительстве в том же органе (учреждении юстиции), в каком впоследствии будет регистрироваться право собственности на вновь созданное имущество. При этом ст. 14.28 и ст. 19.5 КоАП РФ с 01.04.2005 предусмотрена административная ответственность за нарушение законодательства о государственной регистрации. Следует отметить, что в названных статьях отсутствует такой состав административного правонарушения, как отказ хозяйствующего субъекта от государственной регистрации подобного договора. Можно предположить, что специально созданный контролирующий орган в этой сфере будет выносить соответствующее предписание, за неисполнение которого (отказ от регистрации) нарушитель будет привлекаться к административной ответственности на основании ст. 14.28 КоАП РФ, либо привлекать к данному виду ответственности по аналогии. Тем самым вполне возможно, что будет задействован административно-правовой механизм соблюдения законодательства об участии в долевом строительстве в плане регистрации договоров. Из изложенного можно сделать вывод, что если бы инвестиционный контракт подлежал обязательной государственной регистрации, то вопрос о его правомерности возник бы на этой стадии. Именно на этом этапе была бы обозначена проблема выявления причин заключения инвестиционного контракта после сдачи объекта в эксплуатацию и проверки его соответствия законодательству об инвестиционной деятельности. По комментируемому делу вопрос о правомерности инвестиционного контракта возник поздно - уже на стадии государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества. Регистрирующий орган предложил заявителю подтвердить свои права на объект (недвижимое имущество) иными документами, нежели инвестиционный контракт и акт о результатах его реализации. Какие это могут быть документы? Представляется, что в большинстве случаев достаточно самого распорядительного документа органа государственной власти, в котором лицо, обращающееся за регистрацией прав, указано в качестве титульного инвестора. В этом случае распорядительный документ и инвестиционный контракт с актом о результатах реализации инвестиционного проекта являются основаниями для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По комментируемому делу распорядительного документа оказалось для регистрирующего органа недостаточно. Подобная ситуация сложилась, вероятно, в силу того, что лицо, обратившееся за регистрацией прав на недвижимое имущество, не фигурирует в распорядительном документе. Таким образом, документами, необходимыми для регистрации и подтверждающими права собственности лица, могут быть договоры сделки, по которым титульный инвестор передал свои права лицу, обратившемуся за регистрацией. При этом на момент совершения таких сделок базовый договор - инвестиционный контракт отсутствовал, а договоры могли быть заключены лишь исходя из действия распорядительного документа органа государственной власти. К таким сделкам относятся договор уступки прав или договор соинвестирования. Кроме того, доказательствами, свидетельствующими о наличии у инвестора прав собственности, могут являться предварительные протоколы распределения объектов недвижимого имущества; акты о частичной реализации инвестиционного контракта; платежные документы, подтверждающие оплату инвестиционного взноса; переписка субъектов инвестиционной деятельности, подтверждающая соответствующие права инвестора, пр.

Выводы

1. Отказ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество вызван заключением инвестиционного контракта после сдачи объекта в эксплуатацию (т. е. после создания объекта). 2. Спор об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество фактически рассмотрен судом как спор о праве с проверкой правомерности самого инвестиционного контракта и оценкой инвестиционных отношений. Тем самым суд проверял основания возникновения права собственности у лица, обратившегося за государственной регистрацией, как возможного инвестора. При этом суд, признавая отказ в государственной регистрации правомерным, не определил, кому принадлежит право собственности на спорный объект недвижимости, а ограничился указанием на то, что такое право истец, исходя из представленных им документов, не имеет. Таким образом, рассматривая данный спор о праве (проверяя инвестиционные отношения), суд был не до конца последовательным и не установил правообладателя. Такой подход влечет за собой новое обращение в суд, в котором истец сформулирует свои требования как спор о признании права собственности. По данному спору суд вынужден будет установить лицо - собственника недвижимого имущества, а не просто отказать в удовлетворении требований заявителя. Изменение в акте о частичной реализации инвестиционного контракта пропорции площадей, передаваемых в одном из объектов, не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество, если это не противоречит условиям инвестиционного контракта и не влияет на общее распределение площадей во всех объектах инвестирования.

Постановление ФАС Московского округа от 20.06.2003 N КГ-А40/3646-03 по делу N А40-47848/02-79-295

