Особенности ипотечного жилищного кредитования

ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Е. В. ПОВОДОВА, О. В. САВЕЛЬЕВА

Поводова Е. В., к. ю.н., доцент кафедры гражданского права и процесса Владимирского государственного университета, г. Владимир.

Савельева О. В., ст. преподаватель кафедры гражданского права и процесса ВлГУ.

В последние годы в РФ одним из приоритетных направлений государственной политики является совершенствование различных аспектов ипотечного жилищного кредитования. Об этом, в частности, свидетельствует реализуемый национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России". При Правительстве РФ создан специальный орган по поддержке банков - Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), осуществляющее операции по ипотечному кредитованию, выстроена целая система региональных фондов и центров ипотечного кредитования. Объем ипотечного рынка в России, включая ведомственные программы, оценивается примерно в 300 - 400 млн. долл. А его потенциал - в 30 млрд. долл., то есть в сто раз больше текущих показателей <1>. -------------------------------- <1> Любимцев М. Ипотека: тест на непротиворечивость // Бизнес-адвокат. 2003. N 23.

Практика последних лет показывает, что ипотечное кредитование является реальным инструментом при покупке жилого помещения во всех регионах страны. К настоящему моменту к федеральной системе ипотеки по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию подключилось уже более 45 субъектов. Что касается института ипотечного жилищного кредитования с позиций его роли в обеспечении доступности жилья для массового потребления, нужно сказать, что не следует признавать ипотеку средством решения всех жилищных проблем. Многие экономисты, правоведы считают, что для преодоления разрыва между ценами на жилье и доходами граждан нужно только создать эффективно работающий рынок, в основу которого положить жилищное кредитование. Именно в этом направлении и развивается наше российское жилищное ипотечное кредитование сегодня. Широкое применение такой модели возможно лишь в странах с очень устойчивой экономикой. Поэтому на протяжении более чем десяти лет в России безуспешно осуществляются попытки внедрить данную модель для массового потребления. Причинами являются отсутствие общеэкономической стабильности в стране, гарантированных прав на жилье, недостаточно эффективно работающая правовая и судебная система, спекулятивные цены на жилье, высокие банковские проценты и то, что жилищный сектор практически не является частью экономики. Думается, сегодня в России целесообразнее было бы применение первичного рынка одноуровневой системы кредитования из-за ее легкой интегрируемости в национальное российское законодательство, дешевизны организации, отсутствия необходимости страховать кредитно-финансовые риски, что существенно снизит стоимость кредита. Одноуровневая модель более проста и в нормативном регулировании. Кроме того, решение проблемы обеспечения жильем населения через запуск ипотечных схем возможно только при активной финансовой поддержке государства. Государственная адресная финансовая помощь гражданам при приобретении жилья с привлечением долгосрочных ипотечных кредитов также должна на деле стать неотъемлемым элементом федеральной жилищно-социальной политики. Законодательство должно содержать нормы, направленные на создание условий доступности ипотечных кредитов для социально незащищенных слоев населения, рядового гражданина через адресную государственную (за счет бюджетов всех уровней) поддержку нуждающихся в жилище и улучшении жилищных условий граждан; установление льгот в получении и погашении кредита (субсидирование первоначального взноса, процентных ставок при кредитовании), его индексации; налоговое стимулирование; поощрение накоплений; право выбора различных видов кредита (в частности, фиксированные или варьирующие проценты общих затрат и т. п.). Все перечисленное невозможно решить без участия государства. И это не единственный компонент решения жилищной проблемы, но важный и незаменимый. Необходимо также создание специального государственного жилищного ипотечного банка под гарантию государства по экономическим и другим рискам. При этом нахождение определенной части имущества на положении имущества самого банка не исключает передачи ему определенных средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов, в отношении которых он будет осуществлять жилищное ипотечное кредитование нуждающихся граждан по поручению и от имени Российской Федерации, то есть в качестве ее представителя. При этом должны сохраняться контрольные функции государства за деятельностью указанного банка. Население, в свою очередь, должно быть уверено в экономической стабильности; в возможности погашать ссуды; в том, что государство выступает в качестве гаранта их средств, а закон действительно регулирует и охраняет права. Как заявил Президент Российской Федерации, "национальные проекты - это ускоренное возвращение долгов собственным гражданам". Подходы к их решению должны быть серьезно пересмотрены. Ипотека жилища, жилищное ипотечное кредитование являются достаточно сложными правовыми институтами. Использовать их необходимо с большой осторожностью, с учетом не только законодательных актов, непосредственно регулирующих именно эту сферу, но и других законов, регулирующих весь комплекс однородных отношений, связанных с ипотекой жилища и жилищным ипотечным кредитованием. Следует отметить, что в мировой практике состояние жилищной проблемы характеризуется коэффициентом доступности жилого помещения. Он измеряется как соотношение средней стоимости стандартной квартиры к среднему годовому доходу семьи и показывает, сколько лет потребуется семье для приобретения жилья при данном уровне дохода. Поскольку доходы и накопления населения России крайне неравномерно распределены, в каждом регионе и для каждой отдельной семьи коэффициенты различны <2>. -------------------------------- <2> Котусова Ю. Г. Современное состояние "жилищного вопроса" в России и способы его решения // Юрист. 2006. N 2.

