Особенности правового регулирования жилищных правоотношений при выселении из жилого помещения

ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ ПРИ ВЫСЕЛЕНИИ ИЗ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Т. А. МОСУНОВА

Мосунова Т. А., старший преподаватель кафедры гражданского права Российской академии правосудия.

Каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включая пищу, одежду, жилище, медицинский уход и необходимое социальное обслуживание, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи. Это предусмотрено ст. 25 Всеобщей деклараций прав человека <1>. Неотъемлемое право каждого человека на жилище закреплено также в ст. 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах. При этом, как следует из п. 1 ст. 12 Международного пакта о гражданских и политических правах, право на жилище должно реализовываться при условии свободы выбора человеком места жительства. Необходимость уважения жилища человека констатирована и в ст. 8 Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод. -------------------------------- <1> См.: Всеобщая декларация прав человека // Права человека. Международный билль о правах человека. ООН, Нью-Йорк, 1988. С. 11.

С учетом этих положений международно-правовых актов в ст. 40 Конституции Российской Федерации закреплено право каждого на жилище. Конституционное право граждан на жилище относится к основным правам человека и заключается в обеспечении государством стабильного, постоянного пользования жилым помещением лицами, занимающими его на законных основаниях, в предоставлении жилища из государственного, муниципального и других жилищных фондов малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, в оказании содействия гражданам в улучшении своих жилищных условий, а также в гарантированности неприкосновенности жилища, исключения случаев произвольного лишения граждан жилища (ст. 25, 40 Конституции Российской Федерации). Основные принципы, формы и порядок реализации права граждан на жилище определены в Жилищном кодексе Российской Федерации, введенном в действие с 1 марта 2005 г. В новый Жилищный кодекс РФ и другие нормативные акты внесены значительные изменения, связанные с защитой прав на жилище собственников жилья (в том числе в многоквартирных домах), членов их семей, нанимателей жилых помещений, пользующихся жильем по договорам социального либо коммерческого найма, членов кооперативов и других категорий граждан. Практика применения действующего законодательства в решении жилищных проблем еще не наработана, сегодня ощущается потребность в глубоком анализе и обобщении имеющихся прецедентов. В соответствии со ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. При этом осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать прав и свобод других лиц. При владении, пользовании и распоряжении жилыми помещениями, которые в силу закона являются недвижимым имуществом, часто возникают разногласия, споры и конфликты. В случае, когда не удается решить ситуацию мирным путем переговоров, конфликт может решить только суд. Если граждане России, иностранные граждане и лица без гражданства полагают, что их жилищные права нарушены, то они в равной степени обладают правом на судебную защиту. Согласно законодательству защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом общей юрисдикции или арбитражным судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной Гражданским процессуальным кодексом РФ, Арбитражным процессуальным кодексом РФ. Жилищный спор рассматривается в суде на основании заявления либо жалобы заинтересованного лица. Применение административного порядка защиты жилищных прав (т. е. обращение с заявлением или жалобой в орган или к должностному лицу, которые являются вышестоящими по отношению к субъекту, нарушившему право) возможно лишь тогда, когда такой порядок прямо предусмотрен Жилищным кодексом РФ или федеральным законом. Однако в случае несогласия с принятым в административном порядке решением заинтересованное лицо вправе обжаловать его в суд в соответствии с нормами, установленными гл. 25 ГПК РФ, гл. 24 АПК РФ. Согласно ст. 11 Жилищного кодекса РФ защита жилищных прав граждан осуществляется в судебном и административном порядке: 1) признания жилищного права; 2) восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения; 3) признания судом недействующими полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих настоящему Кодексу или принятым в соответствии с настоящим Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанный нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу; 4) неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих Жилищному кодексу или принятым в соответствии с ним федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанный нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу; 5) прекращения или изменения жилищного правоотношения; 6) иными способами, предусмотренными Жилищным кодексом, другим федеральным законом. Данный перечень способов защиты жилищных прав средствами правовой системы Российской Федерации не является исчерпывающим. Так, каждый вправе в соответствии с международными договорами Российской Федерации обращаться в международные органы по защите прав и свобод человека, если исчерпаны все имеющиеся внутригосударственные средства правовой защиты (ч. 3 ст. 46 Конституции РФ). Недостаточная разработанность в цивилистической литературе вопросов, возникающих при выселении граждан с предоставлением жилого помещения или без предоставления такового, применительно к новому законодательству, только повышает практическую значимость проблемы. Гражданин может быть выселен из жилого помещения в судебном порядке лишь при наличии оснований, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, соответствующим договором. Лишение права собственности на имущество возможно только по решению суда. Лишение граждан права собственности на жилые помещения регламентируется уже не жилищным, а гражданским законодательством. В соответствии с ч. 1 ст. 46 Конституции РФ, ч. 1 ст. 3, ч. 2 ст. 4, ч. 1 ст. 45 ГПК РФ предусмотрено право прокурора на обращение в суд общей юрисдикции с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований. В силу ч. 3 ст. 45 ГПК РФ прокурор вступает в процесс и дает заключение по делам о выселении в целях осуществления возложенных на него полномочий, при этом он руководствуется п. 4 Приказа Генерального прокурора Российской Федерации от 2 декабря 2003 г. N 51 "Об обеспечении участия прокуроров в гражданском судопроизводстве". Прокурор обязан принимать участие в первую очередь в рассмотрении дел о выселении без предоставления другого жилого помещения. В иных случаях прокурор вступает в процесс и дает заключение по делам о выселении, если истец или ответчик по состоянию здоровья, возрасту, недееспособности и другим уважительным причинам не может лично отстаивать в суде свои жилищные права либо если спор приобрел особое общественное значение в субъекте Российской Федерации или муниципальном образовании. По действующему законодательству выселение из занимаемого жилого помещения возможно в следующих случаях: 1. Выселение неплательщиков. По субъективному составу можно выделить два вида неплательщиков: собственники жилья и наниматели жилья. В случае, когда неплательщиком оказывается наниматель благоустроенного жилого помещения, его можно выселить с предоставлением другого жилого помещения (ст. 90 ЖК РФ). Например, если наниматели не оплачивают коммунальные услуги в течение шести месяцев, то из благоустроенного жилого помещения с нормой на каждого проживающего 18 кв. м по решению суда они могут быть переселены в другое помещение с нормой на человека 6 кв. м. С неплательщиками - собственниками жилого помещения вопрос о выселении решается следующим образом: а) квартира продается с торгов, часть суммы, полученная от продажи жилого помещения, уходит на погашение долгов за коммунальные платежи, а оставшаяся сумма поступает уже бывшему собственнику жилья (ст. 293, 349, 350 ГК РФ). Конституционный Суд РФ в своем Определении от 4 декабря 2003 г. N 456-О признал конституционной норму о запрете обращать взыскание на единственное жилое помещение, отметив, что для законодателя не исключается возможность конкретизировать данное регулирование в части, касающейся размеров такого жилого помещения (ст. 446 ГПК РФ); б) если собственник жилого помещения не оплачивает коммунальные услуги, то по решению суда в его жилом помещении могут отключить все "блага цивилизации": водоснабжение, отопление, электричество, газ, телефон <2>. -------------------------------- <2> См.: Постановление Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам" // Собрание законодательства. 2006. N 23. Ст. 2501.

