Обмен вместо приватизации

(Горичева М.)

("ЭЖ-Юрист", 2010, N 1-2)

Текст документа

ОБМЕН ВМЕСТО ПРИВАТИЗАЦИИ

М. ГОРИЧЕВА

Майя Горичева, юрист.

Имеется трехкомнатная муниципальная квартира в равных долях на меня (отца), сына и бывшую жену (в разводе пять лет). Я и сын хотим приватизировать нашу квартиру, бывшая жена категорически против. Для приватизации обязательно нужно согласие всех членов семьи? Можно ли разменять муниципальную квартиру, не приватизируя ее?

А. Панов, г. Лысьва Пермского края

Статья 2 Закона РФ от 04.07.91 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" устанавливает, что "граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации". Следовательно, условие о наличии согласия всех проживающих в жилом помещении членов семьи является обязательным.

Более того, согласно Обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за I квартал 2008 г. "приватизация жилого помещения возможна только при обязательном согласии на приватизацию всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, в том числе бывших членов семьи нанимателя (ч. 4 ст. 69 ЖК РФ). Указанная норма права не устанавливает каких-либо исключений для проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе и для тех, кто ранее участвовал в приватизации другого жилого помещения".

ЖК РФ предусматривает право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма (ст. ст. 72 - 75). В силу ч. 2 ст. 72 ЖК РФ "проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах". Следовательно, автор вопроса вправе потребовать размена жилого помещения.

В соответствии с ч. 3 ст. 72 ЖК РФ "если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении". Таким образом, в случае невозможности получения согласия жены на размен жилых помещений обменять занимаемое жилое помещение на иные жилые помещения можно в судебном порядке. В качестве аргументов в пользу обмена могут выступать, в частности, отказ бывшей жены от приватизации жилого помещения, нежелание проживать совместно с бывшим членом семьи.

Вместе с тем, поскольку квартира не является объектом права собственности, предоставлена по договору социального найма, законодатель оговаривает определенные условия, необходимые для обмена, в том числе наличие "согласия в письменной форме наймодателя" (ч. 1 ст. 72 ЖК РФ).

Согласно ч. 2 и ч. 3 ст. 74 ЖК РФ "договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями". Договор об обмене жилыми помещениями представляется каждому из наймодателей, с которыми заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в даче такого согласия оформляются наймодателем в письменной форме и должны быть выданы не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения.

Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями допускается только в случаях, предусмотренных ст. 73 ЖК РФ: "Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если:

- к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

- право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

- обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

- принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

- принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

- в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 ЖК РФ перечне".

Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.

------------------------------------------------------------------

Название документа