К 2010 году планируется увеличить общероссийский уровень обеспеченности жильем до 21,7 кв. м, но даже этот показатель значительно не улучшит ситуацию. Также планируется выделить средства на реализацию Программы "Молодой семье - доступное жилье", 55% всего построенного жилья будет передаваться по городским социальным программам семьям с несовершеннолетними детьми. В развитии ипотечного кредитования лидирующие позиции занимают наиболее развитые экономически регионы: Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Ленинградская, Тюменская области и Республика Татарстан. Действительно, ежегодно в Москве строится более 4,5 млн. кв. м жилья. Однако большинство жителей столицы лишены возможности улучшить жилищные условия путем единовременной покупки. Основных причин несколько. Доходы среднестатистической московской семьи несоизмеримы со стоимостью жилья на рынке недвижимости. По нашему мнению, причина отставания темпов развития ипотеки в том, что цены на недвижимость недоступны большинству населения. Даже если ипотечные проценты снизить до 3% годовых, у средней семьи будет недостаточно средств для внесения первоначального взноса на покупку самой дешевой квартиры в кредит. Человек приобретает квартиру как материальное благо (вещь), призванное удовлетворять жилищную потребность. Не тут-то было. К сожалению, немалое количество граждан все еще проживают в сборно-разборных домах, вагончиках, балках и т. п. Такие объекты не являются недвижимым имуществом (нет прочной связи с землей). Отношения по поводу их использования для проживания жилищным законодательством не регулируются (в соответствующих случаях применяются нормы гражданского законодательства о договоре имущественного найма (аренды)). Однако это создает немало проблем. Также возникает вопрос: существует ли зависимость между развитием ипотечного кредитования и ростом цен на жилье? По нашему мнению, необходимо отметить прямое влияние ипотеки на рост цен. Цена на жилое помещение растет до того уровня, когда покупка квартиры станет недоступна представителям среднего класса даже по ипотеке. Как только доходы населения подрастут до уровня возможности получения кредита, рост цен вновь возобновляется. В заключение хотелось бы остановиться на проблеме, возникшей не в стране с переходной экономикой, со слабо развитой финансовой системой, а в США, где наблюдается мощный системный кризис на рынке ипотечного кредитования. Суть кризиса ипотеки в США заключается в том, что во время быстрого роста цен на недвижимость население активно использовало ипотечные кредиты для приобретения объектов недвижимости, так как любые проценты по кредитам окупались при перепродаже через определенный период времени, цены на жилье ежегодно росли на 15 - 20%. По данным экспертов, около 1,5 млн. американцев находятся сейчас в стадии личного банкротства, отказавшись платить по кредиту. Как следствие, рост цен на недвижимость остановился, поскольку банки все чаще отказываются выдавать деньги - ведь им самим не платят. В свою очередь, инвестбанки все чаще требуют с ипотечных агентств, у которых они покупали проблемные кредиты, вернуть им обратно деньги. Такая "ипотечная лихорадка" - период, когда люди стремятся вкладывать любые деньги в недвижимость, - наблюдается сегодня во многих странах мира, а соответственно, американский сценарий может повториться еще не в одной стране. Эксперты прогнозируют, что американский сценарий все-таки может повториться в ближайшей перспективе (2 - 3 года) на первичном ипотечном рынке в ряде российских регионов, затронутых сейчас "ипотечной лихорадкой". В настоящее время в отдельных городах при помощи ипотеки и последующего рефинансирования совершается до половины сделок купли-продажи жилья. При этом уровень доходов населения и объемы возводимого жилья близки к средним показателям по стране, а доля высокорискованных ипотечных кредитов, которые, кстати, и спровоцировали американский кризис ипотеки, составляет более 50%. Стоит отметить, что требования российских кредитных организаций к оценке платежеспособности заемщиков и предмету залога значительно более жесткие, чем в США. Таким образом, на данном этапе исторического развития, учитывая российскую специфику жилищных отношений, решение вопросов, связанных с ипотечным жилищным кредитованием, должно быть основано на анализе практики и устоявшихся вопросов российских и зарубежных правовых теорий, подтверждающих свою жизнеспособность.