2. Выселение из-за ненадлежащего использования жилого помещения или систематического ненадлежащего поведения. Если жилое помещение используется не по назначению, то наниматель жилого помещения может быть выселен. Также если наниматель жилого помещения ведет себя непотребным образом, нарушает права своих соседей, то в этом случае, если после нескольких предупреждений наниматель не устранит все свои нарушения, он может быть выселен по решению суда без предоставления жилья (ч. 2 ст. 35, ст. 91 ЖК РФ). 3. Выселение бывших родственников. Членами семьи собственника считаются супруг (супруга), родители и дети собственника, которые проживают вместе с ним в одном жилом помещении. Если происходит расторжение брака, то бывшим родственником считается бывший супруг (супруга) и ребенок, если в судебном порядке было определено место жительства ребенка с бывшим супругом (супругой) собственника. Согласно законодательству бывших родственников в судебном порядке можно выселить из занимаемого жилого помещения. Однако если бывшим родственникам негде жить, то они могут обратиться в суд и потребовать от собственника жилого помещения обеспечить их другим жилым помещением. Также в судебном порядке бывший родственник собственника жилого помещения может отстоять свое право пользования жилым помещением на некоторый период, затем по истечении установленного судом времени бывший родственник собственника жилого помещения может вновь обратиться в суд. Количество таких обращений законодательством Российской Федерации не ограничено (ст. 31 ЖК РФ). 4. Выселение родителей, лишенных родительских прав. Согласно законодательству РФ из жилого помещения могут быть выселены родители, лишенные родительских прав, если по решению суда будет установлено, что совместное проживание таких родителей и их детей не представляется возможным (ст. 31, п. 2 ст. 91 ЖК РФ, ст. 65 СК РФ). 5. Выселение жильцов жилого помещения, проживающих в этом помещении по договору социального найма, и переселение в другое благоустроенное жилое помещение. Если дом, в котором находится жилое помещение, признан аварийным, подлежит сносу или переводится в нежилое помещение, то всех жильцов жилых помещений, которые снимают жилье по договору социального найма, переселяют в другие благоустроенные помещения, соблюдая при этом норму - количество квадратных метров на человека (ст. 32, 86 ЖК РФ). На федеральном уровне порядок признания дома аварийным регламентирован Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47, утвердившим Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Практика применения жилищного законодательства свидетельствует о том, что не всегда закон реализуется должным образом. Даже тогда, когда фактически дом грозит обвалом и проживание в нем становится опасным для нанимателей, решение о признании дома аварийным и подлежащим сносу не принимается, а если и принимается, то с затягиванием сроков выселения граждан и предоставления им других жилых помещений. Как показывает практика, возложенные на наймодателя обязанности не обеспечены наличием должного механизма правовой реализации с указанием сроков проведения процедуры выселения. Прекращение жилищного правоотношения - более широкое понятие, чем прекращение договора жилищного найма. Прекращение членства в жилищном кооперативе влечет за собой прекращение жилищных правоотношений, но не прекращение договора найма, при этом право пользования жильем основано на членских отношениях (ст. 130 ЖК РФ). Право пользования жилым помещением между собственником и членами его семьи основывается не на договоре найма жилого помещения, а в силу семейно-брачных отношений, регулируемых Семейным кодексом Российской Федерации, за исключением случаев, когда эти отношения оформляются соглашением между собственником и членами его семьи (ст. 31 ЖК РФ). Поэтому прекращение права пользования жильем между собственником и бывшими членами его семьи основано не на прекращении договора жилищного найма, а на семейных отношениях с собственником. Новеллой ЖК РФ является ограничение круга членов семьи собственника условием обязательного совместного их проживания с ним в принадлежащем ему жилом помещении. ЖК РСФСР устанавливал в качестве обязательного условия лишь совместное проживание членов семьи вне зависимости от места такого проживания. Существенно изменились основания прекращения права пользования жилым помещением членов семьи собственника. Жилищный кодекс закрепил помимо смерти члена семьи и