Кредитование жилищного строительства: в поисках оптимальной концепции

КРЕДИТОВАНИЕ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА: В ПОИСКАХ ОПТИМАЛЬНОЙ КОНЦЕПЦИИ

О. Г. ЕРШОВ

Ершов О. Г., старший преподаватель кафедры гражданско-правовых дисциплин Омской академии МВД РФ, кандидат юридических наук.

Традиционно удовлетворение потребности в жилье рассматривается как одна из необходимых составляющих нормального существования любого человека. Однако в силу различного социального положения в обществе данная потребность для многих граждан связана прежде всего с решением жилищной проблемы. В условиях рыночной экономики жилищная проблема есть проблема необеспеченности жилыми помещениями, пригодными для проживания. Во многом решение этой проблемы ложится на самих граждан. В соответствии со ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Органы государственной власти и местного самоуправления лишь поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Сложность в том, что возможностей приобретения жилья в собственность, участвуя в жилищном строительстве, становится все меньше. Жилье на рынке рассматривается как товар, который имеет стоимость, несоизмеримую с доходами большинства наших граждан. Учитывая данный фактор, государство предложило механизм, который применяется во всех развитых странах. Суть этого механизма в том, что жилищное строительство может осуществляться на привлеченные заемные денежные средства на условиях банковского кредитования. В то же время в обеспечение возврата кредита в банк вновь построенное жилое помещение (индивидуальный дом) становится предметом ипотеки до полного погашения кредита. В том случае, если заемщик отказывается возвращать кредит, банк как залогодержатель имеет право обратиться в суд с требованием о наложении взыскания на жилое помещение (индивидуальный дом) и продаже его с публичных торгов. Вырученная от продажи жилого помещения (индивидуального дома) денежная сумма возвращается в банк, закрывая, таким образом, кредитную линию заемщика. Казалось бы, найдено решение, которое удовлетворяет всех участников отношений. В первую очередь граждан, поскольку они решают жилищную проблему, становятся собственниками и удовлетворяют свои потребности в жилье. Во вторую очередь прекрасно чувствуют себя банки, поскольку граждане возвращают кредитные ресурсы и проценты за пользование кредитом. И наконец, подобная схема удовлетворяет государство, так как ему не требуется вкладывать, как раньше, при административно-плановой экономике, огромные бюджетные средства на обеспеченность жильем каждого нуждающегося. Вместе с тем, как показывает опыт, подобная схема оказалась вовсе не идеальной моделью. В условиях финансового кризиса граждане стали не способны возвращать деньги в банки, наблюдается массовый отказ от возврата ранее выданного кредита на жилищное строительство. Другие граждане, которые еще не вступили в программу ипотечного банковского кредитования, взять кредит не могут. Наверное, не требуется какой-либо дополнительной аргументации, чтобы назвать причину - очень высокие проценты по кредиту. Если сравнивать с кредитными ставками, которые предлагают банки, например, в той же Германии, то для молодой семьи это 4 - 5% годовых, что в разы меньше ставки процента по кредиту, предлагаемой отечественными банками (15 - 17% годовых). Подобная ситуация неизбежно приводит к мысли о том, что в кредитовании жилищного строительства у нас есть проблемы, которые нуждаются в обсуждении и анализе. Безусловно, здесь следует рассматривать множество факторов. Например, экономическая нестабильность, связанная с высокой инфляцией, и как следствие - повышение ставок банковского кредитования. Наверное, также можно обратить внимание и на проблему общего невозврата кредитных ресурсов, когда банки вынуждены повышать проценты по кредитным ставкам, по сути перекладывая возврат денежных средств на добросовестных заемщиков и в конечном итоге компенсируя тем самым образовавшийся долг по ранее выданным кредитам. Однако есть и проблемы правового обеспечения кредитных отношений, на некоторые из которых следует обратить особое внимание. Первое, что требует обсуждения, - это то, каким образом происходит реализация установленного ст. 421 ГК РФ принципа свободы в договорных отношениях банков и населения при оформлении кредитов по жилищному строительству. Согласно данному принципу понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством. Допускается заключение договора, как предусмотренного, так и не предусмотренного законом, смешанного договора. Условия договора определяются соглашением сторон, за исключением условий, которые предусмотрены императивными предписаниями. Отсюда следует, что свобода при заключении договора должна предусматривать равные возможности в достижении цели, которую ставят участники отношений. Вместе с тем равных возможностей заемщиков и банков при кредитовании жилищного строительства не наблюдается. Равные возможности означают то, что при недостижении соглашения между банком и заемщиком у них есть возможности вступить в договорные отношения с другими лицами. Несмотря на усилия государства создать рынок и конкуренцию в области банковского кредитования, на практике применительно к кредитованию жилищного строительства складывается монополия, которая практически исключает равенство сторон при оформлении кредита и равные возможности. Это наглядно можно наблюдать, если обратить внимание на кредитные программы, предлагаемые разными банками. Проценты по ипотечным программам кредитования практически одинаковые. Разница если и усматривается в меньшую сторону, то она компенсируется комиссиями, страховками и тому подобными услугами банка. В то же время спрос на жилье значительно превышает предложение застройщиков. В таких условиях граждане, казалось бы, могут выбрать из множества существующих банк, который предложил бы наиболее выгодные условия кредитования, на деле этого выбора не имеют. Ничего другого не остается, как продолжать жить в жилых помещениях, не пригодных для проживания, постоянно снимать жилье и платить значительные суммы по найму. Либо остается брать кредит в банке на жилищное строительство на заведомо невыгодных для себя условиях, не имея, по сути, возможности в выборе наилучшего контрагента и влияния на формирование положений договора. К сожалению, Федеральный закон "О защите конкуренции" <1>, целью которого является устранение монополии на рынке, здесь себя практически не проявляет. Дело в том, что, с одной стороны, установление банками высокой кредитной ставки подпадает под признаки монопольно высокой цены, предлагаемой в качестве финансовой услуги банка. В частности, монопольно высокой признается цена, которая превышает сумму объективно необходимых для производства и реализации такой услуги расходов и прибыли и цену, сопоставимую условиям обращения услуги. Здесь расходы, необходимые для реализации банковской услуги в виде процентов по кредиту, не соответствуют изменению цены услуги. Учитывая, что ставки по кредиту практически одинаковы, это, в свою очередь, можно рассматривать как негласное соглашение банков, подпадающее под признаки ограничения конкуренции. Речь может идти об обстоятельствах, создающих возможность для нескольких хозяйствующих субъектов в одностороннем порядке воздействовать на общие условия обращения финансовых услуг. -------------------------------- <1> Федеральный закон от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" // СЗ РФ. 2006. N 31 (ч. 1). Ст. 3434.