Закрытое акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании незаконным отказа Московского городского комитета по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации права собственности на квартиру и обязании осуществить государственную регистрацию права собственности на указанное недвижимое имущество. Решением первой инстанции исковые требования были удовлетворены. При этом суд исходил из того, что представленные истцом на государственную регистрацию документы по форме и содержанию соответствуют требованиям действующего законодательства и у ответчика отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации права собственности ЗАО на недвижимое имущество - квартиру. Постановлением суда кассационной инстанции решение оставлено без изменения по следующим мотивам. Суд первой инстанции установил, что ответчик письмом отказал истцу в государственной регистрации права собственности на квартиру. Отказ мотивирован тем, что в соответствии с распорядительным документом правительства Москвы и инвестиционным контрактом устанавливается распределение площадей в соотношении: 25% общей жилой площади - администрации, 75% общей жилой площади - инвестору. Однако согласно итоговому протоколу распределения общей площади жилого дома и акту о частичной реализации инвестиционного контракта администрации передается меньшая площадь, составляющая 23,1% общей жилой площади. Предметом указанного инвестиционного контракта является взаимодействие префектуры административного округа г. Москвы и закрытого акционерного общества (титульный инвестор) по реконструкции жилищного фонда на территории района округа. Согласно постановлению правительства Москвы финансирование строительства осуществляется ЗАО (титульный инвестор) за счет собственных и привлеченных средств юридических и физических лиц. ЗАО (титульный инвестор) заключило договор с другим закрытым акционерным обществом (соинвестор), в соответствии с которым передало последнему часть полномочий по инвестированию строительства. Впоследствии соинвестор заключил с истцом (ЗАО) договор уступки права инвестирования, согласно условиям которого истец получил часть правомочий на инвестирование строительства квартир в жилом доме с последующим получением квартир в собственность. Распоряжением префекта административного округа утвержден акт приемки приемочной комиссией жилого дома, законченного производством строительно-монтажных работ. Все участники инвестиционного проекта по строительству жилого дома: правительство Москвы, титульный инвестор, соинвесторы - подписали итоговый протокол распределения общей площади. Далее правообладатели квартир, расположенных в указанном жилом доме подписали протокол о разделе доли инвесторов по инвестиционному контракту в общей площади жилого дома, согласно которому правообладателем квартиры N 72 на основании договора уступки права инвестирования является истец. Протокол подписан руководителем Департамента муниципального жилья и жилищной политики правительства Москвы. В п. 5 протокола указано, что он является основанием для регистрации права собственности на вышеуказанные квартиры участниками протокола. Абз. 4 п. 1 ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривает отказ в государственной регистрации права в случае несоответствия представленных на государственную регистрацию документов по форме или содержанию требованиям действующего законодательства. Суд первой инстанции сделал правомерный вывод о том, что истцом для государственной регистрации права были представлены все необходимые для этого документы, соответствующие требованиям законодательства: инвестиционный контракт; распоряжение префекта об утверждении акта приемки законченного производством строительно-монтажных работ жилого дома; договор соинвестирования (между титульным инвестором и соинвестором); договор уступки права инвестирования (между соинвестором и истцом); итоговый протокол распределения общей площади жилого дома по строительному адресу; акт о частичной реализации инвестиционного контракта в части жилой площади, введенной в эксплуатацию в 2001 году. Довод ответчика о том, что распределение жилых помещений между сторонами по инвестиционному контракту в соотношении 75% - администрации и 25% - инвестору должно соблюдаться в каждом строящемся объекте, правомерно не учтен судом первой инстанции, как не основанный на условиях контракта и не являющийся основанием для отказа в государственной регистрации права в соответствии со ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Комментарий

Проблема, нашедшая отражение в комментируемом постановлении, заключается в том, что регистрирующий орган, проверяя на соответствие закону документы, регулирующие инвестиционные отношения, дал ненадлежащую оценку: инвестиционному контракту, последующим заключенным договорам соинвестирования и акту о частичной реализации инвестиционного контракта. Подобная ненадлежащая оценка вызвана тем, что компетентный орган не рассмотрел все документы во взаимосвязи, как это впоследствии было сделано судом при рассмотрении дела. В чем могла заключаться ошибка регистрирующего органа? Во-первых, в инвестиционном контракте может быть установлена общая пропорция распределения недвижимого имущества в нескольких объектах одного инвестиционного проекта. Исполнение обязательства по каждому объекту "фиксируется" составлением акта о частичной реализации инвестиционного контракта. В таком случае нарушение пропорции в акте о частичной реализации не свидетельствует о нарушении общей пропорции в инвестиционном контракте (по всем объектам). На первый взгляд, рассматривать такой акт о частичной реализации регистрирующему органу можно только в совокупности с другими актами, чтобы достоверно установить, соблюдена ли пропорция, указанная в инвестиционном контракте. Однако такой подход опровергается вторым положением, которое не было учтено регистрирующим органом при отказе в государственной регистрации недвижимого имущества. Во-вторых, стороны инвестиционного контракта могут изменить пропорцию либо на основании договоренности либо вследствие невозможности выдела в натуре других долей по результатам обмера БТИ. По этой причине пропорция, отличная от установленной в инвестиционном контракте, может быть зафиксирована как в акте об исполнении обязательств (о результатах реализации инвестиционного контракта), так и в акте о частичном исполнении обязательств (о частичной реализации инвестиционного контракта) - если инвестиционный контракт предусматривает сдачу нескольких объектов. Сложность состоит в том, что при участии в инвестиционном проекте администрации (органа государственной власти субъекта) изменение в таком распределении площадей должно быть отражено в распорядительном документе указанного органа. Вместе с тем на практике такое изменение в ненормативный акт государственного органа не всегда вносится. Этот вопрос носит в большей мере технический характер, поскольку участники инвестиционного договора (включая сам государственный орган) порядок изменения пропорции, как правило, предусматривают в самом инвестиционном контракте (например, при изменении площадей по результатам обмера БТИ, невозможности выдела в натуре площадей нужной пропорции, увеличении или уменьшении всех площадей объектов в пределах технической погрешности).

Выводы

1. С учетом того, что стороны инвестиционного контракта могут по своему соглашению изменить пропорцию распределения площадей недвижимого имущества, мотивировка для признания незаконным отказа в государственной регистрации недвижимого имущества может заключаться в следующем. Изменение в инвестиционный контракт надлежащим образом оформлено актом о результатах частичной реализации и/или протоколом распределения недвижимого имущества, подписанными участниками инвестиционного контракта по соглашению сторон. Форма внесения изменений в договор соблюдена (п. 1 ст. 452 ГК РФ). С учетом изложенного отказ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество следует воспринимать как посягательство на свободу договора (ст. 421 ГК РФ). 2. В этом случае возможное нарушение прав участников инвестиционного проекта будет устраняться в судебном порядке путем оспаривания потерпевшей стороной самих инвестиционных контрактов и в последующем заключенных на их базе договоров (соинвестирования или уступки прав требования). В противном случае получается парадоксальная ситуация: - ни один из участников инвестиционных отношений не оспаривает прав других сторон; - регистрирующий орган подвергает сомнению результаты инвестиционной деятельности и отказывает в государственной регистрации; - суд рассматривает оспаривание отказа в государственной регистрации как спор о праве (но при этом "спор о праве" ведется не с потенциальными правообладателями-инвесторами, а по существу только с регистрирующим органом, поставившим под сомнение право лица, обратившегося за государственной регистрацией недвижимого имущества и представившего все необходимые документы). 3. Из изложенного неминуемым образом возникает еще один вопрос - может ли акт о частичном исполнении инвестиционного обязательства быть основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Ведь до тех пор, пока весь проект, предусмотренный инвестиционным контрактом, не завершен, существует опасность расторжения данного договора вследствие существенного нарушения одной из сторон его условий? Следует отметить, что в инвестиционных контрактах могут быть включены условия, согласно которым, несмотря на его расторжение, стороны сохраняют свои права в части исполненных обязательств (например, в части оплаченного по факту размера инвестиционного взноса). Кроме того, угроза расторжения договора, которая существует до полного исполнения обязательств, не может быть фактором, определяющим возможность (невозможность) использования данного акта для регистрации прав на недвижимое имущество. Основанием для такого вывода служит риск признания договора (инвестиционного контракта) недействительным и применения последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции (ст. 167 ГК РФ), применяемой независимо от того, исполнен ли договор в полном объеме. Представляется, что акт о результатах частичной реализации инвестиционного контракта может быть в соответствии с достигнутым соглашением сторон (в том числе содержащемся в самом инвестиционном контракте) основанием для регистрации прав на недвижимое имущество. При этом основанием для регистрации может быть такой акт о частичной реализации инвестиционного контракта, который "завершает" отношения по одному из объектов (полностью построенному и сданному в эксплуатацию). Если же объект полностью не построен, то не всегда возникает необходимость регистрировать права на объекты незавершенного строительства.