соглашения между собственником и членами семьи собственника также: переход права собственности на жилое помещение и прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения, упрощающие реализацию правомочий собственника в отношении принадлежащего ему жилого помещения. Положение бывших членов семьи по сравнению с прежним жилищным законодательством стало абсолютно незащищенным. Произошла резкая смена ориентиров жилищной политики, следствием которой стало фактическое лишение значительной группы граждан гарантий их прав на жилье. Такое законодательное решение в перспективе может создать огромные трудности по обеспечению жильем бывших членов семьи собственников, которые при существующих социально-экономических условиях современной России могут никогда не получить или не приобрести жилье. Анализируя отношения, закрепленные в ст. 292 ГК РФ, следует определить круг субъектов данного права, обозначенных в указанной норме и именуемых членами семьи собственника жилого помещения. На вопрос о признании лица членом семьи собственника жилого помещения в соответствии с ч. 1 ст. 31 ЖК РФ дал ответ Пленум Верховного Суда Российской Федерации в Постановлении от 2 июля 2009 г. N 14: а) членами семьи собственника жилого помещения являются проживающие совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. При этом супругами считаются лица, брак которых зарегистрирован в органах записи актов гражданского состояния (ст. 10 СК РФ). Для признания названных лиц, вселенных собственником в жилое помещение, членами его семьи достаточно установления только факта их совместного проживания с собственником в этом жилом помещении и не требуется установления фактов ведения ими общего хозяйства с собственником жилого помещения, оказания взаимной материальной и иной поддержки; б) членами семьи собственника жилого помещения могут быть признаны другие родственники независимо от степени родства (например, бабушки, дедушки, братья, сестры, дяди, тети, племянники, племянницы и другие) и нетрудоспособные иждивенцы как самого собственника, так и членов его семьи, а в исключительных случаях иные граждане (например, лицо, проживающее совместно с собственником без регистрации брака), если они вселены собственником жилого помещения в качестве членов своей семьи. Для признания перечисленных лиц членами семьи собственника жилого помещения требуется не только установление юридического факта вселения их собственником в жилое помещение, но и выяснение содержания волеизъявления собственника на их вселение, а именно: вселялось ли им лицо для проживания в жилом помещении как член его семьи или жилое помещение предоставлялось для проживания по иным основаниям (например, в безвозмездное пользование, по договору найма). Содержание волеизъявления собственника в случае спора определяется судом на основании объяснений сторон, третьих лиц, показаний свидетелей, письменных документов (например, договора о вселении в жилое помещение) и других доказательств (ст. 55 ГПК РФ). При этом необходимо иметь в виду, что семейные отношения характеризуются, в частности, взаимным уважением и взаимной заботой членов семьи, их личными неимущественными и имущественными правами и обязанностями, общими интересами, ответственностью друг перед другом, ведением общего хозяйства. При определении круга лиц, относящихся к нетрудоспособным иждивенцам, судам надлежит руководствоваться п. 2, 3 ст. 9 Федерального закона от 17 декабря 2001 г. N 173-ФЗ "О трудовых пенсиях в Российской Федерации", в которых дается перечень нетрудоспособных лиц, а также устанавливаются признаки нахождения лица на иждивении (находится на полном содержании или получает от другого лица помощь, которая является для него постоянным и основным источником средств к существованию). Судам также необходимо иметь в виду, что регистрация лица по месту жительства по заявлению собственника жилого помещения или ее отсутствие не является определяющим обстоятельством для решения вопроса о признании его членом семьи собственника жилого помещения, так как согласно ст. 3 Закона Российской Федерации от 25 июня 1993 г. N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" регистрация или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Наличие или отсутствие у лица регистрации в жилом помещении является лишь одним из доказательств по делу, которое подлежит оценке судом наряду с другими доказательствами <3>. -------------------------------- <3> URL: http//www. rg. ru/2009/07/08.