Вместе с тем данный нормативный акт рассчитан на регулирование отношений, в которых в первую очередь участвуют хозяйствующие субъекты, способные занимать доминирующее положение на рынке и приводить к появлению монополии. Такими субъектами являются, как правило, коммерческие организации и индивидуальные предприниматели. Банк законодателем прямо не назван в качестве хозяйствующего субъекта. Очевидно, это связано с тем, что банк рассматривается в первую очередь как финансовый инструмент, на который существует возможность влияния со стороны государства. С другой стороны, защита потребителей от монополии по замыслу законодателя должна происходить опосредованно через воздействие на основных участников рынка, к которым потребитель не относится. Более того, установив монопольно высокие цены по ставкам кредитования жилищного строительства, банки не препятствуют другим банкам выходить на рынок (просто последние устанавливают по аналогичным кредитным продуктам примерно такие же параметры), что, наверное, трудно квалифицировать как монополию по отношению к другим банкам. Как раз проблема в том и состоит, что отсутствие монополии по отношению к другим участникам рынка банковских услуг еще не означает отсутствие монополии по отношению к потребителям. В этом случае гражданина, который принимает участие в системе ипотечного кредитования жилищного строительства, можно рассматривать как "слабую сторону", поскольку он несет существенный инвестиционный риск. С одной стороны, этот риск проявляет себя в отношениях с банком, так как программа ипотечного кредитования жилищного строительства рассчитана на значительный период времени, в течение которого есть опасность того, что заемщик утратит заработок и не вернет кредит. В этом случае на старости лет гражданин вообще может остаться без жилья, так как при невозврате кредита находящееся под залогом жилое помещение может быть реализовано с публичных торгов. С другой стороны, по причине недобросовестности застройщика есть угроза того, что новое жилье не будет построено, но в отношениях с банком у гражданина сохраняется обязанность возвращать кредит. Очевидно, в таких условиях необходима государственная поддержка. И эта поддержка должна быть не банка, а заемщика как "слабой стороны", он добросовестный. Первые шаги в этом направлении уже предприняты. Разработана Программа антикризисных мер Правительства Российской Федерации на 2009 г. В соответствии с этой Программой Правительство РФ совместно с банками и Агентством по ипотечному жилищному кредитованию проводит работу по реструктуризации задолженности по ипотечным кредитам для граждан, оказавшихся в трудном финансовом положении. В этих целях предусматривается увеличение уставного капитала агентства и выдача этому агентству кредита. Планируется также оказать поддержку ипотечным заемщикам, имеющим право на получение материнского (семейного) капитала. Таким правом могут воспользоваться порядка 88 тысяч семей, и на эти цели выделяются деньги из федерального бюджета. Важным фактором поддержки спроса на квартиры станет принятое решение о включении в состав расходов сумм, уплаченных организациями в возмещение затрат работников по уплате процентов по займам (кредитам) на приобретение и (или) строительство жилого помещения <2>. -------------------------------- <2> Программа антикризисных мер Правительства Российской Федерации на 2009 год // Российская газета. N 48. 2009. 20 марта.