Раздел VI

ИНЫЕ ВОПРОСЫ, ВОЗНИКАЮЩИЕ ПРИ РАЗРЕШЕНИИ ДЕЛ, СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ИНВЕСТИЦИОННОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Исключение из инвестиционного контракта двух объектов недвижимости (один из которых планировалось передать администрации, а другой распределить между администрацией и инвестором в равных долях) означает необходимость распределения третьего объекта в равных долях между указанными лицами по итогам проведенных работ по реконструкции. В противном случае нельзя говорить о конкретном положительном эффекте для администрации.

Постановление ФАС Московского округа от 19.08.2004 N КГ-А40/7226-04-П по делу N А40-33806/03-53-346

Общество с ограниченной ответственностью (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к правительству Москвы о признании права собственности на трехэтажное административно-жилое здание. В обоснование исковых требований указывалось на то, что во исполнение инвестиционного контракта в редакции дополнительного соглашения истец осуществил инвестирование строительства вышеназванного здания, в связи с чем по условиям принятых сторонами обязательств является его собственником. Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск удовлетворен. При этом суд исходил из того, что по условиям инвестиционного контракта инвестор обязался проинвестировать реконструкцию и строительство 3-х объектов с распределением 1-го объекта в собственность инвестора, 2-го объекта в общую долевую собственность инвестора и правительства Москвы и 3-го объекта в собственность правительства Москвы. Учитывая, что вышеназванное здание по условиям контракта является объектом N 1, а объекты N 2, 3 исключены из инвестиционного контракта на основании дополнительного соглашения, суд пришел к выводу о правомерности заявленных требований. Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа указанные судебные акты отменены, дело передано на новое рассмотрение с указаниями дать оценку условиям инвестиционного контракта и дополнительного соглашения к нему с учетом требований ст. 431 ГК РФ, установить порядок распределения между сторонами результатов инвестиционной деятельности, выяснив не был ли изменен предусмотренный договором механизм раздела общей долевой собственности и проверить соответствие данного порядка положениям законодательства об инвестиционной деятельности. Решением после повторного рассмотрения дела иск удовлетворен. Решение мотивировано тем, что истец выполнил обязательства по инвестированию по финансированию реконструкции объекта N 1, а объекты N 2, 3 изъяты из контракта и возвращены Москве. Суд указал, что предусмотренный договором принцип распределения результатов инвестиций 50% на 50% не изменился в результате заключения дополнительного соглашения об изъятии из контракта объектов N 2, 3 и правительство Москвы получило положительный социальный эффект, поскольку объект N 2, предполагавшийся к распределению 50% на 50% возвращен Москве полностью. Кроме того, суд признал, что Москва получила положительный эффект, поскольку произведенная истцом реконструкция является выполнением постановления правительства Москвы о капитальном ремонте зданий в центре города. В апелляционном порядке законность данного решения не проверялась. Суд кассационной инстанции отменил решение, в иске отказал по следующим мотивам. Судом первой инстанции было установлено, что между правительством Москвы и акционерным обществом (титульный инвестор) заключен контракт, по условиям которого общество обязалось обеспечить финансирование реконструкции зданий - объекты N 1, N 2, N 3. С момента выполнения инвестором обязательств по финансированию объекты становятся общей долевой собственностью сторон, после чего производится раздел общей долевой собственности: объект N 1 становится собственностью инвестора, объект N 2 - муниципальной собственностью, а объект N 3 - общей долевой собственностью сторон при соотношении долей 50% на 50%. Впоследствии между правительством Москвы, титульным инвестором (акционерное общество) и ООО (истец) заключено дополнительное соглашение, по условиям которого инвестором стало ООО (истец), а объекты N 2, 3 исключены из инвестиционного проекта. Выполняя указания суда кассационной инстанции, суд установил, что в результате заключения вышеназванного дополнительного соглашения предусмотренный договором принцип распределения результатов инвестиционной деятельности - 50% на 50% не изменился. Удовлетворяя иск, суд исходил из того, что инвестором выполнены обязательства по контракту, в связи с чем по условиям принятых сторонами обязательств объект инвестиционной деятельности - объект N 1 переходит в собственность инвестора. При этом суд указал, что правительство Москвы, в свою очередь, получило положительный эффект, поскольку объект N 2, предполагавшийся к распределению 50% на 50%, возвращен Москве полностью, а произведенная истцом реконструкция является выполнением постановления правительства Москвы о капитальном ремонте зданий в центре города. Суд кассационной инстанции не может согласиться с указанными выводами. В соответствии с п. 1 ст. 1 Закона РСФСР от 26.06.1991 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта. Вывод суда о том, что положительным социальным эффектом для правительства Москвы явилось возвращение ему двух объектов, ошибочен, поскольку данные объекты и ранее находились в собственности Москвы и судом не установлено, что они были реконструированы или иным образом улучшены. Неправомерно суд признал в качестве положительного эффекта для Москвы и то обстоятельство, что произведенная истцом реконструкция являлась выполнением постановления правительства Москвы о капитальном ремонте зданий в центре города. По смыслу положений Закона РСФСР от 26.06.1991 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" положительный социальный эффект, который стороны инвестиционного контракта намереваются достичь в результате его реализации, не может носить абстрактный характер, в связи с чем должен быть прямо предусмотрен контрактом либо установлен ненормативными актами, на основании которых был заключен контракт. Осуществление реконструкции здания, в результате которой данное здание целиком из муниципальной собственности переходит в собственность инвестора, не может рассматриваться как достижение Москвой положительного социального эффекта и, более того, противоречит законодательству о приватизации. В соответствии с п. 1 ст. 1 Закона РСФСР от 26.06.1991 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и со ст. 1 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестиций в целях получения прибыли или достижения иного полезного эффекта и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений или действий. Правительством Москвы в данном случае в качестве инвестиций было вложено здание, а инвестором - затраты на его реконструкцию. Следовательно, и у Москвы, и у инвестора возникли права на реконструированное здание. Поскольку судом установлено, что предусмотренный инвестиционным контрактом механизм распределения результатов инвестиционной деятельности 50% на 50%, то есть принцип раздела реконструированного здания, не изменился, суд кассационной инстанции считает признание за истцом права собственности на весь объект незаконным. При изложенных обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что оснований для удовлетворения иска по заявленному предмету не имеется, в связи с чем решение подлежит отмене. Неисполнение собственником недвижимого имущества (администрацией) условий инвестиционного контракта о предоставлении преимущественного права аренды инвестору не влечет за собой признания недействительным договора аренды, заключенного с 3-м лицом в нарушение инвестиционного контракта. Действующее законодательство предусматривает право требовать понуждения уклоняющейся стороны заключить договор и право на возмещение причиненных этим убытков.