Из содержания ст. 31 ЖК РФ можно сделать вывод о том, что Жилищный кодекс Российской Федерации исходит из приоритета права собственности на жилое помещение над правом пользования этим жилым помещением иными лицами, в том числе и членами семьи собственника, не являющимися собственниками. Поэтому в соответствии с ч. 4 ст. 31 ЖК РФ прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения влечет по общему правилу прекращение права пользования этим жилым помещением бывших членов семьи и пределы права пользования жилым помещением иных лиц теперь определяются собственником этого жилого помещения, а не законом, как это было ранее <4>. Однако из этого правила законодатель делает исключения. -------------------------------- <4> См.: Стриженко Г. Право собственности и иные права граждан на жилые помещения // Законность. 2005. N 7. С. 45.

Новое законодательство, как и прежнее, не решило вопрос о возможности отказа члена семьи от принадлежащего ему права пользования жилым помещением собственника. Судебная практика признает такой отказ (в том числе молчаливый, в случаях, когда член семьи покидает жилое помещение) основанием прекращения права пользования в случае, если член семьи выбыл на другое постоянное место жительства. Между тем законодательно такое основание прекращения права пользования не закреплено, что, в свою очередь, требует применения п. 2 ст. 9 ГК РФ, в соответствии с которым отказ гражданина от осуществления принадлежащего ему права пользования жилым помещением не влечет прекращения этого права, так как законом это не предусматривается. Жилищное законодательство увеличило число оснований прекращения права пользования жилым помещением, лишив право пользования жилым помещением свойства следования за жилищем и лишив такого права бывших членов семьи. Эти изменения укрепили правовое положение собственника жилого помещения, который получил возможность лишить права пользования тех лиц, с которыми он не имеет особо тесных личных отношений (бывших членов семьи), и, главное, теперь имеет возможность свободно распоряжаться принадлежащим ему жилым помещением, за исключением случаев, предусмотренных п. 4 ст. 292 ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 292 ГК РФ члены семьи собственника жилого помещения, проживающие в нем, имеют право пользования жилым помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Необходимо отметить, что действие положения ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором (ст. 19 Федерального закона от 22 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"). Законодатель внес важное изменение в содержание п. 2 ст. 292 ГК РФ, в соответствии с которым переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" обратил внимание судей на то, что к названным в ст. 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен п. 2 ст. 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (ст. 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование). Аналогичным образом при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу решается вопрос о сохранении права пользования этим жилым помещением за бывшим членом семьи собственника жилого помещения, который ранее реализовал свое право на приватизацию жилого помещения, а затем вселился в иное жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя по договору социального найма и, проживая в нем, дал необходимое для приватизации этого жилого помещения согласие <5>. -------------------------------- <5> URL: http//www. rg. ru/2009/07/08.

Ранее в российском праве право пользования жилым помещением было признано вещным правом, которому характерно следование за вещью <6>. Новый Жилищный кодекс Российской Федерации закрепил право пользования жилым помещением без следования его за вещью, тем самым нарушив установившуюся в доктрине правовую конструкцию. В результате обязательственные правоотношения стали альтернативой вещным правоотношениям (праву пользования жилым помещением членом семьи собственника). Названное право пользования прекращается при смене собственника <7>. -------------------------------- <6> См.: Научно-практический комментарий к части первой Гражданского кодекса РФ для предпринимателей // М. И. Брагинский и др. М., 1999. С. 369; Денисевич Е. М. Право пользования жилыми помещениями: к вопросу о соотношении вещных и обязательственных начал // Юрист. 2000. N 2. С. 16 - 19 и др. <7> См.: Малюткина-Алексеева И. А. Некоторые аспекты права пользования жилым помещением по новому жилищному законодательству // Жилищное право. 2005. N 8. С. 25.

Договор найма может расторгаться как по воле обеих сторон, так и по воле одной стороны, в связи с этим может быть установлен различный порядок расторжения договора (судебный и внесудебный). Если договор расторгается по волеизъявлению сторон или вследствие одностороннего отказа нанимателя, то это происходит во внесудебном порядке. Основания для такого отказа от договора найма законом не установлены. Расторжение договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя и, как следствие, выселение нанимателя и членов его семьи допускаются лишь по основаниям, предусмотренным законом, и в судебном порядке. Жилищный кодекс РСФСР 1983 г. предусматривал и административное выселение граждан, самоуправно занимающих жилое помещение или проживающих в домах, грозящих обвалом, с санкции прокурора. Жилищным кодексом Российской Федерации административное выселение не предусмотрено. Жилищный кодекс Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень оснований выселения граждан из жилого помещения. Поскольку понятия "расторжение договора жилищного найма" и "выселение" не идентичные, то освобождение жилья нанимателем и членами его семьи не является выселением, если расторжение договора найма происходит по соглашению сторон или по инициативе нанимателя. Выселение же применяется к лицам, отказавшимся добровольно освободить жилое помещение после вступления в законную силу решения суда. Выселение граждан из жилых помещений возможно с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (ст. 85 - 90 ЖК РФ) и без предоставления других жилых помещений (ст. 91, ч. 5 ст. 79, ч. 5 ст. 80, ч. 1 ст. 103, ч. 2 ст. 133 ЖК РФ; ст. 687 ГК РФ). По мнению Ю. К. Толстого, выселение во всех случаях относится к принудительным мерам государственно-правового воздействия независимо от основания и порядка, по которым оно производится. Но выселение не всегда можно квалифицировать как санкцию или как меру юридической ответственности. Нельзя квалифицировать выселение собственника из жилого дома с семьей в связи с изъятием у него земельного участка и со сносом дома как санкцию, а тем более как меру правовой ответственности за правонарушение. В названных случаях спор, как правило, возникает не по основаниям выселения, а в связи с компенсационными требованиями выселяемых. Наниматель с согласия совершеннолетних членов своей семьи вправе в любое время в одностороннем порядке расторгнуть договор социального найма жилого помещения, а также и договор коммерческого найма, предупредив об этом наймодателя за три месяца. Законом не установлены основания для такого отказа от договора для нанимателей. При расторжении договора социального найма наниматель обязан освободить в установленные сроки и сдать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплатить стоимость не произведенного нанимателем и входящего в его обязанности ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или произвести его за свой счет, а также погасить задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги (Типовой договор социального найма жилого помещения от 21 мая 2005 г. <8>). -------------------------------- <8> См.: Постановление Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения" // СЗ РФ. 2005. N 22. Ст. 2126.