ЛИТЕРАТУРА

1. Богданов А. Поможет ли ипотеке государство // Недвижимость и ипотека. 2008. N 4(05). С. 53. 2. Котусова Ю. Г. Современное состояние "жилищного вопроса" в России и способы его решения // Юрист. 2006. N 2. 3. Левицкая А. Ю. Национальные проекты: от идеи к практике ее реализации // Журнал российского права. 2006. N 4. 4. Любимцев М. Ипотека: тест на непротиворечивость // Бизнес-адвокат. 2003. N 23. 5. Пашов Д. Б. О законодательном обеспечении доступного жилья в России // Законодательство и экономика. 2006. N 6.

------------------------------------------------------------------

Название документа Интервью: Банки обозначили "потепление" ("Жилищное право", 2010, N 1) Текст документа

БАНКИ ОБОЗНАЧИЛИ "ПОТЕПЛЕНИЕ"

В. В. ПОЛЯКОВА

Полякова Виктория Валерьевна, руководитель отдела ипотечного кредитования, агентство "Петербургская недвижимость".

Кор.: По всей Европе в разгар кризиса проходили торги, на которых выставлялись квартиры с огромными дисконтами. Почему в России банки не спешат продавать недвижимость должников: ждут повышения цен или опасаются обвалить и без того слабый рынок недвижимости? - Цены на квартиры при продаже обычным путем устанавливают не банки. Квартира юридически принадлежит заемщику. Когда квартира выставляется на торги, стартовую цену назначает независимый оценщик. Все, что может сделать банк, - это влиять на должника до определенной степени, чтобы он продавал квартиру по адекватной цене. Но заставить человека в России выставить на торги квартиру даже судебным решением чрезвычайно сложно. Это очень долгий и непростой процесс. Поэтому таких случаев единицы. Выставлять недвижимость на торги не выгодно никому. В основном банки настаивают на продаже квартиры обычным путем, не доводя дело до торгов. Не секрет, что на аукционе квартира продается достаточно дешево, к тому же налицо снижение цен на недвижимость в целом. А если был взят стопроцентный кредит на квартиру, даже после продажи задолженность может остаться непокрытой. И банк недополучит свои деньги, и заемщик останется ни с чем. Если же продать квартиру в обычном порядке, то все, что останется от суммы, необходимой для погашения кредита, штрафов и прочих издержек, достанется клиенту банка. Как правило, если продавалась, например, однокомнатная квартира, людям хватает остаточной стоимости, чтобы приобрести хотя бы комнату. Соответственно, должники заинтересованы продать квартиру как можно дороже. В России люди зачастую не понимают, в какую ситуацию они попали, а может, наоборот, слишком хорошо понимают, что квартиру отнять у них будет сложно, и не спешат снижать цену, даже если квартиру продать надо срочно. Таким образом, появление на рынке квартир разорившихся заемщиков на положение дел почти не влияет. Вообще, дефолт заемщика - это самая неприятная ситуация для банка. Поэтому если банк видит в должнике хотя бы малейшую заинтересованность в сотрудничестве, наличие хотя бы каких-то финансовых возможностей, он пойдет навстречу. Почти во всех случаях, когда заемщик обратился в банк еще до того, как потерял возможность платить по кредиту, была произведена реструктуризация.