Постановление ФАС Московского округа от 14.10.2004 N КГ-А40/9146-04-П по делу N А40-31172/03-77-312

Закрытое акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к правительству Москвы (арендодатель) и закрытому акционерному обществу (арендатор) о признании недействительным договора аренды нежилого помещения. Иск заявлен на основании ст. 168 ГК РФ. В обоснование исковых требований указывалось, что оспариваемый договор нарушает предусмотренное инвестиционным контрактом преимущественное право истца как инвестора на долгосрочную аренду вышеназванных помещений. Кроме того, оспариваемый договор заключен в нарушение постановления правительства Москвы от 13.08.1996 N 689 без проведения конкурса или аукциона. К участию в деле в качестве третьего лица был привлечен Департамент имущества г. Москвы (далее - ДИгМ). Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в иске было отказано. Судебные акты мотивированы тем, что нарушение правительством Москвы условий инвестиционного контракта о передаче ЗАО вышеназванных помещений в долгосрочную аренду не является основанием для признания оспариваемого договора недействительным. Заключение договора на основании распоряжения правопредшественника ДИгМ без проведения конкурса или аукциона суд признал не противоречащим постановлению правительства Москвы. Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа данные судебные акты отменены, дело передано на новое рассмотрение. При новом рассмотрении суду даны указания выяснить, является ли принятое правительством Москвы по условиям инвестиционного контракта обязательство передать истцу вышеназванные помещения в долгосрочную аренду обременением объекта оспариваемого договора, и с учетом установленного проверить правомерность передачи помещений в аренду по оспариваемому договору. После повторного направления дела на новое рассмотрение решением, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в иске отказано. При этом суд исходил из того, что условия инвестиционного контракта о передаче правительством Москвы ЗАО вышеназванных помещений в долгосрочную аренду не обременяют переданное по оспариваемому договору имущество, а неисполнение данных обязательств не может рассматриваться как основание для признания оспариваемого договора недействительным, и что передача в аренду имущества г. Москвы на основании распоряжения ДИгМ без проведения аукциона или конкурса не противоречит требованиям закона. Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон и третьего лица, обсудив доводы жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы. Отказывая в иске, суд исходил из того, что нарушение правительством Москвы условий инвестиционного контракта о передаче ЗАО вышеназванных помещений в долгосрочную аренду не является основанием для признания оспариваемого договора недействительным. Кроме того, суд признал заключение договора на основании распоряжения правопредшественника ДИгМ без проведения конкурса или аукциона не противоречащим постановлению правительства Москвы от 13.08.1996 N 689. Выполняя указания суда кассационной инстанции, суд проверил, не является ли принятое правительством Москвы по условиям инвестиционного контракта от 15.07.1994 обязательство передать ЗАО помещения в аренду обременением объекта оспариваемого договора. При этом суд пришел к выводу, что реализация указанного права ЗАО связана с выполнением сторонами контракта принятых обязательств, поскольку оформление арендных отношений требует заключение договора в установленном законом порядке. В связи с этим суд признал, что принятые правительством Москвы обязательства по контракту не являются обременением переданного в аренду по оспариваемому договору имущества. Данные выводы суд кассационной инстанции находит соответствующими установленным по делу фактическим обстоятельствам, имеющимся в материалах дела доказательствам и требованиям закона. Доводы кассационной жалобы о том, что заключенный между истцом и правительством Москвы инвестиционный контракт содержит условия предварительного договора аренды, не имеют правового значения, поскольку ст. ст. 429, 445 ГК РФ в качестве последствия неисполнения обязательства заключить договор на условиях предварительного договора предусматривают право требовать понуждения уклоняющейся стороны заключить договор и право на возмещение причиненных этим убытков. Суд кассационной инстанции считает правильным вывод суда о том, что неисполнение условий инвестиционного контракта не может рассматриваться как основание для признания оспариваемого договора недействительным, поскольку параграф 2 главы 9 ГК РФ, регулирующий недействительность сделок, не содержит такое основание недействительности, как несоответствие сделки условиям другой сделки. Ссылки заявителя на неправомерность заключения оспариваемого договора без проведения конкурса или аукциона не основаны на положениях закона. В соответствии с постановлением правительства Москвы от 13.08.1996 N 689 передача нежилого помещения в аренду осуществляется, как правило, на основании конкурса или аукциона. По смыслу данного нормативного акта проведение конкурса или аукциона не является необходимым условием распоряжения имуществом г. Москвы в форме передачи его в аренду. Более того, судом установлено, что оспариваемый договор заключен во исполнение распоряжения ДИгМ, что также предусмотрено постановлением правительства Москвы от 13.08.1996 N 689.