Вместе с тем принятые меры явно недостаточны для того, чтобы обеспечить эффективность функционирования отношений, складывающихся по модели ипотечного жилищного кредитования в строительстве. Адресная поддержка со стороны государства оказывается тем гражданам, которые уже находятся в заемных отношениях с банками. Однако другие граждане, которые хотели бы улучшить свои жилищные условия и получить кредит на жилищное строительство, сделать этого не могут по причине высоких ставок банковского процента по кредиту. Второе, на что следует обратить внимание, - это проблема обеспечения возврата кредита. Основным способом обеспечения возврата кредита в банк по программе кредитования жилищного строительства сегодня является ипотека, или залог объекта недвижимости. Вместе с тем такой способ не всегда эффективен. Дело в том, что, получая от банка кредитные ресурсы, заемщик не имеет возможности влиять на строительство жилья. По сути, возведение здания зависит от добросовестности третьего лица, которым является застройщик. Достаточно часто возникают ситуации, когда застройщик получил от гражданина ранее переданные ему по кредитному договору с банком денежные средства для строительства, но застройщик либо здание вообще не построил (например, есть только котлован или фундамент), либо возвел всего один, два этажа. Если исходить в этом случае из того, что в соответствии со ст. 7, 76 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <3> недостроенные объекты могут быть предметом ипотеки, то остается открытым вопрос о том, как данные объекты реализовать с публичных торгов на основании решения суда. -------------------------------- <3> Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400.

Следует обратить внимание, что речь идет не о коммерческой недвижимости, а о жилых помещениях. С другой стороны, инвестиционная привлекательность такого объекта сравнительно невелика. Вряд ли найдутся сегодня граждане, которые готовы купить такой объект, затем искать застройщика, доплачивать ему деньги для того, чтобы он завершил строительство. В этом случае банки вынуждены искать другие дополнительные способы обеспечения возврата кредита на жилищное строительство. Определенную гарантию банки видят в таком способе, как поручительство по кредиту физического лица. Суть в том, что по договору поручительства поручитель привлекается к солидарной ответственности в случае невозврата основным заемщиком кредита. В качестве такого поручителя обычно выступают родственники заемщика. Но и этот механизм вызывает много вопросов. Так, например, в условиях финансового кризиса некоторые банки попытались увеличь в одностороннем порядке ставку процента по ранее заключенным кредитным договорам на жилищное строительство. В связи с последующим отказом заемщика возвращать кредит предъявили свои требования к поручителям. Однако поручители также отказались нести ответственность, поскольку были изменены условия основного кредитного обязательства, и эти изменения рассматриваются поручителями как неблагоприятные для них последствия. В этом случае если поручитель не дал согласие отвечать на новых условиях, то поручительство прекращается. Давая оценку судебным спорам, связанным с поручительством, Высший Арбитражный Суд РФ обратил внимание на то, что поручительство прекращается в момент внесения изменений в обеспечиваемое обязательство <4>. -------------------------------- <4> Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 января 1998 г. N 28 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о поручительстве" // Вестник ВАС РФ. 1998. N 3.