Кор.: Вы сказали, что выставленные на торги квартиры - единичные случаи. А насколько просто купить квартиру с залоговыми обязательствами? - Залоговых квартир, выставленных на продажу обычным образом, на рынке больше. Но тоже несколько десятков, не больше ста. Обремененные ипотечными платежами квартиры продают не только люди, испытывающие трудности с возвратом кредита, но и те, кому необходимо просто сменить жилье. При покупке такой квартиры возникают определенные сложности. Некоторые банки требуют, чтобы еще до регистрации квартиры в Федеральной регистрационной службе покупатель перевел на счет заемщика деньги для погашения задолженности по кредиту на квартиру, часто немалые. Это совершенно противоречит практике взаиморасчетов, сложившейся в Петербурге, и, конечно, устраивает не всех. Особенно если над квартирой, как говорят риелторы, выстроена целая цепь (например, хозяин однокомнатной квартиры покупает двухкомнатную, а хозяин двухкомнатной - залоговую трехкомнатную). Если в процесс вовлечены несколько человек, находятся такие, которые просто не дают согласие на перевод денег до регистрации своей квартиры (хозяину однокомнатной по большому счету все равно, какие сложности возникают в ходе сделки у хозяина двухкомнатной). Таким образом, залоговая недвижимость может быть продана только прямому покупателю. А с ними в настоящее время очень плохо. Большинство квартир продается путем обмена и через такие вот цепочки. Есть банки, которые поступают достаточно умно: людям, готовым купить квартиры у должников, они предлагают кредит на более выгодных, чем действуют сейчас, условиях. Например, на условиях, на которых брали кредит заемщики. Таким образом, банки меняют менее благонадежного заемщика на более благонадежного.

Кор.: А почему банки просто не переводят квартиры должников на свой баланс, как это было, например, в Америке? - В Америке, кстати говоря, с этого и начался кризис. Люди, лишившись прежних доходов, начали продавать свои квартиры. Потом стало понятно, что цены на недвижимость скатываются так низко, что, даже продав квартиру, должник остается не в состоянии покрыть задолженность. И банки стали брать эти квартиры себе на баланс. В итоге у них оказалось такое количество недвижимого имущества, цены на которое были более чем неопределенными, что отчетность усложнилась неимоверно. Это обрушило рынок еще больше. У нас в принципе такая ситуация вряд ли возможна. Если в Америке практически сто процентов сделок совершалось с помощью ипотеки, в России даже в лучшие времена не было такого количества заемщиков, чтобы волна дефолтов обрушила рынок.

Кор.: В конце 2009 - начале 2010 года у большинства воспользовавшихся госпрограммой по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов закончится льготный период в 12 месяцев. Что будет дальше? - Честно говоря, эту программу сложно назвать популярной даже в масштабах страны. Например, в Санкт-Петербурге едва ли наберется сотня людей, воспользовавшихся ею. Программа ставила своей целью дать гражданам лишь временное облегчение, передышку. Человек получал возможность платить только проценты по кредиту в течение года, но основная сумма долга при этом не сокращалась. То есть через год, подобно эффекту бумеранга, становилось, наоборот, тяжелее. За двенадцать месяцев заемщики должны были не просто решить свои финансовые проблемы, но еще и улучшить материальное положение. Может быть, у кого-то это и получилось. Остальные окажутся в достаточно затруднительном положении. Вероятно, не исключены дефолты. В любом случае продажа квартир участников программы АИЖК существенного влияния на рынок не окажет. У нас слишком молодая ипотека, и критическая масса, способная при разорении обрушить рынок, еще не накоплена. Самую мощную волну разорений эксперты прогнозировали в 2009 году. Слава Богу, не случилось. Банкротства были, скорее, единичными случаями. В новом году, возможно, их окажется больше. Люди, которые еще как-то умудрялись держаться на плаву до настоящего времени, второй тяжелый год могут и не вынести.

Кор.: Какие потери понес рынок ипотечного кредитования в связи с кризисом? Насколько он уменьшился? - Кризис для рынка ипотеки вылился в гигантские потери. Количество ипотечных сделок в 2009 году по сравнению с 2008 годом сократилось в четыре-пять раз. Первое, что сделали некоторые банки с наступлением кризиса, - немыслимо задрали ставки по кредитам. Да, они не признавались, что прекращают кредитование, а просто выставляли такие условия, чтобы к ним уж точно никто не обратился. Это так называемые запретительные ставки. Виновата не только экономика. Сыграл свою роль и психологический фактор. До кризиса люди жили с ощущением, что страна идет в гору, жизнь будет становиться только лучше. И вдруг стало плохо. Цены на недвижимость начали падать. Ввязываться в кредит, когда понимаешь, что квартира завтра может сильно подешеветь, опасно. Кроме того, значительно повысились проценты. Хотя находились люди, которые и на эти варианты соглашались, понимая, что в отдаленном будущем цены, конечно, начнут расти. Тем более что объективно в данный момент ипотека обойдется дешевле. Пусть проценты выше, но за счет снижения цен на жилье размеры кредитов стали меньше.