Применение правил ФЗ "Об акционерных обществах" о крупных сделках к инвестиционным договорам

Инвестиционный договор не является крупной сделкой. Договор долевого участия в строительстве, заключенный инвестиционно-строительной компанией, является сделкой, совершенной этим юридическим лицом в процессе обычной хозяйственной деятельности. При этом такой договор не связан с отчуждением (возможностью отчуждения) недвижимого имущества, поскольку деятельность инвестиционно-строительной компании по договору направлена на строительство и передачу жилья дольщику за счет его средств, а не за счет собственных средств. Следовательно, сделка не требует особого порядка заключения как крупная сделка.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.01.2004 N Ф04/260-1292/А70-2003 по делу N А70-2811/27-2003

Физическое лицо (гражданка Ж.) обратилась в Арбитражный суд Тюменской области с иском к открытому акционерному обществу "Дирекция по строительству жилья и объектов соцкультбыта" (далее - дирекция) и социально-экономическому объединению "А" (далее - ассоциация офицеров запаса) о признании недействительным договора долевого участия в строительстве как крупной сделки. Решением суда, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, в иске отказано по тому основанию, что сделка совершена в процессе обычной хозяйственной деятельности. Также суд принял во внимание пропуск истцом предусмотренного законом годичного срока для признания оспоримой сделки недействительной. Обжалуя состоявшиеся судебные акты, Ж. просит их отменить, иск удовлетворить. По мнению заявителя, суд неправильно применил нормы статей 78, 79 Федерального закона "Об акционерных обществах", поскольку в оспариваемом договоре имеется условие об обязанности дирекции по оплате доли, причитающейся ассоциации офицеров запаса. Кроме того, судом не учтено, что названная сделка нарушает права истца как акционера. Суд кассационной инстанции оставил обжалуемый судебный акт без изменения. Как видно из материалов дела, между дирекцией (застройщик) и ассоциацией офицеров запаса (дольщик) заключен договор долевого участия в строительстве жилья. Согласно упомянутому договору ассоциация офицеров запаса обязалась в течение 1999 - 2002 годов обеспечивать застройщика за счет средств бюджетного финансирования заказами на строительство долевого жилья в соответствии с Государственной программой "Обеспечение в 1996 - 1997 годах жильем военнослужащих, граждан, уволенных с военной службы в запас или отставку, и членов их семей". Застройщик, в свою очередь, принял на себя обязательство построить и передать дольщику объекты, номенклатура, районы расположения и сроки сдачи которых согласованы сторонами в приложении. По условиям договора вклад ассоциации офицеров запаса составляет 23000000 рублей, которые вносятся ею за счет активов, выделенных для выполнения указанной программы (пункты 1.4, 2.3). Давая оценку договору, арбитражный суд правильно не признал его крупной сделкой, критерии определения которой закреплены в статье 78 Федерального закона "Об акционерных обществах". В соответствии с названной статьей Федерального закона крупной сделкой считается сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо или косвенно имущества, стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о заключении таких сделок, за исключением сделок, совершаемых в процессе осуществления обычной хозяйственной деятельности. Именно в отношении сделок, отнесенных законодательством к крупным сделкам, статьей 79 Федерального закона установлена необходимость их одобрения советом директоров (наблюдательным советом) или общим собранием акционеров. Таким образом, нормы, определяющие порядок заключения акционерным обществом крупных сделок, не распространяются на сделки, совершаемые обществом в процессе осуществления обычной хозяйственной деятельности, причем независимо от стоимости имущества. Дирекция является коммерческой организацией, созданной в форме открытого акционерного общества. Коммерческие организации в силу статьи 49 Гражданского кодекса Российской Федерации могут иметь гражданские права и нести гражданские обязанности, необходимые для осуществления любых видов деятельности, не запрещенных законом. Арбитражный суд установил (подтверждено материалами дела и не оспаривается сторонами), что одним из основных видов деятельности дирекции согласно статье 4 устава общества являются строительство и эксплуатация жилого и нежилого фондов, гостиниц и других объектов, производство и торговля строительными материалами. В связи с этим заключение спорного договора нельзя считать выходящим за рамки обычной хозяйственной деятельности. Поэтому арбитражный суд обоснованно не применил к оспариваемому договору положения Федерального закона "Об акционерных обществах" о порядке совершения крупных сделок. Кроме того, как верно отмечено судом, по настоящей сделке дирекцией ничего не отчуждено и не приобретено, так как деятельность ответчика по договору направлена на строительство и передачу жилья дольщику за счет его средств, а не за счет собственных средств. Утверждение заявителя жалобы об обязанности застройщика по оплате доли ассоциации офицеров запаса не подтверждено ни условиями договора, ни материалами дела. Дополнительными основаниями, послужившими к отказу в иске, являются пропуск истцом срока исковой давности, установленного для оспоримых сделок, и отсутствие доказательств того, что спорной сделкой нарушаются его права и законные интересы. Данные обстоятельства были предметом исследования и оценки арбитражного суда и правомерно учтены как основания для отказа в иске. Инвестиционный договор не является крупной сделкой и не направлен на возможность отчуждения имущества, поскольку сумма инвестиций по нему является платой за выполненный объем строительных работ, а квартира - результатом выполнения подрядной деятельности.

Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 10.07.2000 N А33-12360/99-С2-Ф02-1101/00-С2

Открытое акционерное общество (застройщик) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о признании недействительным договора об инвестировании строительства жилья, заключенного между сторонами, как противоречащего статьям 78, 79 Федерального закона "Об акционерных обществах". Решением арбитражного суда иск удовлетворен. Решение суда первой инстанции принято со ссылкой на статью 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 79 Федерального закона "Об акционерных обществах" и мотивировано превышением и. о. генерального директора ОАО (истца) своих полномочий при заключении договора, поскольку крупные сделки согласно уставу указанного юридического лица должны совершаться по решению совета директоров общества. По мнению судебной инстанции, оспариваемая сделка была фактически направлена на отчуждение имущества, поскольку в результате ее реализации должно быть создано именно имущество - квартира, право собственности на которую подлежит обязательной государственной регистрации. Постановлением апелляционной инстанции, оставленным без изменения постановлением суда кассационной инстанции, решение отменено, в удовлетворении иска отказано. При разрешении спора суды апелляционной и кассационной инстанций руководствовались теми же нормами материального права, что и суд первой инстанции, однако пришли к иному выводу о том, что оспариваемый договор не подпадает под понятие крупной сделки, данное в статье 78 Федерального закона "Об акционерных обществах". Судами первой и апелляционной инстанций были установлены следующие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения данного дела: стороны заключили договор об инвестировании строительства жилья, по условиям которого ответчик принял на себя обязательство участвовать в инвестировании строительства жилого дома, а истец после ввода дома в эксплуатацию обязался передать истцу одну четырехкомнатную квартиру. Договор со стороны ОАО (истец, застройщик) подписан и. о. генерального директора. Размер инвестиций по договору составляет 44,67% стоимости активов истца на момент совершения сделки. В соответствии со статьей 78 Федерального закона "Об акционерных обществах" крупными сделками являются следующие: сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением или отчуждением либо возможностью отчуждения обществом прямо или косвенно имущества, стоимость которого составляет более 25 процентов балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о заключении таких сделок, за исключением сделок, совершаемых в процессе осуществления обычной хозяйственной деятельности. Тем самым оспариваемый договор не подпадает под указанные признаки крупной сделки. Договор не связан с приобретением или отчуждением либо возможностью отчуждения имущества. По его условиям "застройщик", истец, принял на себя обязательство осуществить все необходимые действия в целях обеспечения строительства жилого дома в соответствии с утвержденным проектом и выполнить самостоятельно или с привлечением других организаций объем работ, предусмотренный проектной документацией; "инвестор" (ООО, ответчик) обязался оплатить стоимость квартиры. Таким образом, сумма инвестиций является платой за выполненный объем строительных работ, квартира - результатом выполнения подрядной деятельности. Следовательно, инвестиционный договор не подпадает под понятие "крупной сделки", для его заключения решения совета директоров не требуется.

Дополнительное соглашение к инвестиционному договору (контракту), направленное на передачу имущественных прав от одного инвестора другому, в исключительных случаях может быть признано крупной сделкой. В связи с изложенным дело было направлено судом кассационной инстанции на новое рассмотрение для более тщательной проверки доводов о нарушении порядка совершения сделки и исследования обстоятельств, необходимых для разрешения спора.

Постановление ФАС Московского округа от 30.09.2003 N КГ-А40/7206-03 по делу N А40-44364/02-37-427

Открытое акционерное общество обратилось в суд первой инстанции с иском к открытому акционерному обществу "Ф" о признании недействительными в силу ничтожности пункта 2 и пункта 10 дополнительного соглашения от 16 июня 1999 года, дополнительного соглашения от 16 августа 1999 года и протокола распределения квартир от 16 августа 1999 года по инвестиционному контракту. В процессе рассмотрения дела истец отказался от требования о признании недействительным в силу ничтожности протокола распределения квартир от 16 августа 1999 года, отказ принят судом. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении исковых требований отказано. При этом суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемые дополнительные соглашения, относящиеся к единому контракту, не могут быть признаны самостоятельными сделками, направленными на отчуждение имущества истца, поскольку оспариваемые части единого контракта совершены в процессе осуществления обычной хозяйственной деятельности - участие в строительстве. Кроме того, отчуждение возможно только в отношении конкретных объектов недвижимости, подлежащих государственной регистрации, доказательств же отчуждения по оспариваемым соглашениям имущества, зарегистрированного надлежащим образом, истцом не представлено; истец также не доказал, что оспариваемые пункты допсоглашений имеют признаки крупных сделок, поскольку не представил надлежащих доказательств величины балансовой стоимости активов на момент заключения оспариваемых пунктов контракта. Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции и дополнительно указал, что предъявленные истцом требования о признании оспариваемой сделки ничтожной не соотносятся с заявленными истцом основаниями иска, поскольку обстоятельства, на которые ссылается истец в обоснование своих требований о ничтожности сделок, могут свидетельствовать о ее оспоримости, то есть возможной недействительности в силу судебного решения. В этой связи суд признал, что истец свои требования о ничтожности оспариваемых соглашений не обосновал. Суд кассационной инстанции отменил постановление апелляционной инстанции и решение суда первой инстанции, дело направил на новое рассмотрение. Обжалуемые судебные акты, как следует из их содержания, не содержат обоснованную мотивацию отказа в иске по заявленным предмету и основанию. Иск заявлен конкурсным управляющим о ничтожности крупных сделок по основаниям их совершения с нарушением установленного законом порядка. В обоснование заявленного иска истец сослался на то, что стоимость оспариваемых сделок по отчуждению имущественных прав превысила 50% от стоимости активов общества на момент их заключения, согласия на которое общее собрание общества не давало. В качестве доказательств по делу истец представил копии оспариваемых дополнительных соглашений, инвестиционного контракта, во исполнение которого оспариваемые соглашения заключались, а также копии бухгалтерского баланса за соответствующий период на момент заключения оспариваемых дополнительных соглашений. Выводы, касающиеся самостоятельной оценки судом указанных обстоятельств и документов, представленных в их обоснование, в обжалуемых судебных актах отсутствуют. При отсутствии указанных выводов ссылка суда на недоказанность заявленного требования не может быть признана обоснованной. Учитывая выводы, изложенные в обжалуемых судебных актах, кассационная инстанция не может признать, что суд правильно определил предмет доказывания по делу, исследовал все существенные для правильного его разрешения обстоятельства и разрешил спор по существу заявленных требований. Не может быть признан правомерным единственно обосновывающий обжалуемое постановление вывод суда апелляционной инстанции о том, что истец, заявляя требование о ничтожности сделок, ссылается при этом на основания их оспоримости. Согласно содержанию заявленного иска истец просит признать оспариваемые сделки недействительными в связи с нарушением порядка их совершения, установленного статьями 78, 79 Федерального закона "Об акционерных обществах". Требование о недействительности сделок заявлено в судебном порядке, единственно возможном в силу закона для признания сделок недействительными по основаниям их оспоримости. Из содержания иска не следует, что истец заявил требование о применении последствий ничтожности сделки. Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяющее право по разрешению вопроса о том, какие нормы законодательства подлежат применению в арбитражном процессе, принадлежит суду, разрешающему дело по существу заявленных требований. При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное и, исходя из предмета и оснований заявленного иска, доводов и возражений сторон, установить предмет доказывания по делу, выяснить все существенные для правильного его разрешения обстоятельства и, в частности, установить, отвечают ли оспариваемые дополнительные соглашения требованиям закона о сделках, могут ли они расцениваться в качестве крупных сделок, исходя из их стоимости, правового содержания, стоимости активов общества на момент их заключения, целей его уставной деятельности. Кроме того, суду необходимо исследовать вопрос о праве конкурсного управляющего на заявленный иск, после чего разрешить настоящий спор по существу заявленных требований.