Основания выселения нанимателя и членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого благоустроенного жилья указаны в ст. 85 ЖК РФ: дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу; жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение; жилое помещение признано непригодным для проживания; в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено либо существенно изменяются его размеры и (или) ухудшается уровень коммунальных удобств. Обязанность своевременной оплаты жилья и коммунальных услуг нанимателем жилого помещения по договору социального найма и членами его семьи закреплена в ч. 3 ст. 67 и ч. 2 ст. 69 ЖК РФ. Данная норма является основанием для наказания виновных граждан, злостно уклоняющихся от внесения платы за жилье и коммунальные услуги. В ст. 90 ЖК РФ указано, что выселение виновных допускается при долгах за жилое помещение и коммунальные услуги, а по ч. 4 ст. 83 ЖК РФ выселять можно при невнесении платы "за жилое помещение и (или) коммунальные услуги". Последняя формулировка является более точной, поскольку большинство конфликтов возникает по долгам за коммунальные услуги, что подтверждается и правоохранительной практикой. Ранее судебной практикой были выработаны правила, по которым суды, отказывая в выселении должников за неоплату жилья и коммунальных услуг из-за их тяжелого материального положения, устанавливали определенный срок для погашения ими задолженности, что требует на сегодняшний день законодательного закрепления. Проводя сравнение оснований выселения граждан из жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и коммерческого найма, необходимо отметить, что по договору коммерческого найма граждане выселяются без предоставления другого жилого помещения по всем указанным в законе основаниям. Ранее предупредительные меры чаще всего применялись к правонарушителям как органами милиции, прокуратуры, судами, так и товарищескими судами, домовыми комитетами, собраниями жильцов дома и т. п. Сегодня такие меры общественного воздействия законом не предусматриваются, в связи с этим были упразднены и общественные институты. Лишь в ст. 91 ЖК РФ указано, что право предупреждать нанимателя и (или) членов его семьи, виновных в совершении правонарушения, предоставлено только наймодателю. Жилищный кодекс РФ не предусматривает, в какой форме следует предупреждать правонарушителей об устранении допущенных ими нарушений правил пользования жилым помещением, следовательно, нормы требуют доработки. В случае возникновения спора по поводу предупреждения виновного правонарушителя о его выселении суду могут быть представлены любые доказательства, свидетельствующие как о нарушениях, допущенных жильцами в отношении жилых помещений, так и о том, что он предупреждался о необходимости устранить содеянное. Письменное предупреждение виновному должно вручаться лично под роспись или посылаться по почте письмом с уведомлением. Выселению за нарушения прав и законных интересов жильцов подлежат виновные лица, но не члены семьи, проживающие с ним в одной квартире. В ст. 91 ЖК РФ установлено, что иски о выселении за систематическое нарушение прав и законных интересов соседей могут предъявлять наймодатель и заинтересованные лица. Закон не дает нам определения понятия "заинтересованное лицо". Чаще всего иски о выселении предъявляются к лицам, систематически употребляющим спиртные напитки и в состоянии алкогольного опьянения допускающим буйство, побои, издевательства над другими жильцами квартиры или дома, нецензурную брань и т. д. Предоставление жилья с нарушением закона сегодня встречается довольно часто. Правонарушений, допускаемых фондораспорядителями при предоставлении жилья гражданам, не становится меньше, а правовой основы для борьбы с такими злоупотреблениями нет. Отсутствует и правовая норма о выселении граждан из самоуправно занятого ими жилого помещения. Сегодня можно утверждать, что согласно действующему жилищному законодательству усилены права собственности на жилое помещение за счет ограничения возможностей возникновения права пользования этим жилым помещением, расширения оснований прекращения такого права и ослабления гарантий права на жилье лиц, проживающих в данном помещении и не являющихся собственниками. Особый статус членов семьи собственника теперь во многом зависит от усмотрения самого собственника, а его возможности по распоряжению принадлежащим ему жилым помещением значительно приблизились к существующему в гражданском праве правомочию собственника. Существенно изменилось понимание конституционного права на жилище: теперь это право не препятствует лишению права пользования жилым помещением бывших членов семьи без предоставления другого жилья, а также не дает права членам семьи автоматически вселяться в приобретенное собственником жилое помещение, если прежнее было отчуждено собственником и право пользования им у членов семьи прекратилось. Подводя итог вышесказанному, следует отметить, что, во-первых, некоторые новеллы жилищного законодательства породили противоречия с нормами гражданского права, во-вторых, ряд норм требует доработки, в частности положения о сроке, на который сохраняется за бывшим членом семьи собственника право пользования жилым помещением, а также о праве суда обязать собственника жилого помещения обеспечить бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, жилым помещением по их требованию.