Кор.: Что происходит сейчас? Чему научил кризис? - Начиная с этой осени, рынок ипотеки ожил. И сейчас его можно охарактеризовать как спокойный. Цены на недвижимость стабилизировались. Банки стали идти на послабления. Хотя у многих ставки еще остаются на высоте, не все готовы вернуться на рынок. Но так или иначе банки обозначили "потепление". Количество запросов на проведение ипотечных сделок с сентября по ноябрь текущего года возросло в два раза. Однако стали возникать сложности с получением кредита. Некоторые граждане хотели бы сейчас взять ипотеку, но не могут. И вовсе не потому, что не в состоянии платить по кредиту, а в связи с тем, что не могут подтвердить свои доходы. До кризиса банки рассматривали даже неофициальные заработки заемщиков. Наблюдалось своего рода соревнование между банками - в каком легче взять кредит. Сейчас банки стали осторожнее и выдают ипотеку только тем, кто может подтвердить зарплату официально. Можно утверждать, что банки переориентировались. Раньше типичным клиентом был человек, который недавно приехал в Петербург, проработал полгода-год, оформил временную прописку и решил обзавестись собственным жильем. Сегодня банки ориентируются на более высокий класс общества - людей, которые работают в структурах со стабильным уровнем дохода. Приезжим, даже если они зарабатывают больше, но неофициально, получить кредит очень сложно. Возникли трудности в общении между риелторами и банками. Последние в большинстве своем с начала кризиса в массовом порядке сокращали сотрудников ипотечных отделов. В итоге лучшие специалисты уже нашли себя в других сферах, они вряд ли вернутся на старые места работы. В результате банки перестали так хорошо, как до кризиса, понимать риелторов. Новых людей приходится учить заново, а от этого сильно зависит успех сделок.

Кор.: На Ваш взгляд, каковы краткосрочные перспективы рынка ипотеки? Эффективно ли снижение процентных ставок? - Действительно, рынок начал "оттаивать". Процентные ставки понемногу, но стали снижаться. Если ставка рефинансирования будет падать и дальше, ставки по кредитам тоже будут уменьшаться. Еще несколько месяцев назад первоначальные взносы ниже 30 процентов банки не предлагали. Уже сегодня планка - 20 процентов. И скорее всего, она продержится долго, вряд ли опустится даже в течение следующего года. Но даже если цены на недвижимость начнут расти, ипотечного бума не произойдет. Сохранятся сдерживающие факторы, которые отсутствовали раньше, - это прежде всего настроение людей. Люди поняли, что ситуация внезапно может стать очень плохой. Раньше многие не осознавали, насколько серьезные обязательства они на себя берут. Не было у нас такой культуры. На Западе выросло целое поколение людей, покупающих квартиры с помощью ипотеки, а в России люди никак не могли привыкнуть, что если они берут что-то в кредит, они должны себя в чем-то ограничивать. Сейчас это понимание постепенно пришло. И уверенности в себе, соответственно, уже нет. Официально из кризиса мы выкарабкались. Еще полгода назад единственным банком, который реально активно работал на ипотечном рынке, был Сбербанк. Теперь постепенно подключаются Дельта-кредит, ВТБ 24. Опять заработал АИЖК. Они задают тон в снижении ставок. Посмотрим, сменятся ли лидеры. Сбербанк не был первым до кризиса, а теперь, безусловно, занимает лидирующие позиции. Маловероятно, что появятся какие-то новые игроки. Скорее всего, на рынок вновь аккуратно будут выходить те, кто уже занимался ипотекой до кризиса. Банки стали осторожнее. Осторожнее стали и люди. Рынок ипотеки сейчас напоминает поплавок на ветру: то чуть выше, то чуть ниже, но резких изменений не происходит.

------------------------------------------------------------------

Название документа