Комментарий

В законодательстве и судебной практике отсутствует ясность понятия обычной хозяйственной деятельности <*> применительно к договорам соинвестирования. -------------------------------- <*> В соответствии с абз. 5 п. 30 Постановления Пленума ВАС РФ от 18 ноября 2003 г. N 19 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об акционерных обществах" к сделкам, совершаемым в процессе обычной хозяйственной деятельности, могут относиться, в частности, сделки по приобретению обществом сырья и материалов, необходимых для осуществления производственно-хозяйственной деятельности, реализации готовой продукции, получению кредитов для оплаты текущих операций (например, на приобретение оптовых партий товаров для последующей реализации их путем розничной продажи). В п. 20 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ N 90/14 "О некоторых вопросах применения ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" понимается реализация продукции, приобретение сырья, выполнение работ и др.

При этом определение обычной хозяйственной деятельности в отношении уступки права (требования) зависит от того, является ли деятельность по основным договорам (права и обязанности по которым переданы) обычной. Немного уклонимся в сторону от анализа договора соинвестирования как крупной сделки и кратко посмотрим практику сходного с ним по некоторым критериям договора уступки прав (соотнесенного с договором соинвестирования в разделе 3 настоящего обзора). Практика арбитражных судов так же, как и по договору соинвестирования, не дает однозначного ответа на поставленный вопрос, имеются различные позиции по этой проблеме.

Подход первый

Сделка по уступке права (требования) должна рассматриваться как крупная и заключаться с соблюдением требований, установленных статьями 78 и 79 Закона об акционерных обществах, если стоимость уступаемых по сделке прав превышает 25 процентов балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о совершении сделки. Изложенный вывод содержится в пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 марта 2001 г. N 62 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением хозяйственными обществами крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность" (далее - Информационное письмо ВАС РФ). При этом в качестве примера к изложенному тезису в Информационном письме приводится спор о признании недействительным договора уступки подрядчиком (цедентом) третьему лицу (цессионарий) права требования к заказчику об оплате работ по договору подряда. В приведенном примере к указанному тезису Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации отмечается, что несоблюдение особого порядка заключения такой сделки повлекло признание сделки недействительной. При этом в указанном Информационном письме Президиума ВАС РФ делается категоричный вывод о том, что уступка должна рассматриваться как крупная сделка только исходя из одного критерия - соотношения со стоимостью активов (не менее 25% их стоимости), но не указывается на то, что сделка уступки может быть не признана таковой ввиду осуществления обществом обычной хозяйственной деятельности. В приведенном в Информационном письме Президиума ВАС РФ примере деятельность подрядчика (цедента) является для него обычной хозяйственной деятельностью. Данный пример может вписываться в схему совершения крупных сделок, предусмотренных ФЗ "Об акционерных обществах", только в том случае, если суд имел в виду, что сделка совершалось с лицом (цессионарием), приобретшим право требования и не занимающимся подрядной деятельностью, т. е. исходя из того, является ли подрядная деятельность обычной хозяйственной деятельностью для цессионария. Характерно, что сходный категоричный подход без учета формулировки закона об обычной хозяйственной деятельности содержится в практике Федерального арбитражного суда Московского округа. Согласно п. 8 Обзора практики рассмотрения споров, связанных с применением ст. ст. 78, 79, 81, 83 ФЗ "Об акционерных обществах", утвержденным постановлением Президиума ФАС МО от 23.03.2000: "Уступка прав требования для цедента является крупной сделкой, если стоимость отчуждаемого по ней имущества превышает 25 % балансовой стоимости активов общества". Однако такой широкий вывод основан на конкретном примере признания крупной сделки по уступке прав по договору поручительства.