Список использованных нормативно-правовых актов и других источников

Нормативно-правовые акты

1. Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах, принятый ООН 19 декабря 1966 г. // Ведомости ВС СССР. 1986. N 17. Ст. 291. 2. Всеобщая декларация прав человека // Права человека. Международный билль о правах человека. ООН, Нью-Йорк, 1988. 3. Конституция РФ, принята 12 декабря 1993 г. // Российская газета. N 237. 1993. 25 дек. 4. Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г. // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1983. N 26. Ст. 883. 5. Гражданский кодекс РФ, часть первая // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. N 32. Ст. 3301. 6. Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14 ноября 2002 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. N 46. Ст. 4532. 7. Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 14. 8. Семейный кодекс РФ от 29 декабря 1995 г. N 223-ФЗ (в ред. от 30 июня 2008 г. N 106-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. N 1. Ст. 16. 9. Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959. 10. Федеральный закон от 17 декабря 2001 г. N 173-ФЗ "О трудовых пенсиях в Российской Федерации". 11. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" // Собрание законодательства. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 15. 12. Закон Российской Федерации от 25 июня 1993 г. N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" // Ведомости РСФСР. 1993. N 32. Ст. 1227. 13. Постановление Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения" // СЗ РФ. 2005. N 22. Ст. 2126. 14. Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" (в ред. Постановления Правительства РФ от 2 августа 2007 г. N 494). 15. Постановление Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам" // Собрание законодательства. 2006. N 23. Ст. 2501. 16. Приказ Генеральной прокуроры Российской Федерации от 2 декабря 2003 г. N 51 "Об обеспечении участия прокуроров в гражданском судопроизводстве".

Судебная практика

1. Определение Конституционного Суда РФ от 4 декабря 2003 г. N 456-О "Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Октябрьского районного суда города Ижевска о проверке конституционности абзацев первого и второго пункта 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации". 2. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации".

Литература

1. Денисевич Е. М. Право пользования жилыми помещениями: к вопросу о соотношении вещных и обязательственных начал // Юрист. 2000. N 2. 2. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005. 3. Крашенинников П. В. Жилищное право. 6-е изд., перераб. и доп. М., 2008. 4. Научно-практический комментарий к части первой Гражданского кодекса РФ для предпринимателей / М. И. Брагинский и др. М., 1999. 5. Малюткина-Алексеева И. А. Некоторые аспекты права пользования жилым помещением по новому жилищному законодательству // Жилищное право. 2005. N 8. 6. Стриженко Г. Право собственности и иные права граждан на жилые помещения // Законность. 2005. N 7.

Название документа