Банки попытались обезопасить себя и вносили в условия договора поручительства положения о том, что поручитель готов отвечать за основного заемщика даже в том случае, если изменились условия кредитного договора. Однако такой подход вызывает сомнения. Изменение основного кредитного обязательства предполагает согласование предмета договора поручительства в каждом конкретном случае изменения. Иначе можно предположить, что предмет договора поручительства будет не определен, что ставит под сомнение существование этого договора. Также следует признать и неограниченный размер ответственности поручителя при одностороннем изменении процентной ставки по кредиту, что вряд ли обоснованно. Выход из сложившейся на рынке банковского ипотечного жилищного кредитования ситуации должен быть связан не с устранением локальных проблем, а с разработкой общей концепции по данному направлению. При этом концепция в равной степени должна учитывать интересы всех заинтересованных в кредитных продуктах участников отношений. К сожалению, на наш взгляд, подобная концепция по важному для всех граждан вопросу обеспеченности жильем и доступности кредитных ресурсов для решения жилищной проблемы пока не разработана. В связи с этим полагаем, что при разработке концепции в будущем должны быть учтены следующие положения. Во-первых, в отношениях по предоставлению кредитов для жилищного строительства должно быть обязательное участие государства. Банк можно рассматривать как инструмент финансовой государственной политики, имеющей для страны стратегическое значение. В то же время банк предлагает гражданам, как правило, не свои кредитные ресурсы, а те, которые были переданы ему по ставке рефинансирования Центральным банком РФ. Следовательно, справедливым будет предположить, что государство здесь может осуществлять функцию не только контроля, но и управления. Функция управления может быть выражена в том, что, кредитуя коммерческие банки, можно вводить условия по целевому использованию кредитных ресурсов. В качестве такого условия следует предусмотреть низкие, по крайней мере, например, на 0,5% выше ставки рефинансирования, ставки процента при кредитовании жилищного строительства. Совершенно недопустима ситуация, когда государство оказывает помощь банкам, но кредитные ресурсы не доходят до потребителя (вспомнить, например, ситуацию с кредитованием и поддержкой бизнеса, когда выделяемые государством банкам деньги до бизнеса практически не дошли). Минимальная ставка по кредиту на жилищное строительство должна обеспечивать компенсацию расходов банка и минимальную прибыль. Пусть банки зарабатывают на других кредитах. Здесь речь идет о решении масштабной государственной задачи, учитывающей наиболее важные социальные потребности общества в целом. Во-вторых, можно рассмотреть вариант поддержки государства в случае отказа граждан платить по ипотеке по следующей модели. Государство выкупает через Агентство по жилищному кредитованию жилые помещения, обремененные ипотекой, когда собственники не в состоянии больше возвращать кредитные ресурсы. При этом часть денежных средств, выплаченная собственниками за жилье, им возвращается, другая часть возвращается в банк. Жилое помещение переводится в государственный или муниципальный жилищный фонд (фонд социального использования). Бывшие собственники не выселяются, а продолжают проживать в этом жилом помещении при отсутствии другого жилья, и с ними заключается договор социального найма. В этом случае государство не способствует тому, чтобы увеличивалась очередь лиц, нуждающихся в жилом помещении и государственной поддержке, и соответственно снимается задача развития жилищного фонда маневренного типа, куда по действующему жилищному законодательству должны заселяться бывшие собственники. Оптимизация бюджетных расходов здесь не вызывает сомнения. В-третьих, через созданный Фонд содействия развитию жилищного строительства <5> может быть усилен контроль за деятельностью застройщиков. Учитывая, что Фонд выполняет организационно-распорядительную функцию, очевидно, можно добиться некоторого снижения цен на жилье, что должно способствовать расширению возможностей получения кредитных ресурсов, при условии, что государство также осуществляет управление финансами в отношениях с банками по отдельным социальным программам. Кредитование населения должно осуществляться на условиях, когда ставки по кредиту на жилищное строительство должны носить императивный характер, устанавливаться государством, а не соглашением по договору между банком и гражданином-заемщиком. В то же время государство в этом случае должно предусмотреть льготы для банка по налогообложению, если банк участвует в системе социального ипотечного кредитования жилищного строительства, что можно рассматривать в качестве компенсации за то, что государство вмешивается в управление кредитными ресурсами. Следует заметить, что предложенный подход существенно отличается от того, который существовал в условиях плановой экономики. Здесь государство не берет на себя полностью управление, как было раньше, а лишь проявляет себя в этом качестве при решении наиболее важных социальных задач, обеспечивая выгодное партнерство. -------------------------------- <5> Федеральный закон от 24 июля 2008 г. N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" // СЗ РФ. 2008. N 30 (ч. 2). Ст. 3617.

------------------------------------------------------------------

Название документа