Подход второй

Сделка по уступке права (требования) может рассматриваться как крупная при наличии соответствующей стоимости уступаемых по сделке прав (25 процентов от стоимости активов общества), если она не связана с осуществлением обычной хозяйственной деятельности. В соответствии с абз. 2 п. 30 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 ноября 2003 г. N 19 "О некоторых вопросах применении Федерального закона "Об акционерных обществах" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ) к крупным сделкам (при соответствующей сумме сделки) могут относиться договоры об уступке требования, переводе долга, внесении вклада в уставный капитал другого хозяйственного общества в счет оплаты акций (доли) и другие, если в результате их заключения возникает возможность отчуждения имущества общества. То обстоятельство, что в названном Постановлении Пленума ВАС РФ в отличие от Информационного письма Президиума ВАС РФ указывается на возможность, а не обязательность признания цессии крупной сделкой даже при условии отчуждения имущества и при наличии соответствующей суммы сделки, свидетельствует о том, что уступка требования может быть совершена в процессе осуществления обычной хозяйственной деятельности.

Подход третий

Уступка права (требования), принадлежащего акционерному обществу на основании обязательства, возникшего при осуществлении обычной хозяйственной деятельности, также относится к сделкам, совершаемым акционерным обществом в процессе обычной хозяйственной деятельности. Данное положение содержится в п. 3 Справки о результатах изучения судебной практики ФАС МО по рассмотрению споров, связанных с уступкой права (цессией), утвержденной Президиумом ФАС МО от 19.05.2000 N 13 <*>, и полностью согласуется с абз. 2 п. 30 Постановлением Пленума ВАС РФ. -------------------------------- <*> КонсультантПлюс // Судебная практика.

При этом в примере, приведенном к указанному тезису, речь идет об уступке права по договору об оказании услуг (постановление ФАС МО N КГ-А40/505-99).

Выводы: - определение уступки права (требования) как крупной сделки зависит от того, является ли основная сделка, по которой уступлены права, сделкой, совершенной в процессе обычной хозяйственной деятельности; - при определении обычной хозяйственной деятельности следует исходить как из характера деятельности цедента (когда сделка превышает 25% стоимости его активов), так и деятельности цессионария (когда сделка превышает 25% стоимости его активов); - наличие различной судебной практики по определению договора уступки прав требования как крупной сделки во избежание правовых коллизий вынуждает во всех случаях, когда сделка уступки превышает установленный предел стоимости активов общества, применять к ней особый порядок одобрения сделки (в противном случае нет абсолютных гарантий, что сделка не будет признана в судебном порядке недействительной); - исходя из того, что Постановление Пленума ВАС РФ имеет для судебных инстанций высшую юридическую силу (обязательно для всех арбитражных судов в соответствии с п. 2 ст. 13 Федерального конституционного закона "Об арбитражных судах" от 28.04.1995 N 1-ФКЗ (с изм. от 25.03.2004) и принято позднее Информационного письма Президиума ВАС РФ, суды будут исходить, в первую очередь, из необходимости его применения. При этом в Постановлении Пленума ВАС РФ не конкретизируется, в каких случаях уступка права требования признается крупной сделкой. Что же касается уступки именно инвестиционных прав, то определение цессии как крупной для цедента сделки зависит от того, является ли первоначальный инвестиционный договор (контракт) крупной сделкой. В этом случае мы вновь связаны определением обычной хозяйственной деятельности применительно к инвестированию в строительстве. Комментируемые постановления в целом свидетельствуют о том, что строительная компания, осуществляющая в качестве одного из основных видов деятельности - инвестирование строительства объектов, может не соблюдать особый порядок заключения данных сделок (причем как самих инвестиционных договоров, так и уступки по ним), поскольку для них подобная деятельность является обычной хозяйственной. Если оценивать другой критерий крупных сделок (возможность отчуждения имущества) по инвестиционным договорам, то его использование судами представляется все же достаточно вероятным. При этом под имуществом суд может понимать возникающие впоследствии вещные права на объект. Возможно, по этой причине в примере п. 3.2 настоящего раздела суд и направил дело на новое рассмотрение. Таким образом, нельзя доподлинно ответить на вопрос: будут ли судебные инстанции в случае возникновения споров признавать такие сделки недействительными или будут исходить из того, что договоры инвестирования и соинвестирования осуществляются в рамках обычной хозяйственной деятельности. В этом случае возможно предположить, что критерием обычной хозяйственной деятельности для судебных инстанций будет систематичный характер заключения таких сделок (а не просто указание в уставе на возможность осуществления инвестиционной деятельности в строительстве). В связи с изложенным обычная хозяйственная деятельность, равно как и возможность отчуждения имущества по инвестиционным договорам, могут быть вторичными, в то время как единственным достоверным критерием определения крупной сделки будет являться соотношение имущества со стоимостью активов общества. Впрочем, и последнее утверждение о "достоверности" критерия может быть подвергнуто сомнению. Специфика инвестиционных договоров заключается и в том, что в некоторых случаях на момент заключения (подписания), например договора соинвестирования, доподлинно невозможно определить окончательную цену сделки. На момент совершения такой сделки может быть точно неизвестно, каково соотношение балансовой стоимости активов акционерного общества и цены сделки инвестирования (или уступки прав на нее), поскольку цена сделки после сдачи-приемки объекта в эксплуатацию уточняется дополнительными соглашениями на основании данных БТИ о площадях объекта. В связи с изложенным акционерное общество может на момент подписания сделки только ориентировочно предполагать, является одна или несколько связанных между собой сделок крупной или нет. Тем самым в некоторых случаях заранее неизвестно, следует ли одобрять такие сделки на совете директоров (от 25 до 50% балансовой стоимости активов) или общем собрании акционеров (более 50% балансовой стоимости активов). Выход для инвестора, снижающий риски признания сделок недействительными (в силу оспоримости), заключается в одобрении каждой сделки на собрании акционеров (в том числе последующем одобрении).

------------------------------------------------------------------

Название документа